VAS 5

BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Nhóm 9
Gv: Th.s Nguyễn Thị Ngọc Thủy
 Nội dung trình bày

I. Giới thiệu chung về VAS 5

II. Nội dung chính của VAS 5

Nội dung III. So sánh VAS 5 và IAS 40

trình bày IV. Các vấn đề liên quan trên các
diễn đàn

V. Bài tập thảo luận

2 Nhóm 9
I. Giới thiệu chung về VAS 5

 Ban hành đợt thứ 3 theo Quyết định số

234/2003/QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm
2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, thông
tư hướng dẫn số 23
 Mục đích của chuẩn mực này là quy định
và hướng dẫn các nguyên tắc và phương
pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư

3 Nhóm 9
 I. Giới thiệu chung về VAS 5

Khái niệm:
 Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm:
quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà
hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ
sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp
đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu
lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không
phải để:
 Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ
hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
 Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

4 Nhóm 9
 I. Giới thiệu chung về VAS 5

Ví dụ:

- QSD đất nắm giữ trong thời gian dài chờ tăng giá
- Nhà DN đang sở hữu để cho thuê Bất động sản đầu tư
- Cơ sở hạ tầng cho thuê hoạt động

- BĐS CSH sử dụng cho các hoạt động kinh doanh Không phải là
BĐS đầu tư
- BĐS mua để bán trong kì kinh doanh

5 Nhóm 9
I. Giới thiệu chung về VAS 5

Quyền
sử dụng
đất Text
Nhà,
một phần
Bất động của nhà
Text
Cả nhà sản đầu tư
cả đất
Cơ sở
hạ tầng

6 Nhóm 9
 II. Nội dung chính của VAS 5
1 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

2 Xác định giá trị ban đầu

3 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

4 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

5
Chuyển đổi mục đích sử dụng

6 Thanh lý

7 Trình bày trên báo cáo tài chính

7 Nhóm 9
1. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

Điều kiện

Nguyên giá
Chắc chắn
của bất động
thu được lợi sản đầu tư
ích kinh tế phải được xác
trong tương định một cách
lai đáng tin cậy

8 Nhóm 9
 2. Xác đinh giá trị ban đầu
 Mua mới BĐSĐT
 Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
 Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực
tiếp ban đầu.

Nguyên giá = giá mua + các chi phí liên quan

9 Nhóm 9
 2. Xác đinh giá trị ban đầu

 Trường hợp BĐSĐT tự xây dựng

Nguyên giá là giá thành thực tế nhà thầu
bàn giao và các chi phí liên quan trực tiếp
của bất động sản đầu tư tính đến ngày
hoàn thành công việc xây dựng...

10 Nhóm 9
2. Xác đinh giá trị ban đầu

Chi phí phát sinh ban đầu

Nguyên giá
BĐSĐT Chi phí khi mới đưa BĐS
vào hoạt động lần đầu
không bao
gồm
Các chi phí
không bình thường khác

11 Nhóm 9
 2. Xác đinh giá trị ban đầu

Trường hợp
mua BĐSĐT
thanh toán
Định giá…
theo phương thức
trả chậm

12 Nhóm 9
3. Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

Chi phí phát

sinh sau ghi
nhận ban
đầu

Ghi nhận Hạch toán

vào chi phí tăng
sxkd phát nguyên giá
sinh trong
kì

13 Nhóm 9
 4. Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

Giá trị
sau ghi nhận Số khấu hao
Nguyên giá lũy kế
ban đầu

Giá trị còn lại

14 Nhóm 9
 5. Chuyển đổi mục đích sử dụng

BĐS CSH CSH

i bá n
HTK
bắt đầu k ha
sử d triển
CSH TS ụng CSH
kết t
húc o t huê HĐ
ch
sử d
ụng
TS
BĐSĐT CSH

XD hoàn thành
bàn giao

BĐS
XD
15 Nhóm 9
 5. Chuyển đổi mục đích sử dụng
Mục đích bán
HTK
Sửa chữa
BĐSĐT Nâng cấp

Tiếp tục sử dụng BĐSĐT

như 1 BĐSĐT

DN vẫn xem nó là BĐSĐT

Ko sửa chữa, nâng cấp
cho tới khi nó được bán

16 Nhóm 9
 6. Thanh lý
- Một BĐSĐT không được trình bày trên
BCĐKT khi đã bán hoặc BĐSĐT không
còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy
không còn thu được lợi ích trong tương
lai
- Việc thanh lý một BĐS ĐT có thể xảy ra
khi bán hoặc sau khi ký hợp đồng cho
thuê tài chính
- Việc thanh lý tuân thủ VAS 06 và VAS 14
- Ghi nhận lãi hoặc lỗ từ thanh lý vào thu
nhập hay chi phí trên báo cáo KQHĐKD
- Khoản doanh thu từ việc bán BĐSĐT
được ghi nhận theo giá trị hợp lý

17 Nhóm 9
 7. Trình bày trên BCTC

11 22 33

Nguyên giá
Phương Thời gian và khấu hao
sử dụng lũy kế tại
pháp khấu thời điểm
hao hữu ích
đầu kỳ và
cuối kỳ

18 Nhóm 9
 7. Trình bày trên BCTC

44 55 66

Lý do, mức
Tiêu chuẩn Thu nhập, độ ảnh
phân loại chi phí liên hưởng đến
BĐS ĐT và quan đến thu nhập từ
BĐS CSH cho thuê kinh doanh
BĐS BĐSĐT

19 Nhóm 9
7. Trình bày trên BCTC

77 88 99
- Nguyên giá BĐSĐT
Nghĩa vụ tăng thêm
chủ yếu - Nguyên giá BĐSĐT Giá trị
của hợp thanh lý hợp lý
đồng mua, - Nguyên giá BĐSĐT của
xây dựng, chuyển thành BĐSĐT
BĐSCSH hoặc HTK
cải tạo… và ngược lại

20 Nhóm 9
 III. So sánh VAS 5 và IAS 40

- IAS 40 ban hành tháng 4 năm 2000, có hiệu lực

từ 01/01/2001, được hội đồng soạn thảo chuẩn
mực kế toán quốc tế (IASB) sửa đổi và có hiệu
lực từ 01/01/2005

- VAS 05 ban hành ngày 30/12/2003 dựa trên IAS

40 đã điều chỉnh phù hợp với đặc điểm nền kinh
tế của Việt Nam
Do đó VAS 05 có những yếu tố không đồng nhất
với IAS 40
21 Nhóm 9
 Giống nhau

Giống nhau giữa VAS 5 và IAS 40

- Phạm vi chuẩn mực
- Xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá bất động
sản đầu tư các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp
ban đầu, nhưng không bao gồm các chi phí phát
sinh ban đầu chi phí khi mới đưa BĐSĐT vào hoạt
động lần đầu trước khi BĐSĐT đạt đến trạng thái
hoạt động bình thường theo dự kiến, các chi phí
không bình thường cho quá trình xây dựng BĐSĐT
- Điều kiện và thủ tục thanh lý BĐSĐT

22 Nhóm 9
 Khác nhau

Thuyết minh thêm

Định nghĩa
Theo luật đất đai năm
IAS
2003, đất đai thuộc sở
- Đất nắm giữ hữu của Nhà Nước.
VAS trong thời gian dài Nhà nước chuyển
để chờ tăng giá quyền sử dụng đất cho
- Quyền sử dụng
- Đất nắm giữ mà dân theo 3 cách: giao,
đất nắm giữ trong
chưa rõ mục đích thuê và cho (sở hữu).
thời gian dài để
sử dụng trong Luật chưa cắt nghĩa rõ
chờ tăng giá
tương lai (không “quyền sử dụng đất” là
- QSD đất nắm giữ
bao gồm quyền sử gì?
mà chưa rõ mục
dụng đất) Theo IAS, không có
đích sử dụng trong
khái niệm “quyền sử
tương lai
dụng đất”

23 Nhóm 9
 Khác nhau

Chuyển đổi IAS

BĐSĐT
- Việc chuyển đổi
VAS BĐSĐT chỉ khi có
sự thay đổi về mục
Chỉ yêu cầu đích sử dụng
không thay đổi giá - Hoặc BĐS XD
trị còn lại của BĐS chuyển thành BĐS
được chuyển đổi, ĐT khi kết thúc giai
không thay đổi đoạn xây dựng,
nguyên giá cho phát triển đưa vào
việc xác định giá trị đầu tư
hoặc cho mục đích
trình bày

24 Nhóm 9
 Khác nhau
Xác định
Thuyết minh thêm
giá trị sau
ghi nhận
ban đầu IAS Hiện tại VAS nhất
quán quy định áp
Có thể áp dụng theo dụng pp nguyên giá
VAS 2 phương pháp: khi xác định giá trị tài
Chỉ cho phép áp - Ghi nhận theo giá sản. Theo điều 7 Luật
dụng phương trị hợp lý kế toán 2003, phần
pháp giá gốc (tuy - Ghi nhận theo giá “nguyên tắc kế toán”,
nhiên các DN gốc quy định không được
được yêu cầu trình phép điều chỉnh giá
bày giá trị hợp lý trị tài sản trừ khi luật
của BĐSĐT tại quy định khác.
ngày lập BCĐKT)

25 Nhóm 9
 Khác nhau
Trình bày
Thuyết minh thêm
trên
BCTC Ban vật giá Chính Phủ
là cơ quan giám sát và
IAS
quy định các mức giá
VAS trần hoặc giá sàn cho
Trong trường hợp Có thể thông tin một số mặt hàng quan
đánh giá BĐSĐT theo khoảng ước lượng trọng trong nền kinh tế
giá trị thực tế không giá trị thực tế của quốc dân. Việc trình bày
thực hiện được thì BĐS có khả năng bảng kê loại BĐSĐT có
DN phải trình bày: nhất thể giúp người sử dụng
- Bảng kê loại BCTC ước lượng được
BĐSĐT giá thị trường của BĐS
- Giải thích lý do dựa trên khung giá trần
không thể xác định và giá sàn do CP quy
giá trị BĐS theo giá định
thực tế
26 Nhóm 9
IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

Cost model
Fair value model

Tại sao phần trích

TSCĐ khấu hao của tài
sản bất động sản
hay đầu tư lại ghi
BĐSĐT? nhận vào TK 632?

27 Nhóm 9
 IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

Cost model Và Fair value model

- Fair value model về kế toán BĐS đầu tư giúp xác định

chính xác giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐS đầu tư.

- Tuy nhiên việc ghi nhận một BĐS theo giá trị hợp lý (fair
value model) ở nước ta là rất khó vì thị trường BĐS ở nước
ta không có được sự ổn định đáng tin cậy cần thiết nói một
cách khác Việt Nam chưa thể xác định được giá trị hợp lý
của TS…

28 Nhóm 9
 IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

Tại sao phần trích khấu hao của tài sản bất động
sản đầu tư lại ghi nhận vào TK 632?
 Trước năm 2003, BĐSĐT được coi là một khoản đầu tư
tài chính khác. Việc hạch toán kế toán và lập BCTC cho
các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí đều được ghi nhận
vào hoạt động tài chính.

 Sau khi VAS 5 ra đời, Trong khi nắm giữ BĐSĐT này để
cho thuê hoặc chờ tăng giá thì DN phải tiến hành trích
khấu hao và hạch toán vào TK 632 - chi tiết chi phí kinh
doanh BĐS. Bởi vì tài sản BĐSĐT này đang tạo ra
doanh thu từ việc cho thuê nên hạch toán vào 632 là
điều hợp lý - có doanh thu - có chi phí.

29 Nhóm 9
 IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

TSCĐ hay BĐSĐT?

Một số trường hợp việc xác định là TSCĐ hay
BĐSĐT còn có nhiều ý kiến khác nhau...
Vd: Cty có thuê 1 lô đât xây cao ốc mục đính làm
văn phòng cho thuê lại.
- TH1: Khi xây xong thì cho thuê thì cao ốc này
được xem là TSCĐ phải ko?
- TH2: Khi xây xong thì bán ngay thì cao ốc này
được xem là BĐSĐT phải ko?

30 Nhóm 9
 IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

Có ý kiến cho rằng:

- Khi xây xong rồi cho thuê thì là BĐS đầu tư

- Khi xây xong rồi bán thì đó là hàng hoá BĐS

31 Nhóm 9
 IV. Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

Có ý kiến cho rằng:

- Xây xong cho thuê là đã chính thức sử dụng TS đó như một phương tiện KD kiếm lãi lâu
dài, nên nó là TSCĐ và phải trích khấu hao hàng tháng như 1 TSCĐ.
- Xây xong đem bán thì mới gọi là BĐSĐT vì DN không có ý định sở hữu và sử dụng nó để
kinh doanh lâu dài.

32 Nhóm 9
33 Nhóm 9
 V. Bài tập thảo luận
Tình huống 1:
DN đang nắm giữ một BĐS đầu
tư để chờ tăng giá trong một thời
gian dài (chẳng hạn QSD đất) để
bán thu lợi, VAS
và phải trích khấu hao
từng kì kinh doanh vào chi phí
kinh doanh trong kì, nhưng thực
tế thì doanh thu từ hoạt động đầu
tư BĐS này chưa xảy ra. Như
vậy, việc ghi nhận chi phí mà
không có doanh thu để ghi nhận
là phá vỡ nguyên tắc phù hợp ở
chuẩn mực chung. Các bạn có ý
kiến như thế nào về trường hợp
này?
34 Nhóm 9
 V. Bài tập thảo luận

Your comments ?
Tình huống 2: Công ty N9 thuê kho
của 1 công ty khác trong 5 năm, sau
thời hạn này sẽ trả kho lại cho người
ta. Và Công ty N9 lại cho người khác
thuê lại kho này. Như vậy đây có
thuộc trường hợp bất động sản đầu
tư hay không?
- Nếu là một BĐS đầu tư thì xác định
nguyên giá như thế nào?

35 Nhóm 9
Nhóm 9:
Văn Đình An Ngô Quốc Bảo

Lê Quang Huy Võ Đức Quốc

Nguyễn Văn Tuệ