CHƯƠNG 1 - CƠ SỞ LÝ LUẬN

Mục tiêu chương 1: Trong chương này, tác giả sẽ trình bày lý thuyết tổng
quan về bất động sản, thị trường bất động sản, thẩm định giá bất động sản, quy
trình thẩm định giá và những nội dung cơ bản của báo cáo, chứng thư thẩm định
giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam để hệ thống lại các kiến thức cơ
bản
1.1 Tổng quan về Bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo Giáo trình Nguyên lý Thẩm định giá (TS. Nguyễn Thanh Nhã và các
đồng chủ biên khác, 2020), “Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất
động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không
di dời được, bao gồm: Đất đai; công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền
với đất đai; các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Căn cứ Khoản 1 Điều 107, Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13 quy định: “Bất
động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy
định của pháp luật” (Quốc hội, 2015).
Như vậy, ta có thể hiểu bất động sản là tài sản có đặc điểm không di dời
được, gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định.
1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản
Bất động sản có 4 thuộc tính bao gồm: tính bất động, tính đa dạng, tính khan
hiếm, tính bền vững. Nội dung của các thuộc tính được trình bày như sau:
Thứ nhất, tính bất động: Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, dù
chuyển nhượng hay buôn bán thì cũng chỉ được quyền sử dụng và khai thác,
không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ đang sinh
sống. Mỗi bất động sản tọa lạc tại một vị trí khác nhau, vị trí của đất đai gắn
liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội. Điều đó đã tác động đến phương
 thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác
nhau dù ở vị trí kế cận.
Thứ hai, tính đa dạng: Chính là sự khác nhau về các yếu tố như vị trí,
hình dáng, quy mô diện tích và các công trình trên đất hình thành nên tính đa
dạng của bất động sản. Trong thị trường bất động sản hàng hóa rất đa dạng
và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản hoàn toàn giống nhau.
Chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của mỗi
tài sản.
Thứ ba, tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển
của dân số, nhu cầu nhà ở và đất đai của con người thường tăng vượt hơn sự
phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường bất
động sản, khiến giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng.
Thứ tư, tính bền vững: Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình
trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản
xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham
gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích
nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền
vững. Hơn nữa đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và
hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn
làm cho ý nghĩa của đất đai, BĐS được nhân lên nhiều lần. Điều này thể hiện
đời sống kinh tế bền vững (CP.Avaluation).
1.1.3 Đặc điểm của bất động sản
Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt do đó ngoài những đặc
điểm chung nó còn có những đặc điểm riêng. Theo ThS. Nguyễn Thế Phượng
(ThS. Nguyễn Thế Phượng, 2011), bất động sản gồm 5 đặc điểm, cụ thể như
sau:
Thứ nhất, khả năng co giãn kém: Do sự khan hiếm của bất động sản cung co
giãn kém so với tốc độ phát triển của dân số, cụ thể: tổng cung đất đai là cố
định, việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng phải tuân theo quy hoạch
sử dụng đất.
Thứ hai, thời gian giao dịch dài, chi giao dịch cao: Bất động sản là tài sản có
giá trị cao nên các giao dịch đều được cân nhắc cẩn thận, mất nhiều thời gian
cân nhắc và làm thủ tục.
Thứ ba, chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là
nguồn tài nguyên quan trọng nên Nhà nước thường quản lý nghiêm ngặt.
Thứ tư ,khả năng thanh khoản kém: Do bất động sản có giá trị cao và thời
gian giao dịch lâu.
Thứ năm, chịu sự tác động của môi trường xung quanh: Do tính bất động
nên môi trường xung quanh như môi trường tự nhiên, kinh doanh, xã hội có tác
động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
1.1.4 Phân loại bất động sản
Theo Giáo trình Nguyên lý Thẩm định giá (TS. Nguyễn Thanh Nhã và các
đồng chủ biên khác, 2020), đất đai (bất động sản) là tài sản quốc gia, loại hình tư
liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sỡ hữu và
thống nhất quản lý đất đai. Bất động sản phân loại theo mục đích sử dụng đất đai
và theo CTXD trên đất.
Phân loại bất động sản căn cứ vào mục đích sử dụng (đất đai)
Nhóm đất nông nghiệp: gồm các loại đất phục vụ trong sản xuất nông
nghiệp.
Nhóm đất phi nông nghiệp: là các loại đất sử dụng ngoài mục đích sản xuất
nông nghiệp, bao gồm: các loại đất cho mục đích dân dụng như đất ở (gồm đất ở
tại nông thôn, đất ở tại đô thị), các loại đất cho mục đích sản xuất kinh doanh,
các loại đất cho quốc phòng an ninh, tôn giáo, tín ngưỡng và các loại đất khác.
Nhóm đất chưa sử dụng có thể kể như: đất bằng chưa sử dụng; đất đồi núi
chưa sử dụng; núi đá không có rừng cây.
Phân loại bất động sản theo công trình xây dựng trên đất
 Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con
người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với
đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước
và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng được
phân thành nhiều loại: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình
giao thông, công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn, và các công trình
khác
Công trình dân dụng: Công trình dân dụng bao gồm nhà ở và các công trình
công cộng. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Các công trình công
cộng bao gồm công trình giáo dục, công trình y tế, công trình văn hóa, công
trình thể thao, công trình thương mại, dịch vụ, ... Ngoài ra, công trình dân dụng
còn bao gồm nhà đa năng, khách sạn, ký túc xá, nhà khách, nhà nghỉ.
Công trình công nghiệp: Công trình công nghiệp là nơi mà trong đó diễn ra
các quá trình sản xuất công nghiệp và phục vụ sản xuất, nằm trong các nhà máy,
xí nghiệp, khu công nghiệp.
Công trình giao thông: Công trình giao thông là các công trình xây dựng
phục vụ mục đích giao thông đi lại phục vụ đời sống, bao gồm: đường bộ,
đường sắt, đường thủy, sân bay, cầu, hầm.
Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn: Công trình nông nghiệp và
phát triển nông thôn là những công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông
nghiệp, bao gồm công trình thủy lợi, công trình lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy
sản, chăn nuôi.
Công trình hạ tầng kỹ thuật Công trình hạ tầng kỹ thuật là các cơ sở hạ tầng
dành cho dịch vụ công cộng, có thể liệt kê như: công trình cấp nước, công trình
thoát nước, công trình xử lý rác thải, công trình khác thuộc công trình hạ tầng kỹ
thuật.
 1.2 Thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành,
nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm
bảo….Bên cạnh đó bất động sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh
loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính,
tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng….bất động sản có quan hệ mật thiết tới xây
dựng, quản lí nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao
dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định , trong
một khoảng thời gian cụ thể. Như vậy, thị trường bất động sản là nơi mà các
hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán,
cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản … được
tiến hành.
Thị trường bất động sản hình thành và phát triển thúc đẩy việc tiết kiệm đất
đai trong sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất ngày càng khai thác đất đai có
hiệu quả hơn. Thị trường bất động sản là thước đo trình độ chuyển sang cơ chế
thị trường của mỗi một quốc gia. Thị trường bất động sản sẽ phản ánh nhu cầu
giao dịch đa dạng của thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình lưu thông.
(Đinh Thùy Dung, 2022).
Trong bài nghiên cứu này, tác giả hiểu khái niệm thị trường bất động sản là
nơi mà các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan giữa các chủ thể trên thị trường,có sự can thiệp của Nhà
nước quyết định thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản.
1.2.2 Giá trị thị trường bất động sản
Giá trị thị trường bất động sản là số tiền có thể nhận được từ những người
mua sẵn sàng mua và của người bán sẵn sàng bán trong một giao vụ vô tư sau
khi có sự tiếp thị đúng đắn trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết,
khôn ngoan và không bị ép buộc (TS.Nguyễn Thanh Nhã, 2020).
Giá trị thị trường bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Thị trường bất
động sản cư trú thường phát triển ở địa phương do đặc điểm của bất động sản cư
trú luôn gắn chặt với đời sống kinh tế, văn hóa, xã hội của địa phương nơi bất
động sản tọa lạc. Thị trường bất động sản đầu tư thương mại có thể trải rộng trên
phạm vi khu vực gồm nhiều tỉnh, thành phố lân cận, thị trường bất động sản
công nghiệp là một ví dụ điển hình. Ở Việt Nam, bất động sản cũng là một lĩnh
vực thu hút nhiều vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài.
1.2.3 Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản
Theo Phó giáo sư, Tiến sĩ Đoàn Dương Hải (Đoàn Dương Hải, 2020), tham
gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản có các chủ thể chủ yếu sau
đây:
(1) Các tổ chức, cá nhân sở hữu bất động sản, có quyền sử dụng quản lý bất
động sản tham gia thị trường với tư cách là người bán, người thế chấp bất động
sản để vay vốn, để góp vốn liên doanh, liên kết;
(2) Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào mục đích cá
nhân hoặc mục đích sản xuất kinh doanh tham gia thị trường với tư cách người
mua, người thuê bất động sản;
(3) Các tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh, tạo lập bất động sản;
(4) Cơ quan chức năng nhà nước thành phố và địa phương;
(5) Các nhà thầu xây dựng;
(6) Các tổ chức môi giới, định giá, bảo hiểm, tư vấn thị trường và tư vấn đầu
tư bất động sản;
(7) Ngân hàng thương mại, ngân hàng thế chấp bất động sản, tổ chức tín
dụng và các định chế tài chính.
 1.2.4 Các yếu tố tác động đến giá trị thị trường bất động sản
Giá trị của bất động sản luôn có xu hướng biến động theo thời gian qua từng
thời kì, cũng như có nhiều yếu tố khác nhau tác động đến giá trị của bất động
chẳng hạn như quan hệ cung cầu, cầu lớn hơn cung dẫn đến nguồn cung khan
hiếm làm tăng giá bất động sản là chuyện đương nhiên. Ngược lại, cung lớn hơn
cầu giá bất động sản sẽ bị chững lại. Ngoài yếu tố cung cầu thì còn những yếu tố
khác như: sự can thiệp của chính phủ, cạnh tranh, tâm lý,… Cụ thể được chia
thành 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS:
Yếu tố tự nhiên
Đặc điểm gắn liền với bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua
của khách hàng.
Vị trí của bất động sản: yếu tố vị trí là một trong những yếu tố quan trọng
hàng đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản.
Những tài sản nằm tại mặt tiền đường, hay nằm ở khu trung tâm, chợ,trường
học, nơi tập trung đông dân cư hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ với
khả năng sinh lời cao thường có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại
nằm vùng ven trung tâm. Hay những bất động sản nằm ở các trục đường chính,
những tuyến đường lớn, hoặc tại giao lộ cũng có giá trị cao hơn các bất động sản
tại khu vực nằm ở vị trí khác.
Kích thước của bất động sản: lô đất có kích thước phù hợp hay không phù
hợp với kiến trúc của bất động sản hay loại hình bất động sản, nếu không phù
hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thị trường.
Hình dáng của bất động sản: lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì
giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông vắn, nở hậu
Diện tích của bất động sản: việc xác định giá trị lô đất có quy mô diện tích
lớn không đơn giản là lấy giá trị lô đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân
cho diện tích lô đất cần thẩm định mà còn phải xem xét đến tính hữu dụng của lô
đất, hình dáng lô đất, hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính
quyền địa phương.
 Yếu tố trên mặt đất và dưới mặt đất: các tính chất vật lý của đất, thổ nhưỡng,
độ màu mỡ của đất …Yếu tố này phụ thuộc vào mục đích sử dụng. Vd: Độ màu
mỡ của đất sẽ ảnh hưởng đến các bất động sản có mục đích phục vụ nông
nghiệp, không có tác dụng trong mục đích xây dựng.
Các công trình xây dựng trên đất: Là một bộ phận quan trọng cấu thành BĐS
và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ, khả năng sinh
lợi của BĐS.
Địa hình tại nơi bất động sản tọa lạc: địa hình cao hay thấp hơn những nơi
xung quanh đều có tác động đến giá trị bất động sản. Thông thường những nơi
có địa hình thấp, hay ngập nước, triều cường…, thì giá trị bất động sản sẽ thấp
hơn những nơi khác. Ngược lại những vị trí bất động sản tọa lạc có địa hình cao
ráo sẽ có giá trị cao hơn.
Tình trạng môi trường: điều này rất quan trọng. Môi trường xung quanh
trong
lành (hoặc ô nhiễm), yên tĩnh (hoặc ồn ào) đều ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất
động sản. Các bất động sản nằm gần khu vực tập kết rác thải sinh hoạt, luôn
trong tình trạng có mùi hôi thối, và rất ồn ào do âm thanh của các chuyển xe tập
kết và trung chuyển rác…Các bất động sản này sẽ có giá trị thấp hơn giá thị
trường rất nhiều.
Yếu tố kinh tế
Khả năng tạo ra thu nhập của bất động sản: một bất động sản có khả năng
tạo ra dòng tiền hàng tháng càng cao thì giá trị chuyển nhượng của bất động sản
đó càng cao và ngược lại.
Tình hình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư: Giá bất động sản biến động tỉ
lệ thuận với tình hình phát triển kinh tế và thu nhập dân cư tại địa phương. Tuy
nhiên mức độ biến động có thể không trùng khớp với tốc độ biến động về tình
hình phát triển kinh tế và thu nhập dân cư. Ngoài ra, sự biến động giá của các
loại bất động sản khác nhau cũng không giống nhau trong cùng một thời điểm,
trên cùng một địa bàn, vì còn tùy thuộc vào đặc điểm cung cầu của từng loại bất
động sản phẩm cụ thể.
Yếu tố bên ngoài và pháp lý
Cung cầu bất động sản: giá bất động sản có xu hướng biến động tỷ lệ thuận
với biến động của cầu và tỷ lệ nghịch với biến động của cung bất động sản.
Chủ trương chính sách của Nhà nước: tác động rất lớn đến giá bất động sản
do ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản. Cần nắm rõ chủ trương chính sách của
Nhà nước đối với từng loại bất động sản cụ thể vào thời điểm thẩm định giá đặc
biệt là các chủ trương chính sách có liên quan đến loại bất động sản mục tiêu
thẩm định giá. Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính
quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS
nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là: Các chính sách có
tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể
làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng và các chính
sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt
Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố, chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà
nước giao đất, cho thuê đất..., chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào
lĩnh vực BĐS, Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
Quy hoạch : Quy hoạch quyền sử dụng đất sẽ tác động tính ổn định lâu dài
của bất động sản. Một bất động sản phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị cao hơn
là không phù hợp. Tài sản có mục đích quy hoạch là đất ở (đất thổ cư) sẽ có giá
trị cao nhất vì thời gian sử dụng là lâu dài.
Pháp lý : Các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của
bất động sản là sổ đỏ, sổ hồng hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu… Các tài sản
có đầy đủ quyền sử dụng hoặc quyền sử dụng hợp pháp sẽ có lợi thế hơn so với
các bất động sản chưa rõ ràng về pháp lý hoặc đang trong tình trạng tranh chấp
hoặc thế chấp hoặc sử dụng chung. Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lí
của bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Để xem xét
đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý của các bất động sản cần nắm
vững các qui định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các qui định về nghĩa
vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất. (Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
trị bất động sản)
1.3 Thẩm định giá bất động sản
1.3.1 Khái niệm
Căn cứ khoản 15 điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13 do Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành (Quốc hội, 2012) , “Thẩm định giá là
việc cơ quan tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của
các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá trị thị trường
tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu
chuẩn thẩm định giá”.
Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 (Quốc hội, 2015), khái
niệm tài sản được hiểu như sau: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài
sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể
là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Từ hai điều luật trên, chúng ta có thể đưa ra một khái niệm về thẩm định giá
bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị
bằng tiền của bất động sản phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1.3.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản
Việc thẩm định giá bất động sản được thực hiện dựa trên cơ sở giá trị thị
trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Cơ sở thẩm định giá bất động sản dựa
vào giá trị thị trường là cách tiếp cận từ góc độ khách quan, còn giá trị phi thị
trường thì dựa vào cách tiếp cận từ góc độ chủ quan. Nhưng việc vận dụng giá
trị thị trường nào thì còn dựa vào các nguồn dữ liệu mà mình thu thập được trên
thị trường để lựa chọn cơ sở giá trị thị trường.
 1.3.3.1 Cơ sở giá trị thị trường
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 021 (Bộ Tài chính, 2014): “Giá
trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định
giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng
bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia
hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.”
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc
tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn
chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua bán cụ thể tại thời
điểm thẩm định giá. Giá trị thị trường đại diện cho mức giá mà bên mua và bên
bán đồng ý, thỏa thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát,
cân nhắc các cơ hội. Tính đa dạng, thay đổi liên tục là bản chất của thị trường,
do đó thẩm định viên phải cẩn trọng khi xác định giá trị thị trường mà tài sản
mình cần phải thẩm định.
1.3.3.2 Cơ sở giá trị phi thị trường
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 03 2 (Bộ Tài chính, 2014): “Giá trị phi thị
trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá,
không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật,
chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá
trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch
trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt
và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao
gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để
tính thuế hoặc các giá trị khác. Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm

1
Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam số 02
2
Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam số 03
định viên cần nêu tên của loại giá trị phi thị trường cụ thể được áp dụng và đưa
ra các căn cứ, lập luận cụ thể, bao gồm: đặc điểm đặc biệt của tài sản thẩm định
giá; người mua, nhà đầu tư đặc biệt; giao dịch trong thị trường hạn chế, bắt buộc
phải bán; giá trị theo những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế.”
Trên cơ sở giá trị phi thị trường, việc đánh giá giá trị của tài sản được căn cứ
chủ yếu vào công cụ kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn
cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó. (Bộ Tài Chính,
2014)
1.3.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Khi thẩm định bất cứ loại tài sản nào, đều đòi hỏi thẩm định viên phải áp
dụng một hay nhiều cách tiếp cận thẩm định giá. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam số 113 (Bộ Tài chính, 2016), thẩm định giá bất động sản có 3 cách
tiếp cận: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu
nhập. Và có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản: phương pháp so sánh,
phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu,
phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư.
1.3.3.1 Phương pháp so sánh
Khái niệm: Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 4 (Bộ Tài chính,
2015): “Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của
tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để
ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá”.
Cách tiếp cận: Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Các nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất,
nguyên tắc cung-cầu, nguyên tắc cân bằng.

3
Theo Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam số 11
4
Theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08
 Trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi cho các
tài sản có tính đồng nhất cao, giao dịch phổ biến trên thị trường và đặc biệt là
khi thị trường ổn định.
Bước tiến hành: gồm 5 bước
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời
gian gần nhất có thểso sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố
chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt
bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ:
nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo
kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất
động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều
chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất động
sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ.
Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản
mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống
và ngược lai.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất
động sản đã điều chỉnh (Phương pháp thẩm định giá bất động sản, 2019).
Ưu – nhược điểm
Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản và có cơ sở khá vững chắc vì dựa
vào chứng cứ giá trị thị trường, được cơ quan pháp lý công nhận. Tuy nhiên, vẫn
có một số điểm hạn chế như là tài sản có thông tin bất cập do dữ liệu mang tính
lịch sử, các tài sản so sánh khó đồng nhất với tài sản cần thẩm định (đặc biệt là
yếu tố thời điểm), khi thị trường có sự biến động mạnh sẽ làm ảnh hưởng đến
giá các tài sản khiến cho phương pháp này kém hiệu quả.
 1.3.3.2 Phương pháp chi phí
Khái niệm: Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 (Bộ Tài chính,
2015): (1) “Phương pháp chi phí phân thành 2 phương pháp là phương pháp chi
phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo. Tùy vào mục đích thẩm định giá,
đặc điểm của tài sản mà thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế
hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm
định giá.”. (2) “Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác
định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái
tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và
giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách
tiếp cận từ chi phí”. (3) “Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm
định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa
chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức
năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản
thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí”.
Cách tiếp cận: Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Trường hợp áp dụng5: (1) Khi có thông tin, số liệu chi tiết về chi phí tạo ra
tài sản vô hình. (2) Khi tài sản vô hình tiếp tục được sử dụng bởi người chủ sở
hữu (Dựa trên giả định nếu người chủ sở hữu không còn tài sản vô hình này và
họ phải tạo ra tài sản vô hình tương tự để thay thế và sử dụng). (3) Khi không
xác định được dòng thu nhập hoặc các lợi ích kinh tế khác từ việc sử dụng tài
sản vô hình. Ví dụ: phần mềm tự chế, nội dung trang thông tin điện tử, lực lượng
lao động. (4) Khi xác định giá trị bảo hiểm cho tài sản vô hình. (5) Có thể dùng
làm một phương pháp bổ sung cho các phương pháp thẩm định giá khác (Thông
tư Ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 13, 2014).
Bước tiến hành: gồm 4 bước

5
Căn cứ theo tiểu mục 10.5 Mục 10 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Thẩm định giá tài sản vô hình
Ban hành kèm theo Thông tư 06/2014/TT-BTC quy định về cách tiếp cận từ chi phí.
 Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất. Để ước tính giá trị thị trường đất
của bất động sản định giá viên phải: Giả định đó là đất trống (chưa có công
trình xây dựng) và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình có tính hữu ích
tương đương với công trình cần định giá. Việc ước tính giá trị xây dựng mới
phải tuân thủ quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường
(nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…).
Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng trên
đất. Hao mòn của tài sản bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:
Giá trị thị trường của bất động sản = Giá trị thị trường của lô đất trống
cộng (+) chi phí xây dựng mới công trình trên đất trừ (-) hao mòn (Thẩm định
giá bất động sản bằng phương pháp chi phí, 2020)
Ưu – nhược điểm
Theo Giáo trình Nguyên lý Thẩm định giá (TS. Nguyễn Thanh Nhã và các
đồng chủ biên khác, 2020), ưu điểm của phương pháp chi phí là cách tiếp cận từ
chi phí áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường
do tài sản được sử dụng cho những mục đích riêng biệt. Bên cạnh đó thì nhược
điểm của phương pháp này là: chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị,
phải có dữ liệu từ thị trường; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của
từng bộ phận cộng lại; khấu hao mang tính chủ quan; thẩm định viên phải có
kinh nghiệm.
1.4 Báo cáo, chứng thư thẩm định giá
1.4.1 Báo cáo thẩm định giá
1.4.1.1 Khái niệm
Theo Giáo trình Nguyên lý Thẩm định giá (TS. Nguyễn Thanh Nhã và các
đồng chủ biên khác, 2020), báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của
toàn bộ công việc thẩm định giá. Trong đó, nêu rõ ý kiến chính thức của thẩm
 định viên cũng như doanh nghiệp thẩm định giá về quá trình thẩm định giá, mức
giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách
hàng yêu cầu thẩm định giá.
1.4.1.2 Nội dung của báo cáo thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá là căn cứ để doanh nghiệp thẩm định giá phát hành
chứng thư thẩm định giá cho khách hàng. Báo cáo thẩm định giá là căn cứ để
doanh nghiệp thẩm định giá phát hành chứng thư thẩm định giá cho khách hàng.
Do đó, nội dung của báo cáo thẩm định giá phải được trình bày theo một trình tự
khoa học, hợp lý, từ việc mô tả thông tin về tài sản thẩm định giá, đưa ra bằng
chứng về những yếu tố tác động tới giá trị của tài sản một cách trung thực, khách
quan, theo đúng thực tế; cho đến việc phân tích, lập luận để xử lý các những dữ
liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm định giá cũng phải tuân thủ
nghiêm ngặt theo các tiêu chuẩn thẩm định giá, cũng như các quy định của pháp
luật hiện hành (TS. Nguyễn Thanh Nhã và các đồng chủ biên khác, 2020).
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (Bộ Tài chính, 2015), một
báo cáo thẩm định giá phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:
Thứ nhất, thông tin về đơn vị thẩm định giá;
Thứ hai, thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá;
Thứ ba, thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch
của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá;
Thứ tư, thông tin về tài sản thẩm định giá;
Thứ năm, cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá;
Thứ sáu, các giả thiết và giả thiết đặc biệt;
Thứ bảy, áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá;
Thứ tám, kết quả thẩm định giá;
Thứ chín, thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá;
Thứ mười, những điều kiện loại trừ và hạn chế;
Mười một, thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại diện theo pháp
luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định
giá (nếu có);
Mười hai, phụ lục kèm theo (nếu có).
1.4.2 Chứng thư thẩm định giá
1.4.2.1 Khái niệm
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (Bộ Tài chính, 2015),
“Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập
nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên
quan đến kết quả thẩm định giá tài sản”.
1.4.2.2 Nội dung của chứng thư thẩm định giá
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (Bộ Tài chính, 2015), chứng
thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:
Một là, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định
giá;
Hai là, thông tin về khách hàng thẩm định giá;
Ba là, thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm
về mặt pháp lý và kinh tế-kỹ thuật);
Bốn là, mục đích thẩm định giá;
Năm là, thời điểm thẩm định giá;
Sáu là, căn cứ pháp lý;
Bảy là, cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá;
Tám là, giả thiết và giả thiết đặc biệt;
Chín là, cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá;
Mười là, những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá;
Mười một là, kết quả thẩm định giá cuối cùng;
Mười hai là, họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách
nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký Báo cáo. Và họ tên, số thẻ, chữ ký của người
đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong
lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh
nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định
giá. Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định
giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư
tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm
định giá;
Mười ba là, thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá;
Mười bốn là, các phụ lục kèm theo (nếu có).
Kết luận chương 1: Ở chương này, tác giả đã trình bày khái quát về ba nội
dung chính bao gồm: bất động sản, thị trường bất động sản và thẩm định giá bất
động sản. Trong đó, tác giả cũng đã đề cập đến nhóm các yếu tố tác động đến
giá trị thị trường bất động sản. Ngoài ra, tác giả cũng trình bày về những nội
dung quan trọng trong việc thẩm định giá như những phương pháp thẩm định
giá, cơ sở giá trị của thẩm định giá và quy trình thẩm định giá bất động sản. Qua
đó, sinh viên có thể lựa chọn được cơ sở giá trị phù hợp cho hoạt động thẩm
định giá tài sản cụ thể. Trong quá trình thực hiện chương 1, tác giả đã ôn lại
những kiến thức cơ bản nhất làm tiền đề để thực hiện các chương sau.
CHƯƠNG 2 -