GHI ÂM LUẬT ĐẤT ĐAI 8/3

2.6.4 Thẩm quyền cấp GCN:

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ bắt buộc đăng ký đối với yêu cầu quyền sử dụng đất
- Việc cấp GCN phụ thuộc vào yêu cầu của người sử dụng đất (không bắt buộc, vì đây là quyền,
là nhu cầu tùy thuộc vào người sử dụng đất)
+ Nếu cần cấp GCN -> làm hồ sơ để yêu cầu cấp
+ Nếu không cần cấp thì nhà nước vẫn bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân
đối với đất. Tuy nhiên, trong trường hợp chưa có GCN thì không đưa đất vào giao dịch được.
- Cơ quan thực hiện cấp GCN đối với người sử dụng đất:
+ CSPL: Điều 105 Luật Đất đai
+ Khoản 1, khoản 2 Điều 105: thẩm quyền cấp GCN của UBND cấp tỉnh và cấp huyện ->
thẩm quyền chỉ phát sinh trong trường hợp bất động sản được cấp GCN lần đầu.
UBND cấp tỉnh đối với các đối tượng:
- Tổ chức trong nước
- Cơ sở tôn giáo
- Người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN
- Tổ chức nước ngoài đại diện ngoại giao
- DN có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư tại VN
UBND cấp huyện đối với các đối tượng:
- Hộ gia đình, cá nhân
- Cộng đồng dân cư
- Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng mua nhà ở VN
Ví dụ: Trường hợp bất động sản được cấp GCN lần đầu
- Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất -> nộp hồ sơ yêu cầu cấp GCN
- Đất đang được sử dụng và đủ điều kiện cấp GCN -> nộp hồ sơ yêu cầu cấp GCN
- Tách thửa đất -> những thửa đất mới nếu yêu cầu sẽ được xem là cấp GCN lần đầu
Lưu ý:
Thẩm quyền cấp GCN của UBND cấp tỉnh có thể tự mình cấp GCN
UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho sở tài nguyên môi trường để thực hiện ký cấp GCN lần đầu.
- Thể thức ký GCN:
Lưu ý: Đối với trường hợp sở TNMT nhận ủy quyền ký giấy thì Giám đốc sở TNMT ký chứ
Phó Giám đốc không được quyền ký.

+ Khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai

- TH1: đất đã có GCN, sau đó đưa đất vào các giao dịch (chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa
kế…). Việc đưa đất vào giao dịch sẽ dẫn đến một trong hai hệ quả sau:
+ Sổ đất còn chỗ để cập nhật biến động tên của người nhận quyền vào sổ -> thủ tục hành
chính thường sử dụng: cập nhật biến động -> người ký xác nhận biến động: Chi nhánh/ Văn
phòng (Cá nhân), Văn phòng đăng ký (tổ chức) => Trường hợp này không dẫn đến việc phải cấp
mới GCN
+ Sổ hết chỗ cập nhật biến động => Trường hợp này cần cấp mới GCN => thu hồi sổ cũ,
cấp sổ mới
+ Người nhượng quyền không muốn cập nhật biến động mà muốn cấp mới => Trường
hợp này được cấp mới GCN => thu hồi sổ cũ, cấp sổ mới
- TH2: cấp đổi, cấp lại GCN
+ cấp đổi GCN: trường hợp đất đã được cấp các mẫu GCN theo Pl đất đai cũ trước đó (sổ
đỏ, sổ hồng cũ..), người sử dụng đất có nhu cầu được cấp theo sổ hiện hành -> làm hồ sơ xin cấp
đổi GCN
+ cấp lại GCN: trường hợp sổ bị mất, hư hỏng, không sử dụng được -> làm hồ sơ xin cấp
lại GCN (cấp sổ theo quy định hiện hành)
2 trường hợp:
- Địa phương đã thành lập văn phòng đăng ký: phổ biến -> quan trọng
Theo quy định ban đầu của NĐ số 43: các trường hợp các GCN thuộc khoản 3 Điều 105 Luật
Đất đai đều giao về cho sở TNMT. Điều này dẫn đến hạn chế: việc cấp giấy cho các trường hợp
tại K3D105 rất rộng, đặc biệt ở các địa phương có giao dịch về đất đai nhiều như TPHCM -> số
lượng sổ cần cấp quá nhiều, trong khi cơ quan thực hiện cấp giấy bị hạn chế => làm chậm tiến độ
của hoạt động cấp GCN.
Ví dụ: TPHCM ở giai đoạn trước, hoạt động cấp giấy do tất cả các quận huyện làm. Đến khi NĐ
43 được ban hành đã đẩy toàn bộ hồ sơ của các quận huyện về 1 nguồn là sở
- Địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký: số lượng còn khá ít -> ít quan trọng hơn
*NĐ 01/2017:
Vì NĐ 43 còn gặp hạn chế nên NĐ 01/2017 đã sửa đổi Điều 37 của NĐ 43 theo hướng: đối với
hoạt động cấp GCN tại K3 Điều 105 thì tùy vào UBND cấp tỉnh để xem xét nhu cầu của địa
phương, từ đó UBND cấp tỉnh quyết định có cho phép sở TNMT được ủy quyền lại cho Văn
phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoạt động cấp GCN => NĐ 01/2017 quy
định theo hướng tùy thuộc vào các tỉnh
Lưu ý; Dù sở ủy quyền về văn phòng/chi nhánh văn phòng cấp giấy, tuy nhiên toàn bộ con dấu
sẽ do sở TNMT đóng
*NĐ 10/2023:
- Quy định thẩm quyền cấp GCN thuộc về VP/chi nhánh VP đăng ký đất đai (ký và đóng dấu của
VP/Chi nhánh VP đăng ký), không còn liên quan đến sở TNMT nữa.
- Trường hợp 1 số tỉnh (3 tỉnh) chưa thành lập VP/chi nhánh VP đăng ký đất đai, thẩm quyền
thuộc về sở TNMT
Lưu ý: Các câu hỏi về cơ quan có thẩm quyền cấp GCN mà bài tập đã xác nhận rõ địa phương
nào thì không giải bài tập theo hướng đặt giả thuyết trường hợp có văn phòng hoặc chưa có văn
phòng.
2.6.5. Đính chính, thu hồi GCN
- Đính chính: Điều 106 Luật Đất đai, Điều 86 NĐ 43
- Thu hồi: Điều 106 Luật Đất đai, Điều 87 NĐ 43
2.7. Thu hồi đất
2.7.1 Khái niệm thu hồi đất:
Khái niệm: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai
-> Biểu hiện thông qua các quyết định thu hồi đất -> là cơ sở pháp lý chấm dứt QSDD đối với
phần diện tích đất bị thu hồi -> nếu như trên đất có nhà thì nhà cũng sẽ bị thu hồi -> các tài sản
gắn liền với đất (nhà, mồ mả, vị trí kinh doanh…) cũng bị thu hồi, ảnh hưởng.
Nguyên tắc hành chính: quyết định thu hồi đất là quyết định hành chính bắt buộc
QSDD có quyết định thu hồi đất nếu phát hiện trái pháp luật, không đảm bảo quyền và lợi ích ->
công dân có quyền thực hiện khiếu nại (yêu cầu cơ quan nhà nước xem xét lại quyết định -> thực
hiện ở cơ quan nhà nước), khiếu kiện (thực hiện tố tụng tại tòa án) -> chỉ được thực hiện 1 trong
2 quyền khiếu nại, khiếu kiện -> cần lưu ý về thời hiệu để thực hiện quyền.
NN ban hành các quyết định thu hồi đất sẽ gửi thông báo cho người dân
2.7.2 Các trường hợp thu hồi đất:
Nhằm tránh tình trạng các cơ quan có thẩm quyền ban hành thu hồi đất -> LDD đã đưa ra các
trường hợp thu hồi đất cụ thể:
a) Chấm dứt sử dụng đất theo PL, tự nguyện, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
b) Do vi phạm pháp luật đất đai
c) Nhu cầu của Nhà nước:
Các trường hợp được đưa ra quyết định thu hồi đất
- CSPL: Điều 61, 62 Luật Đất đai
 + Chỉ dự án đầu tư nào thuộc trường hợp DD62 thì mới được thu hồi đất, nếu không thì
các nhà đầu tư cần thông qua thỏa thuận chứ không được thu hồi, Nhà nước không can thiệp vào
thỏa thuận đó -> NN đảm bảo quyền lợi của người đang sử dụng đất.
+ Các DN muốn thỏa thuận với người dân để thực hiện dự án cũng khá khó khăn -> NN
cũng nên cần có những cơ chế hỗ trợ trong trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận với đa số những
người dân, thì nên áp dụng thỏa thuận đó đối với số còn lại để đảm bảo dự án được tiến hành.
Căn cứ thu hồi đất:
- CSPL: Điều 63 Luật Đất đai
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt
+ Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án -> ưu điểm: đảm bảo hiệu quả trong quá trình sử
dụng đất đai, tránh lãng phí đất, nhược điểm: khi tiến hành dự án, đưa ra nhiều giai đoạn để triển
khai thì nhà nước cũng sẽ thu hồi theo từng giai đoạn -> dẫn đến thực trạng trong cùng 1 dự án,
thu hồi trước sẽ được giá thấp hơn so với đợt thu hồi đất sau –> dẫn đến khó khăn trong việc bàn
giao đất.
Thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh phát triển kinh tế - xã hội
CSPL: Điều 67 đến Điều 71 Luật Đất đai
B1: Thông báo thu hồi đất
Thông báo thu hồi đất bắt buộc gửi đến những người có thể bị thu hồi đất chậm nhất 90 ngày đối
với đất nông nghiệp, chậm nhất 180 ngày
Nếu không có thông tin của người có thể bị thu hồi đất -> cần thông báo công khai
B2: Thực hiện kiểm đếm để có số liệu về đất, tài sản của người bị thu hồi đất
Kiếm đếm -> bước không thể bỏ qua
Nếu người sở hữu đất không hợp tác kiểm đếm sẽ phải kiểm đếm bắt buộc
B3: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Dự thảo bồi thường, phương án -> cần lấy ý kiến về cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư
B4: Ban hành quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Quyết định thu hồi đất sẽ được ban hành cùng ngày với quyết định phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ tái định cư
Việc có khiếu nại, khiếu kiện thì không đồng nghĩa với việc nhà nước sẽ dùng lại việc thực hiện
việc thu hồi đất
B5: Thực hiện chi trả bồi thường và nhận đất để quản lý
Nếu NN không đủ tiền chi trả theo thời hạn, người dân sẽ được nhận tiền lãi theo thời hạn nhận
trả