TH TRNG BT DNG SN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TS. Trần Tiến Khai

Đại học Kinh Tế TP. HCM
1
Nội dung
Phần 1. Tổng quan về bất động sản

Phần 2. Thị trường bất động sản
Phần 3. Vai trò và xu hướng phát triển của
thị trường Bất động sản
Phần 4. Vai trò quản lý của Nhà nước đối
với thị trường bất động sản
2
Phần 1.
Tổng quan về Bất động sản
3
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản
1. Giới thiệu
 BĐS là thành phần tài sản lớn nhất trong của
cải xã hội.
 BĐS có vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế
của các cá nhân, gia đình và công ty.
 BĐS có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu
tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc
sức khỏe và các nhu cầu quan trọng khác.
 BĐS có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến của
cải của ngành kinh doanh và năng lực tăng
trưởng của nó. 4
1. Giới thiệu
 BĐS chiếm khoảng xấp xỉ một nửa tổng của
cải kinh tế trên toàn thế giới.
 BĐS như là biểu tượng của sức mạnh, tính
bền vững và độc lập của một quốc gia.
 Các quyết định liên quan đến BĐS là hết
sức quan trọng.
 Các quyết định đúng đắn: mang lại lợi ích
lớn hơn, của cải nhiều hơn và các chọn lựa
tốt hơn cho cuộc sống.
5
2. Bất động sản là gì?

 Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real
estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến
các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện
(improvements) cho đất đai như là nhà, công
trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai,
và có tính không dịch chuyển được.
6

 Thuật ngữ bất động sản thường được hiểu
đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài sản bất
động sản (real property) và tương phản với
thuật ngữ quyền tài sản động sản hoặc là
quyền sở hữu động sản (personal property).
7

 Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc
tế (IVSC), thuật ngữ real property là quyền
tài sản bất động sản, một khái niệm pháp lý
bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến
quyền sở hữu bất động sản. Trong trường
hợp thuật ngữ này được dùng mà không có
giải thích về tính chất hay nhận diện rõ thì có
thể được hiểu là quyền sở hữu bất động
sản.
8

 định nghĩa bất động sản, ngoài việc ám chỉ
đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với
đất đai, còn có thể bao gồm cả khái niệm
quyền đối với tài sản bất động sản đó.
9

 Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội
Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định, bất
động sản là các tài sản bao gồm:
 a) Đất đai;
 b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó;
 c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
 d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
10
1. Tài sản hữu hình
 Các thành phần vật thể của không gian và vị trí;
 Bao gồm đất đai
 Bao gồm các cải thiện, tôn tạo, công trình xây
dựng “gắn liền với đất” trên đất đai: các cấu
trúc cố định như nhà và công trình phụ trợ,
công trình xây dựng, v.v.
 Bao gồm các cải thiện, tôn tạo cho đất đai (làm
tăng giá trị sử dụng cho đất đai): cơ sở hạ tầng,
bao gồm đường phố, hệ thống cấp thoát nước,
điện, điện thoại, v.v.
11

 Có thể bao gồm bề mặt của đất mà còn
cả phía trên và phía dưới của bề mặt;
 Thuật ngữ “đất đai”: có thể bao gồm
hoặc không bao gồm các cải thiện. Khi
không bao gồm các cải thiện, đất
thường được gọi là đất thô;
12
2. Bất động sản với khái niệm là Quyền

 Quyền sở hữu;
 Quyền sử dụng
 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
13
3. Các thuộc tính cơ bản của bất động

sản
1) Tính bất động
2) Tính không đồng nhất
3) Tính khan hiếm
4) Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
14
4. Các đặc trưng cơ bản của bất động

sản
1. Độ co dãn của cung bất động sản kém, vì:
 Tổng cung về toàn bộ đất đai là cố định;
 Cung đất đai cho các mục đích riêng biệt là có
giới hạn;
 Quy hoạch sử dụng đất đai phân bổ quỹ đất
cho các mục tiêu cụ thể khác nhau trong từng
thời kỳ nhất định.
 Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn
chế và phải tuân theo luật định. Điều này càng
làm cho cung đất đai bị hạn chế. 15
4. Các đặc trưng cơ bản của bất động

sản
2. Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí giao dịch
cao.
3. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt (tính thanh
khoản) kém.
4. Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà
nước: là loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với thể chế
chính trị, đời sống kinh tế xã hội của cả quốc gia.
16
5. Ngành nghề Bất động sản

 Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Việt
Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động
sản là:
1. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua;
2. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua;
3. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
4. Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất
thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;
5. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình
hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng
đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. 17
5. Ngành nghề Bất động sản

 Các nghề thuộc phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động
sản là:
1. Dịch vụ môi giới bất động sản;
2. Dịch vụ định giá bất động sản;
3. Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
4. Dịch vụ tư vấn bất động sản;
5. Dịch vụ đấu giá bất động sản;
6. Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
7. Dịch vụ quản lý bất động sản.
18
Tiềm năng thị trường Bất động sản của

Việt Nam
• Việt Nam: dân số khoảng 88 triệu dân; GDP tăng trưởng
trung bình trên 7% trong suốt 10 năm qua (trước 2008).
• Việt Nam thu hút đầu tư trên thế giới: năm 2006, 10,2 tỷ
USD đầu tư nước ngoài; 6 tháng đầu năm 2007 - số vốn
đăng ký đầu tư đã lên đến gần 12 tỷ USD.
• Đầu tư trong nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2005-2007.
• Đầu tư trong và ngoài nước là điều kiện cực tốt cho ngành
kinh doanh BĐS phát triển khi thu nhập người dân tăng cao,
các nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, sản xuất, khách
sạn du lịch… đều gia tăng đột biến.
19

Việt Nam
• Nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp;

• Công nghiệp, dịch vụ phát triển;
• Quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và người
dân tràn về thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu rất
lớn về phát triển hạ tầng đô thị và nhà ở.
20
Việt Nam
• TP.HCM có khoảng 6 triệu cư dân và khoảng 3
triệu người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống.
• Thủ đô Hà Nội là 4 triệu cư dân và 2 triệu người
nhập cư.
• Diện tích nhà ở trung bình cho một người tại
TP.HCM là 10m2, tại Hà Nội là 7m2, mức bình
quân của khu vực là 15m2/người
• Việt Nam còn thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở, đây
là tiềm năng để thị trường BĐS của Việt Nam
21
Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam
ĐVT: tỷ đồng; %
TT Tên chỉ tiêu 2005 2007
1 Giá trị sản xuất 52.470 70.180
2 Tỷ trọng đối với nền kinh tế 2,67 2,44
3 Giá trị gia tăng 33.635 43.509
4 Giá trị gia tăng so GDP 4,0 3,8
5 Vốn đầu tư 35.705 67.427
6 Tỷ trọng vốn đầu tư trong nền 10,41 12,86
kinh tế
Nguồn: Viện Quản lý Kinh tế TW, 2010 22
Dư nợ cho vay Bất động sản của Việt Nam
Đầu tháng 4/2008:
• 135.000 tỷ đồng.
Cuối 9/2008:
• 115.500 tỷ đồng, (9,15% tổng dư nợ trên toàn hệ thống).
• TP.Hồ Chí Minh: dư nợ cho vay bất động sản 61.000 tỉ
đồng, chiếm 15% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn
Tháng 6/2011: Dư nợ cho vay BĐS đạt 245.000 tỉ đồng, chiếm
10% tổng dư nợ toàn xã hội. Trong đó, nợ xấu BĐS chiếm khoảng
3%, đặc biệt nợ nhóm 5 (nợ có nguy cơ mất vốn) chiếm khoảng
40% tổng số nợ xấu BĐS (Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia,
2011). 23
quy mô dân số tăng nhanh
sự phát triển và bùng nổ đô thị hóa
nhu cầu sử dụng đất dành cho nhà

ở, công trình công cộng
quy hoạch sử dụng đất theo hướng mở rộng không

gian đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất ở và đất chuyên dùng
24
Năm 2000 Năm 2005 So sánh
Diện tích Diện tích
Stt CHỈ TIÊU (ha) % (ha) % diện tích
Tổng diện tích 2.850.298 100.00 3.232.715 100 382.417

1 Đất ở 443.178 15.55 598.428 18.51 155.250
1.1 Đất ở tại nông thôn 371.020 13.02 495.549 15.33 124.529
1.2 Đất ở tại đô thị 72.158 2.53 102.879 3.18 30.721
2 Đất chuyên dùng 1.072.202 37.62 1.383.766 42.81 311.564
Đất trụ sở cơ quan, công
2.1 trình sự nghiệp 19.281 0.68 23.269 0.72 3.988
2.2 Đất quốc phòng, an ninh 191.680 6.72 281.183 8.70 89.503
Đất sản xuất kinh doanh phi
2.3 nông nghiệp 69.178 2.43 151.075 4.67 81.897
2.4 Đất có mục đích công cộng 792.063 27.79 928.238 28.71 136.175
3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 12.804 0.40 12.804
4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 93.741 3.29 97.052 3.00 3.311
5 Đất sông suối và MNCD 1.143.087 40.10 1.137.445 35.19 -5.642
6 Đất phi nông nghiệp khác 3.221 0.10 3.22125
Phần 2.
Thị trường bất động sản và khung

pháp lý
26
Phần 2. Thị trường BĐS
1. Thị trường BĐS là gì?

 Các lực lượng thị trường về phía cung và
cầu tác động qua lại lẫn nhau và quyết định
giá cả trao đổi và nơi phân phối của các
hàng hóa, dịch vụ và vốn.
 Là nơi các tài nguyên bất động sản được
phân bổ cho các người sử dụng khác nhau.
27

 Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan
hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện
thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, trong
đó hàng hóa bất động sản đều gắn liền không
tách rời yếu tố đất đai.(Hoàng Văn Cường,
Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán và Vũ Thị
Thảo, 2006).
28

 Thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao
đổi bất động sản ở mức độ cao, chính là thị
trường mua, bán, trao đổi đất đai và các công
trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai (Thái Bá
Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003)
29
2. Cầu BĐS
 Cầu bất động sản là tổng số lượng hàng hóa bất
động sản, bao gồm đất đai và công trình xây
dựng gắn liền với đất mà người mua muốn
chiếm hữu theo các mức giá trên thị trường.
30
2. Cầu BĐS
 Điều kiện xuất hiện cầu về bất động sản :
Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về bất động
sản mà quỹ bất động sản hiện có không trang trải
được;
Có các nguồn lực tài chính để bảo đảm khả năng
thanh toán cho các nhu cầu này để chuyển thành cầu
trên thị trường;
Phải có sự hoạt động của thị trường để cầu gặp cung
và xuất hiện thật sự trên thị trường.
31
2. Cầu BĐS
 Cầu cá nhân, gia đình:
Cầu đất sản xuất nông nghiệp;
Cầu đất ở;
Cầu nhà ở;
 Cầu doanh nghiệp, nhà nước:
Cầu văn phòng, trụ sở làm việc;
Cầu đất đai xây dựng cơ sở hạ tầng;
 Cầu của các nhà đầu tư.
32
2. Cầu BĐS
Các yếu tố ảnh hưởng
 Dân số;
 Tăng trưởng kinh tế;
 Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc;
 Thay đổi về việc làm, thu nhập;
 Thay đổi công nghệ  giá rẻ  cầu tăng;
 Thay đổi chính sách sử dụng đất của Nhà
nước.
33
3. Cung BĐS
 cung bất động sản là lượng đất đai, và nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất được
cung ứng trên thị trường tại một thời điểm nào
đó theo các mức giá cân bằng trên thị trường.
34
3. Cung BĐS
 Các yếu tố tác động đến cung bất động sản
 Nguồn cung đất đai từ Nhà nước
 Thay đổi quy hoạch sử dụng đất;
 Cung nhà ở cho nhân dân;
 Cung cơ sở hạ tầng kỹ thuật;
 Cung đất sản xuất phi nông nghiệp;
Cung từ nhân dân, doanh nghiệp
 Đất đai;
 Công trình xây dựng;
35
3. Cung BĐS
 Các yếu tố tác động đến cung bất động sản
 Tăng trưởng kinh tế
 Thị trường vốn
 Công nghệ xây dựng
36
4. Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS

 Điều kiện để bất động sản có giá trị
 Có tính hữu ích
 Có tính khan hiếm
 Có yêu cầu
 Có thể chuyển giao được
37

 Nhóm yếu tố vĩ mô
 Chính sách Nhà nước
Chính sách về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng,
chuyển nhượng bất động sản
Chính sách về thuế và nghĩa vụ tài chính
Chính sách về quy hoạch
Chính sách tài chính, tiền tệ
 Tăng trưởng kinh tế
 Quan hệ cung cầu bất động sản
38

 Nhóm yếu tố vi mô
 Đặc điểm thực thể riêng của bất động sản
Vị trí
Hình dạng
Kích thước
Cấu trúc xây dựng
Tuổi
Môi trường xung quanh
39

 Nhóm yếu tố vi mô
 Tính chất pháp lý của bất động sản
Tình trạng về quyền
Tình trạng pháp lý khác
 Tính trạng sử dụng và tính chất pháp lý
40
5. Các đặc điểm của thị trường BĐS

1. Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm
giao dịch
2. Thị trường bất động sản thực chất là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong bất động sản
3. Thị trường bất động sản mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc
41

4. Thị trường bất động sản là thị trường
không hoàn hảo
5. Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so
với biến động về cầu và giá cả bất động
sản
42

6. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối
của yếu tố pháp luật
7. Thị trường bất động sản có liên quan mật
thiết với thị trường vốn
8. Khó thâm nhập và rút khỏi thị trường bất
động sản
43
6. Yếu tố hàng hóa của thị trường BĐS
1. Hàng hóa bất động sản (tài sản hữu hình)
 đất đai; nhà cửa, công trình, vật kiến trúc gắn liền
với đất đai;
 vị trí, địa điểm, kiểu dáng, chất lượng, độ bền, thời
gian sử dụng, công năng sử dụng.
44
2. Các Quyền đối với bất động sản (tài sản vô

hình)
 Quyền của người bán: các quyền được bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp.
 Quyền của người mua: được chuyển nhượng, được
mua, được thuê không có điều kiện ràng buộc hoặc
có điều kiện ràng buộc.
45
3. Các dịch vụ BĐS
 môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng
cáo, quản lý bất động sản
4. Thông tin bất động sản
 thông tin liên quan đến các đặc điểm thực thể của bất động
sản;
 thông tin khác về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động
sản;
 thông tin về phân vùng, quy hoạch sử dụng đất đai
 các hạn chế về sử dụng hoặc xây dựng bất động sản
 Thông tin khác
46
7. Các thành phần của thị trường BĐS

Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) cho rằng các
chủ thể tham gia thị trường bất động sản bao gồm:
(i) các cá nhân;
(ii) doanh nghiệp tổ chức kinh doanh tạo ra bất động sản;
(iii) nhà nước;
(iv) nhà thầu xây dựng;
(v) các tổ chức môi giới, tư vấn; và
(vi) các định chế tài chính.
47
Trần Kim Chung (2010) cho rằng các thể chế thị trường bất
động sản bao gồm
(i) hệ thống các văn bản pháp luật, tức là “luật chơi” của
thị trường;
(ii) các cơ quan nhà nước;
(iii) các nhà đầu tư nói chung;
(iv) người sử dụng bất động sản;
(v) các tổ chức trung gian cung cấp các dịch vụ bất động
sản;
(vi) và các bên hữu quan như các định chế tài chính, hiệp
hội ngành nghề bất động sản. 48
 Nhà nước - tác động tới cung và chi
phí:
 Quy định phân vùng, quy định sử dụng đất, thu phí
phát triển đất đai, các luật lệ về xây dựng, chính
sách thuế đất và bất động sản.
 Cung cấp cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu, các
đầu mối giao thông (mass transit), các tiện ích xã
hội, trường học, các dịch vụ xã hội và các cơ sở hạ
tầng của cộng đồng.
 Đánh thuế thu nhập, trợ cấp nhà ở
49
 Nhà nước - tác động tới cung và chi
phí:
 đóng vai trò là người sử dụng bất động sản với quy
mô lớn
 ban hành các chính sách sử dụng bất động sản
 quản lý và sử dụng trực tiếp nhiều loại hình bất động
sản khác nhau
 tạo ra cầu bất động sản và kích thích các khu vực
kinh tế khác tham gia vào thị trường bất động sản.
50
Thể chế Quản lý Nhà nước

Vai trò:
kiểm soát và hỗ trợ thị trường bất động sản thông
qua các công cụ chính sách, luật pháp và các quy
định về quản lý và kiểm soát sử dụng đất, thuế bất
động sản (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài chính
cho bất động sản, v.v.
51
Nhà nước - ban hành các văn bản pháp
luật
Bộ Luật dân sự Luật Nhà ở
Luật Đất đai Luật Kinh doanh BĐS
Luật Xây dựng Luật Doanh nghiệp
Luật Đầu tư Luật các tổ chức tín dụng
Luật Đấu thầu Các Luật Thuế
Luật Thương mại Các luật về Tài chính, Quỹ

52

Quốc Hội:
ban hành các bộ Luật liên quan đến Bất động sản
như Luật Đất đai (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật
Kinh doanh Bất động sản (2006), Luật Thuế thu nhập
cá nhân (2007) và các luật khác.
Chính phủ:
ban hành các nghị định để hướng dẫn chi tiết việc thi
hành các bộ luật liên quan do Quốc hội ban hành.
53

Bộ Tài nguyên – Môi trường:
quản lý đất đai trên phạm vi cả nước, bao gồm ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật cụ
thể hóa việc thi hành luật pháp về quản lý và sử
dụng đất đai; quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; xác
lập và đăng ký quyền sử dụng đất.
54

Bộ Xây dựng:
thực hiện chức năng quản lý nhà nước về xây dựng;
kiến trúc, quy hoạch xây dựng; hạ tầng kỹ thuật đô
thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
phát triển đô thị; nhà ở và công sở; kinh doanh bất
động sản; vật liệu xây dựng; quản lý các dịch vụ
công.
55

Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế:
thực hiện các chức năng quản lý tài chính và thu
thuế liên quan đến kinh doanh bất động sản, các loại
thuế và lệ phí liên quan đến đăng ký sử dụng, sở
hữu, chuyển nhượng, thừa kế đất đai, hoặc các tài
sản gắn liền với đất đai.
56

Các Ủy Ban Nhân dân cấp tỉnh và thành phố
trực thuộc trung ương và các Sở trực thuộc có
liên quan:
xác lập vai trò quản lý Nhà nước về đất đai và tài sản
gắn liền với đất đai ở cấp địa phương.
57

Ngân hàng Nhà nước:
thông qua chức năng điều hành thị trường tiền tệ mà
có thể can thiệp đến các hoạt động bằng cách thắt
chặt hoặc nới lỏng chính sách tín dụng đối với thị
trường bất động sản của hệ thống ngân hàng
thương mại.
58
 Nhà đầu tư bất động sản:
 Nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản:
 vừa là người mua vừa là người bán, vai trò người bán
là chủ yếu.
 mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản gắn
liền với đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp
và sau đó chuyển nhượng lại.
 hoạt động của các nhà đầu tư bất động sản làm cho
thị trường sôi động và phát triển.
59
 Nhà đầu tư bất động sản

 Nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động
sản là ai?
 Các doanh nghiệp bất động sản Nhà nước
 Các doanh nghiệp bất động sản tư nhân
 Các doanh nghiệp xây dựng
 Nhà đầu tư cá nhân
 Nhà đầu tư nước ngoài
 Người Việt định cư ở nước ngoài
60
 Người bán, cho thuê, thế chấp,

chuyển nhượng bất động sản:
 Là những người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu bất động sản
 Người bán đơn thuần: chuyển hóa vốn, thay đổi
địa điểm cư trú, làm việc, kinh doanh
 Người bán nhằm mục đích kinh doanh: nhà đầu tư,
nhằm sinh lời
61
 Nhà đầu tư bất động sản:
 Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động
sản và vào các ngành kinh tế khác;
 Nhà đầu tư vào các ngành kinh tế: vai trò của người
mua; tạo nên cầu đặc biệt trên thị trường nhà xưởng
cũng như thị trường các bất động sản thương mại
như khách sạn, cao ốc văn phòng, trung tâm thương
mại, cửa hàng, v.v.
62
 Người mua bất động sản:

 Người mua đơn thuần: nhu cầu thay đổi địa điểm cư
trú, làm việc hoặc sản xuất kinh doanh. Là đối tượng
quan trọng trên thị trường nhà ở.
 Người mua nhằm mục đích kinh doanh: nhà đầu tư
bất động sản, nhằm mục đích sinh lời.
 Người mua nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội:
chủ yếu là Nhà nước, thông qua hình thức mua gián
tiếp qua các doanh nghiệp Nhà nước.
63
 Thể chế Thị trường

Các tổ chức môi giới bất động sản
Các tổ chức định giá bất động sản
Các tổ chức phát triển quỹ đất
Các tổ chức thông tin bất động sản
Các tổ chức tư vấn bất động sản
Các định chế tài chính
Các Quỹ đầu tư
Các Hiệp hội
64
3 khu vực khác nhau trong nền kinh tế:

 Thị trường người sử dụng
 Thị trường vốn
 Chính quyền.
65
 Người sử dụng:
 Sự cạnh tranh của các người sử dụng về không
gian và địa điểm vật thể;
 Các người tham gia chủ yếu: những người chiếm
hữu tiềm năng (sở hữu hoặc thuê).
 Cầu bất động sản sinh ra từ nhu cầu của các cá
nhân, tổ chức (đất ở, nhà ở, công trình công cộng,
BĐS thương mại, BĐS công nghiệp, v.v)
66
 Thị trường vốn:

 Định vị và phân phối nguồn lực tài chính cho các
cá nhân và công ty có nhu cầu tài trợ;
 Các người tham gia: đầu tư dưới nhiều hình thức
khác nhau nhằm mục đích thu lợi;
 Dòng vốn sẽ dịch chuyển từ các nhà đầu tư đến
các cơ hội đầu tư sinh lợi cao.
 Thị trường vốn: chia làm hai loại đối tượng:
 Chủ sở hữu BĐS: kỳ vọng lợi tức từ chênh lệch
giá trị tài sản nhờ cho thuê và tăng giá
 Người cho vay: kỳ vọng lợi tức từ cho vay có
tài sản bảo đảm
67
TỔNG THỂ NỂN KINH TẾ
Điạ phương, Vùng, Quốc Gia và Toàn cầu
“Giới bất động sản” “Giới tài chính”
Nhu cầu Nhu cầu Cơ hội đầu tư phi Tiết kiệm
không gian và xây dựng bất động sản
địa điểm
T.Trường người sử Quyết định giá trị bất Thị trường vốn
dụng động sản Doanh
Ngân thu
lưu tài GIÁ TRỊ mong
Cung sản muốn Tiết kiệm
Mức giá cho thuê Suất sinh lợi kỳ vọng
Cầu Cơ hội đầu tư
Ảnh hưởng của Chính quyền

Địa phương Trung ương
Kiểm soát sử dụng đất – Thuế tài sản – Luật lệ - Luật tài chính – Thuế thu nhập 68
8. Phân loại thị trường BĐS
1. Theo mục đích sử dụng

2. Theo địa lý khu vực
3. Theo loại hình giao dịch trao đổi
4. Theo trình tự gia nhập thị trường
5. Theo tính chất kinh doanh
69
 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
 Chủ yếu ở vùng nông thôn
 Nhằm tích tụ đất cho sản xuất
 Chưa có thông tin, và mang tính địa phương
 Thị trường đất ở
 Là thị trường có giao dịch mạnh, thường xuyên
 gắn liền với quy hoạch phát triển đô thị của khu vực
 cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội
70

 Thị trường nhà ở
 Là thị trường có giao dịch mạnh, thường
xuyên
 Sản phẩm đa dạng:
• Nhà chung cư
• Nhà đơn lẻ: nhà biệt thự, nhà vườn,
nhà phố
71
 Thị trường nhà xưởng công nghiệp
 Khu vực ven đô thị và ngoại thành;
 Hình thức: các khu công nghiệp tập trung hoặc
nhà máy đơn lẻ;
 Quy mô đất lớn;
 Hình thành trực tiếp từ việc chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất hoang
hóa;
 Xu thế phát triển: hình thành các khu công
nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành. 72

 Thị trường Bất động sản thương mại, mặt bằng bán
lẻ
 Khách sạn, cao ốc văn phòng, toà nhà thương
mại, khu mua sắm, mặt bằng bán lẻ các dạng
loại;
 Tập trung ở trung tâm các đô thị lớn;
 Vốn lớn, giá cao;
 Khả năng sinh lợi lớn;
 Có tính khan hiếm cao.
73

 Thị trường bất động sản cho vui chơi, giải trí
 phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí, nghỉ
ngơi, thư giãn cho con người
 khu vui chơi giải trí, khu du lịch nghỉ
dưỡng, khu du lịch sinh thái, các sân tập
thể theo, rèn luyện sức khoẻ, hoặc cơ sở
chăm sóc sức khoẻ, làm đẹp.
74

 Thị trường Bất động sản đặc biệt
 bao gồm các bất động sản tín ngưỡng,
tôn giáo như nhà thờ, chùa chiền, đền
thờ,
 Các bất động sản khác như nghĩa trang,
các di sản văn hóa dân tộc, di tích, danh
lam thắng cảnh v.v. .
75
2. Theo địa lý khu vực
 Đô thị: nhà ở đô thị, đất ở đô thị, các khu công
nghiệp, thương mại ở đô thị
 Nông thôn: đất ở, nhà ở, đất sản xuất nông lâm
nghiệp, đất phi nông nghiệp ở nông thôn, nhà
xưởng công nông nghiệp.
 Ven đô thị: đất ở, nhà ở, đất sản xuất nông lâm
nghiệp, đất phi nông nghiệp ở nông thôn, nhà
xưởng công nông nghiệp ở các khu vực vùng ven
đô thị.
76
3. Theo loại hình giao dịch trao đổi

 Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: Thị trường
đất đai, thị trường mặt bằng nhà xưởng công
nghiệp…
 Thị trường bất động sản tiêu dùng: thị trường bất
động sản nhà ở, văn phòng, các cửa hàng kinh
doanh thương mại.
 Thị trường bất động sản vừa là tư liệu sản xuất vừa
là tiêu dùng: các bất động sản như đường sá, cầu
cống.
77
4. Phân loại theo trình tự gia nhập thị trường

 Thị trường sơ cấp (cấp 1): thị trường giao,
chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất;
 Thị trường thứ cấp (cấp 2): thị trường xây
dựng các công trình để bán hoặc cho thuê;
 Thị trường thứ cấp (cấp 3): thị trường bán
hoặc cho thuê lại các bất động sản đã được
mua hoặc cho thuê. 78
5. Phân loại theo tính chất kinh doanh
bất động sản
 Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản;
 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;
 Thị trường cho thuê bất động sản;
 Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;
 Các dịch vụ liên quan tới bất động sản: môi giới, tư
vấn, định giá
79
Phần 3.
Vai trò và xu hướng phát triển

của thị trường Bất động sản
80
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị
trường BĐS
1. Thị trường BĐS là thị trường quan trọng của nền kinh
tế quốc gia.
2. Thị trường huy động vốn cực lớn tại mỗi quốc gia.
3. Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy
phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội.
4. Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích
các thị trường khác phát triển.
5. Tạo ra nhu cầu về sử dụng lao động lớn.
6. Thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
7. Thị trường bất động sản phát triển cũng tạo ra nền
tảng để bình ổn thị trường. 81
trường BĐS
1. Thị trường BĐS là thị trường quan trọng
của nền kinh tế quốc gia.
quy mô, tính chất và giá trị tài sản trong
nền kinh tế quôc dân
QUY MÔ RẤT LỚN
tài sản khan hiếm và có giá trị to lớn

đối với mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp
và từng hộ gia đình
82
trường BĐS
2. Là thị trường huy động vốn cực lớn tại
mỗi quốc gia. NHÀ ĐẦU
GIÁ TRỊ VỐN LƯU TƯ
HÀNG HÓA CHUYỂN
CỰC LỚN CỰC LỚN THỊ
TRƯỜNG
TÀI CHÍNH
dư nợ thế chấp nhà ở (nhà đơn – 4 hộ) vào quý 1/2003 ở Hoa
Kỳ: 6.644 tỷ USD
dư nợ cho vay BĐS ở Việt Nam đến 4/2008: 135 ngàn tỷ đồng
(8,4 tỷ USD); đến 7/2010: 210.770 tỷ đồng.
FDI tính đến 20/8/2009: 2,358 tỷ USD (21,8% tổng vốn đầu tư
nước ngoài đăng ký mới của cả nước tăng 36,9% so với cùng kỳ 83
năm 2009).
trường BĐS
3. Thị trường bất động sản phát triển góp
phần thúc đẩy phát triển các mục tiêu
kinh tế xã hội.
Phát triển nhà ở
MỤC TIÊU Phát triển đô thị

THỊ TRƯỜNG
CHÍNH SÁCH
BĐS Phát triển CSHT
PTKT-XH
giao thông
Phát triển các

CSHT công ích
khác
84
trường BĐS
4. Thị trường bất động sản phát triển góp
phần kích thích các thị trường khác phát
triển.
Thị trường vốn, tín dụng
Thị trường vật liệu xây dựng
THỊ TRƯỜNG Thị trường máy móc thiết bị
BĐS
xây dựng
Thị trường vật liệu nội thất
Thị trường lao động
…
85
trường BĐS
5. Thị trường bất động sản phát triển tạo ra
nhu cầu sử dụng lao động
Lao động phổ thông

Lao động xây dựng có tay
THỊ TRƯỜNG nghề
BĐS
Lao động quản lý có trình độ
cao trong các lĩnh vực quản
lý, đầu tư, phát triển, kinh
doanh và tài chính
86
trường BĐS
Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS
Tài chính hóa

Tiền tệ hóa
Chính sách tài chính
Tập trung hóa
Công ty tài chính
Sơ khai Chính sách tiền tệ Trái phiếu BĐS
Chính sách
xây dựng Cổ phiếu BĐS
Chính sách đất
đai Thế chấp, tái thế chấp
Ngân hàng, tổ chức
Công ty XD tín dụng Quỹ đầu tư…
Luật đất đai 93 Nghị định 71, 79 Luật đất đai 2003, NĐ NĐ 79, 81, QĐ 105TTg,
181, Luật Nhà ở, Luật QĐ 35, 45 BTC
Nghị định 97
XD, ND802, Luật
KDBĐS, NĐ 153
87
Nguồn: Viện Quản lý Kinh tế TW, 2010

trường BĐS
Các cấp độ phát triển

1. Cấp độ sơ khai: là giai đoạn thị trường bất
động sản hình thành và các sản phẩm bất
động sản bắt đầu được đưa ra giao dịch thị
trường như là hàng hóa.
 Ở cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ
đất và các cơ quan quản lý nhà nước đóng vai
trò quyết định.
 thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường đất
đai, và sản phẩm chủ yếu là đất sản xuất nông
nghiệp, đất ở, và đất phát triển đô thị 88
trường BĐS

2. Cấp độ tập trung hóa:
 các bất động sản được đầu tư xây dựng thông
qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
 các chính sách về xây dựng, các nhà đầu tư và
các cơ quan quản lý về xây dựng đóng vai trò
quyết định.
 Sản phẩm chính trên thị trường là nhà ở, khu đô
thị, bất động sản thương mại, bất động sản công
nghiệp và các loại hình khác
89
trường BĐS
3. Cấp độ tiền tệ hóa:
 tiền tệ được huy động nhằm phát triển bất động
sản cho đến khi chúng được đưa ra thị trường.
 Bất động sản trở thành một ngành đầu tư cạnh
tranh nguồn lực vốn
 Tiền tệ sẽ quyết định thị trường
 Ở cấp độ này, các chính sách về tiền tệ, ngân
hàng, các ngân hàng và cơ quan quản lý về ngân
hàng đóng vai trò quyết định.
90
trường BĐS
4. Cấp độ tài chính hóa:
 quy mô thị trường bất động sản tăng cao và thị
trường bất động sản phát triển mạnh.
 nguồn vốn được huy động tối đa và rất đa dạng
nhằm thu được vốn và giảm thiểu vốn tự có của
các nhà đầu tư bất động sản.
 Cơ chế: thế chấp tài sản, tái thế chấp tài sản,
chứng khoán hóa thế chấp tài sản
 các định chế tài chính, các chính sách tài chính
và các cơ quan quản lý tài chính là các chủ thể91
có vai trò quyết định.
trường BĐS
2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt
Nam
(1) Giai đoạn thực dân Pháp đô hộ
 Quyền sở hữu tư nhân về đất đai được thừa
nhận ngoài đất đai thuộc sở hữu công
 các chủ đồn điền thực dân hoặc các chủ đất lớn
người Việt sở hữu phần lớn đất đai.
 3% người bản xứ chiếm hữu đến 52% đất đai
sản xuất nông nghiệp, và hơn 60% nông dân cả
nước là nông dân không đất
 Các giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động
sản là đất đai sản xuất nông nghiệp. 92
trường BĐS
2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt
Nam
(2) Giai đoạn trước đổi mới
 Từ các năm 1975-1993, thị trường bất động sản
gần như chưa hình thành.
 Tất cả các hoạt động đầu tư, phân phối bất động
sản đều do Nhà nước kiểm soát.
 Thị trường cũng mang tính độc quyền
 Thiếu vắng sự hiện hiện của giới tư nhân, các
doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản
cũng như các định chế tài chính liên quan.
93
trường BĐS
2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS
Việt Nam
(3) Giai đoạn đổi mới
 Thời kỳ phát triển ở cấp độ sơ khai (từ những
năm 1993-2001):
 Các hoạt động trên thị trường bất động sản:
 Nhà nước cấp đất, chia lô, bán hóa giá nhà tập
thể;
 Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa
phát triển.
94
trường BĐS
2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam
2. Giai đoạn đổi mới
 Thời kỳ tập trung hóa (từ 2001 cho đến nay):
 Phát triển các chung cư cao tầng, các chung cư
cao cấp, các khu đô thị mới, các khu công nghiệp
tập trung hoặc phân tán;
 Hình thành các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản và các nhà xây dựng tư nhân hoặc cổ
phần.
 Huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, các cá
nhân hoặc ứng vốn từ khách hàng.
95
trường BĐS
2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam
2. Giai đoạn đổi mới
 Thời kỳ tập trung hóa (từ 2001 cho đến nay):
 Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ
 phát triển của các khu công nghiệp.
 Hình thành nhiều khu vực đô thị mới và hiện đại.
 Thị trường bất động sản bắt đầu liên kết được
với thị trường tiền tệ và thị trường tài chính
 Bắt đầu hình thành cấp độ tiền tệ hóa thị trường
bất động sản
96
trường BĐS
3. Chu kỳ dao động của thị trường bất động
sản
 Tương ứng với mỗi cấp độ phát triển, thị trường
BĐS thường trải qua 4 giai đoạn như sau:
Giai đoạn phồn vinh: thị trường phát triển sôi động,
có thể gây ra các con sốt về sản phẩm bất động sản.
Giai đoạn bão hòa: thị trường bắt đầu có dấu hiệu
chững lại, các hoạt động giao dịch bắt đầu ngưng trệ.
97
trường BĐS
3.Chu kỳ dao động của thị trường bất
động sản
Giai đoạn suy thoái: còn gọi là giai đoạn đóng băng,
các hoạt động giao dịch gần như ngưng trệ hoàn
toàn.
Giai đoạn phục hồi: là giai đoạn thị trường bất động
sản bắt đầu hồi phục, các hoạt động giao dịch bắt
đầu phát triển trở lại sau giai đoạn suy thoái.
98
trường BĐS
sản TP.HCM
 3 chu kỳ tăng trưởng nóng và suy giảm
 1993-1999
• Tăng trưởng: 1993-1996
• Suy giảm: 1996-1999
 2000-2006
• Tăng trưởng: 2000-2003
• Suy giảm: 2004-2006
 2006-2010 đến nay
• Tăng trưởng: 2006-Q1/2008
• Suy giảm từ đầu Q2/2008 đến cuối 2009
• Hiện nay: khó dự báo, nhìn chung là trầm lắng 99
trường BĐS
sản TP.HCM
 Thời kỳ suy thoái (1996-1999): thị trường gần như
không có giao dịch.
 Thời kỳ phục hồi và phồn vinh (2000-2003):
 có hơn 4.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS;
 vô số người môi giới cá nhân;
 thị trường rơi vào tình trạng sốt “ảo”, nhất là đối
với phân khúc thị trường đất ở phân lô.
 Nhà nước can thiệp bằng cách nghiêm cấm các
nhà đầu tư kinh doanh theo hình thức phân lô,
bán lẻ .
100
trường BĐS
sản TP.HCM
 Thời kỳ phục hồi và phồn vinh (2006-Q1/2008):
 Có khoảng 7000 công ty kinh doanh BĐS
 thị trường nhà biệt thự, chung cư cao cấp, nhà
phố ở các khu đô thị mới lại phát triển rất mạnh
cho đến đỉnh điểm vào cuối năm 2007;
 sốt giá bất động sản trên thị trường, đẩy giá đất
và nhà lên rất cao.
 thu hút nguồn vốn rất lớn của các nhà đầu tư
trong và ngoài nước và hệ thống ngân hàng
thương mại.
101
trường BĐS
4. Chu kỳ dao động của thị trường bất
động sản TP.HCM
 Thời kỳ bão hòa và suy thoái (2008-):
 Thị trường nhanh chóng rơi vào tình trạng ngưng
trệ, đóng băng.
 Hầu hết các hoạt động giao dịch đều trầm lắng.
 Ngân hàng rơi vào tình trạng nợ xấu, nợ dây
dưa, mất tính thanh khoản kéo dài.
 Nhiều công ty kinh doanh bất động sản tạm
ngưng hoạt động hoặc thua lỗ.
102
Phần 4.
Vai trò quản lý của Nhà nước đối

với thị trường bất động sản
103
Phần 4. Vai trò của Nhà nước
Chức năng điều khiển: Nhà nước phải duy trì

1. như là trọng tài của toàn bộ nền kinh tế xã
hội.
CHỨC
NĂNG Chức năng phát triển:
- thực hiện một hệ thống các chính sách và
CỦA NHÀ công cụ quản lý vĩ mô
NƯỚC - để điều khiển và tác động vào các mối
quan hệ kinh tế trong xã hội
- nhằm bảo đảm tăng trưởng kinh tế và
công bằng xã hội.
104
(2) Xây dựng
hệ thống
(1) Tạo quản lý
khung pháp (3) Thiết lập
lý hệ thống
thông tin
NHÀ
NƯỚC
(6) Thực hiện (4) Tạo ra môi
điều tiết thị trường kinh
trường doanh
(5) Tạo ra sự đồng
bộ và phát triển
các hệ thống thị
trường khác
105
NHÀ
NƯỚC
Luật Dân sự 2005: quy định các vai trò,

trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên
quan đến các giao dịch về bất động sản:
(1) Tạo
khung pháp •Điều 181: định nghĩa BĐS
lý •Chương 3: Mục 1, 2, 3: quyền sở hữu
•Điều 346 – 362: thế chấp tài sản
•…
Luật Đầu tư 2005:

•Cơ chế chính sách đối với nhà đầu tư trong
nước và nước ngoài.
•Điều 29 quy định ngành kinh doanh BĐS
thuộc nhóm lĩnh vực đầu tư có điều kiện.
•Điều 55, 56, 58 quy định về thủ tục giao
nhận đất dự án, chuẩn bị mặt bằng xây
dựng và thực hiện các dự án có xây dựng
106
NHÀ
Luật Đất đai 2003:
NƯỚC
• quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống
nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử
dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử
(1) Tạo dụng đất.
khung pháp • Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất (Mục 2, Điều
lý 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29).
• Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản (Mục 7, Điều 61, 62, 63), bao gồm loại
đất được tham gia thị trường bất động sản,
Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động
sản, Quản lý đất đai trong việc phát triển thị
trường bất động sản.
• Giấy tờ tham gia giao dịch bất động sản (Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất
ở).
107
NHÀ
NƯỚC
Luật Kinh doanh BĐS 2006:
• quy định về hoạt động kinh doanh BĐS;
• quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt
động kinh doanh và giao dịch BĐS.
(1) Tạo
khung pháp Luật này quy định cụ thể về:
lý • Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất
động sản;
• Các loại bất động sản được đưa vào kinh
doanh;
• Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh
doanh;
• Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động
kinh doanh bất động sản;
• Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản
của tổ chức, cá nhân trong nước;
• Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản
của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài
108
NHÀ Luật Nhà ở 2005:
NƯỚC Quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý
việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý
nhà nước về nhà ở và áp dụng đối với tổ
chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà
ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở,
(1) Tạo giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về
khung pháp nhà ở.
lý Luật quy định cụ thể về:
• Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu

nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở;
• Phát triển nhà ở tại các vùng đô thị, nông
thôn, miền núi;
• Phát triển nhà ở theo dự án; phát triển nhà
ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
• Quy hoạch kiến trúc nhà ở;
• Phát triển nhà ở thương mại;
• Phát triển nhà ở xã hội;
• Các giao dịch về nhà ở.
109
NHÀ
NƯỚC
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007:
(1) Tạo Điều 3. Thu nhập chịu thuế: nguồn thu nhập từ
khung pháp chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
lý a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu
hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất,
thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ
chuyển nhượng bất động sản.
Điều 14 quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển

nhượng bất động sản.
110
2. Các Quyền
1. Quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử
dụng đất đai
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc
quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất;
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng
đất;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất; và
d) Định giá đất.
111
2. Các Quyền

dụng đất đai
Chính sách tài chính về đất đai như
a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Thu thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ việc chuyển
quyền sử dụng đất;
c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do
đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
112
2. Các Quyền
dụng đất đai
Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông
qua hình thức:
a) giao đất,
b) cho thuê đất,
c) công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định;
d) quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
113
2. Các Quyền
2. Quyền tối thượng về thu hồi đất
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp
sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
các trường hợp sử dụng đất không hiệu quả.
Thu hồi (eminent domain) là quyền của chính phủ để

thu lại những tài sản tư mà không cần sự đồng ý
của người chủ cho mục đích sử dụng công thông
qua việc bồi thường. 114
2. Các Quyền
3. Quyền phân vùng, quy hoạch xây dựng,

quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký
quyền sở hữu bất động sản và quyền sử
dụng đất đai
 Về phương diện quy hoạch, phân vùng, Nhà nước
có quyền định đoạt trên tổng thể và chi tiết việc sử
dụng đất ở cả cấp quốc gia và cấp địa phương.
115
2. Các Quyền
4. Quyền đánh thuế tài sản bất động sản
 Các nước phát triển: thuế BĐS là nguồn thu lớn
nhất trong doanh thu.
 Hầu hết thuế bất động sản là thuế theo giá bất động
sản.
 Ở Việt Nam: thu thuế thông qua (1) các dạng thuế,
phí trong các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng,
đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các BĐS khác và (2)
thuế thu nhập cá nhân từ các thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản. 116
2. Các Quyền
5. Quyền quản lý và kiểm soát thị trường bất

động sản
 Nhà nước xác lập môi trường kinh doanh và bảo hộ
kinh doanh BĐS
 Xác định vai trò quản lý, can thiệp trong tất cả các
hoạt động giao dịch kinh doanh trên thị trường.
117
2. Các Quyền
6. Cung cấp các dịch vụ pháp lý và tư vấn

pháp luật
 thành lập và cho phép thành lập các tổ chức tư vấn
pháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường
BĐS.
 ban hành các quy định chặt chẽ về tiêu chuẩn hành
nghề, tiêu chuẩn đạo đức.
 cung cấp các thông tin về quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất, các thông tin về diện tích, ranh giới, xác lập
quyền sở hữu … 118
3. Các thất bại của thị trường
1. Thị trường phát triển các sản phẩm thiên

lệch.
2. Thị trường bất động sản phát triển theo xu
hướng bong bóng.
3. Thị trường không ổn định, thường xuyên có
các cơn sốt “nóng” hoặc đóng băng.
4. Hoạt động đầu cơ diễn ra phổ biến, không
kiểm soát được.
119
4. Các can thiệp của Nhà nước
1. Tác động đến cung đất đai:

 Cấm hình thức kinh doanh phân lô bán nền (2002);
 Tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà cho
người thu nhập thấp (2009);
2. Tác động đến cung vốn:
 Áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ vào đầu năm
2008;
 Áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ vào đầu năm
2009;
 Cung ứng vốn cho chương trình phát triển nhà ở xã
hội, nhà cho người thu nhập thấp;
120
4. Các can thiệp của Nhà nước
3. Tác động đến môi trường kinh doanh:
 Giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch;
 hạn chế các hình thức mua bán trực tiếp, không thông qua
các cơ quan quản lý và
 kiểm soát chặt chẽ hơn hơn các hoạt động giao dịch mua
bán bất động sản.
4. Tác động đến giá:

 Xác lập khung giá đất;
 điều tiết thuế từ các thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản;
121
1. Bất động sản và nền kinh tế
Thu hút vốn đầu tư trong và

ngoài nước
Đầu tư BĐS bùng nổ trong
giai đoạn 2005-2007
Dư nợ cho vay BĐS tăng:135
ngàn tỷ đồng (4/08)
Dư nợ cho vay BĐS:115 ngàn

Giai đoạn đình trệ, tỷ đồng (9/08); chiếm 9,15%
đóng băng: từ quý tổng dư nợ
2, 3/2008
Dư nợ cho vay BĐS tại
TP.HCM: 61 ngàn tỷ đồng
Ngân hàng: thiếu thanh khoản,
(9/08); chiếm 15% tổng dư nợ
dư nợ lớn, khó thu hồi
122
1. Bất động sản và nền kinh tế
Biểu đồ. Diễn biến chỉ số giá

thị trường BĐS năm 2008
(Nguồn: Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ

trường Bộ TN & MT, trích theo Kiều
Thuật, Cafef.com.vn[1] )
[1] Trang web http://cafef.vn/20081227112529495CA35/10-su-kien-bat-dong-san-noi-bat-trong-nam-2008.chn
123

TH TRNG BT DNG SN

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

TH TRNG BT DNG SN

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TS. Trần Tiến Khai

Phần 1. Tổng quan về bất động sản

Tổng quan về Bất động sản

2. Bất động sản là gì?

2. Bất động sản là gì?

2. Bất động sản là gì?

2. Bất động sản là gì?

2. Bất động sản là gì?

2. Bất động sản là gì?

2. Bất động sản với khái niệm là Quyền

3. Các thuộc tính cơ bản của bất động

4. Các đặc trưng cơ bản của bất động

4. Các đặc trưng cơ bản của bất động

5. Ngành nghề Bất động sản

5. Ngành nghề Bất động sản

Tiềm năng thị trường Bất động sản của

Tiềm năng thị trường Bất động sản của

• Nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp;

quy mô dân số tăng nhanh

sự phát triển và bùng nổ đô thị hóa

nhu cầu sử dụng đất dành cho nhà

quy hoạch sử dụng đất theo hướng mở rộng không

Tổng diện tích 2.850.298 100.00 3.232.715 100 382.417

Thị trường bất động sản và khung

1. Thị trường BĐS là gì?

1. Thị trường BĐS là gì?

1. Thị trường BĐS là gì?

4. Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS

4. Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS

4. Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS

4. Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS

5. Các đặc điểm của thị trường BĐS

5. Các đặc điểm của thị trường BĐS

5. Các đặc điểm của thị trường BĐS

2. Các Quyền đối với bất động sản (tài sản vô

7. Các thành phần của thị trường BĐS

Thể chế Quản lý Nhà nước

Luật Đất đai Luật Kinh doanh BĐS

Luật Xây dựng Luật Doanh nghiệp

Luật Đầu tư Luật các tổ chức tín dụng

Luật Đấu thầu Các Luật Thuế

Luật Thương mại Các luật về Tài chính, Quỹ

Thể chế Quản lý Nhà nước

Thể chế Quản lý Nhà nước

Thể chế Quản lý Nhà nước

Thể chế Quản lý Nhà nước

Thể chế Quản lý Nhà nước

Thể chế Quản lý Nhà nước

 Nhà đầu tư bất động sản

 Người bán, cho thuê, thế chấp,

 Người mua bất động sản:

 Thể chế Thị trường

3 khu vực khác nhau trong nền kinh tế:

 Thị trường vốn:

Ảnh hưởng của Chính quyền

8. Phân loại thị trường BĐS

1. Theo mục đích sử dụng

1. Theo mục đích sử dụng

1. Theo mục đích sử dụng

1. Theo mục đích sử dụng

1. Theo mục đích sử dụng

3. Theo loại hình giao dịch trao đổi