TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC

TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA KIẾN TRÚC

GVHD: ThS.KTS. LÊ HỒNG QUANG
N G H I Ệ P
T Ố T
Đ Ề
C H U Y Ê N

SVTH: Lương Thuỳ Khê

LỚP: KT10-CT MSSV:
10510105374

7 . 1 . 2 0 1 5

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP CHUNG CƯ CAO TẦNG 1

M Ụ C L Ụ C

PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ CHUNG CƯ

1.1. Khái niệm
1.2. Lược khảo các thời kỳ phát triển
1.3. Phân loại
1.4. Ưu/ Nhược điểm
1.5. Tiêu chí phân hạng chung cư cao tầng.
1.6. Các xu hướng phát triển chung cư phổ biến hiện nay tại Việt Nam
1.7. Một số công trình/ dự án chung cư tiêu biểu trong và ngoài nước

PHẦN 2: ĐẶC ĐIỂM THỂ LOẠI CÔNG TRÌNH

2.1. Đặc điểm quy hoạch tổng thể khu chung cư cao tầng và các
nguyên tắc cơ bản trong thiết kế
2.1.1. Vị trí khu đất, đặc điểm hiện trạng, đặc điểm giao thông trong khu vực
2.1.2. Hướng công trình
2.1.3. Các chỉ tiêu về quy hoạch - kiến trúc cần quan tâm
2.1.4. Quy định chung về thiết kế nhà cao tầng
2.2. Về cơ cấu không gian – Phân khu chức năng.
2.2.1. Tổng quan về phân khu chức năng
2.2.2. Không gian công cộng và không gian thương mại - dịch vụ:
2.2.3. Không gian ở (không gian căn hộ)
2.2.4. Không gian kỹ thuật.
2.2.5. Không gian khác
2.3. Giải pháp thiết kế mặt bằng
2.3.1. Một số giải pháp bố cục mặt bằng tổng thể
2.3.2. Giải pháp thiết kế sân vườn, cây xanh
2.3.3. Các loại hình mặt bằng của chung cư cao tầng
2.3.4. Các hình thức ghép đơn nguyên

2
2.4. Giải pháp thiết kế mặt đứng.
2.4.1. Hệ thống vỏ bao che
2.4.2. Hình thúc kiến trúc đặc trưng của chung cư cao tầng
2.4.3. Các nguyên tắc cơ bản trong tổ hợp kiến trúc mặt đứng
2.4.4. Một số xu hướng thiết kế chung cư hiện nay ở Việt Nam và các nước có khí hậu
tương đồng Việt Nam
2.5. Giải pháp thiết kế căn hộ.
2.5.1. Cơ cấu căn hộ
2.5.2. Nội dung căn hộ
2.5.3. Mối quan hệ giữa các không gian trong một căn hộ
2.5.4. Các căn hộ loại thường
2.5.5. Các căn hộ loại đặc biệt
2.6. Hệ thống kết cấu cho chung cư cao tầng.
2.6.1. Tổng quan
2.6.2. Phân loại hệ thống kết cấu dùng cho chung cư cao tầng ở Việt Nam theo vật liệu
xây dựng:
2.6.3. Phân loại theo giải pháp chịu lực
2.6.4.Yêu cầu chống động đất ở Việt Nam
2.6.5. Những nguyên tắc cơ bản khi lựa chọn giải pháp kết cấu
2.7. Các hệ thống kỹ thuật của chung cư cao tầng.
2.7.1. Hệ thống giao thông
2.7.2. Hệ thống thu gom rác
2.7.3. Hệ thống cấp điện
2.7.4. Hệ thống cấp thoát nước
2.7.5. Hệ thống phòng cháy chữa cháy
2.7.6. Hệ thống chiếu sáng
2.7.7. Hệ thống điều hoà không khí
2.7.8. Hệ thống thông tin liên lạc
2.7.9. Hệ thống cung cấp gas
2.7.10. Hệ thống quản lý công trình (BMS)
2.7.11. Hệ thống chống sét
2.8. Tầng kỹ thuật/ Trần kỹ thuật của chung cư cao tầng

3
PHẦN 3: NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU

3.1. Thang máy cho chung cư cao tầng

3.1.1. Tổng quan

3.1.2. Các loại thang máy

3.1.3. Các nguyên tắc cơ bản trong việc bố trí thang máy trên mặt bằng tầng điển hình

3.1.4. Tính toán và lựa chọn thang máy

3.1.5. Nguyên tắc sử dụng thang máy khi có sự cố

3.2. Tìm hiểu về cầu thang bộ

3.3. Phòng cháy chữa cháy và thoát hiểm

3.3.1. Những yêu cầu về phòng cháy chữa cháy

3.3.2. Đặc trưng về an toàn phòng cháy

4
 P H Ầ N 1 : T Ổ N G Q U A N V Ề C H U N G C Ư

1.1. KHÁI NIỆM :

Định nghĩa chung cư tại Việt Nam : [Điều 70 của luật nhà ở 2005]
Chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của
từng hộ gia đình và phần sở hữu chung cho tất cả các hộ gia đình.
Chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho
mục đính ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chủ sở
hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu
chung cư.
Khái niệm về chung cư cao tầng :
Chung cư cao tầng là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt, bố trí liền kề nhau
trên một tầng của một tòa nhà có nhiều tầng ( lớn hơn hoặc bằng 9 tầng) và tạo nên
một cộng đồng dân cư.

Định nghĩa chung cư tại Singapore :

(theo Singapore standard classification of type of dwelling 1/2012)
Tại Singapore, khái niệm chung cư được sử dụng như
một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý
nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ nhằm mục
đích khai thác tối đa quỹ đất. Chung cư được phân thành
Keang Nam – Hà Nội 2 dạng là dạng Flat và dạng Condominium.
- Dạng Flat : dự án nhà ở không sở hữu đất. Mỗi căn
hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng
tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư
dạng Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng mật độ trung
bình và mật độ cao, số tầng từ 4 đến 30 tầng. Khu nhà
Flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng
Flat – Singapore đồng tối thiểu thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng
cư dân khu nhà đó. Dự án Flat không bắt buộc phải bố trí
không gian mở công cộng bên trong khu đất.
- Dạng Condominium : chung cư dạng condominium
yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn. Chung cư
Condominium phải có diện tích công cộng và giải trí
nghỉ ngơi bên trong khuông viên. Các tiện ích công cộng
Condominium – Singapore
thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng dân cư và
phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án xây dựng chung cư
Condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở
công cộng bên trong khu đất.
5
1.2. LƯỢC KHẢO CÁC THỜI KỲ PHÁT TRIỂN :

Loại hình nhà ở chung cư ngày càng phát triển ở các đô thị lớn
vì các nguyên nhân chính:
1. Sự bùng nổ dân số và tập trung dân cư ở các đô thị phát triển.
2. Sự căng thẳng về quỹ đất xây dựng.
3. Việc phát triển về vật liệu xây dựng, phương tiện kỳ thuật, công nghệ thi công nhà
cao tầng.
4. Thang máy phát triển (tốc độ nhanh hơn, sức chứa tốt hơn, kích thước đa dạng và
an toàn hơn).

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CHÍNH

CỦA CHUNG CƯ TRÊN THẾ GIỚI

GIAI ĐOẠN ĐẶC ĐIỂM

Giai đoạn 1 Nhà ở chung cư giai đoạn đầu

+ Thang máy chưa phát triển, Phổ biến dạng chung cư thấp tầng.

Giai đoạn 2 Nhà ở chung cư với tiện nghi và trang thiết bị hiện đại.

+ Chung cư có sử dụng vật liệu, trang thiết bị kỹ thuật mới, đặc biệt thang
máy được đưa vào hệ thống giao thông công trình.
+ Chung cư giai đoạn này có số tầng cao, không gian ở có mức độ tiện nghi
hiện đại, nâng cao chất lượng cuộc sống.

Giai đoạn 3 Nhà ở chung cư kết hợp với thương mại – dịch vụ

+ Chung cư có không gian ở hiện đại, khép kín cho cư dân đô thị: ăn ngủ -
giải trí - mua sắm học tập - làm việc trong công trình.
+ Tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại trong sinh hoạt của cư dân đô thị.

Giai đoạn 4 Nhà ở chung cư thích nghi với môi trường ở, sinh thái

+ Khu đất xây dựng có cành quan đẹp, có cây xanh, công viên, môi trường
tốt.
+ Diện tích căn hộ lớn, có nhiều không gian cây xanh, nhiều tiện nghi
+ Dành cho đối tượng thu nhập cao đáp ứng nhu cầu sống trong môi trường
hiện đại, trong lành.
+ Giai đoạn này chung cư được láp đột trang thiết bị kỹ thuật hiện đại, có
không gian sống tối ưu, tiêu chuẩn tiện nghỉ cao cấp.

6
Tại Việt Nam
- Khoảng nửa thế kỉ XX hình thức nhà chung cư xuất hiện ở Việt Nam.
- Khoảng những năm 50 khu cư xá Lareygnère được Pháp xây dựng ở Sài Gòn để
phục vụ cho quan chức của Pháp, đánh dấu sự xuất hiện của công trình nhà chung cư
đầu tiên ở nước ta.
- Quá trình phát triển chung cư ở miền Nam và miền Bắc không đều nhau. Mồi miền có
thể chia làm 3 giai đoạn chính:

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CHÍNH

CỦA CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
• Chủ yếu là chung cư thấp tầng- nhà tập thể (4 - 5 tầng).
• Đặc điểm mẫu nhà của chung cư trong giai đoạn này: chưa có
THỜI KỲ khái niệm căn hộ mà chỉ là những căn phòng đơn thuần phân
bố theo tiêu chuẩn 4m2/ người.
PHÔI THAI

• Chủ yếu là các căn hộ thấp tầng, các căn hộ khép kín tương
đối đầy đủ tiện nghi. Vị trí: xen kẽ trong các khu phố cũ.
THỜI KỲ • Đặc điểm: thiếu cây xanh sân vườn dành cho hoạt động công
cộng và không yên tĩnh, các phòng với các loại diện tích khác
PHÁT TRIỂN nhau (tiêu chuẩn ở 7 -8m2/ngườỉ). Kỹ thuật điện nước, vệ
sinh đã được chú ý giài quyết

• Các chung cư cao tồng (> 9 tầng) bắt đầu xuất hiện và phát
triển nhanh chóng, chung cư cao tầng kết hợp thương mại
THỜI KỲ cũng nối tiếp nhau ra đời: Chung cư Hùng Vương, Chung cư
Hồ Văn Huê, Chung cư Thuận Kiều Plaza... Những năm gần
TÁI PHÁT TRIỂN đây các chung cư cao cấp bắt đầu xuất hiện với đầy đủ tiện
nghi: Chung cư Sunrise City, Chung cư Golden Land Building..

Chung cư Trần Hưng Thuận Kiều Plaza, Dự án Petrovietnam

Đạo – Q5, Sài Gòn xây TP. HCM 1999 Landmark, Q2, TP. HCM
dựng khoảng 1960

7
 1.3. PHÂN LOẠI :

- Theo chiều cao:

Loại 4 – từ 40 tầng trở lên

Loại 3 – từ 26 đến 40 tầng

PHÂN LOẠI CHUNG CƯ
THEO CHIỀU CAO
Loại 2 – từ 17 đến 25 tầng

Loại 1 – từ 9 đến 16 tầng

Helios Residentials, SGP Thuận Kiều Plaza, Tp. HCM Keang Nam, Hà Nội
20 tầng 33 tầng, đang còn trống 30 tầng 48-70 tầng

- Theo hình dạng mặt bằng : gồm dạng hành lang, dạng tháp độc lập, dạng
đơn nguyên (đơn nguyên độc lập, đơn nguyên ghép), dạng kết hợp giữa
đơn nguyên và hành lang.

- Theo công năng: chung cư cao tầng đơn năng, chung cư cao tầng đa năng
(có kết hợp với thương mại, dịch vụ, hội nghị, văn phòng, chung cư khách
sạn condotel,....)

8
1.4. ƯU/ NHƯỢC ĐIỂM :

ƯU ĐIỂM NHƯỢC ĐIỂM

Tiết kiệm đất. Giảm chi phí xây Đòi hỏi trình độ thiết kế và kỹ
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật thuật xây dựng cao

Một số người dân chưa thích nghi

Hiệu suất sử dụng đất cao với đời sống cộng đồng nhà cao
tầng.

Có lợi trong việc tổ chức sử dụng

không gian mặt đất. Hạn chế trong quản lý và khai
thác sử dụng.
Diện tích cây xanh tăng lên.

Làm phong phú thêm bộ mặt đô Đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian
thị. Tạo điểm nhấn cho đô thị. thu hồi vốn chậm.

Mỗi chung cư cao tầng được xây dựng đều phục vụ như một điểm nhấn
của đô thị, đồng thời duy trì sự hài hoà với môi trường xung quanh. Hưởng dụng tiện
nghi và cảnh quan đặc sắc của trung tâm đô thị , các toà tháp chung cư cũng cung cấp
không gian công cộng cho toàn khu đất và tạo một môi trường ngập tràn ánh đèn, mặt
nước, mảng xanh. Chính môi trường cảnh quan đô thị như vậy của các chung cư cao
tầng dạng tháp cung cấp cho cư dân chất lượng cuộc sống cao cấp và văn minh.

Ý thức trong việc bảo vệ không

gian chung ngày càng nâng
cao
NHỮNG TÍN
Tiện ích cho người ở chung cư
HIỆU TÍCH cao tầng ngày càng tăng lên.
CỰC HIỆN TẠI
Chung cư cao tầng sẽ là
phương hướng phát triển nhà
ở cho các đô thị lỡn

9
 1.5. TIÊU CHÍ PHÂN HẠNG CHUNG CƯ CAO TẦNG :
Có thể phân hạng chung cư thành bốn hạng chính: 1, 2, 3, 4
BẢNG: PHÂN HẠNG CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM – Theo TT 14/2008/TT-BXD
CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ
HẠNG 1 HẠNG 2 HẠNG 3 HẠNG 4
ĐỊNH Hạng cao cấp, có Hạng có chất Hạng có chất Hạng có chất
NGHĨA chất lượng sử dụng lượng sử dụng lượng sử dụng lượng sử dụng
cao nhất. cao. khá cao. trung bình.

Đảm bảo yêu cầu Đảm bảo yêu cầu Đảm bào yêu càu Đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến về quy hoạch, về quy hoạch, về quy hoạch, kiến
trúc, hạ tầng kỹ kiến trúc, hạ tầng kiến trúc, hạ tầng trúc, hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng thuật, hạ tầng xã
hội. xã hội. xã hội. hội.

Chất lượng hoàn Chất lượng hoàn Chất lượng hoàn Chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị thiện, trang thiết thiện, trang thiết thiện, trang thiết bị
và điều kiện cung bị và điều kiện bị và điều kiện và điều kiện cung
cấp dịch vụ quản lý cung cấp dịch vụ cung cấp dịch vụ cấp dịch vụ quản lý
sử dụng đạt mức quản lý sử dụng quản lý sử dụng sử dụng đạt tiêu
độ hoàn hảo. đạt mức độ đạt mức độ khá. chuẩn, đủ điều
tương đối hoàn kiện để đưa vào
hảo. khai thác sử dụng

• Thông tư 14/2008/TT-BXD đánh giá chung cư cao tầng thành các

hạng 1, 2, 3, 4 dựa trên các tiêu chí:
I. Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc
1. Quy hoạch: gồm các tiêu chí: Vị trí, Cảnh quan, Môi trường
2. Thiết kế kiến trúc: gồm các tiêu chí: Cơ cấu của căn hộ, Diện tích
căn hộ, Thông gió chiếu sáng cho căn hộ, Trang thiết bị vệ sinh
trong căn hộ, Cầu thang, Cầu thang bộ, Thang máy, Chỗ để xe.
II. Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu ở
1. Hạ tầng kỹ thuật: gồm các tiêu chí: Hệ thống giao thông, Hệ thống
cấp điện, Hệ thống cấp thoát nước, Hệ thống thông tin liên lạc, Hệ
thống phòng chống cháy nổ, Hệ thống thu gom và xử lý rác.
2. Hạ tầng xã hội: Các công trình hạ tầng xã hội.
III. Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện
1. Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện
2. Trang thiết bị gắn liền với nhà
IV. Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng
1. Bảo vệ an ninh
2. Vệ sinh
3. Chăm sóc cảnh quan
4. Quản lý vận hành
10
 -Trên Thế giới: Việc phân hạng chung cư dựa trên các
tiêu chí sau :
(Bài giảng Chuyên đề Nhà cao tầng – Chung cư cao tầng – ThS.
KTS. Văn Tấn Hoàng) :
- Vị trí: Vị trí là tiêu chí đầu tiên và quan trọng nhất. Chung
cư đẹp nhưng ở vị trí không được đánh giá mức A thì chung
cư vẫn bị đánh rớt hạng. Chung cư phải quy hoạch ở khu có
Chung cư cao cấp cảnh quan đẹp, giao thông đến trung tâm đô thị nhanh, khu
Watertown tại Singapore trung tâm đô thị, xa khu đô thị, không có cảnh quan đẹp,
giao thông kém
- Thương hiệu: tác giả thiết kế - Nhà thầu tư vấn, xây dựng,
giấy chứng nhận chất lượng.
- Diện tích căn hộ: cao cấp – lớn hơn tiêu chuẩn, tiêu
chuẩn – dựa trên tiêu chuẩn xây dựng, trung bình: nhỏ hơn
tiêu chuẩn xây dựng.
- Tiện nghi nội thất: có cửa sổ đón ánh sáng, tình trạng
chiếu sáng tốt, thiết kế đơn giản, hiện đại – không có nhiều
cột, vách gây chắn tầm nhìn ở giữa nhà, có khu vực âm
tường (storge), tủ quần áo lớn, màu sắc phòng trung tính,
sàn lát gỗ/ gạch đồng màu, đồ gỗ ấm áp dễ chịu, có đầy đủ
Chung cư cao cấp Bishan thiết bị bếp, bếp thông thoáng, phòng vệ sinh/ tắm có đầy đủ
Central tại Singapore tiên nghi, có nhiều kệ chứa đồ trong phòng tắm, có hệ thống
nước nóng.
- Chất lượng dịch vụ: hồ bơi, sân tennis, phòng thể dục,
cửa hàng bách hoá, quán cafe, sân chơi trẻ em, các tiện ích
công cộng khác.
- Chất lượng hệ thống trang thiết bị: trang thiết bị, nhất là
thang máy phải được cung cấp bởi các hãng cao cấp.
- Chất lượng quản lý, phục vụ: chỗ đậu xe cho căn hộ -
Chung cư cao cấp
khách. truyền hình cáp, internet, đồng hồ điện nước, gas,
Wapping Lane tại UK
máy điều hoà không khí, hệ thống thang máy, điện dự
phòng, an ninh – bảo vệ 24/ 24, phòng cháy chữa cháy, giao
thông thoát hiểm.

Chung cư cao cấp Dự án Chung cư cao cấp Mesteri Thảo Điền

Loft Garden tại Turkey tại Quận 2, TP. HCM
11
TẠI VIỆT NAM, MỘT CHUNG CƯ ĐƯỢC ĐÁNH GIÁ LÀ CAO CẤP PHẢI THOẢ MÃN
CÁC TIÊU CHÍ SAU:

Phải tuân thủ không gian, bảo đảm hệ số sử dụng

đất, diện tích cây xanh, bãi đỗ xe phù hợp với quy hoạch xây
dựng các khu đô thị trong giai đoạn dài hạn
Các yếu tố quy hoạch phải đồng bộ và cao cấp, đầy
VỀ QUY HOẠCH
đử các công trình xã hội, hạ tầng kỹ thuật, thuận tiện trong sử
dụng và sinh hoạt. Mật độ xây dựng chung không quá 20%, cây
xanh lớn hơn 25%, giao thông lớn hơn tiêu chuẩn trung bình. Đáp
ứng nhu cầu tiện lợi về giao thông, cảnh quan đẹp, không gian
công cộng cao cấp.

Giải pháp kiến trúc ngoài nhà phải đảm bảo yêu
cầu về an toàn, thẩm mỹ, bền lâu, phù hợp với khí hậu Việt
Nam. Bên trong căn hộ phải được bố trí thuận tiện, giải quyết
nhu cầu thân thiện với môi trường, đảm bảo thông thoáng và có
ánh sáng tự nhiên.
Đối với thiết kế khiến trúc phải cao cấp, hiện đại,
bao gồm những tiêu chuẩn như rộng rãi hơn tiêu chuẩn Việt
Nam quy định, lớn hơn 25m2 cho một người, vật liệu hoàn thiện
cao cấp với các thiết bị phải đạt được yếu tố thực sự hiện đại,
VỀ KIẾN TRÚC sang trọng.
Các hệ thống gas, truyền hình cáp, điện thoại, hệ
thống internet… được trang bị đến từng căn hộ, các dịch vụ bảo
dưỡng, sửa chữa và vận hành cơ sỡ vật chất chung cư của toà
nhà hợp lý và hiệu quả.
Ngoài ra còn có thêm các yêu cầu khác như hệ
thống cơ điện trong nhà cao tầng đòi hỏi phải đảm bảo độ tin
cậy và an toàn cao, được kiểm tra thường xuyên. Công trình
phải tuân thủ nghiêm ngặt qui định về phòng chống cháy nổ,
phải có hệ thống xử lý nước thải, thu gom và vận chuyển chất
thải rắn.

Giải pháp thiết kế phải đảm bảo các yêu cầu về tuổi thọ sử dụng,
VỀ KẾT CẤU ổn định, an toàn, hiệu quả. Mức độ an toàn phải thực sự cao hơn
mức bình thường, có thể chịu được động đất cấp 13..

VỀ XÃ HỘI An ninh trật tự được đảm bảo.

12
1.6. CÁC XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ PHỔ BIẾN HIỆN NAY
TẠI VIỆT NAM :

-Những năm gần đây: Xu hướng thu nhỏ căn hộ, đầu tư cho đế thương mại - dịch vụ
được đánh giá là phổ biến nhất ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang. Cụ thể có
thể chia thành 6 xu hướng chính: (theo TS. KTS. Ngô Lê Minh)

+ Đa dạng hoá loại hình nhà ở.

+ Hỗn hợp hoá công năng
+ Quy hoạch mang tính nhân văn
+ Sinh thái hoá nhà ở
+ Ngoại thành hoá nhà ở
+ Chuyên nghiệp hoá thiết kế nhà ở
+ Tối ưu hoá diện tích nhà ở

MÔ HÌNH NHÀ CHUNG CƯ - XU

Dự án Vinhomes Central Park
Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI
TP.HCM
Trong lần điều chỉnh quy hoạch TP tới
năm 2025, mô hình nhà chung cư sẽ là
chủ đạo. Đây là mô hình nhà ở hợp lý để
thành phố có đủ chỗ ở cho trên 10 triệu
dân.
TP không cho phát triển các chung cư đơn
lẻ mà mỗi khu vực xây dựng chung cư ít
nhất phải có từ 5 đơn nguyên được xây
dựng trên diện tích 2 ha đất trở lên để tạo
thành các cụm chung cư hiện đại. Ngoài
ra, việc xây dựng các chung cư hiện đại ở
khu vực ngoại thành sẽ được phát triển
mạnh bằng các khu đô thị mới với quy mô
lớn nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở văn
minh, hiện đại cho người dân.

1.7. MỘT SỐ CÔNG TRÌNH/ DỰ ÁN CHUNG CƯ TIÊU BIỂU TRONG VÀ

NGOÀI NƯỚC :

* Giới thiệu một số công trình/ dự án chung cư tiêu

biểu tại Việt Nam hiện nay

13
DỰ ÁN CHUNG CƯ MESTERI THẢO ĐIỀN

VỊ TRÍ: Thảo Điền là khu độ thị

mới của TP. HCM với thành
phần ở trong các khu biệt thự,
chung cư là những người có
thu nhập khá cao trở lên. Dự
án nằm ngay Trung tâm P.
Thảo Điền, Quận 2, TP. Hồ Chí
Minh. Mặt tiền là Xa Lộ Hà Nội.
Giao thông vào trung tâm
Thành phố thuận tiện.
TỔNG DIỆN TÍCH KHU ĐẤT:
8 ha

QUY MÔ: Dự án bao gồm 4

tòa tháp căn hộ có độ cao từ
41-45 tầng với hơn 3.000 căn
hộ có diện tích từ 46 – 160m2
và 1 tòa tháp văn phòng khách
sạn, trường học, trung tâm
Tổng mặt bằng Không gian thương mại thương mại.

CHỨC NĂNG: khu căn hộ cao

cấp kết hợp Trung tâm thương
mại, dịch vụ văn phòng và
khách sạn.
14
DỰ ÁN CHUNG CƯ HIM LAM RIVER SIDE – Q.7

Tổng mặt bằng

VỊ TRÍ: trung tâm của quận 7, nằm trên trục đường
Nguyễn Hữu Thọ và Nguyễn Thị Thập. Từ đây đi về
trung tâm TP. HCM chỉ mất 15 phút.
QUY MÔ: Tổng diện tích: 1,317 ha. Gồm 3 tòa nhà cao
từ 18 – 25 tầng được bố trí so le nhau.
Tổng số căn hộ: 314 căn, có 02 tầng hầm làm bãi đậu
xe. Diện tích căn hộ: từ 95,95 – 319 m2

TIỆN ÍCH: Mỗi đơn nguyên trang bị 3 thang máy

Mitsubisi dùng thẻ từ, tốt độ cao ( mỗi sàn có 5-6 căn
hộ). tiện ích căn hộ bao gồm Hồ bơi, Siêu thị, café, nhà
hàng, phòng tập GYM,… An ninh bảo vệ 24/24.

15
C H U N G C Ư C I T Y G A R D E N – B Ì N H T H Ạ N H , T P. H C M

VỊ TRÍ: 59 Ngô Tất Tố,

Phường 21, Q. Bình Thạnh,
Tp.HCM. Vị trí này chỉ cách
Q.1 một cây cầu (Thị Nghè).

Đơn nguyên độc lập của City Garden Tổng mặt bằng

QUY MÔ: Tổng diện tích :

22.889 m2. Tổng diện tích
sàn :126.869 m2. Số tầng
cao: 21-30 tầng. Tổng số
căn hộ: 927 căn hộ cao cấp.
Tất cả đều có tầm nhìn rộng.

Với MB hình eilp và sân

vườn rộng (sân vườn cây
xanh chiếm 77% -
17000m2), City Garden là
Đơn nguyên ghép của City Garden chung cư độc đáo hàng đầu
hiện nay tại Tp. HCM
16
 * Giới thiệu một số công trình/ dự án chung cư tiêu
biểu tại các nước:

Helios residences VEGAS 888 ON THE BOARDS

Singapore
Tổng diện tích đất 21.350
m2. Hai khối 20 tầng, 3 tầng
hầm. Hoàn thành năm 2011.
Las Vegas, Nevada, USA California, USA
51 tầng, 541 căn hộ
900 – 10,000 sq ft diện 24-tầng tháp
216 căn hộ
tích ở
8,300 sq ft diện tích ở
Tiện ích: nhà hàng, spa,
16,000 sq ft diện tích sàn
tennis, golf,...

Helios Residences, Singapore: tuy tầng cao vừa phải nhưng tiêu chuẩn cao cấp, là
một trong những chung cư nổi bật ở Singapore.
17
PHẦN 2: ĐẶC ĐIỂM THỂ LOẠI CÔNG TRÌNH

2.1. ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH TỔNG THỂ KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG
VÀ CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG THIẾT KẾ :

2.1.1 Vị trí khu đất, đặc điểm hiện trạng, đặc điểm
giao thông trong khu vực:

- Ảnh hưởng đến quy mô công trình và giá căn hộ.

+ Khu có cảnh quan đẹp, giao thông đến trung tâm đô
thị nhanh
+ Vị trí ở trung tâm đô thị
+ Vị trí ở xa trung tâm đô thị, không có cảnh quan đẹp,
giao thông kém.
- Đặc điểm hiện trạng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu đất
- Đặc điểm giao thông khu vực:
+ Các đường giao thông quan trọng trong khu vực
+ Bãi đỗ xe: khu đất/ khu vực
+ Đường giao thông phòng cháy, chữa cháy
- Cần tổ chức hợp lý các hình thức giao thông trong khu ở:
giao thông tiếp cận, giao thông khu vực, giao thông nội bộ.

2.1.2. Hướng công trình:

- Hướng nhà có ý nghĩa rất quan trọng, quyết định tới khoảng thời gian chiếu nắng, lấy
sáng tự nhiên và thông gió tự nhiên cho công trình; ảnh hưởng bố cục các đơn nguyên
và cách ghép đơn nguyên:
-Khi thiết kế, cần tránh các hướng bất lợi về khí hậu. Tuy nhiên trường hợp do hình
dạng khu đất, do điều kiện cảnh quan (hướng bất lợi nhưng cảnh quan đẹp), do điều
kiện giao thông (hướng bất lợi nhưng giao thông thuận tiện),... thì cần sử dụng các giải
pháp (chủ động/ bị động) để khắc phục bất lợi.
- Việc chọn hình khối công trình và bố trí hình khối theo phương hướng địa lý cần xét
ưu tiên khai thác gió tự nhiên, đàm bảo tiện nghi vi khí hậu. Đối với các bề mặt của
công trình chịu sự tác động bất lợi bởi năng lượng bức xạ mặt trời, người thiết kế có
thể chủ động chọn đồng thời nhiều giải pháp để xử lý.
- Nguyên nhân căn hộ gặp phải hướng bất lợi:
+ Do vị trí khu đất làm ảnh hưởng đến hướng công trình
+ Do điều kiện hướng bất lợi về nắng, gió nhưng lại có lợi hơn về mặt khác.

18
 - Hướng bất lợi về nắng: nắng nhiều là đặc điểm nổi bật của
khí hậu Việt Nam, là yếu tố cơ bản dẫn tới sự khác nhau giữa
kiến trúc nhiệt đới và kiến trúc các miền khí hậu khác.
+ Tây (chịu nắng gắt), hướng Đông nắng sớm nhẹ nhàng
hơn, có thể không cần tránh.
+ Tây nam (chịu nắng nhiều)
-Hướng bất lợi về gió: Bắc, Đông Bắc.
- Trong việc bố trí tổng mặt bằng chung cư tại Việt Nam, hướng
thường chọn là hướng đông hoặc nam (tây nam, đông nam)
hơn là hướng bắc và tây. Ở khu vực Đông Nam Bộ, hướng Tây
Nam, Đông Nam là hướng tốt về gió nhưng cần thiết kế để
tránh mưa hắt vào nhà.

2.1.3. Các chỉ tiêu về quy hoạch - kiến trúc cần quan tâm:
+ Khoảng lùi
+ Hệ số sử dụng đất
+ Hệ số cây xanh
+ Mật độ xây dựng: mật độ khối đế, mật độ khối tháp

* Khoảng cách giữa hai khối nhà ở cao tầng ( trích QCXDVN 01 : 2008 )
Đối với khu đô thị mới

(*) L không được nhỏ hơn 7m

Đối với khu đô thị cũ : tính theo 70% chỉ tiêu trên

- Đối với dãy nhà bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy
định về khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện được áp dụng riêng đối với phần
đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương xứng
của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè)..
- Nếu dãy nhà có độ dài của cạnh dài và độ dài của đầu hồi bằng nhau, mặt tiền tiếp
giáp với đường giao thông lớn nhất trong số các đường tiếp giáp với lô đất đó được
hiểu là cạnh dài của ngôi nhà.

19
* Khoảng lùi của công trình ( trích QCXDVN 01 : 2008 )
-Khoảng lùi của công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tuỳ thuộc
vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của
lộ giới.
- Khoảng lùi tối thiểu của công trình xác định theo bảng:

BẢNG - Khoảng lùi tối thiểu của công trình theo bề rộng lộ giới
đường và chiều cao xây dựng ( QCXDVN 01 : 2008 )

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế và tháp cao phía trên thì
quy định về khoảng lùi được áp dụng riêng từng phần đế/ tháp cao
theo tầng cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cao độ vỉa hè).
- Khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập phải
đảm bào điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên, an toàn khi có cháy và
đảm bảo khoảng cách tối thiểu của các dãy nhà theo quy định.
- Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp các công trình với
nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về MĐXDmax được áp dụng
theo chiều cao trung bình.

* Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép ( trích QCXDVN 01 : 2008 )

MẬT ĐỘ XÂY DỰNG =

Trong đó diện tích công trình được tính theo hình chiếu mặt bằng mái của công trình.

HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT =

Trong đó tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn tầng hầm và tầng mái.

Trong khu đô thị mới: MĐXD theo tiêu chuẩn: 30% - 40%.
HSSDĐ theo tiêu chuẩn : ≤ 5.

20
 MẬT ĐỘ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CHUNG CƯ

MẬT ĐỘ XÂY DỰNG CHO NHÓM NHÀ DỊCH VỤ TRONG ĐÔ THỊ

- Tỉ lệ đất cây xanh tối thiểu trong đơn vị ở là 20% diện tích khu đất xây dựng công
trình và đảm bảo 5-7 m2/người.
- Tiêu chuẩn chức năng sân thể dục thể thao tối thiểu là 0,5m2/người và 0,3ha/công
trình
- Đường dành cho xe chữa cháy phải có chiều rộng thông thuỷ không nhỏ hơn 3,5m
và chiều cao thông thuỷ không nhỏ hơn 4,25171. Cuối đường cụt phải có khoảng
trống để quay xe.
- Kích thước chỗ quay xe tối thiểu:
+ Hình tam giác đều, mỗi cạnh 7m. Hình vuông, kích thước 12x12m. Hình tròn,
đường kính 10m.
21
2.1.4. Quy định chung về thiết kế nhà cao tầng:

- Thiết kế nhà ở cao tầng phải đảm bảo an toàn,

bền vững, thích dụng, mỹ quan, phù hợp với điều
kiện khí hậu, tự nhiên và nhu cầu sử dụng của cộng
đồng.
- Thiết kế nhà ờ cao tầng cần đa dạng về quy mô
căn hộ để đáp ứng nhu cầu ở và phù hợp với xu
thế phát triển của xã hội, thuận tiện cho việc sử
dụng và quản lý công trình.
- Thiết kế căn hộ trong nhà ờ cao tầng phải đảm
bảo các điều kiện về an ninh, chống ồn, tầm nhìn
cảnh quan và vệ sinh môi trường đồng thời đảm
bảo tính độc lập, khép kín, tiện nghi và an toàn sử
dụng.
- Nhà ờ cao tầng cần đảm báo thuận lợi cho người
sử dụng tiếp cận với các trang thiết bị và hệ thống
cung cấp dịch vụ như điều hoà không khí, cấp gas,
cáp truyền hình, điện thoại, viễn thông, thu gom rác
v.v...
- Thiết kế nhà ờ cao tầng phải tính đến tác động
của động đất và gió bão như quy định trong các tiêu
chuẩn hiện hành.
- Có giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện cụ thể
của công trình. Nên sử dụng hệ kết cấu bê tông cốt
thép toàn khối. Hệ kết cấu chịu lực của nhà ở cao
tầng phải rõ ràng, mạch lạc.
- Nên lựa chọn giải pháp tổ chức mặt bằng và hình
khối nhằm đảm bảo tăng độ cứng công trình.
- Thiết kế kết cấu công trình nhà ờ cao tầng phải
bảo đảm bền vững, ổn định, có biến dạng nằm
trong giới hạn cho phép.
- Việc bố trí khe lún, khe co giãn phải tuân theo các
quy định của tiêu chuẩn hiện hành.
- Kết cấu tường bao che bên ngoài nhà phải đảm
bảo an toàn, chống thấm, cách nhiệt và chống ồn.

22
* Trình tự thiết kế:
- Xác định quy mô chung cư cao tầng: Diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử
dụng đất và số tầng cao, kể cả các tầng kỹ thuật, số tầng hầm, chiều cao
phòng, chiều cao công trình và sơ bộ phác ra ý đồ quy hoạch tổng mặt bằng
và sân bãi.
- Sơ bộ chọn mặt bằng (tầng điển hình và tầng đế): Bố trí phương án phù
hợp với quy hoạch thành phố và cảnh quan xung quanli (MĐXD, khoảng lùi,
lộ giới, tầm nhìn, hướng gió.. .
- Bố trí hệ thống kết cấu: Lựa chọn giải pháp kết cấu phù họp với hình dáng
mặt bằng, quy mô tòa nhà và các yêu cầu kinh tế kỹ thuật khác.
- Bố trí lõi cứng (có thể không cần lõi cứng): bằng cách sử dụng các khối:
thang máy, thang bộ thường và thang thoát hiểm kín khói, các buồng kỹ
thuật ống gain.
- Sơ bộ xác định hệ thống giao thông đứng, ngang, sảnh tầng, lối thoát hiểm
kết hợp phòng đệm thang kín khói.
- Bố trí các căn hộ xung quanh lõi giao thông: cố gắng bố trí các gain kỹ
thuật tập trung quanh diện tích công cộng (dễ sữa chữa và bảo trì).
- Bố trí tầng kỹ thuật theo yêu cầu của giải pháp thiết bị kỹ thuật được lựa
chọn, vì vậy có thể có 1, 2 hay 3 tầng kỹ thuật, hoặc không cần tầng kỹ
thuật.
- Bố trí hệ thống thiết bị, kỹ thuật: cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc,
điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy, an ninh, các hệ thống kỹ thuật
khác...
- Thứ tự các bước trên có thể thay đổi tùy theo từng dự án. Việc xác định
hình khối và vật liệu bao che được tiến hành song song các bước trên.

23
2.2. VỀ CƠ CẤU KHÔNG GIAN – PHÂN KHU CHỨC NĂNG :

2.2.1. Tổng quan về phân khu chức năng.

SƠ ĐỒ PHÂN KHU CHỨC NĂNG CHUNG CƯ ĐƠN THUẦN

CHUNG CƯ ĐƠN THUẦN:

-Chung cư chỉ có phần tháp. Có thể
có một vài dịch vụ phúc lợi cơ bản
như bưu điện, nhà trẻ, phòng khám,...
nhưng không có phần đế thương mại,
dịch vụ.
- Thường gặp ở các chung cư cho
người thu nhập thấp, nhà ở xã hội tiêu
chuẩn hạng 4 hoặc chung cư nằm ở vị
tri không thuận lợi để kinh doanh.
- Kết cấu đơn giản hơn chung cư có
đế, ít phải bố trí khe cấu tạo hơn, hệ
thống kỹ thuật thông suốt, có thể
không cần tầng/ trần kỹ thuật.

24
Chung cư B1 Trường Sa (gần cầu Thị Một chung cư tái định cư ở Hà Nội chỉ có
Nghè) tầng 1 là bãi xe, chỉ có một căn phần tháp. Các căn hộ bố trí từ tầng đỉnh
tin rất nhỏ. Các căn hộ bố trí từ tầng 2 xuống tầng 2. tiêu chuẩn hạng 4

Là một chung cư cao cấp về điều kiện ở, nhưng City Garden nằm ở
đường Ngô Tất Tố, Q. Bình Thạnh, hiện trạng xung quanh khu đất đã có chợ, các cơ
sở kinh doanh, các dịch vụ khác nhau. City Garden là trường hợp ngoại lệ về việc
chung cư đơn thuần nhưng tiêu chuẩn ở cao cấp.
Tuy không có phần đế thương mại, dịch vụ, nhưng các hạng mục sân
thể thao, sân vườn, bể bơi của chung cư lại đầy đủ, tiêu chuẩn cao. Sân vườn diện
tích lớn.
25
SƠ ĐỒ PHÂN KHU CHỨC NĂNG
CHUNG CƯ KẾT HỢP THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ

CHUNG CƯ KẾT HỢP

THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ:

- Có thêm phần đế.

- Công năng phần đế phức tạp,
nhưng chức năng chính vẫn là
để ở. Phần đế thương mại –
dịch vụ phục vụ chủ yếu cho cư
dân của chung cư.
- Cần đến tầng/ trần kỹ thuật.
Trong một số trường hợp đặc
biệt cần phải có thêm tầng
chuyển kết cấu để phần đế
vượt nhịp lớn.
- Kết cấu phải bố trí khe tại vị trí
tiếp giáp nếu chênh lệch đế/
tháp > 5 tầng.

26
 Chung cư The Vista – Quận 2, TP. HCM

• Chung cư cao tầng có nhiều không gian chức năng

khác nhau, có thể phân chia thành 4 nhóm chức năng
chính (có một số tài liệu phân chia thành 6 nhóm tuỳ
vào cách chia):
+ Không gian công cộng và Không gian thương mại – dich vụ.
+ Không gian ở (không gian căn hộ)
+ Không gian kỹ thuật
+ Không gian khác

2.2.2. Không gian công cộng và Không gian thương mại dịch vụ:
* TIÊU CHUẨN KHÔNG GIAN CÔNG CỘNG :
(tạm thời vẫn áp dụng TCVN 323:2004)

Sân thể thao ngoài trời ▪Tối thiểu 0.5 m2/ người

Hồ bơi ▪ Hồ bơi người lớn sâu 1.5 m

▪ Hồ bơi trẻ em sâu 0.7 m

Cây xanh – Công viên ▪ Tối thiểu 1 m2/ người

Sinh hoạt cộng đồng ▪ 0,8 – 1 m2/người và không được nhỏ hơn 36 m2

Sảnh chính ▪ Chiều cao ≥ 4 m

Sảnh tầng ▪ Chiều cao ≥ 2.7 m
▪ Diện tích ≥ 9 m2
▪ Tối thiểu 0.15 -0.25 m2/ người
27
Cầu thang bộ ▪ Bề rộng vế thang lớn hơn hoặc bằng 1,2 m.
▪ Chiều cao 1 vế thang không quá 1,8 m.
▪ Chiều cao bậc không bé hơn 150 mm.
▪ Chiều rộng bậc không bé hơn 300 mm.
▪ Mỗi đơn nguyên có ít nhất hai thang bộ, trong đó có một
thang thoát hiểm.
▪ Khoảng cách tính từ cửa căn hộ đến cầu thang hoặc
đến lối ra ngoài nhà không được lớn hơn 25m.
Thang thoát hiểm ▪ Cự ly thoát hiểm là 25 m. Thang phải bố trí thông gió
tạo áp, không tụ khói ở buồng thang, lồng thang bắng vật
liệu chống cháy và có bố trí đèn chiếu sáng sự cố bằng
nguồn điện ưu tiên.
Thang máy ▪ Số lượng không bé hơn 2 thang cho 1 đơn nguyên.
▪ Phải có một thang chuyên dụng với kích thước cabin:
2200 × 2400 mm.
▪ Trọng tải thang máy phải có sức tải từ 420 kg đến
630kg. Tốc độ thang máy được bố trí trong nhà ở cao
tầng không nhỏ hơn 1,5m/s.
▪ Thang máy được bố trí ở gần lối vào chính của toà nhà.
▪ Ca bin thang máy phải bố trí tay vịn và bảng điều khiển
cho người tàn tật sử dụng.

Hành lang ▪ Hành lang, phòng đệm sảnh phải có hệ thống thông gió
và van thoát khói tư động mở khi có sự cố cháy

P. SH cộng đồng trong chung cư Hồ bơi của chung cư City Garden

P. SH cộng đồng Chung cư HAGL Ngăn cách giữa hồ bơi trẻ em và

người lớn có thể bằng rào, đường
đi, hay các tấm gỗ 28
* TIÊU CHUẨN KHÔNG GIAN THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ:
(tạm thời vẫn áp dụng TCVN 323:2004)

Ngân hàng ▪ Chiều cao tối thiểu 2.7 m

Siêu thị mini ▪ Diện tích tối thiểu: 300 m2

▪ Chiều cao: 3.3 – 3.6 m
Văn phòng cho thuê ▪ Diện tích tối thiểu: 12 m2 mỗi phòng, 6 – 9 m2/ người
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Nhà hàng ▪ Diện tích 1.2 – 2 m2/ người
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Bar ▪ Diện tích 1.3 – 1.7 m2/ người

Nhóm trẻ ▪ Số lượng trẻ: 50 trẻ/ 1000 dân

▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
▪ Diện tích 2.3 m2/ trẻ

Cafe sách ▪ Diện tích tối thiểu: 100 m2

▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
▪ Diện tích 0.83 - 1 m2/ người

Phòng tập GYM ▪ Diện tích tối thiểu: 200 m2

▪ Chiều cao tối thiểu: 4 m

Phòng tập SPA ▪ Diện tích tối thiểu: 250 m2

▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
▪ Diện tích phòng đơn: 6 – 8 m2
▪ Diện tích phòng đa: 12 – 32 m2

Trạm y tế/ Phòng khám ▪ Số lượng trẻ: 1 trạm/ 1000 dân

▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
▪ Diện tích tối thiểu: 500 m2/ trạm

Phòng khám hiện đại trong Siêu thị mini tại một chung cư ở Quận 4
Chung cư Royal City, Hà Nội
29
2.2.3. Không gian ở (không gian căn hộ):
Không gian căn hộ
Không gian quan trọng nhất trong chung cư, gồm các căn hộ gia đình riêng biệt được tồ
hợp với nhau. Các căn hộ cần đảm bảo tính độc lập và mối quan hệ bên trong, nhưng
đồng thời đảm bảo các mối quan hệ bên ngoài cộng đồng.
Đảm bảo sự riêng tư của các căn hộ, nhà nọ không làm phiền nhà kia, các khu sảnh,
giao thông công cộng, lối vào các căn hộ cũng không làm phiền đến sự yên tĩnh, riêng
tư của các căn hộ. Cơ cấu căn hộ ở được hình thành đề giải quyết diện tích ở, mật độ
nhân khẩu, thiết lập các nhu cầu tiện nghi tối thiểu và giải quyết các vấn đề kỹ thuật có
liên quan.

* TIÊU CHUẨN KHÔNG GIAN CĂN HỘ :

(tạm thời vẫn áp dụng TCVN 323:2004, ngoài ra cần xem thêm TT 14:2008/BXD)

Sảnh căn hộ ▪ Diện tích tối thiểu 3 m2

▪ Chiều cao tối thiểu: 2.4 - 2.7 m

Phòng khách ▪ Diện tích tối thiểu 14 m2

▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Phòng sinh hoạt chung ▪ Diện tích tối thiểu 14 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Không gian làm việc ▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m

Không gian tâm linh ▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m

Phòng ngủ ▪ Diện tích tối thiểu 10 m2 ( phòng ngủ đơn), 12 m2

(phòng ngủ đôi)
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
▪ Cần tham khảo thêm TT 14:2008/BXD
Bếp nấu ▪ Diện tích tối thiểu 5 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m
Bếp + Phòng ăn ▪ Diện tích tối thiểu 14 m2
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m

Phòng ăn ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2

▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m

Vệ sinh ▪ Diện tích tối thiểu 5 m2 (có bồn tắm), 3 m2 (tắm đứng)
▪ Chiều cao : 2.4 - 2.7 m

Giặt phơi ▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m

Kho ▪ Chiều cao : 2.4 - 2.7 m

30
2.2.4. Không gian kỹ thuật:
* T I Ê U C H U ẨN K H Ô N G G I AN K Ỹ T H U ẬT:
(tạm thời vẫn áp dụng TCVN 323:2004)

P. Nhân viên bảo trì M&E ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2

P. Tổng đài ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2

thông tin liên lạc

P. Kiểm soát ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2

báo cháy trung tâm

P. Điều khiển và ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2

kiểm soát thông gió

P. Máy phát điện ▪ Diện tích tối thiểu 36 m2

Trạm biến thế ▪ Diện tích tối thiểu 16 m2

▪ Chiều cao: 2.7 m
▪ Tiêu chuẩn cấp điện : 150 KW/người/năm.

P. Điều khiển trung tâm ▪ Diện tích tối thiểu 80 - 100 m2

▪ Chiều cao tối thiểu: 6.1 m

Bể nước sinh hoạt ▪ Tiêu chuẩn cấp nước SH : 250 lít/người/ngày.đêm

Bể nước chữa cháy ▪ Tiêu chuẩn cấp nước chữa cháy : 2,5 lít/giây/cột. ▪
▪ Gồm 2 cột chữa cháy trong 10 phút

Hầm phân tự hoại ▪ Diện tích tối thiểu 24 m2

Bể thu tự hoại ▪ Thoát nước bẩn : 256 lít/người/ngày.đêm
Bể xử lý nước thải

P. Máy bơm ▪ Diện tích tối thiểu 12 m2

Trạm biến thế P. Điều hoà KK trung tâm sử dụng máy Chiller
31
2.2.5. Các không gian khác:
* TIÊU CHUẨN: (tạm thời vẫn áp dụng TCVN 323:2004)

* CÁC KHÔNG GIAN KHÁC:

P. Quản lý hành chính ▪Diện tích tối thiểu: 24 m2 mỗi phòng

▪ Tiêu chuẩn diện tích: 5 – 6 m2/ người
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m

P. Quản lý kỹ thuật ▪ Diện tích tối thiểu: 24 m2 mỗi phòng

▪ Tiêu chuẩn diện tích: 5 – 6 m2/ người
▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m

P. Bảo vệ ▪ Tiêu chuẩn diện tích: 5 – 6 m2/ người

▪ Chiều cao tối thiểu: 2.7 m

* TẦNG HẦM:
- Chiều cao tối thiểu 2,2m.
- Lối ra của tầng hầm không được
thông với hành lang của tòa nhà
mà phải bố trí trực tiếp ra ngoài.
- Số lượng lối ra không được ít
hơn 2 và có kích thước không
nhỏ hơn 0,9m x 1,2m.
- Phải thiết kế có một thang máy
xuống tới tầng hầm của toà nhà.
- Độ dốc lối xuống hầm: tối thiểu
13% - đường dốc thẳng và 17% -
đường dốc cong.
-Phải có giải pháp chống thấm và
thông gió cho tầng hầm

32
Bãi đỗ xe
▪ Chung cư đơn thuần:
▪ Theo văn bản Tính toán số chỗ đậu xe trong nhà cho 100% căn hộ
1245/BXD-KHCN ngày ▪ Chung cư kết hợp thương mại - dịch vụ:
24/6/2013:
- Tính toán số chỗ đậu xe trong nhà cho 100% căn hộ
(văn bản mới nhất tính
đến 1/ 2015) - Tính toán thêm diện tích bãi xe + hầm cho TM – DV

+ Nhà ở thương mại + Theo QCXDVN 01 – 2008:

(nhà ở xây dựng bán, 100m2 sàn TM – DV / 1 chỗ đậu ô tô
cho thuê theo thị
+ Diện tích: 30 – 50 % trong nhà, 50 – 70 % ngoài trời
trường): 100m2 sàn sử
dụng căn hộ thì bố trí 20 ▪ Diện tích đậu xe: theo QCXDVN 01:2008: diện tích đỗ
đến 25m2 diện tích đậu xe như sau (các tiêu chuẩn này đang được điều chỉnh)
xe trong nhà.
+ Nhà ở xã hội (nhà ở Căn hộ loại 1 (cao cấp): 1 căn hộ - 1.5 chỗ đậu ô tô
xây dựng bán, cho thuê Căn hộ loại 2 (trung bình): 1 căn hộ - 1 chỗ đậu ô tô
theo quy định nhà nước): Căn hộ loại 3 (tiêu chuẩn): 2-3 căn hộ - 1 chỗ đậu ô tô
100m2 sàn sử dụng căn Căn hộ loại 4 (tiêu chuẩn): 4-6 căn hộ - 1 chỗ đậu ô tô
hộ thì bố trí 12m2 diện Và mỗi căn hộ cần có: 2 xe máy và 1 xe đạp
tích đậu xe trong nhà ▪ Tiêu chuẩn diện tích: 25 m2/ xe ô tô
2,5 m2/ xe máy
0.9 m2/ xe đạp
BÃI ĐẬU XE NGOÀI TRỜI:
Thiết kế bãi xe là quan
trọng. Diện tích bãi xe, số
lượng xe đều phải tuân theo
tiêu chuẩn thiết kế.

33
A B C
Lưu lượng giao thông
A: Bãi đậu xe một bên
Lưu lượng giao thông một chiều
B: Bãi đậu xe hai bên
Lưu lượng giao thông một chiều
C: Bãi đậu xe hai bên
Lưu lượng giao thông hai chiều
ĐẬU XE SONG SONG
4800 4800 6600
ĐẬU XE GÓC
5500
2500
5000 2500
Lối đi bãi đậu xe
Các kích thước cần thiết của một
chỗ đậu xe như sau:
+ Chiều rộng chỗ: 2500 mm
+ Chiều dài chỗ: 5000 mm
+ Chiều dài chỗ đậu bãi đậu xe
song song: 5000 mm
34
BÃI ĐẬU XE LIỀN KỀ RAMP DỐC XEM LÊN XUỐNG Kích thước tối thiểu của
ramp dốc bãi đậu xe liền kề

ĐỘ DỐC CỦA ĐOẠN ĐƯỜNG NỐI BÃI ĐẬU XE

Độ dốc tối thiểu: 5%

Độ dốc tối ưu: 4%

35
BÃI ĐẬU XE TỰ ĐỘNG
- Ưu điểm:
+ Giảm chiều cao tầng
+ Tiết kiệm diện tích xe chạy và
bãi đậu xe

Bãi đậu xe sử dụng hệ thống móc xích

36
2.3. GIẢI PHÁP THIẾT KẾ MẶT BẰNG:

2.3.1. Một số giải pháp bố cục mặt bằng tổng thể:

BỐ CỤC MB. DẠNG CHỮ L

BỐ CỤC MB. DẠNG CHỮ U

- Có một khoảng sân rộng
phía trước công trình. Tầm
nhìn công trình tốt. Tuy
nhiên vẫn có những khối
công trình gặp hướng bất
lợi.

BỐ CỤC MB. DẠNG ĐỐI XỨNG

- Trục đối xứng trên mặt bằng

BỐ CỤC THEO HÌNH DÁNG KHU ĐẤT VÀ CẢNH QUAN HIỆN TRẠNG XUNG QUANH

- Mục đích: khai thác

thương mại ở mặt
tiền, tạo được
khoảng sân rộng ở
giữa.
- Trường hợp khu đất
có cảnh quan tự
nhiên đẹp, cần giữ lại
như bờ sông, bờ hồ
thì cũng dùng dạng
bố cục này.

37
• Bố trí không gian chức năng trên mặt bằng tổng thể công trình:
Cần quan tâm đến các tiêu chí:
- Vị trí giao thông theo phương đứng và theo phương ngang.
- Vị trí của các căn hộ trong bố cục tổng thể.
- Vị trí của các không gian ở có tác động tích cực trong việc thay đổi hướng và áp
lực gió từ tự nhiên thổi đến được các căn hộ có vị trí không thuận lợi trên tổng thể
công trinh.
- Vị trí các hệ thống kỹ thuật cơ bản và hệ thống kỹ thuật phụ trợ.
- Hệ thống giao thông theo phương đứng sẽ bố trí tiếp cận với bề mặt ngoài của
công trình để nhận được ánh sáng tự nhiên và an toàn cho việc thoát hiểm khi có
sự cố. Đối với hệ thống giao thông theo phương ngang cần hạn chế sử dụng giải
pháp hành lang giữa trong công trình hoặc nút giao thông bịt kín.
- Bề mặt của căn hộ tiếp cận với môi trường tự nhiên.
- Đối với căn hộ trong nhà ờ cao tầng khả năng tiếp cận của bề mặt căn hộ với môi
trường tự nhiên thông thường từ 1 -3 hướng, tùy thuộc vào các yếu tố:
+ Cấu trúc hình khối của công trình.
+ Vị trí căn hộ trong mặt bằng tầng so với phương hướng điạ lý.
+ Các hệ thống kỹ thuật thiết kế hỗ trợ.

Saigon Pearl, Bình Thạnh

Interlace Condominium
Property – Singapore

2.3.2. Thiết kế sân vườn – cây xanh:

* Thiết kế lối đi trong sân vườn:
- Đường có cấu trúc dạng tự nhiên:
- Đường đi dạng hữu cơ
- Đường đi uốn khúc

38
+ Các quy tắc sắp xếp: thiết kế sân vườn:

(1) Sự hỗn loạn (2) Sự thống nhất (3) Sự hài hoà

(4) Sự đồng nhất hài hoà (5) Sự đồng nhất hài hoà một cách hấp dẫn

(6) Sự đóng khung - Điểm nhấn

(7) Sự đơn giản (9) Sự nhịp nhàng

(8) Sự nổi bật (10) Tỷ lệ và sự đăng đối: tỷ lệ nhỏ, tỷ lệ lớn, tỷ lệ con
người

(11) Sự cân bằng đúng quy tắc (12) Sự cân bằng phi quy tắc

39
LÁT NỀN

Dạng bê tông với hình dạng khác nhau

Dạng xếp liền với màu sắc khác nhau, tăng tính thẩm mĩ

Một số hình thức xếp gạch phổ biến

HÌNH THỨC BÓ VỈA HÈ

40
 Đèn cho cây
Đèn cao cho lối đi

ĐÈN Đèn phân chia không gian

Đèn cho lối vào

Đèn thấp quanh cây cao

GHẾ NGHỈ

Ghế gỗ với tay vịn kim loại Chòi nghỉ chân

Ghế băng dài Chỗ ngồi bằng Bố trí ghế phải bắt mắt
bê tông 41
2.3.3. Các loại hình mặt bằng của chung cư cao tầng:
Như đã đề cập ở mục 1.2, khi phân chia chung cư cao tầng theo hình
dạng mặt bằng thì ta có bốn dạng chính: 1. Dạng hành lang, 2. Dạng tháp, 3. Dạng
đơn nguyên, 4. Dạng đơn nguyên kết hợp hành lang (theo thứ tự thì dạng 1 xuất hiện
đầu tiên, sau đó lần lượt là các dạng 2, 3, 4 – Ngô Lê Minh). Trong bốn dạng này, dạng
3 và dạng 4 đang chiếm ưu thế hiện nay.

* CHUNG CƯ CAO TẦNG DẠNG HÀNH LANG:

- Dạng hành lang giữa: ở giữa là một hành lang, hai bên là các căn hộ. Dạng này rất
ít được sử dụng, nếu có chỉ dùng có các chung cư tiêu chuẩn thấp.

SƠ ĐỒ CÁC CHUNG CƯ DẠNG HÀNH LANG GIỮA

Tổ hợp Viglacera Tower - Hà Nội

- Dạng hành lang bên: hành lang thường nằm ở hướng bất lợi. Các căn hộ được bố
trí tiếp xúc với bên ngoài ở hướng nam hoặc đông nam để có lợi về thông thoáng và
tránh nắng.

42
 * CHUNG CƯ CAO TẦNG DẠNG THÁP:
- Xuất hiện vào đầu những năm 1980 và phát triển rộng rãi từ đó.
- Hình dạng mặt bằng đa dạng: hình chữ nhât, chữ T, chữ Y, hình cánh quạt, hình
tròn... Thời gian đầu hình dáng mặt bằng của chung cư dạng tháp và dạng hành
lang tương đối giống nhau. Hành làng là lối đi chính để đi lên xuống các tầng, mỗi
tầng có thể có đến mười mấy căn hộ, về sau số lượng căn hộ giảm đi, chuyển
thành 6-8 hộ chung một lõi thang, thậm chí 4 hộ chung 1 lõi thang.
- Đến giữa những năm 1990 loại nhà này dần bị thay thế.

* CHUNG CƯ CAO TẦNG DẠNG ĐƠN NGUYÊN:

- Các căn hộ đơn lẻ tập trung quanh một nút giao thông đứng gồm có thang bộ và thang máy.
Mỗi đơn nguyên có thể có nhiều loại căn hộ khác nhau (1 PN, 2PN, ...). Thường mỗi đơn
nguyên có từ 4-6 căn hộ là hợp lý.
- Tiếng Anh: combined apartment building.
- Từ những năm 1990, chung cư dạng đơn nguyên dần thay thế cho các dạng khác và trở
thành dạng chung cư được xây dựng nhiều nhất.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐƠN NGUYÊN

TRÊN MẶT BẰNG CHUNG CƯ CAO TẦNG
43
 * CHUNG CƯ CAO TẦNG DẠNG ĐƠN NGUYÊN KẾT HỢP HÀNH LANG:
(Ghép đơn nguyên)

- Một dạng phát triển của chung cư kiểu đơn nguyên, là sự kết hợp giữa nhà tháp và
nhà tấm, có thêm nhiều ưu điểm để bù đắp các khuyết điểm của hai dạng trên.
- Các đơn nguyên được ghép với nhau tại một hoặc hai cạnh để tạo nên một tổ hợp.
- Có các cách ghép đơn nguyên (ghép 2, 3 đến 5 đơn nguyên) theo chiều ngang,
chiều dọc hoặc ghép tự do. Khi ghép thì mỗi đơn nguyên thành phần có thể chia làm
3 dạng:
+ Đơn nguyên đầu hồi
+ Đơn nguyên giữa
+ Đơn nguyên góc

Đơn nguyên đầu hồi

Đơn nguyên giữa

Đơn nguyên góc

44
 Bảng – SO SÁNH ƯU/ NHƯỢC ĐIỂM CỦA CÁC DẠNG MẶT BẰNG CHUNG CƯ
(Theo KTS. Ngô Lê Minh)

PHÂN LOẠI Chung cư dạng Chung cư Chung cư dạng Chung cư dạng

MẶT BẰNG hành lang dạng tháp đơn nguyên đơn nguyên kết
CHUNG CƯ hợp hành lang

ƯU ĐIỂM - Giá thành xây dựng - Bố cục của -Thuận lợi trong -Nhờ ghép các
rẻ, kết cấu đơn giản, MBTT có thể việc lấy gió đơn nguyên nên
dễ thi công. khống chế khả - Thuận lợi trong diện tích giao
năng lấy ảnh sáng việc lấy sáng tự thông/ diện tích
mặt trời, hạn chế nhiên. sàn giảm, khai
ảnh hưởng đối với - Các căn hộ có sự thác hiệu quả hơn.
các căn hộ hướng riêng tư cao, ít ảnh - Tiết kiệm chi phí
bất lợi. hưởng lẫn nhau. đầu tư hơn dạng
đơn nguyên.
- Các đơn nguyên
ghép tạo nên sự
sinh động cho
công trình.

NHƯỢC -Khả năng thông gió - Do hướng nhà -Vốn đầu tư xây
ĐIỂM trực tiếp kém. nên hình dáng căn dựng, phí tổn đất
- Các căn hộ ảnh hộ của cùng một đai, chi phí lắp đặt
hưởng lẫn nhau do mặt bằng không thang mái đều
hành lang dài và sử đồng đèu, thường cao.
dụng chung. (ồn, mùi, là “trước nhỏ sau - Số lượng căn hộ
riêng tư) to”, khiến những thấp
- Hướng mở của các căn hộ có diện tích - Diện tích phụ lớn
chức năng bếp, vệ càng lớn càng khó
sinh thường ở phía lấy sáng.
hành lang nên thường
ảnh hưởng đến vấn
đề thông gió,

2.3.4. Các hình thức ghép đơn nguyên:

* Ghép đơn nguyên theo chiều ngang

* Ghép đơn nguyên theo chiều dọc

* Ghép đơn nguyên giật cấp

* Ghép đơn nguyên tư do

45
* Ghép đơn nguyên theo chiều ngang
- Cách ghép này ít được sử dụng vì diện tích tiếp xúc hai đơn nguyên nhiều => Tính
thông thoáng các căn hộ thấp

* Ghép đơn nguyên theo chiều dọc

- Cách ghép này phổ biến hơn vì diện tích

tiếp xúc hai đơn nguyên ít => Tính thông
thoáng các căn hộ cao, bố cục mặt bằng
gọn gàng tiết kiệm quỹ đất

46
* Ghép đơn nguyên giật cấp
- Cách ghép này có lợi về độ thông thoáng và khai thác tầm nhìn hiệu quả, thích hợp
với các khu đất có cạnh xéo hoặc ý đồ muốn tạo mảng xanh đan xen vào công trình

* Ghép đơn nguyên tư do

- Cách ghép này lợi điểm mặt bằng tổng thể sinh động, thông thoáng tốt, khai thác
tầm nhìn, thích hợp cho các khu đất có hình dạng đặc biệt

47
2.4. GIẢI PHÁP THIẾT KẾ MẶT ĐỨNG :

-Mặt đứng chung cư cao tầng thể hiện phong cách kiến trúc và sự sáng tạo của
KTS, đồng thời tạo nên hình ảnh cuả toà nhà đối với xã hội bên ngoài.
- Theo William Pedersen, có 3 nguyên tắc cơ bản trong tổ chức mặt đứng nhà cao
tầng:
+ Nhà cao tầng cần phải ăn nhập với bối cảnh chung của thành phố và khu
vực, cả trên tuyến phố và trên nền trời.
+ Mặt đứng công trình cần được tổ chức sao cho có thể khích lệ được mối
quan hệ thị giác.
+ Hình thức mặt đứng được lấy cảm hứng từ đặc điểm của vị trí xây dựng
của công trình (nắng, gió, hình dạng khu đất, ...)

2.4.1. Hệ thống vỏ bao che:

- Từ khi kết cấu khung BTCT ra đời, công nghệ thi công nhà
cao tầng không còn bị hạn chế nữa. Tường ngoài không còn
chức năng chịu lực mà chủ yếu chỉ có chức năng bao che nên
được sử dụng linh hoạt hơn.
-Sự phát triển của vật liệu BTCT, kính và hợp kim, kết cấu bao
che của chung cư trở nên rất sinh động và đa dạng, giá thành
xây dựng lại rẻ hơn.
Vỏ bao che dạng - Hệ thống vỏ bao che
“double skin”
+ Lớp vỏ bọc công trình cần phải góp phần vào việc giảm tiêu
thụ năng lượng.
+ Giảm nắng chiếu trực tiếp và bức xạ.
+ Giảm thiểu sự xâm nhập và sự ngưng tụ của nước.
+ Tương hợp với thiết bị lau chùi cửa sổ tự động.
+ Điều tiết chuyển vị của công trình.
+ Giảm thiểu tải trọng lên khung kết cấu.
+ Giảm tối đa nhu cầu bảo dưỡng.

48
 2.4.2. Hình thức kiến trúc đặc trưng của chung cư cao tầng:
HÌNH THỨC KIẾN TRÚC MẶT ĐỨNG TẦNG ĐẾ (nếu chung cư có khối đế):

- Các tầng đế của chung cư thường khai thác thương mại,

dịch vụ. Tuỳ vào chức năng: nhà hàng, bar, cafe, quán ăn thì
cần trổ nhiều cửa để khai thác tầm nhìn.
- Siêu thị mini, trung tâm thương mại, nhà sách, shop thời
trang: mặt đứng nên mở cửa sổ có cân nhắc vì thường những
không gian này cần hướng khách hàng đến nội thất bên trong,
đồng thời mặt ngoài khai thác quảng cáo.

HÌNH THỨC KIẾN TRÚC MẶT ĐỨNG CÁC TẦNG THÁP:

+ Những mảng nhấn + Lô gia – Ban công

+ Cửa đi – Cửa sổ + Màu sắc các khối nhà + Lam – Chỉ tường

HÌNH THỨC KIẾN TRÚC MẶT ĐỨNG CHUNG CƯ NHIỆT ĐỚI:

- Chung cư cao tầng nhiệt đới cần có sự thông thoáng và cách nhiệt trên kết cấu bao
che, giữa tường bao che và hệ kết cấu bên trong thường cấu tạo một khoảng không
gian thoáng, giúp làm mát bề mặt kết cấu bao che và giúp giảm nhiệt bên trong nhà.
- Tường ngoài có thể chọn dùng bê tông đổ toàn khối dày 200 mm
- Tường ngăn cách bên trong có thể chọn dung bê tông đổ toàn khối dày từ 100 – 200
mm. Đồng thời bề mưa ngoài tường nhà cao tầng có thể dùng gạch ốp sáng màu kết
hợp với sơn.

49
 Sự biến hoá trên kiến trúc mặt đứng:

- Bằng những thủ pháp kiến trúc, mặt đứng của toà nhà
cần thể hiện sự hài hoà với môi trường xung quanh,
hình khối kiến trúc hoàn thiện, tỷ lệ và màu sắc hợp lý.
Những sự biến hoá và thay đổi đó là:
+ Thông qua những tuyến phân chia theo chiều ngang
trên mặt đứng nhà ở, phong cách kiến trúc đơn giản là
chủ đạo.
+ Thông qua nhịp điệu thay đổi trên hệ thống cửa sổ
(theo chiều thẳng đứng và chiều ngang), sự thay đổi
hình thức cửa sổ như cửa sổ bằng, cửa sổ nhô ra, cửa
sổ góc quay để thể hiện phong cách hiện đại.
+ Thông qua ban công mở và lô gia, thay đổi không
Basotapur Tower, gian trên mặt đứng nhà cao tầng, tạo sự đối xứng hoặc
Bangladesh bất đối xứng tuỳ theo ý tưởng thiết kế của KTS.
+ Thông qua sảnh chờ cầu thang và những không gian
công cộng khác trên từng tầng nhà làm nên sự thay
đổi, biến hoá giữa bên trên và dưới mặt đứng.
+ Sử dụng thủ pháp thay đổi độ lớn của hai ban công
ở hai tầng nhà liền kề nhau. Chẳng hạn hai căn hộ có
ban công theo phương thẳng đứng, trong đó một ban
công lớn dùng chung cho cả phòng sinh hoat và phòng
đọc sách, còn ban công của tầng dưới chỉ dành cho
phòng khách (phòng đọc sách không có ban công).
Tương tự, cũng có thể hoán đổi bằng cách bố trí ban
công lớn cho cả phòng ngủ và phòng đọc sách.
+ Khi thiết kế kiến trúc mặt đứng nhà, cần lưu ý vị trí
đặt thiết bị điều hoà kín đáo, không làm ảnh hưởng tới
thẩm mỹ của mặt đứng bên ngoài công trình. Đồng
The Ascent, Thảo Điền, thời, cân nhắc những vị trí có thể kết hợp đặt tấm pin
Quận 2, TP. HCM NLMT để thu năng lượng hữu ích cho toà nhà.

Tóm lại, bằng cách bố trí và sắp xếp hình khối trên mặt đứng nhà theo những quy
luật nhất định có thể thể hiện nhiều đặc tính kiến trúc khác nhau:
+ Tính ổn định, bền vững (bố trí đối xứng)
+ Tính đơn điệu, đồng dạng (bố trí lặp lại)
+ Tính sinh động, biến đổi (bố trí xen kẽ)
+ Tính thay đổi, chuỷen động (bố trí hoán đổi vị trí)

50
2.4.3. Các nguyên tắc cơ bản trong tổ hợp kiến trúc mặt đứng:

Đối xứng qua tâm: sự đối xứng hoàn toàn qua một điểm trên
mặt phẳng, các yếu tố như hình khối, cấu trúc, vật liệu, màu
sắc.... đều đối xứng nhau.

Đối xứng qua trục (trục ngang hoặc trục dọc): sự đối xứng về
hình dạng, cấu trúc qua một trúc, giữa bên trái và bên phải.

Chung cư Saigon Pearl, Chung cư Golden Land,

Bình Thạnh Hà Nội

Bất đối xứng: các vật thể được bố trí không theo quy luật nào
và không có sự đối xứng.

21 Wapping Lane-UK Sunview Town ,

Thủ Đức, Tp. HCM
51
 Sự lặp lại: nhắc lại một đối tượng theo một cách thức duy nhất,
tạo sự đồng dạng liên tục trên mặt đứng

The Met – Thái Lan

Sự xen kẽ về kích thước, xen kẽ đặc – rỗng

Loff Garden – Turkey

Sự hoán đổi vị trí: nhắc lại một đối tượng theo một quy luật
thay đổi vị trí nhất định

Chung cư Dolphin Plaza, Mỹ Đình,

Bosco Verticale, Milan, Italia
Từ Liêm, Hà Nội

52
2.4.4. Một số xu hướng thiết kế mặt đứng chung cư hiện nay ở việt
nam và các nước có khí hậu tương đồng việt nam:

* PHONG CÁCH MẶT ĐỨNG CHIẾT TRUNG CỔ ĐIỂN:

-Phong cách thịnh hành trong những năm 1910 – 1930. Tuy nhiên, những chung cư
cao tầng này này vẫn có thể thiết kế theo phong cách này vì bối cảnh chung của thành
phố.
- Tại Tp. HCM, phong cách chiết trung cổ điển dễ được bắt gặp ở nhiều chung cư mới
xây, đặc biệt là phong cách Kinh điển Pháp.

CRESCENT BAY The Manor – Bình Thạnh – Tp. HCM

Karachi, Pakistan

The Manor – Mỹ Đình, Nam Từ Liêm, HN

* PHONG CÁCH PHÔ DIỄN KẾT

CẤU:
- Kết cấu và đường ống kỹ thuật
được phơi bày trên mặt đứng như
một hình thức trang trí hay điêu
khắc.
- Phong cách này không phổ biến tại
Việt Nam vì hệ thống kỹ thuật ở
nước ta còn chưa đẹp và người dân
cũng không ưa chuộng.

53
* PHONG CÁCH MẶT ĐỨNG SINH THÁI:
-Là xu hướng mới nổi trong thế kỷ XX với
phong cách sống thoải mái, gần gũi với
thiên nhiên và sử dụng năng lượng hiệu
quả.
- Mặt đứng đẹp, gần gũi, tiêu chuẩn cao,
tuy nhiên chi phí bảo dưỡng cũng cao, thích
hợp cho chung cư cao cấp.
- Phong cách này vẫn còn bị tranh cãi vì
thực sự là tiết kiệm năng lượng hay gây
hao phí năng lượng vẫn còn đang nghiên
cứu. Singapore là quốc gia đi đầu trong việc
ứng dụng phong cách mặt đứng này.
- Tại Việt Nam, cũng có một số dự án chưa
xây dựng đi theo hướng này để tạo sự độc
đáo, thu hút tầng lớp thu nhập cao. VD:
Chung cư Sky Garden, Q. Hoàng Mai, Hà
Nội.

Dự án Sky Garden, Q. Hoàng Mai, Hà Nội. Cây xanh trên mặt đứng Newton suites - SGP

Bosco Verticale, Milan, Italia

54
 Chung cư PUTERI HARBOR TOWERS
Johor Bahru, Malaysia
“Mặt đứng vừa sinh thái, vừa hiện đại”

* PHONG CÁCH MẶT ĐỨNG HIỆN ĐẠI:

-Với những đường nét đơn giản, mặt đứng biểu hiện công năng.
- Phong cách được ưa chuộng và được sử dụng phổ biến.

VEGAS 888 có
541 căn hộ - Tiêu
chuẩn thiết kế cao
cấp – Tiện nghi:
spa, nhà hàng. hồ
bơi, tennis, golf,…

Maxx Apartments - Melbourne V E G A S 8 8 8 - Las Vegas, Nevada

55
 City Garden – Bình Thạnh, Tp. HCM với mặt bằng dạng elip và mặt
đứng theo phong cách hiện đại, đơn giản, nhấn nhá nhẹ nhàng nhưng
cũng đủ làm nên một chung cư độc đáo hàng đầu TP. HCM

Phong cách mặt

đứng hiện đại là
phong cách
thường thấy
nhất ở các
chung cư tại
Việt Nam vì
nhiều ưu điểm,
đặc biệt là do
dễ thi công và
tạo hình cũng
tương đối tự do.
Kỹ thuật và vốn
đầu tư không
yêu cầu quá
cao như xu
hướng mặt
đứng sinh thái.
Chung cư Sunrise City, Phú Mỹ Hưng, Tp. HCM

56
2.5. GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CĂN HỘ :
2.5.1. Cơ cấu căn hộ:
- Tỷ lệ % các loại qui mô căn hộ khác nhau là cơ sở quan trọng để tổ hợp mặt bằng
kiến trúc chung cư.
- Cơ cấu căn hộ: (cơ cấu này có thể thay đổi nếu không áp dụng TCXD 323:2004)
+ Loại A (1 phòng ngủ): 40-65 m2 Tỉ lệ bố trí 10-20%
+ Loại B (2 phòng ngủ): 70-90 m 2 Tỉ lệ bố trí 50-60%
+ Loại C (≥3 phòng ngủ): 95-120 m2 Tỉ lệ bố trí 10-30%
+ Căn hộ đặc biệt (Loft/ Duplex/Penthouse): >120 m , Tỉ lệ bố trí 5-10%
2

- Về số người:
+ Căn hộ loại A : 1-2 người
+ Căn hộ loại B : 3-4 người
+ Căn hộ loại C : 5-6 người

- Việc đảm bảo cấu trúc hộ

phòng này có thể thực hiện theo
các cách sau:
+ Đảm bảo ngay trong mặt bằng
tầng điển hình
+ Đảm bảo trong toàn ngôi nhà .
+ Đảm bảo trong nhóm nhà hay
khu nhà .

-Ví dụ về bố trí các loại căn hộ

khác nhau thay vi chỉ bố trí một
cơ cấu duy nhất từ trên xuống
dưới.
- Tạo sự phong phú cho các loại
căn hộ, giúp khách hàng có thể
chọn lựa
- Tạo sự phong phú, hấp dẫn cho
mặt đứng kiến trúc.

- Theo chỉ tiêu diện tích ở (6-8 m2/ người) và tuỳ theo mức độ tiện nghi, ta có thể phân
làm 3 loại chung cư :
+ Loại : dành cho người thu nhập thấp .
+ Loại : dành cho người thu nhập trung bình .
+ Loại : dành cho người thu nhập cao

57
 2.5.2. Nội dung căn hộ:
Theo TS.KTS Ngô Lê Minh và Bài giảng Chung cư cao tầng (BM. Nhà ở - ĐH. Kiến
trúc TP. Hồ Chí Minh):
- Không gian sinh hoạt chung (khu động): nơi giao tiếp giữa các thành viên trong
gia đinh như phòng khách, phòng sinh hoạt chung, phòng bếp, phòng ăn.
- Không gian sinh hoạt riêng (khu tĩnh): phòng ngủ của ba mẹ, phòng ngủ các
thành viên, phòng làm việc, các phòng vệ sinh riêng. Yêu cầu: kín đáo, yên tĩnh,
thoáng mát.
- Không gian phụ: khu vệ sinh, bếp, kho chứa đồ, không gian tâm linh, ban công, lô
gia, không gian giao thông (sảnh căn hộ, hành lang căn hộ).

YÊU CẦU VỀ NỘI DUNG CỦA MỖI CĂN HỘ

THEO HẠNG CHUNG CƯ (TT 14/ 2008/ TT-BXD)

CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ

HẠNG 1 HẠNG 2 HẠNG 3 HẠNG 4
NỘI DUNG Các không gian Các không gian Đảm bảo quy Đảm bảo quy
CỦA MỖI chức năng tối thiểu chức năng tối chuẩn, tiêu chuẩn, tiêu
CĂN HỘ gồm: phòng khách, thiểu gồm: phòng chuẩn hiện hành. chuẩn hiện hành.
phòng ngủ, khu khách, phòng ngủ,
vực bếp, phòng khu vực bếp,
ăn, phòng vệ sinh phòng ăn, phòng
và các phòng vệ sinh và các
khác. phòng khác.

Mỗi căn hộ tối Mỗi căn hộ tối

thiểu có 2 khu vệ thiểu có 2 khu vệ
sinh. Phòng ngủ sinh. Phòng ngủ
chính có vệ sinh chính có vệ sinh
riêng. riêng.

YÊU CẦU VỀ DIỆN TÍCH CĂN HỘ

THEO HẠNG CHUNG CƯ (TT 14/ 2008/ TT-BXD)

CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ

HẠNG 1 HẠNG 2 HẠNG 3 HẠNG 4
DIỆN TÍCH Phụ thuộc vào quy Phụ thuộc vào quy Phụ thuộc vào quy Đảm bảo quy
CĂN HỘ mô thiết kế, nhưng mô thiết kế, nhưng mô thiết kế, nhưng chuẩn, tiêu
không < 70 m2 không < 60 m2 không < 50 m2 chuẩn hiện
hành.
Diện tích phòng Diện tích phòng Diện tích phòng
ngủ chính > 20 m2 ngủ chính > 15 m2 ngủ chính > 12 m2
*Theo TCVN 323:2004: Diện tích căn hộ không nên < 50 m2

58
QUAN HỆ KHÔNG GIAN TRONG NHÀ Ở
(Nguồn: ThS.KTS. Lê Hồng Quang, ThS.KTS Lê Trần Xuân Trang, BG. Kiến trúc Nhà ở)

59
Tiền phòng:
- Không gian chuyển tiếp giữa trong và ngoài căn hộ, từ đó phân phối người đi đến
các chúc năng khác. Tại tiền phòng thường bố trí: chỗ treo mũ, áo khoác, áo mưa,
kệ để giày dép,....
- Diện tích từ 3.5 – 6 m2 nhưng bề rộng tối thiểu phải ≥ 1.2 m.

Phòng khách: thứ tự của các phòng từ ngoài vào là: tiền
phòng, phòng SHC , phòng ăn-bếp, phòng ngủ… diện tích
phòng khách từ 14 m2 đến 24 m2 ,tùy theo số người hoặc số
phòng ngủ trong căn hộ.
Phòng sinh hoạt chung :
-Là không gian lớn sử dụng chung cho các thành viên gia
đình và khách thân quen.
- Nội dung hoạt động và trang thiết bị nội thất tương đương
phòng khách, tuy nhiên cần lưu ý là gắn liền với khu tĩnh
(phòng ngủ) để tạo được sự kín đáo ấm cúng của
không gian sinh hoạt nội bộ gia đình.
- Diện tích phòng SHC từ 16m² đến 24 m². Thường có trong
căn hộ từ 3 phòng ngủ trở lên.

- Một số căn hộ có tiêu chuẩn thấp hoặc vừa (1 PN, 2 PN) có

thể kết hợp chức năng của phòng khác và phòng sinh hoạt
chung. Đối với những căn hộ cao cấp, hai chức năng này là
riêng biệt.

60
Phòng ăn: thường có khuynh hướng kết hợp chung với
bếp (căn hộ 1 PN), kế bên hoặc kết hợp phòng khách (căn
hộ 2-3 PN), diện tích ≥5 m2 (bếp nấu) hoặc ≥12 m2 (bếp
kết hợp ăn).

- Nếu là phòng ăn riêng thì vị trí thích hợp là gần bếp và liên
hệ thuận tiện với phòng khách.

Bếp: Các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp thì bếp
có tầm quan trọng
lớn hơn vì phần lớn họ sẽ ăn tại nhà.
Chức năng của bếp là chế biến, chuẩn bị thức ăn, rửa sạch
nồi chảo chén dĩa…
- Các kiểu bố trí mặt bằng bếp :
+ Bố trí 1 dãy: Ưu là mọi đường ống kỹ thuật đi cùng
một phía, cửa bếp bố trí được nhiều nơi. Khuyết là
vùng làm việc dài, khó bố trí góc ăn.
+ Bố trí 2 dãy (song song): Ưu là vùng làm việc ngắn,
bếp và góc ăn thoáng. Khuyết là ống kỹ thuật đi hai
bên tường.
+ Bố trí hình U: Ưu là vùng làm việc nhỏ thuận tiện.
Khuyết là mặt bàn bếp bị giảm vì diện tích chết ở hai
góc tường, đường ống kỹ thuật dài hơn và khúc khuỷu
hơn.
+ Bố trí hình L: Ưu là vùng làm việc lớn
hơn, sử dụng thoải mái hơn. Khuyết là có diện tích
chết ở một góc tường.
- Bếp nên có bàn ăn ngay tại chỗ (thường là bàn ăn sáng).

61
 Phong cách thiết kế nội
thất của các ảnh minh hoaj trên đây
đều sáng sủa, màu sắc chủ yếu là
màu kem nhẹ nháng. Các chi tiết hốc
tường, ống gen, dàn lạnh, bàn làm
việc, giường tủ được chú trọng.

Nguồn: EKE INTERIOR

62
 Phòng ngủ:
-Là không gian riêng tư yên tĩnh, diện tích phòng đơn từ 10
m2, phòng đôi từ 12 m2 (theo TCXDVN 323 -2004).
- Mặt bằng cần lưu ý có chỗ kê đồ đạc và khoảng trống mở
cửa.
- Hai nhân tố quan trọng tạo sự thoải mái cho phòng ngủ:
+ Có đủ chiều dài tường để kê đồ và đủ chiều rộng để bố trí
giường ngủ (phòng ngủ 2 người phải có chiều rộng tối thiểu
2,9 m).
+ Lối đi lại trong phòng đơn giản, thuận tiện.

Xu hướng thông lệ: - Khi thiết kế phòng ngủ cần chú ý đến khoảng cách thao
bố trí phòng ngủ tác, kích thước vật dụng.
chính và các phòng
ngủ khác gần nhau

Xu hướng mới: bố
trí phòng ngủ chính
và các phòng ngủ
khác xa nhau.

Các dạng bố trí mặt bằng phòng ngủ và kích thước.

63
Ban công – Lô gia
– Ban công: phần nhô ra, 3 mặt tiếp xúc với tự nhiên, diện tích từ 2 -3 m2.
– Logia: phần thụt vào, có 1 mặt tiếp xúc với tự nhiên, diện tích từ 3.5 – 6m2.

64
Khu tắm và vệ sinh: yêu cầu phân rõ khu khô và khu ướt, sử dụng thuận tiện.

65
 Bố trí khu vệ sinh cho phòng ngủ chính (master bedroom):

Không nên Không nên Không nên

HÌNH: Các cách nên tránh khi bố trí phòng thay đồ
với phòng vệ sinh trong phòng ngủ chính.

Bố trí khu vệ sinh chung cho các phòng ngủ khác.

Kho chứa và tủ tường: trong một căn hộ thông thường có các loại kho và tủ tường
như sau:
+ Một tủ tường chứa quần áo.
+ Một tủ tường đựng đồ vải (khăn trải bàn, màn, rèm, tấm trải giường…)
+ Một kho (trên khu WC) chứa các dụng cụ, đồ linh tinh…ít dùng đến
66
 * BỐ TRÍ NỘI THẤT TRONG CÁC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG CỦA CĂN HỘ
- Khi thiết kế, người KTS phải tính toán kích thước các buồng phòng (hoặc không
gian) thuận lợi để bố trí đồ đạc nội thất. Với mỗi loại chung cư tiêu chuẩn cao - thấp
khác nhau, sẽ đòi hỏi những thiết bị tiện nghi khác nhau. Yêu cầu nội thất với các
không gian chính như sau :
+ Phòng khách : Bộ sofa, tủ bày đồ (+ để TV, Home theatre,…), có thể kết hợp với
giá sách.
+ Phòng ngủ Master : Giường đôi, hai tủ đầu giường, tủ quần áo lớn, tủ để TV kết
hợp bố trí chỗ làm việc, bàn phấn, hai ghế + một bàn nhỏ.
+ Phòng ngủ cá nhân : Giường đơn, tủ quần áo loại vừa, giá sách + bàn học, tủ để
TV, máy tính cá nhân.
+ Phòng bếp + ăn + phụ : Tủ bếp (bếp + rửa + giá để đồ + bàn soạn + rác), tủ lạnh
loại lớn, máy giặt, bộ bàn ăn 4 - 6 ghế, quầy bar (nếu là chung cư cao cấp).
+ Phòng vệ sinh : từ một đến hai phòng với lavabo + xí bệt + tắm shower, trong đó
một phòng có bồn tắm. Nếu sang trọng có bồn tiểu nữ, lavabo double.

BẢNG ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ THÍCH NGHI KHÍ HẬU CỦA CÁC PHÒNG
(Theo TS, KTS. Ngô Lê Minh)

Phòng Yêu cầu thích nghi khí hậu

chức năng
Chiếu Thông Che Chống Chống
sáng gió nắng lạnh ồn
Tiền phòng, hành lang     

P. Khách và sinh hoạt chung     

Phòng ngủ     

Phòng ăn     

Bếp     

Khu vệ sinh     

Phòng làm việc     

Ban công – Lô gia     

() Mức cao () Mức trung bình () Mức thấp (có thể không cần)

67
 PHÂN LOẠI CĂN HỘ VÀ MỨC ĐỘ TIỆN NGHI
( Theo TCVN:323-2004 : Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế )

Mức độ
Loại căn hộ Tiêu chuẩn Số phòng
tiện nghi

Diện tích
Người/ hộ Tiện nghi
(m2)

Đáp ứng yêu

A1 Trung bình  50 2
cầu sử dụng

A A2 1- 2 Khá Đầy đủ 55-60 2

A3 Cao Cao cấp 65-70 2-3

Đáp ứng yêu

B1 Trung bình 75-80 3
cầu sử dụng
B 3-4
B2 Khá Đầy đủ 85-90 4

B3 Cao Cao cấp 95-100 4-5

Đáp ứng yêu

C1 Trung bình 105-110 5
cầu sử dụng
C 5-6
C2 Khá Đầy đủ 115-120 6

C3 Cao Cao cấp >125 6-7

Chú thích :
- Số phòng ở được tính bao gồm phòng khách, phòng sinh hoạt chung,
phòng làm việc, học tập, giải trí và phòng ngủ.
- Các căn hộ đạt được mức độ tiện nghi khác nhau phụ thuộc vào các
điều kiện sau :
+ Vật liệu và chất lượng hoàn thiện nội thất căn hộ .
+ Trang thiết bị bếp và W.C.
+ Tiêu chuẩn diện tích ở ( qui mô và cơ cấu phòng ở )
+ Tầm nhìn cảnh quan của các phòng ở trong căn hộ .

68
2.5.3. Mối quan hệ giữa các không gian trong một căn hộ:
TƯƠNG QUAN VỊ TRÍ CỦA BÊP VÀ KHỐI VỆ SINH VỚI SẢNH TẦNG

Trong các cách bố trí, bố trí khu bếp và vệ sinh tiếp xúc với không gian bên ngoài [2] là giải
pháp phù hợp nhất với khí hậu nhiệt đới nóng ẩm như nước ta. Trên thực tế, kiểu bố trí
kết hợp [4] – [5] được áp dụng rộng rãi nhất, thuận lợi cho việc tổ chức các không gian
linh hoạt.

TƯƠNG QUAN CÁC PHÒNG KHÁCH – BẾP – ĂN

69
2.5.4. Các căn hộ loại thường:
-Các căn hộ loại thường có các loại: căn hộ 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ trở
lên. Thường phổ biến nhất là loại căn hộ 2 phòng ngủ.
- Trong cơ cấu căn hộ, số lượng căn hộ loại thường thường rất lớn (90% - 100%).
Nhóm căn hộ thường 2 phòng ngủ thường có số lượng bằng số lượng căn hộ thường 1
phòng ngủ và căn hộ thường 3 phòng ngủ trở lên cộng lại.

Căn hộ 2 phòng ngủ điển hình – Chung cư Vista Verde – Q2 Tp. HCM

Diện tích 70 m2 Diện tích 72 m2

Chung cư IJC AROMA, Thủ Dầu Một, Bình Dương

70
VÍ DỤ VỀ CĂN HỘ LOẠI THƯỜNG Ở CHUNG CƯ SKY GARDEN, HÀ NỘI

• 1 block gồm 10 căn hộ:

2 căn hộ loại A, 4 căn hộ
loại B,
2 căn hộ loại C, 2 căn hộ
loại D.
Căn hộ loại D ở là tốt
nhất.
Mỗi tầng cao 3,8m.

• Ưu:
-Giao thông gọn gàng,
%Sgt đủ.
-Tất cả các căn hộ đều
thoáng.
-Thang thoát hiểm tiếp xúc
ngoài trời.
• Nhược:
-khe sáng không hiệu quả.
-Chưa riêng tư cho 2 căn
hộ 9-10.

71
 2.5.5. Các căn hộ loại đặc biệt:

MB một chung cư mini gồm các
căn hộ Studio tại Cầu Giấy, HN
- Các căn hộ loại đặc biệt thường chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ
trong cơ cấu các căn hộ của chung cư.
* Căn hộ STUDIO (Âu – Mỹ):
- Phục vụ cho người độc thân: sinh viên, công nhân, lứa
tuổi thanh thiếu niên. Thường studio cho thuê.
- Căn hộ tiêu chuẩn trung bình – thấp, phục vụ người thu
nhập không cao. Số lượng căn studio nhiều hay ít tuỳ
vào đối tượng ở của chung cư.
- Đặc điểm: Căn hộ mở liên hoàn – phòng khách, phòng
ăn, phòng ngủ không có tường/ vách ngăn chia, diện
tích: 30-60m2, nhỏ hơn: 25 - 30m2

Một căn hộ Studio ở TP. HCM

Với căn hộ Studio, người mua có thể sử dụng như một văn phòng, khi đó phòng ngủ sẽ
trở thành phòng họp và phòng khách cũng có thể trở thành khu văn phòng chung.
Dạng căn hộ OFFICETEL ra đời.

Ví dụ về nội thất Officetel

72
 * Căn hộ LOFT:
- Diện tích căn hộ loft thường nhỏ hơn duplex trong cùng
công trình. Căn hộ phục vụ người có thu nhập cao, cần tiêu
chuẩn sống cao, có nhu cầu diện tích lớn.
- Có cầu thang và tầng gác lửng trong căn hộ.
- Căn hộ Loft thường có chiều cao khoảng 1,5 lần chiều cao
tầng so với căn hộ loại thường. Trên gác lửng có thể bố trí
phòng ngủ, phòng làm việc. Tuy nhiên không bố trí vệ sinh ở
tầng gác vì chiều cao hạn chế.

Căn hộ LOFT trong một

chung cư ở Hàn Quốc

Chung cư Vegas 888

C ă n h ộ L o f t c ủ a c h u n g c ư V E G A S 8 8 8 - Las Vegas, Nevada

73
 * Căn hộ DUPLEX:
- Căn hộ phục vụ người có thu nhập cao, cần tiêu chuẩn
sống cao, có nhu cầu diện tích lớn.
- Gồm 2 tầng, có cầu thang bên trong căn hộ.
- Trên tầng có thể bố trí phòng ngủ, phòng làm việc,
phòng vệ sinh, sinh hoạt chung,... tuỳ vào thiết kế.

Nội thất căn hộ duplex –

Masteri Thảo Điền, Tp. HCM

- Các căn hộ lớn (penthhouse,

duplex) có thêm phòng làm
việc, thư viện nhỏ, phòng tập
thể dục, phòng giải trí, sân
vườn, hồ bơi nhỏ…

Căn hộ duplex điển hình – Chung cư Vista Verde – Q2 Tp. HCM

Tầng dưới: khách, bếp, ăn, vệ sinh Tầng trên: phòng ngủ, tắm vệ sinh

Căn hộ duplex chung cư Fidalga 727 Residence, Brasil

74
* Căn hộ PENTHOUSE:
- Phục vụ cho người có thu nhập cao.
- Căn hộ có nhiều phòng và có diện tích lớn ≥ 130m2
- Có nhiều tiện nghi và trang thiết cao cấp đắt tiền.
- Tỉ lệ bố trí 5-10%
- Bố trí trên tầng cao nhất của tòa nhà.
- Có vị trí nhìn ra cảnh quan đẹp xung quanh.

Penthouse – tạm dịch: “biệt thự trên cao” là căn hộ ở vị trí cao nhất và cao cấp nhất của
chung cư cao tầng.

Penthouse 3 tầng:

Penthouse 2 tầng:

Penthouse 1 tầng:

Penthouse 1 tầng ở Trung Kính

Complex, Cầu Giấy, Hà Nội
Nội thất và tiện nghi hồ bơi, sân vườn của penthouse dùng tiêu chuẩn cao cấp đánh giá
75
2.6. HỆ THỐNG KẾT CẤU CHO CHUNG CƯ CAO TẦNG :

2.6.1. Tổng quan:

- Tải trọng thường xuyên (tĩnh tải)
- Tải trọng tạm thời (hoạt tải)
+ Tải trọng gây ra bởi mưa, tuyết và băng
+ Tải trọng xô ngang của gió
+ Tải trọng do động đất
+ Tải trọng xô ngang của đất ở tầng hầm
+ Tải trọng do nhiệt độ gây ra
CÁC ĐẶC ĐIỂM THIẾT KẾ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN VIỆC THIẾT KẾ HỆ THỐNG KẾT CẤU
CHUNG CƯ CAO TẦNG
+ Hệ lưới cột
+ Diện tích các căn hộ, số lượng căn hộ
+ Hệ kết cấu bao che
+ Chiều cao của mỗi tầng
+ Đối tượng ở của chung cư

- Nhìn chung chung cư cao tầng, nếu không

tính đến phần đế, thì với không gian căn hộ
nhỏ, công trình không yêu cầu vượt nhịp lớn.
- Các hệ thống kết cấu dành cho nhà cao
tầng rất đa dạng, nhưng chung cư cao tầng
thì thường không cần dùng đền các kết cấu
quá đặc biệt, trừ trường hợp nhà siêu cao
tầng, nhà mang tính biểu tượng cao.
- Thông thường chung cư cao tầng ở Việt
Nam, lớp vỏ bao che không chịu lực. chịu
lực chính thường là khung, vách, lõi,...

Hình ảnh hai chung cư đang xây

dựng ở Q.7, TP. HCM. Công trình đã
dựng xong phần thô.

2.6.2. Phân loại hệ thống kết cấu dùng cho chung cư cao tầng ở Việt Nam theo
vật liệu xây dựng:
(Nguồn: TS. KTS. Ngô Lê Minh)

76
KẾT CẤU THÉP

KẾT CẤU BÊ TÔNG CỐT THÉP

KẾT CẤU LIÊN HỢP

-Thép – Bê tông cốt thép (nhà siêu cao tầng)
- Hộp - Khung

BẢNG SO SÁNH ƯU/ NHƯỢC ĐIỂM CỦA CÁC LOẠI

HỆ THỐNG KẾT CẤU

77
2.6.3. Phân loại theo giải pháp chịu lực:

78
Nhà lõi cứng đặt thành hàng:
nhịp dầm L được tính bằng
khoảng cách giữa các tường
ngang phía trong các lõi. Với
dầm bê tông cốt thép thường L
có thể đến 15m. với dầm bê
tông cốt thép ứng lực trước L có
thể đến 24m Độ vươn Dc không
nên lớn hơn 1/3L.
(tuy nhiên. với nhà cao tầng nên
kết hợp thêm hệ khung hoặc
vách ở khoảng vượt L và độ
vươn Dc để tăng độ cứng cho
nhà).
79
Chú ý: Cột chịu lực của nhà cao tầng khi
lên cao có thể thể xử lý giảm dần tiết diện để
giảm tải trọng cho hệ thống kết cấu. Tuy
nhiên tại mỗi lần giảm tiết diện, độ cứng của
cấu kiện không được giảm quá 30% so với
độ cứng ban đầu.
Giảm tiết
diện theo
chiều cao
đối với cột
giữa

Giảm tiết
diện theo
chiều cao
đối với cột
biên

80
81
82
2.6.4. Yêu cầu về chống động đất ở Việt Nam:

- Viện Vật lý địa cầu (Viện Khoa học và Công nghệ Việt Nam) đã hình
thành bản đồ nguồn các vùng phát sinh động đất ở Việt Nam. Theo đó,
bản đồ phân vùng gia tốc nền chu kỳ lặp lại 500 năm trên lãnh thổ Việt
Nam cũng được thiết lập và đã được đưa vào Phụ lục của tiêu chuẩn xây
dựng “Thiết kế công trình chịu động đất”.

-Căn cứ bản đồ phân vùng động đất lãnh thổ Việt Nam do Viện Vật lý Địa
cầu lập thì ở nước ta chỉ có một số vùng thuộc khu vực phía Bắc được
dự báo là có khả năng xảy ra động đất cấp 8 (theo thang MSK), chấn
động do động đất gây ra tại một số địa điểm vùng Tây Bắc có thể đạt tới
cấp 9, còn đại bộ phận lãnh thổ Việt Nam có thể xảy ra động đất yếu và
rất yếu. Như vậy, động đất xảy ra tại Việt Nam có cường độ không mạnh
và số lượng không nhiều so với nhiều nơi trên thế giới, cường độ thường
ở mức trung bình và trung bình yếu. Tần suất động đất với cường độ
mạnh xảy ra là rất thấp.

- Theo quy định, các nhà ở của Việt Nam phải chống được động đất cấp
7, nếu sang tới cấp 8 thì chúng ta phải tính toán. Tuy nhiên, quy định cấp
số này khác so với độ richter của nước ngoài.

- Việc thiết kế chung cư chống động đất phải tuân theo TCXDVN
375:2006

83
2.6.5. Những nguyên tắc cơ bản khi lựa chọn giải pháp kết cấu:
Theo Bài giảng Nhà cao tầng – Chung cư cao tầng, ThS.KTS. Văn Tấn Hoàng
- Nguyên tắc 1: lựa chọn giải pháp vật liệu

+ Vật liệu nhẹ

+ Cường độ cao
+ Độ nhẹ và độ bền mỏi lớn
- Nguyên tắc 2: lựa chọn giải pháp kiến trúc, hình dạng mặt bằng và mặt đứng đảm
bảo

+ Chọn giải pháp kết cấu sao cho giá trị tải trọng của kết cấu là nhỏ nhất và
giảm dần theo chiều cao của công trình.
+ Mặt bằng nên bố trí đối xứng, ít nhất là một trục chính.

-Nguyên tắc 3: lựa chọn giải pháp chịu lực đảm bảo

+ Các bộ phận chịu tải của kết cấu rõ ràng, phương truyền nhanh xuống móng.
+ Kết cấu chịu tải có các bộ phận chịu tải chính (khung, vách, lõi) đối xứng theo
trục sao cho độ lệch giữa tâm cứng và tâm khối lượng nhỏ nhất.
+ Nếu công trình bố trí không đối xứng thì phải lựa chọn giải pháp chống
moment xoắn.

-Nguyên tắc 4: bố trí các khe co dãn, khe lún, khe kháng chấn

+ Xác định vị trí khe. Dùng biện pháp cấu tạo và kỹ thuật sao cho khe có chiều
rộng nhỏ nhất.
+ Các trường hợp cần có khe: công trình có mặt bằng > 40m, công trình có mặt
bằng phức tạp, ở vị trí nối giữa các phần công trình có độ chênh > 5 tầng.

-Nguyên tắc 5: lựa chọn sơ đồ giải pháp khung chịu lực đảm bảo

+ Chọn khung đối xứng.

+ Nhà nhiều khung: Các khung bằng nhau, gần bằng nhau.
+ Nếu có nhịp khác nhau: nên chọn độ cứng giữa các nhịp tương ứng khẩu
độ.
+ Chọn sơ đồ khung có phương (ngang+đứng) để truyền tải nhanh nhất và
trực tiếp xuống móng.
+ Không nên dùng khung hẩng cột, khung thông tầng.
+ Nên tránh chọn kết cấu consol.

-Nguyên tắc 6: lựa chọn, bố trí vách và lõi đảm bảo

+ Nếu chịu lực theo phương ngang, có 3 vách cứng trong đơn nguyên thì các
trục không được giao nhau.
+ Bố trí vách giống nhau (kích thước, hình dạng), đối xứng sao cho tâm cứng
trùng với tâm khối lượng công trình.
84
+ Bố trí vách, lõi có chiều cao chạy dọc suốt tòa nhà, không thay đổi giải pháp
chịu lực.
+ Hạn chế độ mành của công trình.
+ Không nên bố trí vách chỉ đối xứng về độ cứng mà không đối xứng vê hình học.
+ Không nên chọn khoảng cách giừa các vách và từ vách đến biên quá lớn.
+ Các lỗ trên vách không ảnh hường đến sức chịu tải và cần có biện pháp tăng
cường vùng xung quanh lỗ.
+ Độ dày của vách (b) > 300, > 1/20 H công trình.

85
2.7. CÁC HỆ THỐNG KỸ THUẬT CỦA CHUNG CƯ CAO TẦNG :

SƠ ĐỒ PHÂN KHU KỸ THUẬT THEO CHIỀU ĐỨNG

TRONG MỘT CHUNG CƯ CAO TẦNG CÓ TẦNG ĐẾ

86
2.7. CÁC HỆ THỐNG KỸ THUẬT CỦA CHUNG CƯ CAO TẦNG :
2.7.1. Hệ thống giao thông :
Giao thông tiếp cận
Lối vào công trình có thể tổ chức ở nhiều vị trí khác nhau sao cho đảm bảo đủ và thuận
tiện nhất. Khi bố trí lối vào công trình cần đảm bảo khoảng cách đến các giao lộ, ngã ba,
ngã tư... tối thiểu là 25m để đảm bảo an toàn và tránh gây ùn tắc giao thông.
Trường hợp khoảng cách từ mép tường nhà tới mép đường cho xe chạy lớn hơn 25m thì
cần bố trí đường cho cứu hỏa chạy quanh công trình (chiều rộng > 3,5171 m), khi đó
đường cứu hỏa là đường giao thông tiếp cận đến các khối nhà.
Giao thông ngang
Khi bố trí các lối vào cần chú ý phân luồng rõ ràng, tránh chồng chéo giao thông. Lối vào
khu ở cần tách biệt với lối vào khu thương mại, dịch vụ ( nếu có).
Giao thông cơ giới không được cắt ngang lối đi dạo để đảm bảo an toàn.
Lối xe xuống hầm và ra khỏi hầm được bố trí gần lối ra vào chính.
Giao thông đứng
Bao gồm thang bộ, thang thoát hiếm, thang máy
Thang bộ , thang thoát hiểm có cấu tạo : buồng thang, chiếu nghỉ, lan can/ tay vịn, vế
thang, bậc thang.

YÊU CẦU VỀ HỆ THỐNG GIAO THÔNG THEO HẠNG CHUNG CƯ

(TT 14/ 2008/ TT-BXD)

CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ

HẠNG 1 HẠNG 2 HẠNG 3 HẠNG 4
HỆ THỐNG Hệ thống giao Hệ thống giao Giao thông thuận Giao thông thuận
GIAO THÔNG thông đồng bộ. thông đồng bộ. tiện. tiện

Đảm bảo tiêu Đảm bảo tiêu Đảm bảo tiêu Đảm bảo tiêu
chuẩn cứu hoả, chuẩn cứu hoả, chuẩn cứu hoả, chuẩn cứu hoả,
cứu nạn. cứu nạn. cứu nạn. cứu nạn.

Sảnh

Giao thông
Hành lang
ngang

Giao Giao Cầu nối

thông thông
tiếp cận nội bộ
Thang bộ

Giao thông Thang cuốn

đứng
Thang trượt

Thang máy
87
 TỔ CHỨC GIAO THÔNG TIẾP CẬN CHÍNH
Là trục đường chính nối giữa thư viện với hệ thống giao thông đô thị và liên hệ
vùng. Là nơi tiếp giáp các nút giao thông chính hoặc trạm đến của các phương
tiện di chuyển. Các thành phần thường thấy trong lối vào chính
o Bãi đỗ phương tiện di chuyển
o Cổng chào
o Biểu tượng
o Cây xanh
o Tiểu cảnh hồ nước
o Hiên đón
Tổ chức lối vào nhập sách tách biệt với lối vào của khách.
TỔ CHỨC GIAO THÔNG TIẾP CẬN PHỤ:
• Tiếp cận với khu chức năng phụ của công trình.
• Nhằm phục vụ cho lưu thông hàng hóa, loại bỏ rác thải
• Được đặt ở vị trí phía sau công trình và các đầu mối giao thông phục vụ
nội bộ.
• Các thành phần thường thấy trong lối vào chính
ĐỀ XUẤT CHIỂU RỘNG ĐƯỜNG TỐI THIỂU
Loại đường Chiều rộng tối Ghi chú
thiểu (m)
Phía trước cổng chính 5.5 Dành cho phương tiện cơ giới
Đường tiếp cận 2 làn xe 4.8 Bán kính quay xe 6.0m
Đường tiếp cận 1 làn xe 3.0
Đường tiếp cận cho người đi bộ 2.0 Tính cho 2 người có hành lý
Tuyến đi dạo 4.0 Tới các shop, quán cafe, bar
Đường tiếp cận 2 làn xe (có xe 5.5 Bán kính quay xe 10.0m
buýt) 4.1
Đường tiếp cận 1 làn xe (có xe
buýt)

2.7.2. Hệ thống thu gom và xử lý rác :

YÊU CẦU VỀ HỆ THỐNG THU GOM VÀ XỬ LÝ RÁC
THEO HẠNG CHUNG CƯ (TT 14/ 2008/ TT-BXD)
CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ
HẠNG 1 HẠNG 2 HẠNG 3 HẠNG 4
HỆ THỐNG Có thùng chứa rác Có thùng chứa rác Có thùng chứa Đảm bảo quy
THU GOM nơi công cộng. nơi công cộng. rác nơi công chuẩn, tiêu
VÀ XỬ LÝ cộng. chuẩn hiện hành.
RÁC Hệ thống thu rác Hệ thống thu rác
trong nhà, xử lý rác trong nhà, xử lý Hệ thống thu rác
đảm bảo vệ sinh và rác đảm bảo vệ trong nhà.
cách ly với khu vực sinh và cách ly với
sảnh tầng, sảnh khu vực sảnh
chính. tầng, sảnh chính.
88
HỆ THỐNG ỐNG THU RÁC :
- Ống thu rác:
+ Inox: gây tiếng ồn khi dùng
+ Bê tông: trọng lượng ống nặng
+ Sợi thuỷ tinh: bền, không ồn, ít gây
mùi, hạn chế tối đa hiện tượng cháy
lan. Đang được dùng ngày càng phổ
biến.
+ Nhựa tổng hợp: nay đã cấm dùng
vì nếu cháy sẽ sinh khí rất độc.
- Cửa đổ rác

- Phòng thu rác ở tầng trệt, vị trí kín

đáo, có đường chuyển rác ra ngoài
để xe rác thành phố đến lấy.

Cửa đổ rác ở các tầng

HỆ THỐNG THANG MÁY THU RÁC : sạch sẽ, dùng cho chung cư cao cấp

Mặt bằng thang lấy rác

89
 Ưu điểm:
+ Khắc phục được
những nhược điểm của
hệ thống ống xả rác.

Nhược điểm:
+ Phụ thuộc vào điện
lưới nếu trong chung
cư không có máy phát
dự phòng.
+ Hàng năm phải chi
phí cho công tác bảo
trì thiết bị.

Hình ảnh thực tế

Mặt cắt cấu tạo

2.7.3. Hệ thống cấp điện

- Ngoài hệ thống cấp điện cho nhà ở cao

tầng của mạng lưới thành phố, phải bố trí
nguồn điện dự phòng .

- Thiết bị điện trong căn hộ được trang bị

đầy đủ đảm bảo yêu cầu sử dụng tiện lợi ở
mọi nơi và phải có độ an toàn cao, có khả
năng chống giật và dễ dàng sửa chữa. Có
máy phát điện dự phòng đảm bảo cho tòa
nhà hoạt động 100% công suất khi mất
điện.

- Máy phát điện dự phòng dùng để chiếu

sáng thóat hiểm, vận hành thang máy dự
phòng ( lift pompier) , vận hành máy bơm
phòng cháy và chữa cháy.

90
 YÊU CẦU VỀ HỆ THỐNG CẤP ĐIỆN THEO HẠNG CHUNG CƯ
(TT 14/ 2008/ TT-BXD)

CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ

HẠNG 1 HẠNG 2 HẠNG 3 HẠNG 4
HỆ THỐNG Có hệ thống cấp Có hệ thống cấp Đảm bảo quy Đảm bảo quy
CẤP ĐIỆN điện dự phòng. điện dự phòng. chuẩn, tiêu chuẩn, tiêu
chuẩn hiện hành. chuẩn hiện hành.
Đảm bảo sinh Đảm bảo cho
hoạt công cộng sinh hoạt công
và thắp sáng cộng khi mất
trong căn hộ khi điện lưới quốc
mất điện lưới gia.
quốc gia.

91
2.7.4. Hệ thống cấp thoát nước

YÊU CẦU VỀ HỆ THỐNG CẤP THOÁT NƯỚC THEO HẠNG CHUNG CƯ

(TT 14/ 2008/ TT-BXD)

CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ

HẠNG 1 HẠNG 2 HẠNG 3 HẠNG 4
HỆ THỐNG Hệ thống thiết bị Hệ thống thiết bị Đảm bảo quy Đảm bảo quy
CẤP, THOÁT cấp thoát nước cấp thoát nước chuẩn, tiêu chuẩn, tiêu
NƯỚC đầy đủ, đồng bộ. đầy đủ, đồng bộ. chuẩn hiện hành. chuẩn hiện hành.

Đảm bảo vệ sinh Đảm bảo vệ sinh

vận hành thông vận hành thông
suốt 24/24. suốt 24/24.

Hệ thống cấp nước:

- Cấp nước sinh hoạt
- Cấp nước phòng cháy chữa cháy: Hệ thống cấp nước chữa cháy trong chung cư cao
tầng phải thiết kế hệ thống riêng không kết hợp với hệ thống cấp nước sinh hoạt, có máy
bơm đủ lưu lượng và áp lực để dập tắt đám cháy.
- Cấp nước phục vụ hệ thống lạnh
Các bộ phận chủ yếu:
- Bể trữ nước sinh hoạt : thông với nguồn cấp nước thành phố.
- Bể trữ nước phòng cháy chữa cháy (thông với bể sinh hoạt) để bơm lên bể tạo áp lực.
- Các bể tạo áp lực
- Đường ống cấp nước

SƠ ĐỒ HỆ THỐNG CẤP NƯỚC

92
Hệ thống thoát nước :
- Nước sinh hoạt sau khi được loại bỏ dầu mỡ sẽ chảy qua bể tự hoại trước
khi thoát ra ngoài.
- Hệ thống thoát nước mưa, thu nước mưa trên mái và bên ngoài công trình thải
trực tiếp vào hệ thống thoát nước thành phố.
-Nước dưới tầng hầm được tập trung vào các ga thu và được thảI ra ngoài nhờ
máy bơm.
- Cần phải có đường ống thông hơi để tránh hệ thống ống đứng bị tắt nghẽn và
hỏng các mối nối với thiết bị vệ sinh.
- Phòng máy bơm có chấn động và tiếng ồn -> đặt ờ tầng hầm hoặc ở tầng dưới.
Bể nước đặt ở tầng hầm đa phần làm bằng BTCT

93
 2.7.5. Hệ thống phòng chống cháy nổ (phòng cháy chữa cháy) :

YÊU CẦU VỀ HỆ THỐNG PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ THEO HẠNG CHUNG CƯ

(TT 14/ 2008/ TT-BXD)

CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ

HẠNG 1 HẠNG 2 HẠNG 3 HẠNG 4
HỆ THỐNG Có thiết bị cảm Có thiết bị cảm Đảm bảo quy Đảm bảo quy
PHÒNG ứng tự động báo ứng tự động báo chuẩn, tiêu chuẩn, tiêu
CHỐNG cháy, chữa cháy. cháy, chữa cháy. chuẩn hiện hành. chuẩn hiện hành.
CHÁY NỔ
Có hệ thống tín Có hệ thống tín
hiệu thông tin khi hiệu thông tin khi
có hoả hoạn trong có hoả hoạn trong
căn hộ và khu vực khu vực sử dụng
sử dụng chung. chung.

Chung cư Copac Square, Q.4, TP.HCM

- Những nguyên nhân cháy chủ yếu:

+ Nấu nướng
+ Chập điện
+ Cháy gain rác

-Hệ thống báo cháy:

+ Hệ tống báo cháy thường
+ Hệ thống báo cháy tự động
- Hệ thống chữa cháy.

94
* Mục đích của thiết kế an toàn phòng hoả có thể đạt được nhờ:

- Sử dụng các hệ thống dập lửa tự động và bằng tay khi bắt đầu có hiện tượng cháy.

- Sử dụng các hệ thống quản lý khói để giới hạn sự lan truyền của khói.

- Bố trí hợp lý các đường thoát hiểm và các khu vực lánh nạn cho tất cả mọi người bên
trong công trình kể cả người tàn tật.

- Sử dụng kết cấu và vật liệu hoàn thiện có khả năng chịu lửa cao (theo quy chuẩn xây
dựng).

- Cách ly và tăng cường sử dụng vòi phun dập lửa ở các khu vực có nguy cơ cháy cao.

- Sử dụng các hệ thống báo cháy tự động để phát hiện tình huống khẩn cấp và báo
động cho những người bên trong công trình và cho nhân viên cứu hoả, đồng thời
hướng dẫn thoát người khẩn cấp.

Hệ thống chữa cháy tự động

2.7.6. Hệ thống chiếu sáng

- Triệt để tận dụng chiếu sáng tự nhiên : có thể là chiếu sáng bên, chiếu sáng trên
hoặc chiếu sáng hỗn hợp.
-Trường hợp chiếu sáng tự nhiên không đảm bảo thì sử dụng chiếu sáng nhân tạo
để chiếu sáng làm việc, chiếu sáng sự cố, chiếu sáng để phân tán người và chiếu
sáng bảo vệ .
-Các giải pháp kiến trúc che chắn nắng không được ảnh hưởng đến chiếu sáng tự
nhiên.
- Có hai dạng chiếu sáng

Hệ thống
HỆ THỐNG CHIẾU SÁNG SINH HOẠT
chiếu sáng

Hệ thống
HỆ THỐNG CHIẾU SÁNG KHI CÓ SỰ CỐ
chiếu sáng

95
2.7.7. Hệ thống điều hoà không khí

* Hệ thống HVAC gồm 4 hệ thống thành phần sau :

+ Hệ thống sưởi ấm ( Heat )
+ Hệ thống làm mát ( Ventilateur)
+ Hệ thống điều hòa và phân phối không khí ( Air condition)
+ Hệ thống điều khiển ( Control)

1. Hệ thống sưởi ấm
- Nhìn chung hệ thống sưởi ấm của công trình quy mô lớn có sử dụng HVAC bao gồm
3 thành phần: thiết bị tạo nhiệt, hệ thống sưởi ấm không khí và hệ thống sưởi ấm ngoại
vi.

2. Hệ thống làm mát : gồm 3 phần

- Máy lạnh: hệ thống phổ biến trong nhà cao tầng là máy lạnh ly tâm hoạt động
theo chu trình khép kín.
- Phòng máy lạnh trung tâm: Có tải trọng tĩnh khá lớn (kỹ sư cần biết về tải trọng &
sơ đồ bố trí thiết bị.) Chiều cao phòng => 6,1m vì ngoài chiều cao của thiết bị lạnh còn
có số lượng lớn về ống dẫn.

- Tháp toả nhiệt: Vị trí thuận lợi nhất để bố trí tháp toả nhiệt là mái nhà (cao nhất
hoặc khối nhà thấp hơn). Nhưng nếu đặt quá cao sẽ tăng chi phí do chiều đường ống
quá dài.

3. Hệ thống điều hòa và phân phối không khí :

-Có hai chức năng : điều hoà không khí cả về nhiệt độ và thành phần hoá học; phân
phối và quay vòng không khí đã được điều hoà cho toàn bộ công trình
- Nhìn chung có 3 dạng điều hoà không khí :
+ Dạng thứ nhất: bổ sung ôxy vào thành phần khí sạch đưa vào , loại bỏ CO2 và các
chất ô nhiễm khác ra khỏi thành phần khí thải nhờ các phin lọc hoạt tính.
+ Dạng thứ hai: sưởi ấm và làm mát không khí. Khi nhà cao tầng có nhu cầu làm mát
nhiều hơn so với nhu cầu sưởi ấm thì thiết bị điều khiển không khí chỉ có nhiệm vụ làm
mát, còn việc sưởi ấm được thực hiện nhờ các lò sưởi cục bộ khi cần.
+ Dạng thứ ba: tăng và giảm độ ẩm không khí. Việc giảm độ ẩm đạt được cùng với quá
trình làm mát, còn việc tăng độ ẩm được thực hiện thông qua quá trình phun hơi nước.

4. Hệ thống điều khiển: thuộc Hệ thống quản lý công trình (BMS)

96
 Giải pháp “cất” cục lạnh khi cục lạnh Một giải pháp che chắn cục nóng
điều hoà chung tường với tủ. tránh điểm nhìn từ trong nhà ra vị
trí phòng khách.
-Dàn nóng: nên đặt ở lô gia, dưới sàn bancông (cao trên cửa) (mặc dù dàn nóng được
thiết kế để có thể đặt được ngoài trời, chịu mưa nắng song nếu được che chắn tuổi thọ
của thiết bị vẫn cao hơn), hướng thông thoáng. Đặt điều hoà ở những vị trí này thuận tiện
và an toàn trong quá trình thi công lắp đặt, bảo dưỡng do có sàn công tác. hướng thông
thoáng. Giải pháp kiến trúc cần được nghiên cứu kỹ để đảm bảo tính thẩm mỹ. Tại vị trí
đặt điều hoà có thể thiết kế những kết cấu bao che nhẹ và thoáng như hệ thống lam,
tường hoa.
- Dàn lạnh: đặt trong phòng, ở vị trí đảm bảo thẩm mỹ nội thất, không bị cản để có thể
thổi khí đều khắp phòng. Khí lạnh là khí tụ, nên dàn lạnh điều hoà thường được treo cao.
Với chiều cao thông thuỷ trung bình của phòng ngủ trong nhà ở khoảng 2,7m đến 3m thì
có thể treo cao sát trần (cách trần một khoảng nhỏ để dễ lắp đặt). Cần tránh hướng thổi
gió với khoảng cách gần vào bàn sinh hoạt chung, bàn làm việc, giường ngủ… (dễ gây
khó chịu và ảnh hưởng tới sức khoẻ). Đảm bảo vấn đề thoát nước.

Hệ thống - Đảm bảo yêu cầu kỹ thuật

1 dàn nóng kết nối 1 dàn lạnh quan hệ giữa dàn nóng và dàn
ĐHKK cục bộ
lạnh. Theo tiêu chuẩn kỹ thuật
Hệ thống chung, với các máy có công
ĐHKK Multi 1 dàn nóng kết nối nhiều dàn lạnh suất 9000BTU – 12000BTU thì
đường ống không dài quá
15m, dàn nóng không cao hơn
dàn lạnh quá 7m; với các máy
từ 18000BTU-24000BTU thì
đường ống không dài quá
ĐHKK Có phòng ĐHKK trung tâm thường ở 20m, dàn nóng không cao hơn
trung tâm tầng hầm, điều hoà cho khối đế TM-DV dàn lạnh quá 15m.

97
2.7.8. Hệ thống thông tin liên lạc

YÊU CẦU VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN LIÊN LẠC THEO HẠNG CHUNG CƯ
(TT 14/ 2008/ TT-BXD)

CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ

HẠNG 1 HẠNG 2 HẠNG 3 HẠNG 4
HỆ THỐNG Có hệ thống đảm Có hệ thống đảm Đảm bảo quy Đảm bảo quy
THÔNG TIN bảo cung cấp bảo cung cấp chuẩn, tiêu chuẩn, tiêu
LIÊN LẠC dịch vụ truyền dịch vụ truyền chuẩn hiện hành. chuẩn hiện hành.
hình, điện thoại, hình, điện thoại,
internet tiên tiến, internet tiên tiến,
hiện đại. hiện đại.

Đảm bảo điều Đảm bảo điều

kiện vận hành kiện vận hành
thông suốt. thông suốt.

1- Hệ thống liên lạc bằng điện thoại, bao gồm fax, video conferencing, truyền thanh và
điện thoại đa chức năng.
2- Hệ thống thu phát tín hiệu qua vệ tinh.
3- Mạng lưới thông tin trong nước và quốc tế.
4- Cáp đồng trục cho internet và mạng liên lạc vô tuyến bổ sung.

2.7.9. Hệ thống cung cấp gas :

Gas là chất đốt chủ yếu sử dụng trong chung cư cao tầng. Hệ thống gas trung tâm được
nối với bếp gas ở từng căn hộ thông qua gain gas.
Thiết kế hệ thống gas phải tuân theo TCXDVN 377/387:2006)
Bể chứa gas trung tâm phải nằm bên ngoài công trình giống như trạm biến áp. Không
được đặt bể gas bên trong công trình.

98
2.7.10. Hệ thống quản lý công trình (BMS)

YÊU CẦU VỀ CHẤT LƯỢNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ – SỬ DỤNG

THEO HẠNG CHUNG CƯ (TT 14/ 2008/ TT-BXD)

CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ CHUNG CƯ

HẠNG 1 HẠNG 2 HẠNG 3 HẠNG 4
YÊU CẦU Có hệ thống Có nhân viên bảo Có nhân viên Thực hiện theo
VỀ BẢO VỆ camera kiếm soát vệ tại các khu vực bảo vệ tại lối ra quy chế quản lý
AN NINH trobf các sảnh, công cộng. vào chính. sử dụng nhà
hành lang, cầu chung cư.
thang.

Có nhân viên bảo

vệ tại các lối ra
vào 24/24.
YÊU CẦU Thường xuyên Thường xuyên Đảm bảo vệ sinh Đảm bảo vệ sinh
VỀ VỆ SINH quét dọn, lau rửa, quét dọn, lau rửa,
hút bụi các khu hút bụi các khu
vực công cộng, vực công cộng,
đảm bảo vệ sinh. đảm bảo vệ sinh.

HỆ THỐNG QUẢN LÝ CÔNG TRÌNH

(Building Management System) có đặc điểm và nhiệm vụ:

1- Giám sát hệ thống thông gió, sưởi ấm và điều hoà không khí
(HV AC), bao gồm môi trường nhiệt, phân phối không khí, cấp
thoát nhiệt, bảo dưỡng thiết bị, và dữ liệu.

BMS 2- Quản lý năng lượng, bao gồm tự động ngắt thiết bị, kiểm soát
theo tầng và giới hạn sữ dụng điện trong giờ cao điểm.

3- Giám sát hệ thống giao thông đứng, bao gồm thang máy và
thang cuốn.

4- Các hệ thống an toàn, bao gồm hệ thống chống cháy, giám

sát các hệ thống thoát người khẩn cấp, báo khói và hệ thống tín
hiệu âm thanh.

5- Các hệ thống quản lý an ninh, bao gồm hệ thống truyền hình

giám sát tất cả các lối vào, lối ra, đường thoát khẩn cấp, bãi xuất
nhập hàng hoá và bãi đậu xe và hệ thống kiểm tra thẻ ra vào
một số khu vực nhất định bên trong công trình.

6- Liên kết các trạm kiểm soát tại một số vị trí trọng điểm với văn
phòng quản lý công trình để giám sát bổ sung.

99
2.7.11. Hệ thống chống sét
CHỨC NĂNG CỦA Chống sét
HỆ THỐNG CHỐNG SÉT (cổ điển, hiện đại)

Chống sét trên máy Hệ thống nối đất

Chống sét cho công trình

YÊU CẦU THIẾT KẾ :

Chống sét cho hệ thống điện
Chống sét gây hư hỏng cho
các hệ thống thiết bị
- Chú ý về việc chọn vị trí, độ cao đặt kim và
chiều cao cột kim tối thiểu, khoảng cách không
khí giữa cột kim và các vật lân cận.
- Chú ý đến vị trí của các vật dẫn điện như bồn
nước, anten, đường ống nước trên mái.

2.8. TẦNG KỸ THUẬT/ TRẦN KỸ THUẬT CỦA CHUNG CƯ CAO TẦNG :

Tầng kỹ thuật

- Tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà và thu gom đường ống kỹ thuật. Tầng kỹ
thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng thuộc phần giữa của
ngôi nhà.

- Bố trí tầng kỹ thuật theo yêu cầu của giải pháp thiết bị kỹ thuật được lựa chọn, vì vậy
có thề có 1, 2 hay 3 tầng kỹ thuật, hoặc không cần tầng kỹ thuật.

- Chiều cao tầng kỹ thuật phụ thuộc vào kích thước thiết bị kỹ thuật được bố trí và kích
thước thao tác của nhân viên kỹ thuật (Thông thường từ 2.2m -> 2.5m)

Trần kỹ thuật

- Chức năng chính của trần kỹ thuật là thu gom đường ống kỹ thuật về lõi (giấu các
ống kỹ thuật không gây mất thẩm mỹ).
- Chiều cao trần kỹ thuật thông thường từ 0.8m -> 2,2m

100
PHẦN 3: NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU

3.1. THANG MÁY CHO CHUNG CƯ CAO TẦNG:

3.1.1. Tổng quan:

- Trong nhà cao tầng, hệ thống giao thông đứng – hệ

thống thang máy – là thiết bị kỹ thuật quan trọng
nhất của tòa nhà, có ảnh hưởng đến tổ chức MB,
chọn hệ kết cấu và các giải pháp kỹ thuật liên
quan.
- Thang máy (theo TCVN 323: 2004) : phương tiện
giao thông đứng chủ yếu, đảm bảo an toàn, tiện lợi ,
kinh tế và hiệu quả. Do đó việc bố trí hệ thống thang
máy trong bố cục mặt bằng đơn nguyên rất quan
trọng, có ảnh hưởng đến công năng sử dụng, hệ
thống kết cấu, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa
cháy, …

- Thang máy phòng cháy chữa cháy (thang máy dự

phòng):
+ Đối với CCCT dạng tháp cần phải bố trí một cầu
thang cứu hoả (thang chống khói ) và một thang máy
dự phòng .
+ Đối với nhà ở cao tầng kiểu đơn nguyên ghép khối
mổi đơn nguyên phải có cầu thang thoát người .
+ Thang máy dự phòng phải có tiền phòng ( phòng
đệm chịu lửa) có diện tích > 6m2 vị trí tiền phòng của
thang máy phải bố trí cưả ra trực tiếp bên ngoài nhà -
Tiền phòng phải có cửa phòng cháy , thang máy dự
phòng hoạt động theo hệ thống điều khiển riêng.

-Tốc độ thang máy

trong nhà ở cao tầng
≥ 1,5m/s.
- Phải bố trí một thang
máy có kích thước
cabin 2.200mm x
2.400mm để chở đồ
đạc, băng ca cấp cứu
trong trường hợp cần
thiết

101
3.1.2. Các loại thang máy:

+ Thang máy thông thường để

chở người: thường được sử dụng
nhiều nhất và chiếm số lượng lớn
nhất.
+ Thang máy chở hàng hoá: chở
đồ nội thất, vận chuyển cáng
thương, vận chuyển những vật
cồng kềnh.
+ Thang máy phòng cháy chữa
cháy: dành riêng cho nhân viên
cứu hoả dùng khi có sự cố. Ưu
tiên để thoát người già, người đi
xe lăn, trẻ em. Cần có buồng đệm.
+ Thang máy lấy rác: dùng thang
máy vận chuyển rác xuống trệt.
(xem mục 2.7.2)
Thang máy chuyên dụng

Thang máy chở người

102
Thang máy dàng Thang máy dùng trong trường hợp khẩn cấp
cho người đi xe lăn

Ví dụ về cầu thang thoát hiểm đặc biệt, thang

máy dùng trong trường hợp khẩn cấp

* YÊU CẦU VỀ KÍCH THƯỚC SẢNH THANG MÁY

Đối với hai cụm thang máy đặt hai

Đối với cụm thang máy đặt một
phía, yêu cầu sảnh thang máy phải
phía, yêu cầu sảnh thang máy phải
tối thiểu rộng 3300 mm
tối thiểu rộng 2500 mm

103
 ĐÁNH GIÁ VỀ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH DỰA TRÊN
TIÊU CHÍ VỀ THỜI GIAN ĐỢI THANG MÁY
(Theo Elevator Planning for high rise building – tiêu chuẩn châu Âu)

- Theo Bảng, thang máy chung cư có thời gian đợi thấp hơn 35 giây sẽ là một trong
những tiêu chí đánh giá chung cư đó là cao cấp.

CHUYỂN THANG MÁY (Đối với nhà siêu cao tầng):

(Theo Elevator Planning for high rise building – tiêu chuẩn châu Âu)

- Mục đích của chuyển thang máy là để giảm số lượng điểm đến, từ đó giảm thời gian
phải chờ đợi thang máy cho người dân. Thay vì việc tăng số lượng hố thang máy mà
không đạt hiệu quả cao, việc chuyển thang máy là giải pháp hữu hiệu.

- Những toà nhà cao từ 150 m - 200 m thì

để đi từ trệt lên đến tầng cao nhất, người ta
sẽ phải qua một lần chuyển thang. (hình
vẽ) Nếu cao hơn thì có nhiều phương pháp
để xử lý:

Bảng nghiên cứu về số lượng người sử dụng thang máy

và nhu cầu chung của họ dựa trên tiêu chuẩn Hà Lan

104
SƠ ĐỒ PHÂN VÙNG HOẠT ĐỘNG CỦA HỆ THỐNG THANG MÁY
THEO CHIỀU CAO CỦA NHÀ CAO TẦNG (theo tài liệu Bài giảng Chung cư cao tầng)

Bố trí một bên Bố trí hai bên

Một vùng

Sảnh chung Sảnh riêng

Hai vùng

Vùng 1, 3 dùng thang máy cao tốc

Vùng 1 Vùng 2 Vùng 3

Nhiều vùng/ Sảnh trời

Vùng 1 Vùng 2 Vùng 3

Nhiều vùng/ Sảnh trời

105
Các công ty sản xuất thang máy cao cấp:
- Trong các tiêu chí phân hạng chung cư của thế giới, tiêu chí về thang máy là tiêu chí
bắt buộc. Chung cư hoàn toàn có thể bị đánh tụt hạng chỉ vì thang máy sử dụng
không phải thang máy của một hãng sản xuất loại A.

Hệ Thống “ MICONIC 10 “ của hãng Schindler

106
Thang máy Mitsubishi

BẢNG THÔNG SỐ KỸ THUẬT THANG MÁY TẢI KHÁCH HIỆU MITSUBISHI

107
Thang máy Kone

108
3.1.3. Các nguyên tắc cơ bản trong việc bố trí
thang máy trên mặt bằng tầng điển hình:
- Theo TCVN 323:2004:
+ Tại mỗi vị trí có từ 2 thang máy trở lên. Trong đó có một thang chuyên dụng để vận
chuyển cáng cứu thương, chở người già, người khuyết tật hay hàng hoá cồng kềnh.
- Để đạt hiệu suất sử dụng tốt, thang máy nên bố trí theo cụm và không quá xa nhau.
Nên bố trí gần thang bộ để việc sử dụng được linh hoạt và kinh tế.
- Việc tập hợp một số lượng lớn thang máy phục vụ tất cả các tầng là không hiệu
quả. Nên chọn cách thức hoạt động theo khu vực ( các tầng thấp và các tầng cao).
- Đối với các công trình siêu cao tầng, người ta sử dụng hệ thống sảnh trời (Sky
lobby) để giảm số lượng thang có điểm dừng tại các không gian chức năng nằm
trong phần thấp hơn của công trình.
- Giải pháp sảnh trời sử dụng các thang máy tốc độ cao để chuyển người từ tầng trệt
lên các tầng chuyển tiếp rồi từ đó sử dụng các hệ thống thang máy cục bộ dẫn lên
các tầng trên của công trình.
- Hệ thống sảnh trời là một nét đặc trưng quan trọng của nhà chọc trời.Thông thường
cứ 50-60 tầng nhà người ta lại bố trí một sảnh trời.
SƠ ĐỒ BỐ TRÍ NHÓM THANG MÁY

109
3.1.4. Tính toán và lựa chọn thang máy:
-Nguyên tắc tính toán cơ bản dựa trên:
+ Số người trong công trình
+ Số người cao điểm trong 5 phút
+ Công suất thang, tải trọng thang
+ Bán kính phục vụ của thang
THANG MÁY
- Công thức tính toán số lượng thang máy
bố trí cho công trình:

A.F .c
N
226.E Ký hiệu tên thang máy
N: số lượng thang cần bố trí E: diện tích cabin thang máy lựa chọn yêu
A: diện tích sàn sử dụng của 1 tầng (m2) cầu chức năng sử dụng công trình (m2)
F: số tầng sử dụng của công trình c: hệ số sử dụng (công suất) của thang
máy

* Phương pháp tính số thang máy bằng

cách tra bảng:
- Dựa theo các bảng tra tính toán số lượng
thang máy của từng nhà sản xuất thang.
- Tỷ lệ tập trung người trong 5 phút cao
điểm: Nhà ở cao tầng: 10 -15%.
- Tính công suất vận chuyển người trong 5
phút cao điểm, tính công suất vận chuyển
trong 1 phút cao điểm.
- Tra bảng chọn được loại thang ( công suất,
tải trọng, kích thước), số lượng thang.
(cách tính dựa trên Neufert)
* BÀI TÍNH VÍ DỤ:
- Tính toán thang máy cho tòa nhà 18 tầng,
có 1200 người.
+ Công suất vận chuyển người trong 5p
cao điểm: 1200 X 15% = 180 người.
+ Công suất vận chuyển người trong 1p
cao điểm: 180 : 5 = 36 người / phút
+ Tra biểu đồ: của thang loại P-17-CO-180
+ Công suất vận chuyển của thang là 29
người trong 138s, vậy trong 1 phút chuyển
được 12 người.
=> Vậy để vận chuyển 36 người/ phút ta
cần 3 thang P-17-CÓ-180.
110
* VIỆC XÁC ĐỊNH SỐ LƯỢNG, CHỦNG LOẠI THANG MÁY PHỤ THUỘC VÀO:

- Số tầng và độ cao tầng;

- Số căn hộ trong toà nhà;
- Lượng người cần vận chuyển tối đa trong thời gian cao điểm;
- Yêu cầu về chất lượng phục vụ;
- Các yêu cầu kỹ thuật khác .

BẢNG TRA THANG MÁY (ví dụ, mỗi thang máy của hãng khác nhau thì đặc điểm khác nhau)

111
3.1.4. Nguyên tắc sử dụng thang máy khi có sự cố:

- Khi có sự cố xảy ra: thang máy thường sẽ không sử dụng.

- Mất điện hoặc có báo cháy: hệ thống điện dự phòng sẽ lập tức hoạt động. Thang
máy thường chở người sẽ ngay lập tức đưa người đang trong buồng thang thoát ra
tầng công trình gần nhất. Sau đó thang máy thường chở người sẽ dừng hoạt động.

Tại sao thang máy thường không hoạt động?

- Vì khi sự cố, nếu thang máy thường vẫn chạy thì có thể dẫn đến kẹt
người trong thang máy. Ngoài ra khi một lượng lớn người ở tất cả các
tầng đổ ra và đều có nhu cầu dùng thang máy thì hệ thống sẽ tê liệt
hoàn toàn. Do đó, nguyên tăc là thang máy thường chở người sẽ ngừng
hoạt động ngay khi không còn người nào trong buồng thang nữa.

- Khi có sự cố cháy, người dân ở chung cư phải nhanh chóng theo tín hiệu để thoát
khỏi công trình bằng thang bộ. Nhân viên cứu hoả sẽ sử dụng thang chuyên dụng
cứu hoả nhờ nguồn điện dự phòng. Người già, người đi xe lăn, trẻ em, phụ nữ mang
thai được ưu tiên thoát bằng thang chuyên dụng này theo chỉ dẫn của nhân viên.

3.2. TÌM HIỀU VỀ CẦU THANG BỘ TRONG CHUNG

CƯ CAO TẦNG:

Thang bộ là thành phần không thể thiết trong lõi của chung cư cao tầng. Chức
năng chủ yếu của thang bộ là để thoát hiểm.

112
113
HỆ THỐNG THANG BỘ TRÊN MẶT CẮT CHUNG CƯ

114
VỊ TRÍ THANG BỘ TRONG NÚT GIAO THÔNG CỦA CÔNG TRÌNH

115
Nguyên lí của hệ thống tăng áp cầu thang.
Hệ thống tăng áp cầu thang trong các tòa nhà bao gồm quạt, đường ống
dẫn gió, các cửa cấp, các van đóng mở, các cảm biến, tủ cấp nguồn và
điều khiển.
Chức năng của hệ thống này nhằm mục đích để khói và lửa không vào
thang bộ được. Chính vì thế phải có quạt tạo áp lực cao cung cấp không
khí vào cầu thang. Người (già yếu và khỏe) đều có thể đẩy được cửa để
vào cầu thang bộ (cửa này không được khóa bao giờ). Cửa cầu thang là
cửa chống cháy (chịu nhiệt và chịu lửa khoảng 1 hay 2 giờ) sẽ có bản lề
thủy lực tự động đóng lại và một phần do áp lực trong thang mạnh sẽ đóng
cửa liên tục.

Điều khiển.
Qui trình điều khiển quạt tăng áp là khi có khói hay lửa cháy thì các cảm
biến khói chuyển tín hiệu về hệ thống báo cháy trung tâm BMS (Building
Management System) đóng tiếp điểm điện cấp cho quạt chạy, tăng áp vào
cầu thang. Các cảm biến chênh áp trong cầu thang sẽ khiến cho quạt chạy
liên tục hay dừng (mức chênh áp được cài đặt để áp suất trong cầu thang
luôn lớn hơn áp suất ngoài cầu thang.) và không được lắp thiết bị bảo vệ
quá dòng hay chống ngắn mạch cho quạt này.

Hoạt động.
Quạt tăng áp cấp không khí vào cầu thang và không khí thoát ra ngoài khu
vực cháy bao gồm cả khói và bụi. Khi người chạy ra khỏi một cửa ở tầng 1
chẳng hạn thì cửa đó sẽ mở ra và có bản lề thủy lực kéo cửa luôn đóng
vào, còn hệ cửa để thoát một phần khói bụi (nếu có bị lọt vào cầu thang )
thì ra một phía khác, cửa này có van điều chỉnh và cảm biến chênh áp, chỉ
cho mở ra khi áp lực chênh trong giới hạn cho phép.

116
BỐ TRÍ CỬA CHUYỂN THANG THOÁT HIỂM ĐỂ PHÂN LUỒNG GIAO THÔNG
THOÁT HIỂM ĐI THANG BỘ TỪ CÁC TẦNG TRÊN XUỐNG VÀ TỪ DƯỚI TẦNG
HẦM THOÁT LÊN, TRÁNH TRƯỜNG HỢP NGƯỜI BỊ NẠN CHẠY XUỐNG HẦM

117
118
CẦU THANG DẠNG CẮT KÉO: hình thức cầu thang gồm hai thang bố trí song
song, mỗi thang là một vế thang thăng, một vế đi từ trái lên phải và một vế kia
đi từ phải lên trái, giữa hai thang này được ngăn cách bởi một bức tường chống
cháy.

CẦU THANG CẮT KÉO có thẻ coi là một dạng thang bộ đặc biệt, có ưu điểm là
gọn gàng, chiếm ít diện tích kiến trúc, mặc dù thực tế nó là hai thang bộ song
song nhau,

Khuyết điểm: đòi hỏi kỹ thuật thi công khá phức tạp, tốn nhiều vật liệu và chi phí
cao hơn thang thường.

CẦU THANG CẮT KÉO có một số đặc điểm sau:

+ Trong cùng một buồng cầu thang lắp đặt được hai thang có chức năng sơ tán
theo hướng thẳng đứng

+ Trong việc thiết kế mặt bằng có thể tận dụng được không gian tương đối hẹp,
vẫn bố trí được hai thang thoát hiểm cho hai khu vực cháy khác nhau, do đó
góp phần giảm diện tích phân chia không gian công cộng và tăng diện tích sử
dụng hữu ích của công trình

+ Thang cắt kéo có hai lối thoát hiểm ở hai đầu thang, hoàn toàn độc lập với
nhau và nâng cao khả năng sơ tán khi có sự cố.

VẤN ĐỀ TRÁNHH NGẠT KHÓI

TRONG BUỒNG THANG DẠNG
CẮT KÉO:
Giải pháp bố trí động cơ hút khói
kết hợp với hai ống thông khói ở
hai đàu thang cắt kéo. Nhờ các
lỗ thông gió và hệ thống hút khói
từ buồng thang lên trên tầng mái
mà hang luôn đảm bảo không bị
ngạt khói khi xảy ra hoả hoạn.

119
Chi tiết mặt bằng buồng thang cắt kéo
120
3.3. PHÒNG CHỐNG CHÁY VÀ THOÁT HIỂM:

3.3.1. Những yêu cầu về phòng cháy chữa cháy trong chung cư :

+ Những yêu cầu về phòng cháy :

- Bố trí đường giao thông cứu hỏa trong tổng mặt bằng khu chung cư cao tầng.
- Chọn giải pháp kết cấu và vật liệu có khả năng chịu tác động ở nhiệt độ cao . Chú ý
giải pháp cô lập từng vùng để ngăn khả năng lan toả của lửa bằng các bức vách có khả
năng chịu lửa cao hoặc không cháy
- Có hệ thống thang đảm bảo an toàn thoát người khi có sự cố cháy nổ .
- Có trang bị hệ thống tự động phòng cháy chữa cháy .
- Đối với công trình có qui mô lớn cần phải có thang cứu hoả .

Theo QCVN 03:2012/ BXD thì yêu cầu phòng cháy đối với chung cư cao tầng:

1- Khi phân cấp nhà ở phải tính đến mức độ nguy hiểm cho sự an toàn của người và
khả năng thoát người khi có sự cố.
2- Nhà chung cư được xếp vào loại nhà thuộc nhóm nguy hiển cháy F1.3. Các yêu cầu
về tính nguy hiểm cháy theo công năng được quy định trong QCVN 06:2010/BXD.
CHÚ THÍCH: F – ký hiệu phân nhóm nhà dựa trên tính nguy hiểm cháy theo công năng.
3- Đối với nhà chung cư đến 25 tầng phải được xây dựng với cấp công trình không
nhỏ hơn cấp II. Nhà chung cư trên 25 tầng (trên 75 m) phải được xây dựng với cấp
công trình không nhỏ hơn cấp I và giới hạn chịu lửa của các bộ phận chủ yếu của công
trình không thấp hơn các giá trị sau:

+ Bộ phận chịu lực của nhà: R 180;

+ Tường ngoài không chịu lực: E 60;
+ Sàn giữa các tầng (bao gồm cả sàn
tầng áp mái và sàn trên tầng hầm): REI
90;
+ Tường buồng thang trong nhà: REI
180;
+ Bản thang và chiếu thang: R 90.

121
 Bảng - Bậc chịu lửa của nhà và công trình
(QCVN 03:2012/BXD) Bậc III, IV, V không dùng cho chung cư

CHÚ THÍCH:
1. Giới hạn chịu lửa của cấu kiện xây dựng được ký hiệu bằng REI, EI, RE hoặc R kèm theo các chỉ số
tương ứng về thời gian chịu tác động của lửa tính bằng phút (min), trong đó: R- khả năng chịu lực của
cấu kiện; E- tính toàn vẹn của cấu kiện; I - khả năng cách nhiệt của cấu kiện.
2. Một cấu kiện xây dựng có thể phải duy trì một , hai hoặc đồng thời cả ba khả năng chịu lực, toàn
vẹn và cách nhiệt trong khoảng thời gian chịu tác động của lửa.

Bảng - Cấp công trình theo độ bền vững và bậc chịu lửa của nhà và công trình
(QCVN 03:2012/ BXD)

122
3.3.2. Đặc trưng về an toàn phòng cháy của chung cư cao tầng:

* Đặc trưng an toàn phòng cháy của chung cư:

+ Khu thương mại và dịch vụ tập trung đông người vào các thời điểm nhất định vào
ban ngày, ban đêm đóng cửa.
+ Các khu vực không an toàn liên quan tới kho hàng, khu vực thương mại thường do
nguyên nhân chập điện. Các vụ hỏa hoạn lại thường xảy ra vào ban đêm. Tuy nhiên
chúng có ưu điểm về vị trí, do ở tầng thấp nên tiếp cận không gian đường phố với
nhiều cửa thoát và không gian rộng tạo điều kiện dễ dàng hơn cho việc thoát người.
+ Các căn hộ: có thể xảy ra cháy ở cả ban ngày và ban đêm. Cần có ý thức cao về tự
quản, chống cháy của người dân, ở Việt Nam, cần có các cuộc diễn tập phòng cháy
chữa cháy trong căn hộ.
+ Cháy gain rác
+ Chập điện
+ Do nấu nướng không an toàn, do rò rỉ gas
+ Nguyên nhân khác

* Các đường lan truyền cháy trong không gian các tầng về nguyên tắc
luôn chịu ảnh hưởng của gió và không khí.
- Các đường lan truyền cháy theo chiều ngang sẽ len lỏi vào các tuyến
hành lang.
- Các đường lan truyền cháy theo chiều đứng sẽ len lỏi vào các đường
ống kỹ thuật, giếng trời, thang máy và thang bộ.
- Do áp suất chênh lệch giữa trong và ngoài nên các đường lan truyền
cháy có xu hướng đẩy ra các bề mặt bao quanh, nơi có nhiều không khí,
với các vật liệu dễ cháy.

123
3.3.3. Phòng cháy chữa cháy và thoát hiểm

BÁO CHÁY:
Hệ báo cháy thông thường:

Với tính năng đơn giản, giá thành không cao, hệ thống báo cháy thông
thường chỉ thích hợp lắp đặt tại các công ty có diện tích vừa hoặc nhỏ (khoảng vài
ngàn m2), số lượng các phòng ban không nhiều (vài chục phòng); lắp đặt cho những
nhà, xưởng nhỏ… Các thiết bị trong hệ thống được mắc nối tiếp với nhau và mắc
nối tiếp với trung tâm báo cháy, nên khi xảy ra sự cố trung tâm chỉ có thể nhận biết
khái quát và hiển thị toàn bộ khu vực (zone) mà hệ thống giám sát (chứ không cho
biết chính xác vị trí từng đầu báo, từng địa điểm có cháy). Điều này làm hạn chế khả
năng xử lý của nhân viên giám sát.

Hệ báo cháy địa chỉ:

Với tính năng kỹ thuật cao, hệ thống báo cháy địa chỉ dùng để lắp đặt
tại các công ty mà mặt bằng sử dụng rộng lớn (vài chục ngàn m2), được chia ra làm
nhiều khu vực độc lập, các phòng ban trong từng khu vực riêng biệt với nhau. Từng
thiết bị trong hệ thống được mắc trực tiếp vào trung tâm báo cháy giúp trung tâm
nhận tín hiệu xảy ra cháy tại từng khu vực, từng địa điểm một cách rõ ràng, chính
xác. Từ đó trung tâm có thể nhận biết thông tin sự cố một cách chi tiết và được hiển
thị trên bảng hiển thị phụ giúp nhân viên giám sát có thể xử lý sự cố một cách nhanh
chóng.

124
 Chiếu sáng lối thoát khẩn cấp:
+ Bảng chỉ dẫn: Dễ tìm thấy, đọc rõ (ngay cả khi bị
mất điện) dễ hiểu , chỉ rõ lối thoát và hướng dẫn
mọi người tới nơi an toàn.
+ Chiếu sáng khẩn cấp: hệ thống này sẽ tự động bật
trong 5 giây sau khi nguồn điện chính bị ngắt.

Bảng chỉ dẫn thoát người khi có sự cố

Đầu cảm ứng nhiệt và khói Nút báo động cháy

125
 CHỮA CHÁY:

Tủ cứu hoả của chung cư

- Hệ thống chữa cháy tự động
Sprinkler: Tự động phun nước để
chữa cháy khi nhiệt độ tại khu
vực đặt đầu Sprinkler đạt đến
ngưỡng làm việc của đầu phun.
- Hệ thống chữa cháy họng nước
vách tường: Hệ thống chữa cháy
bằng các cuộn vòi, lăng phun kết
hợp với họng chữa cháy cố định
và khả năng chữa cháy có hiệu
quả cao tại các tủ cứu hỏa

Đầu phun nước Sprinkler

126
THOÁT NGƯỜI KHẨN CẤP
Thoát người trong phạm vi tầng:
- Khoảng cách xa nhất từ cửa căn hộ đến lối thoát nạn gần nhất ≤ 25m. Thang thoát
hiểm phải thiết kế tiếp giáp với bên ngoài.
- Khi có hoả hoạn, sử dụng thang máy là không an toàn, riêng thang máy cứu hộ sẽ
họat động bằng nguồn điện riêng.
- Cầu thang thoát hiểm được sử dụng cho người bình thường, nhưng đối với người
già và người tàn tật cần dùng một số công nghệ rất tốn kém.

127
 Sơ đồ bố trí các khu vực an toàn và khu vực
quan trọng (cầu thang và hành lang)

Biện pháp khống chế cháy: Để đảm bảo ngăn chặn phát triển lây lan
lửa và khói trong không gian nhà cao tầng, về cơ bản cần phải phân
chia các khu vực không gian sử dụng thành các bộ phận không gian
tách biệt bằng các kết cấu hoặc không gian ngăn chia linh hoạt. Có 3
biện pháp ngăn chia:
- Một là, sử dụng hệ thống cửa sập được chế tạo bằng vật
liệu chịu lửa, ngăn lửa, có thể
được làm bằng thép hoặc kính chịu lửa, để ngăn tách các đoạn hành
lang.
- Hai là, có thể sử dụng một màn nước phun tự động được
hình thành từ hệ thống vòi
phun nước đặt trên trần nhà, nhằm ngăn cách hai khu vực khác nhau,
- Ba là, có thể làm một hệ thống “Rèm không khí” nhằm
ngăn chặn lây lan của lửa.

128
 Tổ chức các tuyến cứu hộ bên ngoài và bên trong
công trình
- Trong bố trí tổng mặt bằng, cần thiết kế các tuyến giao
thông bao quanh cho phép xe cứu hỏa tiếp cận công
trình khi có sự cố. Không gian cứu hộ có thể bị ảnh
hưởng bởi sự lấn chiếm không gian chiều cao của hệ
thống đường dây điện, điện thoại mắc dọc ngang các
tuyến cứu hộ. Một số công trình kiến trúc cao tầng xây
chen trong khu dân cư thấp tầng ở Hà Nội thực sự
chưa tính tới khả năng cứu hộ khi có sự cố hỏa hoạn.
- Trong tổ chức mặt bằng kiến trúc, cần tạo hành lang
cứu hộ cho lính cứu hỏa. Thang thoát hiểm của người
dân có thể sử dụng cho lính cứu hỏa lên các tầng trong
trường hợp đã di dời ưu tiên con người. Một số tòa nhà
cao tầng có thể bố trí thang máy cứu hộ cho lính cứu
hỏa, chúng cho phép dẫn vòi phun nước lên tầng trên
và đưa người già và trẻ nhỏ xuống bên dưới mà không
bị đe dọa bởi khói và lửa.

Không gian trống tầng (atrium) rất tốt cho sự lan tỏa khói

Không gian trống tầng (atrium) của

tòa nhà Shin-Nikko (Nhật Bản)

129
TƯ LIỆU THAM KHẢO:

TIÊU CHUẨN, QUY CHUẨN XÂY DỰNG:

1. TCXVN 323: 2004 Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế.

2. TCVN 6160-1996 và QCXD 03:2012- Phòng cháy, chữa cháy- Nhà cao tầng- Yêu cầu
thiết kế.

3. TCVN 5738-2001 - Hệ thống báo cháy- Yêu cầu kỹ thuật.

4. TCXDỴN 377:2006 Hệ thống cấp khí đốt trung tâm trong nhà ờ - Tiêu chuẩn thiết kế.

5. TCXDVN 387:2006 Hệ thống cấp khí đốt trung tâm trong nhà ờ - Tiêu chuẩn thiết kế.

6. TCXDVN 293:2003 Chống nóng cho nhà ở -Chi dẫn thiết kế.

7. QCXDVN 01:2008- Quy chuẩn quy hoạch xây dựng.

8. QCVN 06:2010/BXD- Qui chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình.

9. QCVN 08.-2009/BXD- Qui chuẩn kỹ thuật quốc gia công trìnli ngầm- Phần 2 gara ôtô.

10. Thông tư 14/2008/TT-BXD: Hướng dẫn phân hạng chung cư.

SÁCH, GIÁO TRÌNH, BÀI GIẢNG:

1.KTS.Ngô Lê Minh, Nhà ở cao tầng trong các đô thị lớn từ kinh nghiệm của
Trung Quốc, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật – 2014

2.ThS. KTS. Văn Tấn Hoàng, Bài giảng Chuyên đề Nhà cao tầng, ĐH. Kiến trúc
TP. Hồ Chí Minh

3.ThS. KTS. Lê Hồng Quang, ThS. KTS. Lê Trần Xuân Trang, Bài giảng Chung
cư cao tầng, ĐH. Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh

4. Trịnh Hồng Đoàn, Nguyễn Hồng Thục, Khuất Tân Hưng, Kiến trúc cao tầng - -
ĐH. Kiến Trúc Hà Nội- NXBXD – 2003

5. Elevator Planning for high rise building, Deerns.

130