CHƯƠNG 2

Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường bất động sản

NỘI DUNG
2.1. Vai trò của quản lý nhà nước trên TTBĐS
2.2. Chức năng của quản lý nhà nước trên TTBĐS
2.3. Nội dung của quản lý nhà nước trên TTBĐS
- Phần cứng quản lý
- Phần mềm quản lý
2.4. Công cụ quản lý nhà nước trên TTBĐS
- Pháp luật
- Chính sách
- Quy hoạch
- Chỉ số phát triển
Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường bất động sản

YÊU CẦU
1. Hiểu được sự cần thiết của quản lý nhà nước trên
TTBĐS
2. Hiểu được nội dung của quản lý nhà nước trên
TTBĐS: Phần cứng quản lý và phần mềm quản lý
3. Hiểu các công cụ quản lý nhà nước trên TTBĐS
- Pháp luật
- Chính sách
- Quy hoạch
- Chỉ số phát triển
 Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

Vai trò
của
quản
lý nhà
Kiểm soát đầu cơ
nước
trên
TTBĐS Kiểm soát việc sử dụng đất
đai đúng mục đích, tiết
kiệm, hiệu quả
 Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS
Thiết lập khuôn khổ pháp luật,
hệ thống chính sách vĩ mô;
Chức
Can thiệp vào hoạt động kém
năng
hiệu quả của thị trường;
của
quản
Ổn định chính trị - Xã hội và
lý nhà
các điều kiện kinh tế vĩ mô;
nước
trên
TTBĐS Phân bổ và quản lý các nguồn
lực để phát triển kinh tế
Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

Quản lý nhà nước

Phần cứng Phần mềm

quản lý quản lý
Phần cứng quản lý Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

Chính quyền

Nhân lực quản lý

Cơ cấu tổ chức

Ứng dụng khoa học kỹ thuật

Điều kiện vật chất khác

 Phần mềm Quản lý

Chế độ, thể chế quy định kinh tế

- Quan điểm chính trị xã hội,

luật pháp, đạo đức
- Chế độ, quy chế quản lý
- Chiến lược phát triển
- Quy họach
- Mệnh lệnh phát triển
- Văn kiện, thông báo, chỉ thị,…
Công cụ
quản lý
Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS
Pháp luật trong quản lý TTBĐS
Phần
Các chính sách trong quản lý
mềm
công TTBĐS
tác
Quy hoạch không gian, bố trí sử
trong
quản lý dụng đất hiệu quả
TTBĐS
Chỉ số phát triển TTBĐS

Công cụ quản lý thị trường BĐS

 - Xác định cấu trúc sở hữu;
- Quy định đối tượng tham gia;
Tạo khung - Quyền & nghĩa vụ mỗi bên;
- Quy trình mua – bán;
pháp lý
- Phương thức thanh toán;
- Quy chế giải quyết tranh chấp;
Pháp - Vai trò của cơ quan nhà nước;

luật
- Tạo sự bình đẳng trong việc
tham gia và rút khỏi thị trường;
Làm cho khung - Cạnh tranh bình đẳng, công
pháp lý thích khai;
ứng với thị - Có cơ chế giải quyết tranh chấp
trường hiệu quả;
- Giảm thiểu sự can thiệp của cơ
quan nhà nước.
 Luật đất
Các luật đai Luật nhà
khác có ở
liên quan

Luật đầu
Kinh Luật Xây
tư doanh dựng
BĐS
Luật
doanh Bộ luật
nghiệp Luật kinh dân sự
doanh BĐS
 Phân bố sử dụng
đất như thế nào để
đạt hiệu quả sử
dụng cao nhất?

Đất đai là
tài nguyên khan hiếm

Chuyên gia kinh tế

 Phải quy hoạch
sử dụng đất và
quy hoạch xây
dựng

Tổng cung đất đai

là cố định

Chuyên gia kinh tế

 Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng

Là việc bố trí sử dụng đất, tổ chức xây dựng

hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội và nhà ở phù hợp với điều kiện
tự nhiên, kinh tế - Xã hội của một đơn vị
hành chánh(tỉnh, Thành phố, một quận,
huyện), vừa đảm bảo yêu cầu kiến trúc cảnh
quan, vừa đảm bảo quốc phòng, an ninh,
vừa đảm bảo khai thác sử dụng có hiệu quả
nhất nhằm phát triển bền vững.
 Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

Công Quy hoạch

tác phân khu
quy
hoạch
 Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

là việc tổ chức không gian,

hệ thống các công trình hạ
Quy
tầng và công trình xây dựng
hoạch
cho phù hợp với sự phát
chung
triển kinh tế - xã hội, bảo
đảm phát triển bền vững
 Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

là việc phân chia xác định

chức năng và chỉ tiêu sử
Quy dụng đất trong khu vực, bố
hoạch trí mạng lưới công trình hạ
phân tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
khu từng khu chức năng, nhằm
khai thác sử dụng đất có hiệu
quả nhất.
 Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

trên cơ sở chỉ tiêu sử dụng

đất từng khu chức năng,
phân chia xác định mạng
Quy lưới công trình hạ tầng kỹ
hoạch thuật, hạ tầng xã hội, đảm
chi tiết bảo yêu cầu kiến trúc cảnh
quan của từng khu chức
năng
 Quy hoạch sử dụng đất,
bố trí sử dụng đất theo
nhiều mục đích, nhằm
khai thác sử dụng đất có
hiệu quả nhất

Chuyên gia kinh tế

 Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

Chính
sách Các chính sách
quản lý khác
thị
trường
BĐS
 Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

Chính - Chính sách tín dụng;

sách - Chính sách thuế;
khác - Chính sách giá cả.
 Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

- Chính sách giao đất, cho

Chính
thuê đất;
sách tài
- Chính sách giải tỏa đền
chính
bù hoa màu.
 Chương 2. Quản lý nhà nước trên thị trường BĐS

Các định - Ngân hàng;

chế hỗ trợ - Quỹ tính thác đầu
thị tư bất động sản;
trườngBĐS - Sàn giao dịch BĐS.
 Giới thiệu thêm về Ủy thác đầu tư bất động sản
(REIT - Real Estate Investment Trust)
Là một hoạt động tài chính hóa (hay vốn hóa) thị trường BĐS
▪ Cơ chế hoạt động: đầu tư trên các chứng khoán BĐS
▪ Các loại REIT:
 REIT vốn tự có
 REIT thế chấp
 REIT phối hợp
• Ưu, nhược điểm
• Tính thanh khoản: nhanh (ưu)
• Áp lực thời hạn: không bị áp lực (ưu)
• Nguồn vốn: thêm nguồn vốn cho TTBĐS (ưu)
• Cơ hội cho mọi người: người ít vốn cũng tham gia đầu
tư (ưu)
• Phụ thuộc vào cơ quan quản lý quỹ (hạn chế);
• Khó xác định chính xác giá trị BĐS đầu tư (hạn chế)
 Thị trường
phát triển
minh bạch
Chính sách
nhà ở AUSTRALIA Theo mô hình
công thế chấp, cầm
cố
SINGAPORE

HOA KỲ

Kinh nghiệm phát triển TTBĐS

 Kinh nghiệm các nước trong quản lý và phát triển TTBĐS
➢Singapore, thành công với chính sách nhà ở công do
duy nhất một công ty phát triển nhà đảm nhận
(HDB), với mô hình nhà cao tầng làm tăng hệ số sử
dụng đất; Công tác thu hồi đất do nhà nước thực
hiện, không có sự đối đầu giữa nhà đầu tư với chủ
đất; Đánh thuế vào người mua để kiểm soát đầu cơ
➢Australia, quản lý thị trường BĐS minh bạch
➢Hoa Kỳ theo mô hình thế chấp cầm cố, với các định
chế tài chính linh hoạt, mua – bán Nợ, cảnh báo dẫn
tới hiện tượng bong bóng nhà đất khi giá trị trường
cao hơn gấp nhiều lần giá trị thật tạo lập và vượt xa
khả năng thanh toán của thị trường.
 Câu hỏi thảo luận
1. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn anh chị hiểu thế
nào là “thị trường bong bóng” BĐS? Từ đó đề xuất
giải pháp khắc phục nhằm phát triển thị trường bất
động sản theo tiêu chí hiệu quả và bền vững?
Liên hệ đến TTBĐS VN hiện nay: có hiện tượng “thị
trường bong bóng” không? Giải thích ?
2. Tác động của các công cụ quản lý nhà nước trên
TTBĐS tại Việt Nam như thế nào? (chính sách,
pháp luật, quy hoạch).
28