T NG H P Slide

KHÓA HỌC
XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Giảng viên
Ths.Ks Đỗ Văn Dũng
Số điện thoại: 0986 976 386
Email: dungktxd43@gmail.com
Đầu tư vào học tập, đầu tư cho bản thân là khoản đầu tư hiệu quả nhất.
Tìm những người giỏi nhất và nơi đào tạo tốt nhất để học.
CÁC NGHIỆP VỤ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
(Tư vấn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng)
1 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
2 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
3 XÁC ĐỊNH ĐỊNH MỨC, ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
4 ĐO BÓC, KIỂM TRA, KIỂM SOÁT KHỐI LƯỢNG CÔNG TRÌNH
5 XÁC ĐỊNH, THẨM TRA, ĐIỀU CHỈNH DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH

NGHIỆP VỤ
ĐỊNH GIÁ 6 LỰA CHỌN NHÀ THẦU TRONG HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG
XÂY DỰNG
7 XÁC ĐỊNH GIÁ GÓI THẦU, GIÁ HỢP ĐỒNG
8 LẬP HỒ SƠ THANH TOÁN, QUYẾT TOÁN HỢP ĐỒNG, ĐIỀU CHỈNH GIÁ HĐ
9 THANH TOÁN, QUYẾT TOÁN VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
10 CÁC CÔNG VIỆC KHÁC VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

18/11/2023
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
MỤC TIÊU VÀ YÊU CẦU
1. MỤC TIÊU
• Nắm rõ các Quy định của Pháp luật có liên quan đến việc Lập/thẩm
tra/Phê duyệt TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ, bao gồm các
1 văn bản: Luật => Nghị Định =>Thông tư =>Quyết định/Công bố …
• Nắm rõ các phương pháp tính toán và vận dụng phù hợp với Quy định
hiện hành trong việc lập Tổng mức đầu tư và Xây dựng các dòng ngân
2 lưu của dự án
• Hiểu rõ bản chất, tính toán và phân tích các chỉ tiêu hiệu quả của dự án
để đưa ra phương án đầu tư hiệu quả. Kiểm soát các chỉ tiêu trong quá
3
trình thực hiện dự án để đảm bảo mục tiêu hiệu quả của dự án.
• Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư

4
LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ HIỆU QUẢ
LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ HIỆU QUẢ
2. YÊU CẦU 3. KỸ NĂNG ĐỌC HIỂU VĂN BẢN
DỰ THỰC
LỚP HÀNH
NỘI DUNG
MỤC LỤC
Tham
HOÀN
chiếu Quy CHUYỂN TIẾP và HIỆU LỰC
THIỆN
định
PHẠM VI & ĐỐI TƯỢNG áp dụng
HỎI
ĐÁP Nắm rõ SỐ HIỆU và TRÍCH YẾU
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
NỘI DUNG KHÓA HỌC
CHUYÊN ĐỀ 1: ĐẤT ĐAI
CHUYÊN ĐỀ 2: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG
CHUYÊN ĐỀ 3: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
CHUYÊN ĐỀ 4: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHUYÊN ĐỀ 5: DÒNG TIỀN TRONG PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHUYÊN ĐỀ 6: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHUYÊN ĐỀ 7: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. TRÌNH TỰ LẬP PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ
1.1. Nhà đầu tư đã có đất, tiến hành lập dự án để thực hiện đầu tư
OK
Lập/điều Quyết định Thực hiện
ĐÃ CÓ
chỉnh DAĐT Đầu tư DAĐT
ĐẤT
NO
Đấu giá Tỷ xuất lợi nhuận không cao do

Chờ cơ hội khác chi phí quyền sử dụng đất lớn:
Chuyển
Chi phí ban đầu + Lãi vay
nhượng DA
Thuê/giao
đất Trong quá trình thực hiện rủi ro
- Mất cơ hội đầu tư.
lớn do nhạy cảm với các yếu tố
- Chịu CP lãi vay.
Gom khách quan => Không đảm bảo
- Bị thu hồi dự án
Hiệu quả dự án => Dừng.
1.2. Nhà đầu chưa có đất, cần phải tìm kiếm địa điểm
Tìm Hiệu quả

Đánh giá Thực
kiếm địa sơ bộ Lập Dự án
đầu tư hiện dự
điểm ĐT Hiệu quả
án đầu tư
Không Hiệu quả
• Hạn chế được tối đa các rủi ro.

Ưu điểm
• Chủ động lựa chọn địa điểm phù hợp với mục tiêu đầu tư
• Quỹ đất ngày càng hạn hẹp

Nhược điểm
• Tính cạnh tranh cao
2. ĐÁNH GIÁ SƠ BỘ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ
Thu thập các thông tin về Quy hoạch liên quan đến vị trí khu đất: Quy
BƯỚC 1 hoạch, Kế hoạch sử dụng đất của địa phương, Quy hoạch xây dựng
(các chỉ tiêu về mật độ, chiều cao, dân số, …)
BƯỚC 2 Sơ bộ Phương án đền bù giải phóng mặt bằng và Hỗ trợ tái

định cư (nếu có)
Sơ bộ lập Quy hoạch Tổng mặt bằng nhằm: Sơ bộ

BƯỚC 3 xác định Tổng mức Đầu tư và Tiền sử dụng
đất/thuê đất phải trả
Sơ bộ xác định doanh thu dự kiến của dự

BƯỚC 4 án
BƯỚC 5 Sơ bộ tính toán các chỉ tiêu

hiệu quả của dự án
3. TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SDĐ CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ
Được nhà nước
Tính tiền SDĐ/thuê đất phải nộp theo các phương pháp: Hệ số, so
giao đất/cho thuê sánh, triết trừ, thu nhâp, thặng dư
đất mới
Tiền SDĐ/thuê đất phải nộp = (Tiền SDĐ/thuê đất theo mục đích của
loại đất SAU khi chuyển MĐ) – (Tiền SDĐ/thuê đất CÒN LẠI theo
mục đích loại đất TRƯỚC khi chuyển MĐ)
Thửa đất
Đang được nhà
không Tiền SDĐ/Thuê đất theo mục
nước giao đất/cho
phải là Tiền SDĐ/Thuê đích TRƯỚC khi chuyển MĐ
thuê đất Số năm
đất ở đất CÒN LẠI theo
SDĐ/Th
mục đích của loại = x
Thời gian SDĐ/Thuê đất uê đất
đất TRƯỚC khi
còn lại
chuyển MĐ
Tiền SDĐ/thuê đất phải nộp = (Tiền SDĐ/thuê đất theo mục đích của
loại đất SAU khi chuyển MĐ) – (Số tiền chuyển nhượng)
Nhận chuyển
nhượng hợp pháp Số tiền chuyển nhượng bằng Số tiền SDĐ/thuê đất CÒN LẠI theo
mục đích loại đất TRƯỚC khi chuyển MĐ nhưng không quá Số tiền
Bồi thường hỗ trợ tương ứng trường hợp NN thu hồi đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của CP quy định về thu tiền sử dụng đất. TT số 76/2014/TT- BTC, ….
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. TT số 77/2014/TT- BTC
4. XÁC ĐỊNH ĐƯỢC TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT/THUÊ ĐẤT KHÔNG QUA ĐẤU GIÁ
4.1. TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT (Nghị định số 45/2014/NĐ-CP)
Giá đất tính Diện tích Tiền sử dụng Tiền bồi thường,
Tiền sử
thu tiền SDĐ đất phải đất được giảm giải phóng mặt
dụng đất = X - -
theo mục đích nộp tiền sử theo quy định bằng được trừ vào
phải nộp
sử dụng đất dụng đất tại Điều 12 tiền sử dụng đất
Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất, của
từng thửa đất trong Khu đất dự kiến thực hiện dự án.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo các PP được quy định tại Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT
- Nếu Giá đất tính theo Bảng giá đất được ban hành mà Tổng giá trị của Thửa đất/Lô
đất dưới 30 tỷ đồng đối với các TP trực thuộc TƯ; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh
miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì Giá đất tính tiền sử
dụng đất được áp dụng theo phương pháp Hệ số điều chỉnh
- Nếu Tổng giá trị của Thửa đất/Lô đất ≥30 tỷ đồng đối với các TP trực thuộc Trung
ương; … thì Giá đất được tính theo các PP SS trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
4.1.1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Bước 1: Khảo sát, thu thập TT của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất
cần định giá về: MĐSD đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện HTKT và HTXH, … đã chuyển
nhượng, trúng đấu giá trong khoảng tgian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá.
Bước 2: Tính toán mức chênh về mặt giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh
Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của Mức điều chỉnh về giá do các yếu
Giá đất của từng
thửa đất cần định giá = ± tố khác biệt của từng thửa đất so
thửa đất so sánh
theo từng thửa đất SS sánh với thửa đất
Bước 3: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định; giá đất của thửa đất cần định giá
đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu
giá đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất về thời điểm xác định
giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở TN&MT công bố. Trường hợp chưa công bố
thì tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời
gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
VÍ DỤ - PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
4.1.2. PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ: ÁP DỤNG VỚI TRƯỜNG HỢP CÓ TS TRÊN ĐẤT
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương
tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền
sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá
đất.
Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản SS
Giá trị hiện tại của tài sản
Giá trị xây dựng mới tại
gắn liền với đất của bất = - Giá trị hao mòn
thời điểm định giá đất
động sản SS
Giá trị đất của bất Giá trị bất Giá trị hiện tại của tài sản gắn
= -
động sản SS động sản SS liền với đất của bất động sản SS
Bước 3: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá tương tự như Phương pháp
so sánh trực tiếp (sau khi đã loại được giá trị bất động sản trên Thửa đất so sánh)
VÍ DỤ - PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ
4.1.3. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập và chi phí của thửa đất cần định
giá. Nếu không có thông tin thì lấy thông tin của 03 thửa đất tương tự.
Bước 2: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau (bình
quân 5 năm đối với đất phi nông nghiệp, 3 năm đối với đất nông nghiệp hàng năm,
theo doanh thu hàng năm hoặc giai đoạn hoặc 1 lần đối với cây lâu năm)
Thu nhập ròng bình Thu nhập bình Chi phí bình quân
= -
quân một năm quân một năm một năm
Bước 3: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau
Thu nhập ròng bình quân một năm
Giá trị của thửa đất
=
cần định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục của loại tiền
gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm
cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
4.1.3. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau (n là
thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá tính theo năm:
r x (1 + r)n
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =
(1+r)n - 1
VÍ DỤ - PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
4.1.4. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Nội dung: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử
dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính
(bao gồm cả lợi nhuận của Nhà đầu tư) ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của
BĐS.
Giá trị của thửa đất Tổng doanh thu phát Tổng chi phí phát
= -
cần định giá triển triển
4.1.5. PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH
Nội dung: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất
nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành
Giá trị của thửa đất Giá đất trong Hệ số điều
= x
cần định giá bảng giá đất chỉnh giá đất
CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa
đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất
trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất)
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản
thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do
thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát
triển giả định và tổng chi phí ước tính;
4.1.6. CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào
số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích.
Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng
tại thời điểm được CQQL NN có thẩm quyền cho phép chuyển MĐSD đất nhưng không vượt
quá số tiền BT, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
4.2. TIỀN THUÊ ĐẤT (Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Thông tư số 77/2014/TT-
BTNMT)
4.2.1. Đơn giá Thuê đất trả tiền hàng năm
Đơn giá thuê Giá đất tính thu

= Tỷ lệ phần trăm (%) x
đất hàng năm tiền thuê đất
Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%. Riêng đối với một số khu
vực/địa phương đặc thù thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức tỷ lệ trên nhưng
không được thấp hơn 0,5% và không được lớn hơn 3%
Giá đất để tính thu tiền thuê đất được xác định như sau:
- Giá trị khu đất (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các
thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng
cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá
đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương
pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư
- Giá trị khu đất (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở xuống đối với các
thành phố trực thuộc Trung ương; … thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất được
tính theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng
giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.
4.2.2. Đơn giá Thuê đất trả tiền một lần
Đơn giá thuê đất một lần = Giá đất tính thu tiền thuê đất
Giá đất tính tiền thuê đất tính tương tự như trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm
Trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất
thì giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định theo công thức sau
Giá đất tại Bảng giá đất

Giá đất của thời Thời hạn
= x
hạn thuê đất Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất thuê đất
4.2.3. Tiền thuê đất phải nộp
Tiền Tiền Tiền sử dụng đất Tiền bồi thường, giải

thuê đất = thuê - được giảm theo - phóng mặt bằng được trừ
phải nộp đất quy định tại Điều 12 vào tiền sử dụng đất
4.2.4. Điều chỉnh mục đích sử dụng đất khi chuyển nhượng
Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền thuê đất thì được trừ số tiền đã trả để nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào số tiền thuê đất phải nộp; số tiền được trừ
vào tiền thuê đất phải nộp được xác định theo giá đất của mục đích đất nhận chuyển
nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền phải bồi thường, hỗ trợ tương ứng
với trường hợp Nhà nước thu hồi đất
5. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (Mục 3 – Luật đất đai 2013)
5.1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu đô thị)
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (Dự án BT)
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ
sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.
5.1. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định mà không
có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá
hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc
giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Lưu ý khi xác định giá đất:
Thứ nhất, nguyên tắc định giá đất phải “theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá” có
nghĩa là giá đất tính bồi thường phải được xác định theo “mục đích SDĐ hợp pháp” của thửa đất, có
thể không phải “mục đích SDĐ trên thực tế”
Thứ hai, người SDĐ có xu hướng khai thấp hơn thực tế nên việc kê khai “lệch” giá chuyển nhượng
trên thực tế dẫn đến việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ - phương pháp dùng phổ
biến từ trước đến nay - không có hiệu quả. Khi thu thập các giao dịch đã chuyển nhượng thành
công trong thời gian hai năm liền kề thì các cơ quan nhà nước hầu như chỉ thu thập được những
“giá ảo”
Thứ 3: Xử lý tiền BT-GPMB - Điều 15 NĐ45/2014/NĐ-CP, Điều 11 TT76/2014/NĐ-CP
1. Đối với trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá, việc hoàn trả chi
phí bồi thường, giải phóng mặt bằng do ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định
của pháp luật về ngân sách nhà nước.
2. Đối với trường hợp giao đất không thông qua hình thức đấu giá, việc hoàn trả
chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cho ngân sách nhà nước do người được giao
đất thực hiện và được nộp vào ngân sách nhà nước. Số tiền này, người sử dụng đất
được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) hoặc được tính vào vốn đầu tư của
dự án (trong trường hợp người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất).
XỬ LÝ TIỀN BỒI THƯỜNG GPMB
3. Trường hợp người sử dụng đất tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt
bằng theo quy định tại Khoản 2 Điều 15 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì cơ quan tài chính thực
hiện ghi thu, ghi chi số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất phải
nộp theo quy định tại pháp luật về ngân sách nhà nước.
Khoản 9 điều 2 nghị định 123/2017/NĐ-CP bổ sung thêm như sau:
“3. Trường hợp dự án đầu tư được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá có hình thức
sử dụng đất hỗn hợp: Giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và
nhà đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt thì việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được tính theo từng
loại diện tích và được phân bổ đều tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng của phần diện tích đất sử dụng vào
mục đích công cộng vào các phần diện tích đất tương ứng.”
Trường hợp này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 2 thông tư 332/2016/TT-BTC. Theo đó, chi phí bồi
thường, giải phóng mặt bằng của phần diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao đất không
thu tiền sử dụng đất được phân bổ vào các phần diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất, theo tỷ lệ diện tích
của từng phần trong tổng diện tích phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất để thực hiện khấu trừ; số tiền bồi
thường, giải phóng mặt bằng còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.
XỬ ĐẤT ĐAI KHI CỔ PHẦN HÓA DNNN
Điều 59 - Luật đất đai 2003
1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá trị quyền sử
dụng đất được tính vào giá trị tài sản giao cho tổ chức đó; tổ chức được giao đất có trách
nhiệm bảo toàn quỹ đất.
2. Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã
trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì số tiền đó được ghi vào giá trị vốn của Nhà
nước tại doanh nghiệp; doanh nghiệp có trách nhiệm bảo toàn quỹ đất.
3. Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước đối với các trường hợp quy định tại khoản 2
Điều này mà doanh nghiệp cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất đó sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường.
Trường hợp doanh nghiệp đang thuê đất (trả tiền 1 lần hoặc hàng năm)
VẬY THÌ: mà Cổ phần hóa thì giá trị quyền sử dụng đất không được ghi vào giá
trị của Vốn nhà nước
XỬ LÝ TIỀN BỒI THƯỜNG GPMB
Khoản 2, Điều 61, Nđịnh số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003
2. Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến sử dụng đất
trong các trường hợp sau:
a) Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 – Điều 60 của Luật đất đai;
b) Trường hợp tổ chức ktế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng
đất;
c) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Trường hợp đất đã ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành
THẤT THOÁT
DOANH ĐƯỢC THỰC

NGHIỆP CÔNG HIỆN DỰ ÁN MÀ
CỔ PHẦN CHUYỂN MỤC
NN ĐANG TY CỔ KHÔNG PHẢI
HÓA ĐÍCH SDĐ
THUÊ PHẦN THÔNG QUA ĐẤU
ĐẤT GIÁ
1. Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định
(Điều 3 – Luật Đầu tư số 67/2014/QH13).
2. Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn
để tiến hành hoạt động XD để XD mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng
nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ
trong thời hạn và chi phí xác định. (Điều 3 – Luật xây dựng số 50/2014/QH13).
3. Lập dự án đầu tư xây dựng gồm việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư
xây dựng (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh
tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết để chuẩn bị đầu
tư xây dựng. (Điều 3 – Luật xây dựng số 50/2014/QH13).
4. Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội
dung nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây
dựng, làm cơ sở xem xét, quyết định chủ trương đầu tư xây dựng.
5. Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung
nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng
theo phương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu
tư xây dựng.
6. Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung về
sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương án
thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét, quyết
định đầu tư xây dựng
SƠ ĐỒ THỦ TỤC ĐẦU TƯ
Dự án BC-NCTKT PD Chủ BC-NCKT Quyết định

QTQG + A chương Đầu tư
Vốn nhà
nước
Dự án Hồ sơ đề xuất BC-NCKT
PD Chủ Quyết định
Nhóm B +
chương BC KTKT Đầu tư
C
Dự án BC-NCTKT BC-NCKT Chấp

PD Chủ
QTQG + A thuận đầu
chương
(chưa QH) tư
Vốn khác
Dự án
Hồ sơ đề xuất BC-NCKT Chấp
Nhóm A PD Chủ
thuận đầu
(có QH) + chương BC KTKT tư
B+C
7. Thiết kế sơ bộ là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư
xây dựng, thể hiện những ý tưởng ban đầu về thiết kế xây dựng công trình, lựa
chọn sơ bộ về dây chuyền công nghệ, thiết bị làm cơ sở xác định chủ trương đầu
tư xây dựng công trình.
8. Thiết kế cơ sở là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư XD
trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, thể hiện được các thông số kỹ
thuật chủ yếu phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, là căn cứ
để triển khai các bước thiết kế tiếp theo
9. Thiết kế kỹ thuật là thiết kế cụ thể hóa TK cơ sở sau khi dự án đầu tư XD công
trình được phê duyệt nhằm thể hiện đầy đủ các giải pháp, thông số kỹ thuật và vật
liệu sử dụng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, là cơ sở
để triển khai thiết kế bản vẽ thi công.
10. Thiết kế FEED là thiết kế kỹ thuật tổng thể được triển khai theo thông lệ quốc tế
để làm cơ sở triển khai thiết kế chi tiết. Thiết kế FEED tương đương với thiết kế kỹ
thuật của Việt Nam (1891/BXD-KTXD ngày 16/8/2017 ).
11. Thiết kế bản vẽ thi công là thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật
liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được
áp dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình.
12. Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình
có yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng
13. Thiết kế hai bước gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng
đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng
14. Thiết kế ba bước gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi
công được áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng, có quy mô
lớn, yêu cầu kỹ thuật và điều kiện thi công phức tạp
15. Quá trình hình thành chi phí dự án
GĐ GĐ GĐ
GĐ thực GĐ bàn
chuẩn bị Khai Kết
hiện XD giao
ĐTXD thác thúc
Thiết Thiết PA Sản

Thiết Thi Thanh
kế kế Đền Bàn xuất/
kế KT/ công lý/bàn
sơ cơ bù giao vận
BVTC XD giao
bộ sở GPMB hành
Sơ CP Dự Giá Chi phí CP

Tổng
bộ TM Đền toán/ trị Sản Thanh
vốn
TM ĐT bù Tổng HĐ, xuất /vận lý/bàn
đầu tư
ĐT GPMB DT Phí hành giao
16. Suất vốn đầu tư xây dựng công trình (gọi tắt là suất vốn đầu tư) là mức chi phí
cần thiết để đầu tư XD công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc
năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình.
Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí: xây dựng, thiết bị, quản lý dự án đầu tư xây
dựng, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác. Suất vốn đầu tư tính toán đã
bao gồm thuế giá trị gia tăng cho các chi phí nêu trên.
Nội dung chi phí trong suất vốn đầu tư chưa bao gồm chi phí thực hiện một số loại
công việc theo yêu cầu riêng của dự án/công trình xây dựng cụ thể như: Chi phí bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư gồm, Lãi vay trong thời gian xây dựng, Vốn lưu động ban
đầu; Chi phí dự phòng; một số chi phí khác gồm: đánh giá tác động môi trường và xử
lý các tác động của dự án đến môi trường; đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc
biến dạng; kiểm định chất lượng; gia cố đặc biệt về nền móng; thuê tư vấn nước
ngoài.
Khi sử dụng Suất vốn đầu tư xây dựng công trình cần phải: Bổ sung thêm các chi
phí, điều chỉnh hoặc quy đổi về thời điểm tính toán.
Giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình (viết tắt là giá bộ phận kết cấu)
bao gồm toàn bộ chi phí cần thiết để hoàn thành một đơn vị khối lượng nhóm, loại
công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình xây dựng.
Giá bộ phận kết cấu bao gồm chi phí vật liệu chính, vật liệu phụ, nhân công, máy thi
công, chi phí trực tiếp khác, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế GTGT.
17. Chỉ số giá xây dựng: Là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến động của Giá xây dựng
theo thời gian. Chỉ số giá xây dựng được xác định theo nhóm công trình. Bao gồm:
- Chỉ số giá xây dựng CT: Đã tính đến sự biến động của Chi phí XD, TB, QLDA, Tư
vấn ĐTXD, và một số chi phí khác.
- Chỉ số giá phần XD: Đã tính đến sự biến động chi phí VL, NC, MTC, chi phí trực tiếp
khác, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng
- Chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí: Chỉ số giá VLXD, Chỉ số giá Nhân công XD,
Chỉ số giá Máy TCXD
- Chỉ số giá vật liệu chủ yếu.
2.1. KHÁI NIỆM
Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng là ước tính chi phí ĐTXD của DA được xác định
phù hợp với phương án thiết kế sơ bộ và các nội dung khác của Báo cáo NCTKT
Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí ĐTXD của DA được xác định phù hợp
với thiết kế cơ sở và các nội dung khác của Báo cáo NCKT.
2.2. NỘI DUNG 1. Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm
2. Chi phí xây dựng
3. Chi phí thiết bị
4. Chi phí quản lý dự án
TMĐT 5. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
6. Chi phí khác
7. Chi phí dự phòng
VTM = GBT, TĐC +GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP
2.3. PHƯƠNG PHÁP LẬP
Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết

kế cơ sở và các yêu cầu cần thiết khác của dự án
PHƯƠNG
Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công
PHÁP XÁC trình
ĐỊNH TMĐT
(Thông tư
06/2016/TT- Xác định từ dữ liệu về chi phí các công trình
BXD) tương tự đã hoặc đang thực hiện
Kết hợp các PP 1, 2, 3

2.3. PHƯƠNG PHÁP LẬP:
2.3.1. PHƯƠNG PHÁP 1: THEO KL XÂY DỰNG TỪ THIẾT KẾ CƠ SỞ
VTM = GBT, TĐC +GXD + GTB + GQLDA+ GTV + GK + GDP
GBT, TĐC : Xác định theo khối lượng phải bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
và các quy định hiện hành của nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa
phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban
hành.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Trường hợp tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất ứng trước tiền BTHT
& TĐC và kinh phí GPMB theo PA được cấp có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào
tiền thuê đất phải nộp, số tiền còn lại được tính vào chi phí đầu tư của dự án (Khoản
2-Điều 13-NĐ 46/2014/NĐ-CP về Tiền thuê đất, thuê mặt nước).
VTM = GBT, TĐC + GXD + GTB + GQLDA+ GTV + GK + GDP
GXD : Được xác định bằng Khối lượng nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu
hoặc bộ phận công trình nhân với Giá xây dựng tổng hợp tương ứng. Giá xây dựng
tổng hợp có thể là GXD tổng hợp không đầy đủ hoặc GXD tổng hợp đầy đủ được lập
trên cơ sở đơn giá xây dựng chi tiết của công trình.
- Giá xây dựng tổng hợp không đầy đủ bao gồm: Chi phí VL, NC, MTC.
- Giá xây dựng tổng hợp đầy đủ (bao gồm Chi phí VL, NC, MTC, chi phí chung và
thu nhập chịu thuế tính trước.
GXD tổng hợp có thể lập trực tiếp hoặc sử dụng trong Công bố về Xuất vốn đầu tư,
khi sử dụng GXD trong Xuất vốn đầu tư thì phải quy đổi về thời điểm tính toán.
GTB : Được xác định bằng số lượng, chủng loại thiết bị công trình và thiết bị công nghệ
nhân với Giá từng thiết bị/công nghệ tương ứng hoặc xác định theo chỉ tiêu suất chi phí
thiết bị tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình.
Giá thiết bị/công nghệ: Nếu có đủ thông tin về số lượng, chủng loại, chi phí thì tính
toán trực tiếp, nếu có thông tin về công trình tương tự thì tính toán theo công trình tương
tự, nếu có thông tin chào hàng đồng bộ về thiết bị công nghệ thì có thể lấy trực tiếp từ
các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này (Mục 2.1.3 – Phụ lục 1 – Thông tư
09/2019/TT-BXD)
Chi phí (GQLDA), (GTV), (GK) được xác định theo định mức tỷ lệ hoặc bằng cách lập DT
hoặc từ dữ liệu của các DA tương tự đã t/hiện. Đối với DA sử dụng vốn NN (ngân
sách và ngoài ngân sách) trong trường hợp ước tính thì tổng các chi phí này (không bao
gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) không vượt quá
15% tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án (Mục 2.1,4. – Phụ lục 1 – Thông
tư 09/2019/TT-BXD)
Lưu ý khi tính Lãi vay trong thời gian xây dựng trong Gk:
- Trong thời gian này dự án không có nguồn thu nên thông thường Phần lãi vay này
không trả mà được cộng dồn và tính nợ lũy kế đến hết thời điểm xây dựng. Riêng đối
với các dự án Bất động sản hoặc các dự án có thu trong thời gian XD thì phải cân đối
để trả gốc + lãi ngay để tang hiệu quả sử dụng vốn.
- Lãi vay trong thời gian XD được vốn hóa và đưa vào Nguyên giá TSCĐ để khấu hao
(mục 2.18 và 2.31 - khoản 2 điều 4 Thông tư số 96/2015/TT-BTC).
- Cách xác định: Xây dựng kế hoạch sử dụng vốn, dựa trên cơ cấu nguồn vốn để tính
phần lãi vay. Về cơ cấu nguồn vốn thì theo Khoản 2, khoản 4 Điều 14 của Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về điều kiện đối với
người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì lưu ý vốn thuộc sở hữu của mình để thực
hiện dự án:
a) Không thấp hơn 20% TMĐT đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta;
b) Không thấp hơn 15% TMĐT đối với DA có quy mô sdụng đất từ 20 héc ta trở lên
Lưu ý khi tính Lãi vay trong thời gian xây dựng trong Gk:
- Đối với các dự án PPP thì cơ cấu nguồn vốn được quy định tại khoản 2, điều 10, Nghị
định 63/2018/NĐ-CP về hình thức đầu tư PPP như sau:
a) Đối với dự án có tổng vốn đầu tư đến 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu của nhà
đầu tư không được thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư;
b) Đối với dự án có tổng vốn đầu tư trên 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu của nhà
đầu tư được xác định theo nguyên tắc: Đối với Phần vốn đến 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn
chủ sở hữu không được thấp hơn 20%; đối với Phần vốn từ trên 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ
vốn chủ sở hữu không được thấp hơn 10%.
Phần nhà nước tham gia trong dự án PPP (vốn góp của NN, vốn hỗ trợ bồi thường,
TĐC, …) không được tính vào TMĐT
Đối với hợp đồng BT, nhà đầu tư phải đáp ứng thêm yêu cầu về vốn chủ sở hữu (nếu
có) theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản
và pháp luật có liên quan để thực hiện Dự án khác.
Lưu ý khi tính Chi phí đất đai trong Gk:
Trường hợp tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất ứng trước tiền BTHT &
TĐC và kinh phí GPMB theo PA được cấp có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tiền
thuê đất phải nộp, số tiền còn lại được tính vào chi phí đầu tư của dự án (Khoản 2-Điều
13-NĐ 46/2014/NĐ-CP về Tiền thuê đất, thuê mặt nước).
Tiền thuê đất trả tiền 1 lần thì: Số tiền thuê đất được đưa vào một mục riêng trong Chi
phí khác. Số tiền trên được phân bổ vào các năm thuê đất
Tiền thuê đất trả tiền hàng năm thì:

- Số tiền thuê đất trong thời gian xây dựng được đưa vào chi phí bôi thường Giải
phóng mặt bằng và Tái định cư trong Tổng mức đầu tư theo quy định tại điểm a)
khoản 4 điều 4 Nghị định 32/2015/NĐ-CP.
- Số tiền thuê đất trong thời gian còn lại thì được hạch toán vào chi phí sản xuất trong
thời gian khai thác
GDP : Được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công
việc phát sinh (GDP1) và chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2).
GDP1= (GBT, TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK) x kps

kps: tỷ lệ dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh
- Mức tỷ lệ này phụ thuộc vào mức độ phức tạp của công trình thuộc dự án và điều
kiện địa chất công trình nơi xây dựng công trình và mức tỷ lệ là k ps≤10%.
- Đối với dự án đầu tư xây dựng chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng
thì kps≤5%.
- Lưu ý: GK không bao gồm lãi vay và Vốn lưu động ban đầu
T
GDP2 = 
t=1
(Vt – LVayt)[(IXDCTbq  I XDCT
)t - 1]
Trong đó:
- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng, T>1 (năm);
- t: số thứ tự năm phân bổ vốn theo kế hoạch thực hiện dự án, t = 1T;
- Vt: vốn đầu tư trước dự phòng theo kế hoạch thực hiện trong năm thứ t;
- LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư thực hiện theo kế hoạch trong năm thứ t.
- IXDCTbq: Chỉ số giá xây dựng sử dụng tính dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác
định bằng cách tính bình quân các chỉ số giá xây dựng liên hoàn theo loại công
trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến
những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu
xây dựng). Vận dụng có thể sử dụng theo quý.
T
In1
 I
n1 n
IXDCTbq 
T
Trong đó:
T: Số năm (năm gần nhất so với thời điểm tính toán sử dụng để xác định I XDCTbq; T≥3;
In: Chỉ số giá xây dựng năm thứ n được lựa chọn;
In+1: Chỉ số giá xây dựng năm thứ n+1;
± ∆IXDCT: mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo năm xây dựng công
trình so với mức độ trượt giá bình quân của năm đã tính và được xác định trên cơ sở
dự báo xu hướng biến động của các yếu tố chi phí giá cả trong khu vực và quốc tế
bằng kinh nghiệm chuyên gia.
Cách tính: Lập kế hoạch sử dụng vốn bao gồm số vốn theo từng kỳ và nguồn
vốn sử dụng tương ứng => Tính số lãi vay và IXDCTbq => GDP2
Bài tập 1: TÍNH CHI PHÍ DỰ PHÒNG Các thông tin khác
I Thông tin về chi phí (1000.000đ)
1 Thời gian thực hiện ĐTXD 2 năm
TT Nội dung Chi phí Giá trị
Dự án ĐTXD công trình giáo dục (ko vay),
2 kế hoạch sử dụng vốn như sau:
1 Chi phí BTGPMB
2 Chi phí XD 5.300 Kế hoạch vốn năm 2016: 4.000
3 Chi phí Thiết bị Kế hoạch vốn năm 2017: 2.000
4 Chi phí QLDA 100 3 Chỉ số giá XDCT GD năm 2012 99,90%
5 Chi phí TVĐT 300 4 Chỉ số giá XDCT GD năm 2013 106,10%
6 Chi phí khác 300
5 Chỉ số giá XDCT GD năm 2014 106,28%
7 Chi phí Dự phòng
6 Chỉ số giá XDCT GD năm 2015 101,35%
7.1 Dự phòng khối lượng (Gdp1) ?
BÀI GIẢI
2.3.2. PHƯƠNG PHÁP 2: XÁC ĐỊNH THEO XUẤT VỐN ĐTXDCT
GBT, TĐC , GQLDA, GTV, GK, GDP : Tính tương tự phương pháp 1
GXD = SXD x P x HT x HKV+ CCT-SXD
- SXD: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ
do Bộ XD công bố hoặc đã được thống nhất để công bố hoặc tham khảo từ dữ
liệu suất chi phí xây dựng của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất DA
- P: công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình
hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận CT thuộc dự án.
- HT : hệ số qui đổi chi phí về thời điểm lập dự án đầu tư xây dựng. Hệ số H t được
xác định bằng chỉ số giá xây dựng. Hệ số H KV xác định bằng PP chuyên gia trên
cơ sở so sánh mặt bằng giá khu vực nơi thực hiện đầu tư dự án và mặt bằng giá
khu vực của dự án tương tự sử dụng để tính toán (thông thường hệ số này =1).
- CCT-SXD: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc
chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp;
2.3.2. PHƯƠNG PHÁP 2: XÁC ĐỊNH THEO XUẤT VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH
GTB = STB x P x HT x HKV+ CCT-STB
- Cách lập tương tự như đối với phần tính GXD
- Các lưu ý khi sử dụng Xuất vốn đầu tư:
1. Nếu sử dụng P ở cột xuất vốn đầu tư thì P này đã bao gồm GQLDA và GTV.
2. Nếu sử dụng P ở cột Chi phí XD hoặc CPTB thì P này chưa gồm GQLDA và GTV
=> Nếu sử dụng P như ở mục 2 nói trên thì P giống như Giá xây dựng tổng hợp,
nhưng thay vì GXD tổng hợp được tính tương ứng với khối lượng kết cấu/bộ phận
công trình thì P được tính tương ứng với Quy mô/công xuất của công trình.
=> Khi sử dụng PP hỗn hợp thì nên sử dụng P ở cột Chi phí XD hoặc Chi phí TB để
đồng nhất về cơ cấu chi phí trong tính toán, nếu không thì sẽ phải tách các hạng
mục tính đã bao gồm GQLDA và GTV và các hạng mục tính chưa bao gồm G QLDA và GTV
2.3.2. PHƯƠNG PHÁP 2: XÁC ĐỊNH THEO XUẤT VỐN ĐTXDCT
VÍ DỤ:
2.3.3. PHƯƠNG PHÁP 3: XÁC ĐỊNH TỪ DỮ LIỆU CÁC CÔNG TRÌNH TƯƠNG TỰ
Cách tính tương tự như PP 2. Thay vì sử dụng Xuất đầu tư (SxP) thì sử dụng bằng
Chi phí đầu tư xây dựng công trình tương tự G TT : G = GTT x HT x HKV+ CCT-TT
2.3.4. PHƯƠNG PHÁP 4: PHƯƠNG PHÁP KẾT HỢP
- Đối với các dự án có nhiều công trình, tuỳ theo điều kiện, yêu cầu cụ thể của dự
án và nguồn dữ liệu, có thể vận dụng kết hợp các phương pháp nêu trên để xác
định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Cần lưu ý về việc sử dụng dữ liệu để thuận lợi trong việc tính toán, ví dụ sử dụng
Xuất đầu tư ở PP 2 thì nên sử dụng XĐT phần XD/TB để kết hợp với Giá xây
dựng tổng hợp ở Phương pháp 1 và Giá công trình tương tự ở phương pháp 3 thì
sẽ thuận lợi trong việc tính Chi phí QLDA, Chi phí tư vấn, chi phí khác, ...
- Lưu ý về các chi phí chưa được tính trong các dữ liệu để bổ sung cho phù hợp.
Bài tập về lập Tổng mức đầu tư dự án Nông nghiệp

CHUYÊN ĐỀ 4: TỔNG QUAN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
WHAT – WHY – WHEN – WHO - HOW
1. WHAT ? DỰ ÁN ĐẦU TƯ LÀ GÌ
Về hình thức biểu hiện: Dự án đầu tư là tập hợp

các hồ sơ giấy tờ, tài liệu dùng để trình bày một
Theo Điều 3 - Luật Đầu cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động sẽ
tư 2014 quy định: Dự án thực hiện và chi phí cần đến.
đầu tư là tập hợp đề xuất
bỏ vốn trung hạn hoặc Về nội dung của dự án đầu tư, đó là một tổ hợp
dài hạn để tiến hành các có hệ thống của các hoạt động có liên quan mật
hoạt động đầu tư kinh thiết với nhau được tính toán kỹ lưỡng.
doanh trên địa bàn cụ
thể, trong khoảng thời Về mặt quản lý, dự án đầu tư là một công cụ
gian xác định. quản lý đối với hoạt động sử dụng vốn, vật tư,
lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế –
xã hội trong một thời gian cụ thể.
2. WHY ? TẠI SAO PHẢI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Là một căn cứ quan trọng nhất để nhà ĐT quyết

định có nên tiến hành đầu tư dự án hay không.
ĐỐI VỚI CHỦ
ĐẦU TƯ & NHÀ Là công cụ để huy động vốn: Từ đối tác, từ các
TÀI TRỢ tổ chức tài chính, …
Là cơ sở để xây dựng KH, theo dõi, đôn đốc, kiểm tra,
điều chỉnh trong quá trình thực hiện DA
Là tài liệu quan trọng để các cấp có thẩm quyền
ĐỐI VỚI CƠ xét duyệt, cấp giấy phép đầu tư
QUAN QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC Là căn cứ pháp lý để toà án xem xét, giải quyết
khi có sự tranh chấp giữa các bên tham gia đầu
tư trong quá trình thực hiện dự án sau này
3. WHEN ? KHI NÀO PHẢI LẬP DAĐT
Dự án BC-NCTKT PD Chủ BC-NCKT Quyết định

QTQG + A chương Đầu tư
Vốn nhà
nước
Dự án Hồ sơ đề xuất BC-NCKT
PD Chủ Quyết định
Nhóm B +
chương BC KTKT Đầu tư
C
Dự án BC-NCTKT BC-NCKT Chấp

PD Chủ
QTQG + A thuận đầu
chương
(chưa QH) tư
Vốn khác
Dự án
Hồ sơ đề xuất BC-NCKT Chấp
Nhóm A PD Chủ
thuận đầu
(có QH) + chương BC KTKT tư
B+C
THẨM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH CHỦ CHƯƠNG ĐẦU TƯ
• Ảnh hưởng lớn hoặc có tiềm năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường
Quốc hội • Thu hồi đất trồng lúa 2 vụ trở lên và có quy mô từ 500ha trở lên
quyết định • Di dân tái định cư từ 20.000 người ở miền núi và 50.000 người (KV khác)
• Dự án có yêu cầu đặc biệt về cơ chế và chính sách
• Di dân tái định cư từ 10.000 người ở miền núi, từ 20.000 người (vùng khác)
Thủ tướng • Phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu chức năng
chính phủ trong khu kinh tế
quyết định • Xây dựng và kinh doanh sân gôn. Dự án không thuộc trường hợp Quốc hội
quyết định, có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên
UBND tỉnh • Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu
quyết định thầu hoặc chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
4. WHO ? CHỦ THỂ THỰC HIỆN ?

BÁO CÁO NC TIỀN KHẢ THI BÁO CÁO NCKT BÁO CÁO KTKT
CHỦ ĐẦU TƯ CHỦ ĐẦU TƯ
CHỦ ĐẦU TƯ
TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO
ĐỐI VỚI DỰ ÁN KHÔNG THUỘC LĨNH VỰC ĐẦU TƯ CÔNG
5. HOW ? LẬP BÁO CÁO ĐẦU TƯ NHƯ THẾ NÀO ?

• Báo cáo NCTKT: Điều 53 – Luật XD 2014 + Điều 9 Nghị
1. định 15/2021/NĐ-CP
THUYẾT • Báo cáo NCKT: Điều 54 – Luật XD 2014 + Điều 11 Nghị
MINH định 15/2021/NĐ-CP
• Báo cáo KTKT: Điều 55 – Luật XD 2014
2. TMĐT • Tổng mức đầu tư

DỰ ÁN
& HIỆU • Chỉ tiêu HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
ĐẦU TƯ • Chỉ tiêu HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI
QUẢ
• Báo cáo NCTKT: THIẾT KẾ SƠ BỘ - Điều 7 NĐ59

3. HỒ SƠ • Báo cáo NCKT: THIẾT KẾ CƠ SỞ - Điều 54-LXD
THIẾT • Báo cáo KTKT: THIẾT KẾ BVTC + THIẾT KẾ CÔNG
KẾ NGHỆ (nếu có) + DỰ TOÁN (Khoản 43-Điều 3 – Luật XD
6. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN XEM XÉT
6.1. Giá trị thời gian của đồng tiền: Do ảnh hưởng của lạm phát nên cùng
một lượng tiền thì ở những thời điểm khác nhau mua được số lượng hàng
hóa cùng loại khác nhau.
=> Khi so sánh, tổng hợp hoặc tính toán các khoản tiền phát sinh ở
những khoảng thời gian khác nhau cần phải tính chuyển chúng về cùng
một mặt bằng thời gian.
(1 r)
t
1 2 3 4 5 6 Thời gian
6.2. Công thức chuyển đổi dòng tiền:

1
FV = PV(1+r)n (1) PV = FV (2)
(1 r)
t
r được gọi là tỷ xuất tích lũy trong công thức (1) hoặc tỷ xuất chiết khấu trong công
thức (2) hay gọi chung là tỷ xuất dùng để quy đổi dòng tiền.
6.3. Lá chắn thuế:

- Đối với dự án không sử dụng vốn vay thì dòng tiền ròng NCF (Net cash flow):
NCF0 = B-C-(B-C)*T
- Đối với dự án sử dụng vốn vay thì phần lãi vay được khấu trừ khi tính thuế TNDN:
NCF1 = B-C-(B-C-D*rd)*T = B-C-(B-C)*T + D*rd*T
=> NCF1 = NCF0 + D*rd*T
- Tích số D*rd*T gọi là LÁ CHẮN THUẾ. Dự án có sử dụng vốn vay thì sẽ có được
dòng NCF lớn hơn nhờ LÁ CHẮN THUẾ
(B là dòng thu, C là dòng chi trước thuế TNDN, D là vốn vay,
62 rd là lãi xuất vay)
6.4. Một số khái niệm lãi xuất cơ bản:

- Nếu vay theo những kỳ hạn khác nhau thì phải chuyển về cùng một kỳ hạn (thông
thường là năm) theo công thức:
rn = (1+rt)m-1 m
1 + rn −
Trong đó rn : Là lãi xuất năm, rt : là lãi xuất kỳ hạn trongrtnăm= (tháng,
1 quý, …), m là số kỳ
hạn trong năm. Lãi xuất được chuyển về gọi là lãi xuất danh nghĩa, Lãi xuất dung để tính
chuyển là lãi xuất thực.
- Nếu góp vốn cổ phần thì r là lợi tức cổ phần
- Nếu sử dụng vốn tự có thì: r = (1+f)(1+rcơ hội) -1
Trong đó f : là tỷ lệ lạm phát, r cơ hội : là mức chi phí cơ hội
6.5. Chọn thời điểm tính toán

Do dòng tiền có giá trị về mặt thời gian nên việc chọn thời điểm tính toán là vấn đề quan
trọng. Đối với DA quy mô không lớn, thời gian thực hiện đầu tư không dài thì thời điểm
được chọn là thời điểm bắt đầu thực hiện ĐT. Đối với DA quy mô lớn, thời gian thực hiện
đầu tư dài thì thời điểm được chọn phân tích là thời điểm dự án63 bắt đầu đi vào hoạt động.
7. CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH

7.1. Quan điểm tổng đầu tư (TIPV- Total investment point of view)
- Mục đích: Nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn vay mà dự án có thể cần.
- Đặc điểm của báo cáo ngân lưu
a) Ngân lưu vào: Bao gồm cả phần trợ cấp, trợ giá; nhưng không bao gồm
phần tiền vay ngân hàng.
b) Ngân lưu ra: Kể cả phần thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án; nhưng
không bao gồm phần tiền trả nợ vay (gốc và lãi).
c) NCF có lá chắn thuế của lãi vay!
- Suất chiết khấu: r = WACC1 = %D*rd + %E*re

- Người sử dụng: Nhà tài trợ dự án (ngân hàng và các định chế tài chính) sử
dụng để xem xét tính khả thi về mặt tài chính của dự án, nhu cầu cần vay vốn
của dự án, cũng như khả năng trả nợ và lãi vay.
7.2. Quan điểm toàn bộ vốn chủ sở hữu AEPV - All equity point of view
- Mục đích: Nhằm đánh giá xem liệu dự án còn đứng vững về mặt tài chính
trong trường hợp vẫn đi vay nhưng không có lá chắn thuế thì có đứng vững
hay không (Đứng trên quan điểm TIPV nhưng bỏ lá chắn thuế)
- Đặc điểm của báo cáo ngân lưu
a) Ngân lưu vào: Bao gồm cả phần trợ cấp, trợ giá; nhưng không bao gồm
phần tiền vay ngân hàng.
b) Ngân lưu ra: Kể cả phần thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án; nhưng
không bao gồm phần tiền trả nợ vay (gốc và lãi).
c) NCF KHÔNG có lá chắn thuế của lãi vay!
- Suất chiết khấu: r = WACC2 = %D*rd (1-t) + %E*re
WACC2 = WACC1 – ts
t = thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
ts = tỷ suất lá chắn thuế của lãi vay
7.3. Quan điểm chủ sở hữu (EPV - Equity point of view)
- Mục đích: Nhằm xem xét dự án có hấp dẫn đối với chủ đầu tư hay không.
- Đặc điểm của báo cáo ngân lưu: Giống NCF của TIPV nhưng tiền vay được xem là
một hạng mục ngân lưu vào và tiền trả nợ được xem như một khoản ngân lưu ra.
NCFEPV = NCFTIPV + Tiền vay – Trả nợ
- Suất chiết khấu re: suất sinh lợi kỳ vọng của vốn chủ sở hữu.
CHUYÊN ĐỀ 5: DÒNG TIỀN
MỤC ĐÍCH: LÀM CƠ SỞ ĐỂ TÍNH TOÁN CÁC CHỈ TIÊU HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN.
- Dòng tiền phản ánh sự vận động của tiền đi vào và đi ra phát sinh trong một thời
kỳ nhất định.
- Dòng tiền của dự án bao gồm:

1) Dòng tiền chi (ra)
2) Dòng tiền thu (vào)
3) Dòng tiền thuần (ròng).
- Lập kế hoạch dòng tiền là việc dự kiến trước dòng tiền vào và dòng tiền ra của Dự
án phát sinh trong một thời kỳ nhất định trong tương lai nhằm xác định các mục
tiêu của dự án hoặc điều chỉnh/cân đối phù hợp với nguồn ngân sách của dự án.
1. XÁC ĐỊNH DÒNG CHI
1. GIAI ĐOẠN 2. GIAI ĐOẠN 3. GIAI ĐOẠN

ĐẦU TƯ XD KHAI THÁC KẾT THÚC
1.1. Chi phí đầu tư 2.1. Chi phí sản xuất/vận hành:
3.1. Chi phí bàn
xây dựng (Nguyên/nhiên liệu, Công cụ/dụng
giao hoàn trả
1.2. Lãi vay trong cụ, Tiền lương, Xử lý MT, Phí, Bảo
(nếu có)
tgian ĐTXD trì/bảo dưỡng/sửa chữa
2.2. Chi phí bán hàng: Vận chuyển,
1.3. Thuê đất
lưu kho bãi, quảng cáo/tiếp thị, 3.2. Chi phí
trong tgian XD
khuyến mãi/giảm giá, tiền lương …. khác
1.4. Chi phí khác 2.3. Thuế /phí … và các chi phí khác
Thực tế các chi phí có thể xuất hiện sớm hơn hoặc muộn hơn, ví dụ đối với dự án BĐS thì
chi phí bán hàng xuất hiện ngay ở giai đoạn ĐTXD.
1.1. CHI PHÍ SẢN XUẤT
Chi phí sản xuất chính là tổng số các hao phí lao động sống và lao động vật hóa được
biểu hiện bằng tiền phát sinh trong quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
- Phân loại theo yếu tố chi phí: Chi phí nguyên vật liệu; Chi phí nhân công; Chi
phí khấu hao TSCĐ; Chi phí mua ngoài (là số tiền mà DN chi trả cho các dịch vụ
mua từ bên ngoài phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh như tiền điện nước,
điện thoại…); Chi phí bằng tiền khác (là toàn bộ các khoản chi phí khác mà DN
trả cho hoạt động sản xuất kinh doanh cho DN như chi phí tiếp khách, hội họp…)
- Phân loại theo khoản mục chi phí: Chi phí nguyên vật liệu trực tiếp; Chi phí
nhân công trực tiếp; Chi phí sử dụng máy thi công; Chi phí sản xuất chung.
- Phân loại theo mối quan hệ giữa chi phí và khối lượng sản xuất sản phẩm:
Chi phí cố định (chi phí mang tính tương đối ổn định, phụ thuộc ít vào số lượng
sản phẩm; Chi phí biến đổi (chi phí thay đôi phụ thuộc vào số lượng sản phẩm).
1.2. CHI PHÍ BÁN HÀNG
Chi phí bán hàng là toàn bộ chi phí phát sinh trong quá trình tiêu thụ sản phẩm, hàng hóa,
dịch vụ.
- Chi phí nhân viên kinh doanh

- Chi phí vật liệu, bao bì: Xuất dùng cho việc giữ gìn, tiêu thụ sp, hàng hóa DV.
- Chi phí khấu hao TSCĐ: Phản ánh chi phí khấu hao TSCĐ ở bộ phận bảo quản,
bán hàng, như nhà kho, cửa hàng, bến bãi, phương tiện bốc dỡ, vận chuyển, …
- Chi phí bảo hành; Chi phí dịch vụ mua ngoài (sửa chữa TSCĐ phục phụ trực
tiếp cho khâu bán hàng, tiền thuê kho, thuê bãi, tiền thuê bốc vác, vận chuyển
sản phẩm, hàng hóa đi bán, tiền trả hoa hồng cho đại lý,…)
- Chi phí bằng tiền khác: Phản ánh các chi phí bằng tiền khác ngoài các chi phí đã
kể trên như chi phí tiếp khách ở bộ phận bán hàng chi phí giới thiệu sản phẩm,
hàng hóa, quảng cáo, chào hàng, chi phí hội nghị khách hàng…
1.3. THUẾ/PHÍ/LỆ PHÍ
a) Lệ phí môn bài: là mức thuế doanh nghiệp phải đóng hàng năm dựa vào vốn điều lệ
được ghi trên giấy phép kinh doanh (Nghị định 139/2016/CP-NĐ). Áp dụng với trường
hợp Doanh nghiệp chỉ thực hiện 1 dự án đang nghiên cứu
b) Thuế GTGT:
- Theo phương pháp khấu trừ:
Thuế giá trị gia tăng phải Thuế giá trị gia tăng Thuế giá trị gia tăng
= -
nộp trong kỳ đầu ra đầu vào
- Theo phương pháp trực tiếp:
Thuế giá trị gia tăng phải nộp trong kỳ = Doanh thu - Tỷ lệ %
Phân phối, cung cấp hàng hóa: 1%; Dịch vụ XD không bao thầu nguyên liệu 5%, …
THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP
CĂN CỨ PHÁP LÝ
Luật số 32/2013/QH13 ngày 19/06/2013 Sửa đổi bổ sung Luật thuế TNDN số 14/2008/QH12.
- Nghị định Số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013.
- Thông tư Số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014.
- Thông tư 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014.
- Thông tư 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014.
- Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 (hiệu lực từ 06/08/2015)
PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ TNDN (PP TRỰC TIẾP VÀ PP KHẤU TRỪ)
1.3.1. Tính thuế TNDN theo Phương pháp khấu trừ
Thuế TNDN (Thu nhập Phần trích lập quỹ) Thuế suất
= - x
phải nộp tính thuế KH&CN (nếu có) thuế TNDN (20%)
Thu nhập Thu nhập (Thu nhập được Các khoả lỗ được
= - +
tính thuế chịu thuế miễn thuế kết chuyển)
Thu nhập (Doanh Chi phí Các khoản thu
= - +
chịu thuế thu được trừ) nhập khác
a. Doanh thu để tính thuế TNDN:

- Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế: Là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền cung
ứng dịch vụ kể cả trợ giá, phụ thu, phụ trội mà DN được hưởng, không phân biệt đã thu
được tiền hay chưa thu được tiền.
- Nếu DN kê khai thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế: Là doanh thu không có
thuế giá trị gia tăng.
- Nếu DN kê khai thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp trên giá trị gia tăng: Là doanh
thu bao gồm cả thuế giá trị gia tăng.
b. Chi phí được trừ (Khoản 1, điều 4, Thông tư 96/2015/TT-BTC) nếu đủ điều kiện:
- Chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất/kinh doanh
- Có đầy đủ hóa đơn chứng từ hợp pháp theo quy định Pháp luật
- Chi phí >20 triệu đồng (sau VAT) phải có chứng từ thanh toán không dung tiền mặt
c. KHẤU HAO (Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013):

Khấu hao TSCĐ là việc chuyển dịch phần giá trị hao mòn của tài sản cố định trong quá
trình sử dụng vào giá trị sản phẩm sản xuất ra theo các phương pháp tính toán thích hợp.
Thời gian trích khấu hao: Do doanh nghiệp tự chọn tuy nhiên nằm trong giới hạn thời gian
tối thiểu và tối đa được quy định tại Phụ lục I Thông tư số 45/2013/TT-BTC
Nguyên giá TSCĐ:
Giá mua Các khoản Các khoản chi phí
Nguyên giá = + +
thực tế thuế có liên quan
Các khoản thuế: Không bao gồm các khoản thuế được hoàn lại (như thuế VAT, …)
Chi phí liên quan: lãi vay, vận chuyển, bốc dỡ, nâng cấp lắp đặt, chạy thử, phí trước bạ, …
Lưu ý: Đối với hoạt động xây dựng, cần phân bổ lãi vay, chi phí QLDA, Tư vấn, Khác, …
để tính nguyên giá TSCĐ là sản phẩm xây dựng. Nâng cấp tài sản thì ghi tăng Nguyên giá,
cải tạo sửa chữa thì không.
c1. Phương pháp khấu hao đường thẳng

Nguyên giá của Tài sản cố định
Mức trích khấu hao trung bình hàng năm =
Thời gian trúc khấu hao
c2. PP số dự giảm dần có điều chỉnh (Là TSCĐ đầu tư mới, đo lường, thí nghiệm)
Mức trích khấu hao trung bình Giá trị còn lại của tài Tỷ lệ khấu hao
= x
hàng năm sản cố định nhanh
1 x 100
Tỷ lệ khấu hao nhanh (%) = x Hệ số điều chỉnh
Thời gian trích KH
Thời gian trích khấu hao của TSCĐ Hệ số điều chỉnh (lần)
Đến 4 năm 1,5
Từ 4 đến 6 năm 2,0
Trên 6 năm 2,5
c3. Phương pháp khấu hao theo số lượng sản phẩm
Mức trích khấu hao trung Số lượng sản phẩm Mức khấu hao
= x
bình hàng năm sản xuất trong năm bình quân 1 sp
Nguyên giá của Tài sản cố định

Mức khấu hao bình quân 1
=
sản phẩm Sản lượng theo công xuất T/kế
Điều kiện áp dụng: Công xuất thực tế bình quân tháng trong năm tài chính không được
thấp hơn 100% công xuất thiết kế.
d. Thu nhập khác: Thu từ chuyển nhượng (Vốn, BĐS, quyền sử dụng, quyền sở hữu,
cho thuê tài sản, chênh lệch tiền lãi, …)
e. Thu nhập được miễn thuế (12 khoản tại TT 78&TT96/2015/TT-BTC):
- Thu nhập từ nông nghiệp/lâm nghiệp/thủy sản, Nghiên cứu KH&CN, …
- Từ góp vốn, mua cổ phần, cổ phiếu, … mà Doanh nghiệp chính đã nộp thuế TNDN
f. Các khoản lỗ được kết chuyển:

- Lỗ phát sinh trong kỳ tính thuế là số chênh lệch âm chưa bao gồm các khoản lỗ được
kết chuyển từ các năm khác chuyển sang (Khoản 1, điều 9, TT 78/2014/TT-BTC).
- Chỉ chuyển lỗ khi xác định được kết quả kinh doanh trong kỳ là lãi.
- Số lỗ được chuyển phải toàn bộ và liên tục. Nhưng không được lớn hơn số lãi.
- Tgian chuyển lỗ tính liên tục không quá 5 năm, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.
NGUYÊN TẮC: LÃI THÌ

ĐƯỢC CHUYỂN LỖ, LỖ
THÌ KHÔNG ĐƯỢC
CHUYỂN LỖ
1.3.2. TÍNH THUẾ TNDN THEO PHƯƠNG PHÁP TRỰC TIẾP
Phạm vi áp dụng:
- Những Đơn vị sự nghiệp, tổ chức không phải là DN.
- DN nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp.
Loại hình những đơn vị trên nếu có hoạt động kinh doanh hàng hoá, dịch vụ và có thu
nhập chịu thuế TNDN mà xác định được doanh thu nhưng không xác định được chi phí,
thu nhập của hoạt động kinh doanh thì kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tính theo
tỷ lệ % trên doanh thu bán hàng hoá, dịch vụ, cụ thể như sau:
- Đối với dịch vụ (bao gồm cả lãi tiền gửi, lãi tiền cho vay): 5%.
- Riêng hoạt động giáo dục, y tế, biểu diễn nghệ thuật: 2%.
- Đổi với kinh doanh hàng hoá: 1%.
- Đối với hoạt động khác: 2%.
1.3.3. TÍNH THUẾ TNDN HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
- Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm
1) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất
(bao gồm cả dự án hoặc Tài sản trên đất).
2) Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS
3) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó
- Thu nhập tính thuế (=) thu nhập chịu thuế (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển
nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có). Được phép lấy lãi của hoạt động khác
bù cho lỗ của hoạt động Bất động sản, nhưng không được làm ngược lại.
1.3.3 TÍNH THUẾ TNDN HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
MỘT SỐ LƯU Ý KHI TÍNH DOANH THU
1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế
chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do
UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy định thì tính theo giá đất quy định
2) Thời điểm xác định DT tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao BĐS cho bên mua,
không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, …
3) Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền ứng trước của khách hàng mà xác định được chi
phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập
doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.
4) Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền ứng trước của khách hàng mà mà chưa xác định
được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập
doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính
vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.
1.3.3. TÍNH THUẾ TNDN HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
5) Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì DT để tính thu nhập chịu
thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo DT trả tiền một lần
LƯU Ý KHI TÍNH CHI PHÍ
Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành
thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn
thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất
chuyển quyền; bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư
xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; Chi
phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, …
Diện tích đất đã chuyển nhượng

Chi phí phân bổ cho Tổng chi phí
diện tích đất đã = đầu tư kết x Tổng diện tích đất được giao làm dự án (trừ diện tích đất sử
chuyển nhượng cấu hạ tầng dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật)
2. XÁC ĐỊNH DÒNG THU
GIAI ĐOẠN ĐẦU GIAI ĐOẠN KHAI GIAI ĐOẠN KẾT
TƯ XD THÁC THÚC
Doanh thu từ sản 1. Doanh thu từ bán hàng/dịch

phẩm phế thải trong vụ chính
quá trình XD (đất, vật 2. Doanh thu từ các sản phẩm 1. Giá trị
liệu phá dỡ, …) phụ của dự án (mùn cưa, rác thu hồi
thải, …) 2. Khác
Tiền tạm ứng/đặt cọc
của khách hàng để 3. Giá trị thu hồi
mua sản phẩm 4. Doanh thu khác
3. DÒNG THUẦN
Dòng thuần được xác định bằng hiệu số của DÒNG THU và DÒNG CHI theo từng chu kỳ
tính toán
CHUYÊN ĐỀ 6: PHÂN TÍCH HIỆN QUẢ
1. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
NHÓM CHỈ TIÊU HIỆU QUẢ NHÓM CHỈ TIÊU AN TOÀN
HIỆ
U
QU
Ả
TÀI HỆ SỐ KHẢ
CHÍ NĂNG TRẢ NỢ
NH
gxd.edu.vn 84
CHUYÊN ĐỀ 6: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ
1.1. NHÓM CHỈ HIỆU QUẢ
CHỈ TIÊU 1: GIÁ TRỊ HIỆN TẠI THUẦN (NPV - NET PRESENT VALUE)
- Thu nhập còn lại sau khi đã trừ các chi phí gọi là thu nhập thuần. Giá trị hiện tại
thuần (NPV) là tổng giá trị hiện tại của dòng thu nhập thuần mà dự án mang lại
trong cả vòng đời của nó.
- Công thức tính:
n
( Bt  Ct )
NPV  
t 0 (1  r )t
Bt: Thu nhập của dự án năm thứ t;
Ct: Chi phí của dự án năm thứ t;
n : Số năm phân tích dự án;
r : Tỷ số chiết khấu áp dụng trong phân tích dự án (%);
t : Thời gian tính toán.
NPV < 0: Dự án không đáng giá. NPV = 0: Dự án đáng giá vì đã tạo ra xuất sinh lợi
đúng bằng xuất chiết khấu, thông thường sẽ xem xét kết hợp với chỉ tiêu khác. NPV >
0: Dự án đáng giá.
HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
HÀM NPV TRONG EXCEL
= NPV(rate; value 1; value 2;…) + C0
hoặc = NPV(rate; value1:valuen) + C0
Trong đó valuet = Bt - Ct dòng tiền dự án theo thứ tự năm thứ 1÷n;
C0 : Khoản đầu tư ban đầu (năm 0).
Bài tập tính NPV
Năm đầu tư Năm vận hành khai thác
Khoản mục Tổng
0 1 2 3 4 5 6
Thu nhập (B) 3.300 4.600 3.500 3.000 2.900 17.300
Chi phí (C) 5.000 2.300 900 1.000 1.000 1.000 1.000 12.200
Thu nhập ròng (B-C) -5.000 -2.300 2.400 3.600 2.500 2.000 1.900 5.100
Hệ số chiết khấu (r=7%) 1 0,9346 0,8734 0,8163 0,7629 0,713 0,6663 6
NPV (Tính chi tiết) -5000 -2150 2096,3 2938,7 1907,2 1426 1266,1 2.485
NPV (Dùng lệnh) 2.485
Ưu điểm của NPV:
- Là chỉ số tốt nhất để đánh giá khả năng sinh lời của phương án hay dự án vì ý nghĩa nôm na
của nó cho biết mức lãi ròng của dự án sau khi đã thu hồi vốn đầu tư ban đầu và trang trải tất
cả chi phí (bao gồm cả lạm phát).
- Có tính chất cộng vì vậy có thể dùng để xđịnh lựa chọn tổ hợp DA (kết hợp các DA với nhau)
Nhược điểm của NPV:
- Đòi hỏi tính toán chính xác CP, điều này khó thực hiện đối với các DA có đời sống dài.
- Không cho biết khả năng sinh lợi tính theo tỉ lệ % do đó khó chọn lựa cơ hội đầu tư.
- Khi các dự án có kích thước (quy mô vốn, thời gian hoạt động) khác nhau thì khó chọn dự án
nếu chỉ dựa trên NPV. Cách khắc phục là phải lặp lại DA với thời gian giả định là bội số
chung thời gian của các dự án. Điều này là phi lý trong thực tế.
Quy tắc quyết định 1: Không chấp nhận dự án trừ khi dự án có NPV dương khi chiết khấu với
một suất chiết khấu bằng chi phí cơ hội của vốn (xét ở góc độ Chủ sở hữu)
Quy tắc quyết định 2: Khi dung NPV để lựa chọn một trong số các dự án loại trừ nhau thì chọn
dự án có NPV lớn nhất.
CHỈ TIÊU 2: TỶ SUẤT SINH LỜI NỘI TẠI: IRR(INTERNAL RATE OF RETURN)
Tỷ suất sinh lời nội tại: IRR(internal rate of return) là

IRR suất sinh lợi của chính bản thân dự án, IRR là nghiệm
của phương trình NPV=0.
NPV
NPV
IRR
Nếu gọi MARR (Minimum acceptable rate of return) là chi

MARR
phí sử dụng vốn hay suất sinh lời tối thiểu thì IRR>MARR
88
CÔNG THỨC TÍNH IRR
• IRR ĐƯỢC TÍNH GẦN ĐÚNG BẰNG PHƯƠNG PHÁP ĐỒ THỊ
NPV
NPV1
IRR
r2 r
r1
NPV2
89
HÀM IRR TRONG EXCEL
= IRR(value 1; value 2;…)

hoặc = IRR (value1:valuen;[guess])
Trong đó valuet = Bt - Ct: : dòng tiền dự án theo thứ tự năm thứ 1÷n;
[Guess] : Giá trị ước lượng ban đầu.
Bài tập tính IRR
Năm đầu tư Năm vận hành khai thác
Khoản mục Tổng
0 1 2 3 4 5 6
Thu nhập (B) 3.300 4.600 3.500 3.000 2.900 17.300
Chi phí (C) 5.000 2.300 900 1.000 1.000 1.000 1.000 12.200
Thu nhập ròng (B-C) -5.000 -2.300 2.400 3.600 2.500 2.000 1.900 5.100
NPV (r=7%) -5000 -2150 2096,3 2938,7 1907,2 1426 1266,1 2.485
NPV (r=17,115%) 0
IRR 17,115%
ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA IRR
Ưu điểm của IRR: Nó cho biết lãi suất tối đa mà dự án có thể chấp nhận được, nhờ
vậy có thể xác định và lựa chọn lãi suất tính toán cho dự án
Nhược điểm của IRR:

1. Có thể không tồn tại giá trị IRR (VD: những giá trị mà NPV âm, …)
2. Có thể có hơn một giá trị IRR (Dự án có B-C đổi dấu nhiều lần, đang hoạt động thì lãi
lỗ liên tục)
3. IRR không có tính chất cộng nên khi so sánh để tổ hợp dự án sẽ không áp dụng được.
4. IRR không phụ thuộc vào thời gian phát sinh lợi ích và chi phí (ví dụ)
1.1. NHÓM CHỈ HIỆU QUẢ (4 CHỈ TIÊU)
CHỈ TIÊU 3: TỶ SỐ LỢI ÍCH/CHI PHÍ (BENEFIT/COST RATIO)
Tỷ số lợi ích/chi phí : (Benefit/cost ratio) Là tỷ số giá trị hiện tại

B/C thu nhập trên giá trị hiện tại chi phí với ứng với tỷ số chiết khấu r.
Ưu điểm Phản ánh được khả năng thu nhập trên 1 đồng chi phí bỏ ra
Nhược điểm Không phản ánh được tổng tiền thu nhập của dự án
• Dự án tốt • Dự án xấu
B/C≥1 B/C<1
• Nên đầu tư • Nên loại bỏ
92
1.1. NHÓM CHỈ HIỆU QUẢ (4 CHỈ TIÊU)
CHỈ TIÊU 4: THỜI GIAN HOÀN VỐN : (PP – PAYBACK PERIOD)
Thời gian hoàn vốn : (PP – Payback Period) Thời gian hoàn vốn của dự
PP án là khoảng thời gian tính từ khi nhà đầu tư bắt đầu bỏ vốn cho tới
khi giá trị thu hồi ròng tích lũy bằng đúng đầu tư ban đầu tích lũy.
Bt : Thu nhập của dự án năm thứ t;

Ct : Chi phí của dự án năm thứ t;
Tpp : Thời gian hoàn vốn; r: Tỷ số chiết khấu (%);
Cách tính:
Bước 1: Tính lũy kế hiện giá dòng tiền ròng (B-C)
Bước 2: Xác định năm (y) là năm tại đó dòng (B-C) có tích lũy dương thì năm y*=y-1 là
năm hoàn vốn
Bước 4: Xác định tháng m* = Giá trị tuyệt đối tích lũy dòng (B-C) năm y*x12/Giá trị
hiện tại dòng (B-C) năm (y*+1).
=> Thời gian hoàn vốn PP = y* (năm) + m*(tháng) 93
THỜI GIAN HOÀN VỐN PP
Tiêu chuẩn đánh giá Tpp hay Thv ≤ T*

Hàm excel tính Tpp =If(LKt>0;If(LKt-1<0;t-1+ABS(LKt-1)/(Bt-Ct);0);0)
LKt : Dòng tiền chiết khấu lũy kế năm thứ t;
Bt-Ct : Dòng tiền ròng chiết khấu năm thứ t;
• Đơn giản trong tính toán. Từ dòng tiền ròng chiết khấu.
Ưu điểm
• Là chỉ số đánh giá hữu ích đối với các dự án có mức độ rủi ro cao.
• Không tính đến các lợi ích, chi phí phát sinh sau thời gian hoàn vốn.
Nhược điểm
• Không đánh giá được dự án tăng bao nhiêu tài sản cho chủ sở hữu.
94
Tiêu
Tiêu chuẩn
chuẩn đánh
đánh giá
giá theo
theo các
các chi
chi tiêu
tiêu
ACCEPTED
>0 >[r] >[1] <[T]
NPV IRR B/C Tpp

1.2. NHÓM CHỈ AN TOÀN TÀI CHÍNH
Hệ số khả năng trả nợ: Tỷ số =

+ Khả năng trả nợ = Lợi nhuận + Khấu hao + Chi phí trả lãi vay
+ Nhu cầu trả nợ phụ thuộc vào: Tổng số vốn vay, lãi suất vay, thời gian trả nợ và
phương thức trả nợ
+ Tỷ số ≥1 dự án có khả năng trả nợ
Chỉ tiêu điểm hòa vốn:

Chi phí biến đổi là những chi phí chỉ phụ thuộc vào khối lượng sản phẩm sản xuất ra,
không phụ thuộc vào thời gian: (nguyên vật liệu, nhiên liệu...), chi phí biến đổi trên 1
sản phẩm (c), giá bán 1 sản phẩm (g), F là tổng định phí. Nếu doanh thu và chi phí sản
xuất tỷ lệ tuyến tính với khối lượng sản phẩm sản xuất ra:
Doanh thu hoà vốn: F Sản lượng hòa vốn: Dh
Dh  SLHV 
c g
1
g
1.2. NHÓM CHỈ AN TOÀN TÀI CHÍNH
Chỉ tiêu điểm hòa vốn:
- Thông thường giá bán 1 sản phẩm (g) luôn biến đổi qua các năm, số lượng sản phẩm
bán ra theo nhu cầu tiêu thụ của thị trường hoặc theo chiến lược sản xuất doanh nghiệp
nên biến phí cho 1 sản phẩm cũng không giống nhau ở các năm. Vì vậy chỉ tiêu hòa
vốn tính cho cả đời dự án thường không được áp dụng, mà chỉ tính cho từng năm.
- Định phí là những khoản chi phí không đổi theo sản lượng mà nó cố định, nếu không
sản xuất trong tháng thì vẫn phải chi ra như tiền thuê nhà xưởng, thiết bị, khấu hao,
tiền lương trả theo tháng của nhân viên bán hàng, quảnlý doanh nghiệp...
Nội dung Giá trị (đồng)
Chi phí cố định 5.000.000.000
Chi phí biến đổi 1 sản phẩm 50.000
Giá bán 1 sản phẩm 100.000
Doanh thu hòa vốn 10.000.000.000
Sản lượng hòa vốn: 100.000
1.3. PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
Phân tích độ nhạy: Giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố
nào, hay nói một cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu
hiệu quả để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án.
Do đó nếu ta cho các chỉ tiêu tính toán biến đổi về phía bất lợi một số phần trăm nào
đó (±5%, ±10%, ±20%...) và ta tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả theo các phương
pháp đã trình bày ở trên mà phương án đang xét vẫn đáng giá thì phương án đang xét
được an toàn về độ nhạy. Nếu dự án không còn đáng giá nữa thì dự án không an toàn
về độ nhạy.
ĐỘ NHẠY:
Công thức chung: F=(Hbt-Hx)*100/Hbt
Trong đó: Hbt, Hx là chỉ tiêu hiệu qủa tính ra ở tình huống bình thường và tình huống
thay đổi (thường là theo chiều xấu).
Các phương pháp phân tích độ nhạy thường được sử dụng hiện nay gồm có:
1. Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả
tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét.
Trong trường hợp này, phương pháp phân tích gồm các bước như sau:
- Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ % nào đó
- Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét
- Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả TC do sự thay đổi của các yếu tố đó.
2. Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình
huống khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả TC xem xét để đánh giá độ an toàn của DA
3. Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi
trong giới hạn thị trường, người đầu tư chấp nhận được. Mỗi một sự thay đổi ta có một
PA. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, người đầu tư chọn PA có lợi nhất.
SỬ DỤNG HÀM DATA TABLE TRONG EXCEL
Data table 1 chiều: Biến độc lập xếp theo hàng
Giả sử doanh thu biến đổi từ 8 đến 11, chi phí cố định = 6, tính lợi nhuận tương ứng
Bước 1: Tạo bảng data table với biển số doanh thu sắp xếp theo hàng (A6:F8)
Bước 2: Kquả cần quan sát là LNhuận “ô tham chiếu kết quả” vào “ô lợi nhuận” (B8=B3).
Bước 3: Quét chọn bảng data table (B7:F8)
Bước 4: Vào thẻ data, chọn table … (office 2003)
Bước 5: Data talbe xếp theo hàng nên chỉ truy xuất ở mục “Row input cell”, mục “Column
input cell” bỏ trống.
Biến số thay đổi là Dthu nên mục “Row inphut cell” sẽ truy xuất đến ô doanh thu (ô B1)
Bước 6: Click Ok => Kết quả dât table như sau:
Ý nghĩa: Đầu tiên Data table sẽ lấy giá trị doanh thu = 8 (ô C7) cho vào ô Dthu (ô B1) sau
đó lấy kết quả lợi nhuận tương ứng (ô B3) chép vào ô tham chiếu kết quả (ô B8), cuối
cùng kết quả ô tham chiếu này sẽ được ghi vào bảng data table tại ô tương ứng với giá trị
doanh thu = 8 (ôC8). Tiếp tục lặp lại trình tự như trên với các giá trị Dthu =9, 10, 11


2. PHÂN TÍCH HIỆU KINH TẾ XÃ HỘI
2.1. TỔNG QUAN
Hiệu quả KT–XH của DAĐT: là hiệu quả mà DA đem lại cho cộng đồng và cho quốc gia.
Ý nghĩa của phân tích hiệu quả Kinh tế - xã hội
- Hiệu quả kinh tế - xã hội là căn cứ để thuyết minh sự đầu tư cho dự án với nhà nước và dân
cư địa phương nơi thực hiện dự án;
- Đối với nhà nước, việc phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án là căn cứ để nhà nước
cấp giấy phép đầu tư (chấp thuận đầu tư);
- Với các nguồn vốn viện trợ ODA, việc phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội là cơ sở để các
tổ chức này chấp thuận viện trợ cho dự án.
2.2. CÁC CHỈ TIÊU TỪ GÓC ĐỘ NHÀ ĐẦU TƯ
a) Mức đóng góp ngân sách: Thuế thu nhập DN, Thuế xuất nhập khẩu, Thuế đất, Phí …
b) Đóng góp vào việc giải quyết việc làm
c) Ngoại tệ thực thu = Tổng thu ngoại tệ - Tổng chi ngoại tệ.
d) Nâng cao trình độ lao động, trình độ quản lý.
e) Đáp ứng được việc thực hiện các mục tiêu chiến lược quốc gia
2. PHÂN TÍCH HIỆU KINH TẾ XÃ HỘI

2.3. GÓC ĐỘ QUẢN LÝ VĨ MÔ CỦA NHÀ NƯỚC, CỦA ĐỊA PHƯƠNG VÀ CỦA NGÀNH
1. Sản phẩm tạo ra để xuất khẩu => Gia tăng kim ngạch xuất khẩu
2. Sản phẩm tạo ra tiêu thụ nội địa thay thế hàng nhập khẩu => Tỷ trọng thay thế là bao
nhiêu %
3. Sử dụng nguyên liệu trong nước => Góp phần tiêu thụ sản phẩm trong nước, thúc
đẩy phát triển của ngành, …
4. Một số vấn đề khác

3. THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI – ĐIỀU 54 LUẬT XÂY DỰNG
I. Sự cần thiết và chủ trương đầu tư mô/loại/cấp công trình thuộc TMB xây dựng.
II. Mục tiêu đầu tư 10. Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt
III.Địa điểm và nhu cầu sử dụng đất đứng công trình …
IV. Quy mô công xuất và hình thức đầu tư 11. Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được
V. Tính khả thi của dự án xây dựng, ước tính chi phí xây dựng cho từng
1. Nguồn nguyên liệu công trình
2. Nguồn lao động 12. Phương án kết nối hệ thống kỹ thuật trong và
3. Hạ tầng kỹ thuật ngoài công trình, giải pháp phòng chống cháy
4. Khả năng tiêu thụ sản phẩm. nổ
5. Phương án giải phóng MB&TĐC 13. Tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng
6. Thời gian thực hiện và giải pháp TC QL vận hành VI. Tổng mức đầu tư và Hiệu quả kinh tế xã hội
7. Bảo vệ môi trường VII. Kết luận và kiến nghị
8. Đánh giá tác độ của dự án đến cảnh quan, môi 14. Kết luận: Về tính khả thi của dự án, về hiệu quả
trường, an toàn, … Tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội
V. Phương án thiết kế 15. Kiến nghị: Về hỗ trợ từ phía Nhà nước/địa
9. Vị trí XD, hướng tuyến, danh mục và quy phương/ngành để được hưởng ưu đãi đầu tư, ….
4.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN
1. Thẩm định là việc kiểm tra, đánh giá của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan chuyên
môn về xây dựng đối với những nội dung cần thiết trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án đầu tư
xây dựng làm cơ sở xem xét, phê duyệt
2. Thẩm tra là việc kiểm tra, đánh giá về chuyên môn của tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực
hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng đối với những nội dung cần thiết trong quá trình
chuẩn bị và thực hiện dự án đầu tư xây dựng làm cơ sở cho công tác thẩm định
CƠ QUAN
QLNN VỀ XD
UBND cấp tỉnh, TP UBND huyện/quận,
Bộ xây dựng
trực thuộc TƯ thị xã, TP thuộc tỉnh
Bộ Quản lý Cơ quan Sở XD, Sở Quản lý
Phòng chức năng
CT chuyên chuyên môn CTXD chuyên
Quản lý XD
CQ CHUYÊN ngành thuộc Bộ XD ngành
MÔN VỀ XD
2. CHỦ THỂ THẨM ĐỊNH BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI
Đối với dự án sử dụng vốn Ngân sách: Cơ quan chuyển môn của nhà nước sẽ chủ trì
thẩm định TOÀN BỘ NỘI DUNG của Dự án đầu tư được quy định tại Điều 58-Luật xây
dựng 2014, cụ thể (Điều 1-Nghị định 42/2017/NĐ-CP):
a) Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây
dựng chuyên ngành: Dự án do Thủ tướng Chính phủ giao; dự án nhóm A; các dự án
nhóm B, nhóm C (trừ các dự án có yêu cầu lập báo cáo kinh tế kỹ thuật) do các bộ, cơ
quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội (sau đây gọi chung là cơ quan ở trung ương) quyết định đầu tư; dự
án được đầu tư xây dựng trên địa bàn hành chính từ 02 tỉnh trở lên;
b) Trừ các dự án quy định tại mục a) nêu trên, Sở Xây dựng, Sở quản lý công trình xây
dựng chuyên ngành chủ trì thẩm định đối với các dự án nhóm B, dự án nhóm C được
đầu tư xây dựng trên địa bàn hành chính của tỉnh;
c) Sở quản lý xây dựng chuyên ngành trực thuộc thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh chủ trì tổ chức thẩm định các dự án do Ủy ban nhân dân thành phố quyết định ĐT
Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài Ngân sách (Điều 1- NĐ42/2017/NĐ-CP):
- Cơ quan chuyển môn của nhà nước sẽ chủ trì thẩm định PHẦN THIẾT KẾ CƠ SỞ
(trừ phần công nghệ) của dự án được quy định tại Điều 58-Luật xây dựng 2014
- Cơ quan chuyên môn của Người quyết định đầu tư sẽ chủ trì thẩm định CÁC NỘI
DUNG CÒN LẠI của Dự án đầu tư, tổng hợp kết quả trình phê duyệt.
- Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định
dự án có nội dung chủ yếu về mua sắm hàng hóa, cung cấp dịch vụ nhưng có cấu
phần xây dựng gồm các hạng mục công trình, công việc không quyết định đến mục
tiêu đầu tư, an toàn trong vận hành, sử dụng và có giá trị chi phí phần xây dựng dưới
05 tỷ đồng;
Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài Ngân sách (tiếp):
- Trường hợp tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước có đủ điều kiện năng lực và có đề
nghị được tự tổ chức thẩm định, Bộ trưởng Bộ quản lý xây dựng chuyên ngành quyết
định việc phân cấp, ủy quyền cho tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước chủ trì tổ
chức thẩm định dự án đầu tư xây dựng đối với dự án nhóm B, dự án nhóm C có công
trình xây dựng từ cấp II trở xuống do tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước quyết
định đầu tư thuộc chuyên ngành do Bộ quản lý xây dựng chuyên ngành quản lý
Đối với dự án sử dụng vốn khác:

- Cơ quan chuyển môn của nhà nước sẽ chủ trì thẩm định PHẦN THIẾT KẾ CƠ SỞ
(trừ phần công nghệ) của dự án được quy định tại Điều 58-Luật xây dựng 2014
- Cơ quan chuyên môn của Người quyết định đầu tư sẽ chủ trì thẩm định CÁC NỘI
DUNG CÒN LẠI của Dự án đầu tư, tổng hợp kết quả trình phê duyệt.
2. CHỦ THỂ THẨM ĐỊNH BÁO CÁO KINH TẾ KỸ THUẬT
Đối với dự án sử dụng vốn Ngân sách:
a) Cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc Bộ quản lý xây dựng chuyên ngành chủ
trì thẩm định đối với Báo cáo kinh tế - kỹ thuật có công trình cấp I trở lên do các cơ quan
ở trung ương quyết định đầu tư;
b) Sở quản lý xây dựng chuyên ngành chủ trì thẩm định đối với Báo cáo kinh tế - kỹ
thuật đầu tư xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư;
c) Phòng có chức năng quản lý xây dựng thuộc UBNDcấp huyện chủ trì thẩm định đối
với các dự án do Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã quyết định đầu tư;
d) Cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định đối
với các dự án do các bộ, cơ quan ở trung ương quyết định đầu tư trừ các dự án quy định
tại điểm a khoản này. Kết quả thẩm định phải được gửi đến cơ quan chuyên môn về xây
dựng thuộc Bộ quản lý xây dựng chuyên ngành để theo dõi, quản lý theo quy định.
2. CHỦ THỂ THẨM ĐỊNH BÁO CÁO KINH TẾ KỸ THUẬT
Đối với dự án sử dụng vốn Nhà nước ngoài Ngân sách:
Tương tự như đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhưng lưu ý:
- Cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ thẩm định Thiết kế BVTC và dự toán.
- Bổ sung thêm trường hợp tổ chức đầu tư là Tập đoàn kinh tế và Tổng công ty NN
- Người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định các nội dung quy định tại các điểm a và b khoản 4
Điều 58 của Luật xây dựng năm 2014 và phần thiết kế công nghệ (nếu có)
Đối với dự án sử dụng vốn khác:
1. Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành chủ trì đối
với thiết kế bản vẽ thi công (trừ phần thiết kế công nghệ) của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây
dựng công trình cấp I trở lên; công trình CC, CT có ảnh hưởng lớn đến CQMT và ATCĐ đồng nằm
trên địa bàn hành chính từ hai tỉnh trở lên;
Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành chủ trì tổ chức thẩm định đối với TKBCTC (trừ phần
thiết kế công nghệ) của Báo cáo KT-KT đầu tư XDCT thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở
có quy mô dưới 25 tầng chiều cao không quá 75 m; công trình CC, CT có ảnh hưởng lớn đến CQMT
và ATCĐ đối với công trình cấp II, cấp III nằm trên địa bàn hành chính của tỉnh, trừ các dự án quy
định tại điểm a khoản này
3. NỘI DUNG THẨM ĐỊNH BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI (ĐIỀU 58 LUẬT XD)
Thẩm định Dự án ĐTXD gồm thẩm định THIẾT KẾ CƠ SỞ và NỘI DUNG KHÁC
Nội dung thẩm định THIẾT KẾ CƠ SỞ gồm:

a) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng; tổng mặt bằng được
chấp thuận hoặc với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng
theo tuyến;
b) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí địa điểm xây dựng, khả năng kết nối với hạ
tầng kỹ thuật của khu vực; Sự phù hợp của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ
được lựa chọn đối với công trình có yêu cầu về thiết kế công nghệ;
c) Sự phù hợp của các giải pháp thiết kế về bảo đảm an toàn xây dựng, bảo vệ môi
trường, phòng, chống cháy, nổ;
đ) Sự tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong TK; Sự phù hợp của giải pháp tổ
chức thực hiện dự án theo giai đoạn, hạng mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở.
e) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, cá nhân tư vấn lập thiết kế;
3. NỘI DUNG THẨM ĐỊNH BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI (ĐIỀU 58 LUẬT XD)
Thẩm định CÁC NỘI DUNG KHÁC gồm:

a) Đánh giá về sự cần thiết đầu tư xây dựng gồm sự phù hợp với chủ trương đầu tư, khả
năng đáp ứng nhu cầu tăng thêm về quy mô, công suất, năng lực khai thác sử dụng đáp
ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh trong từng thời kỳ;
b) Đánh giá yếu tố bảo đảm tính khả thi của dự án gồm sự phù hợp về quy hoạch phát
triển ngành, quy hoạch xây dựng; khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, giải phóng mặt
bằng xây dựng; nhu cầu sử dụng tài nguyên (nếu có), việc bảo đảm các yếu tố đầu vào và
đáp ứng các đầu ra của sản phẩm dự án; giải pháp tổ chức thực hiện; kinh nghiệm quản
lý của chủ đầu tư; các giải pháp bảo vệ môi trường; phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm
quốc phòng, an ninh và các yếu tố khác;
c) Đánh giá yếu tố bảo đảm tính hiệu quả của dự án gồm tổng mức đầu tư, tiến độ thực
hiện dự án; chi phí khai thác vận hành; khả năng huy động vốn theo tiến độ, phân tích
rủi ro, hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.
3. NỘI DUNG THẨM ĐỊNH BÁO CÁO KINH TẾ KỸ THUẬT (ĐIỀU 58 – LUẬT XD)
a) Đánh giá về sự cần thiết đầu tư, quy mô; thời gian thực hiện; tổng mức đầu tư, hiệu quả về
kinh tế - xã hội; Xem xét các yếu tố bảo đảm tính khả thi gồm nhu cầu sử dụng đất, khả năng
giải phóng mặt bằng; các yếu tố ảnh hưởng đến công trình như quốc phòng, an ninh, môi trường
và các quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Sự hợp lý của các giải pháp thiết kế XDCT; sự tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ
thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng cho công trình; sự hợp lý của việc lựa
chọn dây chuyền và thiết bị công nghệ đối với thiết kế công trình có yêu cầu về công nghệ; sự
tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy nổ;
c) Đánh giá sự phù hợp các giải pháp thiết kế công trình với công năng sử dụng của công trình,
mức độ an toàn công trình và bảo đảm an toàn của công trình lân cận; Đánh giá sự phù hợp giữa
khối lượng chủ yếu của dự toán với khối lượng thiết kế; tính đúng đắn, hợp lý của việc áp dụng,
vận dụng định mức, đơn giá xây dựng công trình; xác định giá trị dự toán công trình
d) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, cá nhân thực hiện khảo sát, thiết kế xây
dựng, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
4. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LƯU Ý TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
1. Hiểu rõ về dự án để đảm bảo tính đúng, tính đủ các chi phí cũng như doanh thu của dự án
đem lại. Trung thực trong tính toán để đảm bảo tính khách quan.
2. Tuyệt đối tuân thủ các quy định của nhà nước về Đầu tư xây dựng, ưu tiên sử dụng các văn
bản/tài liệu do các cơ quan quản lý nhà nước ban hành để làm cơ sở lập/tính toán dự án đầu tư.
Khi sử dụng nên ghi chú rõ hoặc trích dẫn để thuận tiện trong điều chỉnh/giải trình.
3. Vấn đề nguồn vốn: Cơ cấu vốn phải đáp ứng điều kiện theo quy định (VD: Vốn Chủ sở hữu
phải thỏa mãn điều kiện tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP) trong trường hợp cần thiết thì thành lập
mới doanh nghiệp hoặc tăng vốn điều lệ của Doanh nghiệp đang hoạt động.
XIN CẢM ƠN
BẠN ĐÃ CHÚ Ý THEO DÕI!
Thông tin liên hệ!
Ths.KsKTXD ĐỖ VĂN DŨNG
Email: dungktxd43@gmail.com
Số điện thoại: 0986 976 386
GXD – Học từ những người giỏi nhất !
Cách học tốt nhất là tìm cách dạy người khác.

Đầu tư vào học tập, đầu tư cho bản thân là khoản đầu tư hiệu quả nhất.
Tìm những người giỏi nhất và nơi đào tạo tốt nhất để học.

T NG H P Slide

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

T NG H P Slide

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

KHÓA HỌC

XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

4 ĐO BÓC, KIỂM TRA, KIỂM SOÁT KHỐI LƯỢNG CÔNG TRÌNH

5 XÁC ĐỊNH, THẨM TRA, ĐIỀU CHỈNH DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH

7 XÁC ĐỊNH GIÁ GÓI THẦU, GIÁ HỢP ĐỒNG

10 CÁC CÔNG VIỆC KHÁC VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG

• Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư

2. YÊU CẦU 3. KỸ NĂNG ĐỌC HIỂU VĂN BẢN

CHUYÊN ĐỀ 2: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG

CHUYÊN ĐỀ 3: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

CHUYÊN ĐỀ 4: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CHUYÊN ĐỀ 5: DÒNG TIỀN TRONG PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CHUYÊN ĐỀ 6: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CHUYÊN ĐỀ 7: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Đấu giá Tỷ xuất lợi nhuận không cao do

Tìm Hiệu quả

• Hạn chế được tối đa các rủi ro.

• Quỹ đất ngày càng hạn hẹp

BƯỚC 2 Sơ bộ Phương án đền bù giải phóng mặt bằng và Hỗ trợ tái

Sơ bộ lập Quy hoạch Tổng mặt bằng nhằm: Sơ bộ

Sơ bộ xác định doanh thu dự kiến của dự

BƯỚC 5 Sơ bộ tính toán các chỉ tiêu

4.1.5. PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH

Đơn giá thuê Giá đất tính thu

4.2.2. Đơn giá Thuê đất trả tiền một lần

Giá đất tại Bảng giá đất

4.2.3. Tiền thuê đất phải nộp

Tiền Tiền Tiền sử dụng đất Tiền bồi thường, giải

DOANH ĐƯỢC THỰC

Dự án BC-NCTKT PD Chủ BC-NCKT Quyết định

Dự án BC-NCTKT BC-NCKT Chấp

15. Quá trình hình thành chi phí dự án

Thiết Thiết PA Sản

Sơ CP Dự Giá Chi phí CP

Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết

Kết hợp các PP 1, 2, 3

VTM = GBT, TĐC +GXD + GTB + GQLDA+ GTV + GK + GDP

Tiền thuê đất trả tiền hàng năm thì:

GDP1= (GBT, TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK) x kps

Bài tập về lập Tổng mức đầu tư dự án Nông nghiệp

Về hình thức biểu hiện: Dự án đầu tư là tập hợp

2. WHY ? TẠI SAO PHẢI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Là một căn cứ quan trọng nhất để nhà ĐT quyết

Dự án BC-NCTKT PD Chủ BC-NCKT Quyết định

Dự án BC-NCTKT BC-NCKT Chấp

4. WHO ? CHỦ THỂ THỰC HIỆN ?

5. HOW ? LẬP BÁO CÁO ĐẦU TƯ NHƯ THẾ NÀO ?

2. TMĐT • Tổng mức đầu tư

• Báo cáo NCTKT: THIẾT KẾ SƠ BỘ - Điều 7 NĐ59

6.2. Công thức chuyển đổi dòng tiền:

6.3. Lá chắn thuế:

6.4. Một số khái niệm lãi xuất cơ bản:

6.5. Chọn thời điểm tính toán

7. CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH

- Suất chiết khấu: r = WACC1 = %D*rd + %E*re

- Dòng tiền của dự án bao gồm:

1. GIAI ĐOẠN 2. GIAI ĐOẠN 3. GIAI ĐOẠN

- Chi phí nhân viên kinh doanh

a. Doanh thu để tính thuế TNDN:

c. KHẤU HAO (Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013):

c1. Phương pháp khấu hao đường thẳng

c3. Phương pháp khấu hao theo số lượng sản phẩm

- Suất chiết khấu: r = WACC1 = %Drd + %Ere