8/2/2018

Chương 14
Kế toán tài chính 2

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN

Mục tiêu học tập:

Sau khi nghiên cứu chương này, người học có thể:

 Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản
đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất
động sản và thành phẩm bất động sản
 Nắm được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động
sản đầu tư
 Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư
 Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của bất
động sản đầu tư
 Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình
thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho
thuê bất động sản đầu tư
 Nắm được cách trình bày thông tin lên BCTC

1
 8/2/2018

Văn bản pháp lý

Việt Nam:
 Chuẩn mực kế toán số 02-Hàng tồn kho,
05-Bất động sản đầu tư
 Chế độ kế toán TT 200/2014/ TT-BTC
Quốc tế:
 IAS 02-Inventories, IAS 16-Property, Plant
and Equipment & IAS 40-Investment
Property

BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH THEO

QUY ĐỊNH CỦA VIỆT NAM

Khái niệm
BĐS đầu tư
(Investment Property)
BĐS chủ sở hữu
(Property)
Hàng hóa BĐS
(Inventory)
Thành phẩm BĐS
(Inventory)

2
 8/2/2018

Khái niệm
BĐS: Gồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của
nhà; hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở
hữu hoặc người đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính
BĐS chủ sở hữu Hàng hóa/ Thành BĐS đầu tư
phẩm BĐS
Sử dụng trong sản Bán trong kỳ hoạt Thu lợi từ việc cho
xuất, cung cấp động kinh doanh thuê
hàng hóa, dịch vụ bình thường Chờ tăng giá
hoặc sử dụng cho
các mục đích quản
lý.

Ví dụ 1: Phân loại BĐS cho mỗi tình huống sau đây

BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại

1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá
2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp vốn kinh
doanh
3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng
tương lai
4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển khai cho thuê
hoạt động
5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty
6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh
thông thường

Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư

 Chắc chắn thu được lợi ích

kinh tế trong tương lai; và
 Nguyên giá xác định một cách
đáng tin cậy

3
 8/2/2018

Ghi nhận ban đầu

 BĐS đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo
NGUYÊN GIÁ
 Nguyên giá bao gồm các chi phí giao dịch liên
quan trực tiếp ban đầu.

Chi phí sau khi ghi nhận ban đầu

 Chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau khi
ghi nhận ban đầu được ghi nhận là chi phí sản xuất,
kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng
chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế
trong tương lai nhiêu hơn mức hoạt động được đánh
giá bán đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu
tư.

Xác định giá trị sau khi ghi nhận ban đầu

Ghi nhận
ban đầu Trình bày BCTC

Nguyên giá Giá trị còn lại

4
 8/2/2018

Tài khoản sử dụng

BĐS đầu tư 217 & 2147

BĐS chủ sở hữu 211/ 213 &

Tài khoản 2141

Hàng hóa BĐS 1567

Thành phẩm BĐS 1557

Ví dụ 2: Xác định TK phù hợp theo dõi giá trị ban đầu BĐS

BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại TK

1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để
chờ tăng giá
2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp
vốn kinh doanh
3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục
đích sử dụng tương lai
4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển
khai cho thuê hoạt động
5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh
công ty
6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động
kinh doanh thông thường

BĐS kinh doanh hình thành từ việc mua

Mua Mua trả chậm, trả góp
Nợ 217, 1567 Nợ 217, 1567
Nợ 133 Nợ 133
Có 331, 112 … Nợ 242
Có 331
Lưu ý:
+ Nguyên giá tính trên giá trả ngay
+ Chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay
hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán.

5
 8/2/2018

Ví dụ 3:

Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay chưa thuế
2.200.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất 1.000.000.000đ),
thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2 năm là
72.000.000đ.

BĐS kinh doanh hình thành từ đầu tư xây dựng

BĐS đầu tư Thành phẩm BĐS

Tập hợp
CP xây Nợ 2412 Nợ 154
dựng Có 111, 152 … Có 621, 622, 623, 627
Ghi nhận
Nợ 217 Nợ 1557
BĐS
Nợ 632 Nợ 152, 111 …
hoàn
Có 2412 Có 154
thành
Lưu ý + Trường hợp BĐS xây dựng sử dụng cho nhiều
mục đích mà không hạch toán riêng được thì kế
toán tập hợp chi phí phát sinh tới việc xây dựng trên
TK 2412

Ví dụ 4:
Công trình xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê đã hoàn
thành và bàn giao như sau:
- Tổng chi phí xây dựng : 1.250.000.000 đ
- Chi phí vượt mức DN chịu : 12.000.000 đ
Công trình nghiệm thu, kế toán ghi nhận TS vào đối tượng
quản lý tương ứng.

6
 8/2/2018

Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS

BĐS đầu tư  BĐS chủ sở BĐS chủ sở hữu  BĐS

hữu đầu tư
BĐS đầu tư: 217 & 2147 BĐS CSH: 211, 213 & 2141
BĐS CSH : 211, 213 & 2141 BĐS đầu tư: 217 & 2147
a) Chuyển nguyên giá a) Chuyển nguyên giá
Nợ 211, 213 Nợ 217
Có 217 Có 211, 213

b) Chuyển hao mòn b) Chuyển hao mòn

Nợ 2147 Nợ 2141
Có 2141 Có 2147

Ví dụ 5:

Cty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử dụng làm văn
phòng làm việc, cty quyết định chuyển sang cho thuê.
Nguyên giá quyền sử dụng đất 25.000.000.000 đ, nguyên giá
tòa nhà trên đất 29.000.000.000 đ, hao mòn lũy kế tính đến
thời điểm chuyển 5.000.000.000 đ.

Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS

HTK  BĐS đầu BĐS CSH BĐS BĐS đầu tư  Hàng
tư đầu tư chờ tăng giá hóa BĐS
HTK: 1557 / 1567 BĐS CSH: 211, 213 BĐS đầu tư: 217 &
BĐS đầu tư: 217 & 2141 2147
BĐS đầu tư: 217 Hàng hóa : 1567
Lưu ý: cần phải có
Nợ 217 sửa chữa trước khi
Nợ 217
Nợ 2141 bán
Có 1557, 1567
Có 211, 213 CP sửa chữa:
Nợ 154 / Có 112…
 Nợ 1567/ Có 154
Nợ 1567 : GTCL
Nợ 2147 : Hao mòn
Có 217: NG

7
 8/2/2018

Ví dụ 6:

Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1 căn nhà,
DN quyết định chuyển sang bán. Căn nhà có nguyên giá
2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy kế 500.000.000đ. DN quyết
định sơn sửa trước khi chuyển nhượng. Sau hai tháng, việc
sửa chữa hoàn tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa
88.000.000đ (trong đó thuế GTGT 8.000.000đ).

Doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh BĐS

Bán BĐS đầu Bán hàng hóa/ Cho thuê BĐS
tư thành phẩm BĐS đầu tư
Doanh thu Nợ 112 … Nợ 112 … Nợ 112 …
(5117) Có 5117 Có 5117 Có 5117/3387
Có 333 Có 333 Có 333
Chi phí Nợ 632 Nợ 632 Nợ 632
(632) Nợ 2147 Có 1567, 1557 Có 2147 …
Có 217

Ví dụ 7:

DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với
giá bán 700 tr. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá
500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250
trđ. Chi phí môi giới 10 trđ.
Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.

8
 8/2/2018

Chi phí ước tính tổn thất BĐS kinh doanh

Hàng hóa, thành phẩm BĐS nắm giữ chờ tăng giá
BĐS
Nếu có bằng chứng thì tiến Nếu có bằng chứng chắc chắn
hành lập dự phòng giảm giá cho thấy BĐS đầu tư bị giảm
HTK theo VAS 02. giá so với giá trị thị trường và
khoản giảm giá được xác định
một cách đáng tin cậy thì DN
được đánh giá giảm nguyên giá
và ghi nhận tổn thất
Nợ 632 / Có 2294 Nợ 632/ Có 217

Trình bày thông tin trên BCTC

Báo cáo tình hình tài chính

BĐS kinh doanh cho mục đích

sinh lợi trong ngắn hạn được
trình bày ở phần TS, loại A – nhóm
IV “Hàng tồn kho”
BĐS kinh doanh cho mục đích
đầu tư được trình bày ở phần TS,
loại B, nhóm III “BĐS đầu tư” theo
nguyên giá và giá trị hao mòn lũy
kế.

Trình bày thông tin trên BCTC

Báo cáo kết quả hoạt động

Doanh thu bán và cho thuê BĐS

kinh doanh được trình bày ở chỉ
tiêu “Doanh thu bán hàng và cung
cấp dịch vụ”
Giá vốn BĐS kinh doanh đã tiêu
thụ trong kỳ và các chi phí liên
quan được trình bày ở chỉ tiêu “Giá
vốn hàng bán”.

9
 8/2/2018

Trình bày thông tin trên BCTC

Báo cáo Lưu chuyển tiền tệ

Luồng tiền từ hoạt động kinh

doanh: dòng tiền thu, chi của BĐS
kinh doanh thu lợi trong ngắn hạn,
chi về cho thuê BĐS đầu tư.
Luồng tiền từ hoạt động đầu tư:
dòng tiền thu, chi của hoạt động mua
sắm, xây dựng, thanh lý, nhượng
bán các TSDH là BĐS đầu tư.

Trình bày thông tin trên BCTC

Thuyết minh BCTC

Các chính sách kế toán áp dụng:

Nguyên tắc ghi nhận và khấu hao bất
động sản
Thông tin bổ sung cho các khoản
mục trình bày trong Bảng cân đối kế
toán & BCKQHĐKD (tự đọc)

29

BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH THEO

THÔNG LỆ QUỐC TẾ

10
 8/2/2018

Điều kiện ghi nhận Ghi nhận ban đầu

CP phát sinh
Khái niệm sau khi ghi
nhận ban đầu

Tương tự VAS

Đo lường sau thời điểm ghi nhận ban đầu

IAS 40 yêu
cầu DN lựa
chọn

Mô hình giá trị

Mô hình giá gốc hợp lý

Đo lường sau thời điểm ghi nhận ban đầu

Mô hình giá gốc Mô hình giá trị hợp lý

BĐS đầu tư được xác định
theo Nguyên giá trừ cho giá
trị hao mòn lũy kế và các
khoản lỗ tổn thất lũy kế
BĐS đầu tư được xác định
theo giá trị hợp lý.
Giá trị hợp lý của BĐS đầu
tư phải phản ánh được các
điều kiện thị trường vào cuối
kỳ báo cáo.

11
 8/2/2018

Chuyển đổi mục đích sử dụng

BĐS chủ sở hữu

BĐS đầu tư
Hàng tồn kho

Mô hình Việc chuyển đổi mục đích sử

Giá gốc dụng KHÔNG làm thay đổi giá trị
ghi sổ của TS được chuyển đổi

Mô hình Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư sẽ

Giá trị hợp lý được coi là nguyên giá/ giá trị cho
việc hạch toán sau khi chuyển đổi

Chuyển đổi mục đích sử dụng

BĐS chủ sở hữu BĐS đầu tư

Giá trị còn lại Mô hình

Giá trị hợp lý

Chênh lệch

Hạch toán tương tự

như đánh giá lại
TSCĐ

Chuyển đổi mục đích sử dụng

Hàng tồn kho BĐS đầu tư

Giá trị còn lại Mô hình

Giá trị hợp lý

Chênh lệch

Thu nhập/ Chi phí

12
 8/2/2018

Tóm tắt chương:

BĐS kinh doanh bao gồm bất động sản là hàng tồn kho
(hàng hóa bất động sản, thành phẩm bất động sản) và bất
động sản đầu tư.
Để quản lý BĐS kinh doanh, kế toán phải xác định giá gốc
hàng tồn kho là BĐS, nguyên giá BĐS đầu tư làm cơ sở
phản ánh vào sổ chi tiết theo dõi BĐS kinh doanh.
Trong quá trình sử dụng, khi chuyển mục đích sử dụng kế
toán phải chuyển giá trị BĐS sang đối tượng quản lý tương
ứng.
Thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê BĐS đầu tư,
nhượng bán BĐS kinh doanh được ghi nhận vào doanh thu
kinh doanh BĐS, chi phí được ghi nhận vào giá vốn hàng
bán.

37

13