CHÀO MỪNG CÔ VÀ CÁC BẠN

ĐẾN VỚI BÀI THUYẾT TRÌNH

NHÓM 4
 ĐỀ TÀI THẢO LUẬN:

1. Cơ sở đo lường giá trị hợp lý được thể hiện như thế nào trong
IAS16,40? Cho biết sự khác biệt về việc ghi nhận sau ban đầu
giá trị tài sản theo mô hình đánh giá lại theo IAS 16 và 40?
Những ảnh hưởng đến thông tin trình bày trên Báo cáo thu nhập
tổng hợp.
2. Bài tập vận dụng
 NỘI DUNG CHÍNH
Cơ sở đo lường giá trị hợp lí theo IAS 16 và IAS 40

Sự khác biệt về việc ghi nhận sau ban đầu giá trị tài
sản theo mô hình đánh giá lại theo IAS 16 và 40

Những ảnh hưởng đến thông tin trình bày trên Báo
cáo thu nhập tổng hợp.

Bài tập
 I. Cơ sở đo lường giá trị hợp lí theo IAS 16 và IAS 40
 1. Cơ sở đo lường giá trị hợp lý theo IAS 16

• TSCĐ • BĐS, nhà • Nguyên giá

1.1. Khái niệm
• Là tất cả những tài xưởng, máy • Là khoản tiền
• Gía trị hợp lí
(Fair Value)
sản của doanh móc và thiết bị hoặc các khoản • Là giá trị tài sản
nghiệp có giá trị Là những TSHH tương đương có thể được trao
lớn, có thời gian sử mà: tiền được trả đổi giữa các
dụng, luan chuyển, • Được sử dụng hoặc GTHL của bên có đầy đủ
thu hồi trên một trong sản xuất vật có giá khác hiểu biết trong
năm hoặc trên một hay CCHH hoặc để mua TS tại sự trao đổi
chu kỳ kinh dịch vụ, cho thời điểm mua, ngang giá [IAS
doanh(nếu chu kỳ thuê hoặc dùng hoặc xây dựng, 16]
kinh doanh lớn hơn cho các mục số tiền gắn liền
hoặc bằng một đích quản lí. với tài sản đó
năm). • Được dự định được ghi nhận
sử dụng trong ban đầu theo
hơn 1 kỳ kế toán quy định tại các
1.2. Đo lường và ghi nhận đối với bất động sản, nhà xưởng, thiết bị và TSVH

 Bất động sản, nhà xưởng thiết bị và TSVH đủ tiêu chuẩn ghi nhận là tài sản sẽ được đo
lường giá trị ban đầu theo nguyên giá.
 Nguyên giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị và TSVH được ghi nhận là tài sản khi và chỉ
khi:
+ Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản đó.
+ Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy.
 Nguyên giá bất động sản, nhà xưởng thiết bị và TSVH bao gồm:

+ Gía mua tài sản

+ Các chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng
+ Ước tính chi phí tháo dỡ, di dời và khôi phục
 Tài sản mua trả • Gía mua bao gồm thuế nhập khẩu và các khoản thuế không được hoàn lại, sau khi trừ đi chiết
1.2.1
ngay GIÁ
bằng tiền MUAkhấuBĐS, NHÀ
thương mại XƯỞNG,
và giảm THIẾT
giá hàng bán [IAS 16.16] BỊ

• Gía mua tương đương với số tiền phải trả tại thời điểm mua trường hợp trả tiền ngay. Gía mua
Tài sản mua trả được tính toán trên cơ sở hiện tại theo phương pháp CK dòng tiền.Lãi trả góp sẽ được ghi nhận
góp vào chi phí trong kỳ cho mỗi lần thanh toán trừ khi được vốn hóa theo IAS 23 – CPĐV. Những
CPĐV nếu đóng góp trực tiếp vào việc mua, xây dựng TS có thể được vốn hóa nếu thỏa mãn
các điều kiện theo IAS 23 [IAS 16.23]

TS được mua dưới • Gía mua được xác định theo GTHL bất kể tài sản tham gia trao đổi có tương tự nhau hay không.
dạng trao đổi lấy Thời điểm ghi nhận GTHL của tài sản là khi bên mua có được quyền kiểm soát tài sản mua về vì
một TS khác không khi đó họ có thể kiểm soát được lợi ích kinh tế do tài sản mang lại.
phải bằng tiền.
• Gía mua được xác định cùng một nguyên tắc như tài sản được hình thành qua mua sắm.
Tài sản tự xây • Khoản lãi nội bộ cũng không được tính vào NG của tài sản đó.
dựng, tự chế tạo • Các chi phí về NVL lãng phí, CPLĐ hoặc các khoản chi phí khác phát sinh vượt quá mức bình
thường trong quá trình tự xây dựng thì cũng không được tính vào nguyên giá của tài sản đó.

Tài sản bao gồm • Gía mua tài sản được ghi nhận theo từng bộ phận riêng lẻ.
nhiều bộ phận khác • Tỷ lệ giá trị hợp lí của từng bộ phận có thể được dùng làm căn cứ để phân bổ giá mua tài sản.
nhau, có TGSD
hữu ích khác nhau.
 1.2.2 Các chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng
sử dụng
 Các chi phí liên quan trực tiếp thì được vốn hóa: Các chi phí hữu ích phát sinh trước
khi sử dụng tài sản như: nhân công, vận chuyển, bốc xếp, mặt bằng, chuyên gia, chạy
thử ban đầu.
 Các chi phí không liên quan trực tiếp thì không được vốn hóa

1.1.3 Ước tính chi phí tháo dỡ, di dời và khôi phục
 Tại thời điểm ghi nhận ban đầu, đơn vị cần ước tính tất cả các chi phí cần thiết liên
quan đến việc tháo dỡ, di dời và khôi phục địa điểm đặt tài sản.
 Những chi phí này được vốn hóa vào giá trị tài sản theo giá trị hiện tại [IAS 16].
1.3 Đo lường giá trị sau ghi nhận ban đầu đối với BĐS, nhà xưởng, thiết bị và TSVH

 Mô hình giá gốc

Giá trị còn lại = Nguyên giá – Khấu hao lũy kế - Tổn thất lũy kế
do tài sản giảm giá trị.
 Mô hình đánh giá lại

Giá trị còn lại = Giá trị hợp lý tại thời điểm đánh giá lại - Khấu
hao lũy kế - Tổn thất lũy kế do tài sản giảm giá trị.
2. ĐO LƯỜNG GIÁ TRỊ HỢP LÝ THEO IAS 40
2.1 Khái niệm
Bất động sản đầu tư
• Là tài sản (đất hoặc nhà xưởng hoặc một phần
của nhà xưởng hoặc cả hai) được sở hữu (bởi chủ
sở hữu hoặc bên thuê theo hợp đồng thuê tài
chính) để kiếm tiền thuê hoặc tăng vốn hoặc cả 2
Tài sản chủ sở hữu
• Là tài sản nắm giữ (bởi chủ sở hữu hoặc bởi bên
thuê theo hợp đồng thuê tài chính) để sử dụng
trong sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa hoặc dịch
vụ hoặc cho mục đích hành chính
2.2 Ghi nhận và đo lường giá trị ban đầu bất động sản đầu tư
 Được đo lường giá trị ban đầu theo nguyên giá.
 Nguyên giá bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản khi và
chỉ khi tài sản đó:
Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng
tài sản đó.
Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy.
 Giống đo lường và xác định giá trị ban đầu đối với bất động sản,
nhà xưởng, thiết bị và tài sản vô hình.
Nguyên giá BĐSĐT bao gồm
• Giá ban đầu để mua sắm: giá mua và các
chi phí liên quan trực tiếp khác (chi phí tư
vấn pháp lý, thuế chuyển nhượng…)
• Các chi phí phát sinh được bổ sung thay thế
bất dộng sản đầu tư sau ngày mua.
Nguyên giá BĐSĐT không bao gồm
• Chi phí thành lập DN (trừ trường hợp các
CP này là cần thiết để đưa BĐSĐT tới trạng
thái sẵn sàng hoạt động).
• Các khoản lỗ hoạt động phát sinh trước thời
điểm BĐS đạt được mức hoạt động theo kế
hoạch.
• Các CP phát sinh ngoài kế hoạch như NVL
hao hụt ngoài định mức,LĐ hoặc các nguồn
lực khác vượt mức trong quá trình xây dựng
và phát triển BĐSĐT
 Nguyên giá của BĐSĐT
mua theo phương thức trả • Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua
GHI
chậm NHẬN
được phảnBAN
ánh theoĐẦUtrả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh
toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá BĐSĐT
giá mua trả ngay tại thời theo quy định của IAS 23 – Chi phí đi vay [IAS 40.24].
điểm mua.

BĐS thuê hoạt động được • Giá trị ghi nhận ban đầu sẽ là giá trị thấp hơn giữa GTHL của
phân loại là bất động sản BĐS và GTHT của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu.
đầu tư • Khoản tương ứng sẽ được ghi nhận là nợ phải trả

BĐSĐT được mua thông
qua việc trao đổi với một tài
sản tiền tệ hoặc phi tiền tệ,
hoặc cả hai loại trên.
• Nguyên giá được đánh giá theo giá trị hợp lý trừ khi
• Giao dịch trao đổi đó không đúng bản chất thương mại thuần
túy
• Giá trị hợp lý của tài sản nhận về và tài sản mang đi trao đổi
đều không có cơ sở đáng tin cậy.
 2.3 GHI NHẬN SAU BAN ĐẦU ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
* Mô hình giá gốc
 Giá trị còn lại = Nguyên giá - Khấu hao lũy kế - Tổn thất lũy kế do tài sản giảm giá
trị

* Mô hình giá trị hợp lý

 BĐSĐT được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và được đánh giá lại theo GTHL tại thời
điểm lập BCTC. Chênh lệch giữa giá gốc và GTHL được hạch toán như là một khoản
thu nhập/ chi phí trong kỳ kinh doanh [IAS 40.35].
 GTHL của BĐSĐT là mức giá có thể trao đổi được dựa trên đầy đủ các thông tin giao
dịch cũng như hiểu biết của các bên giao dịch [IAS 40.36].
 Nếu trong trường hợp mua không xác định được GTHL một cách đáng tin cậy thì tài
sản sẽ được đánh giá lại theo phương pháp nguyên giá theo IAS 16 cho đến khi thanh
lý BĐSĐT.
 IAS 16 IAS 40
Xác định
giá trị sau 3. SỰ KHÁC BIỆT GIỮA
Mô hình giá gốc
IAS16 VÀ
Mô hình giá gốc (cost model)
Giá trị còn lại = Nguyên
Giá trị còn lại = Nguyên giá – Khấu hao lũy kế -
IAS40
giá – Khấu hao lũy kế - Tổn thất lũy kế
ghi nhận Tổn thất lũy kế do tài sản giảm giá trị. do tài sản giảm giá trị.
ban đầu - Sau khi được công nhận là tài sản, một hạng mục - Khi áp dụng mô hình này BĐSĐT được theo dõi và đánh giá như
tài sản, nhà máy và thiết bị sẽ được mang theo với một TSCĐ thông thường của DN.
giá thấp hơn bất kỳ khấu hao lũy kế và bất kỳ tổn - BĐS đầu tư đáp ứng được các tiêu chuẩn phân loại là tài sản dài
thất suy giảm tích lũy. hạn nắm giữ để bán/ chờ bán sẽ được xác định theo IFRS 5.

Mô hình đánh giá lại Mô hình giá trị hợp lý

- Một bất động sản, nhà xưởng hay thiết bị nếu có thể
xác định được GTHL của nó một cách đáng tin cậy thì
giá trị của nó có thể được ghi nhận theo giá đánh giá
lại. Giá đánh giá lại bằng GTHL tại thời điểm đánh giá
lại trừ đi bất kỳ khoản KHLK nào sau ngày đánh giá
lại và trừ đi bất kỳ khoản lỗ do giảm giá trị tài sản nào
sau ngày đánh giá lại.
 
Giá trị còn lại = Giá trị hợp lý tại thời điểm đánh
giá lại - Khấu hao lũy kế - Tổn thất lũy kế do tài
sản giảm giá trị.
- Sử dụng cho tất cả các BĐSĐT của doanh nghiệp, bất kể họ là sở
hữu hoặc được thuê.
- Sau khi ghi nhận ban đầu, một doanh nghiệp chọn sử dụng mô
hình GTHL phải đo lường tất cả BĐSĐT của họ ở giá trị hợp lý (trừ
trường hợp hiếm, giá trị này không thể đo lường một cách hợp lý thì
phải sử dụng mô hình nguyên giá của IAS16)
- Một khoản lãi lỗ phát sinh từ một thay đổi trong GTHL của một
BĐSĐT cần được ghi nhận trong lãi lỗ thuần trong kỳ phát sinh.
Giá trị hợp lý của BĐSĐT phải phán ánh được các điều kiện thị
trường vào cuối kỳ báo cáo.
Đối với BĐSĐT được đo lường lại theo giá trị hợp lý, lãi lỗ từ hoạt
động đo lường lại được phản ánh trên báo cáo lãi lỗ và không tính
vào khấu hao.
Nợ TK lỗ do thay đổi giá trị hợp lý.
Có TK BĐSĐT
 • - Nếu đánh giá lại làm tăng giá trị ghi sổ của tài sản:

IA
• + Phần chênh lệch do đánh giá lại tăng sẽ được ghi nhận trong báo cáo thu nhập tổng hợp khác
4.NHỮNG ẢNH
và đượcHƯỞNG
tích lũy trong THÔNG
vốn chủ sở hữuTINtheo TRÌNH BÀY
tiêu đề "thặng TRÊN
dư đánh giá lại“ BÁO
CÁO THU NHẬP TỔNG HỢP. + Được ghi nhận vào lãi hoặc lỗ

S nếu đảo ngược mức giảm đánh giá lại trước đó của cùng một giá trị.
• - Nếu đánh giá lại làm giảm giá trị ghi sổ của tài sản:
+ Phần chênh lệch do đánh giá giảm sẽ được ghi nhận là chi phí trong báo cáo thu nhập
16 hay lãi lỗ do đánh giá lại tài sản.
+ Phần chênh lệch giảm sẽ ghi nhận vào khoản mục thặng dư nếu trước đó đã ghi
khoản chênh lệch tăng vào thặng dư ( đánh giá TSCĐ lần 2 trở đi).

• -Một khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ một thay đổi trong giá trị hợp lý của một BĐSĐT cần được

IA ghi nhận trong lãi hoặc lỗ thuần trong kỳ phát sinh ảnh hưởng trực tiếp chỉ tiêu thu nhập or chi
phí trên P/L.
- Giá trị hợp lý của BĐSĐT phải phản ánh được các điều kiện thị

S trường vào cuối kì báo cáo

Đây là lần đầu tiên mà hội đồng chuẩn mực kế toán
quốc tế (IASB ) cho phép áp dụng một mô hình giá trị hợp lý cho các tài sản phi tài chính. Điều
40 này không giống với việc định giá lại khi mà các khoản tăng trong giá trị ghi sổ vượt quá kết
quả đo lường theo chi phí được ghi nhận như là thặng dư định giá lại. Theo mô hình giá trị hợp
lý được ghi nhận trong lãi hoặc lỗ.
 II. BÀI TẬP
 Dự thảo báo cáo tài chính của Pitago cho đến ngày 31 tháng 12 năm 20X9 đang được chuẩn bị
và kế toán đã yêu cầu lời khuyên của bạn về việc xử lý các vấn đề.
(i) Pitago có một tòa nhà văn phòng quản lý nhưng hiện tại không sử dụng. Vào ngày 1 tháng 7
năm 20X9 Pitago đã ký hợp đồng cho thuê tòa nhà với một công ty khác. Tòa nhà có giá 600.000
đô la vào ngày 1 tháng 1 năm 20X0 và dự kiến khấu hao trong 50 năm, dựa trên mô hình giá gốc
của IAS 16. Pitago áp dụng mô hình giá trị hợp lý theo IAS 40 và giá trị hợp lý của tòa nhà được
đánh giá là 800.000 đô la vào ngày 1 tháng 7 năm 20X9. Định giá này đã không thay đổi vào
ngày 31 tháng 12 năm 20X9.
(ii) Pitago sở hữu một tòa nhà khác đã được cho thuê trong một số năm. Nó có giá trị hợp lý là
550.000 đô la vào ngày 31 tháng 12 năm 20X8 và 740.000 đô la vàongày 31 tháng 12 năm 20X9.
Yêu cầu
 1. Thặng dư đánh giá lại sẽ được ghi nhận đối với tòa nhà trong (i) là bao nhiêu
 2. Đối với tòa nhà trong (ii), việc tăng giá trị từ $ 550,000 lên $ 740,000 sẽ được hạch toán như
thế nào?
 II. BÀI TẬP VẬN DỤNG

1. Theo phương pháp đường thẳng

 Khấu hao của nhà trong từng năm là:

 Vì Pitago mua vào 1/1/20X0 và đến 1/7/20X9 đánh giá lại giá trị hợp lý

tòa nhà. Nên thời gian sử dụng đến thời gian cho thuê là 9 năm 6 tháng. 
1/7/20X9: Khấu hao của ngôi nhà là:
Giá trị còn lại của ngôi nhà là: 600.000 - 114.000 = 486.000 (USD)
Giá đánh giá lại của ngôi nhà vào ngày 1/7/20X9 là 800.000 USD
=> Giá trị của ngôi nhà được đánh giá tăng lên(thặng dư đánh giá lại) là:
800.000 – 486.000 = 314.000 (USD)
2. Theo IAS 40 tòa nhà mà Pitago đang thuê là bất động sản đầu tư, bất động sản đầu
tư có giá trị hợp lý là $550.000 ngày 31/12/20X8 và tăng lên $740.000 ngày
31/12/20X9. Việc tăng giá trị hợp lý từ $550.000 lên $740.000 sẽ được hạch toán như
sau:
Nợ nhà ( bất động sản đầu tư ) 740.000 – 550.000 = $190.000
Có lãi thay đổi giá trị của bất động sản đầu tư : $190.000