IAS 40

BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Nội dung

• Phạm vi
• Định nghĩa
• Nhận diện
• Ghi nhận và Đo lường
• Trình bày và Công bố

2
Phạm vi

• IAS 40 - Bất động sản đầu tư không áp dụng cho

• Các tài sản sinh học (IAS 41 - Nông nghiệp và IAS 16 -
Tài sản, nhà xưởng, thiết bị)
• Quyền khai khoáng và các mỏ khoáng sản như dầu mỏ,
khí gas…

3
Định nghĩa

• Bất động sản đầu tư: là bất động sản (đất/nhà/một phần của
nhà) do chủ sở hữu hoặc người thuê tài sản theo hợp đồng
thuê tài chính nắm giữ nhằm thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ
tăng giá, mà không phải để:
• Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa dịch vụ hoặc sử dụng cho
mục đích quản lý
• Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường

Hàng tồn kho Bất động sản chủ sở hữu

(IAS 2) sử dụng (IAS 16)
4
Nhận diện

• Ví dụ về bất động sản đầu tư

• Đất đai nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá
• Đất đai nắm giữ mà chưa xác định được mục đích sử dụng trong
tương lai
• Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp đi thuê tài chính) và
cho thuê theo một / nhiều hợp đồng thuê hoạt động
• Nhà đang giữ để cho thuê theo một / nhiều hợp đồng thuê hoạt động
• Cơ sở hạ tầng đang được xây dựng hoặc phát triển để tương lai sử
dụng như là bất động sản đầu tư.

5
Nhận diện

• Ví dụ về các khoản mục không phải là bất động sản đầu tư

• Bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để sản xuất kinh doanh
• Bất động sản chủ sở hữu sử dụng
• Bất động sản đang được xây dựng cho bên thứ ba
• Bất động sản giữ để bán trong một kỳ sản xuất kinh doanh bình
thường/hoặc đang được xây dựng, phát triển nhằm mục đích bán
trong một kỳ sản xuất kinh doanh bình thường
• Bất động sản được cho thuê dưới hình thức thuê tài chính

6
Nhận diện
Bất động sản dùng cho nhiều mục đích
• Bất động sản dùng cho nhiều mục đích: 1 phần dùng để thu lợi từ việc
cho thuê, 1 phần khác dùng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa hoặc dịch
vụ hoặc dùng cho mục đích quản lý.
Mỗi phần có thể bán hoặc cho thuê riêng biệt không? Không đáng kể?
Xét đoán nghề nghiệp

Có Không

Toàn bộ tài sản được phân loại là

Từng phần sẽ
bất động sản chủ sở hữu sử dụng;
được phân loại
Nếu phần dành cho chủ sở hữu sử dụng
riêng biệt
là không đáng kể → Toàn bộ tài sản
được phân loại là Bất động sản đầu tư
7
Nhận diện
Các dịch vụ phụ trợ
• Doanh nghiệp có thể cung cấp các dịch vụ phụ trợ cho người sử dụng
bất động sản: bảo dưỡng tòa nhà, an ninh…

Dịch vụ phụ trợ là không đáng kể?

Đúng Sai

Phân loại là Phân loại là Bất động sản

Bất động sản đầu tư chủ sở hữu sử dụng

8
Ví dụ

• Doanh nghiệp X đang xây dựng khu chung cư để bán. Trước

đây, X cũng thường xây và bán các tòa nhà ngay sau khi xây
xong. Để tăng khả năng bán được nhà, X chọn một vài căn hộ
để cho thuê ngay khi căn hộ hoàn thiện. Người thuê nhà đã dọn
vào trước khi khu chung cư xây xong.
→ X nên phân loại khu chung cư này là…………………………….

9
 Ghi nhận & Đo lường
Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản khi nào?
▪ Có khả năng cao thu được lợi ích kinh tế trong tương lai
▪ Giá trị của bất động sản có thể được đo lường một cách đáng tin cậy
Nếu khả năng thu được lợi ích kinh tế là không cao, các chi phí phát sinh phải
được ghi nhận là chi phí.

Bất động sản đầu tư được đo lường theo giá nào?

▪ Ban đầu: Giá gốc
▪ Sau ban đầu:
▪ Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu có thể cộng vào giá trị ghi sổ của
BĐS đầu tư nếu chúng đáp ứng điều kiện ghi nhận (chi phí cải tạo)
▪ Có thể lựa chọn mô hình giá gốc hay mô hình giá trị hợp lý
10
Đo lường ban đầu
Giá gốc của Bất động sản đầu tư
Giá gốc = Giá mua + Chi phí liên quan trực tiếp
(ví dụ: chi phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS và chi phí giao dịch khác)

Giá gốc của bất động sản đầu tư không bao gồm:
• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ phi chi phí này là cần thiết để đưa bất động
sản vào trạng thái hoạt động)
• Thiệt hại trong hoạt động ban đầu, xuất hiện trước khi bất động sản được
cho thuê đạt đến mức dự kiến;
• Những khoản chi vượt mức bình thường về nguyên liệu, nhân công và các
nguồn lực khác khi xây dựng hoặc phát triển bất động sản.
11
Ví dụ
Một công ty mua đất nhằm mục đích chờ tăng giá trong dài hạn.
Các chi phí phát sinh liên quan đến quá trình mua như sau:
• Giá mua: $600,000
• Hoa hồng cho môi giới: $30,000
• Chi phí san lấp mặt bằng: $5,000
• Thuế chuyển nhượng đất: $4,000
• Thuế đất, trả cho năm tài chính sau ngày mua: $ 2,000
→ Giá gốc của mảnh đất?
• Giá gốc: 600,000+30,000+5,000+4,000 = $ 639,000
• Thuế đất trả cho năm tài chính sau ngày mua: $ 2,000 => tính vào chi phí
12
Đo lường sau ghi nhận ban đầu
Mô hình giá gốc
• Giá trị ghi sổ = Giá gốc – Khấu hao lũy kế – Lỗ tổn thất lũy kế

IAS 16
Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị

Ngoại trừ
• Tài sản nắm giữ để bán (áp dụng IFRS 5 - Tài sản dài hạn nắm giữ để
bán và các hoạt động không liên tục)
• Quyền sử dụng tài sản nắm giữ bởi bên đi thuê, không nắm giữ để bán
(áp dụng IFRS 16 - Thuê)
13
Đo lường sau ghi nhận ban đầu
Mô hình giá trị hợp lý
• Giá trị hợp lý: là giá trị nhận được khi bán một tài sản
hoặc giá trị cần thanh toán để chuyển giao một khoản
nợ trong một giao dịch sòng phẳng giữa các bên tham
gia thị trường tại ngày cần xác định giá trị hợp lý.
• Giá trị ghi sổ: là giá trị của tài sản được ghi nhận trên
báo cáo tình hình tài chính.

14
 Đo lường sau ghi nhận ban đầu
Mô hình giá trị hợp lý
Tại ngày lập Giá trị ghi sổ Đo lường lại Giá trị hợp lý
báo cáo tài chính
sau ghi nhận
ban đầu
Chênh lệch được ghi nhận vào Báo cáo Lãi/Lỗ

Nợ Lỗ do đo lường theo GTHL Chênh Nợ Bất động sản đầu tư Chênh

Có Bất động sản đầu tư lệch giảm Có Lãi do đo lường theo GTHL lệch tăng

Khi chọn mô hình giá trị hợp lý, tất cả BĐSĐT phải đo lường theo giá trị hợp lý, trừ các BĐSĐT
không có giá trị hợp lý được đo lường một cách đáng tin cậy.
Nếu một BĐSĐT trước đây đã đo lường theo giá trị hợp lý, nó cần tiếp tục được đo lường theo
giá trị hợp lý cho đến lúc bán/giảm, kể cả khi các giao dịch trên thị trường có thể so sánh được
không còn xảy ra thường xuyên, hoặc khi giá thị trường khó xác định hơn so với lúc trước.
15
Ví dụ

• ABC Ltd. áp dụng IFRS và chọn mô hình giá trị hợp lý cho bất
động sản đầu tư. Công ty đã chi tiền mua một bất động sản giá
$2 triệu, sau đó chi thêm $7 triệu để cải tạo nó với mục đích
cho thuê như là bất động sản đầu tư.
• Cuối năm, giá trị hợp lý của bất động sản này được xác định là
$10 triệu
• Nêu cách xử lý kế toán tại thời điểm hình thành tài sản và thời
điểm cuối năm?

16
Đo lường sau ghi nhận ban đầu
Mô hình giá trị hợp lý hay Mô hình giá gốc
• DN có thể chọn đo lường bất động sản đầu tư theo: (*)
• Mô hình giá trị hợp lý, hay
• Mô hình giá gốc
• Mô hình giá gốc có thể được chuyển thành mô hình giá trị hợp lý
nếu chính sách mới giúp cung cấp thông tin thích hợp và đáng
tin cậy hơn.
• Tuy nhiên, một khi mô hình giá trị hợp lý được lựa chọn thì hầu
như không thể chuyển lại thành mô hình giá gốc (**)

18
Đo lường sau ghi nhận ban đầu
Mô hình giá trị hợp lý hay Mô hình giá gốc
• Một công ty có thể áp dụng riêng mô hình giá trị hợp lý cho một
bất động sản đầu tư đang xây dựng, trong khi đó áp dụng mô
hình giá gốc cho tất cả các bất động sản đầu tư đã hoàn thành
khác không?
→ ………………………………………………………………………..

19
 Đo lường sau ghi nhận ban đầu
Mô hình giá trị hợp lý hay Mô hình giá gốc
Hiếm gặp
Tài sản mới hình thành lần đầu tiên
Không có thị trường hoạt động Không có phương pháp đo lường
cho các tài sản tương tự GTHL thay thế đáng tin cậy

Giá trị hợp lý không được đo lường một cách đáng tin cậy

Sử dụng giá gốc

với giá trị thanh lý = 0
20
Chuyển đổi

Chuyển đổi bất động sản đầu tư thành tài sản khác,
hoặc chuyển tài sản khác thành BĐSĐT chỉ được thực
hiện khi có “sự thay đổi trong sử dụng tài sản”

Thay đổi trong ý định của nhà quản lý

về việc sử dụng tài sản không phải là
một bằng chứng của “sự thay đổi trong
sử dụng tài sản”

21
 Chuyển đổi
(2) → (1) Khi chủ sở hữu
kết thúc sử dụng
(2) BĐS chủ sở hữu
(1) Bất động sản đầu tư Chuyển thành
sử dụng
(3) → (1) Khi bắt đầu cho bên (1) → (2) Khi chủ sở hữu
thứ ba thuê hoạt động bắt đầu sử dụng

(3) Hàng tồn kho

(1) → (3) Khi bắt đầu triển khai các
công việc cho mục đích bán

22
Chuyển đổi
Xác định giá trị ghi sổ khi chuyển đổi
• Theo mô hình giá gốc: việc chuyển đổi không làm thay đổi giá
trị ghi sổ của tài sản.
• Theo mô hình giá trị hợp lý: giá trị ghi sổ được điều chỉnh bằng
với giá trị hợp lý tại ngày chuyển đổi.

23
 Chuyển đổi
Theo mô hình giá trị hợp lý
• BĐS chủ sở hữu sử dụng → BĐS đầu tư (mô hình giá trị hợp lý)
Giá trị ghi sổ Điều chỉnh Giá trị hợp lý
(Cần áp dụng IAS 16 cho đến thành (tại ngày chuyển đổi)
ngày chuyển đổi)

Chênh lệch phát sinh tại ngày chuyển đổi: xử lý giống như khoản
Đánh giá lại tài sản (Revaluation) theo IAS 16
❖ Giá trị hợp lý < Giá trị sổ sách: Chênh lệch giảm được ghi vào Báo cáo Lãi/Lỗ. Nếu tài sản này trước đây đã
được đánh giá tăng (theo mô hình đánh giá lại), thì chênh lệch giảm được hoàn nhập Thặng dư đánh giá lại tài
sản - OCI trước khi tiếp tục được ghi vào Báo cáo Lãi/Lỗ (nếu còn).
❖ Giá trị hợp lý > Giá trị sổ sách: Chênh lệch tăng được ghi vào Thặng dư đánh giá lại tài sản - OCI. Nếu tài
sản này trước đây đã được đánh giá giảm (theo mô hình đánh giá lại), thì chênh lệch tăng được hoàn nhập vào
Báo cáo Lãi/Lỗ trước khi tiếp tục được ghi vào Thặng dư đánh giá lại tài sản - OCI (nếu còn). 24
Chuyển đổi
Theo mô hình giá trị hợp lý
• Hàng tồn kho → Bất động sản đầu tư (mô hình giá trị hợp lý)

Giá trị ghi sổ Điều chỉnh Giá trị hợp lý

(Áp dụng IAS 02) thành (tại ngày chuyển đổi)

Chênh lệch: Ghi nhận vào Báo cáo Lãi/Lỗ

25
 Thanh lý

• Thanh lý: bán, hoặc cho thuê tài chính

Thu thanh lý Giá trị ghi sổ
Lãi hoặc Lỗ
(thuần) (khi bán)

Ghi nhận vào

báo cáo Lãi/lỗ

Để xác định ngày bán: áp dụng IFRS 15

Khi cho thuê tài chính hoặc bán và thuê lại: áp dụng IFRS 16

26
Trình bày

• Giá trị ghi sổ tổng hợp của các bất động sản đầu tư phải được
trình bày trên báo cáo tình hình tài chính, nếu trọng yếu.

27
Công bố
Áp dụng cho tất cả bất động sản đầu tư
• DN áp dụng mô hình giá trị hợp lý hay mô hình giá gốc với những
bất động sản đầu tư nào
• Khi khó phân loại bất động sản đầu tư và các tài sản khác, doanh
nghiệp phải công bố tiêu chuẩn sử dụng để phân định bất động sản
đầu tư
• Các phương pháp và giả định cơ bản sử dụng để xác định giá trị
hợp lý của BĐSĐT
• Phạm vi mà giá trị hợp lý được định giá bởi cơ quan định giá độc lập
chuyên nghiệp, có đủ kinh nghiệp và danh mục BĐSĐT được thẩm
định. Nếu không có cơ sở đánh giá như trên, cần công bố sự kiện
này trên BCTC.
28
Công bố
Áp dụng cho tất cả bất động sản đầu tư
• Công bố trong Báo cáo thu nhập tổng hợp:
• Khoản thu nhập từ việc cho thuê bất động sản đầu tư
• Chi phí hoạt động trực tiếp phát sinh từ BĐSĐT tạo ra thu nhập từ việc cho thuê
• Chi phí hoạt động trực tiếp phát sinh từ BĐSĐT không tạo ra thu nhập từ việc cho
thuê
• Thay đổi tích lũy về giá trị hợp lý được ghi nhận trong lãi lỗ khi bán BĐSĐT từ nhóm
tài sản áp dụng mô hình giá gốc sang nhóm áp dụng mô hình giá trị hợp lý
• Sự xuất hiện và giá trị của bất cứ trở ngại nào có thể có khả năng tác động đến việc
ghi nhận bất động sản đầu tư hoặc khả năng hồi thu nhập và tiền từ việc bán bất
động sản đầu tư.
• Nghĩa vụ trọng yếu theo hợp đồng của việc mua hoặc xây dựng bất động sản đầu tư,
hay phải sửa chữa, bảo dưỡng chúng

29
Công bố
Áp dụng cho BĐSĐT theo mô hình GTHL
• Đối chiếu thông tin về giá trị sổ sách của BĐSĐT giữa ngày đầu kỳ
và ngày cuối kỳ
• Đối chiếu giữa bản định giá và giá trị đã điều chỉnh trên BCTC (khi
việc định giá được điều chỉnh đáng kể trên BCTC)
• Khi DN áp dụng giá gốc để đo lường BĐSĐT cá biệt (do thiếu GTHL
đáng tin cậy), cần công bố:
• Giá trị liên quan đến BĐSĐT đó, tách biệt với các BĐSĐT còn lại
• Mô tả về BĐSĐT, và lý do vì sao không đo được GTHL một cách đáng tin cậy
• Nếu BĐSĐT dạng này bị bán đi, cần công bố sự kiện là BĐSĐT này đã không
được đo lường theo GTHL; giá trị sổ sách tài thời điểm bán; và lãi lỗ.

30
Công bố
Áp dụng cho BĐSĐT theo mô hình giá gốc
• Phương pháp khấu hao áp dụng
• Thời gian hữu ích và tỷ lệ tính khấu hao đã sử dụng
• Giá trị ghi sổ gộp và khấu hao lũy kế tại thời điểm bằng đầu và kết
thúc kỳ kế toán
• Đối chiếu giá trị ghi sổ của BĐSĐT tại thời điểm bắt đầu và kết thúc
kỳ kế toán
• Giá trị hợp lý của BĐSĐT. Khi không thể ước tính GTHL đáng tin
cậy, cần công bố
• Mô tả về BĐSĐT, và lý do vì sao không đo được GTHL một cách đáng tin cậy
• Nếu có thể, đưa ra giá khoảng ước tính mà giá trị hợp lý có khả năng rơi vào.

31
KẾT THÚC

CẢM ƠN!

32