THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

( Dùng cho sinh viên ngành Quản lý đất đai)

ThS. Phạm Thị Kim Thoa

Đại học Mỏ- Địa chất
 CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
 1.1. Khái niệm bất động sản
1.1.1. VỊ TRÍ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG PHÂN LOẠI TÀI SẢN

Tùy theo mục đích quản lý sử dụng, tài sản được phân thành nhiều loại khác
nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân thành: Động sản và bất động sản. Sự
phân chia này đã có trong bộ luật La Mã cách đây hàng trăm năm và vẫn tồn tại
cho đến ngày nay
 Tài sản hữu hình
Động sản

Tài sản

Tài sản vô hình Bất động sản

1.1.2.Thuật ngữ bất động sản

Thuật ngữ bất động sản được dùng phổ biến tại nhiều quốc gia và vùng lãnh
thổ trên thế giới
 Tiếng Anh: Real estate

Tiếng Pháp: I'immobilier

THUẬT NGỮ
Tiếng Hoa: Địa sản

Việt Nam: Bất động sản

VẬY BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

1.1.3.Các khái niệm căn bản

  Theo Wikipedia (2010), bất động sản là mộ t thuậ t ngữ phá p
quy để chỉ đến cá c tà i sả n bao gồ m đất đai và cá c cả i thiện cho đất đai như
là nhà , cô ng trình xâ y dự ng gắ n liền vớ i vị trí củ a đấ t đai, và có tính khô ng
dịch chuyển đượ c.
Thuậ t ngữ bấ t độ ng sản thườ ng đượ c hiểu đồ ng nghĩa vớ i thuậ t ngữ quyền
tài sản bất động sản (real property) và tương phả n vớ i thuậ t ngữ quyền tài sản
động sản hoặ c là quyền sở hữu động sản (personal property).
 Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuậ t
ngữ real property là quyền tà i sản bấ t độ ng sả n, mộ t khá i niệm phá p lý bao
gồ m cá c quyền và lợ i ích liên quan đến quyền sở hữ u bấ t độ ng sản. Trong
trườ ng hợ p thuậ t ngữ này đượ c dù ng mà khô ng có giả i thích về tính chất
hay nhậ n diện rõ thì có thể đượ c hiểu là quyền sở hữ u bất độ ng sản.
Tuy nhiên, ở mộ t số tình huố ng, thuậ t ngữ bấ t độ ng sả n( real estate) chỉ
á m chỉ đến đấ t đai và cá c vậ t gắ n liền cù ng vớ i đấ t đai và tá ch biệt vớ i thuậ t
ngữ quyền tài sản bấ t độ ng sản.
Như vậ y, định nghĩa bấ t độ ng sả n, ngoài việc á m chỉ đến đấ t đai và tài
sản vậ t chấ t gắ n liền vớ i đất đai, cò n có thể bao gồ m cả khái niệm quyền
đố i vớ i tài sản bấ t độ ng sản đó .
 Định nghĩa về bất động sản của một số tổ chức quốc tế :
- Theo từ điển trự c tuyến Oxford, bấ t độ ng sản là “tà i sản dướ i dạ ng
đấ t đai và cô ng trình xâ y dự ng”
- Theo Bloomber, bấ t độ ng sả n là “ mộ t mả nh đất đai và tất cá c tài
sả n vậ t chấ t gắ n liền vớ i đấ t”
-Theo tổ chứ c Economic Adventure, bấ t độ ng sả n là “ đấ t đai bao gồ m
tấ t cả cá c tài nguyên thiên nhiên và cô ng trình xâ y dự ng vĩnh viễn gắ n
liền vớ i đất”
-Theo tổ chứ c California Real Estate Brokerage, bấ t độ ng sản là “
đấ t đai và cá c cả i thiện và cá c quyền sở hữ u và sử dụ ng chú ng”

 Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam,
Điều 174 quy định:
“ Bấ t độ ng sản là cá c tà i sả n khô ng di, dờ i bao gồ m:
a) Đấ t đai;
b) Nhà , cô ng trình xây dự ng gắ n liền vớ i đấ t đai, kể cả cá c tài
sả n gắn liền vớ i nhà , cô ng trình xây dự ng đó ;
c) Cá c tài sả n khá c gắ n liền vớ i đấ t đai;
 d) Cá c tà i sản khá c do phá p luậ t quy định.”

* Theo quan điểm củ a nhó m tá c giả Đạ i họ c Kinh tế quố c dâ n(2006), bấ t

độ ng sả n là nhữ ng tà i sản vậ t chất khô ng thể di dờ i, tồ n tạ i và ổ n định lâ u
dà i.
1.1.4. Cách hiểu mở rộng về khái niệm bất động sản
a. Bất động sản: một tài sản hữu hình
Như là mộ t tà i sả n hữ u hình, bấ t độ ng sản bao gồ m cá c thành phầ n vậ t thể
củ a khô ng gian và vị trí. Trong khuô n khổ nà y, bấ t độ ng sản đượ c định nghĩa
như đất đai và các cải thiện vĩnh viễn của nó.
Cá c cả i thiện trên đấ t đai gồ m cá c cấ u trú c cố định như nhà và
cô ng trình phụ trợ , cô ng trình xây dự ng, v.v.
Cá c cải thiện cho đấ t đai bao gồ m cá c thà nh phầ n cầ n thiết để là m cho
đấ t đai phù hợ p vớ i cô ng việc xâ y dự ng kiến trú c hoặ c cá c sử dụ ng khá c.
Cá c cải thiện cho đấ t đai là m tă ng giá trị sử dụ ng củ a đấ t đai đó là cơ sở hạ
tầ ng, bao gồ m đườ ng phố , đườ ng đi bộ , hệ thố ng cấ p thoát nướ c, điện,
điện thoạ i, v.v.
Về khía cạ nh đấ t đai, tù y thuộ c và o giớ i hạ n luậ t phá p và thự c tế, ta có
thể thấ y bấ t độ ng sả n khô ng chỉ bao gồ m bề mặ t đấ t mà cò n cả phía trên
và phía dướ i củ a bề mặ t. Đất đai có thể bao gồ m hoặ c khô ng bao gồ m cá c
cả i thiện. Đâ t đai bao gồ m: đấ t đô thị, đất xây dự ng, đấ t nô ng nghiệp, đấ t
tự nhiên và cá c tà i nguyên thiên nhiên gắn liền vớ i đất đai.
Về khía cạ nh cô ng trình xâ y dự ng, bấ t độ ng sả n khô ng chỉ bao gồ m
nhà ở mà cò n là n nơi là m việc, cơ sở giá o dụ c, di tích, nơi thờ cú ng,..và cá c
cơ sở hạ tầng kỹ thuậ t củ a xã hộ i.

b. Bất động sản: một tập hợp các quyền

Ngoài tính chất là một tài sản hữu hình, bất động sản vẫn có thể được coi
như là một “tập hợp’’các quyền vô hình gắn chặt với quyền sở hữu và việc sử dụng
các đặc điểm của vật thể của không gian và địa điểm. Các quyền này gắn với các
dịch vụ, hoặc lợi ích mà bất động sản cung cấp cho người sử dụng bất động sản.
Tập hợp quyền có thể bị giới hạn theo nhiều cách khác nhau, điển hình là
bị hạn chế do các quy định về sử dụng đất. Ở Việt Nam sử dụng quyền sở hữu
toàn dân và Quyền sử dụng đất. Khi đượ c quyền sử dụ ng đấ t đượ c hưở ng
cá c quyền: Quyền chuyển đổ i, chuyển nhượ ng, cho thuê, cho thuê lạ i, thừ a kế,
tặ ng cho quyền sử dụ ng đất; thế chấ p, bả o lãnh, gó p vố n bằng quyền sử dụ ng
đấ t;
Giá trị của tập hợp quyền là một hàm số của các đặc điểm vật thể, vị trí
 và pháp lý của tài sản đó
c. Bất động sản: một ngành một nghề nghiệp
Bất độ ng sản bao gồ m cả mộ t phạ m vi rấ t rộ ng cá c hoạ t độ ng kinh doanh và
thể chế gắn chặ t vớ i việc phá t triển, mua bá n, sử dụ ng đấ t đai và cá c cô ng trình
xây dự ng. Vì vậ y, thuậ t ngữ bấ t độ ng sả n đượ c sử dụ ng để á m chỉ đến cá c hoạ t
độ ng củ a ngà nh gắ n chặ t vớ i việc: định giá, tạo lập, mua, quản lý và bán tài
sản bất động sản. Nghề nghiệp bất độ ng sả n có phạ m vi rấ t rộ ng và nhiều lĩnh
vự c khá c nhau: môi giới, cho thuê, dịch vụ quản lý bất động sản, dịch vụ thẩm
định và tư vấn BĐS, phát triển bất động sản, cung cấp dịch vụ tài trợ và thế
chấp BĐS, đầu tư BĐS và các hoạt động của chính quyền: quy hoạch, ban
hành quy định về sử dụng đất, bảo vệ môi trường và thu thuế.

1.1.5. Điều kiện để tài sản là Bất động sản:

- Là vậ t chấ t có ích cho con ngườ i: con ngườ i sử dụ ng trự c tiếp nó hoặ c
dù ng nó tạ o ra tà i sản khá c thoả mã n nhu cầ u củ a mình;
- Đượ c chiếm giữ bở i cá nhâ n, cộ ng đồ ng, phả i có chủ sở hữ u xá c định;
- Có thể đo lườ ng đượ c bằ ng mộ t đơn vị giá trị xá c định;
- Khô ng thể di dờ i (di dờ i khô ng đá ng kể, gắn liền vớ i đấ t đai và cá c tài sản
khá c trên đất).
- Tồ n tạ i lâ u dà i
1.2. Các đặc tính cơ bản của bất động sản
1) Tính bất động
2) Tính khan hiếm
3) Đa chức năng sử dụng
4) Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
5) Có giá trị cao
6) Chi phí giao dịch cao
7) Chịu sự quản lý chặt chẽ của thể chế pháp luật: là loạ i tà i sả n đặ c biệt,
gắ n chặ t vớ i thể chế chính trị, đờ i số ng kinh tế xã hộ i củ a cả quố c
gia.
8) Chuyển hóa thành tiền kém

9) Tính khô ng đồ ng nhấ t

10) Độ co dã n củ a cung bấ t độ ng sả n kém
 11) Mang nặ ng yếu tố tậ p quá n, thị hiếu và tâ m lý xã hộ i

1.2.1. Tính bất động

Tính bấ t độ ng là đặ c tính xuấ t phá t từ nguồ n gố c thuậ t ngữ củ a “bấ t độ ng sả n”, là thuộ c tính đặ c trưng củ a bấ t
độ ng sả n. Đặ c tính nà y dù ng để phâ n biệt sự khá c biệt cơ bả n giữ a bấ t độ ng sả n và độ ng sả n. Ngườ i ta khô ng thể di
chuyển bấ t độ ng sả n từ nơi nà y sang nơi khá c. Đấ t đai chắ c chắ n tuyệt đố i là khô ng thể di chuyển đượ c. Đấ t đai và
cá c tà i sả n gắ n liền vớ i đấ t đượ c định vị cù ng vớ i đấ t bằ ng tọ a độ vị trí cố định, và tọ a độ nà y đượ c xá c lậ p bở i cơ
quan quả n lý đấ t đai ghi rõ sơ đồ thử a đấ t, số hiệu thử a, số củ a tờ bả n đồ , diện tích, ..trên giấ y chứ ng nhậ n. Đố i vớ i
nhà ở và cá c cô ng trình xây dự ng gắ n liền vớ i đấ t, mặ c dù mộ t số loạ i trong chú ng vẫ n có thể di dờ i đi đượ c nhưng
nhìn chung, khô ng thể di dờ i đượ c tọ a độ (vị trí) củ a nó và cá c tà i sả n nà y chỉ có thể di dờ i đượ c trong nhữ ng điều
kiện bắ t buộ c nà o đó , và luô n gâ y ra thiệt hạ i về khía cạ nh vậ t chấ t lẫ n giá trị củ a bấ t độ ng sả n.

Tính bấ t độ ng củ a bấ t độ ng sả n có ý nghĩa hết sứ c quan trọ ng là giá cả bấ t độ ng sả n gắ n liền vớ i địa điểm, vị

trí cụ thể mà nó toạ lạ c và hoà n toà n mang tính chấ t địa phương. Nghĩa là đặ c tính nà y có thể giả i thích cho chú ng
ta vì sao giá trị bâ t độ ng sả n khá c nhau? Vì sao thị trườ ng bấ t độ ng sả n mang tính khu vự c? Vì sao giao dịch bấ t
độ ng sả n bả n chấ t là giao dịch các lợ i ích, quyền lợ i bấ t độ ng sả n đó ?
1.2.2. Tính khan hiếm
Bấ t độ ng sả n gắ n liền vớ i tà i nguyên đấ t mà tà i nguyên đấ t thì hữ u hạ n và khô ng tá i tạ o đượ c. Diện tích đấ t tự
nhiên củ a từ ng quố c gia về nguyên tắ c là cố định, khô ng thay đổ i. Nếu sử dụ ng khô ng tố t, hoặ c do cá c yếu tố tự
nhiên gâ y ra như mưa bã o, lũ lụ t gâ y xó i lở , mấ t đấ t; só ng biển xâ m thự c, .... thì thậ m chí đấ t cò n có thể mấ t đi, hoặ c
mấ t giá trị sử dụ ng mà lẽ ra chú ng phả i có .
Tính khan hiếm củ a BĐS là mộ t thuộ c tính khá nổ i bậ t, tạ o ra sự mấ t câ n đố i tương đố i giữ a cung và cầ u
dướ i dạ ng thiếu cung, và từ đó , là m cho giá BĐS tă ng trong dà i hạ n. Theo quan điểm trong kinh doanh bấ t độ ng sả n
thì tà i sả n nà o cà ng khan hiếm và có nhu cầ u sử dụ ng cao thì giá trị củ a nó sẽ cà ng cao và giá tă ng lên theo thờ i
gian.
Do đó , việc bả o tồ n quỹ dấ t và phá t triển quỹ đấ t, việc sử dụ ng tiết kiệm và hiệu quả là nhiệm vụ khô ng
nhữ ng củ a cá c nhà quả n lý mà cò n cầ n phá t triển trong tư duy, tiềm thứ c củ a cả cộ ng đồ ng.

Tính khan hiếm củ a bấ t độ ng sả n có hai nguyên nhâ n: khan hiếm tuyệt đố i và khan hiếm tương đố i.
Khan hiếm tuyệt đố i:
Do bấ t độ ng sả n có tính cố định về vị trí và có diện tích giớ i hạ n nên tổ ng diện tích củ a lã nh thổ mộ t quố c gia,
mộ t khu vự c hay mộ t địa phương có diện tích đấ t hữ u hạ n. Sự thay đổ i về quy mô diện tích cấ p quố c gia chỉ xả y ra
khi có chiến tranh, chiếm đó ng hoặ c do thay đổ i cơ chế quả n lý sá p nhậ p, chia tá ch ranh giớ i địa chính bở i các cơ
quan có thẩ m quyền. Song dù thế nà o đi nữ a thì tổ ng diện tích bề mặ t trá i đấ t cũ ng khô ng thay đổ i, sự thay đổ i về
ranh giớ i, lã nh thổ ,.. đều do tá c độ ng củ a con ngườ i.
Ngoà i diện tích cố định tạ o nên sự khan hiếm về đấ t đai thì việc khô ng tá i tạ o đượ c củ a đấ t đai cũ ng đó ng gó p
phầ n khô ng nhỏ tạ o ra sự khan hiếm đó . Tà i nguyên đấ t là tà i nguyên khô ng tá i tạ o, đấ t đai là củ a tự nhiên, con
ngườ i chỉ có thể sử dụ ng chứ khô ng tạ o ra đượ c đấ t đai, khô ng thể là m tă ng diện tích đấ t tự nhiên hoặ c tổ ng hợ p
và tá i tạ o lạ i đấ t đai bằ ng cá c phương tiện kỹ thuậ t hiện có .
Khan hiếm tương đố i là sự khan hiếm do nhữ ng yếu tố sau:
 - Dâ n số tă ng nhanh là m cho nhu cầ u về sinh số ng, sinh hoạ t, sả n xuấ t, vui chơi giả i trí trên đấ t tă ng lên, điều
nà y tá c độ ng rấ t mạ nh đến quỹ đấ t là m cho tính khan hiếm trở nên că ng thẳ ng hơn. Theo thố ng kê hiện nay( nă m
2019) dâ n số Việt Nam khoả ng 96.881.984 ngườ i. Việt Nam là quố c gia đô ng dâ n thứ 3 trong khu vự c Đô ng Nam
Á , đứ ng thứ 15 trên thế giớ i, diện tích nhà ở bình quâ n đầ u ngườ i là 23.2m2/ngườ i, diện tích đấ t tự nhiên bình
quâ n đầ u ngườ i khoả ng 3420m2/ngườ i. Vớ i tố c độ tă ng dâ n số cơ họ c trung bình từ 1-1.2 triệu ngườ i /nă m trong
khi diện tích đấ t củ a quố c gia là khô ng đổ i thì diện tích bình quâ n đầ u ngườ i ngà y cà ng bị thu hẹp.
- Kinh tế phá t triển, thu nhậ p củ a cộ ng đồ ng dâ n cư tă ng dẫ n đến nhu cầ u sử dụ ng đấ t để ở , nghỉ dưỡ ng, kinh
doanh, sả n xuấ t,.. tă ng lên là m cho tà i nguyên đấ t trở lên khan hiếm hơn.
- Hệ số sử dụ ng đấ t ở đô thị và đấ t sả n xuấ t nô ng nghiệp ở nô ng thô n nướ c ta chưa cao. Ngoà i mộ t số thà nh
phố lớ n, nhà ở đô thị đã và đang xâ y dự ng chủ yếu vẫ n là dạ ng thấ p tầ ng, hệ số sử dụ ng đấ t nô ng nghiệp củ a nhiều
loạ i câ y trồ ng phổ biến dướ i 2 trong mộ t nă m, dẫ n đến tinh khan hiếm tương đố i củ a đấ t lạ i cà ng tă ng thêm theo
thờ i gian.
1.2.3. Tính không đồng nhất
Mỗ i bấ t độ ng sả n là mộ t tà i sả n riêng biệt khô ng đồ ng nhấ t vớ i cá c tà i sả n khá c, như: đấ t đai có tọ a độ vị trí
khá c biệt, chấ t lượ ng đấ t khá c nhau, địa hình nơi cao nơi thấ p, cả nh quan, mô i trườ ng khá c nhau, cò n tà i sả n trên
đấ t cũ ng có kết cấ u, kiến trú c, trang thiết bị phong phú đa dạ ng.
Trên thự c tế khô ng thể có hai bấ t độ ng sả n nà o có đặ c điểm giố ng hệt nhau mộ t cá ch tuyệt đố i. Dù nhữ ng bấ t
độ ng sả n có thể giố ng nhau tuyệt đố i về hình thể và vậ t chấ t, nhưng chắ c chắ n khô ng bao giờ giố ng nhau về vị trí.
Ta có thể thấ y hai mả nh đấ t giố ng hệt nhau, nhưng khô ng thể nằ m chồ ng lên nhau đượ c, và vị trí có liền kề thì vâ n
là hai vị trí khá c nhau. Cá c că n hộ trong cù ng mộ t chung cư có thể giố ng hệt nhau về kích thướ c, hình dạ ng, cấ u
trú c xâ y dự ng, nhưng khô ng bao giờ có cù ng vị trí. Chính vì vậ y, bấ t độ ng sả n có tính khá c biệt hay có tính khô ng
đồ ng nhấ t.
Trong cô ng tá c thẩ m định giá trị bấ t độ ng sả n, các thẩ m định viên cầ n thu thậ p và phâ n tích toà n bộ nhữ ng
yếu tố khá c biệt giữ a cá c bấ t độ ng sả n so sá nh và bấ t độ ng sả n định giá . Cô ng việc nà y cà ng đầ y đủ , chặ t chẽ sẽ tạ o
điều kiện cho việc điều chỉnh và ướ c tính giá trị củ a bấ t độ ng sả n thẩ m định có độ chính xá c cà ng cao.

1.2.4. Đa chức năng sử dụng

Bấ t độ ng sả n nó i chung và đấ t nó i riêng đều là tà i sả n có nhiều chứ c nă ng sử dụ ng, về lý thuyết tà i nguyên đấ t
là yếu tố đầ u và o củ a tấ t cả cá c hoạ t độ ng củ a con ngườ i, như: sử dụ ng đấ t để xây nhà ở , là m nhà xưở ng để sả n
xuấ t, trồ ng trọ t canh tá c nô ng nghiệp, là m hệ thố ng cử a hà ng, cử a hiệu, là m nơi nghỉ dưỡ ng, điều trị,… cò n cá c cô ng
trình, tà i sả n gắ n liền vớ i đấ t con ngườ i có thể xâ y dự ng phụ c vụ cho nhiều mụ c đích khá c nhau. Bấ t độ ng sả n cà ng
có nhiều chứ c nă ng sử dụ ng thì giá trị củ a chú ng cà ng tă ng.
1.2.5. Bền vững theo thời gian, đời sống kinh tế dài
Bấ t độ ng sả n là tà i sả n đượ c sử dụ ng lâ u dà i, riêng đấ t đai thì bền vữ ng theo thờ i gian và khô ng thay đổ i trạ ng
thá i vậ t chấ t. Chấ t lượ ng củ a đấ t phụ thuộ c và o sự khai thá c và sử dụ ng củ a con ngườ i, do đó trong nghiệp vụ kế
toá n ngườ i ta khô ng tính khấ u hao cho đấ t. Cô ng trình gắ n liền vớ i đấ t thì thờ i hạ n phụ thuộ c và o vậ t liệu, kiến
trú c và địa chấ t củ a nó . Thô ng thườ ng nhà ở , nhà xưở ng có hạ n sử dụ ng hà ng chụ c nă m, đặ c biệt nhữ ng cô ng trình
xâ y dự ng kiên cố bằ ng bê tô ng cố t thép có thể tồ n tạ i hà ng tră m nă m. Vì vậ y, bấ t độ ng sả n đặ c biệt là đấ t đai có tính
bền vữ ng cao, có đờ i số ng kinh tế dà i. Nếu đượ c sử dụ ng đú ng cá ch và bả o về tố t, đấ t đai đượ c coi là bền vữ ng có
tính vĩnh viễn, thậ m chí cò n tă ng giá trị sử dụ ng cò n cô ng trình trên đấ t có chu kỳ khai thá c thườ ng rấ t lâ u dà i.
1.2.6. Có giá trị cao
 Tà i sả n bấ t độ ng sả n trong mỗ i gia đình, doanh nghiệp thô ng thườ ng có tỷ trọ ng lớ n trong tổ ng danh mụ c tà i
sả n có , điều nà y có thể giả i thích như sau : Tà i nguyên đấ t là tà i nguyên hữ u hạ n và khan hiếm giá giao dịch liên
quan dến đấ t như chuyển nhượ ng quyền sử dụ ng, cho thuê, thế chấ p thườ ng có giá trị cao, hơn nữ a cô ng trình tà i
sả n gắ n liền vớ i đấ t cũ ng có giá trị xâ y dự ng lớ n điều nà y giả i thích vì sao giá trị củ a bấ t độ ng sả n trên thị trườ ng
thườ ng cao so vớ i nhiều tà i sả n khá c.

1.2.7. Thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao

Thờ i gian giao dịch dà i và chi phí giao dịch cao là mộ t đặ c trưng củ a bấ t độ ng sả n. Do bấ t độ ng sả n là tà i sả n
quan trọ ng có giá trị lớ n nên việc mua bá n thườ ng là dà i so vớ i tà i sả n khá c. Khi giao dịch bấ t độ ng sả n ngườ i ta
hay đắ n đo, câ n nhắ c trướ c khi đưa ra quyết định và cầ n đến dịch vụ củ a cá c tổ chứ c mô i giớ i có vai trò xú c tá c để
giao dịch thà nh cô ng. Cá c tổ chứ c mô i giớ i thu thù lao theo tỷ lệ giá giao dịch thà nh cô ng, vì giá giao dịch củ a bấ t
độ ng sả n thô ng thườ ng lớ n do đó chi phí giao dịch cũ ng tă ng theo. Ngoà i ra do bấ t độ ng sả n có giá trị lớ n nên Nhà
nướ c phả i kiểm soá t chặ t chẽ việc sử dụ ng và trao đổ i, mua bá n, chuyển nhượ ng và tạ o ra cá c khung khổ luậ t phá p
tương ứ ng để đả m bả o tính phá p lý củ a bấ t độ ng sả n. Do vậ y, để tiến hà nh giao dịch thà nh cô ng cầ n phả i tiến hà nh
nhiều hoạ t độ ng khá c nhau dẫ n đến là m tă ng chi phí mua bá n, giao dịch. Ví dụ : cá c khoả n phí khá c như lệ phí trướ c
bạ , thuế thu nhậ p cá nhâ n khi chuyển quyền quyền sở hữ u nhà ở và chuyển sử dụ ng đấ t theo quy định.

1.2.8. Chịu sự quản lý chặt chẽ của thể chế pháp luật

Đấ t đai trong bấ t độ ng sả n là tà i nguyên củ a quố c gia, gắ n liền vớ i các khía cạ nh chủ quyền, an ninh, quố c
phò ng, phá t triển kinh tế - xã hộ i. Vì vậ y, Nhà nướ c thườ ng có nhữ ng quy định và quả n lý chặ t chẽ đố i vớ i việc sử
dụ ng và chuyển nhượ ng bấ t độ ng sả n. Mặ c dù tù y từ ng quố c gia, quyền sở hữ u tư nhâ n về đấ t đai có thể đượ c thừ a
nhậ n hay khô ng thừ a nhậ n, nhưng Nhà nướ c luô n luô n nắ m giữ quyền tố i cao đố i vớ i đấ t đai. Ngoà i ra, do có giá trị
lớ n nên có tá c độ ng rấ t lớ n đến ngườ i sở hữ u hoặ c ngườ i sử dụ ng, cá c cá nhâ n, hộ gia đình và tổ chứ c. Vì thế, để
bả o đả m quyền và lợ i ích hợ p phá p củ a cá c chủ thể liên quan, Nhà nướ c phả i tạ o dự ng khung phá p lý chắ c chắ n và
kiểm soá t cá c hoạ t độ ng có liên quan đến bấ t độ ng sả n.

1.2.9. Chuyển hóa thành tiền kém

Đâ y là tính chấ t đặ c biệt củ a bấ t độ ng sả n. Cá c thị trườ ng: chứ ng khoá n, và ng vậ t chấ t, ngoạ i tệ, bấ t độ ng sả n
có sứ c hấ p dẫ n cao đố i vớ i cá c nhà đầ u tư nhưng việc chuyển hó a thà nh tiền củ a ba thị trườ ng đầ u luô n thuậ n tiện,
cò n đố i vớ i bấ t độ ng sả n thì khô ng phả i lú c nà o cũ ng có thể giao dịch đượ c, bở i vì bấ t độ ng sả n thườ ng có giá trị
lớ n, thờ i gian giao dịch dà i và chịu sự quả n lý chặ t chẽ củ a thể chế phá p luậ t. Thự c tế, cầ u bấ t độ ng sả n thấ p hơn so
vớ i nhu cầ u. Tứ c là số ngườ i có mong muố n mua bấ t độ ng sả n và có khả nă ng chi trả là rấ t ít so vớ i số ngườ i có
nhu cầ u nhưng khô ng có khả nă ng thanh toá n. Vì vậ y, khô ng dễ để có thể bá n đượ c bấ t độ ng sả n và bá n mộ t cá ch
nhanh chó ng. Ngoà i ra dù ngườ i mua có khả nă ng thanh toá n thậ t sự nhưng việc huy độ ng mộ t lượ ng lớ n tiền mặ t
cũ ng khó đượ c thự c hiện dễ dà ng trong thờ i gian ngắ n.
1.2.10. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Bấ t độ ng sả n có tính bấ t độ ng, do đó bấ t độ ng sả n thườ ng gắ n liền vớ i phong tụ c tậ p quá n, thị hiếu củ a địa
phương nơi bấ t độ ng sả n tọ a lạ c. Nhữ ng yếu tố như: thích ở nhà thấ p tầ ng, lô đấ t vuô ng vứ c, chọ n hướ ng nhà , lô
đấ t khô ng đượ c tó p hậ u, đườ ng khô ng đượ c đâ m thẳ ng và o nhà ,.. Tấ t cả cá c yếu tố nà y thườ ng có ả nh hưở ng đến
giá trị củ a bấ t độ ng sả n khi tiến hà nh xá c định giá trị. Tuy nhiên quan điểm tố t xấ u, sở thích củ a cá c bên tham gia
thị trườ ng bấ t độ ng sả n có thể thay đổ i theo thờ i gian, vì vậ y khi cầ n xá c định giá trị bấ t độ ng sả n cầ n cậ p nhậ t các
yếu tố để điều chỉnh cho phù hợ p vớ i sự thay đổ i trên thị trườ ng. Ví dụ , nếu trướ c đây xu thế ở nhà tầ ng thấ p và
ngườ i mua sẵ n sà ng chi trả giá cao hơn thì ngà y nay quan điểm nà y đã có sự thay đổ i, cá c că n hộ tầ ng cao có xu
hướ ng đắ t hơn, hoặ c xu hướ ng ở nhà ngoạ i ô thay vì ở trong nộ i thà nh,...
1.2.11. Độ co dãn của cung bất động sản kém
Tổ ng quỹ đấ t đai củ a mộ t quố c gia hay mộ t địa phương nà o đó là cố định. Đấ t đai đượ c sử dụ ng cho nhiều
mụ c đích khá c nhau như sả n xuấ t nô ng nghiệp, phi nô ng nghiệp, khai thá c quặ ng mỏ , sử dụ ng cho đô thị và xâ y
dự ng nhà ở , cơ sở hạ tầ ng, bả o tồ n thiên nhiên,.. Vì vậ y, thay đổ i cung về đấ t đai cho mộ t mụ c đích sử dụ ng cụ thể
nà o đó thì đồ ng nghĩa vớ i việc đá nh đổ i khả nă ng sử dụ ng nguồ n lự c đấ t đai đó vớ i mộ t hay nhiều mụ c đích khá c.
Sự cạ nh tranh về sử dụ ng đấ t cho cá c mụ c đích khá c nhau đò i hỏ i việc thay đổ i mụ c đích sử dụ ng trong quy hoạ ch.
Điều nà y phả i đượ c chính quyền câ n nhắ c để khô ng ả nh hưở ng và đạ t đượ c lợ i ích tổ ng thể cho địa phương. Và
mặ c dù trong dà i hạ n, cung đấ t đai cho mộ t mụ c đích sử dụ ng nà o đó có thể đượ c điều chỉnh, nhưng trong ngắ n
hạ n có thể coi là khô ng thay đổ i.
Việc sử dụ ng đấ t đai phả i tuâ n thủ theo quy định về quy hoạ ch sử dụ ng đấ t đai, việc chuyển đổ i mụ c đích sử
dụ ng đấ t bị hạ n chế và cũ ng phả i tuâ n thủ theo luậ t định. Theo quy định hiện hà nh, quy hoạ ch sử dụ ng đấ t là 10
nă m, chia hai phâ n kỳ 5 nă m. Điều nà y có nghĩa là về nguyên tắ c khả nă ng thay đổ i cung về đấ t đai chỉ có thể diễn
ra tố i đa 5 nă m mộ t lầ n. Việc nà y cà ng là m tă ng hạ n chế cung về đấ t đai. Ngoà i ra, đố i vớ i mộ t dự á n nhà ở cũ ng
phả i tuâ n thủ theo quy hoạ ch và mấ t mộ t khoả ng thờ i gian để thự c hiện dự á n. Vì vậ y, độ co dã n cung bấ t độ ng sả n
kém so vớ i giá cả và cầ u trên thị trườ ng.
 1.3. Phân loại bất động sản

Đất trống
1.Theo tình trạng sử dụng
Đất có công trình hoặc tài sản
gắn liền

Có giấy chứng nhận

2.Theo quyền tài sản Có hợp đồng

Chưa có giấy chứng nhận

 Đất

Nhà ở

BĐS thương mại, dịch vụ

3.Theo chức năng
sử dụng Bất động sản sản xuất

Bất động sản công

Bất động sản đặc biệt

 1.4. Pháp luật bất động sản( Các quyền tài sản bất động
sản)
Bất độ ng sản tham gia và o hầ u hết cá c quan hệ kinh tế- xã hộ i do đó có rất
nhiều vă n bả n phá p quy nhằ m quả n lý và khai thá c bấ t độ ng sản.
Hệ thố ng văn bả n phá p quy có liên quan trự c tiếp tớ i bấ t độ ng sả n và thị
trườ ng bất độ ng sả n: Luậ t đấ t đai; Luậ t kinh doanh bấ t độ ng sả n; Luậ t xâ y dự ng;
Luậ t nhà ở ; Luậ t đầ u tư; Luậ t thuế,..và cá c vă n bả n dướ i luậ t: nghị định, thô ng
tư, chỉ thị, quyết định nhằ m hướ ng dẫn thi hà nh luậ t đã ban hành.
Quyền cao nhất liên quan đến bấ t độ ng sả n là quyền sở hữ u. Trong quyền sở
hữ u có 3 quyền: quyền sử dụ ng, quyền chiếm hữ u và quyền định đoạ t.
-Quyền sử dụ ng là quyền củ a chủ sử dụ ng, chủ sở hữ u khai thá c cô ng dụ ng,
hưở ng hoa lợ i, lợ i tứ c từ tà i sả n. Ngườ i khô ng phải là chủ sử dụ ng, sở hữ u cũ ng
có quyền sử dụ ng tà i sản trong trườ ng hợ p đượ c chuyển giao, hoặ c cho thuê,..
hoặ c do phá p luậ t quy định.
-Quyền chiếm hữ u: là quyền chủ sử dụ ng, chủ sở hữ u tự mình nắ m giữ , quả n
lý bấ t độ ng sản thuộ c quyền sử dụ ng, sở hữ u củ a mình.
-Quyền định đoạ t : là quyền củ a chủ sở hữ u quyết định số phậ n phá p lý củ a
bấ t độ ng sả n. Tứ c là chủ sở hữ u có quyền tự mình bá n, trao đổ i, cho tặ ng, cho
thuê, cho vay hoặ c từ bỏ ,.. bấ t độ ng sả n.
Theo quy định hiện hành thì trên mỗ i bấ t độ ng sản thử a đấ t có quyền cao
 nhấ t là quyền sử dụ ng đấ t, tà i sả n gắn liền vớ i đấ t có quyền cao nhấ t là
quyền sở hữ u. cả hai tài sả n nà y đượ c ghi nhậ n đầ y đủ và thố ng nhấ t trên
cù ng mộ t chứ ng thư đó là giấ y chứ ng nhậ n quyền sử dụ ng đấ t, quyền sở hữ u
nhà ở và cá c tà i sản gắ n liền vớ i đấ t.
1.5. Các yếu tố tác động dến giá trị của bất động sản
1.5.1. Các đặc tính cần thiết của một bất động sản để có giá trị trên thị
trường
Mộ t bấ t độ ng sả n để có giá trị cần có đặ c tính:
+ Có tính hữu ích: khả nă ng cung cấ p dịch vụ là m thỏ a mã n nhu cầ u. Đó là
cá c khía cạ nh liên quan đến: kích thướ c, hình dá ng, địa điểm, khả nă ng sử dụ ng
và huy độ ng nó ở thờ i điểm nhấ t định.
+ Có tính khan hiếm: tính khan hiếm là mộ t điều mang tính tương đố i, phả i
xem xet trong mố i quan hệ cung cầ u và sử dụ ng trong hiện tạ i và tương lai củ a
BĐS
+ Có yêu cầu: là khá i niệm á m chỉ sự cầ n thiết mà cũ ng á m chỉ khả năng tiền
tệ để đá p ứ ng yêu cầ u đó . Tứ c là có sứ c mua, có khả năng thanh toá n.
+ Có thể chuyển giao được: đố i vớ i BĐS khả nă ng chuyển giao có ý nghĩa là
có thể chuyển giao đượ c sự chiếm hữ u, hoặ c chuyển giao quyền sở hữ u, quyền
sử dụ ng tà i sả n.
1.5.2. Nhóm yếu tố tác động vĩ mô
a. Chính sách của Nhà nước
 Chính sá ch củ a Nhà nướ c tá c độ ng rấ t lớ n và trự c tiếp đến giá bất độ ng sản.
cụ thể:
+ Cá c quy định về quyền sở hữ u, sử dụ ng, thuê đất, chuyển nhượ ng BĐS
+ Cá c chính sá ch và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụ ng đấ t
( thuế, tiền thuê, tiền sử dụ ng đấ t)
+ Hoạ ch định và cô ng bố quy hoạ ch về việc sử dụ ng đấ t cho từ ng khu vự c.
+ Cá c chính sá ch tà i chính, tín dụ ng tiền tệ
+ Chính sá ch thuế thu nhậ p cá nhâ n đố i vớ i thu nhậ p có đượ c từ hoạ t độ ng
chuyển nhượ ng BĐS
b. Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương
Cá c yếu tố nà y ả nh hưở ng đến cầ u và qua đó tá c độ ng đến cung bấ t độ ng sả n
và ả nh hưở ng đến giá BĐS. Có thể thấy giá trị BĐS biến độ ng tỷ lệ thuậ n vớ i mứ c
độ tă ng giá nó i chung, mứ c tă ng trưở ng kinh tế và thu nhậ p quố c dâ n củ a quố c
gia và địa phương.
c. Cung cầu bất động sản
Lượ ng cung và cầ u trên thị trườ ng tá c độ ng và ả nh hưở ng đến giá trị BĐS
1.5.3. Nhóm yếu tố tác động vi mô
+ Đặ c điểm thự c thể riêng củ a bấ t độ ng sả n
Vị trí
Hình dạ ng
 Kích thướ c
Cấ u trú c xây dự ng
Tuổ i
Mô i trườ ng xung quanh
+ Tính chấ t phá p lý củ a bấ t độ ng sản
Tình trạng về quyền
Tình trạng pháp lý khác
 Tính trạng sử dụng và tính chất pháp lý

1.6. Nghề nghiệp liên quan Bất động sản

1.6.1. Nghề kinh doanh bất động sản
Theo Luậ t Kinh doanh Bấ t độ ng sản 2006 củ a Việt Nam, cá c nghề
thuộ c phạ m vi kinh doanh bất độ ng sả n là :
- Đầ u tư tạ o lậ p nhà , cô ng trình xâ y dự ng để bá n, cho thuê, cho thuê mua;
- Mua nhà , cô ng trình xâ y dự ng để bá n, cho thuê, cho thuê mua;
- Thuê nhà , cô ng trình xây dự ng để cho thuê lạ i;
 - Đầ u tư cải tạ o đấ t và đầ u tư cá c cô ng trình hạ tầng trên đấ t thuê để cho
thuê đấ t đã có hạ tầ ng;
- Nhậ n chuyển nhượ ng quyền sử dụ ng đấ t, đầ u tư cô ng trình hạ
tầ ng để chuyển nhượ ng, cho thuê; thuê quyền sử dụ ng đấ t đã có hạ tầ ng để
cho thuê lạ i.
1.6.2. Các nghề thuộc phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản
1. Dịch vụ mô i giớ i bấ t độ ng sản;
2. Dịch vụ định giá bấ t độ ng sả n;
3. Dịch vụ sà n giao dịch bấ t độ ng sả n;
4. Dịch vụ tư vấ n bấ t độ ng sản;
5. Dịch vụ đấ u giá bấ t độ ng sả n;
6. Dịch vụ quả ng cá o bất độ ng sả n;
7. Dịch vụ quả n lý bấ t độ ng sản.