LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐÔ THỊ

ĐỀ TÀI: LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

NHÀ CAO TẦNG

NHÓM 1 :
ĐỖ HUYỀN TRANG
PHAN THỊ VỊNH
NGUYỄN THỊ SEN
ĐẶNG THỊ THÚY
NGUYỄN THỊ THẮM
 PHẦN I: LÝ THUYẾT CHUNG
VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Sự í nh
i ch
cạ tà
nh ch
tr s á
an ín
h
h Ch

Các mối quan hệ

Kĩ năng nghề nghiệp
Nhu cầu thị
Trình độ chuyên môn nghề nghiệp Chính sách kinh tế
trường
Sự nhạy bén công việc
Năng lực tài chính
Vị trí dự án
hính Ti
c ến
h ình bộ
ì n h trị K
T HC
N
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH SWOT
 KẾT THÚC DỰ ÁN

THỰC HIỆN DỰ ÁN

CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ

Lập và phân tích dự án

Lựa chọn p/a khả thi: Nội dung thuyết minh

1. Điều kiện KTXH 3 điều kiện 1. BCĐT đc thông qua/ chủ trương
1. Sự cân thiết và mục tiêu
2. NC thị trường 2. CĐT đủ năng lực tài chính
2. Qui mô dự án
3. NC kĩ thuật 3. Đơn vị lập đủ năng lực chuyên môn
3. Các giải pháp thiết kế
4. Phân tích tài chính 4. Đánh giá ĐTM
Nghiên cứu
Trình tự lập khả thiĐTXD
dự án
5. Hiệu quả KTXH 5. Tổng mức đầu tư
1. Cử chủ nhiệmdự án
Thiết kế cơ sở
2. Lập nhóm soạn thảo
Nghiên cứu tiền khả thi
3. Chuẩn bị đề cương
4. Triển khai soạn thảo
Nghiên cứu
5. Lập dự áncơ
khảhội
thi đầu tư
 PHẦN II: VÍ DỤ CỤ THỂ

Tên dự án: Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ lô đất
NO5 - Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng

Địa điểm: Trung Hòa - Cầu Giấy - Hà Nội

Chủ đầu tư: Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam
(VINACONEX)

Hình thức đầu tư: Xây dựng mới.

Quản lý Dự án: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà & Đô thị (VINAHUD)

Cơ quan lập Dự án: Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng & Ứng dụng công
nghệ mới (Vinaconex R&D)
 Thực hiện
Sự cần thiết dự án
và mục tiêu

Đạt mục tiêu

Qui mô dự án
Phân tích
Tài chính
Giải pháp kĩ Phân tích
Lập dự án thuật dự án Phân tích
Hiệu quả

Ko đạt mục tiêu

Tổng mức đầu KTXH
tư

ĐTM
Không
thực hiện
 SỰ CẦN THIẾT – MỤC TIÊU DỰ ÁN
Sự cần thiết:
 Nhu cầu căn hộ chung cư đang nóng, đối tượng là những người trẻ tuổi có
thu nhập cao làm việc và sống ở Hà Nội. Đối tượng có số lượng lớn, có xu
hướng mua chung cư thay vì đất đai và xây nhà.
 Sau khi VN gia nhập WTO nhu cầu văn phòng cho thuê tăng cao.
 Khu đất có vị trí thuận lợi giao thông, gần trung tâm. Khu vực có hạ tầng xã
hội đầy đủ (gần chợ, trường học...)
 Năm 2007 nhà đầu tư chuyển hướng sang kinh doanh BĐS do: ngân hàng
có chính sách cho vay ưu đãi nhà, giá vàng và đôla ít biến động, đầu tư BĐS
ít rủi ro hơn đầu tư chứng khoán.
Mục tiêu:
 Tạo ra lợi nhuận kinh tế
 Đáp ứng nhu cầu nhà ở. Tạo nên quần thể kiến trúc đẹp, văn minh hiện đại
 QUI MÔ DỰ ÁN

Qui mô: Là tổ hợp 4 khối cao tầng: 2 khối 25 tầng và 2 khối 29 tầng
với diện tích lô đất: 29.680 m2

Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình:

Vốn vay ngân hàng ≈4.26%

Vốn tự có của chủ đầu tư ≈ 12%

Vốn huy động của chủ đầu tư ≈ 83.74%

Thời gian thực hiện: trong 3 năm (Từ Quý IV năm 2007 đến Quý IV
năm 2010)
 GIẢI PHÁP THỰC HIỆN
 Giải pháp QH tổng mặt bằng
+ Mặt bằng xây dựng nhà: 6.862 m2
+ Mật độ xây dựng: 23%.
+ Tầng cao trung bình 26,6 tầng
+ Hệ số sử dụng đất: 6
 Phương án kiến trúc:
+ Mỗi tòa nhà có 3 tầng hầm dùng
làm siêu thị và ga ra
+ Tầng 1: sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ
+ Tầng 2-6: văn phòng cho thuê, không gian phụ trợ
+ Tầng >7: nhà ở
+ Có 4 thang máy và 2 thang bộ
 GIẢI PHÁP PCCC

Hệ thống PCCC bao gồm:

Hệ thống báo cháy tự động:
Hệ thống cấp nước chữa cháy
tự động (lắp đặt ở tầng hầm)
Hệ thống bình ứng cứu nhanh

 Đầu phát hiện cháy

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

Đánh giá chung Mức độ tác động

Thấp Trung bình Cao
Nước mặt x
Không khí x
Tiếng ồn x
Địa hình x
Cảnh quan x
Nước ngầm x
Động thực vật x
Dân cư x
 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
Nội dung

1. Chi phí xây dựng 1.208,29 tỷ đồng

2. Chi phí thiết bị 103,29 tỷ đồng

3. Chi phí khác

79,58 tỷ đồng
Tổng mức đầu tư:
146,31 tỷ đồng (1.842,3 tỷ đồng)
4. Chi phí dự phòng

5. Lãi vay
31,57 tỷ đồng

6. Chi phí SD đất

201,33 tỷ đồng
 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH ĐV: triệu đồng

Thành tiền
Nguồn thu của dự án Đơn vị Khối lượng Đơn giá
(2007-2030)

Nguồn thu bán căn hộ m2 117.256 16,000 1.876.096

Doanh thu bán trước thuế 1.705.542

Nguồn thu cho thuê văn phòng m2 2.458.488

Tổng nguồn thu đến 2030 4.334.584

Doanh thu chi tiết của dự án

2008 2009 2010 2011 2012-2016 2017-2030

Công suất khai thác cho thuê 25% 90% 90% 95%

Doanh thu cho thuê 29.485 106.147 106.147 112.044

Tỷ lệ bán 28% 30% 32% 10%

Doanh thu bán hàng 477.522 511.663 545.773 170.554

Tổng doanh thu trước thuế 477.522 511.663 575.529 276.701 106.147 112.044

Lũy kế 477.522 989.214 1.564.473 1.841.174 2.371.911 3.940.531

Thuế VAT 10% ( Lũy kế) 47.744 98.921 156.447 184.117 237.191 394.053

Tổng doanh thu sau thuế 3.546.478

 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
ĐV: triệu đồng

BIỂU ĐỒ LỢI NHUẬN TỪ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TỚI NĂM 2030
Lợi nhuận

Tổng lợi nhuận cho thuê = 1.317.740

 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Dòng tiền
Tổng 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
của Dự án

DÒNG RA

Trả tiền sử dụng đất 180.000 90.000 90.000

Chi phí đầu tư hệ

21.333 10.666 10.666
thống kỹ thuật
Chi phí đầu tư xây
1.647.402 34.917 363.640 410.590 541.403 226.841 70.011
dựng

Chi phí bán hàng 98.083 14.469 14.469 14.469 28.938

Duy tu bảo trì 50.352 25.176 25.176 25.176

Tổng dòng ra 1.997.170 90.000 124.917 378.109 425.059 566.538 266.445 95.187 25.176 25.176

DÒNG VÀO

Vốn vay ngân hàng 101.190 60.000 41.190

Vốn huy động 2.159.616 477.552 511.663 575.259 276.701 106.147 106.147 106.147

Vốn tự có 113.727 30.000 83.727

Tổng dòng vào 2.374.533 90.000 124.917 477.552 511.663 575.259 276.701 106.147 106.147 106.147

Dòng tiền cân đối 99.443 86.603 8.721 10.256 10.961 80.917 80.917
 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Trả nợ vốn vay ban đầu 2006 2007 2008 2009

Nợ đầu năm 61.800 115.349 29.748

Vay trong năm 60.000 41.190

Nguồn trả nợ ( Dòng tiền) 99.443 86.603

Trả gốc trong năm 99.443 29.748

Lãi trong năm ( 12%) 1.800 12.359 13.842 3.570

Nợ cuối năm 61.800 115.349 29.748

Tổng trả nợ ( gốc và lãi) 132.761 99.443 33.318

KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VAY

 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Phân tích các chỉ tiêu tài chính khác

Gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng tÝnh ®Õn năm 2030

NPV: 111,227 tû (VĐT:113,727 tỷ)

SuÊt thu lîi néi t¹i cña Dù ¸n Đạt được mục

IRR: 15,25 %. (Lãi suất 12%) tiêu tài chính
Thêi gian hoµn vèn ≈ 12,03 năm.
(cã tÝnh ®Õn suÊt chiÕt khÊu 12 %/năm)
 PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN
CÁC YẾU TỐ
Sự phù hợp qui hoạch
Nhu cầu sử dụng đất
Khả năng GPMB
Khả năng huy động vốn
Kinh nghiệm quản lý của CĐT
Khả năng hoàn trả vốn
Giải pháp PCCC
Đánh giá Dự án
x Có QHCT 1/500
Lô đất N05 đủ diện tích để thực hiện các chỉ tiêu
x sử dụng đất
x MB sẵn có từ KĐT
- Trong 2 năm đầu CĐT có đủ vốn tự có. Vốn vay
ngân hàng
-- Trong năm thứ 3 huy động được vốn từ khách
x hàng (do nhu cầu thị trường rất cao, dự án có ưu
điểm hơn dự án khác vì có bố trí thêm hạ tầng xã
hội: nhà trẻ, không gian sinh hoạt cộng đồng, giá
bán thấp và tương đương các công trình gần kề)
Vinaconex là đơn vị có uy tín và kinh nghiệm trong
x xây dựng
Sau khi huy động được vốn sẽ có khả năng hoàn
x trả vốn cho ngân hàng và chủ đầu tư.
Có hệ thống báo cháy, chữa cháy phù hợp các TC
x ngành
 PHÂN TÍCH TÍNH BẤT ĐỊNH

Thiết bị
Vật liệu

Thiên tai

Thay đổi tài chính

Truyền
thông kém
của dự án
Thay đổi chế
độ tiền lương

Doanh thu
thay đổi
Các qui định
của chính phủ
ĐÁNH GIÁ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN

Nhà
CĐT Xã hội
nước

 Tạo lợi  Thu  Tạo việc

nhuận cho được thuế làm và thu
chủ đầu tư và phí sử nhập NLĐ
dụng đất  Tạo nhà
ở, đảm bảo
an sinh xã
hội
www.themegallery.com