Chuyên đề 4

CHUYÊN ĐỀ 4
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
ThS. Trần Đình Thắng

KẾT CẤU CHUYÊN ĐỀ 4
 4.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
 4.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN
 4.3. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP

 4.4. ÁP DỤNG CÁCH TIẾP CẬN THẨM ĐỊNH GIÁ CHO

TỪNG LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN BIỆT
4.1. TỔNG QUAN VỀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
 4.1.1. Bất động sản
 4.1.2. Thị trường Bất động sản

4.1.1. Bất động sản
 4.1.1.1. Khái niệm bất động sản
 4.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
 4.1.1.3. Phân loại bất động sản

4.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà,
công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp
luật. (Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015)
4.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
a) Nhóm đặc điểm mang tính vật lý

b) Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế
a) Nhóm đặc điểm mang tính vật lý (có 5 đặc điểm)
a1) Tính chất cố định về vị trí

a2) Tính chất lâu bền
a3) Tính chất duy nhất, độc đáo, cá biệt
a4) Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
a5) Tính thích ứng
b) Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế (có 3 đặc điểm)
b1) Bất động sản có giá trị lớn

b2) Bất động sản có tính thanh khoản kém
b3) Giá bất động sản có sự khác biệt so với giá các loại
hàng hoá khác
4.1.1.3. Phân loại bất động sản (gồm có 7 loại)
a) Đất đai
b) Nhà ở
c) Nhà và công trình công cộng
d) Nhà và công trình công nghiệp
đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật
e) Các công trình xây dựng khác
g) Các tài sản gắn liền với đất đai khác như vườn cây lâu
năm, vườn cây ăn quả,...
4.1.1.3. Phân loại bất động sản
a) Đất đai
Căn cứ theo mục đích sử dụng, đất được phân thành các
loại sau đây: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông
nghiệp; Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác
định mục đích sử dụng.
b) Nhà ở
- Nhà chung cư;

- Nhà ở riêng lẻ.
c) Nhà và công trình công cộng
Công trình thương mại và dịch vụ; Công trình dịch vụ công
cộng; Nhà ga; Văn phòng trụ sở cơ quan; Công trình văn
hóa; Công trình giáo dục; Công trình thể thao; Công trình y
tế; Công trình thông tin liên lạc viễn thông; Các công trình
công cộng khác.
d) Nhà và công trình công nghiệp
Công trình sản xuất vật liệu xây dựng; Công trình khai thác
than, quặng; Công trình dầu khí; Công trình sản xuất công
nghiệp nặng; Công trình năng lượng; Công trình công
nghiệp điện tử, tin học; Công trình sản xuất hóa chất; Công
trình sản xuất công nghiệp nhẹ; Công trình chế biến thủy
sản; Các công trình công nghiệp khác.
đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật
Công trình giao thông; Công trình thủy lợi; Hệ thống các
công trình chiếu sáng, xăng dầu và khí đốt, cấp điện, thu
gom và xử lý chất thải; Các công trình hạ tầng khác.
4.1.2. Thị trường Bất động sản
4.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
4.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
4.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
4.1.2.4. Cấu trúc thị trường bất động sản
4.1.2.5. Các tổ chức trung gian trên thị trường bất động
sản
4.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản (gồm có 9
đặc điểm)
a) Thị trường bất động sản luôn tồn tại khoảng cách giữa
hàng hoá và địa điểm giao dịch
b) Thị trường bất động sản có bản chất là thị trường giao
dịch các quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến bất động
sản được giao dịch
c) Thị trường bất động sản mang tính vùng địa lý và khu
vực sâu sắc
d) Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không
hoàn hảo
đặc điểm)
đ) Đặc thù của thị trường bất động sản là lượng cung về
đất thì cố định, cung về nhà ở chậm thay đổi, lượng cầu
gia tăng không đều giữa các địa phương
e) Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt cần các tổ
chức trung gian
g) Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các
thị trường khác nhất là thị trường tài chính, tiền tệ, tín dụng
đặc điểm)
h) Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh từ cơ
chế, chính sách và pháp luật của Nhà nước
i) Giá cả hàng hoá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào
cung, cầu trên thị trường, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu
tố khác như kết cấu hạ tầng và yếu tố tâm lý
4.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản (có 7 tiêu chí
phân loại)
a) Phân loại theo tính chất đầu tư vào đất
b) Phân loại theo công năng
c) Phân loại theo tính chất kinh doanh
d) Phân loại theo cấp độ phát triển
đ) Phân loại theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
e) Phân loại theo khu vực có bất động sản
g) Phân loại theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị
trường
phân loại)
a) Phân loại theo tính chất đầu tư vào đất
Xét theo việc đầu tư vào đất, làm tăng giá trị cho đất, thị
trường bất động sản thường được chia thành hai loại: (i)
Thị trường bất động sản có đầu tư xây dựng; (ii) Thị trường
bất động sản không đầu tư xây dựng
phân loại)
b) Phân loại theo công năng
Phân loại theo công năng là cách phân chia thị trường bất
động sản theo chức năng, mục đích sử dụng của bất động
sản. Theo cách này, thị trường bất động sản bao gồm: (i) thị
trường quyền sử dụng đất; (ii) thị trường nhà ở; (iii) thị
trường công trình công nghiệp; (iv) thị trường công trình
thương mại và dịch vụ công cộng; (v) thị trường công trình
đặc biệt như các công trình kết cấu hạ tầng, sân bay, bến
cảng,...
phân loại)
c) Phân loại theo tính chất kinh doanh
Phân loại theo tính chất kinh doanh là việc phân chia dựa
vào bản chất của các giao dịch trên thị trường. Theo cách
này, thị trường bất động sản có thể được chia thành ba
loại: (i) Thị trường mua bán; (ii) Thị trường cho thuê; (iii)
Thị trường thế chấp.
phân loại)
d) Phân loại theo cấp độ phát triển
Phân loại theo cấp độ phát triển là cách phân loại dựa trên
trình độ phát triển cũng như độ phức tạp của thị trường bất
động sản. Theo cách phân chia này, thị trường có bốn cấp
độ phát triển: (i) Cấp độ sơ khởi; (ii) Cấp độ tập trung hóa;
(iii) Cấp độ tiền tệ hóa; (iv) Cấp độ tài chính hóa.
phân loại)
đ) Phân loại theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Theo hình thái vật chất, thị trường hàng hoá bất động sản
có thể chia thành ba loại: (i) Thị trường bất động sản phục
vụ sản xuất; (ii) Thị trường bất động sản phục vụ tiêu dùng;
(iii) Thị trường bất động sản vừa phục vụ sản xuất vừa
phục vụ tiêu dùng.
phân loại)
e) Phân loại theo khu vực có bất động sản
Theo khu vực có bất động sản, thị trường bất động sản
được phân thành hai loại chính: (i) Thị trường bất động sản
khu vực đô thị; (ii) Thị trường bất động sản khu vực nông
thôn.
phân loại)
g) Phân loại theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị
trường
Cách phân loại này phù hợp với điều kiện của các quốc gia
thực hiện chính sách sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà
nước là đại diện. Theo cách phân loại này, thị trường bất
động sản được chia thành hai loại: (i) Thị trường sơ cấp;
(ii) Thị trường thứ cấp.

a) Cung bất động sản
b) Cầu bất động sản
c) Giá cả bất động sản

a) Cung bất động sản
a1) Khái niệm cung bất động sản

a2) Chủ thể tham gia cung ứng hàng hoá bất động sản
a3) Các yếu tố ảnh hưởng đến cung ứng hàng hoá bất
động sản
a4) Độ co giãn của cung về bất động sản
 a1) Khái niệm cung bất động sản

- Cung bất động sản là khối lượng bất động sản sẵn sàng
tham gia thị trường tại một thời điểm nhất định.
- Để bất động sản trở thành nguồn cung trên thị trường, bất
động sản phải có đầy đủ các điều kiện: (i) bất động sản
phải đạt được các tiêu chuẩn, yêu cầu của thị trường
hiện tại và được thị trường chấp nhận giao dịch; (ii) chủ
sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng
chuyển giao bất động sản đó; (iii) giá cả để thực hiện
chuyển giao bất động sản phải phù hợp với mặt bằng
giá chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và sự
chấp nhận của thị trường.
 a2) Chủ thể tham gia cung ứng hàng hoá bất động sản
Các chủ thể tham gia cung ứng hàng hoá bất động sản rất
đa dạng, bao gồm tất cả những người có quyền được
thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp,… theo quy định cụ thể của mỗi quốc gia.
- Các cá nhân, tổ chức và các doanh nghiệp chuyên kinh
doanh bất động sản;
- Các tổ chức tài chính, tín dụng;
- Ở Việt Nam, Nhà nước cũng là nhà cung ứng bất động
sản lớn, nhất là trên thị trường sơ cấp.
 a3) Các yếu tố ảnh hưởng đến cung ứng hàng hoá bất
động sản
Trên thị trường bất động sản, cung bất động sản còn chịu
ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như sự phát triển của kết cấu
hạ tầng, chi phí đầu vào để xây dựng bất động sản, chính
sách và luật pháp của Nhà nước,...
- Chính sách về quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động
sản;
- Quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước, trong đó có quy
hoạch sử dụng đất;
- Chính sách quản lý thị trường bất động sản.
 a3) Các yếu tố ảnh hưởng đến cung ứng hàng hoá bất
động sản
Ngoài ra, các chính sách và pháp luật về tài chính bất động
sản như Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế thu
nhập cá nhân, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các
chính sách, quy định pháp luật liên quan đến đền bù, giải
phóng mặt bằng,… có tác động đến hành vi của doanh
nghiệp và người sử dụng đất, từ đó tác động tới lượng
cung trên thị trường.
 a4) Độ co giãn của cung về bất động sản
Quy luật chung của cung là lượng cung về một hàng hoá
tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên. Đối với hàng
hoá bất động sản, quy luật này có sự khác biệt nhất định
do đặc điểm khác biệt của bất động sản so với các hàng
hoá khác. Thị trường bất động sản bao gồm nhiều phân
khúc thị trường và sự vận động của cung của từng hàng
hoá trên từng phân khúc thị trường cũng khác nhau.
Đối với bất động sản là đất đai, mức cung gần như cố định
và không phụ thuộc vào sự thay đổi của giá do đất đai
có nguồn gốc từ tự nhiên, về cơ bản số lượng đất đai
không thay đổi. Đường cung về đất đai nói chung là một
dạng đường cung hoàn toàn không co giãn. Tuy vậy, khi
giá đất tăng lên, người ta có thể sẵn sàng đầu tư nhiều
hơn để khai phá, cải tạo các vùng đất không sử dụng
được thành đất có thể sử dụng được, khi đó lượng cung
có thể tăng lên.
Đối với bất động sản là tài sản xây dựng trên đất như nhà
ở riêng lẻ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại,… độ co
giãn của cung với giá lớn hơn rất nhiều. Theo đó, khi giá
tăng lên, lượng cung tăng lên rất mạnh.

Đối với bất động sản là tài sản xây dựng trên đất như nhà
ở riêng lẻ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại,… độ co
giãn của cung với giá lớn hơn rất nhiều. Theo đó, khi giá
tăng lên, lượng cung tăng lên rất mạnh.
Độ co giãn của cung về nhà ở đối với giá cả thường lớn
hơn độ co giãn của cung về đất đai, song cũng không
hoàn toàn tách rời quan hệ với cung về đất đai. Do phụ
thuộc vào thời gian xây dựng, sự thay đổi về lượng cung
nhà ở thường chậm hơn sự thay đổi về giá cả nên nhìn
chung độ co giãn của cung nhà ở đối với giá cả thường
không vượt quá độ co giãn đơn vị.
Độ co giãn của cung nhà ở cũng khá nhạy cảm với sự thay
đổi của giá cả các yếu tố sản xuất, đặc biệt là giá đất
xây dựng nhà ở. Sự tăng giá đất xây dựng và giá cả
nguyên vật liệu xây dựng là một tác nhân làm giảm đáng
kể việc cung nhà ở, nhất là các loại nhà ở cao cấp, sử
dụng nhiều diện tích và không gian cũng như vật liệu
xây dựng.
Độ co giãn về cung nhà đất cũng nhạy cảm đối với sự phát
triển của công nghệ trong các lĩnh vực cải tạo đất và
công nghệ xây dựng. Những tiến bộ này có thể cho phép
khai thác thêm các vùng đất chưa sử dụng thành các
vùng đất có thể sử dụng. Những thành tựu trong công
nghệ xây dựng có thể làm thay đổi căn bản phương thức
thi công, tính bền vững và nâng cao khả năng thích ứng
của bất động sản. Do vậy, cung về nhà ở cũng có sự
thay đổi đáng kể về lượng trong phạm vi địa bàn nào đó
và nhất là về chủng loại, chất lượng nhà ở.
Độ co giãn của cung bất động sản cũng khác nhau trong
ngắn hạn và dài hạn. Trong ngắn hạn, độ co giãn của
cung bất động sản là rất nhỏ. Trong dài hạn, độ co giãn
của cung bất động sản lớn hơn.
Tóm lại, trong những phạm vi và hoàn cảnh khác nhau, sự

thay đổi của lượng cung về bất động sản do sự tác động
của giá cả có sự phân biệt. Tuy nhiên, nhìn một cách
khái quát độ co giãn của cung bất động sản so với giá
cả nói chung là tương đối nhỏ (cung kém co giãn).
b) Cầu bất động sản
b1) Khái niệm và phân loại cầu bất động sản

b2) Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
b3) Độ co giãn của cầu về bất động sản
Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người
tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán
để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường.
Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của

ba điều kiện: (i) có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng
hoặc đầu tư; (ii) có các nguồn lực tài chính để bảo đảm
khả năng thanh toán cho các nhu cầu này; (iii) có sự hoạt
động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có
điều kiện gặp được cung và nhu cầu thực sự trở thành cầu
xuất hiện trên thị trường.
Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản: (i) Cầu về
đất đai cho sản xuất nông nghiệp. (ii) Cầu về đất đai cho
công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng; (iii)
Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các
công trình dân sinh khác.
b2) Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
Bao gồm: (i) Quy mô dân số; (ii) Thu nhập của dân cư; (iii)
Trình độ phát triển kinh tế; (iv) Quá trình đô thị hoá; (v) Sự
phát triển của hệ thống kết cầu hạ tầng; (vi) Chính sách
của Nhà nước.
c) Giá cả bất động sản
c1) Khái niệm và phân loại giá cả bất động sản

c2) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất
động sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Giá
cả bất động sản bao gồm giá đất và giá tài sản gắn liền với
đất (ví dụ như công trình xây dựng trên đất). Sự hình thành
giá cả bất động sản có sự khác biệt so với sự hình thành
giá các loại hàng hoá thông thường khác, đặc biệt là giá
đất.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Khi đất đai được mua
bán, chuyển nhượng, giá trị của đất đai được biểu hiện
dưới hình thức tiền tệ, gọi là giá đất. Trong khi đó, giống
như nhiều hàng hoá thông thường khác, giá tài sản gắn
liền với đất được hình thành từ các chi phí về nguyên liệu,
vật liệu và các chi phí khác cần thiết để tạo ra tài sản.
Theo hình thức giao dịch, giá cả bất động sản có thể được
chia thành ba loại: (i) Giá mua bán, chuyển nhượng; (ii) Giá
thuê bất động sản; (iii) Giá thế chấp, là giá xác định trong
giao dịch thế chấp bất động sản.
Theo chủ thể quyết định, giá bất động sản dược chia thành
hai loại: (i) Giá đất do Nhà nước quy định; (ii) Giá đất trên
thị trường.
c2) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
Bao gồm: (i) Quan hệ cung cầu trên thị trường; (ii) Các yếu
tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản; (iii) Các yếu tố
kinh tế vĩ mô; (iv) Các yếu tố xã hội; (v) Các yếu tố khác…
(i) Quan hệ cung cầu trên thị trường

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất
động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu
về bất động sản trên thị trường.
(ii) Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
- Nhóm các yếu tố tự nhiên;
- Các yếu tố kinh tế;
- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản;
- Các yếu tố chính sách của Nhà nước.
(iii) Các yếu tố kinh tế vĩ mô

- Mức độ tăng trưởng GDP;
- Khả năng đáp ứng nhu cầu vay của hệ thống ngân hàng;
- Tỷ lệ lạm phát;
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị
trường tín dụng,...
(iv) Các yếu tố xã hội
- Mật độ dân số;
- Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề
an ninh;
- Phong tục, tập quán người dân trong vùng.
(v) Các yếu tố khác…
- Những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị

trường như: “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành
mạnh”;
- Sự can thiệp của Nhà nước như: đầu tư của Nhà nước
vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao
thông, cấp và thoát nước, cấp điện,...), tăng hoặc miễn
giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, chính
sách nhà ở cho người có thu nhập thấp,…
4.1.2.5. Các tổ chức trung gian trên thị trường bất động
sản
a) Các tố chức cung cấp thông tin

b) Các tổ chức môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản
c) Các tổ chức tài chính, tín dụng
d) Các doanh nghiệp thẩm định giá
4.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ
 4.2.1. Khái niệm, vai trò, mục đích và ý nghĩa thẩm

định giá bất động sản
 4.2.2. Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản
 4.2.3. Quy trình thẩm định giá bất động sản
 4.2.4. Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư
thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá bất động sản
4.2.1. Khái niệm, vai trò, mục đích và
ý nghĩa thẩm định giá bất động sản
 4.2.1.1. Khái niệm
 4.2.1.2. Vai trò
 4.2.1.3. Mục đích
 4.2.1.4. Ý nghĩa
Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có

chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của
bất động sản phù hợp với giá thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
 4.2.1.2. Vai trò thẩm định giá bất động sản
- Xác định đúng giá trị bất động sản tham gia vào các giao
dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các
bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần
làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro
cho các nhà đầu tư;
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham
gia vào các giao dịch về tài sản, bất động sản.
 4.2.1.3. Mục đích thẩm định giá bất động sản
a) Chuyển nhượng quyền sở hữu

b) Tài chính và tín dụng
c) Cho thuê theo hợp đồng
d) Thẩm định giá tài sản công ty
đ) Phát triển tài sản và đầu tư
e) Thẩm định giá theo luật pháp
 4.2.1.3. Mục đích thẩm định giá bất động sản
a) Chuyển nhượng quyền sở hữu
- Để hỗ trợ người mua quyết định giá mua;

- Để giúp đỡ người bán quyết định giá bán;
- Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi;
- Để thiết lập cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở
hữu của nhiều tài sản;
- Để xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một bất
động sản.
4.2.1.3. Mục đích thẩm định giá bất động sản
b) Tài chính và tín dụng
- Để ước tính giá trị của một bất động sản bảo đảm thế
chấp;
- Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định
giá thế chấp bất động sản;
- Tạo cơ sở để ngân hàng quyết định cho vay;
- Để bảo hiểm tài sản.
d) Thẩm định giá tài sản công ty
- Để xác định giá trị tài sản phục vụ cho việc công bố tài
chính hàng năm của công ty;
- Để xác định giá trị phần vốn góp của các bên trong
trường hợp công ty mới thành lập;
- Để tính toán trong việc mua bán, sáp nhập, hợp nhất, phá
sản và giải thể công ty.
đ) Phát triển tài sản và đầu tư
- Để so sánh với tài sản đầu tư khác;

- Để xem xét khả năng đầu tư vào bất động sản.
e) Thẩm định giá theo luật pháp
- Để xác định giá trị đánh thuế;

- Để xác định giá trị bồi thường;
- Để phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án.
 4.2.1.4. Ý nghĩa thẩm định giá bất động sản
a) Thẩm định giá là công tác cơ bản để thực hiện bố trí sản
xuất và kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả
b) Thẩm định giá góp phần để bảo vệ tài sản quốc gia
được bù đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý, góp
phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái
sản xuất xă hội
 4.2.1.4. Ý nghĩa thẩm định giá bất động sản
c) Thẩm định giá bất động sản là thước đo cơ bản hiệu quả
công việc duy trì và điều hòa quyền lợi của người có
quyền sở hữu và người kinh doanh
d) Thẩm định giá bất động sản là điều kiện cần để khai phá
yếu tố thị trường và thị trường sản quyền
đ) Thẩm định giá bất động sản theo thông lệ quốc tế có lợi
cho việc mở cửa, kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi
ích quốc gia
4.2.2. Cơ sở giá trị thẩm định
giá bất động sản
 4.2.2.1. Giá trị thị trường là cơ sở thẩm định giá
 4.2.2.2. Giá trị phi thị trường là cơ sở thẩm định giá

Giá trị thị trường là mức giá ước tính của bất động sản tại
thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người
mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng
bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ
thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu
biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Trường hợp có sự hạn chế đối với việc xác định giá trị thị
trường của bất động sản (thông tin, dữ liệu trên thị
trường, điều kiện thẩm định giá hoặc các hạn chế khác),
thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc
phục (nếu có) và thể hiện mức độ ảnh hưởng đến kết
quả thẩm định giá do sự hạn chế này trong báo cáo kết
quả thẩm định giá.
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một bất động
sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản
ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế -
kỹ thuật, chức năng, công dụng của bất động sản,
những lợi ích mà bất động sản mang lại trong quá trình
sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị
khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một
số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không
phản ánh giá trị thị trường khác.
Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị bất động sản đang
trong quá trình sử dụng; giá trị bất động sản có thị
trường hạn chế; giá trị bất động sản bắt buộc phải bán;
giá trị đặc biệt; giá trị đầu tư; giá trị để tính thuế và các
giá trị khác.
Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần
nêu tên của loại giá trị phi thị trường cụ thể được áp
dụng và đưa ra các căn cứ, lập luận cụ thể, bao gồm: (i)
Đặc điểm đặc biệt của bất động sản thẩm định giá; (ii)
Người mua, nhà đầu tư đặc biệt; (iii) Giao dịch trong thị
trường hạn chế, bắt buộc phải bán; (iv) Giá trị theo
những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế.
4.2.3. Quy trình thẩm định giá
bất động sản
 4.2.3.1. Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm
định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường
làm cơ sở thẩm định giá
 4.2.3.2. Lập kế hoạch thẩm định giá
 4.2.3.3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
 4.2.3.4. Phân tích thông tin
 4.2.3.5. Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá
 4.2.3.6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư
thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
bất động sản
4.2.3.1. Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm
a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ

thuật của bất động sản cần thẩm định giá.
b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá
c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định
giá
bất động sản
4.2.3.1. Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm
d) Xác định cơ sở giá trị của bất động sản thẩm định giá là
giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
đ) Xác định thời điểm và thời hạn có hiệu lực của kết quả
thẩm định giá
e) Xác định những giả thiết và điều kiện giả định
bất động sản
4.2.3.2. Lập kế hoạch thẩm định giá
- Xác định mục tiêu, yêu cầu và nội dung công việc.
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu.
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành.
- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập
và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải
thực hiện.
bất động sản
4.2.3.3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực tế
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát và lập biên bản
khảo sát hiện trạng thực tế của bất động sản và thu thập
số liệu về thông số của bất động sản thẩm định giá và các
bất động sản so sánh. Chụp ảnh các bất động sản theo
dạng toàn cảnh và chi tiết, theo các góc độ khác nhau.
bất động sản
Các số liệu cần khảo sát và thu thập bao gồm:

+ Vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí trên bản
đồ địa chính, so sánh với vị trí của bất động sản trong cùng
khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lý của bất động sản.
+ Diện tích đất và công trình kiến trúc; đo vẽ các thông số
hình học của bất động sản.
bất động sản

+ Loại kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình,
+ Thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng
công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì…
bất động sản

+ Kết cấu hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường,
khu để xe...); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử
dụng hiện tại,...
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết
hợp giữa khảo sát thực tế với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu
đang xây dựng công trình.
bất động sản
b) Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát thực tế,
thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:
+ Các thông tin liên quan đến tính pháp lý của BĐS.
+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu
nhập của BĐS thẩm định giá và BĐS so sánh.
+ Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị
trường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm
năng.
bất động sản
b) Thu thập thông tin

Ngoài các thông tin nêu trên, thẩm định viên cần thu thập thêm
các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, quy hoạch và những
yếu tố khác có tác động đến giá trị của BĐS, những đặc trưng
của thị trường BĐS để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có
BĐS thẩm định giá và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, KT-XH ảnh hưởng đến
mục đích sử dụng của BĐS (địa chất, bản đồ địa chính, quy
hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng…).
bất động sản
4.2.3.5. Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá
Căn cứ vào các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu
nhập trong thẩm định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá
của Bộ Tài chính, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các
phương pháp phù hợp với đặc điểm của bất động sản
thẩm định giá, mục đích thẩm định giá và các nội dung chi
phối liên quan khác, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác.
bất động sản
Thẩm định viên cần áp dụng từ 02 (hai) phương pháp thẩm

định giá trở lên để có nhiều cơ sở xác định chính xác kết
quả thẩm định giá. Trong trường hợp sử dụng phương
pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) bất động sản so sánh
thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ
được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá
có được từ cách tiếp cận khác.
bất động sản
Trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm
định giá, thẩm định viên cần nêu rõ phương pháp thẩm
định giá nào là phương pháp thẩm định giá chủ yếu,
phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra
chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định
giá. Trường hợp các phương pháp được đánh giá là có độ
tin cậy tương đương thì thẩm định viên lựa chọn cách
phương pháp thẩm định giá nào làm căn cứ chủ yếu.
bất động sản
4.2.3.6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư
thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Báo cáo kết quả TĐG và chứng thư TĐG được lập theo quy
định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 của Bộ Tài chính về
“Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và
hồ sơ thẩm định giá”.
Báo cáo kết quả TĐG và chứng thư TĐG sau khi được
doanh nghiệp TĐG hoặc chi nhánh doanh nghiệp TĐG ký
phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển
cho khách hàng hoặc bên thứ ba (nếu có) theo thỏa thuận tại
hợp đồng thẩm định giá liên quan đã được ký kết.
4.2.4. Báo cáo kết quả TĐG, chứng
thư TĐG và hồ sơ TĐG BĐS
 4.2.4.1. Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản
 4.2.4.2. Chứng thư thẩm định giá bất động sản
 4.2.4.3. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản

a) Khái niệm
Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp
thẩm định giá lập, trong đó nêu rõ quá trình thẩm định
giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp
thẩm định giá về giá trị của bất động sản được thẩm
định để khách hàng và các bên liên quan có căn cứ sử
dụng cho mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
b) Nội dung
b1) Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá;

b2) Giả thiết thẩm định giá;
b3) Áp dụng cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá;
b4) Những điều khoản loại trừ và hạn chế;
b5) Thông tin về thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định
giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định giá;
b6) Các phụ lục kèm theo.
c) Thông tin về bất động sản thẩm định giá
c1) Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của bất động sản thẩm định
giá;
c2) Đặc điểm pháp lý của bất động sản thẩm định giá.
d) Các tài liệu thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của bất động
sản thẩm định giá
- Hộ khẩu thường trú của chủ BĐS (bản sao) - đối với BĐS
cá nhân.
- Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với BĐS
doanh nghiệp.
- Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục).
- Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục).
- Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu bất động sản.
d) Các tài liệu thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của BĐS TĐG
Giấy chứng nhận nguồn gốc BĐS (trường hợp chưa được
cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu BĐS) bao
gồm:
+ Quyết định giao, cấp đất ở của UBND cấp tỉnh, thành phố
hoặc UBND quận, huyện.
+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan
đơn vị.
d) Các tài liệu thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của BĐS TĐG
Giấy chứng nhận nguồn gốc BĐS (trường hợp chưa được
cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu BĐS) bao
gồm:
+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân
được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán.
+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế
độ cũ cấp.
Trường hợp chủ bất động sản có các giấy tờ kể trên nhưng
không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy
tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế,
chia, tặng... bất động sản đó.
- Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ

vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao).
- Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa
phương hoặc của văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao).
- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản
sao).
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp TĐG
lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về
những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả TĐG.
Chứng thư TĐG bao gồm các nội dung cơ bản sau:
- Số hợp đồng thẩm định giá và hoặc văn bản yêu cầu/ đề
nghị thẩm định giá, thông tin về khách hàng thẩm định giá.
- Thông tin về bất động sản thẩm định giá (tên và chủng loại
bất động sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kỹ thuật).
- Mục đích thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Căn cứ pháp lý và cơ sở thẩm định giá.
- Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá.
- Giả thiết đặt ra và những hạn chế của kết quả TĐG.
- Kết quả thẩm định giá cuối cùng.
- Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên thực hiện thẩm
định giá.
Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại điện theo pháp luật của
doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh
vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá
và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát
hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá.
Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp
thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm
định giá.
- Thời hạn sử dụng của kết quả thẩm định giá.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và các phụ lục kèm theo
(nếu có).
Hồ sơ thẩm định giá bao gồm toàn bộ những thông tin, tài
liệu cần thiết, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bất
động sản để hình thành kết quả thẩm định giá cuối cùng.
Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá phải được phân loại,
sắp xếp theo thứ tự, và được thể hiện trên giấy, phim
ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của
pháp luật hiện hành.
Hồ sơ thẩm định giá phải được đưa vào lưu trữ bằng giấy
và dữ liệu điện tử kể từ ngày phát hành Chứng thư thẩm
định giá. Thành phần của từng hồ sơ thẩm định giá có
thể khác biệt căn cứ vào mục đích thẩm định giá và loại
hình bất động sản cần thẩm định giá.
a) Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ bằng giấy cần có:
- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu

trữ.
- Những thông tin cơ bản và địa chỉ liên hệ của khách hàng
thẩm định giá.
- Những thông tin cơ bản của thẩm định viên và toàn bộ các
cán bộ khác của doanh nghiệp thẩm định giá tham gia
cuộc thẩm định giá bất động sản.
- Bản gốc hợp đồng thẩm định giá và biên bản thanh lý hợp
đồng thẩm định giá (nếu có), hoặc văn bản đề nghị/ yêu
cầu thẩm định giá.
- Thông tin, tài liệu về đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật
của bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so
sánh.
Báo cáo của chuyên gia được mời cung cấp ý kiến chuyên
môn (nếu có).
Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về
kiến trúc, xây dựng thì báo cáo kết quả thẩm định phải
nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của
chuyên gia tư vấn.
Biên bản khảo sát kèm nhận định và chữ ký xác nhận của
thẩm định viên khảo sát thực địa. Trong biên bản khảo
sát cần nêu rõ mục đích, thời gian, tên những người
tham gia khảo sát thực địa, kết quả thu được từ khảo sát
thực địa, chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực
địa với hồ sơ địa chính và lý do sự chênh lệch đó.
- Toàn bộ tài liệu, thông tin thu thập được bao gồm cả ảnh
chụp thực tế, và các tài liệu, thông tin cần thiết khác để
hình thành kết quả thẩm định giá.
- Những phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những
vấn đề thẩm định giá liên quan.
- Bản gốc Báo cáo kết quả TĐG và các phụ lục kèm theo.
- Bản gốc Chứng thư TĐG và các phụ lục kèm theo.
b) Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ điện tử cần có:
- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.
- Những thông tin cơ bản của thẩm định viên chịu trách
nhiệm chính và các cán bộ khác tham gia thực hiện TĐG.
- Nội dung cơ bản tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng
thư thẩm định giá, các phụ lục và bảng tính kèm theo (nếu
có).
- Nguồn của từng thông tin thu thập liên quan.
4.3. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ
CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG BĐS
 4.3.1. Cách tiếp cận từ thị trường
 4.3.2. Cách tiếp cận từ chi phí
 4.3.3. Cách tiếp cận từ thu nhập
 4.3.4. Cách tiếp cận kết hợp/hỗn hợp

4.3.1. Cách tiếp cận từ thị trường
4.3.1.1. Khái niệm
4.3.1.2. Phương pháp so sánh

- Cách tiếp cận từ thị trường;
- Bất động sản tương tự;
- Các yếu tố so sánh;
- Mức giá chỉ dẫn.

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của
bất động sản thẩm định giá thông qua việc so sánh bất động
sản thẩm định giá với các bất động sản tương tự đã có các
thông tin về giá trên thị trường.
Bất động sản tương tự là bất động sản cùng loại, tương đồng
với bất động sản thẩm định giá về một số đặc trưng cơ bản
như mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp lý và một
số đặc điểm về kinh tế - kỹ thuật chủ yếu như kiến trúc, kết
cấu công trình,…
Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định
giá trị bất động sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường
hoặc phi thị trường.
Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị
trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng
thông thường tham gia thị trường bất động sản thẩm định giá,
căn cứ vào mức giá giao dịch của các bất động sản so sánh
sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố
khác biệt.
Để xác định giá trị phi thị trường, TĐV cần xác định giá trị
BĐS thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của BĐS
thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt
có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của BĐS.
Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so

sánh của bất động sản so sánh với bất động sản thẩm định
giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của BĐS so sánh,
từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh.
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu,
tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao
dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài
chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật của BĐS, tình trạng sử dụng BĐS,…) có ảnh hưởng lớn
đến giá trị BĐS.
Mức giá chỉ dẫn là mức giá của BĐS so sánh sau khi đã được
điều chỉnh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với BĐS
TĐG. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức
giá của BĐS thẩm định.

a) Khái niệm
b) Điều kiện thực hiện
c) Các bước tiến hành
d) Các yếu tố so sánh áp dụng đối với bất động sản
đ) Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về bất
động sản so sánh
e) Yêu cầu khi phân tích thông tin
g) Xác định mức giá chỉ dẫn của các bất động sản so sánh
h) Xác định mức giá của bất động sản thẩm định giá thông
qua mức giá chỉ dẫn của các bất động sản so sánh
a) Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác

định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính,
xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.
Bất động sản so sánh là bất động sản tương tự với bất động
sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào
mua hoặc được chào bán trên thị trường vào thời điểm thẩm
định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.
a) Khái niệm
Giao dịch thành công trên thị trường là các hoạt động mua
bán bất động sản đã diễn ra, bất động sản đã được bên
bán chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất)
cho bên mua, nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh
toán cho bên bán, nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng
theo thỏa thuận.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định

giá các bất động sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến
trên thị trường.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán
BĐS được tiến hành công khai trên thị trường. Một BĐS
được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3
BĐS tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao

dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh
của những BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so
sánh từ các bất động sản cùng loại hoặc tương tự có thể so
sánh được với bất động sản cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng
phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS
so sánh và BĐS cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều
chỉnh giá của các BĐS so sánh theo sự khác biệt về các
yếu tố so sánh so với BĐS cần thẩm định giá, tìm ra mức
giá chỉ dẫn cho mỗi BĐS so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các
BĐS so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính
và xác định mức giá của BĐS cần thẩm định.

d) Các yếu tố so sánh áp dụng đối với BĐS (gồm 9 yếu tố)
d1) Đặc điểm pháp lý của bất động sản
d2) Các điều khoản về tài chính của các giao dịch
d3) Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua
d4) Giá trị tài sản không phải bất động sản
d5) Điều kiện thị trường lúc giao dịch
d6) Vị trí, địa điểm
d7) Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô
đất, hướng,...
d8) Quy hoạch
d9) Đặc điểm tài sản trên đất
Các yếu tố so sánh áp dụng đối với Nhà ở dân cư:

- Loại nhà ở: nhà chung cư, nhà liền kề, nhà biệt thự,...
- Đặc điểm của khu dân cư: trình độ dân trí, mức độ an ninh;
- Độ sẵn có của các dịch vụ như trông trẻ, trường học, cửa
hàng ăn uống;
- Đặc điểm tài sản trên đất: ngôi nhà chính và các hạng mục
xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường
xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,…;
quy mô, mặt tiền.
Các yếu tố so sánh áp dụng đối với Cửa hàng, chợ, siêu
thị, khu thương mại:
- Giá bán, thuê;
- Vị trí, khả năng sinh lời;
- Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày);
- Chiều rộng mặt tiền;
- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng;
- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô,
xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa);
Các yếu tố so sánh áp dụng đối với Cửa hàng, chợ, siêu thị,
khu thương mại:
- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của
công trình;
- Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm;
- Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác;
- Sự thuận tiện cho người mua hàng (đường xá, chỗ để xe,...);
- Đặc điểm về dân số, nghề nghiệp, thu nhập của khách hàng
tiềm năng;
- Các yếu tố khác.
Các yếu tố so sánh áp dụng đối với Văn phòng:

- Giá thuê;
- Diện tích sử dụng;
- Địa điểm, vị trí;
- Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy;
- Hệ thống thông tin, liên lạc;

- Giá thuê;
- Diện tích sử dụng;
- Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy;
- Hệ thống thông tin, liên lạc;
- Hệ thống ánh sáng;
- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của
công trình;

- Cầu thang máy, lối thoát hiểm;
- Dịch vụ vệ sinh, môi trường;
- Hệ thống bảo đảm an ninh;
- Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu;
- Chất lượng quản lý;
- Điều kiện bán, thuê mướn;

Các yếu tố so sánh áp dụng đối với BĐS công nghiệp:
- Giá thuê;
- Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng,
điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải;
- Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội
bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa;
- Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng
không, khu dân cư;
- Đảm bảo ánh sáng tự nhiên;

Các yếu tố so sánh áp dụng đối với BĐS công nghiệp:
- Địa hình đất;
- Tình trạng trật tự, trị an khu vực;
- Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió,
thoát hiểm;
- Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản
xuất, kinh doanh;
- Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân
cận;
- Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô;
Các yếu tố so sánh áp dụng đối với Trang trại:

- Đất đai, mặt nước;
- Đặc tính pháp lý;
- Vị trí;
- Địa hình (dốc, bằng phẳng);
- Khí hậu và lượng mưa;
- Quy mô trang trại;
- Năng suất;
Các yếu tố so sánh áp dụng đối với Trang trại:

- Hệ thống tưới, tiêu;
- Đường vào và ra;
- Hàng rào và cổng;
- Điều kiện về cấp, thoát nước và điện;
- Nhà cửa;
- Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng
phục vụ trang trại;
đ1) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao
dịch thành công trên thị trường.
đ2) Đối với các giao dịch chưa thành công, thẩm định viên
cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào
bán/chào mua với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp
lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá
so sánh.
đ3) Giao dịch của bất động sản so sánh được lựa chọn
phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng
không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
đ4) Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá
bất động sản; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao
dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ
so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá.
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và

những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của
bất động sản thẩm định giá với bất động sản so sánh.

Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm
phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui,
phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền
hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm
phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và
phỏng vấn các bên liên quan.
Mức giá chỉ dẫn của các BĐS so sánh được xác định trên
cơ sở mức giá của các bất động sản so sánh sau khi điều
chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những
điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của BĐS thẩm
định giá với BĐS so sánh. Việc phân tích, so sánh thực
hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng
hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không
thể lượng hóa thành tiền) sau.
g1) Đối tượng điều chỉnh: Đối tượng điều chỉnh là giá bán
hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch
thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị
trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua
bán phổ biến trên thị trường).
g1) Đối tượng điều chỉnh: Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị

tính cơ bản của bất động sản (Ví dụ: mét, m2, m3, hecta,
phòng, giường bệnh, ghế ngồi,…) mà có thể quy đổi theo
đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các bất động sản cùng
loại với nhau.
Ví dụ giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn bao gồm:
- Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào,…
- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2,…
- Kho hàng: giá/m3, giá/m2,…
Ví dụ giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn bao gồm:
- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha,…

- Bệnh viện: giá/giường bệnh,…
- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi,…
g1) Đối tượng điều chỉnh: Đối với một số đơn vị đo mang
tính địa phương như “sào”, “thước”, “giá/ mét dài mặt tiền”,
… thì thẩm định viên cần nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo
kết quả thẩm định giá, đồng thời có ghi chú “sào”, “thước”,
… tương đương với bao nhiêu mét.
g2) Căn cứ điều chỉnh: Dựa vào chênh lệch các yếu tố so
sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng,
các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng,
cảnh quan, môi trường; thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử
dụng đất, quy định về chiều cao công trình,...) giữa bất
động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá.
g3) Nguyên tắc điều chỉnh:

- Lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của
BĐS so sánh theo các đặc điểm của BĐS thẩm định giá.
- Những yếu tố ở BĐS so sánh giống với BĐS TĐG thì giữ
nguyên mức giá của BĐS so sánh (không điều chỉnh).
- Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so
sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như
giống nhau).

- Những yếu tố ở bất động sản so sánh kém hơn so với bất
động sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính
theo đơn vị chuẩn của bất động sản so sánh (cộng).
- Những yếu tố ở bất động sản so sánh vượt trội hơn so
với bất động sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá
tính theo đơn vị chuẩn bất động sản so sánh (trừ).

- Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, nếu bất
động sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn (tốt hơn)
thì trừ đi (-) còn nếu kém hơn thì cộng vào (+) một tỷ lệ %
giá của bất động sản so sánh.
- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được
chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên
thị trường.
g4) Phương thức điều chỉnh:
Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh
lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều
chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính
toán, ví dụ như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang
bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô,...
g4) Phương thức điều chỉnh:
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch
các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh
tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: môi
trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí,…
Thẩm định viên căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các
bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để
đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
g5) Mức điều chỉnh:
Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so

sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên
thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh
hưởng đến giá trị bất động sản của các yếu tố so sánh.
g5) Mức điều chỉnh: Mức điều chỉnh có thể được xác định
thông qua các kỹ thuật như:
- Phân tích các cặp bất động sản tương tự, so sánh mức
giá của từng cặp bất động sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố
so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá bất
động sản do tác động của yếu tố so sánh đó.
- Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng
biến đổi, mức độ tác động phổ biến.
g6) Thứ tự điều chỉnh:
Thẩm định viên tiến hành điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan
đến giao dịch của bất động sản trước, điều chỉnh nhóm yếu
tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật - kinh tế) của bất động
sản sau. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan
đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu
tố đặc điểm của bất động sản.
g6) Thứ tự điều chỉnh:
Khi điều chỉnh giá bất động sản so sánh theo từng nhóm
yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền
tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá
sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh
theo tỷ lệ phần trăm.
g7) Nguyên tắc khống chế:
Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá của bất động sản
so sánh với mức giá chỉ dẫn của bất động sản đó không
quá cao và không phù hợp với các chứng cứ thị trường.
Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch giữa mỗi mức giá
chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn
không quá 15%.
Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các bất động sản so sánh,
thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các
bất động sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm 04
tiêu chí để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho bất động
sản thẩm định giá.
Các tiêu chí kết hợp phân tích:

- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất;
- Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng
tốt.
- Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất.
i)Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: Điều chỉnh về đặc điểm pháp lý

Ví dụ 2: Điều chỉnh về điều khoản thanh toán
Ví dụ 3: Điều chỉnh biến động của thị trường
Ví dụ 4: Bài tập tổng hợp
4.3.2. Cách tiếp cận từ chi phí
4.3.2.2. Phương pháp chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của
bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một
bất động sản với công trình xây dựng có chức năng,
công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây
dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao
mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để xác định
giá trị bất động sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị
trường hoặc giá trị phi thị trường.
Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận
chi phí cần phản ánh được quan điểm của đối tượng thông
thường tham gia thị trường bất động sản thẩm định giá.
Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp
cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của
đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính
năng sử dụng đặc biệt của bất động sản thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ chi phí bao gồm phương pháp chi phí
thay thế và phương pháp chi phí tái tạo.
 4.3.2.2. Phương pháp chi phí
a) Khái niệm và công thức xác định

d) Các loại chi phí
đ) Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với
công trình xây dựng
e) Tổng giá trị hao mòn
g) Ví dụ minh họa
a1) Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác
định giá trị của BĐS TĐG dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi
phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây
dựng TĐG theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của
công trình xây dựng thẩm định giá.
Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra công trình
xây dựng giống nguyên mẫu với công trình xây dựng TĐG.
Công trình xây dựng này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời,
lạc hậu của công trình xây dựng thẩm định giá.
a1) Phương pháp chi phí tái tạo
Công thức xác định
Giá trị ước Giá trị của Chi phí tái Tổng giá trị
= + -
tính của BĐS lô đất tạo hao mòn
a2) Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định
giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên
cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một công
trình xây dựng tương tự công trình xây dựng thẩm định giá
có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện
hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định
giá.
Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra
công trình xây dựng thay thế, tương tự với công trình xây
dựng thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được
thiết kế, xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ
thuật mới hơn.
Thông thường, công trình xây dựng thay thế thường có chi
phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí
vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại
thời điểm thẩm định giá.
Tổng giá trị hao mòn hay giá trị hao mòn lũy kế của công
trình xây dựng thay thế thường không bao gồm hao mòn
chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do
chi phí vận hành cao.
Công thức xác định
Giá trị ước Giá trị của Chi phí thay Tổng giá trị
= + -
tính của BĐS lô đất thế hao mòn*
Tổng giá trị hao mòn* hay giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm
phần giá trị hao mòn chức năng của công trình xây dựng thẩm
định giá đã được phản ánh trong chí phí tạo ra công trình xây
dựng thay thế.

- Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp
cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.
- Có dự định xây dựng một công trình kiến trúc mới hoặc khi
thẩm định giá công trình mới được xây dựng.
- Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
Tùy vào mục đích TĐG, đặc điểm của công trình xây dựng và
mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương
pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong
cách tiếp cận chi phí để tiến hành TĐG.

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị
bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở
mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến
mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định
giá.
Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công
trình xây dựng hiện có.

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn
của công trình xây dựng hiện có.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng
cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá
trị hao mòn đã tính bước 3.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá
bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước
tính của công trình xây dựng bước 4.
d) Các loại chi phí
d1) Chi phí tái tạo, chi phí thay thế

d2) Thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế
d3) Thời điểm xác định chi phí
d1) Chi phí tái tạo, chi phí thay thế

Chi phí thay thế là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định
giá để xây dựng công trình có công dụng (giá trị sử dụng)
tương tự như công trình xây dựng thẩm định giá, loại trừ
các bộ phận có chức năng lỗi thời, có tính đến tiến bộ khoa
học, công nghệ tại thời điểm thẩm định giá để tạo ra công
trình xây dựng thay thế có tính năng ưu việt hơn so với
công trình xây dựng thẩm định giá.
Chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao gồm tất cả các chi phí có
thể phát sinh khi tạo ra công trình xây dựng mang lại chức
năng, công dụng tương tự, gắn với loại cơ sở giá trị thị trường
hoặc phi thị trường cần xác định và các giả thiết kèm theo.
Chi phí tái tạo và chi phí thay thế bao gồm các loại chi phí như:
vật liệu, nhân công, vận chuyển, thiết kế, chi phí tư vấn, chi phí
quản lý, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất, thi công xây
dựng, thuế không hoàn lại, lợi nhuận của nhà đầu tư và các
khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật,...
Chi phí tái tạo bao gồm các tất cả các khoản mục chi phí
để tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây
dựng thẩm định giá, bao gồm các điểm lỗi thời, lạc hậu.
Trường hợp không thể tìm được vật liệu, máy móc kỹ
thuật để tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công
trình xây dựng thẩm định giá, cần cân nhắc áp dụng loại
vật liệu hoặc máy móc kỹ thuật tương tự với công trình xây
dựng thẩm định giá.
Chi phí thay thế bao gồm các chi phí tạo ra công trình xây
dựng có chức năng tương tự và tính hữu dụng tương đương
với công trình xây dựng thẩm định giá, tuy nhiên được thiết
kế, xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới
đang được sử dụng tại thời điểm thẩm định giá.
Để xác định chi phí thay thế, thẩm định viên cần xác định
công trình xây dựng thay thế trên cơ sở hiểu biết về các
chức năng và công dụng của công trình xây dựng thẩm định
giá. Sau đó xác định chi phí để tạo ra công trình xây dựng
thay thế.
Trong trường hợp công trình xây dựng thẩm định giá là công
trình xây dựng mới thì chi phí thay thế bằng với chi phí tái
tạo.
d3) Thời điểm xác định chi phí
Các loại chi phí thuộc chi phí tái tạo, chi phí thay thế đều cần
được xác định tại thời điểm thẩm định giá. Việc tính toán các
loại chi phí xây dựng phải căn cứ vào mặt bằng giá thị
trường của nguyên, nhiên vật liệu, các quy định của cơ quan
có thẩm quyền về định mức kinh tế - kỹ thuật, định mức tiêu
hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn
giá xây dựng tại thời điểm thẩm định giá.
đ) Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với công
trình xây dựng
đ1) Chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao gồm:
- Chi phí trực tiếp;
- Chi phí gián tiếp;
- Lợi nhuận của nhà đầu tư.
đ) Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với công
trình xây dựng
đ2) Các phương pháp xác định chi phí tái tạo, chi phí thay
thế:
- Phương pháp so sánh theo đơn vị;
- Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình;
- Phương pháp khảo sát số lượng.
* Chi phí trực tiếp

Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi
phí nhân công; chi phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết
bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình
chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những
công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng
công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng; các
chi phí trực tiếp khác.
* Chi phí gián tiếp

Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kế xây dựng công trình,
chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động
của dự án đến môi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chính trong thời gian thi
công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng
cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các
chi phí khác phát sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng
công trình đến khi bàn giao công trình; các khoản phí và lệ
phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác.
* Lợi nhuận của nhà đầu tư

Lợi nhuận của nhà đầu tư là phần chênh lệch giữa giá trị
thị trường của công trình xây dựng thẩm định giá trừ (-)
tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp).
Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ
lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí
(bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc
đầu tư kinh doanh công trình xây dựng thẩm định giá.
* Phương pháp so sánh theo đơn vị

Phương pháp so sánh theo đơn vị là phương pháp xác
định tổng chi phí trên cơ sở tổng chi phí xây dựng của
công trình tương tự thông qua việc so sánh các chỉ tiêu
kinh tế - kỹ thuật với công trình thẩm định giá.

Đối với các công trình vừa mới được xây dựng thì sử dụng
các loại giá trong hợp đồng xây dựng của công trình này
để xác định giá trị công trình xây dựng thẩm định giá.
Thẩm định viên cân nhắc điều chỉnh giá công trình xây
dựng về thời điểm thẩm định giá; loại bỏ các chi phí có
trong công trình tương tự nhưng không phát sinh khi xây
dựng công trình có chức năng tương tự với công trình

Để áp dụng được phương pháp này, thẩm định viên cần
thu thập thông tin của các tổ chức được phép cung cấp
thông tin về số liệu, chi phí bất động sản; thu thập các dữ
liệu từ tòa nhà có quy mô, kích thước phù hợp, sau đó điều
chỉnh những chi phí cơ bản về sự khác nhau giữa công
trình so sánh với công trình thẩm định giá.

Đối với một số công trình tương tự về quy mô thì vẫn có
thể khác biệt về thiết kế và chất lượng xây dựng. Sự khác
nhau về thiết kế mái, đặc điểm thiết kế bên trong công
trình, chu vi và hình dáng công trình có ảnh hưởng cơ bản
đến chi phí so sánh theo đơn vị. Vì vậy, đối với những khác
biệt này thẩm định viên phải xem xét tính phù hợp khi áp
dụng các số liệu của công trình đó.

Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban
hành đơn giá xây dựng hoặc suất vốn đầu tư xây dựng
công trình có kết cấu tương tự thì thẩm định viên có thể áp
dụng đơn giá xây dựng hoặc suất vốn đầu tư xây dựng đó
nếu đơn giá xây dựng hoặc suất vốn đầu tư xây dựng công
trình này phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thẩm định
giá. Thẩm định viên cũng cần điều chỉnh đơn giá, suất vốn
đầu tư xây dựng theo sự khác biệt về thiết kế và chất
lượng xây dựng như đã nêu ở trên.
* Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình
Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình là
phương pháp xác định tổng chi phí công trình bằng cách
cộng chi phí của tất cả các hạng mục công trình, trong đó
chi phí từng hạng mục công trình căn cứ vào định mức chi
phí cho một m2 diện tích, một m3 hoặc một mét dài của
hạng mục công trình đó.
* Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình
Việc ước tính chi phí hạng mục công trình dựa trên dữ liệu
thẩm định viên thu thập được từ các đơn vị thi công, đơn vị
tư vấn; cuộc mở thầu cạnh tranh hoặc dịch vụ chuyên cung
cấp thông tin số liệu từ những công trình tương tự. Chi phí
gián tiếp được tính toán riêng biệt. Chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí khác và lợi nhuận
của nhà đầu tư được tính vào chi phí công trình.
* Phương pháp khảo sát số lượng

Phương pháp khảo sát số lượng là phương pháp ước tính
chi phí dựa trên bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công và bảng
dự toán thiết kế được sử dụng trong công trình thẩm định
giá. Trong đó, các hạng mục được chia nhỏ thành các bộ
phận và số lượng mỗi phần nguyên vật liệu đã được thống
kê, tính toán theo giá phổ biến trên thị trường.

Sau khi đã tiến hành khảo sát số lượng, các chi phí của
thiết bị, vật tư nguyên liệu được ước tính tại chỗ. Các chi
phí về vốn vay, chi phí cho thiết kế, chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng, chi phí quản lý dự án, phí cấp phép, bảo hiểm,
thuế các loại, chi phí khác và lợi nhuận của nhà đầu tư
được tính vào chi phí công trình.

Phương pháp khảo sát số lượng được áp dụng phổ biến khi
ước tính chi phí của dự án lớn, phức tạp, không thể so sánh
với những dự án khác, tương tự đã có trên thị trường, phải sử
dụng kết hợp các thông tin, số liệu của các kiến trúc sư, nhà
thầu, nhà thi công và các thẩm định viên.
Khi áp dụng phương pháp này cần thiết phải có các bản vẽ
chi tiết hạng mục và bản vẽ chi tiết kỹ thuật, đồng thời các chi
tiết kỹ thuật được diễn giải chính xác. Phương pháp này mang
tính kỹ thuật, đòi hỏi nhiều thời gian và tốn kém chi phí.
* Phương pháp khác

Ngoài ra, việc xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế có
thể được thực hiện trên cơ sở tham khảo hướng dẫn của
Bộ Xây dựng về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
công trình (không bao gồm chi phí dự phòng) và hướng
dẫn về xác định lợi nhuận nhà đầu tư. Trong trường hợp
thu thập được các thông tin về chi phí xây dựng công trình
mới tương tự thì thẩm định viên có thể tiến hành điều chỉnh
(nếu cần thiết) để xác định chi phí thay thế của công trình

Tổng giá trị hao mòn của bất động sản (giá trị hao mòn lũy
kế của bất động sản) là tổng mức giảm giá trị của bất động
sản do các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên tại
Hao mòn vật lý là tổn thất về tính hữu dụng của công trình
xây dựng dẫn tới giảm giá trị công trình xây dựng do hư
hỏng về vật chất của công trình xây dựng hoặc các bộ phận
cấu tạo nên công trình xây dựng, gây ra bởi tác động của
thời gian và quá trình sử dụng thông thường.

Hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu dụng của công
trình xây dựng dẫn tới giảm giá trị công trình xây dựng do sử
dụng công trình xây dựng này không mang lại hiệu quả như
sử dụng công trình xây dựng thay thế.
Hao mòn ngoại biên là tổn thất về tính hữu dụng của bất
động sản dẫn tới giảm giá trị bất động sản do lỗi thời về kinh
tế hoặc do yếu tố khu vực bên ngoài tác động đến bất động
sản. Hao mòn ngoại biên bao gồm hao mòn kinh tế và giảm
giá do vị trí.

Hao mòn kinh tế là tổn thất của BĐS do các nhân tố bên ngoài,
đặc biệt là các nhân tố liên quan đến sự thay đổi về cung và cầu
đối với những tiện ích do BĐS tạo ra, dẫn tới giảm giá trị BĐS.
Giảm giá do vị trí là sự giảm giá của BĐS do có sự tác động tiêu
cực của môi trường xung quanh đến BĐS.
Tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng có thể xác định
được dựa trên một hoặc nhiều phương pháp sau: Phương pháp
so sánh; Phương pháp tuổi đời; Phương pháp tổng cộng.
e1) Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mòn của công
trình xây dựng thông qua giá trị hao mòn của các công
trình xây dựng so sánh được giao dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh bao gồm 05 bước sau:
Bước 1: Thu thập thông tin và lựa chọn ít nhất hai bất động
sản tương tự với bất động sản thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên
thị trường.

Bước 2: Trên cơ sở đánh giá một số yếu tố so sánh cơ bản
(ví dụ điều kiện bán hàng, điều khoản về tài chính), thẩm
định viên điều chỉnh giá giao dịch của bất động sản tương
tự để có các mức giá chỉ dẫn của bất động sản tương tự
phản ánh các đặc điểm của bất động sản thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất (nếu có)
của các bất động sản so sánh cần được loại trừ để phản
ánh giá trị thị trường của công trình xây dựng trên đất.

Bước 3: Xác định chi phí tạo ra công trình xây dựng tương
tự mới tại thời điểm giao dịch của các công trình xây dựng
tương tự, chưa có hao mòn, lỗi thời nhưng đã bao gồm lợi
nhuận của nhà đầu tư.

Bước 4: Lấy kết quả bước 3 trừ đi kết quả bước 2 để xác
định giá trị hao mòn của các công trình xây dựng so sánh.
Sau đó, xác định tỷ lệ hao mòn của các công trình xây
dựng so sánh bằng cách lấy giá trị hao mòn chia cho chi
phí tạo ra công trình xây dựng so sánh mới. Trên cơ sở đó,
thẩm định viên xác định tỷ lệ hao mòn của công trình xây
dựng thẩm định giá.

Bước 5: Xác định chi phí tạo ra công trình xây dựng thẩm
định giá mới, sau đó nhân với tỷ lệ hao mòn đã xác định
được bước 4 để xác định tổng giá trị hao mòn.
e2) Phương pháp tuổi đời
Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn của công
trình xây dựng thông qua tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh
tế của công trình xây dựng thẩm định giá.
Công thức xác định:
Tuổi đời hiệu quả

Tỷ lệ hao mòn = x 100%
Tuổi đời kinh tế
Trong đó: Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời
kinh tế còn lại.
Tuổi đời kinh tế là tổng số thời gian tối đa (tuổi đời kỳ vọng
tối đa của công trình xây dựng) sử dụng công trình xây dựng
đáp ứng được hiệu quả kinh tế. Tuổi đời kinh tế của bất
động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp
làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản.
Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại (tính từ
thời điểm thẩm định giá) của công trình xây dựng phát huy
được hiệu quả.
Tuổi đời thực tế là số năm tính từ khi hoàn thành xây dựng
công trình (mới 100%) và đưa vào sử dụng đến thời điểm
Tuổi đời hiệu quả là số năm thể hiện thực trạng của công trình
xây dựng thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá.
Tuổi đời hiệu quả có thể bằng, nhỏ hơn hoặc lớn hơn tuổi đời
thực tế tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, khắc phục
công trình xây dựng.

Tuổi đời hiệu quả:
- BẰNG tuổi đời thực tế của công trình xây dựng nếu công trình
xây dựng được bảo dưỡng, duy tu, sửa chữa theo đúng định kỳ,
đúng quy trình.
- NHỎ HƠN tuổi đời thực tế của công trình xây dựng nếu công
trình xây dựng được duy tu, bảo dưỡng tốt, được tân trang nâng
cấp làm tăng chất lượng của công trình xây dựng.
- LỚN HƠN tuổi đời thực tế của công trình xây dựng nếu công
trình xây dựng không được bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa
chữa theo đúng định kỳ, đúng quy trình.
Thẩm định viên cần xem xét đến tác động của việc duy tu, bảo
dưỡng, sửa chữa và đầu tư nâng cấp của công trình xây
dựng… đến tuổi đời hiệu quả của công trình xây dựng.
Trên cơ sở điều tra thông tin trên thị trường và đánh giá chất
lượng còn lại của công trình xây dựng thẩm định giá, thẩm định
viên ước lượng tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế của công trình
xây dựng thẩm định giá. Độ chính xác của phương pháp này
phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khả năng đánh giá thị
trường của thẩm định viên.
Việc ước tính tuổi đời kinh tế có thể được tính toán thông
qua tỷ lệ hao mòn trung bình hàng năm của các công trình
xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định đã
giao dịch thành công trên thị trường. Tuổi đời kinh tế của
công trình xây dựng thẩm định giá được xác định tỉ lệ
nghịch của tỉ lệ hao mòn trung bình hàng năm nêu trên.
e3) Phương pháp tổng cộng
Hao mòn bao gồm những tổn thất về tính hữu dụng của bất
động sản dẫn tới giảm giá trị của bất động sản do hư hỏng
về vật chất của công trình xây dựng hoặc các bộ phận cấu
tạo nên công tŕnh xây dựng, do lỗi thời về chức năng hoặc
do tác động của các yếu tố bên ngoài. Trong đó, có những
tổn thất về tính hữu dụng có thể khắc phục được và không
thể khắc phục được. Như vậy, hao mòn bao gồm hao mòn
có thể khắc phục và hao mòn không thể khắc phục.

Hao mòn vật lý và hao mòn chức năng được gây ra bởi
những nguyên nhân có thể khắc phục được và những
nguyên nhân không thể khắc phục được. Hao mòn ngoại
biên gây ra bởi các nguyên nhân bên ngoài, thường là
không thể khắc phục được. Hao mòn vật lý do hư hỏng
một bộ phận cấu thành công trình xây dựng cũng được coi
là có thể khắc phục được nếu việc khắc phục này sẽ đảm
bảo giữ được giá trị cho các bộ phận khác của công trình
xây dựng.

Hao mòn được coi là có thể khắc phục được nếu như: (i)
Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời
nhỏ hơn hoặc bằng giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa,
khắc phục; (ii) Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng
hoặc lỗi thời lớn hơn giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa,
khắc phục nhưng việc khắc phục này cần thiết để duy trì
giá trị của các bộ phận khác của công trình xây dựng thẩm
định giá.

Giá trị hao mòn vật lý có thể khắc phục được đo bằng chi
phí để khắc phục, sửa chữa những hư hỏng hoặc lỗi thời
của công trình xây dựng. Chi phí này bao gồm tổng các chi
phí như chi phí mua các bộ phận mới, chi phí tháo dỡ các
bộ phận cũ,... sau khi khấu trừ phần thu nhập có được từ
việc bán thanh lý các bộ phận cũ bị tháo dỡ (nếu có).

Giá trị hao mòn vật lý có thể khắc phục được đo bằng chi phí để
khắc phục, sửa chữa những hư hỏng hoặc lỗi thời của công trình
xây dựng. Chi phí này bao gồm tổng các chi phí như chi phí mua
các bộ phận mới, chi phí tháo dỡ các bộ phận cũ,... sau khi khấu
trừ phần thu nhập có được từ việc bán thanh lý các bộ phận cũ
bị tháo dỡ (nếu có).
Đối với trường hợp hao mòn không thể khắc phục thì tổng giá trị
hao mòn không thể khắc phục được có thể được ước tính trên
cơ sở phương pháp tuổi đời, vốn hóa thu nhập bị tổn thất, vốn
hóa chi phí tăng cao,...

Trong trường hợp công trình xây dựng có đồng thời hao
mòn có thể khắc phục và hao mòn không thể khắc phục thì
giá trị hao mòn có thể khắc phục sẽ được tính toán trước,
sau đó là giá trị hao mòn không thể khắc phục được.
Trường hợp thẩm định viên xác định giá trị từng loại hao
mòn (vật lý, chức năng, ngoại biên) một cách riêng rẽ, thì
cần xác định theo thứ tự ưu tiên sau: hao mòn vật lý, hao
mòn chức năng, hao mòn ngoại biên.

Theo phương pháp tổng cộng, tổng giá trị hao mòn của bất
động sản (giá trị hao mòn lũy kế) có thể được xác định
thông qua tổng giá trị các loại hao mòn vật lý, chức năng
và ngoại biên của bất động sản.
* Ước lượng giá trị hao mòn vật lý

Giá trị hao mòn vật lý được xác định thông qua các
phương pháp sau: Phương pháp tỷ lệ sử dụng, phương
pháp tuổi đời và phương pháp chuyên gia.

Phương pháp tỷ lệ sử dụng dựa vào việc phân tích giá trị
sử dụng của công trình xây dựng tại thời điểm thẩm định
giá để ước tính giá trị hao mòn vật lý. Cụ thể:
Mức độ đã sử dụng
Tỷ lệ hao mòn
= x 100%
vật lý Mức độ sử dụng thiết kế
Phương pháp tỷ lệ sử dụng thường ít được áp dụng đối

với công trình xây dựng.

Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn vật lý thông
qua tuổi đời hiệu quả và tuổi đời vật lý của công trình xây
dựng thẩm định giá. Trong đó, tuổi đời vật lý là số năm
công trình xây dựng có thể sử dụng trước khi chuyển sang
trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào
mòn vì các nguyên nhân vật lý, chưa tính đến những lỗi
thời về chức năng hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài.

Công thức:
Tuổi đời hiệu quả

Tỷ lệ hao mòn
= x 100%
vật lý Tuổi đời vật lý
Tuổi đời vật lý có thể được xác định thông qua đặc điểm
cấu tạo của công trình xây dựng,... Tuổi đời vật lý còn có
thể được xác định một cách chính xác hơn thông qua công
thức:
Tuổi đời vật lý = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời vật lý còn lại.
Trong đó tuổi đời vật lý còn lại là thời gian ước tính còn lại
mà công trình xây dựng có thể tiếp tục được sử dụng
trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được
do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên nhân vật lý,
không tính đến khả năng chấm dứt sử dụng công trình xây
dựng sớm hơn do lỗi thời về chức năng hoặc tác động của
các yếu tố bên ngoài.
Đối với phương pháp chuyên gia, các thẩm định viên sử
dụng ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm làm việc lâu năm
liên quan đến công trình xây dựng thẩm định giá, trên cơ
sở các thông tin, khảo sát công trình xây dựng thẩm định
giá để đánh giá mức độ hư hỏng, chất lượng còn lại của
công trình xây dựng thẩm định giá; từ đó, ước lượng tỷ lệ
hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
Trong trường hợp căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của
các kết cấu của công trình xây dựng thẩm định giá để tính
giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá,
thẩm định viên dựa vào kinh nghiệm thực tế của các
chuyên gia để đưa ra mức tỷ trọng giá trị của các kết cấu
trong tổng giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá
cho phù hợp.
Công thức tính như sau: n
H
i 1
ki xTki
H= n
T
i 1
ki
H: Hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá tính
theo tỷ lệ %;
Hki : Hao mòn của kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Tỷ trọng của kết cấu thứ i trong tổng giá trị công trình
xây dựng thẩm định giá;
n: Số kết cấu của công trình xây dựng thẩm định giá.
* Ước lượng giá trị hao mòn chức năng
Hao mòn chức năng bao gồm: Hao mòn chức năng do
thiếu khuyết, hao mòn chức năng do chi phí vốn cao và
hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.
Đối với hao mòn chức năng có thể khắc phục được thì giá
trị hao mòn chức năng được tính bằng tổng chi phí khắc
phục sau khi giảm trừ phần thu nhập (nếu có) từ việc bán
thanh lý các bộ phận bị tháo dỡ, thay thế (nếu có).
Hao mòn chức năng do thiếu khuyết là trường hợp công

trình xây dựng thiếu một bộ phận hay thiết bị nào đó mà các
công trình xây dựng tương tự có cùng chức năng trên thị
trường có hoặc trường hợp công trình xây dựng có một bộ
phận hay thiết bị nào đó cần phải được thay thế hoặc hiện
đại hóa để công trình xây dựng có thể hoạt động một cách
bình thường hoặc đáp ứng được yêu cầu của thị trường.

Hao mòn chức năng do thiếu khuyết không thể khắc phục
được có thể được tính bằng cách vốn hóa các tổn thất do
thiếu khuyết này gây ra. Các tổn thất này có thể là tổn thất
về doanh thu và/hoặc các tổn thất khác.
Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao là trường hợp thay
đổi về thiết kế, vật liệu xây dựng hoặc sử dụng công nghệ
mới dẫn tới việc tạo ra công trình xây dựng thay thế có công
năng tương tự nhưng với chi phí đầu tư thấp hơn công trình
xây dựng thẩm định giá.

Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao không thể khắc phục
được ước lượng thông qua chênh lệch giữa chi phí tái tạo và
chi phí thay thế của công trình xây dựng trong trường hợp
chi phí tái tạo thường cao hơn chi phí thay thế của cùng một
công trình xây dựng.
Hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao là trường hợp
thay đổi về thiết kế, công nghệ hoặc kỹ thuật vượt trội dẫn
tới việc tạo ra những công trình xây dựng thay thế có chi phí
vận hành thấp hơn công trình xây dựng thẩm định giá.

Thẩm định viên xác định giá trị hao mòn chức năng do chi phí vận
hành cao không khắc phục được qua 06 bước sau:
Bước 1: Phân tích báo cáo hoạt động của công trình xây dựng
thẩm định để xác định chi phí vận hành tính trên mỗi tiện ích
được tạo ra bởi công trình xây dựng thẩm định giá.
Bước 2: Xác định chi phí vận hành tính trên mỗi tiện ích được tạo
ra bởi công trình xây dựng thay thế. Sau đó, xác định chênh lệch
chi phí vận hành theo mỗi tiện ích được tạo ra bởi công trình xây
dựng thẩm định giá và công trình xây dựng thay thế.

Bước 3: Ước tính tuổi đời kinh tế còn lại của công trình xây
dựng thẩm định.
Bước 4: Xác định tổng mức chênh lệch chi phí vận hành
hàng năm thông qua số lượng tiện ích tạo ra hàng năm của
công trình xây dựng thẩm định giá và mức chênh lệch chi
phí vận hành xác định ở bước 2 trong suốt tuổi đời kinh tế
còn lại của công trình xây dựng thẩm định giá.

Bước 5: Giảm trừ tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng
năm tương ứng với mức tác động của thuế thu nhập doanh
nghiệp áp dụng đối với khoản thu nhập tăng thêm (do sử dụng
công trình xây dựng thay thế có chi phí vận hành thấp hơn
công trình xây dựng thẩm định giá).
Bước 6: Hiện tại hóa tổng mức chênh lệch vận hành hàng
năm (trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của công trình xây
dựng) về thời điểm thẩm định giá với tỷ lệ chiết khấu phản ánh
rủi ro gắn với việc sử dụng công tŕnh xây dựng thẩm định giá.

Khi xác định và ước tính các loại giá trị hao mòn chức
năng, thẩm định viên cần phân tích, lập luận chặt chẽ để
tránh bị tính trùng dẫn tới làm sai lệch kết quả.
* Ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên

Hao mòn ngoại biên gồm hao mòn kinh tế và giảm giá do vị
trí. Loại hao mòn này thường không thể khắc phục được.
Hao mòn ngoại biên gồm hao mòn kinh tế và giảm giá do vị trí.
Loại hao mòn này thường không thể khắc phục được.
Ví dụ về giảm giá do vị trí: Một khách sạn được xây dựng bên
cạnh một dòng sông đẹp giữa thành phố. Cùng với thời gian,
dòng sông bị ô nhiễm nghiêm trọng và có mùi khó chịu tỏa ra
xung quanh. Khi đó, khách sạn cũng bị giảm giá trị do tác động
bên ngoài này.
Giá trị hao mòn ngoại biên thường được ước lượng sau
khi ước lượng giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng
do hao mòn ngoại biên được tạo ra bởi các yếu tố bên
ngoài, không phụ thuộc vào công trình xây dựng thẩm định
giá.
Thẩm định viên có thể ước lượng giá trị hao mòn ngoại
biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường, vốn
hóa trực tiếp phần thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên,
hoặc áp dụng phương pháp chiết trừ phần giá trị hao mòn
vật lý và hao mòn chức năng ra khỏi tổng giá trị hao mòn
của bất động sản.
- Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích
thông tin từ thị trường: Sử dụng thông tin từ thị trường để
xem xét giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách
phân tích thông tin của các bất động sản tương tự đã giao
dịch thành công trên thị trường.
- Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc vốn hóa trực
tiếp thu nhập bị mất đi.
Khi một bất động sản tạo ra thu nhập thì thu nhập mất đi do
hao mòn ngoại biên có thể được vốn hóa để xác định tổng thu
nhập bị mất trong tổng giá trị của bất động sản. Việc ước tính
thu nhập mất đi được áp dụng 02 bước sau:
Bước 1: Phân tích thị trường để xác định giá trị khoản thu
nhập mất đi hàng năm.
Bước 2: Hiện tại hóa các khoản thu nhập mất đi hàng năm để
xác định tổng giá trị mất đi tác động đến giá trị của BĐS.
Nếu khoản thu nhập mất đi hàng năm là ổn định, đều đặn
thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng
cách vốn hóa khoản thu nhập mất đi hàng năm với tỷ suất
vốn hóa phù hợp.
Nếu khoản thu nhập mất đi biến động hàng năm thì việc
hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách phân
tích dòng tiền chiết khấu.
g) Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp so sánh

Ví dụ 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời
Ví dụ 3: Xác định giá trị hao mòn về chức năng có thể khắc
phục bằng cách thay thế
Ví dụ 4: Xác định giá trị hao mòn ngoại biên
Ví dụ 5: Ước tính chi phí tái tạo, chi phí thay thế
4.3.3. Cách tiếp cận từ thu nhập
4.3.3.2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
4.3.3.3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của
bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương
lai có được từ bất động sản về giá trị hiện tại (giá trị tại thời
điểm thẩm định giá).
Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc bất động sản
có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa
giá trị bất động sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng
bất động sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những
yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ bất động sản
cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của bất động sản
càng cao.
Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các bất động
sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được
thu nhập từ bất động sản trong tương lai và tính được tỷ
suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác

định giá trị bất động sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị
trường hoặc phi thị trường.
Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận
thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối
tượng tham gia thị trường bất động sản thẩm định giá.
Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp
cận thu nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của
đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc
biệt của bất động sản thẩm định.
Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền
chiết khấu.

b) Điều kiện áp dụng
d) Xác định thu nhập hoạt động thuần từ bất động sản
đ) Xác định tỷ suất vốn hoá
e) Ví dụ minh họa
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá
xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở
quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có
được từ bất động sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng
tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập
hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của
bất động sản.
I
Công thức xác định: V=
R
V: Giá trị bất động sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hoá
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường
hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không
đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời
gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh
tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn.
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do bất động
sản mang lại
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hoá
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp.
Thất thu do không

Thu nhập Tổng thu Chi phí
sử dụng hết 100%
hoạt động = nhập tiềm - - hoạt
công suất và do rủi
thuần năng động
ro thanh toán
Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số các khoản thu nhập ổn
định, hàng năm có được từ việc khai thác hết công suất
bất động sản. Ví dụ: Đối với một tòa nhà văn phòng cho
thuê, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc
cho thuê văn phòng, kho bãi, trông giữ xe và các khoản thu
nhập tiềm năng khác.
Tổng thất thu không sử dụng Tổng thu

Tỷ lệ thất
hết 100% công suất và do rủi = x nhập tiềm
thu
ro thanh toán năng
Tỷ lệ thất thu được ước tính từ việc thu thập và phân tích
thông tin của các bất động sản tương tự trên thị trường.
Chi phí hoạt động: là những chi phí hàng năm cần thiết cho
việc duy trì dòng thu nhập từ bất động sản, bao gồm các
chi phí phải trả dù có nhận được hay không nhận được thu
nhập từ bất động sản, chi phí phải trả tùy thuộc mức độ thu
nhập nhận được và một số chi phí khác.
đ) Xác định tỷ suất vốn hoá
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương

pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp phân tích vốn
vay – vốn đầu tư và phương pháp phân tích khả năng
thanh toán nợ.
đ1) Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng

cho bất động sản cần thẩm định giá bằng cách so sánh, rút
ra từ những tỷ suất vốn hóa của các bất động sản tương tự
trên thị trường.
Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần phải
điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất 03 bất động sản so
sánh trên thị trường.
Cách tính thu nhập hoạt động thuần, chi phí hoạt động áp
dụng với các bất động sản so sánh phải thống nhất với
cách tính áp dụng với bất động sản thẩm định. Giá giao
dịch của bất động sản so sánh phải phản ánh được điều
kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường
tương lai tương tự như của bất động sản thẩm định giá.
Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa theo 02

cách:
Cách 1: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt
động thuần và giá giao dịch của các bất động sản so sánh.
Thu nhập hoạt động thuần
Tỷ suất vốn hóa (R) =
Giá bán của bất động sản so sánh
Cách 2: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hiệu
quả của các bất động sản so sánh và giá giao dịch của các
bất động sản so sánh.
1 – Tỷ lệ chi phí hoạt động

Tỷ suất vốn hóa (R) =
Số nhân thu nhập hiệu quả
Chi phí hoạt động

Tỷ lệ chi phí hoạt động =
Tổng thu nhập hiệu quả
Giá bán bất động sản so sánh

Số nhân thu nhập hiệu quả =
Tổng thu nhập hiệu quả
Tổng thu Tổng thu Thất thu do không sử dụng

nhập hiệu = nhập tiềm - hết 100% công suất và do
quả năng rủi ro thanh toán
Tỷ lệ chi phí hoạt động có thể xác định được thông qua
khảo sát điều tra các bất động sản tương tự trên thị
trường. Thẩm định viên có thể xác định tỷ lệ chi phí hoạt
động và số nhân thu nhập hiệu quả thông qua điều tra ít
nhất 03 bất động sản tương tự trên thị trường để tổng hợp,
rút ra tỷ suất vốn hóa áp dụng cho bất động sản thẩm định
giá.
Phương pháp so sánh theo cách 2 thường được áp dụng

trong trường hợp không thu thập được các dữ liệu yêu cầu
như cách 1, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất vốn hóa
dựa trên mối quan hệ tỷ lệ giữa tỷ lệ chi phí hoạt động và
số nhân thu nhập.
Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu xác định tỷ
suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số
vốn hóa tiền vay Rm và tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re,
trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn
khác nhau đầu tư vào bất động sản.
đ2) Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu
Phương pháp này áp dụng đối với các bất động sản được
đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định
viên phải thu thập được những thông tin liên quan đến 02
nguồn này bao gồm: tỷ lệ vốn sở hữu, tỷ lệ vốn vay, kỳ hạn
thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, sự kỳ vọng của nhà
đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồi vốn đầu tư và
các yếu tố khác liên quan.
Công thức xác định: R = M x Rm + (1-M) x Re

R: Tỷ suất vốn hóa
M: Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư
(1-M): Tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư
Rm: Hệ số vốn hóa tiền vay.
Re: Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu.
Hệ số vốn hóa tiền vay Rm là tỷ lệ khoản thanh toán nợ

hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc. Hệ số
vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân khoản thanh
toán mỗi kỳ (bao gồm cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh
toán trong năm và chia cho số tổng số tiền vay gốc.
Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re là tỷ suất dùng để vốn hóa

thu nhập từ vốn sở hữu. Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re
được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng
năm chia cho tổng số vốn sở hữu. Cách xác định tỷ suất
vốn hóa vốn sở hữu thường được xác định thông qua khảo
sát trên thị trường, phân tích thông tin của các bất động
sản so sánh.
đ3) Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ
Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ xác định
tỷ suất vốn hóa căn cứ vào tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn
đầu tư M, hệ số vốn hóa tiền vay Rm và tỷ lệ khả năng
hoàn trả nợ DCR.
Phương pháp này áp dụng đối với các bất động sản được
đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định
viên phải thu thập được các thông tin liên quan đến khả
năng thanh toán của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho
vay, tỷ lệ cho vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi
vay, thu nhập hoạt động thuần và các yếu tố khác liên
quan.
Công thức xác định tỷ suất vốn hóa :

R = M × Rm × DCR
Thu nhập hoạt động thuần

DCR =
Khoản thanh toán nợ hàng năm
Khoản thanh toán Khoản thanh Số kỳ phải thanh

= x
nợ hàng năm toán mỗi kỳ toán trong năm
e) Ví dụ minh họa
Ví dụ 1 & 2: Xác định tỷ suất vốn hóa bằng phương pháp so

sánh
Ví dụ 3 & 4: Xác định tỷ suất vốn hóa bằng phương pháp
phân tích vốn vay – vốn sở hữu
Ví dụ 5: Xác định tỷ suất vốn hóa bằng phương pháp phân
tích khả năng thanh toán nợ
Ví dụ 6: Xác định thu nhập ròng từ cho thuê bất động sản
Ví dụ 7: Phương pháp vốn hóa trực tiếp

d) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
đ) Ước tính thu nhập từ bất động sản
e) Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác BĐS
g) Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo
h) Ước tính tỷ suất chiết khấu
i) Ví dụ minh họa

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định
giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ
sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ
bất động sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất
chiết khấu phù hợp.
Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng
thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu
không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh
rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ bất động sản thẩm định giá.

Trường hợp dòng tiền không đều:
n
CFt Vn
V  
t 1 1  r  1  r n
t
V: Giá trị thị trường của bất động sản

CFt : Dòng tiền năm thứ t
Vn: Giá trị bất động sản cuối kỳ dự báo.
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
Giá trị bất động sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của
bất động sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng
tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền
chiết khấu).
Trường hợp dòng tiền đều:

n
1 Vn
V  CF  
t 1 1  r  1  r 
t n
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong

trường hợp thu nhập từ bất động sản biến đổi qua các giai
đoạn khác nhau (không ổn định).
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập
từ bất động sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác,
vận hành bất động sản.
Bước 3: Ước tính giá trị bất động sản cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản bằng công thức nêu trên.
Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ
sở cân nhắc các yếu tố sau:
- Trong trường hợp dòng tiền biến động không ổn định, giai đoạn
dự báo dòng tiền trong tương lai không nên quá dài để có thể
ước tính tương đối chính xác các biến động của dòng tiền trong
tương lai.
- Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để bất
động sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn
định.
Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ
sở cân nhắc các yếu tố sau:
- Tuổi đời kinh tế của bất động sản thẩm định giá.
- Giai đoạn dự định nắm giữ bất động sản thẩm định giá.
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần căn
cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của bất động sản thẩm
định giá, các thông tin thu thập được và cơ sở giá trị của bất động
sản thẩm định giá.
Trường hợp mục đích thẩm định giá là để xác định giá trị
đầu tư của bất động sản thì giai đoạn dự định nắm giữ bất
động sản là căn cứ được ưu tiên khi xác định giai đoạn dự
báo dòng tiền trong tương lai. Trường hợp tuổi đời kinh tế
còn lại của bất động sản thẩm định giá là tương đối ngắn
thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể là toàn bộ tuổi đời
kinh tế còn lại của bất động sản thẩm định giá.
đ) Ước tính thu nhập từ bất động sản
Thu nhập từ bất động sản là các khoản tiền mà nhà đầu tư
nhận được từ việc đầu tư vào bất động sản. Việc ước tính
thu nhập được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật
của bất động sản thẩm định; thu nhập trong quá khứ của
bất động sản thẩm định và/hoặc thu nhập của bất động sản
tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác
ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập.
e) Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác bất động sản
Chi phí liên quan đến việc khai thác bất động sản bao gồm
các loại chi phí cần thiết cho việc duy trì thu nhập từ việc
khai thác bất động sản. Việc ước tính chi phí được dựa trên
cơ sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của bất động sản thẩm
định; chi phí trong quá khứ của bất động sản thẩm định
và/hoặc chi phí của bất động sản tương tự; thị trường
ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự
báo chi phí.
e) Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác bất động
sản
Thông tin thu thập được để xác định dòng tiền có thể là thu
nhập hoạt động thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu
nhập hiệu quả, tùy thuộc vào thông tin, dữ liệu thu thập
được.
Trong trường hợp bất động sản thẩm định giá được tiếp tục
sử dụng sau khi kết thúc giai đoạn dự báo (hay kỳ dự báo),
thẩm định viên cần xác định phần giá trị tại thời điểm này
của bất động sản. Giá trị cuối kỳ dự báo có thể coi là giá trị
thị trường của bất động sản cuối kỳ dự báo. Trong trường
hợp giá trị đầu tư, giá trị cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá trị
còn lại đối với nhà đầu tư cụ thể tiếp tục nắm giữ bất động
sản sau giai đoạn dự báo.
Giá trị bất động sản cuối kỳ dự báo trong trường hợp bất động
sản được tiếp tục sử dụng trong các năm tiếp theo của năm
cuối kỳ dự báo thì giá trị bất động sản cuối kỳ dự báo được
xác định bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn
hóa số tiền dự kiến có được từ việc tiếp tục sử dụng này. Tỷ
suất vốn hóa này được căn cứ trên tỷ suất chiết khấu của bất
động sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo, đặc điểm của bất động
sản và dự báo triển vọng của thị trường tại thời điểm đó.
Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo
thời gian của tiền tệ và các rủi ro liên quan đến dòng thu
nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng bất
động sản thẩm định giá.
Việc xác định tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào cơ sở giá
trị, loại bất động sản thẩm định giá và các dòng tiền được
xem xét. Trong trường hợp ước tính giá trị thị trường, tỷ
suất chiết khấu cần phản ánh rủi ro đối với đa số đối tượng
tham gia thị trường. Trong trường hợp ước tính giá trị đầu
tư, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng
của nhà đầu tư cụ thể và rủi ro của khoản đầu tư này.
Tỷ suất chiết khấu được ước lượng thông qua các thông
tin từ thị trường của các bất động sản tương tự, có thể là tỷ
suất sinh lời trung bình của các loại bất động sản đó trên
thị trường theo phương pháp thống kê.
i)Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: Xác định giá trị cuối kỳ dự báo của một hợp đồng
cho thuê bất động sản.
Ví dụ 2: Xác định giá trị cuối kỳ dự báo của bất động sản
quy về thời điểm hiện tại.
Ví dụ 3: Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
4.3.3. Cách tiếp kết hợp/hỗn hợp
4.3.4.1. Đặt vấn đề
4.3.4.2. Phương pháp chiết trừ
4.3.4.3. Phương pháp thặng dư

4.3.4.1. Đặt vấn đề
Trong thực tế thẩm định giá bất động sản, việc áp dụng
duy nhất một trong các cách tiếp cận giá trị và phương
pháp thẩm định giá không giải quyết được trong một số
tình huống cụ thể. Vì vậy, người ta phải thực hiện bằng
cách kết hợp các cách tiếp cận lại với nhau.
Các phương pháp thẩm định giá được xây dựng trên cơ sở
kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi
phí, cách tiếp cận từ thu nhập gồm: phương pháp chiết trừ,
phương pháp thặng dư.
a) Khái niệm
b) Trường hợp áp dụng
c) Các bước tiến hành thẩm định giá
d) Ví dụ minh họa
a) Khái niệm
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác
định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn
liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền
với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị
quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định

giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường
hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các
thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của
thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất
c) Các bước tiến hành thẩm định giá (gồm 04 bước)
Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa
đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với
thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về
vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm
pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và
các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập
thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các
bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn
tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị của tài sản Giá trị xây dựng mới của tài Giá trị hao
gắn liền với đất = sản gắn liền với đất của BĐS - mòn tại thời
của BĐS so sánh so sánh tại thời điểm TĐG điểm TĐG
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động
sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị quyền sử Giá giao dịch Giá trị của tài sản gắn
dụng đất của bất = của bất động - liền với đất của bất động
động sản so sánh sản so sánh sản so sánh
Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản
Giá trị quyền sử dụng đất của BĐS TĐG được xác định trên cơ
sở giá trị quyền sử dụng đất của các BĐS so sánh sau khi điều
chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc
điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá
trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại cách tiếp cận từ thị
trường.
Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công
hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường
với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với
tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần
với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ
thời điểm thẩm định giá được hướng dẫn tại cách tiếp cận
từ thị trường.
- Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất
động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính
bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn
liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế
được hướng dẫn tại cách tiếp cận từ chi phí.
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động
sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo
hướng dẫn tại cách tiếp cận từ chi phí.
- Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch
thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được
điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.
- Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so
sánh đã được xác định tại Bước 2.
a) Khái niệm
c) Công thức tổng quát
d) Các trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh
thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản
đ) Các bước tiến hành thẩm định giá
e) Cơ sở xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả

nhất của thửa đất
g) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
h) Xác định tổng doanh thu phát triển
i) Xác định tổng chi phí phát triển
k) Tỷ suất chiết khấu
l) Ví dụ minh họa
a) Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác

định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa
trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài
sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự
kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự
phát triển đó.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động

sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây
dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc
phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất.

c) Công thức tổng quát
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.

Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản,
chi phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01
năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản
được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định
giá.
V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)


Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản
kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê
để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc
bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.
n
( DTt  CPt )
V 
t 0 1  r t

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DTt: Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại
thời điểm t;
CPt: Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;
r: Tỷ suất chiết khấu;
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
t: Năm dự báo.

đ) Các bước tiến hành thẩm định giá (gồm 05 bước)
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả

nhất của thửa đất.
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương
lai.
Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động
sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng
doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm
định giá.

đ) Các bước tiến hành thẩm định giá (gồm 05 bước)
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị
phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực
hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về
Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy
kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

e) Cơ sở xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất của thửa đất
- Đặc điểm của thửa đất;

- Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các
quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt;
- Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất tại quy trình thẩm định giá.

g) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
(n) được thực hiện theo hướng dẫn tại cách tiếp cận từ thu
nhập đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh
thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù
hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của
thửa đất.

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được
ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông
tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác
hình thành doanh thu của các bất động sản có đặc điểm
tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có
thửa đất thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương
đương.

Thẩm định viên cần tính đến xu hướng và mức độ biến

động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố
khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây
dựng trong tương lai.

Đối với trường hợp 1, doanh thu phát triển được tính toán
theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất
động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản
phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm
định viên không dự kiến được giá bán, giá cho thuê bất
động sản tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển
dự án bất động sản.

Đối với trường hợp 2, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát
triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được
thực hiện theo công thức tổng quát sau:
n
DTt
DT  
t 0 (1  r ) t

Tổng chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí phát triển cần
thiết dự kiến đầu tư vào một bất động sản có tiềm năng
phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định
mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và
hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục
đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất

Tổng chi phí phát triển gồm các khoản:
* Chi phí đầu tư phát triển;

* Lợi nhuận nhà đầu tư.

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi
thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi
phí phát triển.

Khi tính toán các khoản mục chi phí, Thẩm định viên về giá
phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm
quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự
án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu,
máy thiết bị, nhân công…), đơn giá theo từng năm dự báo
phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản.

Thẩm định viên phải có biện luận về việc sử dụng các

khoản mục chi phí trên cơ sở so sánh với các khoản mục
chi phí của các dự án tương tự, mặt bằng giá trên thị
trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá sử dụng máy thiết
bị, đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm định giá và
những nội dung liên quan theo hướng dẫn tại cách tiếp cận
từ chi phí.

Đối với trường hợp 1, chi phí phát triển được tính toán theo
mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động
sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại
thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên
không dự kiến được đơn giá, giá nguyên, nhiên vật liêu,
máy thiết bị, nhân công tại các năm dự báo của từng giai
đoạn phát triển dự án bất động sản.

Đối với trường hợp 2, việc chuyển đổi tổng chi phí phát
triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được
thực hiện theo công thức tổng quát sau:
n
CPt
CP = 
t 0 (1  r ) t

* Chi phí đầu tư phát triển
- Chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí có liên quan khác;
- Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây
dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng
các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình
tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và
thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ
(nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận
chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan
khác;
- Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện
các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án,
thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự
án vào khai thác sử dụng;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát,
lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên
cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi
phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tư vấn
khác liên quan;
- Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công
việc phát sinh (nếu có) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá.
Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được áp dụng trong thời
gian thực hiện dự án trường hợp dự án kéo dài trong nhiều
năm;

- Chi phí khác (như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi
phí bảo hiểm công trình,…);
- Chi phí kinh doanh;
- Chi phí lãi vay, thuế…

* Lợi nhuận nhà đầu tư
LN nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên sau: (1) LN nhà đầu
tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền (nếu có);
(2) LN của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ LN trung bình
trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí
gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án
đầu tư kinh doanh BĐS tương tự tại địa phương; (3) LN nhà đầu tư
được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu
nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng
chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp BĐS trên thị trường.

k) Tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi

suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân
của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân
hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam,
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam,
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có
trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm
định giá.

l) Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: Cần thẩm định giá một khu đất để tư vấn cho nhà
đầu tư kinh doanh bất động sản xây dựng phương án đầu tư.
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà
đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh
nghiệp bị thu hồi đất.
Ví dụ 2: Xác định giá trị quyền sử dụng lô đất diện tích
10.000 m2. Hiện tại lô đất này đã được phép chuyển mục
đích sử dụng thành đất ở. Giả định dự án này sẽ hoàn thành
trong vòng 2 năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường giá trị
nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
4.4. ÁP DỤNG CÁCH TIẾP CẬN TĐG
CHO TỪNG LOẠI BĐS CHUYÊN BIỆT
4.4.1. Nhà ở
4.4.2. Chung cư
4.4.3. Văn phòng cho thuê
4.4.4. Trung tâm thương mại
4.4.5. Bất động sản công nghiệp
4.4.6. Trang trại

4.4.1. Nhà ở
4.4.1.1. Khái niệm và phân loại
4.4.1.2. Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá nhà ở
dân cư
4.4.1.3. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá nhà ở

dân cư
4.4.1.4. Nguồn thu thập thông tin, số liệu
4.4.1.5. Cách tiếp cận thẩm định giá nhà ở dân cư

4.4.1. Nhà ở
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở được định

nghĩa như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích
để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”.
4.4.1. Nhà ở
Theo Luật Nhà ở nêu trên, nhà ở bao gồm 07 loại như sau:
a) Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở
riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và
nhà ở độc lập.
b) Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
4.4.1. Nhà ở
c) Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối

tượng thuộc diện được ở nhà công vụ thuê trong thời gian
đảm nhận chức vụ, công tác.
d) Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các
hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của
pháp luật.
4.4.1. Nhà ở
đ) Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các

đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.
e) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng và đưa vào sử dụng.
g) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá
trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử
dụng.
Như vậy, nhà ở bao gồm rất nhiều loại như đã liệt kê ở trên.
Tuy nhiên, để việc nghiên cứu được tập trung, toàn bộ nội
dung dưới đây chủ yếu đề cập đến loại hình Nhà ở riêng lẻ.
4.4.1. Nhà ở
dân cư
a) Những yếu tố về vị trí
- Quy hoạch: Thiết kế, kiểu dáng kiến trúc nhà ở trong khu
vực; đặc điểm của bất động sản liền kề, lân cận.
- Những yếu tố xã hội: Trường học, chợ, siêu thị, các trung
tâm giải trí, nơi làm việc.
- Hạ tầng kỹ thuật: Vận tải công cộng, cấp nước, điện, viễn
thông, khả năng thoát nước mùa mưa bão…
- Xu hướng phát triển trong khu vực và khu vực lân cận.
4.4.1. Nhà ở
dân cư
b) Những yếu tố về đất đai
- Chất đất.
- Kích thước và hình dáng thửa đất.
4.4.1. Nhà ở
dân cư
c) Những yếu tố về công trình xây dựng
- Kích thước và hình dáng ngôi nhà.

- Kiểu dáng kiến trúc.
- Công năng.
- Loại vật liệu xây dựng.
- Chất lượng công trình.
4.4.1. Nhà ở
dân cư
d) Những yếu tố về chi phí
- Chi phí về đất.

- Chi phí xây dựng nhà.
- Chi phí hạ tầng trên đất (đường, hè, cống…)
4.4.1. Nhà ở
dân cư
đ) Các loại hao mòn đối với bất động sản cần thẩm định
- Hao mòn vật lý.

- Hao mòn chức năng.
- Hao mòn ngoại biên.
4.4.1. Nhà ở

dân cư
a) Các thông tin, số liệu chung

b) Các thông tin, số liệu về khu vực lân cận
c) Các thông tin, số liệu về đất
d) Các thông tin, số liệu về nhà
đ) Các thông tin, số liệu về giá bán
e) Các thông tin, số liệu về giá thuê
g) Các thông tin, số liệu về chi phí xây dựng
4.4.1. Nhà ở

dân cư
a) Các thông tin, số liệu chung
- Tình hình phát triển kinh tế - xã hội.

- Tốc độ tăng dân số.
- Tình trạng công ăn việc làm, tỷ lệ thất nghiệp.
- Chính sách về nhà ở.
- Chính sách thuế bất động sản.
4.4.1. Nhà ở

dân cư
- Loại nhà cửa xây dựng trong khu vực.

- Vị trí, sự tiện lợi.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
4.4.1. Nhà ở

dân cư
- Loại nhà cửa xây dựng trong khu vực.

- Vị trí, sự tiện lợi.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
- Những vấn đề kinh tế - xã hội của cộng đồng dân cư khu
vực.
- Xu hướng phát triển của khu vực.
- Các loại hình dịch vụ công ích.
4.4.1. Nhà ở

dân cư
c) Các thông tin, số liệu về đất

- Địa chỉ;
- Kích thước, hình dạng thửa đất;
- Địa hình thửa đất: cao, thấp, bằng phẳng…
- Chất đất;
- Khả năng thoát nước khi mưa, lũ;
- Có hay không hiện tượng vi phạm, lấn chiếm chỉ giới quy
hoạch, mục đích sử dụng đất?
- Những đánh giá đặc biệt khác.
4.4.1. Nhà ở

dân cư

- Bản vẽ thiết kế công trình, sơ đồ các phòng.
- Kích thước, hình dạng, chiều cao công trình xây dựng,
diện tích.
- Thời gian xây dựng.
- Loại hình kiến trúc.
- Những hạng mục xây dựng cơ bản công trình như: tầng
hầm, móng, sàn, tường bên ngoài, tường bên trong, cửa
sổ, cửa đi, bếp,…
4.4.1. Nhà ở

dân cư

- Chất lượng vật liệu xây dựng.
- Chi tiết hệ thống điện, hệ thống cấp nước (loại vật liệu,
tiêu chuẩn kỹ thuật…)
- Đường dẫn vào nhà, đường dạo, hàng rào, vườn hoa,
các hạng mục khác.
- Hiên hè, hành lang, sân thượng…
- Gara ô tô, các hạng mục khác.
4.4.1. Nhà ở

dân cư
đ) Các thông tin, số liệu về giá bán
- Giá bán của những bất động sản tương tự.

- Giá niêm yết của những bất động sản tương tự.
- Giá chào bán, giá chào mua của những bất động sản
tương tự.
4.4.1. Nhà ở

dân cư
e) Các thông tin, số liệu về giá thuê
Bao gồm giá thuê thực tế đã trả, hoặc giá thuê đang
chào… sẽ là thông tin giúp ích cho thẩm định viên khi áp
dụng cách tiếp cận thu nhập.
4.4.1. Nhà ở

dân cư
g) Các thông tin, số liệu về chi phí xây dựng
- Số liệu chi phí của loại hình bất động sản nhà ở dân cư.
Những thông tin này có thể đăng tải dưới dạng Suất đầu tư
xây dựng cơ bản do Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương công bố trên địa bàn.
- Những thông tin về chi phí hiện hành của các công trình
đã có, các dự án dự kiến triển khai xây dựng trong khu
vực, các số liệu chi phí từ các nhà thầu.
- Chi phí sửa chữa, tân trang, hiện đại hóa.
4.4.1. Nhà ở
a) Đối với những số liệu chung của toàn quốc

b) Đối với những thông tin, số liệu của khu vực lân cận, liền
kề, xung quanh
c) Đối với những số liệu về đất đai
d) Đối với những số liệu về nhà
đ) Đối với những số liệu về giá bán
e) Đối với những số liệu về giá thuê
g) Đối với số liệu về chi phí
4.4.1. Nhà ở
a) Đối với những số liệu chung của toàn quốc
Có thể lấy thông tin từ các nguồn: (i) Báo cáo thường niên
của Chính phủ, các Bộ, ngành; (ii) Trung tâm dữ liệu quốc
gia và dịch vụ về giá; (iii) Cục Thuế các địa phương; (iv)
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các địa phương; (v)
Trung tâm phát triển quỹ đất các địa phương; (vi) Các tổ
chức tài chính - tín dụng…
4.4.1. Nhà ở
b) Đối với những thông tin, số liệu của khu vực lân cận, liền
kề, xung quanh
Có thể lấy thông tin từ khảo sát hiện trạng khu vực xung
quanh. Những nguồn tin khác có thể là: (i) Sàn giao dịch
bất động sản; (ii) Người môi giới bất động sản; (iii) Công ty
quản lý, kinh doanh nhà; (iv) Cán bộ thuế; (v) Chủ sở hữu
các bất động sản lân cận…
4.4.1. Nhà ở
c) Đối với những số liệu về đất đai
Trực tiếp lấy từ khảo sát hiện trường, trò chuyện cá nhân
với những người xung quanh.
4.4.1. Nhà ở
d) Đối với những số liệu về nhà
Nếu là công trình hiện hành có thể thu thập thông tin từ
khảo sát hiện trạng công trình, từ cơ quan quản lý nhà, các
công ty cung cấp tiện ích công (điện, nước, viễn thông…),
nếu là công trình dự kiến xây dựng (dự án), các thông tin
cần thiết có thể nằm trong các hồ sơ, bản vẽ chủ dự án
giao nộp theo yêu cầu thẩm định viên.
4.4.1. Nhà ở
đ) Đối với những số liệu về giá bán
Với những tỉnh, thành lớn có thể lấy số liệu của Hiệp hội
kinh doanh bất động sản trên cơ sở dịch vụ. Những thông
tin khác có thể lấy từ: (i) Sàn giao dịch bất động sản; (ii)
Chủ nhân các bất động sản; (iii) Các nhà môi giới bất động
sản…
4.4.1. Nhà ở
e) Đối với những số liệu về giá thuê
Tương tự như lấy thông tin về giá bán bất động sản.
4.4.1. Nhà ở
g) Đối với số liệu về chi phí
Có thể lấy thông tin từ: (i) Sở Xây dựng các địa phương;
(ii) Các kiến trúc sư; (iii) Các nhà cung cấp vật liệu xây
dựng; (iv) Các nhà thầu chính và các nhà thầu phụ;…
4.4.1. Nhà ở
Đối với nhà ở dân cư, thông thường chỉ sử dụng 2 cách
tiếp cận truyền thống là cách tiếp cận từ thị trường
(phương pháp so sánh) và cách tiếp cận từ chi phí
(phương pháp chi phí).
Nhìn chung, phương pháp so sánh được coi là phương

pháp chính, cơ bản ước tính giá trị nhà ở dân cư, cả nhà
mới xây và đã cũ. Khi thẩm định giá công trình mới xây thì
phương pháp chi phí cho kết quả đáng tin cậy hơn so với
công trình đã cũ.
4.4.1. Nhà ở
Áp dụng cách tiếp cận thu nhập đối với nhà ở dân cư có
thể là không phù hợp. Chỉ bất đắc dĩ mới sử dụng các
phương pháp từ cách tiếp cận này khi không thể sử dụng
hai phương pháp kia.
Đối với mức giá ước tính cuối cùng từ các mức giá chỉ dẫn
khác nhau (kết quả áp dụng các phương pháp khác nhau),
thẩm định viên cần gán quyền số (tỷ trọng) lớn nhất cho
mức giá chỉ dẫn của phương pháp nào phản ánh đúng
nhất các thông tin dữ liệu, “hơi thở” của thị trường.
4.4.2. Chung cư
4.4.2.2. Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá nhà
chung cư
4.4.2.3. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá nhà

chung cư
4.4.2.5. Cách tiếp cận thẩm định giá nhà chung cư

4.4.2. Chung cư
“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ,

có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở
hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung
cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung
cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư
được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh
doanh” (Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
4.4.2. Chung cư
chung cư
Giá nhà chung cư chịu tác động của 2 nhóm yếu tố: Những
yếu tố tác động đến sự thỏa mãn và sẵn sàng trả tiền của
bên mua hoặc đi thuê (những yếu tố từ bên mua hoặc đi
thuê); và những yếu tố tác động đến người chủ sở hữu bất
động sản (những yếu tố từ bên bán hoặc cho thuê).
4.4.2. Chung cư
chung cư
a) Những yếu tố từ bên mua hoặc đi thuê
Một số yếu tố chính: (i) Hệ thống giao thông; (ii) Bãi đỗ xe;
(iii) Vị trí; (iv) Tiện ích vui chơi ngoài trời; (v) Duy tu, bảo
dưỡng bất động sản; (vi) Những bất tiện.
4.4.2. Chung cư
chung cư
b) Những yếu tố từ bên bán hoặc cho thuê (chủ đầu tư)
(i) Thanh thế, uy tín (prestige);

(ii) Tỷ lệ căn hộ trống, không có khách thuê;
(iii) Tỷ lệ lãi;
(iv) Chi phí duy tu bảo dưỡng;
(v) Tuổi thọ công trình;
(vi) Phí dịch vụ, điện, nước, thu gom rác…
4.4.2. Chung cư

chung cư
Có 5 nhóm thông tin cần thu thập là:
- Thông tin vĩ mô về tỉnh, thành phố, quận, huyện khu vực
có chung cư.
- Thông tin số liệu về khu vực lân cận, xung quanh chung
cư.
- Đặc điểm vật lý, tự nhiên của chung cư thẩm định giá.
- Thông tin số liệu về các chung cư tương tự, lân cận: diện
tích đất, chi phí xây dựng, tiền thuê căn hộ, cơ sở hạ tầng…
- Số liệu về thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê, chi phí duy
tu bảo dưỡng chung cư.
4.4.2. Chung cư

chung cư
a) Thông tin về quận, huyện, tỉnh, thành phố
(i) Các khu vực thu hút lao động chính;

(ii) Dân số;
(iii) Xây dựng;
(iv) Thu nhập tính theo đầu người và theo hộ gia đình;
(v) Quy mô gia đình;
4.4.2. Chung cư

chung cư
a) Thông tin về quận, huyện, tỉnh, thành phố
(vi) Xu hướng chuyển từ thuê căn hộ sang mua căn hộ;

(vii) Tỷ lệ căn hộ bỏ trống;
(viii) Điều kiện khí hậu, thời tiết tại khu vực;
(ix) Dịch vụ công ích trong khu vực;
(x) Các công trình, tiện ích văn hóa trong khu vực.
4.4.2. Chung cư

chung cư
b) Thông tin số liệu về khu vực lân cận
(i) Vận chuyển công cộng;

(ii) Mạng lưới đường sá;
(iii) Chợ, siêu thị;
(iv) Nơi đỗ xe ô tô;
(v) Khoảng cách tới nơi làm việc;
4.4.2. Chung cư

chung cư
(vi) Trường học;

(vii) Địa chỉ tôn giáo;
(viii) Những tiện ích văn hóa;
(ix) An ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy trong khu vực;
(x) Dịch vụ thu gom, vận chuyển, xử lý rác;
4.4.2. Chung cư

chung cư
(xi) Quy hoạch và mục đích sử dụng đất;

(xii) Địa hình đất: thấp trũng, cao, dốc, bằng phẳng;
(xiii) Dân cư;
(xiv) Tuổi của chung cư, mức độ hài hòa với các chung cư
lân cận?
4.4.2. Chung cư

chung cư
(xv) Ô nhiễm;
(xvi) Đường sá trong khu vực;
(xvii) Sự hài lòng, ưa thích của dân cư;
(xviii) Công trình vui chơi giải trí.
4.4.2. Chung cư

chung cư
c) Thông tin, số liệu về chung cư cần thẩm định giá
(i) Thông tin số liệu về đất

(ii) Thông tin số liệu về chung cư
4.4.2. Chung cư

chung cư
d) Thông tin số liệu về các chung cư tương tự, liền kề
(i) So sánh đối chiếu với các thửa đất chung cư tương tự;
(ii) So sánh đối chiếu về chi phí;
(iii) So sánh đối chiếu về tiền thuê căn hộ;
(iv) So sánh đối chiếu về giá bán chung cư cao tầng (bao
gồm đất và công trình trên đất).
4.4.2. Chung cư

chung cư
đ) Thông tin số liệu về thu nhập, chi phí vận hành tòa nhà
chung cư
(i) Thu nhập từ tiền thuê;

(ii) Thất thu do căn hộ bỏ trống và nợ khó đòi;
(iii) Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng.
Xem xét bản cân đối thu chi tài chính hàng năm của chung
cư, ít nhất trong 3 năm liên tục trước đó, trước khi tiến hành
thẩm định, để quyết định mức chi phí hợp lý.
4.4.2. Chung cư
a) Thông tin về thành phố, khu vực

b) Thông tin về khu vực lân cận
c) Thông tin mô tả bất động sản
d) Thông tin về các chung cư so sánh
đ) Thông tin về các khoản thu nhập và chi phí từ chung cư
4.4.2. Chung cư
a) Thông tin về thành phố, khu vực
Các ngân hàng lớn, các phòng quảng cáo của các tờ báo
lớn, các ấn phẩm định kỳ… là những nguồn thông tin cần
tiếp cận, khai thác. Các cơ quan thống kê về tình hình kinh
tế - xã hội là nơi tập trung nhiều thông tin dữ liệu cần thiết
cho thẩm định viên. Những đồng nghiệp thẩm định giá trong
khu vực cũng có thể cung cấp, chia sẻ những thông tin từ
cơ sở dữ liệu cá nhân.
4.4.2. Chung cư
b) Thông tin về khu vực lân cận
Cách tốt nhất để nắm thông tin loại này là tiến hành khảo
sát thực địa tại khu vực.
4.4.2. Chung cư
c) Thông tin mô tả bất động sản
Chủ đầu tư có thể cung cấp bản vẽ công trình. Tuy nhiên,
khảo sát tại chỗ nơi chung cư tọa lạc là điều tuyệt đối cần
thiết.
4.4.2. Chung cư
d) Thông tin về các chung cư so sánh
Cách tốt nhất để nắm thông tin loại này là thông qua các
công ty kinh doanh, các nhà đầu tư, các sàn giao dịch bất
động sản. Những thông tin về giá thuê căn hộ có thể thu
thập trên trang quảng cáo, chủ sở hữu hoặc người quản lý
chung cư.
4.4.2. Chung cư
đ) Thông tin về các khoản thu nhập và chi phí từ chung cư
Thông tin loại này có thể thu thập qua các tư liệu lưu trữ cá
nhân thẩm định viên và đồng nghiệp.
4.4.2. Chung cư
Khi tiến hành thẩm định giá tòa nhà chung cư, nếu có đủ
thông tin, số liệu thì có thể áp dụng cả 3 cách tiếp cận, trong
đó cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì chung cư thuộc
loại bất động sản đầu tư.
Trường hợp nhà chung cư dự kiến xây dựng hoặc mới xây
dựng thì có thể áp dụng phương pháp chi phí (do hao mòn,
mất giá chưa đáng kể) nhưng phải kiểm chứng kết quả tìm
được bằng các phương pháp từ cách tiếp cận thu nhập.
4.4.2. Chung cư
Đối với nhà chung cư, phương pháp so sánh ít ý nghĩa vì

phần lớn số vốn đầu tư vào loại hình bất động sản này là
vốn vay ngân hàng, mà lãi suất và các điều kiện thanh toán
có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cho biết
các thông tin, số liệu của các tòa nhà chung cư so sánh lân
cận để từ đó áp dụng các phương pháp từ cách tiếp cận thu
nhập. Thông qua phân tích các chung cư tương tự lân cận
thẩm định viên rút ra được tỷ suất vốn hóa, từ đó áp dụng
phương pháp vốn hóa trực tiếp là phù hợp.
4.4.3. Văn phòng cho thuê

4.4.3.2. Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá văn
phòng cho thuê
4.4.3.3. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá văn
phòng cho thuê
4.4.3.5. Cách tiếp cận thẩm định giá văn phòng cho thuê
Văn phòng là một phần tòa nhà chung, nhiều công năng
kết hợp. Thẩm định giá tòa nhà cao ốc văn phòng là xem
xét, ước tính, đo lường giá trị hiện tại của những lợi ích thu
được từ sở hữu tòa nhà trong tương lai, trong đó chủ yếu
là dòng thu nhập ròng mà cao ốc mang lại tương ứng với
tuổi đời kinh tế của công trình.
Văn phòng là một phần tòa nhà chung, nhiều công năng
kết hợp. Thẩm định giá tòa nhà cao ốc văn phòng là xem
xét, ước tính, đo lường giá trị hiện tại của những lợi ích thu
được từ sở hữu tòa nhà trong tương lai, trong đó chủ yếu
là dòng thu nhập ròng mà cao ốc mang lại tương ứng với
tuổi đời kinh tế của công trình.
Các cao ốc văn phòng có thể thuộc một trong các loại sau:
- Cao ốc văn phòng thuộc dự án sẽ được xây dựng;
- Cao ốc văn phòng đang tồn tại.
Bên cạnh đó, cũng có thể phân loại các tòa cao ốc nhà văn
phòng căn cứ vào diện tích. Một tòa nhà cao ốc văn phòng
quy mô lớn, nhiều khách thuê, diện tích sàn có thể lên tới
hàng ngàn m2. Trong khi đó, một cao ốc văn phòng được
coi là loại nhỏ nếu diện tích sàn chỉ vài trăm m2. Một cao
ốc văn phòng đôi khi chỉ có một khách thuê, một số khác
có khách thuê đặc biệt như bác sỹ, nha sỹ thuê để làm
phòng khám hoặc kết hợp giữa cho thuê văn phòng với
cho thuê hội trường, cửa hàng,…
phòng cho thuê
a) Vị trí và danh tiếng

b) Cầu về thuê văn phòng
c) Diện tích thuê và giá thuê
phòng cho thuê

Nhân tố quan trọng nhất tác động đến giá cao ốc phòng là
vị trí. Vị trí thuận lợi, gần gũi các tiện ích công cộng (bến xe
bus, tàu điện ngầm, tiệm ăn, cửa hàng, các khu giải trí, ...)
là rất quan trọng. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng hơn là uy
tín, sự nổi bật về thương hiệu, thanh danh mà bên đi thuê
có được. Đó là lý do vì sao phần lớn các cao ốc văn phòng
lớn đều dành diện tích thuê lớn tại tầng 1 cho các ngân
hàng uy tín nhằm đề cao thanh thế của tòa nhà cũng như
giành được những khách thuê lớn.
phòng cho thuê
Trong trường hợp cao ốc văn phòng giành cho bác sỹ, nha
sỹ thì các yếu tố thuận tiện đỗ xe, khoảng cách tòa nhà
đến bệnh viện, trung tâm y tế,... là quan trọng.
phòng cho thuê
b) Cầu về thuê văn phòng
Khi thẩm định giá cao ốc văn phòng, cần xem xét thận
trọng yếu tố cung và cầu. Bất động sản có giá khi có nhu
cầu. Giá bị giới hạn bởi cầu về bất động sản. Khi thị trường
cao ốc văn phòng cho thuê có tỷ lệ diện tích bỏ trống lớn,
không khách thuê thì giá giảm xuống, rốt cuộc là cầu cũng
giảm.
phòng cho thuê
Để ước tính giá trị của cao ốc văn phòng, thẩm định viên
phải thu thập, tìm hiểu, diễn giải các thông tin, số liệu trợ
giúp tính toán diện tích cho thuê, giá thuê của từng loại
không gian, diện tích trong tòa nhà. Đối với những tòa cao
ốc cho thuê đa chức năng, giá thuê (theo m2) thay đổi theo
vị trí, tầng, hình dáng diện tích sàn cũng như theo yếu tố
khuyến mại, giảm giá.
phòng cho thuê
Đối với các cao ốc cũ thì ánh sáng, khí trời là những yếu tố
quan trọng ảnh hưởng giá thuê. Các diện tích bên rìa, phía
sau có giá thuê thấp hơn diện tích phía mặt tiền, tiếp giáp
đường lớn. Độ rộng đường phố mặt tiền, cảnh quan... là
những yếu tố quan trọng thẩm định viên cần xem xét. Giá
thuê thường thay đổi theo từng tầng: tầng càng cao, giá
thuê càng cao, vì có lợi thế cảnh quan, tầm nhìn thoáng,
rộng.

phòng cho thuê
a) Những thông tin, số liệu chung và thông tin, số liệu cụ

thể
b) Những thông tin, số liệu về thành phố
c) Những thông tin, số liệu khu vực xung quanh, lân cận
d) Những thông tin, số liệu của cao ốc cần thẩm định giá

phòng cho thuê
a) Những thông tin, số liệu chung và thông tin, số liệu cụ

thể
Khi ước tính giá của những bất động sản tạo ra thu nhập,
thẩm định viên phải xem xét một khối lựợng lớn các thông
tin, số liệu chung không chỉ liên quan đến xu thế phát triển
nền kinh tể quốc gia, mà còn liên quan đến thành phố và
khu vực lân cận gần nơi BĐS tọa lạc. Đương nhiên, những
thông tin, số liệu cụ thể liên quan đến cao ốc văn phòng
cần thẩm định giá cùng cần được thu thập đầy đủ.

phòng cho thuê
b) Những thông tin, số liệu về thành phố
(i) Lịch sử phát triền của thành phố;

(ii) Thực trạng của thành phố;
(iii) Những triển vọng phát triển tương lai;
(iv) Mô hình phát triển của thành phố và quy hoạch sử
dụng đất;
(v) Điều kiện khí hậu, thời tiết;
(vi) Những quy định bảo vệ môi trường.

phòng cho thuê
(i) Cao ốc văn phòng có hợp lý, phù hợp hài hòa với khu
vực lân cận hay không? Có đóng góp để đạt mức độ sử
dụng tốt nhất tối ưu của lô đất hay không?
(ii) Xu hướng vận động của khu vực là ổn định, phát triển đi
lên hay suy thoái?

phòng cho thuê
(iii) Khu vực có phải là nơi thuận lợi cho sự phát triển của
cao ốc? Những không gian văn phòng nào có sẵn hoặc sẽ
xây dựng lân cận? Mức độ cạnh tranh giữa cao ốc văn
phòng cần thẩm định giá với những cao ốc lân cận trong
việc thu hút khách thuê? Tỷ lệ diện tích trống trong những
cao ốc văn phòng lân cận là bao nhiêu? Loại khách nào
thuê những cao ốc lân cận? Giá thuê bình quân cho một
m2 sàn của những cao ốc lân cận là bao nhiêu?

phòng cho thuê
(iv) Hệ thống phương tiện vận chuyển công cộng có hợp lý,
giá vé có phù hợp hay không?
(v) Các dịch vụ công (phòng chữa cháy, an ninh…) trong
khu vực.
(vi) Khoảng cách khu vực lân cận gần/xa với những khu
vực quan trọng của thành phố.
(vii) Khu vực lân cận có phải là nơi tập trung các nhân viên
văn phòng làm việc tại đó không?

phòng cho thuê
d) Những thông tin, số liệu của cao ốc cần thẩm định giá
(i) Những thông tin, số liệu về thửa đất;

(ii) Những thông tin, số liệu về xây dựng công trình trên
đất.
Bên cạnh các nguồn lấy thông tin số liệu thông thường như
các bất động sản khác, đối với cao ốc văn phòng, thẩm
định viên cần
Tùy thuộc vào loại hình tòa nhà, mục đích thẩm định giá và
thông tin, số liệu có thể thu thập mà lựa chọn cách tiếp cận
thẩm định giá cao ốc văn phòng cho phù hợp. Đối với
những cao ốc văn phòng quy mô lớn, cách tiếp cận từ thu
nhập là chủ yếu. Đối với những tòa nhà dành cho khách
hàng đặc biệt như bác sỹ hoặc nha sỹ mở phòng khám
bệnh tư... thì áp dụng phương pháp chi phí.
Ở những khu vực giao dịch mua bán cao ốc văn phòng
diễn ra sôi động thì có thể áp dụng phương pháp so sánh,
tuy nhiên kết quả thu được từ phương pháp này ít hữu ích
vì giá bán các cao ốc văn phòng khác nhau đáng kể mà
cũng ít diễn ra các giao dịch mua, bán trên thị trường.
4.4.4. Trung tâm thương mại
4.4.4.2. Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá trung
tâm thương mại
4.4.4.3. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá trung

tâm thương mại
4.4.4.5. Cách tiếp cận thẩm định giá trung tâm thương
mại
Có thể định nghĩa trung tâm thương mại một cách tương
đối “lỏng lẻo” là một nhóm các cửa hàng bán lẻ được xây
dựng, quản lý riêng biệt, nằm trong khu vực có bãi đỗ xe
chung. Trung tâm thương mại có thể thuộc một trong các
loại sau: trung tâm thương mại đang hoạt động hoặc trung
tâm thương mại dự kiến xây dựng. Nhiệm vụ thẩm định giá
trung tâm thương mại đang hoạt động hay dự án sẽ xây
dựng là ước tính dòng thu nhập ròng với tỷ suất thu hồi
vốn đầu tư mong đợi, hợp lý. Để làm được điều này, kỹ
năng phân tích hoạt động kinh doanh tại khu vực các trung
tâm thương mại tọa lạc là rất quan trọng.
tâm thương mại
a) Đối với trung tâm thương mại đang hoạt động
(i) Dòng tiền mặt;

(ii) Khu vực kinh doanh;
(iii) Giá thuê;
(iv) Sửa chữa, làm mới cửa hàng;
(v) Cạnh tranh.
tâm thương mại
b) Đối với trung tâm thương mại dự kiến xây dựng
Các trung tâm thương mại dự kiến xây dựng chưa mang
lại thu nhập. Quy trình ước tính giá trị trung tâm thương
mại dự kiến xây dựng không khác so với trung tâm thương
mại đang hoạt động trong đó bước phân tích thị trường
một cách chuyên nghiệp là yếu tố quan trọng hơn hết.
tâm thương mại
Sau khi nghiên cứu chi tiết, thận trọng tình hình kinh doanh
trong khu vực, thẩm định viên xây dựng một bản dự kiến
doanh thu trung tâm thương mại tương lai, dựa trên tỷ lệ
doanh thu bán lẻ trong khu vực mà trung tâm thương mại
có thể chia sẻ thị phần, thu hút khách hàng.
tâm thương mại
Trên cơ sở doanh thu trung tâm thương mại tương lai dự

kiến, ước tính tiền thuê tối thiểu. Sau khi ước tính giá thuê
và chi phí hoạt động, bước tiếp theo tính lãi vay và nợ trả
góp trên vốn vay để triển khai xây dựng. Sau khi khấu trừ
tất cả chi phí khỏi thu nhập từ tiền thuê, khoản thu nhập
ròng còn lại được vốn hóa theo lãi suất phù hợp. Thu nhập
ròng sau khi được vốn hóa này sẽ thể hiện giá trị trung tâm
thương mại.

tâm thương mại
Từ góc độ nhà đầu tư, trước khi đi đến quyết định cuối
cùng mua/thuê diện tích đất xây dựng trung tâm thương
mại và ký kết hợp đồng vay vốn ngân hàng để triển khai
công việc xây dựng thì nhà đầu tư bắt buộc phải cân nhắc
dòng tiền thu về từ cho thuê các gian hàng, cửa hàng có
đủ trang trải chi phí xây dựng và lãi vay dự kiến hay không.

tâm thương mại
Thu nhập của nhà đầu tư sẽ phụ thuộc vào hai yếu tố
chính: (i) Chi phí xây dựng; (ii) Giá cho thuê các cửa hàng,
gian hàng ký kết giữa nhà đầu tư với bên đi thuê diện tích
kinh doanh. Do vậy, khi thẩm định giá trung tâm thương
mại, thẩm định viên phải thu thập được các thông tin, số
liệu sau: Giá mua hoặc giá thuê đất; Chi phí xây dựng; Giá
thuê tối thiểu có thể thu từ những người thuê diện tích cửa
hàng để kinh doanh.
Đối với thông tin, số liệu về giá thuê và chi phí vận hành,
duy tu bảo dưỡng trung tâm thương mại, có thể thu thập
qua báo cáo tài chính của chủ đầu tư. Đối với thông tin, số
liệu về chi phí xây dựng, có thể thu thập qua việc tham vấn
các nhà thầu xây dựng.
4.4.4.5. Cách tiếp cận thẩm định giá trung tâm thương
mại
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp cơ

bản, chính yếu, quyết định còn phương pháp chi phí là
phương pháp phụ trợ trong việc ước tính giá trị trung tâm
thương mại.
Trung tâm thương mại ít khi được thẩm định theo phương
pháp so sánh. Đơn giản là khó tìm được giá bán các trung
tâm thương mại có thể so sánh, không phải là thị trường
không có giao dịch mà là không có hai trung tâm thương
mại nào giống hoặc gần giống nhau.
4.4.5. Bất động sản công nghiệp
4.4.5.2. Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá bất
động sản công nghiệp
4.4.5.3. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá bất động
sản công nghiệp
4.4.5.5. Cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản công
nghiệp
Bất động sản công nghiệp với bản chất đa dạng, không
đồng nhất, được định nghĩa là: “đất trống hoặc đất và công
trình xây dựng phù hợp để sử dụng vào mục đích công
nghiệp”. Đối tượng thẩm định thông thường là các nhà máy
hoặc kho tàng, công trình công nghiệp từ cũ kỹ, lạc hậu
đến hiện đại, một tầng hoặc nhiều tầng…
Thông thường bất động sản công nghiệp, nhất là tại các
khu công nghiệp, được phân thành bất động sản thuộc lĩnh
vực công nghiệp nặng và bất động sản thuộc lĩnh vực công
nghiệp nhẹ.
Cũng có thể phân loại bất động sản công nghiệp thành cơ
sở công nghiệp hoạt động liên tục và cơ sở công nghiệp
hoạt động ngừng - nghỉ. Loại cơ sở hoạt động liên tục là
quá trình sản xuất, chế tạo đòi hỏi hoạt động liên tục trong
24h/7, 7 ngày/tuần như chế tạo xi măng, lọc hóa dầu, luyện
thép mà việc dừng hoặc tái khởi động lại quá trình sản xuất
đòi hỏi chi phí lớn. Loại cơ sở công nghiệp hoạt động lặp
lại là cơ sở không hoạt động cả ngày hoặc liên tục 7
ngày/tuần.
a) Nhóm những yếu tố chung
(i) Lối vào – ra;

(ii) Nhà xưởng;
(iii) Chi phí xây dựng;
(iv) Thiết bị chuyên chở, vận chuyển, nâng hạ;
(v) Thiết bị cơ khí;
(vi) Tình hình khu vực xung quanh;
(vii) Quy hoạch mục đích sử dụng đất, diện tích lưu không;
a) Nhóm những yếu tố chung
(viii) Bãi đỗ xe;

(ix) Về tỷ lệ diện tích công trình với tổng diện tích mặt
bằng;
(x) Độ dốc đất;
(xi) Địa tầng;
(xii) Hệ thống điện, cấp thoát nước, viễn thông…
(xiii) Tỷ lệ diện tích trống, không có khách thuê.
b) Nhóm những nhân tố riêng đối với bất động sản công
nghiệp
(i) Đường cao tốc;

(ii) Thị trường lao động;
(iii) Nhân tố địa phương;
(iv) Hệ thống đường sắt.
Khi ước tính giá trị một bất động sản công nghiệp, cần xem
xét thận trọng những thông tin liên quan đến bất động sản
và những thông tin này đều được đưa hết vào báo cáo.
Sau đây là đầu mục những thông tin cần được chọn lọc,
đưa vào báo cáo thẩm định giá: (i) Thông tin, số liệu về
thành phố; (ii) Thông tin, số liệu khu vực lân cận; (iii) Thông
tin, số liệu của BĐS cần thẩm định; (iv) Thông tin, số liệu
giá những BĐS tương tự, có thể so sánh.
a) Thông tin, số liệu về thành phố
- Đặc điểm kinh tế: Dân số; Xu hướng phát triển ngành
công nghiệp và việc làm; Xây dựng nhà ở mới…
- Sự phát triển của lĩnh vực công nghiệp: Tốc độ phát triển;
Loại hình công nghiệp; Lịch sử phát triển và phân phối vị trí
ngành nghề trong phạm vi thành phố.
a) Thông tin, số liệu về thành phố
- Nguồn lực tự nhiên: Nguyên liệu, vật liệu thô; Nguồn

nước; Điện; Dầu khí, gas…
- Tiện ích phục vụ công nhân: Văn hóa; Giáo dục; Thể
thao, giải trí; Cửa hàng, siêu thị; Nơi ăn uống; Đi lại…
b) Thông tin, số liệu khu vực lân cận
- Vị trí: Vị trí chung; Tương quan với trung tâm.

- Xu hướng phát triển: Loại hình và số công trình xây dựng
hiện hành; Những thay đổi trong quá trình khai thác sử
dụng.
c) Thông tin, số liệu bản thân bất động sản cần thẩm định
giá
(i) Đất;
(ii) Công trình xây dựng.
d) Thông tin, số liệu giá những bất động sản tương tự, có
thể so sánh
(i) Giao dịch mua bán;

(ii) Hợp đồng thuê.
Có thể thu thập từ Ban quản lý khu công nghiệp hoặc trực
tiếp từ chủ đầu tư bất động sản công nghiệp.
4.4.5.5. Cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản công
nghiệp
Cả ba cách tiếp cận truyền thống: từ thị trường, chi phí và

thu nhập đều có thể áp dụng để thẩm định giá bất động
sản công nghiệp. Tùy theo đặc điểm cụ thể của bất động
sản cần thẩm định giá mà lựa chọn phương pháp phù hợp.
Với loại bất động sản có công trình xây dựng một tầng,
hiện đại thì áp dụng cả 3 phương pháp; với loại bất động
sản đặc biệt chuyên dùng, phương pháp chi phí cho kết
quả đáng tin cậy nhất; với loại bất động sản cho thuê, áp
dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp là phù hợp hơn cả.
4.4.6. Trang trại
4.4.6.2. Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá trang
trại
4.4.6.3. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá trang trại
4.4.6.5. Cách tiếp cận thẩm định giá trang trại

4.4.5. Trang trại
Trang trại hay nông trại, nông trang là một khu vực đất đai
có diện tích tương đối rộng lớn (có thể bao gồm cả hồ,
sông, đầm, đìa, rạch...), nằm ở vùng đồng quê, thuộc
quyền sở hữu hoặc sử dụng của cá nhân, tổ chức dùng để
sản xuất nông nghiệp như trồng lúa, ngũ cốc, làm ruộng
(gọi là điền trang), sản xuất lương thực, thực phẩm, chăn
bò, chăn ngựa, chăn cừu, nuôi gà, dê, heo... nuôi trồng
thuỷ sản, biển, sản xuất sợi, đay, bông... hoặc chuyên
dụng cung cấp nguyên liệu cho các ngành nông nghiệp,
công nghiệp và dịch vụ.
4.4.5. Trang trại
Trang trại có thể phân thành nhiều loại như sau:
(i) Nông trại mùa vụ;
(ii) Đất đồng cỏ;
(iii) Cây trồng quanh năm;

4.4.5. Trang trại
Trang trại có thể phân thành nhiều loại như sau:
(i) Nông trại mùa vụ;

(ii) Đất đồng cỏ;
(iii) Cây trồng quanh năm;
(iv) Trại nuôi gia súc;
(v) Nông trại lấy sữa;
(vi) Lâm nghiệp, đất trồng rừng;
(vii) Tài sản chuyên dùng, hay có công dụng đặc biệt.
4.4.5. Trang trại
trại
Nông phẩm sản xuất và phương pháp canh tác khác nhau
là đặc tính của tài sản nông nghiệp. Những tài sản này có
thể tiêu biểu cho nhiều kết hợp giữa đất, công trình, công
cụ và cây trồng. Nguyên tắc thẩm định giá chung có thể áp
dụng cho tài sản nông nghiệp cũng giống như để thẩm định
cho các hình thức khác của bất động sản. Thẩm định viên
phải hiểu đặc tính của các yếu tố nông nghiệp, thị trường
nông sản, phương pháp canh tác và chu kỳ của thị trường
khu vực.
4.4.5. Trang trại
trại
Trong thẩm định giá tài sản nông nghiệp, tính chất vật lý và
khía cạnh môi trường của tài sản là đặc biệt quan trọng.
Những tính chất này bao gồm những đặc trưng như khí
hậu, loại đất, nguồn nước cho tưới tiêu, nguồn thức ăn cho
gia súc. Những yếu tố bên ngoài được xem xét bao gồm
những yêu cầu, khả năng có được đầy đủ tiện nghi hỗ trợ
như kho chứa, quy trình chế biến và phương tiện vận
chuyển.
4.4.5. Trang trại
Trong quá trình thẩm định giá trang trại, cần thu thập được
các thông tin, số liệu sau đây:
- Chất đất;
- Địa hình;
- Nguồn nước;
- Khí hậu;
- Lượng mưa;
- Loại cây trồng, vật nuôi;
- Sản phẩm của trang trại;
- Năng suất của trang trại: sản lượng trên một đơn vị diện tích
hoặc trọng lượng vật nuôi…
4.4.5. Trang trại
- Thị trường tiêu thụ sản phẩm của trang trại;

- Giá bán sản phẩm của trang trại;
- Chi phí mua cây giống, con giống;
- Chi phí phân bón, thuốc bảo vệ thực vật đối với cây trồng;
thức ăn, thuốc phòng chữa bệnh đối với vật nuôi;
- Chi phí cho nhân công trực tiếp trong trang trại;
- Chi phí quản lý trang trại;
- Chi phí điện, nước;
- Khấu hao các công trình trong khu vực trang trại;
- Các chi phí khác…
4.4.5. Trang trại
Do vị trí trang trại phần lớn ở khu vực nông thôn, do vậy
thẩm định viên có thể thu thập thông tin, số liệu tại: (i) Các
báo cáo thống kê từ Phòng Nông nghiệp cấp huyện; (ii) Từ
các cán bộ khuyến nông; (iii) Trực tiếp từ chủ trang trại
thông qua phỏng vấn và xem xét báo cáo tài chính về hoạt
động của trang trại.
4.4.5. Trang trại
Khi tiến hành thẩm định giá trang trại, có thể áp dụng cách
tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập, trong
đó cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì trang trại thuộc
loại bất động sản đầu tư. Vấn đề mấu chốt khi áp dụng
cách tiếp cận từ thu nhập để thẩm định giá trang trại là
thẩm định viên phải ước tính được dòng thu nhập ròng từ
hoạt động sản xuất kinh doanh của trang trại dựa trên cơ
sở của mùa vụ và chu kỳ của thị trường trong vùng.
4.4.5. Trang trại
Dòng tiền thu về của trang trại là một hàm của cả chu kỳ
sản xuất nông nghiệp và chu kỳ của thị trường nông sản.
Thẩm định viên phải nắm được những tác động của chu kỳ
này trên dòng tiền. Thẩm định giá trang trại phải dựa trên
cơ sở tính ổn định của lợi tức phù hợp chu kỳ sản xuất
thông thường ở khu vực tài sản tọa lạc.
Thank You!

Chuyên đề 4 - TĐG BĐS

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Chuyên đề 4 - TĐG BĐS

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

ThS. Trần Đình Thắng

 4.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

 4.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

 4.3. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP

 4.4. ÁP DỤNG CÁCH TIẾP CẬN THẨM ĐỊNH GIÁ CHO

 4.1.1. Bất động sản

 4.1.2. Thị trường Bất động sản

 4.1.1.1. Khái niệm bất động sản

 4.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản

 4.1.1.3. Phân loại bất động sản

4.1.1.1. Khái niệm bất động sản

4.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản

a) Nhóm đặc điểm mang tính vật lý

4.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản

a) Nhóm đặc điểm mang tính vật lý (có 5 đặc điểm)

a1) Tính chất cố định về vị trí

4.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản

b) Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế (có 3 đặc điểm)

b1) Bất động sản có giá trị lớn

4.1.1.3. Phân loại bất động sản (gồm có 7 loại)

4.1.1.3. Phân loại bất động sản

4.1.1.3. Phân loại bất động sản

- Nhà chung cư;

4.1.1.3. Phân loại bất động sản

c) Nhà và công trình công cộng

4.1.1.3. Phân loại bất động sản

d) Nhà và công trình công nghiệp

4.1.1.3. Phân loại bất động sản

đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật

4.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản

4.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

4.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản

4.1.2.4. Cấu trúc thị trường bất động sản

4.1.2.4. Cấu trúc thị trường bất động sản

4.1.2.4. Cấu trúc thị trường bất động sản

a1) Khái niệm cung bất động sản

 a1) Khái niệm cung bất động sản

 a4) Độ co giãn của cung về bất động sản

 a4) Độ co giãn của cung về bất động sản

 a4) Độ co giãn của cung về bất động sản

 a4) Độ co giãn của cung về bất động sản

 a4) Độ co giãn của cung về bất động sản

 a4) Độ co giãn của cung về bất động sản

 a4) Độ co giãn của cung về bất động sản

Tóm lại, trong những phạm vi và hoàn cảnh khác nhau, sự

b) Cầu bất động sản

b1) Khái niệm và phân loại cầu bất động sản

b1) Khái niệm và phân loại cầu bất động sản

b1) Khái niệm và phân loại cầu bất động sản

Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của

b1) Khái niệm và phân loại cầu bất động sản

c) Giá cả bất động sản

c1) Khái niệm và phân loại giá cả bất động sản

c1) Khái niệm và phân loại giá cả bất động sản

c1) Khái niệm và phân loại giá cả bất động sản

c1) Khái niệm và phân loại giá cả bất động sản

(i) Quan hệ cung cầu trên thị trường

(iii) Các yếu tố kinh tế vĩ mô

(v) Các yếu tố khác…

- Những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị

a) Các tố chức cung cấp thông tin

 4.2.1. Khái niệm, vai trò, mục đích và ý nghĩa thẩm