KIẾN THỨC BDS TỔNG HỢP CỦA TUẤN

* BDS là đất và tài sản gắn liền với đất không thể di dời – mang đến cho người sử
dụng giá trị hiện tại và tương lai
- Bán BDS : là bán giá trị của đất cho chủ sở hữu
ĐẶC ĐIỂM CỦA BDS
+ VỊ TRÍ
+ GIAO THÔNG, TIỆN ÍCH
+ PHÁP LÝ , QUY HOẠCH
+ GIÁ HIỆN TẠI VÀ TƯƠNG LAI
*TƯ VẤN KHÁCH HÀNG
- Giá Vàng – Đầu tư – Kết quả
- Chứng Khoáng – Đầu tư – Kết quả
- Gửi ngân hàng – Kết quả
=> Cho KH thấy hiểu quả tối ưu từ BDS , Phân tích lợi nhuận cho KH thấy lợi nhuận từ
BDS , ngoài ra một số dự án Kh đầu tư có thể kình doanh cho thuê
* F0 là giai đoạn đầu của SP, chưa qua đầu tư nên giá trị mua vào thấp nhưng lợi nhuận
thanh khoản cao, nhà đầu tư lần đầu là các đối tượng ít kiến thức về BDS nhưng liều. sau
khi có vốn tài chính họ chuyển 1 phần tiền vào BDS
* Đầu tư lướt sóng BDS là bỏ ra 1 số tiền nhỏ để giũ chổ sau khi thị trường nóng lên bán
cho những người quan tâm hơn và họ chấp nhận mua với giá cao hơn
MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ :
+ Tài Sản Là gì : là tất cả những của cãi, vật chất mà có thể sinh ra lợi nhuận (vd : 1 bất
động sản tốt, Một cổ phiếu tốt..)
+ Tiêu Sản Là gì : thường là những của cãi chỉ dùng vào mục đích tiêu dùng, làm cho
những chi phí của bạn tăng lên ( vd: Các thiết bị công nghệ …)
+ Chu Kỳ Của BDS : Chia làm 5 giai đoạn chính
 - Giai Đoạn 1 : Phục Hồi thị trường bắt đầu có tín hiệu về thanh khoảng, giá cả bắt
đầu tăng nhưng không quá cao và các ngành nghề liên quan khác cũng bắt đầu rục
rịch sôi động trở lại và đây là giai đoạn an toàn nhất để mua BDS
- Giai Đoạn 2 : Tăng Trưởng thị trường rất sôi động , giá nhà đất củng bắt đầu tăng
mạnh, các BDS được giao dịch với khối lượng cao. Cuối giai đoạn này là thời điểm
phù hợp cho các nhà đầu tư chào bán các BDS đã mua trước đó
- Giai Đoạn 3 : Bong Bóng giai đoạn này giá trị BDS bị đẩy lên quá cao so với giá trị
thực của nó, đây có thể xem là thời điểm xấu nhất của thị trường, các nhà đầu tư đã
kịp thoát khỏi thị trường trước đó
- Giai Đoạn 4 : Suy Thoái thị trường BDS bắt đầu giảm giá mạnh, Cò và các nhà đầu
tư rút khỏi thị trường, đồng loạt bán cắt lỗ, đám đông thi nhau tháo chạy khỏi thị
trường
- Giai Đoạn 5 : Đóng Băng đây là giai đoạn phù hợp để các nhà đầu tư tìm và mua
BDS ở các vị trí đẹp, đàm phán giá rẻ và khi thị trường trở lại các BDS sẽ tăng giá
rất mạnh mẽ
+ Cách Kiểm Tra Quy Hoạch :
- Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ, sổ hồng : thông tin quy hoạch thường sẽ được ghi trực
tiếp trên phần ghi chú trong sổ, Trêm phần ghi chú có nếu rỏ lô đất có nằm trên diện
quy hoạch hay không
- Liên Hệ địa chính xã, 1 cửa của huyện
- Sự dụng công cụ tra cứu trực tuyến
+ Các loại thuế thu nhập cá nhân cần phãi đóng
- Thuế thu nhập cá nhân 2% theo giá trị tài sản, thuế trước bạ 0,5% , thuế thẩm định
hồ sơ 0,15%
- 1 số phí khác ( phụ phí cấp đổi sang phôi sổ đỏ mới 400 – 600k ) , phí địa chính 15k
+ Các loại giấy tờ cần chuẩn bị để nộp 1 cửa
- 1 sổ đỏ bản gốc và 2 bản photo có công chứng
- Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất 2 bản có công chứng
- Chứng minh thư/ căn cước bên mua và bán 2 bản có công chứng
- Sổ hộ khẩu bên mua và bán 2 bản có công chứng
- Giấy đăng kí kết hôn bên mua và bán 2 bản có công chứng
- Đơn đăng ký biến động đất đai
- Biên lai đóng thuế đất phi nông nghiệp của xã/phường
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 2 bản
- Tờ khai lệ phí trước bạ 2 bản
- Sơ đồ vị trí thửa đất
 + Đất Nông Nghiệp là gì..?
- Đất nông nghiệp là đất được dùng cho sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông lâm
nghiệp, hải sản. Đất nông nghiệp được giao cho người dân nhằm mục đích phục vụ
nhu cầu sản xuất, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp
- Đất nông nghiệp được chia ra làm nhiều loại :
- Loại 1 : Đất cây hằng năm bao gồm chủ yếu là trồng lúa và cây ngắn hạn
- Loại 2 : Đất trồng cây lâu năm
- Loại 3 : Đất dùng cho chăn nuôi
- Loại 4 : Đất rừng phòng hộ
- Loại 5 : Đất rừng đặc dụng
- Loại 6 : Đất rừng sản xuất
- Loại 7: Đất nuôi trồng thuỷ hải sản
+ Các trường hợp được chuyển đổi đất nông nghiệp
- Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải ở sang đất ở
+ Điều kiện để có thể chuyển đổi sang đất ở
- Bắt buộc thửa đất đó phải có quy hoạch sử dụng đất là đất ở hoặc quy hoạch đô thị
được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt
- Ngoải ra thửa đất phải thoã mãn diện tích tối thiểu
+ Đất NTS là gì?
Đất NTS là ký hiệu đất nuôi trồng thủy sản, thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định phân
loại đất. Loại đất này bao gồm đất nuôi trồng nước lợ, mặn và đất chuyên nuôi trồng nước
ngọt

+ Đất SKC Là gì..?

- đất SKC là ký hiệu của đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thuộc nhóm đất
phi nông nghiệp. Mục đích sử dụng của loại đất này là để sản xuất công
nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp và kinh doanh, dịch vụ. Đất SKC
không được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp (chăn nuôi, trồng
trọt), cũng không dùng để ở như đất thổ cư.

+ Có được mua bán đất SKC?

- Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên cũng giống như các loại đất khác, người sử dụng
đất SKC được phép chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp,… khi đáp ứng đủ các
điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
 - - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SKC;
- - Đất SKC không có tranh chấp hay có đơn từ khởi kiện, không vướng mắc về tính
pháp lý của đất,…;
- - Đất không bị kê biên;
- - Đất SKC còn trong thời hạn sử dụng đất.
+ Có được xây nhà trên đất SKC?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải dùng
đất đúng mục đích sử dụng. Nếu không sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật. Đất
SKC là đất chỉ được dùng cho sản xuất phi nông nghiệp chứ không phải là đất ở nên
không được phép xây nhà trên đất SKC.
Nếu muốn xây nhà trên đất SKC, cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất
ở.
+ Ký Giáp Ranh .?
- Xác định ranh giới đất, tình trạng không có tranh chấp về ranh giới của những
người sử dụng đất liền kề.
+ Đồng sở hũu :
- Khi hai hoặc nhiều người cùng có chung một tài sản, thì những người đó được
gọi là đồng sở hữu
- Khi mua bán ĐSH bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả mọi người ( trường hợp
có người k đồng ý sẽ k giao dịch được, Nếu có người mất thì phải xét cả thừa
kế)
+ Sổ trang 4 : pháp lý như nhau chỉ khác là k đúng tên mình trên sổ nhưng khi làm sổ
trang 4 thì thời gian rất nhanh.
+ Uỷ quyền tối đa 2 lần ( giá trị pháp lý như nhau toàn quyền được sử dụng or chuyển
nhượng, THời gian tuỳ vào hợp đồng mình soạn, Có nhiều loại uỷ quyền làm thổ cư or
…)
+ Tách thửa : - tối thiểu 1000m, k thổ cư, đường nhà nước
+ Đất thổ cư : tối thiểu 100m ngang 5 có sẳn 100m thổ cư
+ Trích lục 1/500 sẽ hiển thị rỏ chính xác vị trí đất, thổ cư các nhà đất xunh quanh thể
hiện rỏ được vị trí nguyên thửa đất lớn và các vị trí đất xunh quanh
+ Kê biên :
 - Trong tố tụng hình sự, kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước
áp dụng đối với tội mà theo quy định của Bộ luật Hình sự có thể bị phạt tiền hoặc
tịch thu tài sản hoặc để đảm bảo trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
- Còn trong tố tụng dân sự, kê biên tài sản là một trong những biện pháp khẩn
cấp tạm thời mà pháp luật thực hiện để ngăn cản những hành vi trái pháp luật
đối với tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự.
+ Sổ có đang bị thế chấp : Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân
hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4
(hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có
gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng
dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Nếu có trường hợp người bán
muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ
thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường
hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.
+ kí công chứng trên trích lục : thay vì đợi time ra sổ tên mình thì chuyển thẳng sang tên
KH rút ngắn thời gian ra sổ ( nhược điểm là tất cả các KH phải cùng hoàn thiện hồ sơ, ưu
điểm tiết kiệm được tiền thuế, ra sổ F0 chưa qua ai cả)
+ Kí công chứng sổ sẳn (sổ hồng chỉ hiển thị vị trí chính xác của thửa đất trên sổ), ( cần
CMND , Hộ khẩu , Giấy độc thân or Kết Hôn )
+ Kí tài sản riêng ( kí cam kết tài sản riêng )
+ kí VI bằng ( thừa phát lại vi bằng chỉ có giá trị làm chứng, và không có giá trị pháp lý )
+Đất dự án : xin chủ trương nếu được chấp thuận thì triển khai hoàn thiện cơ sở hạ tầng
sau khi được nghiệm thu sẽ cấp sổ
+ Đấu giá đất công. xin chủ trương, quy hoạch 1/500, nghiệm thu cấp sổ, Nếu không
hoàn thành chủ sẽ bị lấy lại đất
+ Điều kiện lên thổ cư : tối đa 1000m với đất lớn
- Đất không dính quy hoạch, tranh chấp, sổ hiển thị đường
- Giá lên bp 30-35tr thời gian 1,5 – 2 năm chưa chuyển đổi mục đích
- Thổ cư 1 năm 2 đợt tháng 7 và 12
- Nếu đất có thổ cư mà sau này quy hoạch sẽ cấp lại đất tái định cư, or đền bù nhiều
tiền hơn còn đất CLN thì đền theo giá nhà nước
- Đất dính quy hoạch k thể mua bán, tách sổ
• 1 số ký hiệu
- SKK, SKC đất KCN
 - SKN đất cụm KCN
- ONT đất ở tại nông thôn
- ODT đất ở đô thị
- LUK, LUN đất trồng lúa nước
- CLN đất cây lâu năm
- Đường quốc lộ nối dài 2 nước với nhau, Nối nhiều tỉnh với nhau
- Đường DT nối dài 2 tỉnh với nhau
- Các tuyến đường BP đang chủ trương xây dựng
+ đường cao tốc HCM – BD – CT – HOA LƯ
+ đường sắt SG – Lộc Ninh
+ đường xuyên á
+ quốc lộ 14C nối từ Củ chi – Tây ninh

+ Các vấn đề có thể phát sinh trong quá trình chăm sóc khách cần giãi quyết...?

- Thiếu Căn cước, CMND hết hạn không uỷ quyền được : + Ký tặng cho ( tặng vợ, or
chồng đứng tên , Khách hàng trả phí )

+ Giao đủ tiền cho cty khi nào giấy tờ về thì đi công chứng ( có thể cho KH cầm sổ
gốc )

+ Không có CCCD không ký tài sản riêng được

- Chỉ vợ hoặc chồng đi ký công chứng ( Mang tất cả giấy tờ của vợ, chồng lên phòng
công chứng sẽ làm giấy uỷ quyền cho 1 người đi ký ra sổ vẫn đứng tên 2 vợ chồng,
Nếu đứng tài sản riêng 2 người phải đi ký)

- Sai thông tin khách : Cần sổ gốc đi chỉnh lý lên 1 cửa báo sai thông tin cập nhật
chỉnh lý lại trang tư

- Dời cột điện : Lên điện lực báo cột điện nằm trong đất của tôi làm đơn xin di dời và
nộp theo quy trình

- Gắn đèn đường : Ra ấp xã, đăng kí xin làm thêm đèn đường ( trung bình 1,5tr/1 cây
), Ấp đồng ý sẽ trình lên xã

- Lên Bê Tông : Làm đơn trình lên ấp xin được lên bê tông, ấp duyệt trình lên xã , Xã
duyệt cấp VLXD về, Tiền công thì dân phải chịu
+ Điều kiện : 1 còn đường phải có 3,4 hộ dân sinh sống trên đó

+ Khi mua đất giấu vợ hoặc chồng : mà đã có giấy đăng kí kết hôn ( lại muốn mua chung
với bạn đứng đồng sở hữu ) – Luật hôn nhân gia đình quy định tài sản sau hôn nhân là tài
sản chung, Nếu muốn làm tài sản riêng phải chứng minh được số tiền mà mình mua đất là
từ nguồn nào trước hôn nhân hay ba mẹ cho riêng thì mới được.

- Cắm mốc : ở mỗi sổ, trích lục có toạ độ sẳn , Địa chính sẽ bắn 4 góc toạ độ xong
dùng dây đo lại chính xác và cắm mốc

- Tranh Chấp Đất : Sai hiện trạng đất thì phải chỉnh lý hiện trạng đất gom 3,4 sổ
quanh sổ bị sai đo lại hiện trạng, Cập nhật trích lục mới xong đo lại mới ra lại trích lục
từng lô

- Thiếu HLBVDB : phải xin lại trích lục tổng , gom hết sổ nhỏ lại xong mới đi chỉnh
lý

- Phát Mãi : đất vay ngân hàng không có khả năng chi trả , ngân hàng siết tịch thu
BDS thuộc tài sản ngân hàng, xong bán ra thu hồi vốn cho vay

- Phân Lô : Đất phãi hợp quy hoạch đất ở , Đường phải thuộc quy hoạch của đất phân
ra

TẠI SAO TÔI PHẢI MUA SẢN PHẨM NÀY ???

- Phân Loại rỏ đối tượng khách hàng hướng đến là đi đầu tư
- Nêu ra tiện ích của sản phẩm, Và giãi quyết nổi đau của khách hàng là lợi nhuận
- Tiện ích… sổ sách – Nêu ra
+ Giãi quyết vấn đề lợi nhuận
- Thứ 1 : .Đất bên em giai đoạn F0, bên em mua 2 năm trước rồi tách ra được ít nền
nên bán chia lại lợi nhuận cho khách hàng (trước khi bán ra củng đã tham khảo giá
thị trường và bán rẻ hơn thị trường vài chục triệu vì lúc bên em mua vào giá củng
còn mềm ấy nên chắc chắn a/c mua vào là đả có lợi nhuận)
- Thứ 2 : bên e bán sổ sẳn từng nền mua công chứng là sang tên anh chị luôn nên
không phải sợ mua phải dự án ma. Mua vào mà 3-4 năm chưa có sổ ( Vốn mình bỏ
vào bị chôn mà không chắc chắn lô đất đấy là của mình nửa – Học thêm đất dự án
là như nào tư vấn Thêm cho KH hiểu )
 - Thứ 3 : BDS vẫn là kênh trú ẩn an toàn nhất. Tiền càng ngày càng mất giá năm
2022 sẽ sảy ra lạm phát mạnh vd như trước dịch tô bún bò bán có 25k sau dịch
tăng lên 30k là đã bị tăng lên 20% … Trong khi gửi ngân hàng nhiều ngân hàng
lợi nhuận cao nhất chỉ có 7% ngược lại BDS thanh khoản nó rơi vào 20-30% / 1
năm..
- Thứ 4 : đất bên em vị trí gần KCN nên giá trị đất nó sẽ tăng theo tiến độ hoàn
thiện của KCN ( lấy VD như vsip2 3 năm trước củng toàn là cây cối, cơ sở hạ tầng
chưa đồng bộ phát triển đất có 2,3 trăm triệu k ai mua, bây giờ đụng vào phỏng
tay 4-5tram 1 mét ngang… Mà hiện tại bên e bán cách KCN có 1,5km mà giờ vốn
mình bỏ ra có hơn 400 mấy)
- Thứ 5 : nói về KCN này thì cứ hình dung đơn giản ( thì Có KCN có nhu cầu việc
làm thì dân sẽ đổ về nó sẽ thu hút nguồn lao động của Cam, Các tỉnh Tây nguyên
như daklak, daknong củng như sẽ thuận tiện giao thương hàng hoá, thì hiểu đơn
giản Có Việc Làm – thì sẽ thu hút nguồn lao động – Thì phải có chổ ở - rồi sẽ sinh
ra các hoạt động mua bán giãi trí mà đất mình cách đấy 1,5km nằm trên đường
vành đai KCN thì sau này mình ở hay xây trọ đều được. Và cái tiềm năng thanh
khoản của đất rất cao )
- Thứ 6 : thay vị việc đầu tư vào BD hay chơn thành giá của nó đã quá cao. Nó đã
đạt đỉnh và mọi thứ nó đã hiện hữu. Mình đầu tư vào 1,6 tỷ thì 1 năm sau nó củng
lên được 1,8 tỷ vì nó k có 1 cái gì mới như xây dựng KCN hay cơ sở hạ tầng để
tăng giá đột biến, Còn bên e bán vùng ven thay vì 1,6 tỷ mình có thể mua 3-4 nền
bên em những nơi đang phát triển thanh khoảng nó rơi 20-30% 1 nền thì 4 nền của
mình nó có thể lời được 80-120%.. bên e sổ sẳn nủa nên lúc kẹt tiền hay gì mình
có thể bán bớt 1,2 nền còn lại mình để lại đầu tư. Thay vì mình đầu tư vào 1 miếng
lúc mình kẹt phải bán cắt lổ
+ TẠI SAO PHẢI MUA CỦA BẠN?
- Vai trò của công ty mang lại những sản phẩm phân khúc đầu tư thấp đến khách
hàng, tạo điều kiện cho các bạn lao động củng có thể đầu tư, thanh khoản cao đến
khách hàng, pháp lý rỏ ràng chắc chắn không phải vướn vào dự án ma
- Thứ 1 : là đại diện cho công ty, Bán các sản phẩm của công ty em là người hiểu rỏ
sản phẩm củng như thị trường .. thậm chí em củng đã đầu tư các sản phẩm của cty
bọn em bán lâu dài khách hàng đầu tư đều có lợi nhuận và đi đầu tư theo cty. Chứ
không phải chỉ bán 1 sản phẩm rồi bỏ khách hàng luôn.
- Thứ 2 : em sẽ cập nhật lại giá thị trường củng như hỗ trợ tối đã các vấn đề sổ sách
a/c chỉ cần rót vốn đầu tư khi có sổ em sẽ giao đến tận nhà cho a/c
- Thứ 3 : sau này nếu mình muốn ra lại thì gửi lại cho cá nhân em hoặc kí gửi vào
cty. a/c chỉ cần làm hợp đồng kí gửi mình sẽ sử dụng được cả đội ngủ bán hàng
củng như pháp lý,sổ sách xe cộ bên em mình chỉ kí gửi rồi đi công chứng nhận
 tiền thôi. Vấn đề khách hàng pháp lý bên e sẽ lo tất. mà cty em tận 20,30 chục sale
nên ra lại sẽ rất nhanh
+ TẠI SAO NÊN MUA THỜI ĐIỂM BÂY GIỜ?
- Thứ 1 : Vì bây giờ giá trị đất còn rẻ và giá trị nó sẽ tăng theo tiến độ hoàn thiện
của KCN mà KCN nó hoàn thiện từng ngày nên nếu được mình đầu tư sớm vì em
củng muốn đảm bảo quyền lợi cho khách hàng của em… có thể củng một lô đất
này vị trí này mà 1,2 tuần sau giá nó lại tăng.
- Thứ 2 : bây giờ hiện tại nó đang mặt tiền đường đất nhưng khoảng 1 tháng nửa sẽ
làm lên đường bê tông em chắc chắn lúc đấy giá của nó sẽ tăng k còn giá như này
nửa
- Thứ 3 : cty em đến tận 20,30 bạn sale nến nếu mình cứ chần chừ suy nghỉ vị trí
tiền năng như này thì sẽ hết đất
- Thứ 4 : nếu trong hôm nay mình cọc đủ 30tr thì bên e đang có chương trình chiết
khấu ít lộc cho khách hàng 1 chỉ vàng
+ NGUYÊN TẮC BÁN HÀNG :
- Nguyên tắc có qua có lại : -Hãy luôn là người cho đi trước và bạn sẽ nhận lại món quà
cho hành động đó
- Nguyên tắc của quyền lực : Còn người có xu hướng yên tâm với sự xuất hiện của
những người đại diện cho quyền lực
- Nguyên tắc sự khan hiếm : bản limeted tạo cảm giác khang hiếm
- Nguyên tắc sự yêu thích : khách hàng mua hàng từ những người bán mà họ thích
- Nguyên tắc sự chấp thuận xã hội : Chổ nào đông đồng nghĩa với ngon và tốt
+ QUY TRÌNH BÁN HÀNG .
-Định nghĩa : quy trình bán hàng là một chuổi các bước cụ thể để đưa 1 người khách
hàng tiềm năng trở thành khách hàng chính thức
- Tìm kím khách hàng
- Chuẩn bị thông tin cần thiết
- Tiếp cận khách lần đầu
- Trình bày giãi pháp
- Giãi quyết từ chối Kh
- Chốt Sale
- Chăm sóc sau bán hàng
* Lý do phải xây dựng quy trình bán hàng
- Giảm lãng phí thời gian (phân loại Kh, Ưu tiên bán ngay)
- Luôn biết mình ở đâu và cần làm gì
- Biết được điểm yếu cần giãi quyết
- Đào tao nhân viên sale dễ dàng hơn
* 7 loại câu hỏi chính sale cần phãi nắm
- Câu hỏi thu thập thông tin cơ bản ( hãy tìm hiểu kĩ thông tin cơ bản, chỉ hỏi những câu
k tìm được)
- Câu hỏi giúp đánh giá mục tiêu của KH
+ Mục tiêu muốn đạt được
+ Mục đích sử dụng
+ Vì sao muốn mua
+ Tài chính bao nhiêu
-Câu hỏi xác định mức độ ưu tiên của Kh
+ Đâu là điều anh muốn tập trung
+ Đâu là điều mình muốn khi mua
+ Tránh hỏi câu hỏi đóng
- Câu hỏi khai thác suy nghỉ và tư duy
- Câu hỏi giả định vào một tình huống nào đó :
+ Nếu không đủ tài chính thì sao
+ Nếu dịch bùng nổ 1 lần nủa thì có ảnh hưởng gì không.?
- Câu hỏi xác nhận lại thông tin KH
- Câu hỏi để khai thác lý do từ chối KH
* 5 dấu hiệu KH đã đồng ý chốt sale
–Đừng bán những thứ đã bán được rồi
- Kh đồng tình với bạn, lắng nghe bạn nói và thường xuyên gật đầu
- Hỏi về chi tiết cụ thể 1 sản phẩm
- Kh đưa ra nhận xét về sản phẩm và tưởng tượng họ đang sử dụng nó
- Kh hỏi chi tiết về giá bán
- KH hỏi hình thức thanh toán và time bắt đầu
* KH hỏi giá bao nhiêu
- Không nên đưa ra giá trước
+ Thấp k như mong đợi
+ Cao đồng nghĩa với đắt tiền
Nên đưa ra khoảng giao động từ bao nhiêu đến bao nhiêu.?
*Khi khách hàng nói suy nghỉ thêm
+ theo KN tiếp xúc của em với KH khi khách nói suy nghỉ thêm sẽ có 2 trường hợp xãy
ra.
- 1 là khách không quan tâm đến SP này
- 2 khách đang quan tâm nhưng đang có những khó khăn khác như về giá cả, tài
chính hay vị trí
*Khi khách hàng nói giá đắt quá
- hỏi cụ thể đang so sánh với SP nào, vị trí nào ( biết chính xác KH có muốn mua k hay
chỉ đi khảo giá )
- Hỏi khách có sẳn sàng bỏ đi một phân nào đó của SP để giảm chi phí
( tự đi làm sổ)
- Chia nhỏ ra mỗi ngày
- Giá bây giờ là như vậy mà nó còn tăng nửa nếu mình chần chừ
- Giá có phải vấn đề duy nhất mà mình đang quan tâm không ( hay còn vấn đề khác nửa )
- Tính điểm hoà vốn và thanh khoản trong tương lai
- Có từng mua được Sp ở vị trí này trước đây chưa và có thấp hơn không
- Cảm ơn KH đã góp ý về giá bán và hỏi khách giá bao nhiêu là phù hợp
* Khi KH nói giảm giá
- Đề nghị KH gạch bỏ những dịch vụ họ cảm thấy k cần thiết
- Nếu giảm giá thì nói chỉ có thể giảm 1 lần vì đây là SP cuối, hoặc diệp đặc biệt lần sau
thì k được nửa
- Đề nghị KH mua nhiều để được giảm giá
* Giãi Quyết KH phải hỏi ý kiến vợ chồng, cấp trên
+ Hãy chặn trước bằng cách hỏi còn ai khác có quyền quyết định đồng ý mua SP này
không.?
+ Hỏi KH theo anh nghỉ thì lý do nào khiến người thân của mình sẽ k đồng ý mua
+ Nếu được thì em xin 1 cuộc hẹn lần tới với cả Vck để e có thể truyền đạt 1 cách cụ thể
hơn, Tại vì đôi khi anh truyền đạt lại nó k được hết những cái tiền năng của SP.?
* Cách chặn trước nhũng lời từ chối của KH
- CHủ động nêu ra lý do từ chối mà KH có thể đề cập
- Đề nghị giãi quyết lý do từ chối đó
- TRình bày cách giãi quyết
* Cách truyền đạt thật hiệu quả
F.A.B Đặc Điểm – Ưu Điểm – Lợi Ích
+ Lợi ích nó mang lại
+ So sánh thanh khoản khi mua với SP khác
* Các bước để tìm Kh tìm năng
- Xác định KH của mình là ai một cách cụ thể..?
- Giới tính, trình độ, sở thích,sự nghiệp
- Dựa trên MQH cá nhân
- KH củ
- MXh
- Sử dụng thương hiệu cá nhân
* Các việc cần làm trước khi gọi cho KH
- Chuẩn bị sẳn kịch bản
- Ghi lại thông tin
- Ghi lại các lời cam kết
- Lời hứa với KH
- Những câu hỏi mình định hỏi
- Tìm hiểu thông tin về Kh
- Thu âm lại cuộc gọi nếu có thể
* Mua là quyền của Kh bán là quyền của chúng ta, ‘ sale ‘ còn 1 quyền nửa là quyền
không bán
- Chiến lược chốt thử : giả sử nếu bạn đồng ý hết những yêu cầu của KH thì a/c có đua ra
quyết định mua hàng
- Tìm hiểu căn nguyên vấn đề, tìm cách nói lên giá trị của SP, tìm ra những vấn đề có thể
tạo ra sự bất lợi cho kh mà chỉ mình mới giãi quyết được nó.
* Phân Loại KH :
- Thông thường KH được chia làm 4 nhóm tính cách phù hợp với 4 nhóm con vật
- Cú : Thường là Kh ít nói, kĩ tính sẽ tìm hiểu rất kĩ thông tin về sản phẩm => khi tiếp
khách hàng này nói đủ, nói đúng vấn đề tránh lang mang và nhóm này củng là KH trung
thành
- Công : Thường là người nói nhiều, thích màu sắc thích được khen ngợi => khi tiếp
khách hàng này khen ngợi và lắng nghe tương tác với họ
- Báo : Thường là người dứt khoác, nhanh gọn lẹ vào thẳng vấn đề => khi tiếp khách
hàng này đi vào thằng vấn đề tránh lang mang
- Cá Heo : Thường là người không có chính kiến, hiền lành hay đi cùng với bạn, không
tự mình đưa ra quyết định được => khi tiếp Kh này thì hãy sale luôn cả người đi cùng và
tự đưa ra quyết định cho khách luôn

NGUYỄN ANH TUẤN