Chương 14: Hoạt động kinh doanh bất động sản

1. Bất động sản đầu tư: theo thô ng tư 200 chia thà nh 2 nhó m
- Bất động sản đầu tư cho thuê: ghi nhậ n hao mò n lũ y kế
DT cho thuê TK 5117 <- TK 3387
Giá vố n cho thuê TK 632 <- khấ u hao 2147
- Bất động sản đầu tư năm giữ chờ tăng giá : ghi nhậ n tổ n thấ t
Khô ng khấ u hao
Tổ n thấ t: Nợ 632/ Có 217
DT bá n: TK 5117
Giá vố n: TK 632 TK 217
Thông tư 200: Bán, thanh lý BĐSĐT
Trướ c đâ y: DT ghi và o TK 5117
GV ghi và o TK 632
Khô ng phâ n biệt 2 nhó m.
Dự thảo sửa đổi:

Bấ t độ ng sả n đầ u tư cho thuê Bấ t độ ng sả n nắ m giữ chờ tă ng giá

Hoạt động cho thuê: Bán:
DT cho thuê TK 5117 Dthu BHCCDV: TK 5117
GV cho thuê ghi TK 632 -Giá vố n: TK 632
= Lợ i nhuậ n gộ p
Thanh lý, bán:
Thu nhậ p TK 711 ( đưa và o hoạ t độ ng
khá c)
Chi phí TK 811
Bù trừ B02: TN khá c, CP khá c, LN khá c

2. VD: Doanh nghiệp chi 40 tỷ mua 4 că n nhà , mỗ i că n 10 tỷ. Nên đưa 4 că n và o loạ i gì.
Că n 1: Nhà mua để bá n. → Hà ng há o BĐS TK 1567
Că n 2: Cử a hà ng bá n lẻ. BĐS chủ sở hữ u sử dụ ng → Nếu hữ u hình ( nhà ) TK 211, Vô hình
(giá trị quyền sử dụ ng đấ t) TK 213
Că n 3: Nhà cho thuê. BĐS đầ u tư TK 217 ( bao gồ m: đấ t, nhà , cơ sở hạ tầ ng,all.,,,)
Că n 4: Thấ y rẻ thì mua chứ chưa biết là m gì. ( Chưa rõ mụ c đích) TK 217 BĐS đầ u tư

3. Nếu mộ t tà i sả n sử dụ ng cho nhiều mục đích:

- Việc cho thuê 5% ( k xá c định rõ ) cò n sử dụ ng 95%: ta ghi nhậ n như BĐS chủ sử hữ u
- Việc cho thuê là chủ yếu và mộ t phầ n nhỏ sử dụ ng: ta ghi nhậ n như BĐS đầ u tư
4. Phân loại các bất động sản ( VAS 05)

BĐS đầ u tư BĐS sở hữ u sử dụ ng Hà ng hó a BĐS Thà nh phẩ m BĐS

Thu lợ i từ : Sử dụ ng trong sả n Mua để bá n trong kỳ DN đầ u tư xâ y dự ng
*Cho thuê xuấ t, cung cấ p hà ng hoạ t độ ng kinh doanh để bá n trong kỳ hoạ t
*Chờ tă ng giá hó a, dịch vụ hoặ c sử bình thườ ng độ ng kinh doanh
dụ ng cho các mục BĐS đầu tư chuyển bình thườ ng
đích quản lý. thà nh HTK khi chủ sở
hữ u bắt đầu triển khai
 cho mục đích bán.

5. Giá trị sau khi ghi nhận ban đầu:

- Sau ghi nhậ n ban đầ u, trong thờ i gian nắ m giữ bấ t độ ng sả n đầ u tư đượ c xá c định theo
nguyên giá, số khấu hao lũy kế và giá trị còn lại
6. Bất động sản kinh doanh hình thành từ việc mua
- Giá tính thuế GTGT đối với bất động sản đầu tư “ Đố i vớ i hoạ t độ ng chuyển nhượ ng bấ t
độ ng sả n, giá tính thuế là giá chuyển nhượ ng bấ t độ ng sả n – giá đất được trừ để tính
thuế GTGT

Phương thức mua Kế toán

Mua trả ngay Nguyên giá bấ t Giá mua bất động sản đầu tư
độ ng sả n dầ u tư Nợ TK 217
mua trả ngay Nợ TK 133 ( k bao gồ m thuế đấ t)
Có TK 112

Lệ phí trước bạ phải nộp

Nợ TK 217
Có TK 3339

Khi nộp lẹ phí trước bạ

Nợ TK 3339
Có TK 111/112
Giá gố c hà ng hó a Giá mua hàng hóa bất động sản
bấ t độ ng sả n Nợ TK 1567
Có TK 112

Lệ phí trước bạ
Nợ 1567
Có 3339

Khi nộp lệ phí trước bạ

Nợ TK 3339
Có 111/112
Mua trả chậ m, trả Nguyên giá bấ t Giá trị BĐS đầu tư mua theo phương thức trả
gó p độ ng sả n đầ u tư góp
mua trả gó p Nợ TK 217
Nợ TK 133
Nợ TK 242
Có TK 331

Lệ phí trước bạ
Nợ 217
Có TK 3339
Khi nộp lệ phí trước bạ
Nợ TK 3339
Có 111/112
Nếu tiến hành phân bổ lãi trả góp theo cuối
tháng, năm
 Nợ TK 635
Có TK 242
NOTE:
- Nguyên giá tính trên giá trả ngay
- Chênh lệch giữ a giá mua trả chậ m và giá mua trả ngay hạ ch toá n và o chi phí
tà i chính theo kỳ hạ n thanh toá n ( TK 635)
7. Bất động sản đầu tư hình thành từ thuê tài chính
Kế toá n ghi nhậ n tă ng BĐS đầ u tư từ thuê tà i chính
Nợ TK 217
Có TK 3412 – Nợ thuê tài chính
8. Bất động sản kinh doanh hình thành từ đầu tư xây dựng
- Nếu mục đích xây để bán: ghi TK 154 – chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
- Nếu dùng cho những mục đích khác nhau ( cho thuê, năm giữu chờ tăng giá): TK 2412 –
xây dựng cơ bản

BĐS đầu tư Thành phẩm BĐS

Tậ p hợ p chi phí Nợ TK 2412 Nợ TK 154
xâ y dự ng Nợ TK 133 ( nếu có ) Có TK 621, 622, 623,627
Có TK 111,152
Ghi nhậ n BĐS hoà n Nợ TK 217 Nợ TK 1557
thà nh Nợ 632 ( nếu có CP vượ t hạ n Nợ TK 632/111/152
mứ c) Có TK 154
Có TK 2412
NOTE:
- Trườ ng hợ p BĐS xâ y dự ng sử dụ ng cho nhiều mục đích mà khô ng hạ ch toá n
riêng đượ c thì kế toá n tậ p hợ p chi phí phá t sinh tớ i việc xâ y dự ng trên TK
2412

9. Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS.

Thay đổ i mụ c đích sử dụ ng: phâ n loạ i lạ i BĐS theo mụ c đích mớ i chuyển đổ i.
Phả i chuyển nguyên giá và chuyển hao mò n
a. Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng ( TSCĐ) sang BĐS đầu tư.

Trường hợp Kế toán ghi nhận

Chuyển sang Chuyển nguyên giá
BĐS cho thuê Nợ TK 217
Có TK 211 – TSCĐ hữ u hình
Có TK 213 – TSCĐ vô hình

Chuyển giá trị hao mòn ( khấu hao)

Nợ TK 2141
Có TK 2147

Chi phí sửa chữa tòa nhà ( nếu có – Giả sử không phân bổ)
Nợ TK 632
Nợ TK 1331
Có TK 112/111
 Chuyển sang Chuyển nguyên giá và giá trị hao NOTE:
BĐS chờ tă ng mòn lũy kế Không trích khấu hao mà thực hiện
giá Nợ TK 217 xác định tổn thất do giảm giá trị
Nợ TK 2141( giá trị bị tổ n thấ t) BĐS đầ u tư - Nếu khoả n tổ n thấ t
Có TK 211 đượ c xá c định đá ng tin cậ y
Có TK 212 Ghi nhậ n trự c tiếp giả m tổ n thấ t
luô n ở TK 217

b. Chuyển hàng tổn kho BĐS thành BĐS đầu tư

Trườ ng hợ p Kế toá n ghi nhậ n

Ghi nhậ n giả m giá trị ghi sổ Nợ TK 217
hà ng tồ n kho và ghi tă ng Có TK 1567
nguyên giá BĐS đầ u tư

c. Chuyển BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS

Trường hợp Kế toán ghi nhận

Ghi nhậ n khi chủ sở hữ u Kết chuyển BĐS đầ u tư sang hà ng hó a BĐS
bắ t đầ u: triển khai cho mục Nợ 1567 ( Giá trị cò n lạ i đã trừ khấ u hao)
đích bán mà cần phải sữa Nợ 2147 – khấ u hao
chữa trước khi bán. Có 217
TH k có giai đoạ n sử a chữ a
trướ c khi bá n thì DN vẫ n Tậ p hợ p chi phí cả i tạ o
ghi là BĐS đầ u tư cho đến Nợ 154
khi bá n đc. Nợ 133
Có 331

Kết chuyển chi phí cả i tạ o, ghi nhậ n và o giá trị hà ng hó a BĐS

Nợ 156 (1567)
Có 154

d. Chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng

Trường hợp Kế toán ghi nhận

Ghi nhậ n giả m BĐS đầ u tư Chuyển nguyên giá
và ghi tă ng TSCĐ ( việc Nợ 211
chuyển đổ i nà y khô ng là m Nợ 213
thay đổ i giá trị ghi sổ củ a Có 217
tà i sả n đc chuyển đổ i)
Chuyển giá trị hao mòn
Nợ 2147 - Hao mò n bấ t độ ng sả n đầ u tư
Có 2141 - Hao mò n TSCĐ hữ u hình

Chi phí sửa chữa ( nếu có – Giả sử tính vào CP trong kỳ -

Không phân bổ)
Nợ 642
Nợ 133
Có 112
10. Doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh BĐS
a. Bán BĐS đầu tư

Bá n BĐS mà không có giai Ghi nhận giá vốn:

đoạn sửa chữa, cả i tạ o (1) Nhó m BĐS đầ u tư cho thuê:
nâ ng cấ p thì DN tiếp tục Chi phí cho thuê chủ yếu là chi phí khấu hao ( TK 2147). Khi
ghi nhận là BĐS đầu tư bá n ( khô ng trả i qua giai đoạ n sử a chữ a) thì sẽ ghi giả m giá
( TK 217) cho đến khi BĐS trị BĐS đầ u tư cho thuê theo giá trị còn lại để chuyển thành
đầ u tư đó bá n mà khô ng giá vốn hàng bán.
chuyển thà nh HTK Nợ 632 – Giá trị cò n lạ i
Nợ 2147 – Hao mò n lũ y kế
Có 217 – nguyên giá BĐS cho thuê
(2) Nhó m BĐS đầ u tư chờ tă ng giá :
Chỉ phả n ả nh tổ n thấ t do giả m giá trị ( nếu có ).Khi bán sẽ
ghi giảm giá trị BĐS đầu tư theo giá trị hiện còn để chuyển
thành giá vốn hàng bán.
Nợ 632: giá vố n
Có 217 – giá trị hiện cò n: nguyên giá ban đầ u – tổ n thấ t
đã ghi trướ c đâ y nếu có
Ghi nhận doanh thu
Ghi nhậ n và o TK 5117
TH theo phương pháp trả chậm:
-Doanh thu đượ c xá c định ban đầ u theo giá bá n trả tiền
ngay.
-Khoả n chênh lệch giữ a tổ ng số tiền phả i thanh toá n và giá
bá n trả tiền ngay: doanh thu tiền lã i chưa thự c hiện ( TK
3387) và định kỳ phâ n bổ và o doanh thu tà i chính (515)
TH thường gặp khi ghi nhận doanh thu, chi phí bán BĐS đầu tư
Bá n BĐS đầ u tư cho thuê Ghi giảm nguyên giá BĐS đầu tư và hao mòn
khô ng qua giai đoạ n sử a Nợ 632
chữ a và có chịu thuế Nợ 2147
chuyển quyền sử dụ ng. Có 217

Ghi nhận doanh thu bán BĐS đầu tư

Nợ 131
Có 5117
Có 33311

Thuế chuyền quyền sử dụng đất phải nộp

Nợ 8211 - Chi phí thuế TNDN hiện hành
Có 3334

b. Bán hàng hóa BĐS và thành phẩm BĐS

 Hà ng tồ n kho bao gồ m: (1) Bá n thà nh phẩ m BĐS mà kế toá n chưa tập hợp đủ
Hà ng hó a BĐS và thà nh chi phí giá vốn:
phẩ m BĐS Khi phá t sinh doanh thu BĐS, doanh nghiệp được trích
trước 1 phần chi phí để tạm tính giá vốn hàng bán
Chỉ được trích trước vào giá vốn hàng bán đối với các khoản
chi phí đã có trong dự toán đầu tư, xây dựng.
Khi tậ p hợ p đủ hồ sơ, DN phả i quyết toá n sổ chi phí đã trích
trướ c và o giá vố n hà ng bá n.
Phần chênh lệch giữa sổ chi phí đã trích trước cao hơn
số chi phí thực tế phát sinh đượ c điều chỉnh giảm giá vốn
hàng bán củ a kỳ thự c hiện quyết toá n
TH thường gặp khi ghi nhận doanh thu, chi phí
Doanh thu, chi phí bá n Ghi giảm giá gốc hàng hóa BĐS
hà ng hó a BĐS – TH mua để Nợ 632
bá n trong kỳ HĐKD bình Có 1567
thườ ng ( không có dự Ghi nhận doanh thu bán hàng hóa BĐS
toán) Nợ 131/112/111
Có 511
Có 33311

Thuế chuyển quyền sử dụng đất – NẾU CÓ

Nợ 8211
Có 3334
Doanh thu, chi phí bá n Ghi nhận giá vốn hàng bán theo dự toán
thà nh phẩ m BĐS – TH Nợ 632
chưa tập hợp được đầy Có 335
đủ hồ sơ về chi phí liên Ghi nhận doanh thu bán thành phẩm BĐS
quan trực tiếp tới việc đầu Nợ 131/112/111
tư, xây dựng tòa nhà, tạm Có 511
tính giá vốn hàng bán Có 33311
theo giá dự toán

c. Cho thuê BĐS đầu tư

Kế toá n tuâ n thủ việc ghi Gồ m:

nhậ n Doanh thu cho thuê  Giá cho thuê BĐS
BĐS  Giá vố n dịch vụ cho thuê
 Chi phí khấ u hao BĐS cho thuê ( kể cả trong tgian
ngừ ng cho thuê)
 Chi phí liên quan trự c tiếp tớ i việc cho thuê
Thu tiền trong kỳ kế toá n Thu trong 1 kỳ kế toá n thì ghi doanh thu và o TK 5117
Thu trong nhiều kỳ kế toá n thì ghi và o TK 3387 ( Doanh thu
chưa thự c hiện) – Sau đó phâ n bổ .
 TH thường gặp khi ghi nhận doanh thu, chi phí
Doanh thu cho thuê BĐS Ghi nhận doanh thu cho thuê nhà
đầ u tư Nợ 131/112/111
Có 5117
Có 33311

Ghi nhận tiền ký cược cho thuê nhà - Nếu có

Nợ 112/111
Có 344 – Nhậ n ký quỹ, ký cượ c
Doanh thu nhậ n trướ c Kỳ kế toán theo tháng.
cho thuê BĐS đầ u tư Ghi nhận số tiền nhận trước N tháng tiền cho thuê nhà
Nợ 112/111
Có 3387
Có 33311

Cuối kỳ kế toán
Phân bổ doanh thu cho thuê nhà tháng này
Nợ 3387
Có 5117

Trích khấu hao nhà cho thuê tháng này

Nợ 632
Có 2147

d. Chi phí ước tính tổn thất BĐS kinh doanh

Đố i vớ i hà ng hó a BĐS, Nếu có bằ ng chứ ng giả m giá BĐS là hà ng tồ n kho, kế toá n

thà nh phẩ m BĐS tiền hà nh lậ p dự phò ng giả m giá hà ng tồ n kho theo VAS 02
Đố i vớ i BĐS đầ u tư nắ m DN đá nh giá giả m nguyên giá BĐS đầ u tư và ghi nhậ n khoả n
giữ chờ tă ng giá bá n tổ n thấ t và o giá vố n hà ng bá n. – Nếu có bằ ng chứ ng về việc
 BĐS đầ u tư bị giả m giá và xá c định 1 cá ch đang tin cậ y

11. Thông tin trình bày trên báo cáo tài chính