REAL ESTATE PROJECT

MARKETING 101
Nền tảng tiếp thị Dự án Bất động sản
Victor Huỳnh
 TỔNG QUAN
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
 Tính chu kỳ
Trẻ
Đang phát triển

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

 SỐT ĐẤT SỐT ĐẤT SỐT ĐẤT SỐT ĐẤT
ĐỢT 1 ĐỢT 2 ĐỢT 3 ĐỢT 4

1993 1995 2000 2003 2007 2009 2013 2015 2020 2023

ĐÓNG BĂNG ĐÓNG BĂNG ĐÓNG BĂNG GIẢM TỐC

ĐỢT 1 ĐỢT 2 ĐỢT 3

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nguồn: https://vnexpress.net/chu-ky-sot-dat-dong-bang-lap-lai-sau-7-nam-4355652.html
 QUY TRÌNH MUA
BÁN KHÁC BIỆT
SO VỚI CÁC NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NHÀ PHÁT TRIỂN
• Không trực tiếp bỏ vốn đầu tư dự án.
• Chịu trách nhiệm xây dựng concept, quản lý
xây dựng, bán hàng,…
Ø Sàn mua bán Bất động sản: Sau một thời gian,
họ mở rộng và trở thành hệ sinh thái khép kín
(vừa phát triển dự án vừa bán hàng).
Ø Nhà phát triển Bất động sản chuyên nghiệp:
Masterise Homes,…
CHỦ ĐẦU TƯ
• Là những công ty trực tiếp bỏ tiền đầu tư vào dự án.
• Đảm nhiệm vai trò phát triển dự án hoặc nhờ một công ty
khác thực hiện.
• Có 3 nhóm chủ đầu tư:
Ø Chủ đầu tư nước ngoài: Keppel Land, Hong Kong
Land, Gamuda Land,…
Ø Chủ đầu tư nội địa:
§ Doanh nghiệp chuyên BĐS: Vinhomes,
Novaland, Nam Long…
§ Các doanh nghiệp không chuyên:
Công ty TNHH may Song Ngọc (Tara Resident)
Ø Liên doanh:
Chủ đầu tư nước ngoài hợp tác với chủ đầu tư nội địa,
mỗi đối tác đảm nhận một vai trò riêng.
 BẤT ĐỘNG SẢN Ở BẤT ĐỘNG SẢN
(RESIDENTIAL) NGHỈ DƯỠNG (RESORT)
Là loại hình bất động sản chuyên dành để ở Ø Là loại hình bất động sản dùng để đầu tư.

dài hạn, được đăng ký hộ khẩu/ thường trú: Ø Chủ yếu do các khách sạn vận hành và chia sẻ
lợi nhuận cùng khách hàng.
Ø Tỉ lệ chia sẻ lợi nhuận sẽ tuỳ từng dự án.
• Căn hộ (Apartment)
Ø Khách hàng có thể được đăng ký thường trú
• Căn hộ văn phòng (Officetel)
• Nhà phố hoặc không.
• Nhà phố thương mại (Shophouse)
• Villa • Căn hộ / Service appartment
• Căn hộ khách sạn (Condotel)
• Nhà phố
• Nhà phố thương mại
• Villa

CÁC LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN

 PHÂN GIÁ MẬT ĐỘ
LOẠI (triệu VNĐ – CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG HỆ TIỆN ÍCH ĐẶC ĐIỂM KHÁC
KHÚC giá ttham khảo)
XÂY DỰNG
Bán theo chính sách đặc biệt của
Nhà ở xã hội <30 Cao Thấp - Trung bình Ít - cơ bản nhà nước và không được chuyển
nhượng trong 5 năm
Nhà ở bình dân Affordable
30 - 50 Cao Thấp - Trung bình Ít - cơ bản
Nhà ở giá rẻ (Low-end)

BĐS/ Căn hộ tầm trung Mid-end 50 - 80 Cao Trung bình Cơ bản

BĐS/ Căn hộ cao cấp High-end 80 - 100 Vừa Cao cấp Đa dạng Thường nằm tại các quận trung tâm

Đa dạng và Thường nằm tại vị trí đắc địa,

BĐS/ Căn hộ hạng sang Luxury >100 Vừa Cao cấp
có các tiện ích đặc trưng tại trung tâm thành phố

2020
Ultra luxury Đặc biệt và Thường nằm tại vị trí đặc biệt,
BĐS/ Căn hộ siêu sang > 200 Thấp Đặc biệt
/Privilege có các tiện ích đặc trưng tại trung tâm thành phố
TUỲ DỰ ÁN
Thường nằm tại vị trí đặc biệt,
Branded cao hơn 30% so Đặc biệt theo quy chuẩn Đặc biệt và
BĐS/ Căn hộ hàng hiệu Thấp tại trung tâm thành phố và được bảo
Residences với các loại từng thương hiệu có các tiện ích đặc trưng
chứng bởi các thương hiệu
hình BĐS khác

PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN

 Dự án có sự tham gia
của những thương hiệu
khách sạn lâu đời
và nổi tiếng trên thế giới

• Luxury car brand

• Fashion brand
• Famous architect brand/
PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN Celebrity designers
BĐS HÀNG HIỆU
PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN
BĐS HÀNG HIỆU
 Bản vẽ 1/500
Quyết định giao
Giấy chứng Chấp nhận chủ của dự án hoặc Giấy phép xây
đất hoặc cho
nhận quyền sở trương đầu tư bản vẽ tổng thể dựng của chủ
thuê đất thực
hữu đất dự án mặt bằng đã đầu tư
hiện dự án
được phê duyệt

Biên bản nghiệm Văn bản xác

Giấy chứng nhận
thu hoàn thành Chứng thư bảo nhận dự án đủ
đăng ký kinh
xây dựng lãnh ngân hàng điều kiện bán
doanh của chủ
phần móng của đối với dự án đó nhà hình thành
đầu tư
tòa nhà trong tương lai

PHÁP LÝ – GIAI ĐOẠN MỞ BÁN

 < 30% < 50 - 70% < 95%

Dự án lần đầu mở bán Theo tiến độ dự án

Chưa được cấp sổ đỏ
và chưa ký hợp đồng đến khi bàn giao

PHÁP LÝ - TIẾN ĐỘ HUY ĐỘNG TIỀN

THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN
 Hợp đồng xây dựng
của chủ nhà ký với các
nhà thầu khảo sát, Báo cáo kết quả khảo Hồ sơ thiết kế bản vẽ
Giấy phép xây dựng
thiết kế, thi công, giám sát xây dựng thi công xây dựng
sát thi công xây dựng
(nếu có)

Báo cáo kết quả thẩm Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các
tra và văn bản kết quả tổ chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có)
thẩm định thiết kế bản Bản vẽ hoàn công
về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận
vẽ thi công xây dựng hành thang máy

PHÁP LÝ – GIAI ĐOẠN BÀN GIAO SỬ DỤNG

Giai đoạn chuẩn bị Giai đoạn giới thiệu Giai đoạn bàn giao Giai đoạn vận hành
dự án / mở bán (BĐS nghỉ dưỡng/ thương mại)

CÁC GIAI ĐOẠN CỦA DỰ ÁN

PROJECT MARKETING
 MUA ĐỂ Ở
• Căn nhà đầu tiên
• Upgrader (căn nhà thứ 2 – bán nhà cũ,
mua nhà mới)
• Ngôi nhà thứ 2 (không sử dụng thường
xuyên, nhà nghỉ dưỡng)
• Căn nhà cuối cùng (căn nhà mơ ước)
• Căn nhà sưu tập

MUA ĐẦU TƯ
• Flipper: mua & bán ngay
• Buy for rent: mua & giữ lại cho thuê
• Longtime holder: mua & giữ lại trong
3-5 năm rồi bán lại với lợi nhuận cao

ĐỐI TƯỢNG MỤC TIÊU

DỰA THEO NHU CẦU SỬ DỤNG
 UHNWI
ULTRA-HIGH NET WORTH INDIVIDUAL:
Tài sản ròng ít nhất 30 triệu USD

VERY-HIGH NET WORTH INDIVIDUAL:

VHNWI Tài sản ròng trong khoảng 5 – 20 triệu USD

HNWI
HIGH NET WORTH INDIVIDUAL:
Tài sản ròng trong khoảng 1 – 5 triệu USD
HIGH EARNERS, NOT RICH YET:
• Thu nhập dao động từ 100.000 USD đến 250.000 USD
(tương đương 150 – 500 triệu VNĐ/ tháng)
• Thuộc thế hệ Millennials
H.E.N.R.Y
• Thường giữ vị trí quản lý, giám đốc cấp cao tại
các công ty lớn
AFFLUENT Thu nhập trên 80 triệu VNĐ

MASS AFFLUENT Thu nhập từ 20 triệu – 80 triệu VNĐ

MASS Thu nhập dưới 20 triệu VNĐ

ĐỐI TƯỢNG MỤC TIÊU

DỰA THU NHẬP / TÀI SẢN
 CONCEPT DỰ ÁN LÀ GÌ?
Là câu chuyện của dự án dành cho một nhóm đối tượng nhất định và được thể hiện
xuyên suốt dự án (từ thiết kế, layout, tiện ích, giá bán, phương cách tiếp thị…)

PRODUCT
PROJECT CONCEPT
 VÍ DỤ CONCEPT DỰ ÁN
• Concept của dự án Diamond Island là đảo duy nhất trong lòng thành phố. Với concept này, tất cả hình ảnh,
câu chuyện dự án đều xoay quanh câu chuyện “island”.
• Dự án Nam Long, concept là ngôi nhà đầu tiên – “Mái ấm trong tầm tay” xây dựng những câu chuyện xung quanh
việc sinh sống của một gia đình.

PRODUCT
PROJECT CONCEPT
 CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH CONCEPT DỰ ÁN

PHÂN TÍCH ĐỐI TƯỢNG ĐỊNH VỊ GIÁ TRỊ

TỔNG QUAN CÂU CHUYỆN QUY HOẠCH
ĐỐI THỦ KHÁCH HÀNG DÀNH CHO
THỊ TRƯỜNG DỰ ÁN TIỆN ÍCH
CẠNH TRANH MỤC TIÊU KHÁCH HÀNG

PRODUCT
PROJECT CONCEPT
 UNIT TYPE LÀ GÌ?
Là các loại sản phẩm (căn hộ, nhà phố…) trong từng dự án.

LOẠI MÔ TẢ
Diện tích khoảng 25 – 35 m2,
Căn studio
không có vách cố định phân chia không gian sử dụng
Căn hộ 1PN Diện tích khoảng 45 – 55 m2
Căn hộ 2PN Diện tích khoảng 55 – 70 m2
Căn hộ 3PN Diện tích khoảng 70 – 100 m2
Căn Duplex Căn hộ thông tầng, có giá trị cao, sử dụng cho dự án cao cấp

Diện tích mang tính tương đối, thay đổi tùy từng dự án (có những dự án căn 1PN lên tới 80 m2)

PRODUCT
UNIT TYPE
 UNIT TYPE LÀ GÌ?
Là các loại sản phẩm (căn hộ, nhà phố…) trong từng dự án.

LOẠI MÔ TẢ

Shophouse/ Townhouse Nhà phố thương mại/ Nhà liền thổ

Landed Villa Diện tích lớn, nằm trên mặt đất, tách biệt với dự án chung cư
Diện tích lớn trên 300 m2 có thể nằm ở tầng dưới hoặc
Villa in Building
trên cùng (penthouse/ sky villa) của một dự án. Số lượng ít

Diện tích mang tính tương đối, thay đổi tùy từng dự án (có những dự án căn 1PN lên tới 80 m2)

PRODUCT
UNIT TYPE
 UNIT TYPE LÀ GÌ?
Là các loại sản phẩm (căn hộ, nhà phố…) trong từng dự án.

LOẠI MÔ TẢ
Các căn hộ được bố trí thêm không gian làm việc hoặc
Căn 1PN+, 2PN+, 3PN+
phòng ngủ nhỏ cho trẻ em
Thường là căn 3PN được thiết kế lại với một lối vào chung,
Căn Dual key (2 chìa khóa)
bên trong phân thành 2 căn hộ nhỏ (1PN và 2PN)
Thường là căn 3PN/ 4PN được thiết kế lại với lối vào chung,
Căn Trio Key (3 chìa khóa)
bên trong phân thành 3 căn hộ nhỏ

Diện tích mang tính tương đối, thay đổi tùy từng dự án (có những dự án căn 1PN lên tới 80 m2)

PRODUCT
UNIT TYPE
 Phòng khách

Phòng bếp

Phòng ngủ

Phòng toilet/
Phòng tắm

PRODUCT
UNIT TYPE
NGUỒN: https://feliz-envista.com.vn/en/cruztower/
LAYOUT CĂN 1PN

PRODUCT
UNIT TYPE
NGUỒN: https://feliz-envista.com.vn/en/cruztower/
LAYOUT CĂN 2PN

PRODUCT
UNIT TYPE
NGUỒN: https://feliz-envista.com.vn/en/cruztower/
LAYOUT CĂN 3PN

PRODUCT
UNIT TYPE
NGUỒN: https://feliz-envista.com.vn/en/cruztower/
LAYOUT CĂN DUPLEX (La Astoria)

PRODUCT
UNIT TYPE
NGUỒN: https://nasaland.com
LAYOUT CĂN DUPLEX (Feliz en Vista)

PRODUCT
UNIT TYPE
NGUỒN: https://feliz-envista.com.vn/en/cruztower/
LAYOUT CĂN DUAL KEY LAYOUT CĂN TRIO KEY

PRODUCT
UNIT TYPE
NGUỒN: https://blog.houze.vn
 UNIT MIX LÀ GÌ?
Tỉ lệ các loại sản phẩm
trong một dự án, thường 40-50%
để sử dụng để mô tả tỉ lệ Với các dự án Nhà ở
xã hội/ Nhà ở tầm
các căn 1PN, 2PN, 3PN,
trung thì tỷ lệ căn 1PN
Duplex, Villa,... sẽ chiếm tỷ trọng cao.
< 40%
Tùy vào từng loại dự án, Với các dự án Cao cấp thì tỷ lệ
tỷ lệ này căn 1PN sẽ chiếm ít hơn.
sẽ thay đổi tương ứng.

PRODUCT
UNIT MIX
 Dựa theo những tiện ích mà các chủ đầu tư đang có, có
thể chia các tiện ích thành 5 nhóm:

Relax/ Gym Entertainment Service Commercial Family/ Kid

• Gym • Phòng karaoke • Dịch vụ trong trẻ • Nhà hàng • BBQ

• Yoga • Phòng giải trí • Dịch vụ giặt ủi • Quán café • Khu vui chơi trẻ em
• Hồ bơi • Phòng bida • Dịch vụ hỗ trợ đặt phòng • Cửa hàng thời trang • Nhà trẻ
• Hồ Jacuzzi • Phòng chiếu phim khách sạn • Gourmet shop • Khu đọc sách
• Khu chạy bộ • Spa • … • … • Khu tự học
• Công viên • … • Kid water park
• Virtual golf
• …

Tùy vào từng dự án và đối tượng mục tiêu , chủ đầu tư sẽ

có những key facilities đặc trưng

PRODUCT
FACILITIES
 NHỮNG TIỆN ÍCH XUNG QUANH DỰ ÁN

Education Entertainment Hospital Commercial

• Trường Tiểu học - • Rạp chiếu phim • Bệnh viện • Nhà hàng
Trung học • Trung tâm thương mại • Trung tâm y tế • Quán café
• Trường Đại học • Khu vui chơi giải trí • Cửa hàng thời trang
• Trường quốc tế • Gourmet shop
• …

PRODUCT
AMENITIES
 PRICE (triệu/m2) Căn hộ hàng hiệu Giá chỉ mang tính tham khảo, có thể thay đổi tuỳ vào dự án.
Branded Residences
?
Căn hộ siêu sang
Ultra Luxury / Privilege >200
Căn hộ hạng sang – Luxury >100

Căn hộ cao cấp – High-end 70 - 100

• Đối với dự án mới/
giai đoạn đầu: 1-2%
Căn hộ tầm trung – Mid-end 60 - 70 doanh thu

Nhà ở bình dân/ Nhà ở giá rẻ • Đối với giai đoạn tiếp
(Affordable) – Low-end 50 - 60 theo hoặc dự án tái
khởi động: chi phí sẽ
dưới 1%
Nhà ở xã hội 20 – 50
BUDGET
PRODUCT
PRICE & BUDGET
 GIÁ CỦA MỘT SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN (UNIT)

CHI PHÍ XÂY CHI PHÍ

CHI PHÍ SALES
DỰNG, TÀI CHÍNH
CHI PHÍ LỢI NHUẬN & MARKETING,
GIẤY PHÉP, HỖ TRỢ LÃI
VẬN HÀNH MONG ĐỢI KHUYẾN MÃI,
LIÊN QUAN SUẤT NGÂN
CHIẾT KHẤU
ĐẤT ĐAI, THUẾ HÀNG

PRODUCT
PROJECT CONCEPT
 CÁC MỨC GIÁ CỦA MỘT UNIT (Căn hộ,…)

Giá thấp nhất của căn hộ GIÁ THEO Giá tùy chỉnh theo từng loại
GIÁ KHỞI ĐIỂM (tổng giá trị căn hộ hoặc LOẠI HÌNH hình sản phẩm bàn giao.
giá trên m2). BÀN GIAO

• Giao thô (Bare finish/ Core & Shell)

Giá trung bình của căn hộ, • Giao hoàn thiện cơ bản (Basic finish)
GIÁ giá cao/ thấp hơn tùy vào
TRUNG BÌNH • Giao hoàn thiện (Fully finish)
vị trí, tầng, view,… • Giao hoàn thiện nội thất (Fully furnish)

PRODUCT
PRICE & BUDGET
 BRANDED
EMOTIONAL RESIDENCES
Self- fulfillment needs
ULTRA LUXURY/
PRIVILEGE

LUXURY
Psychological needs

HIGH-END

MID-END
Basic needs

PRICE • LOW-END
(AFFORDABLE)
• NHÀ Ở XÃ HỘI

PROPOSITION
Với headline “Mái ấm trong tầm tay” thể hiện định vị “Căn hộ/ Ngôi nhà đầu tiên”, dự án Ehome 4 của
Nam Long tập trung vào nhu cầu cơ bản nên giá bán, tiện ích, tư liệu marketing cũng nằm trong mức cơ bản.

BRANDED
EMOTIONAL RESIDENCES
Self- fulfillment
needs
ULTRA LUXURY/
PRIVILEGE

LUXURY

Psychological
HIGH-END needs

MID-END
Basic
• LOW-END needs
PRICE • (AFFORDABLE)
NHÀ Ở XÃ HỘI

20 – 30 triệu VNĐ/m2 Nhu cầu An cư lạc nghiệp

PROPOSITION
NGUỒN: Facebook Căn hộ Ehome 4
ĐỐI TÁC CƠ BẢN ĐỐI TÁC CHỨC NĂNG ĐẶC BIỆT

• Đối tác thiết kế kiến trúc: Ong&Ong, • Đối tác giải pháp thông minh
Foster+Partner… năng lượng
• Đối tác thiết kế nội thất: HBA • Đối tác thành phố thông minh
• Đối tác thiết kế cảnh quan: Land Sculptor • Đối tác đầu tư…
• Đối tác xây dựng (tổng thầu): Coteccon,
Hoà Bình, An Phong,…
• Đối tác giám sát thi công: Artelia,…
• Đối tác quản lý dịch vụ: CBRE, Savills, …

PARTNER
 ĐỐI TÁC “BRANDED RESIDENCES”
• Đóng vai trò quan trọng trong việc định vị dự án.
• Đôi khi đóng vai trò giám sát hoặc thay thế các đối tác khác về thiết kế, thi công,…
• Có thể tác động đến việc phát triển sản phẩm, hệ tiện ích, giá bán và tư liệu
marketing của dự án.
• Cách thức truyền thông với đối tác này tùy thuộc vào guideline và câu chuyện
thương hiệu của họ.

PARTNER
 GIAI ĐOẠN GIỚI THIỆU DỰ ÁN / MỞ BÁN
GIAI ĐOẠN GIAI ĐOẠN GIAI ĐOẠN
CHUẨN BỊ BÀN GIAO VẬN HÀNH
Teasing Launching Post-launch

Đảm bảo đầy đủ các Tạo sự tò mò Truyền tải thông tin Giữ lửa cho giai đoạn Bàn giao và minh Duy trì nguồn traffic
OBJECTIVES

nội dung cần cho trên thị trường Tăng nhận diện bán hàng tiếp theo chứng cho năng lực cho dự án / quảng bá
việc tiếp thị Tập trung vào Duy trì thị trường/ thúc của chủ đầu tư hoạt động
bán hàng, tạo booking đẩy thị trường thứ cấp

Chuẩn bị marketing • Media • Media (Launch) & • Media (Sustain) • After-sale • Marketing Collateral
ACTIVITIES

collateral (từ TVC/ KV • Word-of-mouth Communications • Word-of-mouth • Inbound MKT • Media (Launch) &
KEY

đến phim 3D…) (WOM) • Event (WOM) Communications

• Event

Concept Unit mix Video Logo Brochure VR MKT Collateral

Tiến độ xây dựng Hồ sơ bàn giao
Leaflet tour
MKT COLLATERALS
MATERIALS/

Unit TVC/ Animation clip Cơ sở hạ tầng Testimonial Chương trình

Layout Partner Ads Headline hoạt động
Hình phối cảnh
Timeline Quà giao nhà
Plan Proposition Landing page/
Website Quy trình bàn giao
Unit Layout

CÁC GIAI ĐOẠN TRUYỀN THÔNG

 MẶT BẰNG
HÌNH PHỐI MẶT BẰNG MẶT BẰNG LEAFLET /
TỔNG QUAN
CẢNH TẦNG CĂN HỘ BROCHURE
RENDERING
DỰ ÁN FLOOR PLAN UNIT LAYOUT
SITE PLAN

VIDEO GIỚI VIDEO 3D VỀ LANDING PAGE/

UNIT LAYOUT
THIỆU DỰ ÁN DỰ ÁN WEBSITE/
BOOKLET
TVC ANIMATION VIDEO SOCIAL CHANNEL

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
HÌNH PHỐI CẢNH

• Thể hiện thông tin dự án, giúp

khách hàng hiểu về câu chuyện
thiết kế/ cảnh quan/ nội thất/ view.
• Sử dụng cho các thiết kế KV –
Print Ad – Leaflet – Brochure …
• Được thực hiện bởi Agency
chuyên môn với file thiết kế từ
nhóm kiến trúc sư.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
MẶT BẰNG TẦNG (Floor Plan)

• Thể hiện layout của các căn hộ

trên cùng một tầng.
• Thể hiện các không gian kỹ thuật:
thang máy, thang thoát hiểm, nhà
chứa rác, phòng kỹ thuật,…
• Sử dụng trong quá trình mở bán,
giúp khách hàng định vị vị trí căn hộ
của mình.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
MẶT BẰNG DỰ ÁN (Site Plan)

• Thể hiện các phân khu của toàn

bộ dự án.
• Thể hiện thông tin và vị trí của
hệ tiện ích trong dự án.
• Thường được sử dụng trong quá
trình mở bán và có trong
Resident Handbook.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
MẶT BẰNG CĂN HỘ (Unit Layout)

Unit Layout thể hiện kích thước và

các phòng chức năng của căn hộ.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
RESIDENT HANDBOOK

Resident Handbook thể hiện tiêu

chuẩn, quy định, hướng dẫn sinh
hoạt cho khách hàng.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
BROCHURE/ LEAFLET

• Thể hiện toàn bộ thông tin dự án

bao gồm: Unit Layout, Site Plan,
Floor Plan, Hình phối cảnh, …
• Sử dụng xuyên suốt quá trình
mở bán.
• Tùy vào từng dự án, từng giai
đoạn dự án, brochure có thể là
bản in hoặc bản online.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
CÁC ẤN PHẨM KHÁC

• Bản tin hàng tuần (Newsletter).

• Tạp chí hàng tháng/ hàng quý
(e-Magazine).

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
PRINT AD/ TEASER AD

• Truyền tải giá trị khác biệt và

thông điệp truyền thông của
dự án.
• Sử dụng xuyên suốt quá trình mở
bán và các đợt mở bán tiếp theo.
• Có thể thay đổi để phù hợp với
thông điệp giá trị của từng đợt
mở bán.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
TVC

• Thể hiện ngắn gọn thông điệp

và hình ảnh đẹp nhất của dự án.
• Thường có độ dài 30 – 60 giây.
• Sử dụng xuyên suốt quá trình
mở bán (từ giai đoạn từ Teasing
đến giai đoạn Post-launch).

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
ANIMATION VIDEO

• Thể hiện chi tiết câu chuyện

thiết kế và cảnh quan của dự án.
• Sử dụng trong quá trình mở bán.
• Được thực hiện bởi team Video
chuyên nghiệp và lấy tài liệu từ
team Kiến trúc.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
Khác với các sản phẩm FMCG hay dịch vụ khác, Bất động sản là sản phẩm có giá trị cao nên thường không có khả năng
mua bán trực tuyến. Tuy nhiên, tuỳ theo từng phân khúc, phương thức truyền thông sẽ khác nhau.

LOẠI PHÂN KHÚC KÊNH ONLINE KÊNH OFFLINE KHÁC

Đối với phân khúc nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội KHÔNG KHÔNG thì đa số đã có khách hàng
sở hữu và không cần quảng bá
Nhà ở bình dân LOW-END
100% O%
Nhà ở giá rẻ (AFFORDABLE)

BĐS/ Căn hộ tầm trung MID-END 70% 30%

BĐS/ Căn hộ cao cấp HIGH-END 50% 50%

BĐS/ Căn hộ hạng sang LUXURY 50% 50%

ULTRA LUXURY /
BĐS/ Căn hộ siêu sang 30% 70%
PRIVILEGE
Các kênh được sử dụng đôi khi
BRANDED
BĐS/ Căn hộ hàng hiệu 30% 70% còn đến từ thương hiệu mà
RESIDENCES
dự án đang sở hữu

PROMOTION
KÊNH TRUYỀN THÔNG
Giai đoạn Giai đoạn giới thiệu Giai đoạn Giai đoạn vận hành
chuẩn bị dự án/ mở bán bàn giao (BĐS thương mại)

Sự kiện Sự kiện Giới thiệu/ Sự kiện Sự kiện

Kick-off Mở bán Bàn giao theo lễ hội
đặc biệt
Sự kiện Sự kiến Cất nóc
Lifestyle
Sự kiến Khởi công

PROMOTION
EVENT
SỰ KIỆN KICK-OFF DỰ ÁN

Giới thiệu dự án đến đối tác kinh

doanh và nhân sự bán hàng nội bộ
nhằm đưa thông tin ra thị trường.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
SỰ KIỆN LIFESTYLE
Phong cách sống

Thu hút khách hàng đến tham quan

nhà mẫu.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
SỰ KIỆN GIỚI THIỆU/
MỞ BÁN DỰ ÁN

• Chuyển đổi khách hàng từ

booking (hợp đồng đặt cọc) sang
closed deal (hợp đồng mua bán).
• Khách hàng được chọn căn và
biết được giá trị chính thức của
sản phẩm sẽ mua.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
SỰ KIỆN BÀN GIAO

Khách hàng nhận nhà và kiểm tra

chất lượng bàn giao.

PROMOTION
TÀI LIỆU MARKETING
 KÊNH ĐỐI TÁC

NHÂN VIÊN
BÁN HÀNG • Sàn chuyên giao dịch BĐS (Sale Agent)
NỘI BỘ • Đối tác tài chính
• Đối tác thương hiệu (chủ đầu tư, nhà phát triển,
thương hiệu đang sở hữu,…)

PROMOTION
KÊNH BÁN HÀNG
 MỨC ĐỘ Tỉ lệ (%) ngân sách THỜI HẠN Tiến độ thực hiện và hoàn
HOÀN THÀNH
SỬ DỤNG sử dụng theo kế hoạch thành không được trễ hơn so
CHƯƠNG TRÌNH
NGÂN SÁCH ban đầu. với kế hoạch.
MARKETING

TỔNG SỐ UNIT Tổng số căn hộ được bán MỨC ĐỘ Yếu tố đánh giá thương hiệu
NHẬN DIỆN CỦA
BÁN ĐƯỢC SO VỚI ra, tỉ lệ đạt được so với kế và ảnh hưởng đến
THƯƠNG HIỆU
KẾ HOẠCH hoạch ban đầu. hoạt động kinh doanh.
TRÊN THỊ TRƯỜNG

Các chỉ số đánh giá mức độ nhận diện thương

Tổng giá trị các căn hộ bán hiệu bao gồm:
TỔNG • Tỉ lệ tương tác trên website/ social media
ra trong thời gian mở bán.
DOANH THU • Tỉ lệ tìm kiếm trên Google
• Tỉ lệ ownership trên từ khóa (>80%)

CÁC LOẠI KPI

Tùy vào từng chủ đầu tư, loại KPI và tỉ trọng của từng KPI có thể thay đổi.
 BỘ PHẬN VAI TRÒ

• Chịu trách nhiệm làm việc với các bộ phận khác (Kiến trúc, Nội thất,…) để đưa ra
concept/ câu chuyện sản phẩm/ thông điệp dự án
PROJECT MARKETING
(Marketing tổng hợp)
• Lên kế hoạch Marketing tổng thể, định hướng phát triển dự án
• Quản lý quá trình sản xuất tài liệu truyền thông (hình phối cảnh, video clip,
brochure/ leaflet,…)
COMMUNICATION/ PR
(Truyền thông)
Chịu trách nhiệm về nội dung của ấn phẩm truyền thông, bài viết quảng cáo

DIGITAL/ MEDIA Đưa ra chiến lược booking trên các kênh media online và offline (e-Magazine, OOH,…)

INTERNAL GRAPHIC DESIGNER Hỗ trợ thiết kế các ấn phẩm cho hoạt động hằng ngày

EVENT Lên kế hoạch triển khai và thực thi các sự kiện diễn ra trong vòng đời dự án

RESEARCH Cập nhật và nghiên cứu thông tin về thị trường, đối thủ, phản hồi và insight khách hàng

ADMIN Xử lý các thủ tục, giấy tờ và thanh toán hợp đồng

PEOPLE
TEAM MARKETING
MÔ HÌNH 1
PROJECT MARKETING
Project Marketing sẽ đưa ra quyết định
cuối cùng.
Event Research Admin PR Digital

PEOPLE
TEAM MARKETING
MÔ HÌNH 2
Dành cho các công ty lớn,
HEAD OF MARKETING
có nhiều dự án triển khai cùng lúc:
• Project Marketing Team (Project MKT) Media(
Re- Project Project
Com/ Digital Event Admin search MKT 1 MKT 2
đảm nhận 1 hoặc nhiều dự án Event)

• Central Team hỗ trợ tất cả các team

Project MKT để vận hành chiến dịch
Central Team
truyền thông cho dự án

PEOPLE
TEAM MARKETING
MÔ HÌNH 3
PROJECT MARKETING COM

Áp dụng cho các công ty có mục tiêu

xây dựng thương hiệu.
Re-
Digital Event Admin
search

PEOPLE
TEAM MARKETING
 PHÒNG BAN KHÁC VAI TRÒ

Chịu trách nhiệm về thiết kế kiến trúc của cả dự án (bao gồm cả

KIẾN TRÚC
THIẾT KẾ cảnh quan)
NỘI THẤT Chịu trách nhiệm về thiết kế nội thất
XÂY DỰNG Chịu trách nhiệm về tiến độ xây dựng và chất lượng công trình
PHÁP LÝ Soạn thảo các văn bản pháp luật (Hợp đồng, Biên bản, Giấy phép,…)
MUA HÀNG (PROCUREMENT) Quản lý việc mua hàng, chi phí đối tác cho cả công ty
SALES Bán hàng – Quản lý đối tác bán hàng
Làm việc trực tiếp với khách hàng về hợp đồng – bàn giao căn hộ -
CHĂM SÓC KHÁCH HÀNG
chăm sóc hậu mãi
CÁC PHÒNG BAN KHÁC Bộ phận Nhân sự - Kế toán – Tài chính,…

PEOPLE
CÁC PHÒNG BAN KHÁC
THANK YOU!