BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

--------

ĐỀ ÁN
Đề tài : Nghiên cứuBẤT
cầu nhàĐỘNG SẢN
ở tại khu đô thị
Phân tích thực tế tại thành phố Hà Nội

Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Thanh Lân

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Ánh
Mã sinh viên: 11217336
Lớp chuyên ngành: Bất động sản 63B

HÀ NỘI 2024
Lời mở đầu
1. Lý do lựa chọn đề tài

Trong thị trường bất động sản, thị trường nhà ở là thị trường được các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm nhiều nhất vì các giao dịch
trong thị trường bất động sản chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở. Hoạt động
nghiên cứu thị trường nhà ở đóng vai trò quan trọng đối với nhà nước hay các
đơn vị kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản. Về phía
nhà nước khi thực hiện nghiên cứu cầu thị trường nhà ở sẽ xác định được lượng
nhu cầu hiện tại, dự đoán lượng cầu nhà ở trong tương lai, từ đó có những quy
hoạch và chính sach phù hợp cho thị trường nhà ở đảm bảo an sinh xã hội,
chuyển dịch cơ cấu hợp lí và phát triển bền vững.

Hà Nội – thủ đô của Việt Nam là thành phố đứng đầu về diện tích cũng
như là một trong 2 thành phố có số lượng dân cư và mật độ dân số lớn nhất
trong nước, đang phải đối mặt với nhiều thách thức đồng bộ do quá trình đô thị
hóa và phát triển kinh tế mạnh mẽ. Trong bối cảnh này, xuất hiện nhiều vấn đề
xã hội phát sinh, bao gồm tình trạng lao động nhập cư ồ ạt, tốc độ tăng trưởng
dân số đồng thời cả về tự nhiên và cơ học, tất cả đều tạo nên áp lực lớn đối với
nhu cầu nhà ở.

Giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân trở thành một trong những ưu tiên
hàng đầu của bất cứ chính quyền nào, không chỉ đảm bảo nơi cư trú cho cư dân
mà còn là để duy trì trật tự, an sinh xã hội và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát
triển kinh tế. Để đối mặt và giải quyết thách thức này, tác giả đã lựa chọn đề tài
"Nghiên cứu cầu nhà ở tại khu đô thị - Phân tích thực tế tại thành phố Hà Nội"
để tập trung nghiên cứu.

Mục tiêu của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận về cầu nhà ở tại khu
đô thị, đặt ra các khái niệm, yếu tố ảnh hưởng và phương pháp phân tích, dự
báo. Từ những kiến thức này, tác giả sẽ có cơ sở để phân tích và đánh giá thực
trạng cầu nhà ở trong phạm vi thành phố Hà Nội. Kết quả của những phân tích
và đánh giá này sẽ giúp đưa ra xu hướng vận động chung của cầu nhà ở tại khu
đô thị và đề xuất những giải pháp cụ thể và hiệu quả để giải quyết tình trạng
hiện tại. Bằng cách này, luận văn không chỉ là một công trình nghiên cứu mà
còn là một cống hiến ý nghĩa đối với việc xây dựng và phát triển bền vững của
thành phố Hà Nội.

2. Mục tiêu nghiên cứu

1
 - Nhằm hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về cầu nhà ở tại khu đô
thị

- Nêu rõ những thực trạng và đánh giá về cầu nhà ở tại địa bàn thành phố
Hà Nội

- Dự báo về cầu nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian tới

- Đề xuất một số giải pháp nhằm đáp ứng thúc đẩy cầu về nhà ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội trong thời gian tới.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: Các yếu tố cấu thành tới cầu nhà ở tại khu đô thị

- Phạm vi: Không gian: Trên địa bàn thành phố Hà Nội

4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp được sử dụng đó là:

- Phương pháp khảo cứu tài liệu: nghiên cứu các tài liệu, số liệu thông tin
liên quan đến đề tài

- Phương pháp điều tra, nghiên cứu: tìm hiểu thực trạng và nhu cầu của
người dân trên địa bàn khu đô thị thành phố Hà Nội

5. Kết cấu đề tài

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo… đề án gồm 3
chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về cầu nhà ở tại khu vực đô thị

Chương 2: Thực trạng nghiên cứu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị Hà Nội

Chương 3: Một số kiến nghị rút ra từ kết quả nghiên cứu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CẦU NHÀ Ở TẠI KHU VỰC ĐÔ THỊ

1.1 Một số khái niệm chung

1.1.1 Nhà ở

1.1.1.1 Khái niệm

2
 Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở là công trình xây dựng
với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân.
Trong đó, nhà ở bao gồm các loại sau đây:

- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà
chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có
mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.

- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được
ở nhà công vụ theo quy định Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận
chức vụ, công tác.

- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở
theo quy định của pháp luật.

- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014.

1.1.1.2 Đặc điểm

- Nhà ở là tài sản cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được

- Nhà ở có tính lâu bền

- Nhà ở mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

- Nhà ở chịu ảnh hưởng lẫn nhau

- Nhà ở chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà
nước

- Nhà ở phụ thuộc và năng lực quản lý

1.1.1.3 Vai trò của nhà ở

- Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người

3
 - Nhà ở là công trình được xây dựng để con người ở, bảo vệ con
người trước những tác động xấu của thiên nhiên

- Nhà ở là thước đo phản ảnh trình độ phát triển kinh tế xã hội, mức
sống của mỗi quốc gia

1.1.2 Thị trường nhà ở

1.1.2.1 Khái niệm

“Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ
yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị,
hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương,
bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã;
thị trấn.”

1.1.2.2 Đặc điểm

- Đô thị là nơi tập trung nhiều vấn đề

+ Vấn đề môi trường

+ Vấn đề dân số

+ Vấn đề tổ chức không gian

- Đô thị là một thị trường lao động

- Đô thị là một thị trường tiêu thụ

- Đô thị giống như một nền kinh tế quốc dân

1.1.2.3 Chức năng

1.1.3 Đô thị

1.1.4 Cầu về nhà ở tại đô thị

1.2 Một số vấn đề về cầu nhà ở tại khu đô thị

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của cầu nhà ở

1.2.1.1 Khái niệm

Cầu nhà ở là khối lượng nhà ở mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có
khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên
thị trường tại những thời điểm nhất định.
4
 1.2.1.2 Đặc điểm

1.2.2 Phân tích và dự báo về cầu nhà ở tại khu đô thị

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở tại khu đô thị

1.3.1 Quy mô dân số và kết cấu hộ gia đình

1.3.2 Trình độ phát triển của thị trường

1.3.3 Thu nhập của người dân

1.3.4 Việc làm và nghề nghiệp

1.3.5 Kỳ vọng

1.3.6 Cung cầu các bất động sản thay thế

1.3.7 Đô thị hoá và quy hoạch

1.3.8 Mốt và thị hiếu

1.3.9 Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng

1.3.10 Những chính sách của chính phủ (chính sách quản lý BĐS)

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CẦU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI KHU ĐÔ

THỊ

2.1 Thực trạng cầu về nhà ở tại các khu đô thị

2.1.1 Thực trạng cầu về nhà ở tại các khu đô thị trên thế giới

2.1.2 Thực trạng cầu về nhà ở tại các khu đô thị tại Việt Nam

2.2 Thực trạng cầu nhà ở tại thành phố Hà Nội

2.2.1 Đặc điểm tình hình Hà Nội có ảnh hưởng đến cầu nhà ở

2.2.1.1 Đặc điểm tự nhiên

- Hà Nội là thủ đô của Việt Nam, là thành phố đứng đầu về diện tích

- Mật độ dân số của Hà Nội luôn thuộc loại cao nhất

2.2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn bình quân cả nước

- Hà Nội là trung tâm đầu não về kinh tế chính trị văn hóa của cả nước
5
 - Trình độ dân trí cao, tốc độ tăng dân số lớn cùng với quá trình đô thị hóa

2.2.2 Thực trạng nhu cầu nhà ở tại thành phố Hà Nội qua điều tra, khảo sát

- Hà Nội thiếu nhà ở nghiêm trọng, đặc biệt với người có thu nhập thấp

- Giá nhà ở Hà Nội cao thuộc hàng đầu thế giới

2.3 Đánh giá cầu nhà ở tại thành phố Hà Nội

2.3.1 Những kết quả đạt được

- Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn trong cả nước

- Phát triển nhà ở qua các năm đều đạt và vượt chỉ tiêu so với kế hoạch

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân

- Quỹ nhà ở tăng nhưng chưa đáp ứng được nha cầu nhà ở của người có thu
nhập thấp

- Tồn tại khu nhà ở chật chội, điều kiện ăn ở không tốt

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐÁP ỨNG CẦU NHÀ Ở TẠI
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

3.1 Dự báo cầu nhà ở tại thành phố Hà Nội trong thời gian tới

- Với mục tiêu chiến lược quốc gia, quy mô kết cấu dân số, thu nhập ngày
càng tăng cao của người dân và tốc độ đô thị hóa như hiện nay thì có thể
khẳng định trong dài hạn nhu cầu về nhà ở tại địa bàn thành phố Hà Nội là
rất lớn

- Dự kiến nhu cầu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trong những năm
tới sẽ tăng cao

3.2 Một số giải pháp và kiến nghị đề xuất để đáp ứng nhu cầu nhà ở tại
thành phố Hà Nội

3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách

Chính sách tài chính, chính sách về xây dựng và quản lý nhà ở, chính sách
quản lý về đất đai

3.2.2 Nhóm giải pháp về thị trường

Nâng cao hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở, điều tiết giá nhà ở và tăng
khả năng thanh toán
6
 3.2.3 Nhóm giải pháp về xã hội

Về dân số và thu nhập, xây dựng thông tin thống kê, dự báo nhu cầu nhà ở

3.3 Một số kiến nghị đối với UBND thành phố Hà Nội

- Đảm bảo, khuyến khích doanh nghiệp, tổ chức xã hội, các thành phần kinh
tế và mọi nguồn lực khác trong xã hội đầu tư xây dựng nhà ở cho người dân.

- Đảm bảo tính công khai, minh bạch của thị trường, trong đó công khai quy
hoạch phát triển đô thị và các dự án đầu tư để tạo điều kiện cho các tổ chức,
cá nhân dễ dàng tiếp cận dự án này, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh
cho thị trường.

Kết luận