Chuong 1 - Tong Quan Ve BDS

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN
- Bất động sản là những tài
sản (TS) gắn liền với đất đai
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN
và không di dời được, tồn tại
1.1.1 Khái niệm
và ổn định lâu dài.
Logo hoặc tên của bạn ở đây 2
Quy định pháp luật:
Theo điều 107 Bộ Luật Dân sự năm • Bất động sản tiếng Anh là Real
2015, bất động sản gồm 4 loại như sau: estate.
“Điều 107. Bất động sản và động sản
- Thuộc tính của bất động sản
1. Bất động sản bao gồm:
tiếng Anh là Properties of real
a) Đất đai;
estate.
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai; - Đặc điểm của bất động sản tiếng
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, Anh là Features of real estate.
công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp
luật.”
TS được coi là BĐS với điều
kiện:
Là yếu tố vật chất Được chiếm hữu Có thể đo lường

có ích cho con bởi cá nhân hoặc bằng giá trị nhất
người. công đồng. định.
Không thể di dời hoặc di

dời hạn chế để tính chất,
Tồn tại lâu dài.
công năng, hình thái của
nó không thay đổi.
Logo hoặc tên của bạn ở đây
Khái niệm
BĐS là đất đai, nhà cửa, công trình,

kiến trúc và các TS gắn liền với đất
đai; các TS gắn liền với đất đai là
BĐS khi chúng tồn tại trên đất đai với
một chức năng nhất định, chức năng
này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất
đai. Logo hoặc tên của bạn ở đây 5
1.1.2 Đặc điểm BĐS
• Tính bất động
• Tính khan hiếm
• Tính dị biệt:
• Tính bền vững, đời

sống kinh tế lâu dài

Tính bất động
• Đất đai là hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyển đi nơi khác.
• Không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà
họ sinh sống.
• Chỉ được quyền sử dụng và khai thác.

Tính bất động (tt)
• Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản. Vị trí của
đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động
đến phương thức sử dụng đất và giá đất.
• Đất đai ở các địa phương khác nhau có quy hoạch khác, giá
chuyển nhượng khác nhau, khi mà các điều kiện kinh tế, xã hội
luôn khác biệt ở thành thị, nông thôn, ở vùng núi – đồng bằng,…
Tính khan hiếm
• Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy về
lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên.
• Việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân là lý do cầu tăng
khiến giá đất tăng.

Tính khan hiếm (tt)
Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:
• Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc

biệt ở vùng nông thôn). Người dân
cũng đổ lên các khu vực thành thị,
vùng phát triển để sinh sống. Do đó
diện tích đất có hạn, mật độ dân số
đông đương nhiên đất không đủ để
sinh sống với mật độ lớn Logo hoặc tên của bạn ở đây
• Do tốc độ phát triển kinh tế thị
trường theo hướng công nghiệp
hóa – hiện đại hóa. Các khu công
nghiệp mở rộng làm cho diện tích
đất nông nghiệp bị thu hẹp. Xu
hướng này cũng đang được tiếp
diễn ở nông thôn.

• Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn
đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến. Người dân thường
tìm đến các khu vực phát triển để làm việc trong các doanh nghiệp,
xí nghiệp thay vì nông nghiệp. Vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng
lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà
cho thuê.
• Các diện tích nhà chung cư cũng được quy hoạch lớn hơn. Để đáp
ứng nhu cầu sinh sống lớn của người dân các khu đô thị lớn.
Tính dị biệt:
Các yếu tố phản ánh tính không đồng nhất:
Giá của bất động sản có thể phản ánh đối với tính
• Mỗi bất động sản lại thể hiện đặc
không đồng nhất của nó.
điểm bên trong và tác động bên Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu
ngoài khác nhau. vực thì giá cả của chúng cũng phụ thuộc vào
• Ngay cả các bất động sản gần nhiều yếu tố như:

+ Thời điểm bán như thế nào.
nhau cũng có giá cả khác nhau,
+ Nhu cầu, khả năng, người mua có thích hay
phù hợp với mục đích sử dụng không.
khác. Như đất mặt đường, mặt + Tâm lý của người mua lúc đó như thế nào.
+ Quan trọng là đặc điểm cụ thể của bất động sản
ngõ, một mặt tiền, hai mặt tiền,…
đó nữa. Logo hoặc tên của bạn ở đây
Tính dị biệt (tt)
Một ví dụ thực tế:

Hai miếng đất A và B nằm cạnh
nhau, thuộc vùng một khu vực.
Nếu như là loại hàng hóa bình
thường, A và B có thể tương đương
nhau. Nhưng cả 2 đều là hàng hóa
bất động sản, vì vậy hai mảnh đất
này có những yếu tố rất khác nhau
và không được xem là giống nhau
hay tương đương với nhau.
Tính dị biệt (tt) • Hơn nữa, cho dù hai mảnh đất A, B này có chung
kiểu thiết kế kiến trúc trên mặt đất hay sở hữu
những đặc điểm gì khác nhau đi chăng nữa thì xét
về bất động sản cũng sẽ khác nhau.
• Lý do là bất động sản mang tính cá biệt mà không
mảnh đất nào có thể giống với mảnh đất nào.
Nhiều nhà đầu tư bất động sản đã lợi dụng được
đặc điểm này của những mảnh đất. Họ dựa trên
những đặc điểm cá biệt, duy nhất để làm điểm nổi
bật cho bất động sản của họ trở nên thu hút và
hấp dẫn hơn với khách hàng. Logo hoặc tên của bạn ở đây
• Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: Bất động sản có tính lâu bền và
trường tồn theo thời gian:
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá
được thiên nhiên ban tặng.
Tồn tại theo thời gian và không thể

nào bị hủy hoại.
Nếu trên mảnh đất, chúng ta xây

dựng những công trình kiến trúc thì
có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng
trăm năm.

1.1.3 Phân loại BĐS
• Bất động sản có đầu tư

xây dựng
• Bất động sản không đầu
tư xây dựng
• Bất động sản đặc biệt

Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng gồm:
• Bất động sản nhà ở.
• Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại -

dịch vụ.
• Bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hội), bất động sản là trụ sở làm việc,…
Trong nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản
nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao và
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.

Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng.
Đất nông nghiệp (dưới dạng tư

liệu sản xuất) bao gồm các loại Đất nuôi trồng thuỷ sản
đất nông nghiệp, đất rừng,
Đất làm muối Đất hiếm Đất chưa sử dụng

Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt
Các công trình bảo tồn

quốc gia Đặc điểm của nhóm này là khả
năng tham gia thị trường bất
Di sản văn hóa vật thể động sản rất thấp.
Việc phân chia bất động sản là rất cần

Nhà thờ họ, đình chùa,
thiết để đảm bảo cho việc xây dựng
miếu mạo, nhà thờ
cơ chế chính sách phù hợp và xác
định mô hình quản lý đối với thị
Nghĩa trang
trường bất động sản. Logo hoặc tên của bạn ở đây
1.1.4 Hàng hóa BĐS • Hàng hóa BĐS là những BĐS
được đem trao đổi, mua bán,
chuyển nhượng trên thị trường
Đất đai
trong khuôn khổ PL cho phép.
Các vật kiến trúc đã XD gắn
• Có những BĐS không phải là
liền với đất
HH như các công trình hạ tầng
công cộng, đất đai bị cấm mua
bán.
Những đặc trưng của BĐS
Cung HH BĐS hầu như không đổi.
HH BĐS là loại HH có giá trị cao và tính

thanh khoản thấp.
HH BĐS có tính tác động và ảnh hưởng lẫn

nhau.
Cung cầu và giá cả của BĐS chịu sự chi
phối mạnh mẽ của PL và chính sách của
NN. Logo hoặc tên của bạn ở đây 23
Những đặc trưng của BĐS (tt)
HH BĐS là loại HH có giá trị cao và tính thanh
Cung HH BĐS hầu như không đổi. khoản thấp.
• Việc cung ứng đất đai phù hợp • BĐS là TS có giá trị cao, thời gian GD
cho từng mục đích riêng bị dài, tốn chi phí môi giới.
hạn chế về mặt quy hoạch và • Khả năng thanh khoản chậm do liên
quản lý NN, trong khi tổng quan nhiều thủ tục, chủ SH không thể
cầu đát đai ngày càng tăng cắt bớt một phần nhỏ BĐS để bán ngay

Cung cầu và giá cả của BĐS chịu sự chi phối mạnh
HH BĐS có tính tác động và ảnh hưởng lẫn
mẽ của PL và chính sách của NN.
nhau.
• Sự ra đời, hoàn thiện hay mất đi của • Giá BĐS phụ thuộc nhiều vào cá
BĐS này sẽ làm thay đổi giá trị và giá chế độ chính sách và PL của N
trị sử dụng của HH BĐS kia. như: Luật đất đai, chính sách thu
• NN đầu tư xây dựng các công trình trong lĩnh vực đất đai, chính sác
kết cấu hạ tầng sẽ nâng cao giá trị sử hộ tịch, hướng đầu tư và xây dựn
dụng của BĐS trong khu vực đó. cơ sở hạ tầng của NN.

1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm
Thị trường BĐS là nơi hình thành các quy định về việc ai tiếp cận
QĐ
1: được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích
gì.
QĐ Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của
2:
HH BĐS

1.2.1 Khái niệm (tt)
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
QĐ
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi
3: giới, tư vấn ... Giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
QL NN đối với TT BĐS có tác động quyết định đến sự phát triển
KT hay kìm hoạt động KD đối với TT BĐS
Thị trường BĐS là nơi tiến hành các GD về BĐS gồm chuyển
QĐ
4: nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư
vấn.
1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS
TT BĐS không phải là TT GD bản thân BĐS mà là TTGD các

quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Thị trường BĐS là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi pối
của Pháp luật
Thị trường BĐS hoạt động phong phú nhưng là một thị
trường không hoàn hảo.
Độ trễ của cung và cầu BĐS lớn hơn so với các HH khác.
Giao dịch trên TT BĐS cần những chuyên gia tư vấn chuyên
nghiệp, có trình độ cao.
Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài
chính
1.2.3 Phân loại thị trường BĐS
Căn cứ vào tính chất hoạt động kinh doanh
• Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
• Thị trường đấu giá BĐS (Đấu giá quyền SD đất, TS trên
đất, quyền SD đất cùng với TS trên đất
• Thị trường cho thuê BĐS
• Thị trường cho thuê BĐS
• Thị trường dịch vụ BĐS Logo hoặc tên của bạn ở đây
1.2.3 Phân loại thị trường BĐS (tt)
Căn cứ theo cấp độ tham gia thị trường, TT BĐS bao gồm:
Thị trường sơ cấp: TT chỉ hành vi NN giao hay cho thuê

quyền SD đất đai cho các đơn vị KT thuộc các thành phần
KT và cá nhân sử dụng hoặc XD để bán hay cho thuê trong
một TG nhất định
Thị trường thứ cấp: Là TT mua bán lại hoặc cho thuê lại
quyền sử dụng đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất. ( TT cấp
2)
Thị trường Căn cứ theo công dụng của BĐS, TT BĐS

đất đai bao gồm:
(nông Thị trường công
nghiệp và Thị trường công trình ĐB có
trình thương nghiệp
phi nông HH BĐS phi vật thể được coi
(trụ sở, VP, KS,
nghiệp) như tài nguyên khai thác được
Thị trường TTTM, của hàng ...)
(KD, DL) như di sản VH, di
nhà ở ( đô và công trình công
tích LS ...
thị và nông cộng
thôn)
Căn cứ theo hình thái vật chất của đối tượng BĐS, TT BĐS
bao gồm:
Thị trường BĐS tư liệu SX: gồm đất đai (đất ở đô thị, nông thôn,
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, khu CX, Khu CN...), BĐS mặt bằng
và nhà xưởng công nghiệp ...
Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm BĐS nhà ở, BĐS thương
mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ ...
Vừa là thị trường BĐS tư liệu SX và thị trường BĐS tư liệu tiêu
dùng: đường xá, cầu cống, công trình công cộng ...
Căn cứ theo khu vực có BĐS, TT BĐS bao gồm:
Khu vực đô thị: TT đất ở

đô thị, nhà xưởng CN,
BĐS thương mại, TT BĐS
công cộng tại đô thị. Khu vực nông thôn: TT đất ở
nông thôn, TT đất NN, lâm
nghiệp, nhà ở nông thôn, đất phi
Khu vực giáp ranh: TT nông nghiệp, nhà xưởng SX NN,
đất ở, đất NN, TT BĐS TT BĐS công cộng tại nông thôn...
nhà xưởng công nghiệp,
SX nông nghiệp, TT BĐS
tại khu vực giáp ranh. Logo hoặc tên của bạn ở đây 34
Căn cứ theo tính chất pháp lý của GD BĐS, TT BĐS bao gồm:
TT BĐS chính thức: Các hoạt động liên quan đến GD

BĐS được thực hiện theo quy định của PL: GD tại công
ty địa ốc, Cty CK, NH, TT đấu giá ...
TT BĐS không chính thức: Các hoạt động GD BĐS không

tuân thủ đầy đủ các QĐ của PL nhưng vẫn tồn tại (thông
qua các GD môi giới tư nhân, mua bán trao tay, cam kết
bằng giấy nhận nợ
1.2.4 Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS
1.2.4.1 Hàng hóa trên TT BĐS: gồm 2 loại chủ yếu
Đất đai
Đất đai chưa khai phá Đất đai đã khai phá
Đất nông nghiệp, đất Đất đã khai phá, đất đô

chưa sử dụng. thị, đất chuyênLogodùng.
hoặc tên của bạn ở đây 36
1.2.4.1 Hàng hóa trên TT BĐS: gồm 2 loại chủ yếu (tt)
Vật kiến trúc đã xây dựng trên đất (cả

công trình chính và phụ)
Công trình nhà ở: nhà Công trình thương

ở phổ thông, biệt thự, nghiệp: khách sạn, văn
căn hộ CC ... phòng, siêu thị, chợ...
Công trình công nghiệp: nhà Công trình đặc biệt: TT giải trí, trường
xưởng, kho tàng ... đua, sân Golf, sân bay, bến cảng ...37
1.2.4.2 Các chủ thể tham gia trên TT BĐS
Cá nhân sở hữu, sử dụng BĐS với vai trò là

người bán, người cho thuê, người mang đi
thế chấp vay vốn...
Cá nhân: Cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS là

người mua, người thuê ...
Cá nhân khác tham gia với tư cách là nhà

đầu tư, mua bán BĐS để thu lợi nhuận.
1.2.4.2 Các chủ thể tham gia trên TT BĐS (tt)
DN kinh doanh và phát triển nhà, DN kinh

doanh phát triển hạ tầng ...
DN kinh
doanh
BĐS:
Các DN này tham gia vào TT BĐS, tạo lập HH
trên TT BĐS như xây dựng nhà để bán, cải tạo
nhà, kinh doanh phát triển hạ tầng

Thành phần trực tiếp tạo ra các công trình XD

nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch
vụ ... Để tạo ra HH BĐS cho thị trường
Nhà thầu
xây dựng
Người kinh doanh BĐS càn nhà thầu xây dựng

thi công công trình.

Các tổ chức môi giới, tư vấn
Các tổ chức tài chính: ngân

hàng …
Nhà nước

1.2.4.3 Cung cầu và quan hệ cung cầu BĐS
Cầu bất động sản (Real Estate Demand.)
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa

bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán với
một mức giá nhất định để nhận được bất
động sản đó trên thị trường tại những thời
điểm nhất định.

1.2.4.3 Cung cầu và quan hệ cung cầu BĐS (tt)
Các yếu tố tác động đến cầu BĐS
Giá bán HH BĐS Giá cả các dịch vụ liên

quan quá trình sử dụng
Tâm lý, thị hiếu
BĐS
Thu nhập của dân cư
Tốc độ tăng dân số
Các luật thuế có đối tượng
nộp thuế là bên cầu: vat, thuế Tốc độ đô thị hóa
thu nhập cá nhân… Logo hoặc tên của bạn ở đây 43
Cung bất động sản )Real Estate Supply)
Cung bất động sản trên thị trường là toàn

bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn
sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một
thời điểm nào đó. Nguồn cung nằm trong
tương quan giữa nguồn cung và nhu cầu
tiêu thụ.

Các yếu tố tác động đến cung BĐS
Tổng cung hàng hóa BĐS.

Chính sách của NN như: CS
Mức độ phát triển của thị thuế, CS đất đai, thủ tục pháp
trường vốn. lý liên quan giao dịch, mua
bán BĐS.
Các yếu tố của môi trường
vĩ mô và sự phát triển
CSHT quốc gia. Các yếu tố đầu vào tạo ra
Những tiến bộ kỹ thuật ứng BĐS và giá cả DV liên quan
dụng trong XD và kiến trúc.: đến BĐS.

đẩy nhanh tốc độ hoàn thành.

Đường cung (S) và đường cầu
Giá BĐS S (D) của BĐS, điểm cân bằng
D
P cung cầu Eo; đường cung, đường
cầu sẽ dịch chuyển khi các yếu tố
P0 Eo tác động đến cung, cầu thay đổi.
D
S
0 Q
Qo Số lượng sản phẩm
Cung cầu và giá cả hàng hóa BĐS trên thị trường

Quan hệ cung – cầu BĐS
Giá cả HH BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu BĐS.
Cung – là hành vi của Cầu – là hành vi của

người bán – thỏa mãn người mua – thỏa mãn
hành vi của người bán là hành vi của người mua là
LN thu được từ việc bán lợi ích từ HH đó mang lại.
BĐS. Logo hoặc tên của bạn ở đây
1.2.4.4 Giá cả hàng hóa BĐS
Bản chất của giá cả BĐS
Giá cả BĐS được xác định thông qua cung cầu trên TT BĐS.
Công thức xác định giá cả TT BĐS của một

BĐS
P = Po x Y Y: Biến phụ thuộc, phụ thuộc vào 2 biến độc

lập “vị thế” và “chất lượng”

Giá trị của một SP hàng hóa có giá trị hữu hình và giá
trị vô hình.
• Giá trị hữu hình phụ thuộc vào CPSX vật chất tạo ra
giá trị SD của HH
• Giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu và trào
lưu của người tiêu dùng, là giá trị mà người tiêu dùng
cảm nhận được từ thương hiệu của HH. : quyền sử dụng đất,
thương hiệu,…
Giá trị trao đổi của BĐS bao gồm giá trị sử dụng và giá trị
Giá trị sử dụng Giá trị
Là giá trị hữu hình của cơ sở Giá trị cũng như giá trị
không gian đất đai (diện thương hiệu phụ thuộc
tích, hình thể bề mặt) với vào vị thế của đất đai.
các thuộc tính địa chất, địa Giá trị là đại lượng vô
hình, địa mạo và sinh thái hình phụ thuộc vào tâm
kết hợp với giá trị đầu tư lý, thị hiếu tiêu dùng
trên đất đai cấu thành chất của TT.
lượng BĐS.
Bản chất của giá cả BĐS (tt)
Giá trị trao đổi của BĐS = giá trị sử dụng (do
chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)
• Giá cả là hình thức biểu hiện của GT trao đổi. Như vậy,
bản chất của giá cả BĐS chính là giá trị sử dụng và
giá trị, hay giá trị hữu hình và giá trị vô hình trong mỗi
đơn vị dịch vụ BĐS cụ thể.
Đặc điểm của giá cả BĐS
• Yếu tố chi phối giá cả được quy định bởi vị thế XH của khu vực đó.
• Giá cả BĐS chủ yếu do vị thế quyết định, giá tăng do giá trị của vị
thế tăng lên.
• Giá cả TT hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng lợi ích
BĐS do thỏa thuận hai bên mua bán.
• Giá cả TT không phải là một điểm cân bằng tĩnh mà là điểm cân
bằng động.

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS
• Chính sách NN
• Các yếu tố kinh tế chung của QG,
1. Nhóm các yếu tố vĩ mô địa phương

• Các yếu tố ảnh hưởng đến cung
BĐS
• Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS
• Các yếu tố XH và tâm lýLogo hoặc tên của bạn ở đây 53

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS (tt)
2. Nhóm các yếu tố vi mô
• Diện tích • Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà

và tuổi của tài sản
• Chi phí
• Độ rộng mặt đường
• Vị trí đất • Sự hữu dụng
• Hình dáng • Các yếu tố giao dịch thị trường

1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển TT BĐS
• Làm tăng nhu cầu sử dụng đất: XD cơ sở SXKD,

CSHT, bưu chính viễn thông, thương mại, dịch vụ.
Sự phát triển • Làm tăng NSLĐ  thu nhập thực tế NLĐ tăng 
kinh tế tăng giao dịch về BĐS trên thị trường.
• Sự phát triển của KHKT và công nghệ, đặc biệt là
trong lĩnh vực VLXD  tạo ra BĐS mới hoặc cải tạo
BĐS cũ thành HH mới phù hợp với nhu cầu SX,
thương mại, DV ... Logo hoặc tên của bạn ở đây
Sự gia tăng dân số
Yếu tố pháp luật
Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất của CP và CQ các cấp
Tập quán, truyền thống và thị hiếu

1.2.6 Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của TT BĐS
Số lượng các giao dịch trên TT BĐS trong mỗi đơn vị thời gian:
+ Giao dịch mua bán BĐS (mua bán QSD đất và quyền SH nhà)
+ Giao dịch thuê BĐS
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các BĐS khác
Sự phát triển của các chủ thể tham gia TT BĐS
Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh BĐS.
Hiệu quả sử dụng BĐS.

1.2.7 Các chỉ số đo lường TT BĐS
Chỉ số giá BĐS (RPI)
Tổng [(Chỉ số giá phân khúc TT) x (tỷ trọng phân

khúc TT)]
RPI =
Tổng (tỷ trọng phân khúc TT)
Chỉ số giao dịch của TT BĐS (RAI)
Tổng (m2 nhà ở, m2 nhà cho thuê, m2 đất..) thời điểm tính
toán
RAI =
Tổng (m2 nhà ở, m2 nhà cho thuê, m2 đất..) thời điểm chọn làm
gốc Logo hoặc tên của bạn ở đây 58
Chỉ số đánh giá chung TT BĐS (ARMI)
ARMI = Chỉ số giá BĐS x Chỉ số giao dịch của TT BĐS
Chỉ số dự báo giá (REI)
REI là mức độ khả năng thay đổi giá trên TT của kỳ sau so với kỳ
trước được biểu diễn ở dạng % (thường là theo tháng).

Chỉ số lợi nhuận nhà ở (HPrI)
• HPrI là mức độ LN của BĐS trong lĩnh vực nhà ở so với LN từ tiền gửi
dài hạn NH.
• LN tiềm năng gồm 2 phần:
• Tiền thuê từ việc cho thuê căn hộ
• Mức thay đổi giá trị ban đầu
Mức độ thay đổi giá trên thị trường được xác định như sau:
Thu nhập từ việc cho thuê căn hộ + Mức thay đổi giá căn hộ
HPr =
Thu nhập từ gửi tiền dài hạn ngân hàng
Chỉ số khả năng mua nhà (HAI)
• HAI phản ánh thời gian mà gia đình có thể tích trữ tiền đủ mua căn hộ,
không xem xét đến khả năng vay mượn, cầm cố hoặc sự giúp đỡ, hỗ
trợ tài chính khác để mua nhà
Giá trung bình căn hộ

HAI =
Thu nhập bình quân 1 năm của HGĐ (đã trừ đi chi phí tối thiểu
để sống)

1.2.8 Vai trò của TT BĐS đối với KT-XH
TT BĐS góp phần thúc đẩy SX phát triển, tác động đến sự phát
triển của tất cả các loại thị trường trong nền KT.
• TT BĐS là nơi thực hiện tái SX các yếu tố SX phát triển kinh doanh
BĐS.
• TT BĐS góp phần tạo điều kiện bố trí, sắp xếp, phân bổ SXKD theo
quy hoạch.
• TT BĐS là cầu nối giữa SX và tiêu dùng về BĐS, giữa xây dựng,
mua bán, thuê mướn, thế chấp BĐS. Logo hoặc tên của bạn ở đây 62
1.2.8 Vai trò của TT BĐS đối với KT-XH (tt)
• TT BĐS ảnh hưởng đến TT tiền tệ, thị trường vốn thông
qua việc chuyển hóa BĐS thành tiền gửi NH, cổ
phiếu ... Hoặc rút tiền gửi, vay vốn, bán CP để mua
BĐS.
• TT BĐS phát triển thúc đẩy luân chuyển vốn nhanh
chóng  góp phần mở rộng thị trường chung trong nền
KT.
TT BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
• TT BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: thông qua
các giao dịch thế chấp BĐS khai thác nguồn vốn nhà rỗi cho đầu tư
phát triển.: cầm cố và thế chấp khác nhau về quyền sử dụng
• Sự tăng trường BĐS đòi hỏi có nguồn vốn đảm bảo  sự gia tăng
về đầu tư ( tăng vốn).
• Mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch mua bán, chuyển
nhượng ... BĐS làm tăng tốc độ chu chuyển vốn. Logo hoặc tên của bạn ở đây 64
TT BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
• Góp vốn liên doanh, đầu tư trong nước và nước ngoài bằng
việc sử dụng giá trị quyền SD đất.
• Nhà nước dùng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng.

TT BĐS góp phần tăng thu cho NSNN
• Giao dịch BĐS có nghĩa vụ tài chính đối với NN và làm tăng
thu cho NSNN.
TT BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định XH và nâng cao đời sống
• Việc quản lý hiệu quả TT BĐS nhà ở  ổn định XH, nâng cao
đời sống nhân dân.

TT BĐS phát triển góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất
đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý BĐS.
• Qua thời gian thực hiện, TT BĐS có những điểm không phù
hợp trong quản lý  NN bổ sung hoàn thiện chính sách đất
đai, thực hiện đổi mới công tác quản lý đất đai...
• Mở rộng phát triển TT BĐS, khắc phục TT không chính thức,
hành chính hóa các quan hệ dân sự đất đai.
1.2.9 Lịch sử hình thành TT BĐS Việt Nam
1985: xảy ra tình trạng lạm phát :
ng dân bán trâu bò gửi tiết kiệm
Trước thời kỳ đổi mới năm 1986
- Kinh tế tập trung – bao cấp
- Ruộng đất là góp chung – chế độ sở hữu tập thể.
- Nông thôn không có giao dịch đất đai
- Thành thị các giao dịch mua bán chủ yếu là “giấy tay” có
nhân chứng.
- TT BĐS mờ nhạt, là TT không chính thức.
- Nền kinh tế sa sút trầm trọng. Chấp nhận
nền kte nhiều thành phần
1.2.9 Lịch sử hình thành TT BĐS Việt Nam (tt)
Sau ĐH Đảng toàn quốc năm 1986

- “Phát triển theo cơ chế thị trường, dưới sự quản lý và điều tiết
vĩ mô của NN theo định hướng XHCN”.
- 1987, Luật Đất đai ra đời “đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do
NN thống nhất quản lý; NN giao đất và cho phép chuyển
nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao”.

Luật đất đai năm 1993

- TT BĐS nhộn nhịp, nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày càng tăng.
- Giai đoạn mở cửa thu hút vốn nước ngoài, quan hệ Việt – Mỹ
được cải thiện  vốn chảy vào TT BĐS.
- Tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh.
- Nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ.

• Cơn sốt đầu tiên diễn ra trong bối cảnh Luật
Đất Đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển
100
Chart Title
nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.
95
• Đây được xem là thời hoàng kim của tăng
90
trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới
85
8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm
80
năm 1995 tăng 9,5%.
• Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin 75
vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế, thúc 70
1993 1994 1995
GDP Column1 Column2

đẩy giá nhà đất tăng mạnh. Giao dịch bằng vàng

1995 – 1999: Thị trường Bất động sản lao dốc
- Nghị định số 18 và 87 về thuê

đất (1994), ngăn chặn hiện
tượng đầu cơ.
- Khủng hoảng kinh tế Châu Á
(1997-1998). Cuộc khủng hoảng tiền tệ
- Nhà đầu tư bán tháo khiến cung

vượt cầu, thị trường lao dốc.
- Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê

đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường.
- Hai nghị định này buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính
để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả
tiền cho Ngân hàng.

• Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra
đã làm cho thị trừng bất động
sản ở trạng thái cung vượt
cầu và quay đầu lao dốc.
• Khủng hoảng kinh tế Châu Á
khởi nguồn từ Thái Lan đã
làm cho một số dự án bất
động sản của nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam thất bại, góp
phần làm cho thị trường suy
thoái. Logo hoặc tên của bạn ở đây 74
2001 – 2003: Sốt đất lần thứ 2
• Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá
đất mới khiến giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh
vào Quý 2/2001.
• Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động và đạt
đỉnh cao vào khoảng Quý 2/2001. Giá BĐS của Việt
Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn
cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp
phát triển.
• Cơn sốt chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Đầu cơ gia tăng
mạnh mẽ. Giao dịch mua bán sôi động nhưng không có công trình hay nhà
ở nào được xây dựng, thể hiện đây là cơn sốt từ nhu cầu ảo, giá ảo.

2003 – 2006: Thị trường trầm lắng
•Luật Đất Đai 2003, Nghị định 181 chấm dứt tình trạng phân
lô bán nền.
•Thị trường bất động sản suy yếu, giao dịch ngưng trệ.
•Dòng vốn chuyển sang chứng khoán.

• Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới
đước bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” đã tác động mạnh đến thị trường bất
động sản. Thị trường đất nền gần như tê liệt, cơn lốc đầu cơ lắng dần.
• Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước (năm
2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm
78%) nhưng giá không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân.
• Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi
phí đền bù giải tỏa lên cao khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn. Lợi nhuận thu từ kinh
doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.

2007 – 2008: Sốt đất lần thứ 3
• Việt Nam gia nhập WTO (2007), kinh

tế hưng thịnh
• Bất động sản đạt đỉnh, tập trung ở phân
khúc căn hộ cao cấp và biệt thự.
• Đầu cơ chiếm lĩnh thị trường

• Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tăng
trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển cứ thịnh. Nguồn vốn thặng dư lớn
chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.
• Giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường có sự chuyển
đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.
• Năm 2007, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang
pháp lí như Luật Đăng kí bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp
dụng cho Việt kiều mua nhà…giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường.
Thị trường có sự tham gia đông đảo của giới đầu cơ lướt sóng.

• Tháng 3/2008, CP kiềm chế LP theo

hướng thắt chặt tiền tệ đồng thời ảnh
hưởng của KHTC Mỹ 2008  tháng
6/2008 TT BĐS giảm mạnh về giá cả và
số lượng GD.

2009 – 2013: Giá nhà lao dốc và sốt “cục bộ”
• Kinh tế suy thoái, ảnh hưởng nặng nề từ cuộc

khủng hoảng kinh tế toàn cầu.
• Giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh.

• Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn chính toàn cầu năm 2008, kinh tế Việt
Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay
ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm
kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản
lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 40-50%.
• Giai đoạn từ giữa 2009-2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp thị trường bất động sản
ấm trở lại. Thị trường xuất hiện “cơn sốt” cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức
“mua bán nhà trên giấy”, dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.

2014 – 2018: Thị trường phát triển mạnh mẽ
• Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở

(2014)
• Nền kinh tế đi vào ổn định, GDP tăng và lạm
phát được kiểm soát
• Nguồn cung bất động sản lớn nhất từ trước đến
nay (2018)

• Thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định:
Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng
hợp lí, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
• Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở
hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản
mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.
• Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước:
sốt ảo gía đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng
mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình
Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng,
Nghệ An, Thanh Hóa…
2019 – Đến nay: Thị trường chững lại và đi ngang
• Nguồn cung khan hiếm, số lượng giao dịch

giảm
• Đại dịch toàn cầu Covid-19 làm suy yếu
hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

• Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền
kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giao dịch
“lặng sóng”, giá đi ngang.
• Thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam có liên quan mật thiết với
nhau. Nền kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến các giai đoạn thăng trầm, lên xuống
của thị trường bất động sản.
• Ngược lại, giá đất “nóng sốt” hay “đóng băng” cũng tác động đến các yếu tố của
kinh tế: hệ thống ngân hàng, các daonh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản,..

1.2.10 Vai trò của NN đối với TT BĐS
1 Tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của TT BĐS
2 Vai trò quản lý, điều hành thị trường
3 Tham gia như một chủ thể trong TT BĐS

Câu hỏi ôn tập
1

Thank you

Chuong 1 - Tong Quan Ve BDS

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Chuong 1 - Tong Quan Ve BDS

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG

SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT

Là yếu tố vật chất Được chiếm hữu Có thể đo lường

Không thể di dời hoặc di

BĐS là đất đai, nhà cửa, công trình,

• Tính bất động

• Tính khan hiếm

• Tính bền vững, đời

Logo hoặc tên của bạn ở đây 6

Logo hoặc tên của bạn ở đây

Logo hoặc tên của bạn ở đây

• Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc

Logo hoặc tên của bạn ở đây

• Ngay cả các bất động sản gần nhiều yếu tố như:

Một ví dụ thực tế:

Tồn tại theo thời gian và không thể

Nếu trên mảnh đất, chúng ta xây

Logo hoặc tên của bạn ở đây 16

• Bất động sản có đầu tư

Logo hoặc tên của bạn ở đây 17

• Bất động sản nhà ở.

• Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại -

• Bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

Logo hoặc tên của bạn ở đây

Đất nông nghiệp (dưới dạng tư

đất nông nghiệp, đất rừng,

Đất làm muối Đất hiếm Đất chưa sử dụng

Logo hoặc tên của bạn ở đây

Các công trình bảo tồn

Việc phân chia bất động sản là rất cần

Cung HH BĐS hầu như không đổi.

HH BĐS là loại HH có giá trị cao và tính

HH BĐS có tính tác động và ảnh hưởng lẫn

Logo hoặc tên của bạn ở đây 24

Logo hoặc tên của bạn ở đây 25

Logo hoặc tên của bạn ở đây 26

TT BĐS không phải là TT GD bản thân BĐS mà là TTGD các

• Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

• Thị trường cho thuê BĐS

• Thị trường cho thuê BĐS

Thị trường sơ cấp: TT chỉ hành vi NN giao hay cho thuê

Thị trường Căn cứ theo công dụng của BĐS, TT BĐS

Khu vực đô thị: TT đất ở

TT BĐS chính thức: Các hoạt động liên quan đến GD

TT BĐS không chính thức: Các hoạt động GD BĐS không

Đất đai chưa khai phá Đất đai đã khai phá

Đất nông nghiệp, đất Đất đã khai phá, đất đô

Vật kiến trúc đã xây dựng trên đất (cả

Công trình nhà ở: nhà Công trình thương

Cá nhân sở hữu, sử dụng BĐS với vai trò là

Cá nhân: Cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS là

Cá nhân khác tham gia với tư cách là nhà

DN kinh doanh và phát triển nhà, DN kinh

Logo hoặc tên của bạn ở đây 39

Thành phần trực tiếp tạo ra các công trình XD

Người kinh doanh BĐS càn nhà thầu xây dựng

Logo hoặc tên của bạn ở đây 40

Các tổ chức môi giới, tư vấn

Các tổ chức tài chính: ngân

Logo hoặc tên của bạn ở đây 41

Cầu bất động sản (Real Estate Demand.)

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa

Logo hoặc tên của bạn ở đây