Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

Bộ môn KẾ TOÁN TÀI CHÍNH

HOẠT ĐỘNG - Dùng cho HĐSXKD => BĐSCSHSD (TK 211, TK 213)
- Cho thuê hoạt động => BĐSĐT (TK 217) (Chương 14)
KINH DOANH Giữ để bán (Chương 14)
Bất
BẤT ĐỘNG SẢN động
* trong kỳ KD => HTK BĐS (TK 1557, TK 1567)
* chờ tăng giá để bán => BĐSĐT (TK 217)
Kế toán tài chính 2 (Real Estate Activities) sản
(vd
căn
Thuê hoạt động dùng cho HĐSXKD => KHÔNG LÀ TS của DN
nhà)

Thuê tài chính

* dùng cho HĐSXKD => TSCĐ thuê tài chính (TK 212) (Chương 19)
* dùng cho thuê (lại) hoạt động => BĐSĐT (TK 217) (Chương 14)
Trình bày: Nguyễn Thị Kim Cúc
1 2

Mục tiêu học tập: Văn bản pháp lý

Sau khi nghiên cứu chương này, người học có thể:
Việt Nam:
 Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản
 Chuẩn mực kế toán số 02-Hàng tồn kho,
đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất
05-Bất động sản đầu tư
động sản và thành phẩm bất động sản
 Nắm được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động  Chế độ kế toán TT 200/2014/ TT-BTC
sản đầu tư Quốc tế:
 Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư  IAS 02-Inventories, IAS 16-Property, Plant
 Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của bất and Equipment & IAS 40-Investment
động sản đầu tư Property
 Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình
thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho
thuê bất động sản đầu tư
 Nắm được cách trình bày thông tin lên BCTC

2 3

1
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH THEO

QUY ĐỊNH CỦA VIỆT NAM

5 6

Trích TMBCTC theo thông tư 200/2014

Khái niệm
BĐS đầu tư
(Investment Property)
BĐS chủ sở hữu
(Property)
Hàng hóa BĐS
(Inventory)
Thành phẩm BĐS
(Inventory)

2
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

Khái niệm Ví dụ 1: Phân loại BĐS cho mỗi tình huống sau đây

BĐS: Gồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại
nhà; hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở 1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá
hữu hoặc người đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính 2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp vốn kinh
BĐS chủ sở hữu Hàng hóa/ BĐS đầu tư doanh
Thành phẩm 3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng
BĐS tương lai
Sử dụng trong sản Bán trong kỳ Thu lợi từ việc cho thuê 4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển khai cho thuê
xuất, cung cấp hàng hoạt động hoạt động
hóa, dịch vụ hoặc sử kinh doanh Chờ tăng giá
dụng cho các mục bình thường 5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty
đích quản lý. 6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh
thông thường

9 10

Cho thuê
hoạt động
Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư
(81%-80%) Văn phòng
và cửa hàng
(19%-20%)
 Chắc chắn thu được lợi ích
kinh tế trong tương lai; và
Phân loại TSCĐ và BĐSĐT theo mục đích sử dụng. Nếu 1 tài  Nguyên giá xác định một cách
sản được sử dụng cho nhiều mục đích =>kế toán phải thực hiện đáng tin cậy
ước tính giá trị hợp lý của từng bộ phận để ghi nhận một cách
phù hợp với mục đích sử dụng.
- Trường hợp một bộ phận trọng yếu của tài sản được sử dụng
cho một mục đích cụ thể nào đó khác với mục đích sử dụng của
các bộ phận còn lại thì kế toán căn cứ vào mức độ trọng yếu có
thể phân loại toàn bộ tài sản theo bộ phận trọng yếu đó;
(trích Mục 3, Điều 34 – Thông tư 200/2014) 12

3
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

Xác định giá trị BĐS ĐT

Ghi nhận ban đầu Ghi nhận

BĐS đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo NGUYÊN ban đầu Trình bày BCTC
GIÁ - Nguyên giá bao gồm các chi phí giao dịch liên quan trực
tiếp ban đầu.
Nguyên giá Giá trị còn lại
Chi phí sau khi ghi nhận ban đầu
Chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau khi ghi nhận
ban đầu được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong
kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS
đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiêu hơn mức hoạt
động được đánh giá bán đầu thì được ghi tăng nguyên giá
BĐS đầu tư.
13 14

Tài khoản sử dụng Ví dụ 2: Xác định TK phù hợp theo dõi giá trị ban đầu BĐS

BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại TK

BĐS đầu tư 217 & 2147 1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để
chờ tăng giá
211/ 213 & 2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp
BĐS chủ sở hữu vốn kinh doanh
Tài khoản 2141
3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục
đích sử dụng tương lai
Hàng hóa BĐS 1567
4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển
khai cho thuê hoạt động
Thành phẩm BĐS 1557 5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh
công ty
6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động
kinh doanh thông thường

15 16

4
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

 KT tăng BĐS ĐT do mua/ XDCB

BĐS kinh doanh hình thành từ việc mua 635
331 242
Mua Mua trả chậm, trả góp Trả góp Lãi trả góp Phân bổ
Nợ 217, 1567 Nợ 217, 1567
Nợ 133 Nợ 133 112,331,. (1332)
Có 331, 112 … Nợ 242
Có 331 Mua 217-BĐS ĐT
Lưu ý:
+ Nguyên giá tính trên giá trả ngay
+ Chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay
hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán. 154/241
H/thành
Tập
k/chuyển 1557-TP BĐS
hợp CP
17 XDCB 18

 KT tăng, giảm BĐS ĐT do thuê TC

Ví dụ 3:
3412,112 217-BĐS ĐT 632
Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay chưa thuế
2.200 triệu đồng (trong đó quyền sử dụng đất 1.000 triệu (1) Thuê TC để (2) Hết
đồng), thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2 năm là 72 cho thuê hđ (thời hạn: trả 2147
triệu đồng, tính từ tháng sau.
điểm khởi đầu thuê)
111,112 2141,2413
(3) Trả thêm nếu (4b)
mua lại
211,213
(4a)Trả thêm nếu mua lại
 BĐS CSH sdg
19 20

5
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

BĐS kinh doanh hình thành từ đầu tư xây dựng

Thành phẩm Bất động sản
BĐS đầu tư Thành phẩm BĐS
Tập hợp - Quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà
Nợ 2412 Nợ 154
CP xây
Có 111, 152 … Có 621, 622, 623, 627
và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng do
dựng
Ghi nhận
doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán
Nợ 217
BĐS
Nợ 632
Nợ 1557
Nợ 152, 111 …
trong kỳ hoạt động KD bình thường
hoàn
thành
Có 2412 Có 154
154 TK 1557
Lưu ý + Trường hợp BĐS xây dựng sử dụng cho nhiều
mục đích mà không hạch toán riêng được thì kế giá thành sản phẩm xây
toán tập hợp chi phí phát sinh tới việc xây dựng trên lắp hoàn thành chờ bán
TK 2412 2412
Nếu XDCB chung nhiều mục đích
21 22

Ví dụ 4: Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS

Công trình xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê đã hoàn
thành và bàn giao như sau: BĐS đầu tư  BĐS chủ sở BĐS chủ sở hữu  BĐS
- Tổng chi phí xây dựng : 1.250 triệu đồng hữu đầu tư
- Chi phí vượt mức DN chịu : 12 triệu đồng BĐS đầu tư: 217 & 2147 BĐS CSH: 211, 213 & 2141
Công trình nghiệm thu, kế toán ghi nhận TS vào đối tượng BĐS CSH : 211, 213 & 2141 BĐS đầu tư: 217 & 2147
quản lý tương ứng.
a) Chuyển nguyên giá a) Chuyển nguyên giá
Nợ 211, 213 Nợ 217
Có 217 Có 211, 213

b) Chuyển hao mòn b) Chuyển hao mòn

Nợ 2147 Nợ 2141
Có 2141 Có 2147

23 24

6
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

Ví dụ 5: Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS

Cty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử dụng làm văn HTK  BĐS đầu BĐS CSH BĐS BĐS đầu tư  Hàng
phòng làm việc, công ty quyết định chuyển sang cho thuê. tư đầu tư chờ tăng giá hóa BĐS
Nguyên giá quyền sử dụng đất 25 tỷ đồng, nguyên giá tòa HTK: 1557 / 1567 BĐS CSH: 211, 213 BĐS đầu tư: 217 &
nhà trên đất 29 tỷ đồng, hao mòn lũy kế tính đến thời điểm BĐS đầu tư: 217 & 2141 2147
chuyển 5 tỷ đồng. BĐS đầu tư: 217 Hàng hóa : 1567
Lưu ý: cần phải có
Nợ 217 sửa chữa trước khi
Nợ 217
Nợ 2141 bán
Có 1557, 1567
Có 211, 213 CP sửa chữa:
Nợ 154 / Có 112…
 Nợ 1567/ Có 154
Nợ 1567 : GTCL
Nợ 2147 : Hao mòn
25 Có 217: NG 26

 lưu ý BĐS đầu tư chờ tăng giá bán Ví dụ 6:

TT 200, Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá,
không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn
thất do giảm giá trị - nếu khoản tổn thất được
xác định đáng tin cậy (tương tự như việc xác
định dự phòng giảm giá của HH bất động sản).
Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1 căn nhà,
DN quyết định chuyển sang bán. Căn nhà có nguyên giá
2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy kế 500.000.000đ. DN quyết
định sơn sửa trước khi chuyển nhượng. Sau hai tháng, việc
sửa chữa hoàn tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa
88.000.000đ (trong đó thuế GTGT 8.000.000đ).

? Theo
217 632
Giá nào
Tổn thất do giảm giá trị
SDCK

28

7
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

 KT , BĐS ĐT do chuyển đổi mục đích sdg KT , BĐS ĐT do chuyển đổi mục đích sdg
(2a) (2b)2141,
Bắt đầu BĐS
Hàng triển khai BĐS sử dụng
tồn mục đích bán CSH 211,213 217 2147 2143
Kết thúc SD (1b)
kho Bắt đầu cho ĐT
thuê hoạt động sử dụng
(1a)
Kết thúc XD (3)
đưa vào cho thuê 1567
(4a) 632
BĐS XD 152,334,
111,331.. 154 (4d)
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng không làm (4b) (4c) Khi
thay đổi giá trị ghi sổ của TÀI SẢN được bán
chuyển đổi

Ví dụ 7:
 Lưu ý: BĐS CSHSD => BĐS ĐT DN (nộp VAT pp khấu trừ) có tình hình sau:
1. Chuyển căn nhà văn phòng sang cho thuê, biết NG 1,2 tỷ đồng
211,213 217Cho thuê 2147 2141 (gồm QSD đất 260 trđ), đã khấu hao 200 trđ ,TG sd 12 năm.
xxx Nguyên giá Khấu hao xxx

2. Hết hợp đồng cho thuê nhà, DN triển khai mục đích bán. Chi
tiền mặt sửa chữa nhà 50 trđ, biết NG 1,6 tỷ đồng (gồm giá trị
QSD đất 360 trđ), đã trích khấu hao 300 trđ.
211,213 217 chờ tăng giá bán 2141
xxx Nguyên giá Khấu hao xxx
3. Chuyển nhà kho nguyên liệu sang chờ (dài hạn) tăng giá bán,
biết NG 1,2 tỷ đồng (gồm giá trị QSD đất 260 triệu đồng), đã
Theo trích khấu hao 200 triệu đồng,TG sd 12 năm.
GTCL

8
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

Doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh BĐS  KT cho thuê BĐS ĐT
Bán BĐS đầu Bán hàng hóa/
thành phẩm BĐS
Cho thuê BĐS
2147 632 5117 111,112,131
tư đầu tư
Doanh thu Nợ 112 … Nợ 112 … Nợ 112 … KH từng 3387
(5117) Có 5117
Có 333
Có 5117
Có 333
Có 5117/3387
Có 333
kỳ
Chi phí Nợ 632 Nợ 632 Nợ 632 111,112,…
(632) Nợ 2147 Có 1567, 1557 Có 2147 …
Có 217 CP
phát
sinh 133 33311

33 34

Ví dụ 8:  KT bán/ thanh lý BĐS ĐT

DN (VAT khấu trừ) kỳ KT theo quý, có tình hình: 217 2147 632 5117 112,131
1. Ngày 2/5 Thu TGNH cho thuê kho 6 tháng (chưa p/h
Khi Giảm
Hóa đơn) 60 trđ, VAT 10%, biết NG 1 tỷ (đất 0,8 tỷ),
TG sd 10 năm. Cuối quý phát hành HĐ và phân bổ DT. bán/ KH
thlý GTCL 33311
111,112,. 131
1. Tháng 6, Thu tiền mặt cho thuê văn phòng tháng này
20 trđ, VAT 10%. Biết NG 5 tỷ (đất 3 tỷ), sd 10 năm. CP
515 3387
bán/
Kch Lãi bán
3. Tháng 6, thu TM cho thuê thiết bị tháng này 4 trđ, thlý 133
từng trả góp
VAT 10%. Biết NG 120 trđ, TG sd 5năm
kỳ
35 36

9
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

 lưu ý BĐS đầu tư chờ tăng giá bán Ví dụ 9:

TT 200, Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá,
không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn
thất do giảm giá trị - nếu khoản tổn thất được
xác định đáng tin cậy (tương tự như việc xác
DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với
giá bán 700 trđ. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá
500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250
trđ. Chi phí môi giới 10 trđ.
Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.

định dự phòng giảm giá của HH bất động sản).

? Theo
217 632
Giá nào
Tổn thất do giảm giá trị
SDCK

37 38

Chi phí ước tính tổn thất BĐS kinh doanh
Hàng hóa, thành phẩm BĐS nắm giữ chờ tăng giá
BĐS
Nếu có bằng chứng thì tiến Nếu có bằng chứng chắc chắn
hành lập dự phòng giảm giá cho thấy BĐS đầu tư bị giảm
HTK theo VAS 02. giá so với giá trị thị trường và
khoản giảm giá được xác định
một cách đáng tin cậy thì DN
được đánh giá giảm nguyên giá
và ghi nhận tổn thất
Nợ 632 / Có 2294 Nợ 632/ Có 217
Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo tình hình tài chính
BĐS kinh doanh cho mục đích
sinh lợi trong ngắn hạn được
trình bày ở phần TS, loại A – nhóm
IV “Hàng tồn kho”
BĐS kinh doanh cho mục đích
đầu tư được trình bày ở phần TS,
loại B, nhóm III “BĐS đầu tư” theo
nguyên giá và giá trị hao mòn lũy
kế.

39 40

10
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

Trình bày thông tin trên BCTC Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo kết quả hoạt động Báo cáo Lưu chuyển tiền tệ

Doanh thu bán BĐS HTK và cho thuê BĐSĐT Luồng tiền từ hoạt động kinh
được trình bày ở chỉ tiêu “Doanh thu bán hàng và doanh: dòng tiền thu, chi của BĐS
cung cấp dịch vụ” kinh doanh thu lợi trong ngắn hạn,
Giá vốn BĐS kinh doanh ngắn hạn đã tiêu thụ thu chi về cho thuê BĐS đầu tư.
trong kỳ, cho thuê trong kỳ và các chi phí liên quan Luồng tiền từ hoạt động đầu tư:
được trình bày ở chỉ tiêu “Giá vốn hàng bán”. dòng tiền thu, chi của hoạt động mua
Riêng Bán và thanh lý BĐSĐT sẽ trình bày Lợi sắm, xây dựng, thanh lý, nhượng
nhuận thuộc Hoạt động khác: theo số thuần ở chỉ bán các TSDH là BĐS đầu tư.
tiêu Thu nhập khác, (hoặc) Chi phí khác

41 42

BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH THEO

Trình bày thông tin trên BCTC THÔNG LỆ QUỐC TẾ
Thuyết minh BCTC

Các chính sách kế toán áp dụng:

Nguyên tắc ghi nhận và khấu hao bất
động sản
Thông tin bổ sung cho các khoản
mục trình bày trong Bảng cân đối kế
toán & BCKQHĐKD (tự đọc)

43 44

11
Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản

Đo lường sau thời điểm ghi nhận ban đầu Chuyển đổi mục đích sử dụng

IAS 40 yêu cầu BĐS chủ sở hữu

DN lựa chọn BĐS đầu tư
Hàng tồn kho
Mô hình Việc chuyển đổi mục đích sử
Mô hình Mô hình giá trị Giá gốc
hợp lý dụng KHÔNG làm thay đổi giá trị
giá gốc
ghi sổ của TS được chuyển đổi
Mô hình giá gốc Mô hình giá trị hợp lý
BĐS đầu tư được xác BĐS đầu tư được xác định theo Mô hình Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư sẽ
định theo Nguyên giá giá trị hợp lý. Giá trị hợp lý được coi là nguyên giá/ giá trị cho
trừ cho giá trị hao mòn Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư phải việc hạch toán sau khi chuyển đổi
lũy kế và các khoản lỗ phản ánh được các điều kiện thị
tổn thất lũy kế trường vào cuối kỳ báo cáo.

45 46

Chuyển đổi mục đích sử dụng Tóm tắt chương 14:

BĐS kinh doanh bao gồm bất động sản là hàng tồn kho
(hàng hóa bất động sản, thành phẩm bất động sản) và bất
động sản đầu tư.
Để quản lý BĐS kinh doanh, kế toán phải xác định giá gốc
hàng tồn kho là BĐS, nguyên giá BĐS đầu tư làm cơ sở
phản ánh vào sổ chi tiết theo dõi BĐS kinh doanh.
Trong quá trình sử dụng, khi chuyển mục đích sử dụng kế
toán phải chuyển giá trị BĐS sang đối tượng quản lý tương
ứng.
Thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê BĐS đầu tư,
nhượng bán BĐS kinh doanh được ghi nhận vào doanh thu
kinh doanh BĐS, chi phí được ghi nhận vào giá vốn hàng
bán.

47 48

12