ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1
CHƯƠNG 5
PHƯƠNG PHÁP
GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN

2
 NỘI DUNG CHƯƠNG 5

5.1 Cơ sở định giá

5.2 Phương pháp xác định

5.3 Ưu, nhược điểm của phương pháp giá trị tài sản thuần

3
 5.1. CƠ SỞ ĐỊNH GIÁ

▪ Doanh nghiệp được xem như là một loại hàng hóa.

▪ Sự hoạt động của doanh nghiệp được tiến hành trên cơ sở

một lượng tài sản có thực.

▪ Tài sản của doanh nghiệp được hình thành từ nguồn vốn
của các nhà đầu tư.

4
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

𝐕𝟎 = 𝐕𝐓 − 𝐕𝐃
Trong đó:
V0: Giá trị vốn chủ sở hữu
VT: Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp
VD: Giá trị các khoản nợ

5
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

❖ Xác định giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp

➢ Dựa vào giá trị sổ sách hoặc giá trị thị trường của tài sản

➢ Tài sản là hiện vật:

Giá trị Nguyên giá tính theo giá Chất lượng còn lại
của = thị trường tại thời điểm x của tài sản tại thời
tài sản tổ chức định giá điểm định giá

Lưu ý: TS khấu hao hết (còn đang sử dụng) vẫn đánh giá lại
và tính vào giá trị DN (tối thiểu bằng 20% giá trị TS mới)

6
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

➢ Tài sản bằng tiền:

▪ Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ.
▪ Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận
với ngân hàng nơi doanh nghiệp mở tài khoản.
▪ Các giấy tờ có giá được xác định theo giá giao dịch trên
thị trường. Nếu không có giao dịch thì xác định theo mệnh
giá của giấy tờ đó.

➢ Các khoản nợ phải thu được xác định theo số dư thực tế

trên sổ kế toán và sau khi đối chiếu xác nhận các khoản
nợ phải thu. 7
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

➢ Chi phí dở dang, đầu tư xây dựng cơ bản, đền bù, giải
toả, san lấp mặt bằng, …: dựa trên số thực tế phát sinh
hạch toán trên sổ kế toán.

➢ Giá trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn được
xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán đã được đối
chiếu xác nhận.

➢ Giá trị tài sản vô hình (nếu có) được xác định theo giá trị
còn lại đang hạch toán trên sổ kế toán.

8
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

➢ Giá trị lợi thế kinh doanh:

▪ Giá trị thương hiệu xác định theo phương pháp chi phí.
▪ Tiềm năng phát triển của doanh nghiệp được đánh giá
trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong
tương lai khi so sánh với tỷ suất lợi nhuận của doanh
nghiệp với lãi suất trái phiếu Chính phủ.

Lãi suất của trái phiếu

Giá trị Giá trị phần vốn Tỷ suất lợi nhuận
CP có kỳ hạn 5 năm do
lợi thế nhà nước theo sau thuế trên VCSH
− BTC công bố tại thời
kinh = sổ kế toán tại x bình quân 3 năm
điểm gần nhất với thời
doanh thời điểm định trước thời điểm xác
điểm xác định giá trị
của DN giá định giá trị DN
DN 9
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

➢ Giá trị vốn đầu tư dài hạn:

▪ Tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp trên vốn điều lệ hoặc
tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác.
▪ Giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo
báo cáo tài chính đã được kiểm toán.
▪ Giá trị vốn góp của doanh nghiệp vào các CTCP đã niêm
yết được xác định theo giá đóng cửa của cổ phiếu tại thời
điểm gần nhất với thời điểm thực hiện xác định giá trị DN.

➢ Giá trị khoản đầu tư ngắn hạn tại doanh nghiệp khác:
được xác định như đối với các khoản đầu tư dài hạn.
10
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

➢ Giá trị quyền sử dụng đất:

▪ Trường hợp doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao đất: Giá
trị QSD đất được xác định trên cơ sở giá đất do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

▪ Trường hợp doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất:
✓ Tiền thuê đất trả hàng năm: Không tính tiền thuê đất vào
giá trị doanh nghiệp.
✓ Tiền thuê đất trả một lần trước ngày Luật Đất đai năm
2003 có hiệu lực: Xác định lại trị giá thuê đất và nếu có
chênh lệch thì ghi tăng vốn nhà nước tại DN.
11
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

❖ Xác định giá trị các khoản nợ phải trả

▪ Nợ vay ngân hàng

▪ Phải trả người bán

▪ Nợ thuế và các khoản phải nộp ngân sách nhà nước

→ Giá trị các khoản nợ phải trả này được xác định trên cơ sở
các giấy tờ có liên quan, bảng kê có xác nhận của các bên
có liên quan.

12
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

Bảng cân đối kế toán của Công ty C&D vào ngày 31/12/2015
ĐVT: Triệu đồng
Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền
I. Tài sản ngắn hạn 7.500 I. Nợ phải trả 8.000
1. Tiền mặt 500 Nợ ngắn hạn 6.000
2. ĐTTC ngắn hạn (50.000 CP XYZ) 1.000 Nợ dài hạn 2.000
3. Các khoản phải thu 3.000
4. Hàng tồn kho 2.800
5. Tài sản ngắn hạn khác 200
II. Tài sản dài hạn 12.500 II. Vốn chủ sở hữu 12.000
1. Gía trị còn lại của tài sản cố định 10.500
- Tài sản cố định sử dụng cho HĐ 9.500
SXKD của Cty
- Tài sản cố định cho thuê 1.000
2. ĐTTC dài hạn (góp vốn liên doanh) 2.000
Tổng giá trị tài sản 20.000 Tổng VCSH 20.000
13
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

Việc đánh giá lại toàn bộ TS của Cty cho thấy có các thay đổi sau:
▪ Giá trị hàng tồn kho giảm 500 trđ;
▪ Các khoản phải thu không có khả năng đòi được trị giá 300 trđ;
▪ Giá đóng cửa của cổ phiếu XYZ tại phiên giao dịch ngày
31/12/2015 là 30.000 đồng/cổ phiếu;
▪ Giá trị TSCĐ đang sử dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh
được giá lại theo giá trị thị trường giảm 500 trđ;
▪ Theo HĐ cho thuê TSCĐ, thời hạn cho thuê còn lại là 10 năm.
Mỗi năm người đi thuê phải trả 100 trđ. Giá trị thị trường của
TSCĐ cho thuê này sau 10 năm được kỳ vọng bằng 0;
▪ Lãi suất trung bình trên thị trường là 12%. 14
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

▪ Giá trị tài sản cố định cho thuê được xác định lại theo
phương pháp đầu tư có giá như sau:

100 triệu x PVIFA12%,10 = 100 triệu x 5,6502 = 565,02 trđ

▪ Giá trị thị trường của chứng khoán đầu tư ngắn hạn là

50.000 x 30.000 = 1.500 triệu đồng

▪ Giá trị tổng tài sản của Công ty C&D vào ngày 31/12/2015
được đánh giá lại như sau:

15
 5.2. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH
ĐVT: Triệu đồng
Giá trị trên sổ Giá trị được
Tài sản
sách xác định lại
I. Tài sản ngắn hạn 7.500 7.200
1. Tiền mặt 500 500
2. ĐTTC ngắn hạn (50.000 CP XYZ) 1.000 1.500
3. Các khoản phải thu 3.000 2.700
4. Hàng tồn kho 2.800 2.300
5. Tài sản ngắn hạn khác 200 200
II. Tài sản dài hạn 12.500 11.565
1. Gía trị còn lại của tài sản cố định 10.500 9.565
- Tài sản cố định sử dụng cho HĐ SXKD của Cty 9.500 9.000
- Tài sản cố định cho thuê 1.000 565
2. ĐTTC dài hạn (góp vốn liên doanh) 2.000 2.000
Tổng giá trị tài sản 20.000 18.765

Giá trị VCSH của Công ty = 18.765 - 8.000 = 10.765 trđ 16

 5.3. ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA
PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN

❖ Ưu điểm

▪ Đơn giản, dễ thực hiện;

▪ Giá trị doanh nghiệp được đảm bảo bằng giá trị tài sản hiện
hữu chứ không phải bằng cái “có thể” của các phương
pháp khác.

17
 5.3. ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA
PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ TÀI SẢN THUẦN

❖ Nhược điểm

▪ Doanh nghiệp không được xem như là một tổ chức đang

tồn tại và còn có thể phát triển trong tương lai;

▪ Chưa tính đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong
tương lai;

▪ Bỏ qua phần lớn các yếu tốt phi vật chất (đội ngũ nhân
viên, thị phần …) nhưng lại có thể có giá trị rất lớn;

▪ Trong nhiều trường hợp, việc xác định giá trị tài sản khá
phức tạp.
18
KẾT THÚC CHƯƠNG 5

19