ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.

HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THỊ NGỌC ÁI MSHV: C20609077

TRẦN NGỌC HƯNG MSHV: C20609093

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
Môn Pháp luật về Giao dịch bảo đảm

TP. HỒ CHÍ MINH – 2021

 ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
Môn Pháp luật về Giao dịch bảo đảm

NGUYỄN THỊ NGỌC ÁI MSHV: C20609077

TRẦN NGỌC HƯNG MSHV: C20609093

TP. HỒ CHÍ MINH – 2021

MỤC LỤC
 1

PHẦN MỞ ĐẦU
 2

CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.1 Khái niệm
Nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL). Nhà ở là một loại tài

sản, để có thể đưa ra một định nghĩa về mặt pháp lý về cho nhà ở HTTTL thì

phải tìm hiểu về khái niệm tài sản HTTTL là gì.

Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ tài sản hiện có và tài sản

hình thành trong tương lai:

“1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở

hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau

thời điểm xác lập giao dịch”.

Có thể thấy, BLDS 2015 xây dựng định nghĩa tài sản HTTTL bằng

cách sử dụng phương pháp suy lý nghịch trong logic đối với khái niệm tài

sản hiện hữu: nếu tài sản hiện hữu phải hội đủ đặc điểm - vật chất (đã hình

thành) và pháp lý (chủ thể giao dịch đã có quyền sở hữu), thì chỉ cần thiếu

một trong hai yếu tố đó ở thời điểm xác lập giao dịch, tài sản được là HTTTL 1

Như vậy, nhà ở khi đáp ứng được các đặc điểm của tài sản HTTTL

nêu ở trên thì đó cũng là nhà ở HTTTL; cụ thể là các đặc điểm:

(i) Yếu tố vật chất: Đó có thể là nhà ở chưa hình thành chưa tồn tại về

mặt vật lý. Nhà ở hình thành tức là đã tồn tại như một thực thể mà mọi người
1
Nguyễn Ngọc Điện,Giáo trình Luật Dân sư
 3

đều có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, công dụng

của nó.

(ii) Yếu tố pháp lý: Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể

xác lập giao dịch; đó có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền

sở hữu kế tục cho chủ thể của giao dịch. Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu

được hiểu là tài sản đang hình thành và khi hình thành thì lần đầu tiên mới

xác định được chủ sở hữu của tài sản là ai, ví dụ như ngôi nhà được xây

xong… Sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã hình thành và

đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở hữu cho

chủ thể mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu và đang được

bán cho người khác. Người mua đã ký kết hợp đồng mua bán, đang thực hiện

các nghĩa vụ để có thể trở thành chủ sở hữu tiếp theo của nhà ở, thì có khả

năng dùng nhà ở này để thực hiện việc thế chấp, việc bán lại cho người khác

dưới khía cạnh là nhà ở HTTTL. Tuy nhiên, đối với các loại nhà ở mà luật quy

định chủ thể giao dịch phải đứng tên chủ sở hữu của tài sản được bán, tặng

cho, thế chấp… thì sẽ không bao gồm tài sản HTTTL.

(iii) Yếu tố thời gian: Hai yếu tố trên phải được xét tại thời điểm xác

lập giao dịch, nghĩa là nhà ở đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa xác

lập quyền sở hữu cho chủ thể của giao dịch. Thời điểm xác lập giao dịch

chính là thời điểm các bên ký kết giao dịch (đối với giao dịch được giao kết

dưới hình thức văn bản) hoặc thỏa thuận xong nội dung cơ bản của giao dịch

(đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức lời nói), trừ trường hợp luật

có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

 4

Trên cơ sở phân tích các yếu tố trên của nhà ở HTTTL, chúng ta có

thể rút ra khái niệm cho loại tài sản này như sau: Nhà ở HTTTL bao gồm nhà

ở chưa hình thành, đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình

thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, nhưng sau thời điểm giao kết

hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu của bên thế chấp.
1.2 Đặc điểm
1.3 Các chủ thể liên quan
 5

CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAI TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở VÀ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN
2.1 Điều kiện
2.2 Trình tự thủ tục
2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp
2.4 Đăng ký biện pháp bảo đảm
2.5 Xử lý tài sản thế chấp
2.6 Kiến nghị
 6

KẾT LUẬN
 7

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO