VẤ N ĐỀ 9: QUYỀ N KHÁ C ĐỐ I VỚ I

TÀ I SẢ N
 NỘ I DUNG CƠ BẢ N

9.1 Quyền đố i vớ i bấ t độ ng sả n liền kề

9.2 Quyền hưở ng dụ ng

9.3 Quyền bề mặ t
 Mụ c tiêu
Kiến thức: Nêu đượ c khá i niệm về quyền đố i vớ i bấ t độ ng sả n liền kề; quyền
hưở ng dụ ng; quyền bề mặ t; phâ n tích đượ c cá c nộ i dung về quyền đố i vớ i bấ t
độ ng sả n liền kề; quyền bề mặ t; quyền hưở ng dụ ng...

Kỹ năng: Vậ n dụ ng đượ c cá c quy định củ a phá p luậ t về cá c quyền khá c đố i vớ i tà i

sả n để giả i quyết cá c tình huố ng trên thự c tế...

Thái độ: Tích cự c trong quá trình họ c; tuâ n thủ quy định củ a phá p luậ t…
 HỌ C LIỆ U
1. GIÁ O TRÌNH
-
- Trườ ng Đạ i họ c Luậ t Hà Nộ i, Giáo trình Luật dân sự Việt
Nam, Tậ p I . Nxb CAND, Hà Nộ i, 2017.
- TS. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt
Nam, Tậ p 1, Nxb. Giá o dụ c, Hà Nộ i, 2009.

2. SÁ CH
-PGS.TS Nguyễ n Vă n Cừ - PGS. TS Trầ n Thị Huệ (đồ ng chủ biên) “Bình
luận khoa học BLDS 2015 của nước CHXHCN Việt Nam ” , nxb CAND; 2016
-TS. Nguyễ n Minh Tuấ n (chủ biê n), “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự
của nước CHXHCN Việt Nam năm 2015”, NXB Tư phá p, 2016;
-PGS.TS Phạ m Vă n Tuyế t (chủ biê n), Hướng dẫn môn học luật dân sự:
học phần 1; Nxb. Tư Phá p, Hà Nộ i, 2017...
 9.1. Quyền đố i vớ i bấ t độ ng sả n liền kề
Điều 245 BLDS 2015
9.1.1 Khá i niệm

Quyền đố i vớ i bấ t độ ng sả n
Quyền đố i vớ i bấ t độ ng sả n
liền kề là quyền đượ c thự c liền kề là quyền trên bấ t
hiện trên mộ t bấ t độ ng sả n độ ng sả n củ a ngườ i khá c
(gọ i là bấ t độ ng sả n chịu
hưở ng quyền) nhằ m phụ c
vụ cho việc khai thá c mộ t Luô n tồ n tạ i hai bấ t đô ng
sả n thuộ c sở hữ u củ a hai
bấ t độ ng sả n khá c thuộ c chủ thể khá c nhau
quyền sở hữ u củ a ngườ i
khá c (gọ i là bấ t độ ng sả n
hưở ng quyền)
 BĐS liền kề: là hai BĐS cù ng chung ranh giớ i.

Ranh giới: đườ ng phâ n cá ch hai BĐS- thoả thuậ n, theo

Mộ t số qui định, tậ p quá n (đườ ng đi chung), hoặ c tồ n tạ i 30
khá i nă m khô ng tranh chấ p.(kênh mương, hà o, rã nh
niệm

BĐS bị vây bọc: Bị mộ t hoặ c nhiều BDS vây xung quanh.

Mốc giới: Vậ t ngă n cá ch giữ a cá c BĐS (cây, tườ ng xây,

hà ng rà o, cộ t mố c)
 9.1.2. Nguyên tắ c thự c hiện quyền
Việ c thự c hiện quyền đố i vớ i bấ t độ ng
sả n liền kề theo thỏ a thuậ n củ a cá c bên
Bả o đả m nhu cầ u hợ p lý củ a việc
khai thá c BĐS hưở ng quyền phù
hợ p vớ i mụ c đích sử dụ ng củ a cả
BĐS hưở ng quyền và BĐS chịu
hưở ng quyền
Điề u BLDS 2015
Trườ ng hợ p cá c bên khô ng có thỏ a thuậ n thì
thự c hiện theo cá c nguyên tắ c sau đây
Khô ng đượ c lạ m Khô ng đượ c thự c hiện hà nh vi
ngă n cả n hoặ c là m cho việc
dụ ng quyền đố i vớ i
thự c hiện quyền đố i vớ i BĐS
BĐS chịu hưở ng
hưở ng quyền trở nên khó khă n
quyền
 9.1.3. Că n cứ xá c lậ p Điều 246 BLDS 2015

Xá c lậ p theo quy định

củ a luậ t Xá c lậ p theo di chú c

 

 

Xá c lậ p do địa thế Xá c lậ p theo thoả thuậ n

tự nhiên
 9.1.4. Cá c quyền đố i vớ i bấ t độ ng sả n liền kề

Quyền về tướ i nướ c, tiêu Mắ c đườ ng dây tả i điện, thô ng

nướ c trong canh tá c tin liên lạ c qua bđs khá c

 

 

Quyền về cấ p, thoá t Quyền về lố i đi qua

nướ c qua bđs liền kề
 Quyền về cấ p, thoá t nướ c qua BĐS liền kề
( Điều 252 BLDS 2015)

Trườ ng hợ p do vị trí tự nhiên củ a Ngườ i sử dụ ng lố i cấp, thoát nướ c

bấ t độ ng sả n mà việc cấ p, thoá t
nướ c buộ c phả i qua mộ t bấ t độ ng
sả n khá c thì chủ sở hữ u bấ t độ ng
sả n có nướ c chảy qua phả i dà nh mộ t
lố i cấ p, thoá t nướ c thích hợ p, khô ng
đượ c cả n trở hoặ c ngă n chặ n dò ng
nướ c chảy
phải hạ n chế đến mứ c thấp nhất
thiệt hạ i cho chủ sở hữ u bất độ ng
sản có nướ c chảy qua khi lắ p đặt
đườ ng dẫn nướ c; nếu gây thiệt hại
thì phải bồ i thườ ng.
Quyền về tướ i nướ c, tiêu nướ c trong canh tá c
( Điều 253 BLDS 2015)

Ngườ i có quyền sử dụ ng đấ t canh tá c khi có nhu

cầ u về tướ i nướ c, tiêu nướ c, có quyền yêu cầ u
nhữ ng ngườ i sử dụ ng đấ t xung quanh để cho
mình mộ t lố i dẫ n nướ c thích hợ p, thuậ n tiện cho
việc tướ i, tiêu; ngườ i đượ c yêu cầ u có nghĩa vụ
đá p ứ ng yêu cầ u đó ; nếu ngườ i sử dụ ng lố i dẫ n
nướ c gây thiệt hạ i cho ngườ i sử dụ ng đấ t xung
quanh thì phả i bồ i thườ ng
 Quyền về lố i đi qua
( Điều 254 BLDS 2015)
CSH có BĐS bị vây bọ c bở i cá c BĐS củ a cá c chủ sở hữ u khá c
mà khô ng có hoặ c khô ng đủ lố i đi ra đườ ng cô ng cộ ng, có
quyền yêu cầ u chủ sở hữ u BĐS vây bọ c dà nh cho mình mộ t
lố i đi hợ p lý trên phầ n đấ t củ a họ

Lố i đi đượ c mở trê n bấ t độ ng sả n liề n kề nà o mà đượ c coi là

thuậ n tiệ n và hợ p lý nhấ t.

Chủ sở hữ u bấ t độ ng sả n hưở ng quyền về lố i đi qua phả i

đền bù cho chủ sở hữ u bấ t độ ng sả n chịu hưở ng quyền
 Quyền về…
( Điều 255 BLDS 2015)

Chủ sở hữ u bấ t độ ng sả n có quyền mắ c đườ ng

dây tả i điện, thô ng tin liên lạ c qua bấ t độ ng sả n
củ a cá c chủ sở hữ u khá c mộ t cá ch hợ p lý, nhưng
phả i bả o đả m an toà n và thuậ n tiện cho cá c chủ
sở hữ u đó ; nếu gây thiệt hạ i thì phả i bồ i thườ ng
 BĐS hưở ng quyền và BĐS chịu hưở ng quyền thuộ c
Quyền quyền sở hữ u củ a mộ t ngườ i
sở
hữ u Việc sử dụ ng, khai thá c bấ t độ ng sả n khô ng cò n là m
BĐS phá t sinh nhu cầ u hưở ng quyền
liền kề
chấ m
dứ t Theo thỏ a thuậ n củ a cá c bên

Trườ ng hợ p theo quy định củ a luậ t

 9.2. Quyền hưở ng dụ ng
Điều 257 BLDS 2015
9.2.1 Khá i niệm
Bao gồ m quyền khai thác cô ng dụ ng
và quyền hưở ng hoa lợ i, lợ i tứ c đố i
vớ i ts thuộ c sh củ a mộ t chủ thể khác

Quyền hưở ng dụ ng là quyền

củ a chủ thể đượ c khai thá c
cô ng dụ ng và hưở ng hoa lợ i,
lợ i tứ c đố i vớ i tà i sả n thuộ c
quyền sở hữ u củ a chủ thể
khá c trong mộ t thờ i hạ n
nhấ t định
Quyền hưở ng dụ ng gắn liền vớ i mộ t
chủ thể xác định
Quyền hưở ng dụ ng gắ n liền vớ i mộ t
loạ i tài sản nhất định
Quyền hưở ng dụ ng mang đặ c tính
thờ i hạ n
 So sánh QHD với sử dụng

 Giống: Khai thá c  Giống :Khai thá c

 Hưở ng HL.LT  Hưở ng HL.LT
 Thỏ a thuậ n  Thỏ a thuậ n
 Khác nhau  Khác nhau
 Khô ng đền bù  có đền bù
 Giao, cho thuê  Khô ng giao, cho thuê
 Thờ i hạ n TT, suố t đờ i  Thờ i hạ n TT
 Cho phép định đoat TS đú ng
mụ c đích
-Là mộ t phầ n quyền củ a chủ sở hữ u chuyển cho hoặ c
luậ t quy định;
- Quyền hưở ng dụ ng độ c lậ p vớ i quyền sở hữ u;
- Cho phép ngườ i hưở ng dụ ng đầ u tư khai thá c TS và
định đoạ t TS và chuyển nhườ ng quyền HD
9.2.2. Că n cứ xá c lậ p Điều 258 BLDS 2015

Xá c lậ p quy định củ a luậ t Xá c lậ p theo di chú c

Ngườ i có quyền hưở ng dụ ng (A) lậ p
di chú c cho (B). Quyền hưở ng dụ ng là quyền TS

 

Xá c lậ p theo thoả thuậ n

 Hiệu lự c, thờ i hạ n củ a quyền hưở ng dụ ng

Hiệu lự c: Điều 259 BLDS 2015

Quyền hưở ng dụ ng đượ c xá c Quyền hưở ng dụ ng đã đượ c

lậ p từ thờ i điểm nhậ n chuyển xá c lậ p có hiệu lự c đố i vớ i
giao tà i sả n, trừ trườ ng hợ p có mọ i cá nhâ n, phá p nhâ n, trừ
thỏ a thuậ n khá c hoặ c luậ t liên trườ ng hợ p luậ t liên quan
quan có quy định khá c. có quy định khá c.
 Hiệu lự c, thờ i hạ n củ a quyền hưở ng dụ ng

Thờ i hạ n: Điều 260 BLDS 2015

Thờ i hạ n củ a quyền hưở ng dụ ng

do cá c bên thỏ a thuậ n hoặ c do
luậ t quy định nhưng tố i đa đến Ngườ i hưở ng dụ ng có
hết cuộ c đờ i củ a ngườ i hưở ng quyền cho thuê quyền
dụ ng đầ u tiên nếu ngườ i hưở ng hưở ng dụ ng trong thờ i hạ n
dụ ng là cá nhâ n và đến khi phá p mà họ có quyền hưở ng dụ ng
nhâ n chấ m dứ t tồ n tạ i nhưng tố i
đa 30 nă m nếu ngườ i hưở ng
dụ ng đầ u tiên là phá p nhâ n.
 9.2.4. Quyền, nghĩa vụ củ a chủ sở hữ u tà i sả n và củ a
ngườ i hưở ng dụ ng tà i sả n
Chủ sở hữu tài sản
Quyền Nghĩa vụ
Định đoạt tài sản nhưng không được Không được cản trở, thực hiện hành vi
làm thay đổi quyền hưởng dụng đã khác gây khó khăn hoặc xâm phạm đến
được xác lập. quyền, lợi ích hợp pháp của người
hưởng dụng.

Yêu cầu Tòa án truất quyền hưởng
dụng trong trường hợp người hưởng
dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ
của mình.
Thực hiện nghĩa vụ sửa chữa tài sản để
bảo đảm không bị suy giảm đáng kể
dẫn tới tài sản không thể sử dụng được
hoặc mất toàn bộ công dụng, giá trị của
tài sản.
 Người hưởng dụng tài sản

Quyền Nghĩa vụ
Tự mình hoặc cho phép người khác khai Tiếp nhận tài sản theo hiện trạng và thực hiện
thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi tức từ đối đăng ký nếu luật có quy định
tượng của quyền hưởng dụng

Yêu cầu chủ sở hữu tài sản thực hiện nghĩa Khai thác tài sản phù hợp với công dụng, mục
vụ sửa chữa đối với tài sản đích sử dụng của tài sản
Cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản Giữ gìn, bảo quản tài sản như tài sản của mình

Bảo dưỡng, sửa chữa tài sản theo định kỳ để

bảo đảm cho việc sử dụng bình thường
Hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu khi hết thời
hạn hưởng dụng
 Riê ng đố i vớ i quyền hưở ng hoa lợ i, lợ i tứ c,
ngườ i hưở ng dụ ng có cá c quyền sau đây:

Ngườ i hưở ng dụ ng có quyền sở hữ u Trườ ng hợ p quyền hưở ng dụ ng chấ m dứ t mà

đố i vớ i hoa lợ i, lợ i tứ c thu đượ c từ
tà i sả n là đố i tượ ng củ a quyền
hưở ng dụ ng trong thờ i gian quyền
này có hiệu lự c
chưa đến kỳ hạ n thu hoa lợ i, lợ i tứ c thì khi
đến kỳ hạ n thu hoa lợ i, lợ i tứ c, ngườ i hưở ng
dụ ng đượ c hưở ng giá trị củ a hoa lợ i, lợ i tứ c
thu đượ c tương ứ ng vớ i thờ i gian ngườ i đó
đượ c quyền hưở ng dụ ng
Đườ ng cao tố c trên cao
củ a Trù ng Khá nh,
Trung Quố c
13 km đườ ng sắ t trên cao tuyến Cá t Linh - Hà Đô ng đã buộ c
phả i “mua lạ i” hà ng chụ c hécta quyền sử dụ ng đấ t, phả i phá
đi hà ng tră m nhà dâ n và di dờ i hà ng tră m ngô i mộ , đã phả i
chi hơn 62 triệu USD cho phả i phó ng mặ t bằ ng
1)Giả m thiểu chi phí cho giả i phó ng mặ t bằ ng;
2) Ngườ i dâ n khô ng bị mấ t đấ t;
3) Huy độ ng đượ c đồ ng thờ i nhiều chủ thể cù ng khai thá c
khoả nh đấ t;
4) Khai thá c triệt để nguồ n tà i nguyên đấ t.
 9.3. Quyền bề mặ t
Điều 267 BLDS 2015
9.3.1 Khá i niệm
Quyền bề mặ t là quyền Thờ i hạ n quyền bề mặ t, chủ thể quyền bề
củ a mộ t chủ thể đố i mặ t đượ c khai thác cô ng dụ ng từ khoảng
khô ng gian là đố i tượ ng củ a quyền bề mặ t.
vớ i mặ t đấ t, mặ t nướ c,
khoả ng khô ng gian Nô i dung quyền bề mặ t là nhữ ng
trên mặ t đấ t, mặ t quyền năng chủ thể quyền bề mặ t
có .
nướ c và lò ng đấ t mà
quyền sử dụ ng đấ t đó
Chủ thể quyền bề mặ t thô ng thườ ng có
thuộ c về chủ thể khá c. nghĩa vụ nịp tiền sử dụ ng quyền bề mặ t
cho chủ sở hữ u tài sản hoặ c quyền bề mặ t
có dượ c thô ng qua việc để lạ i thừ a kế
 So sánh QBM=/ Thuê QSDĐ

 Giống: Khai thá c mặ t đấ t. Mặ t  Giống:Khai thá c mă t đấ t, mặ t

nướ c nướ c.
 Hưở ng hoa lợ i.LT  Hưở ng hoa lợ i.LT
 Thờ i hạ n TT  Thờ i hạ n TT
 Khác: TH dà i  Khác TH :ngắ n
 Xây dự ng cô ng trình  Khô ng xây dự ng
 Chuyển giao ( bá n, TC, thuê,  Khô ng cho thuê
đổ i,) QBM)  Khô ng TC,
9.3.2. Că n cứ xá c lậ p Điều 268 BLDS 2015

Xá c lậ p quy định củ a luậ t

Xá c lậ p theo di chú c

 

Xá c lậ p theo thoả thuậ n

 Hiệu lự c, thờ i hạ n củ a quyền bề mặ t

Hiệu lự c: Điều 269 BLDS 2015

Quyền bề mặ t có hiệu lự c từ
thờ i điểm chủ thể có quyền sử Quyền bề mặ t có hiệu lự c
dụ ng đấ t chuyển giao mặ t đấ t, đố i vớ i mọ i cá nhâ n, phá p
mặ t nướ c, khoả ng khô ng gian nhâ n, trừ trườ ng hợ p luậ t
trên mặ t đấ t, mặ t nướ c và liên quan có quy định khá c.
lò ng đấ t cho chủ thể có quyền
bề mặ t, trừ trườ ng hợ p có
thỏ a thuậ n khá c hoặ c luậ t liên
quan có quy định khá c.
 Hiệu lự c, thờ i hạ n củ a quyền bề mặ t

Thờ i hạ n: Điều 270 BLDS 2015

Thờ i hạ n củ a quyền bề mặ t đượ c Trườ ng hợ p thoả thuậ n

xá c định theo quy định củ a luậ t,
theo thoả thuậ n hoặ c di chú c
nhưng khô ng vượ t quá thờ i hạ n
củ a quyền sử dụ ng đấ t
hoặ c di chú c khô ng xá c định
thờ i hạ n củ a quyền bề mặ t
thì mỗ i bên có quyền chấ m
dứ t quyền này bấ t cứ lú c
nà o nhưng phả i thô ng bá o
bằ ng vă n bả n cho bên kia
biết trướ c ít nhấ t là 06
thá ng
 Chủ thể quyền bề mặ t có quyền khai thá c, sử dụ ng mặ t đấ t, mặ t
nướ c, khoả ng khô ng gian trê n mặ t đấ t, mặ t nướ c và lò ng đấ t
Nộ i thuộ c quyền sử dụ ng đấ t củ a ngườ i khá c để xây dự ng cô ng
trình, trồ ng cây, canh tá c
dung
củ a
quyền Chủ thể quyền bề mặ t có quyền sở hữ u đố i vớ i tà i sả n
bề mặ t đượ c tạ o lậ p trên bền mặ t mà mình khai thá c

Trườ ng hợ p quyề n bề mặ t đượ c chuyển giao mộ t phầ n hoặ c

toà n bộ thì chủ thể nhậ n chuyển giao đượ c kế thừ a quyền bề
mặ t theo điều kiệ n và trong phạ m vi tương ứ ng vớ i phầ n quyề n
bề mặ t đượ c chuyển giao