Data 2

lêi më ®Çu
§Êt ®ai lµ tµi nguyªn cã h¹n, nhng v« cïng quan träng, ®Æc biÖt ®èi víi
thñ ®« Hµ Néi. §Ó trë thµnh mét thµnh phè, xanh, s¹ch, ®Ñp trong t¬ng lai,
nhu cÇu sö dông ®Êt ®ai cho çc môc ®Ých më réng ph¸t triÓn ®« thÞ, khu
d©n c, x©y dùng çc côm c«ng nghiÖp, du lÞch, dÞch vô vµ h¹ tÇng c¬ së sÏ
t¨ng cao. ViÖc bè trÝ ®Êt ®ai ®¸p øng ®îc nh÷ng nhu cÇu trªn ®ßi hái ph¶i cã
mét ph¬ng ¸n QH sö dông ®Êt ®ai thèng nhÊt. Khi çc ph¬ng ¸n QH sö dông
®Êt ®ai ®· ®îc phª duyÖt vµ ban hµnh th× çc chñ dù ¸n, çc c¬ quan cã thÈm
quyÒn liªn quan tiÕn hµnh gi¶i phãng mÆt b»ng (GPMB) ®Ó lµm c¬ së tiÒn
®Ò cho viÖc x©y dùng çc dù ¸n QH ®ã. GPMB ph¶i tr¶i qua nhiÒu giai ®o¹n.
Trong giai ®o¹n båi thêng thiÖt h¹i cho d©n, cho çc ®¬n vÞ c¬ quan bÞ thu håi
®Êt th× kh©u ®Þnh gi¸ B§S nãi chung vµ ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng lµ mét vÊn
®Ò g©y nhiÒu khã kh¨n nhÊt. Bëi v× viÖc nµy nã liªn quan tíi quyÒn lîi cña
mét hoÆc nhiÒu hé d©n, cña mét hoÆc nhiÒu ®¬n vÞ bÞ thu håi ®Êt, liªn
quan ®Õn quyÒn lîi, lîi Ých l©u dµi cña céng ®ång, cña çc thÕ hÖ h«m nay
vµ mai sau.
§Ó ®¶m b¶o quyÒn lîi cho ngêi bÞ thu håi ®Êt, qua qu¸ tr×nh thùc hiÖn
vµ qua thùc tiÔn. Ngµy 24-4-1998 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè
22/1998-N§-CP vµ thµnh phè Hµ Néi ®· ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè 20/1998
ngµy 30-6-1998 trªn c¬ së ph©n cÊp cña ChÝnh phñ vÒ ®Òn bï thiÖt h¹i khi
Nhµ níc thu håi ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc
phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng.
Theo NghÞ ®Þnh 87/CP ngµy 17/8/1994 ChÝnh phñ quy ®Þnh khung
gi¸ çc lo¹i ®Êt ¸p dông chung cho c¶ níc trong c¶ mét thêi gian dµi. Trªn thùc
tÕ, viÖc ban hµnh khung gi¸ ®Êt nµy lµ kh«ng hîp lý víi ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai
®a d¹ng ë níc ta vµ cµng kh«ng thÓ ®¸p øng ®îc sù thay ®æi liªn tôc diÔn ra
trªn ®Þa bµn. Theo quy ®Þnh cña NghÞ §Þnh 22, gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh ®Òn bï
thiÖt h¹i do Chñ tÞch UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng quy ®Þnh
trªn c¬ së gi¸ ®îc quy ®Þnh trong khung gi¸ cña ChÝnh Phñ nh©n víi hÖ sè K.
ViÖc x¸c ®Þnh hÖ sè K c¶ vÒ lý thuyÕt vµ thùc tÕ rÊt khã kh¨n, phøc t¹p.
§Ó hiÓu râ thªm vÒ c«ng viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®Òn bï khi Nhµ níc thu håi
®Êt ®Ó GPMB. Em nghiªn cøu ®Ò tµi:
“Mét sè vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt gi¶i phãng mÆt b»ng qua dù ¸n n©ng
cÊp, c¶i t¹o, x©y dùng Häc viÖn Quèc phßng ë QuËn CÇu GiÊy - thµnh phè Hµ
Néi ”.
1
LuËn v¨n gåm 3 ch¬ng:
Ch¬ng I : C¬ së lý luËn vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt båi th¬ng GPMB.
Ch¬ng II :Thùc tr¹ng c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó GPMB trªn ®Þa bµn
QuËn CÇu GiÊy - Hµ Néi.
Ch¬ng III: Ph¬ng híng vµ mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n hoµn thiÖn ®Þnh
gi¸ ®Êt båi thêng GPMB trªn ®Þa bµn QuËn CÇu GiÊy -
Hµ Néi.
* Môc tiªu cña ®Ò tµi:
+ Tr×nh bµy nh÷ng kiÕn thøc c¬ b¶n vÒ çc quy ®Þnh, c«ng t¸c tiÕn
hµnh ®Þnh gi¸ ®Êt ®Òn bï khi Nhµ níc thu håi ®Êt.
+ KiÓm tra ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng, tiÒm n¨ng cña ®Êt ®ai ®Ó cã c¬ së vµ
ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ çc lo¹i ®Êt cho phï hîp víi giai ®o¹n hiÖn nay.
+ Lµm c¬ së ®Ó qu¶n lý thèng nhÊt ®Êt ®ai theo quy ®Þnh cña ph¸p
luËt, b¶o vÖ tµi nguyªn ®Êt, nh»m ph¸t triÓn vµ sö dông ®Êt l©u bÒn.
* Giíi h¹n cña ®Ò tµi.
§èi tîng nghiªn cøu cña ®Ò tµi nµy lµ toµn bé diÖn tÝch ®Êt tù nhiªn cña
QuËn CÇu GiÊy, ®îc tÝnh to¸n vµ ph©n bæ cho çc môc ®Ých sö dông. §Æc
biÖt chó träng tíi phÇn diÖn tÝch ®Êt ®ai ®Ó x©y dùng, n©ng cÊp, c¶i t¹o
Häc viÖn Quèc phßng.
Do tÝnh chÊt phøc t¹p cña c«ng viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng GPMB vµ
nhiÒu khã kh¨n thùc tÕ trªn ®Þa bµn, ®ßi hái ph¶i chi tiÕt cô thÓ nªn dù ¸n
HVQP ®îc thùc hiÖn tõ n¨m 1997 ®Õn nay.:
§Ò tµi nµy tæng hîp nh÷ng kÕt qu¶ nghiªn cøu vÒ ®iÒu kiÖn tù nhiªn
kinh tÕ x· héi, hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt vµ thùc tr¹ng vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng
GPMB trªn ®Þa bµn QuËn CÇu GiÊy - Hµ Néi trong thêi gian qua. Chñ tr¬ng
cña §¶ng vµ Nhµ níc, ph¬ng híng nhiÖm vô trong thêi gian tíi cña QuËn CÇu
GiÊy.
* Ph¬ng ph¸p nghiªn cøu.
§Ò tµi nµy ®îc tr×nh bµy trªn c¬ së lý luËn cña Chñ nghÜa M¸c Lª-nin
vµ nh÷ng quan ®iÓm cña §¶ng, nhµ níc ta ®èi víi viÖc GPMB khi Nhµ níc thu
håi ®Êt.
Nh÷ng ph¬ng ph¸p vËn dông chñ yÕu:
2
+ Ph¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng.
+ Ph¬ng ph¸p thèng kª.
+ Ph¬ng ph¸p to¸n.
+ Ph¬ng ph¸p ph©n tÝch.
§Ó hoµn thiÖn luËn v¨n nµy, nhê sù gióp ®ì tËn t×nh cña G§ §ç Luü vµ
çc CBCNV cña Ban qu¶n lý dù ¸n HVQP ®· quan t©m chØ ®aä, cung cÊp çc
th«ng tin tµi liÖu, sè liÖu cÇn thiÕt. Cïng víi sù chØ ®¹o híng dÉn tËn t×nh
cña th©ú gi¸o GS.TSKH Lª §×nh Th¾ng ®· cïng tham gia c«ng søc ®ãng gãp
nhiÒu ý kiÕn thiÕt thùc cho luËn v¨n nµy nh»m lµm s¸ng tá thªm vÒ vÊn ®Ò
®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng khi Nhµ níc thu håi ®Êt trong giai ®o¹n hiÖn nay.
Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n thÇy Lª §×nh Th¾ng, G§ §ç Luü vµ çc
CBCNV cña Ban qu¶n lý dù ¸n HVQP ®· gióp em hoµn thµnh ®Ò tµi luËn v¨n
nµy.
3
CH¦¥NG I
C¬ së lý luËn vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt
båi thêng gi¶i phãng mÆt b»ng
I. TÝnh tÊt yÕu cña ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng
1. Kh¸i niÖm vÒ ®Þnh gi¸ vµ ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng.
Cã rÊt nhiÒu çch kh¸c nhau ®Ó hiÓu vÒ ®Þnh gi¸ tµi s¶n ®Êt. Th«ng
thêng ngêi ta sö dông kh¸i niÖm sau:
- §Þnh gi¸ lµ nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ íc tÝnh gi¸ trÞ mét môc ®Ých
cô thÓ cña mét tµi s¶n cô thÓ t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh, cã c©n nh¾c tíi tÊt
c¶ ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n còng nh xem xÐt tíi tÊt c¶ çc yÕu tè kinh tÕ c¨n b¶n
cña thÞ trêng bao gåm c¶ çc lo¹i ®Çu t lùa chän.
- §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ mét c«ng viÖc phøc t¹p nã kh«ng chØ mang
tÝnh khoa häc mµ cßn lµ mét nghÖ thuËt ®ßi hái ngêi lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸
ph¶i cã kiÕn thøc chuyªn m«n vÒ nghÒ nghiÖp vµ nh¹y c¶m tèt víi thÞ trêng.
§Êt ®ai lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, ë ViÖt nam ®Êt ®ai thuéc së
h÷u toµn d©n, Nhµ níc giao ®Êt cho çc tæ chøc, gia ®×nh, hé ç nh©n sö
dông l©u dµi, v× vËy ®Þnh gi¸ ®Êt cã thÓ hiÓu nh sau:
§Þnh gi¸ ®Êt lµ sù íc tÝnh gi¸ trÞ cña lîi Ých cã ®îc tõ quyÒn sö dông
®Êt díi h×nh thøc tiÒn tÖ cho mét môc ®Ých sö dông ®Êt nhÊt ®Þnh.
§Þnh gi¸ ®Êt båi thêng lµ mét môc ®Ých cña viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®ã lµ
sù thay thÕ çc tµi s¶n bÞ thu håi b»ng tiÒn hoÆc b»ng hiÖn vÊt (®Êt,..)
2. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ båi thêng.
2.1. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸.
Trªn thùc tÕ cã rÊt nhiÒu lý do kh¸c nhau ®ßi hái ph¶i ®Þnh gi¸ tµi s¶n.
Cã thÓ cã nh÷ng gi¸ trÞ kh¸c nhau cho mét tµi s¶n ë mçi thêi ®iÓm cô thÓ,
®iÒu nµy phô thuéc vµo môc ®Ých ®Þnh gi¸.
Víi môc ®Ých x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nh hiÖn nay cÇn ph¶i gi¶i quyÕt, ®iÒu
hoµ hai lîi Ých lu«n cã tÝnh ®èi lËp nhau: X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh nguån
thu Ng©n s¸ch Nhµ níc nh tÝnh thuÕ, tiÒn giao ®Êt, tiÒn thuª ®Êt, lÖ phÝ tríc
b¹... x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó ®Òn bï cho ngêi sö dông ®Êt khi nhµ níc thu håi,
khi thÕ chÊp, khi b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó tr¶ nî vµ ®Ó thi hµnh
4
¸n.... §ã lµ hai mÆt ®èi lËp nhau vÒ lîi. Tõ ®ã dÉn ®Õn t×nh tr¹ng, cïng mét
thöa ®Êt cña mét ngêi sö dông ®Êt, nhng nÕu hä lµm nghÜa vô th× chØ muèn
gi¸ ®Êt cµng thÊp cµng tèt, nhng ®Ó hëng quyÒn nh ®Òn bï, kª khai tµi s¶n...
th× gi¸ ®Êt cµng cao cµng cã lîi.
Trong giai ®o¹n hiÖn nay vµ trong thêi gian tíi çc khu ®« thÞ trªn ph¹m
vi c¶ níc cã quy m« vµ tèc ®é ®Çu t - ®« thÞ kh¸ cao. Çc dù ¸n më réng kh«ng
gian thµnh phè, c¶i t¹o çc nót giao th«ng, x©y dùng çc tuyÕn ®êng, di
chuyÓn çc xÝ nghiÖp cò, çc dù ¸n x©y dùng çc khu ®« thÞ míi, ph¸t triÓn
nhµ...liªn quan mËt thiÕt víi gi¶i phãng mÆt b»ng. §Þnh gi¸ ®Òn bï gi¶i phãng
mÆt b»ng liªn quan nhiÒu lÜnh vùc kinh tÕ - x· héi, ph¸p luËt vµ çc tæ chøc,
gia ®×nh vµ çc thµnh viªn trong céng ®ång, do ®ã viÖc ®Þnh gi¸ lµ rÊt quan
träng. Nã gãp phÇn ®¶m b¶o c«ng b»ng x· héi khi mµ Nhµ níc tiÕn hµnh ®Òn
bï vµ gãp phÇn hoµn thiÖn luËt ph¸p nhÊt lµ LuËt ®Êt ®ai. Nh vËy cã sù kh¸c
nhau gi÷a gÝa c¶ ë tõng ®Þa ph¬ng, v× gi¸ c¶ thÞ trêng lµ biÓu hiÖn tæng hîp
çc nh©n tè h×nh thµnh gi¸ ®Êt nh: vÞ trÝ ®Êt, ®Þa h×nh ®Êt, quan hÖ tù
nhiªn, quan hÖ cung cÇu, çc chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt cña Nhµ níc... ®Êt ®ai ë
ViÖt nam cã sù kh¸c nhau gi÷a çc vïng vµ môc ®Ých sö dông (®Êt n«ng
nghiÖp, ®Êt ë ®« thÞ, ®Êt ë n«ng th«n...). V× vËy khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cÇn
x¸c ®Þnh gi¸ cho tõng lo¹i ®Êt cô thÓ theo nh÷ng ph¬ng ph¸p riªng sao cho phï
hîp víi môc ®Ých sö dông çc lo¹i ®Êt ®ã vµ ph¶i tu©n theo nh÷ng nguyªn t¾c
®Þnh gi¸ nhÊt ®Þnh.
Môc ®Ých cña ®Òn bï ®Êt lµ tr¶ l¹i phÇn ®Êt bÞ thu håi cho ngêi bÞ
thu håi ®Êt ®Ó hä tiÕp tôc s¶n xuÊt trªn c¬ së quy ho¹ch, kÕ ho¹ch, dù ¸n ®·
®îc Nhµ níc phª duyÖt.
Gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh nh»m phôc vô 3 môc ®Ých:
- TÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ çc lo¹i thuÕ kh¸c theo luËt
®Þnh.
- §Ó thu tiÒn khi giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt.
- §Ó tÝnh gi¸ ®Òn bï khi Nhµ níc thu håi.
Do ®Æc ®iÓm lµ ph¶i æn ®Þnh, dÔ thu, dÔ lµm vµ dÔ kiÓm tra nªn
trong 3 môc ®Ých trªn th× c«ng t¸c ®Þnh gi¸ phôc vô viÖc tÝnh thuÕ vµ tiÒn
khi giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt thêng kh«ng ®îc s¸t víi gi¸ thùc tÕ, ®iÒu nµy
lµm cho nh÷ng ngêi ph¶i nép çc kho¶n tiÒn trªn dÔ dµng chÊp nhËn v× hä sÏ
cµng cã lêi khi ®Þnh gi¸ tµi s¶n cÇn ®ãng thÕ chÊp. Nhng ngîc l¹i viÖc ®Òn
bï lµ phôc vô viÖc thu håi ®Êt tøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tõ ngêi sö dông
5
sang Nhµ níc. ChÝnh v× vËy ®èi víi môc ®Ých ®Òn bï nÕu ®Þnh gi¸ kh«ng
b»ng thùc tÕ th× nh÷ng ngêi trong diÖn ®îc ®Òn bï sÏ kh«ng tho¶ m·n v×
®Þnh gi¸ thÊp sÏ kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn vËt chÊt ®Ó t¸i t¹o t liÖu s¶n xuÊt. §©y
còng lµ nguyªn nh©n chÝnh dÉn ®Õn t×nh tr¹ng chËm trÔ trong viÖc ®Òn bï
gi¶i phãng mÆt b»ng hiÖn nay.
2.2.Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét gi¶i ph¸p ®Ó sö dông ®Êt ®ai hîp lý vµ
hiÖu qu¶.
Khi thu håi ®Êt Nhµ níc thùc hiÖn ®Òn bï b»ng ®Êt hoÆc b»ng tiÒn.
§Òn bï b»ng tiÒn ®îc x¸c ®Þnh dùa trªn c¬ së ®Þnh gi¸ ®Òn bï vµ trªn nh÷ng
quy ®Þnh híng dÉn cña ChÝnh Phñ. §Òn bï b»ng ®Êt lµ viÖc dïng ®Êt ®ai
®Òn bï cho ngêi cã ®Êt bÞ thu håi. Nguån ®Êt ®Ó ®Òn bï gåm: quü ®Êt cha
sö dông, ®Êt ®îc khai hoang b»ng vèn ng©n s¸ch, ®Êt míi ®îc t¹o lËp, ®Êt
dïng ®Ó x©y dùng c¬ së h¹ tÇng phôc vô viÖc thu håi, ®Êt thu håi tõ nh÷ng
ngêi sö dông ®Êt kh«ng ®óng quy ®Þnh vµ ®Êt c«ng Ých.
ViÖc thu håi ®Êt ®îc dùa trªn quy ho¹ch ®· ®îc Nhµ níc phª duyÖt, çc
dù ¸n x©y dùng kinh tÕ, ph¸t triÓn ®Êt níc. Do vËy viÖc ®Òn bï ®Êt còng ®îc
dùa trªn c¬ së quy ho¹ch tæng thÓ cña ®Êt níc, cña ®Þa ph¬ng, mçi khu vùc,
nªn ®Òn bï ®Êt ®ai khi thu håi ®Êt lµ mét çch tèt ®Ó sö dông ®Êt ®ai hîp lý
vµ hiÖu qu¶ h¬n. Chóng ta biÕt môc ®Ých cña ®Òn bï ®Êt lµ tr¶ l¹i phÇn ®Êt
bÞ thu håi cho ngêi bÞ thu håi ®Êt ®Ó hä tiÕp tôc s¶n xuÊt trªn c¬ së quy
ho¹ch, kÕ ho¹ch, dù ¸n ®· ®îc Nhµ níc phª duyÖt. Trong mçi mét dù ¸n, mét
quy ho¹ch, kÕ ho¹ch ®Òu x¸c ®Þnh râ vÞ trÝ vµ møc ®Êt ®Ó ®Òn bï thiÖt h¹i
khi thu håi ®Êt. §©y lµ phÇn ®Êt hiÖn cha cã môc ®Ých sö dông. VËy khi
®Òn bï b»ng ®Êt nµy ta ®· lµm t¨ng tæng diÖn tÝch ®Êt ®a vµo sö dông, tuy
nhiªn cÇn ph¶i nghiªn cøu kü vÊn ®Ò nµy ®Ó tr¸nh lµm l·ng phÝ tiÒn cña cña
Nhµ níc vµ nh©n d©n, tr¸nh viÖc sö dông ®Êt ®ai kh«ng hîp lý, lµm n¨ng suÊt
sö dông ®Êt bÞ gi¶m.
Nh vËy ®Òn bï ®Êt yªu cÇu ph¶i thùc hiÖn theo ®óng quy ho¹ch ®· ®îc
phª duyÖt vµ quy ho¹ch ®ã ph¶i ®îc x©y dùng trªn c¬ së nghiªn cøu kü lìng, cã
khoa häc vÒ môc ®Ých sö dông sao cho cã hiÖu qu¶ nhÊt. Bëi v× quü ®Êt cña
chóng ta lµ cã giíi h¹n, rÊt ®a d¹ng cho vÊn ®Ò sö dông, nhÊt lµ quü ®Êt n«ng
nghiÖp rÊt h¹n chÕ. Do ®ã khi thu håi ®Êt cÇn ph¶i c©n nh¾c vµ nghiªn cøu
thËt kü trªn c¬ së quü ®Êt hiÖn cã.
6
Thu håi ®Êt vµ thùc hiÖn ®Òn bï ®Êt sÏ gióp Nhµ níc thùc hiÖn viÖc
thanh tra, kiÓm tra vÊn ®Ò sö dông ®Êt ®ai. Khi ®Òn bï ®Êt th× dùa trªn
nguyªn t¾c ®Êt sö dông ®óng môc ®Ých, cã ®ñ giÊy tê hîp lÖ theo quy ®Þnh
trong NghÞ ®Þnh 22/1998/N§- CP cña ChÝnh Phñ th× khi Nhµ níc thu håi ®Êt
míi ®îc ®Òn bï ®Êt. Nh vËy ®Êt kh«ng ®ñ giÊy tê hîp lÖ th× Nhµ níc cã thÓ
lÊy l¹i phÇn ®Êt ®ã mµ kh«ng cÇn ph¶i båi thêng thiÖt h¹i. MÆt kh¸c, hiÖn
nay vÊn ®Ò sö dông ®Êt ®ai sai môc ®Ých cßn x¶y ra ë nhiÒu n¬i. Do ®ã,
khi ®Òn bï ®Êt th× phÇn ®Êt ®ã ®îc sö dông theo ®óng môc ®Ých cña Nhµ
níc vµ Nhµ níc cã thÓ dÔ dµng qu¶n lý ®Êt ®ai. §iÒu nµy gióp sö dông ®Êt
®ai hîp lý vµ hiÖu qu¶ h¬n.
II. C¬ së khoa häc vµ thùc tiÔn cña viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng GPMB
A. C¬ së khoa häc cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng.
1. VÊn ®Ò gi¸ ®Êt vµ çc nh©n tè ¶nh hëng.
a. Gi¸ ®Êt.
Gi¸ ®Êt lµ mét ph¹m trï kinh tÕ mang tÝnh khoa häc, v× vËy nã kh«ng
thÓ ®îc h×nh thµnh vµ t¸c ®éng b»ng ý thøc chñ quan, b»ng mÖnh lÖnh hµnh
chÝnh ý chÝ. ChØ trªn c¬ së n¾m v÷ng çc yÕu tè cÊu thµnh gi¸ cña mçi lo¹i
®Êt, chóng ta míi cã thÓ x©y dùng ®îc mét møc gi¸ phï hîp, kh¸ch quan vµ cã
®îc çch thøc t¸c ®éng vµo ®Êt theo çc môc tiªu kinh tÕ- x· héi.
* B¶n chÊt cña gi¸ ®Êt:
Khi tiÕn hµnh mua b¸n, trao ®æi, chuyÓn nhîng ®Êt ®ai hay chuyÓn
dÞch quyÒn sö dông ®Êt ®ai. NghÜa lµ khi ®Êt ®ai tham gia vµo thÞ trêng,
nã nh mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt. Mµ møc gi¸ c¶ ®Êt ®ai dùa vµo møc ®Þa
t« ®· x¸c ®Þnh.
§Þa t« lµ mét ph¹m trï kinh tÕ g¾n liÒn víi chÕ ®é së h÷u ruéng ®Êt. Nã
lµ h×nh th¸i díi ®ã quyÒn së h÷u ruéng ®Êt ®îc thùc hiÖn vÒ mÆt kinh tÕ tøc
lµ ®em l¹i thu nhËp cho ngêi së h÷u ruéng ®Êt ®ã.
§Ó ®îc sö dông ®Êt cña ®Þa chñ vµo kinh doanh s¶n xuÊt, nhµ t b¶n
ph¶i tr¶ cho chñ ®Êt mét kho¶n tiÒn nhÊt ®Þnh theo hîp ®ång. Sè tiÒn ®ã ®îc
h×nh thµnh mét çch kh¸ch quan kh«ng phô thuéc riªng vµo ý muèn cña chñ
ruéng hay chñ t b¶n theo mÆt b»ng chung vÒ lîi nhuËn trong toµn nÒn kinh tÕ.
Nh vËy, vÒ mÆt b¶n chÊt kinh tÕ ®Þa t« lµ mét kho¶n tiÒn mµ chñ t b¶n ph¶i
tr¶ cho chñ ruéng ®Êt. V× vËy, ®ã chÝnh lµ çi gi¸ ph¶i tr¶ cho sö dông ®Êt.
7
Trong chÕ ®é së h÷u t nh©n vÒ ruéng ®Êt ®Þa t« thuéc vÒ chñ ruéng ®Êt,
bëi chñ ruéng lµ chñ së h÷u ruéng ®Êt vµ ngêi sö dông ph¶i tr¶ cho chñ ruéng.
§Þa t« mµ ngêi sö dông ruéng ®Êt ph¶i tr¶ cho chñ ruéng ®îc quy ®Þnh
bëi ®é ph× nhiªu vµ vÞ trÝ cña ®Êt ®ai, theo M¸c ®ã lµ ®Þa t« chªnh lÖch I.
§©y lµ c¬ së ®Çu tiªn cho viÖc quy ®Þnh møc ®Þa t« mµ ngêi sö dông ®Êt
ph¶i tr¶ cho chñ së h÷u ruéng ®Êt.
Kh¸c víi ®Þa t« chªnh lÖch I lµ h×nh th¸i cña ®Þa t« cã ®îc trªn c¬ së
nh÷ng ®iÒu kiÖn tù nhiªn thuËn lîi. §Þa t« chªnh lÖch II lµ h×nh th¸i ®Þa t« cã
®îc trªn c¬ së ®Çu t th©m canh cña nhµ t b¶n kinh doanh, tøc lµ do nh÷ng
kho¶n ®Çu t liªn tiÕp nhau trªn cïng mét ®¸m ®Êt mµ cã. Nh÷ng kho¶n ®Çu t
Êy ®Òu lµm t¨ng s¶n lîng cña ruéng ®Êt vµ biÕn ruéng ®Êt tõ chç vËt chÊt
®¬n thuÇn thµnh ruéng ®Êt t b¶n. Do ®ã, ®Þa t« II thuéc vÒ ngêi sö dông
®Êt.
§Þa t« I vµ ®Þa t« II ®Òu lµ sù chªnh lÖch vÒ lîi nhuËn trong viÖc kinh
doanh ®Êt ®ai ë nh÷ng khu kh¸c nhau. VÒ b¶n chÊt hai lo¹i ®Þa t« nµy kh¸c
nhau v× cã nguån gèc kh¸c nhau, nhng cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt cã thÓ chuyÓn
ho¸ cho nhau.
Dï bÊt kú mét chÕ ®é së h÷u nµo, ngêi sö dông ruéng ®Êt còng ph¶i tr¶
mét kho¶n tiÒn vµo viÖc sö dông ®Êt ®ã lµ mét tÊt yÕu. Trong ®iÒu kiÖn së
h÷u ruéng ®Êt lµ së h÷u toµn d©n mµ Nhµ níc lµ ngêi ®¹i diÖn th× viÖc ngêi
sö dông ®Êt ph¶i nép mét kho¶n tiÒn vÒ viÖc sö dông ®Êt lµ lÏ ®¬ng nhiªn.
Nhµ níc sö dông kho¶n tiÒn ®ãng gãp nµy cña ngêi sö dông ®Êt ®Ó ®iÒu tiÕt
thu nhËp cña nh÷ng ngêi sö dông ®Êt ë çc ®iÒu kiÖn kh¸c vµ cã thÓ cã
nh÷ng ®Çu t c¶i t¹o ®Êt ®èi víi çc vïng gÆp khã kh¨n.
Trong ®iÒu kiÖn Nhµ níc thu håi ®Êt phôc vô çc c«ng tr×nh c«ng céng
v× lîi Ých c«ng céng th× nh÷ng ®¬n vÞ c¬ quan ph¶i nép mét kho¶n tiÒn cho
Nhµ níc ®Ó sö dông ®Êt ®ai. Sè tiÒn nµy dïng ®Ó bï ®¾p nh÷ng thiÖt h¹i vÒ
®Êt vµ tµi s¶n cho nh÷ng ngêi bÞ thu håi ®Êt.
ViÖc thu håi ®Êt trong trêng hîp nµy gièng nh lµ hµnh vi chuyÓn quyÒn
sö dông ®Êt vµ chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, nhng ®©y lµ hµnh vi chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt ®Æc biÖt, kh«ng ph¶i lµ sù tù nguyÖn mµ lµ mét sù b¾t
buéc phÇn bÊt lîi kh«ng mong muèn l¹i thuéc vÒ ngêi bÞ thu håi. Bëi vËy viÖc
gi¶i quyÕt tho¶ ®¸ng lîi Ých cña ngêi bÞ thu håi ®Êt lµ hÕt søc cÇn thiÕt vµ
quan träng thÓ hiÖn ë viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt vµ tµi s¶n trªn ®Êt bÞ thu
håi.
8
Nh chóng ta biÕt theo lý luËn ®Þa t« cña M¸c th× ®é ph× nhiªu vµ vÞ
trÝ cña ®Êt ®ai lµ c¬ së cho viÖc tÝnh to¸n møc ph¶i tr¶ cho ngêi sö dông ®Êt
bÞ thu håi. §é ph× nhiªu vµ vÞ trÝ ®Êt ®ai ë ®©y bao gåm c¶ çc yÕu tè tù
nhiªn vµ nh©n t¹o tøc lµ vÞ trÝ cña m¶nh ®Êt ®ang ®îc sö dông. Nh vËy, ®Ó
tÝnh møc ph¶i tr¶ ta ph¶i c¨n cø vµo çc yÕu tè sau:
- Lo¹i ®Êt bÞ thu håi: dùa trªn ph©n lo¹i theo môc ®Ých sö dông hiÖn
hµnh nh ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt ®« thÞ, ®Êt ë...
- C¨n cø vµo lo¹i c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt ®ã.
b. Çc nh©n tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ c¶ ®Êt:
- Môc ®Ých sö dông: tuú thuéc vµo môc ®Ých sö dông cña mçi lo¹i ®Êt
mµ chóng mang gi¸ trÞ kh¸c nhau vµ khi thay ®æi môc ®Ých sö dông th× gi¸
trÞ cña ®Êt còng bÞ thay ®æi. VÝ dô nh ®Êt ®ang sö dông vµo môc ®Ých
n«ng nghiÖp khi cã sù thay ®æi môc ®Ých sö dông sang ®Êt ë th× lËp tøc gi¸
®Êt sÏ t¨ng lªn rÊt nhanh v× kh¶ n¨ng sinh lîi tõ ®Êt ë cao h¬n rÊt nhiÒu lÇn so
víi ®Êt n«ng nghiÖp.
- §é mµu mì cña ruéng ®Êt: Nh©n tè nµy thêng dïng ®Ó x¸c ®Þnh gi¸
cho ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt lµm muèi vµ ®Êt cã mÆt níc nu«i
trång thuû s¶n. Víi cïng mét vÞ trÝ cïng lµm ®iÒu kiÖn canh t¸c nhng thöa ®Êt
nµo cã chÊt ®Êt tèt h¬n, cho n¨ng suÊt cao h¬n th× sÏ cã gi¸ thµnh cao h¬n çc
thöa kh¸c. §èi víi ®Êt ë n«ng th«n vµ ®Êt ë ®« thÞ th× nh©n tè chÊt ®Êt lµ
kh¶ n¨ng kÕt cÊu cña ®Êt, ®é bÒn v÷ng cña çc tÇng ®Êt ®ai.
- VÞ trÝ: ®©y lµ ®iÒu kiÖn kh«ng thÓ thiÕu hay nãi mét çch kh¸c lµ
®iÒu kiÖn c¬ b¶n trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ cña bÊt kú lo¹i ®Êt nµo vµ ®Æc
biÖt lµ ®èi víi ®Êt ®« thÞ. VÞ trÝ cña thöa ®Êt cã ý nghÜa rÊt lín trong viÖc
x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña mét m¶nh ®Êt. §Êt ë vÞ trÝ ®Ñp, cã kh¶ n¨ng sinh lîi cao
sÏ cã gi¸ h¬n rÊt nhiÒu m¶nh ®Êt cã cïng diÖn tÝch nhng ë vÞ trÝ kh¸c, xÊu
h¬n, kh¶ n¨ng sinh lîi kh«ng cao.
- §Þa h×nh: Gi¸ trÞ cña mét thöa ®Êt còng phô thuéc vµo ®iÒu kiÖn
®Þa h×nh, ®¬ng nhiªn ë vïng ®ång b»ng gi¸ ®Êt cao h¬n ë vïng trung du vµ
miÒn nói.
- ChÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt cña Nhµ níc: §iÒu chñ yÕu trong vÊn ®Ò nµy
lµ çc chÝnh s¸ch vÒ sö dông ®Êt, çc chÝnh s¸ch vÒ kinh tÕ, tµi chÝnh vµ
gi¸ çc lo¹i ®Êt (thêi h¹n giao ®Êt, cho thuª ®Êt; diÖn tÝch ®Êt theo h¹n ®Þnh,
møc thu çc lo¹i thuÕ...) vµ ch¬ng tr×nh quy ho¹ch ®Êt ®ai cña Nhµ níc (ch¬ng
9
tr×nh quy ho¹ch ph¸t triÓn tæng thÓ, quy ho¹ch chi tiÕt tõng khu vùc, theo tõng
môc ®Ých sö dông...).
Trong tÊt c¶ çc yÕu tè trªn ®Òu cã ¶nh hëng ®Õn c«ng t¸c ®Þnh gi¸
®Òn bï ®Êt nhng trong bµi viÕt nµy ®Ò tµi ®i s©u vµo ph©n tÝch nh÷ng
yÕu tè ®Æc biÖt quan träng sau:
- Quan hÖ cung cÇu vÒ ®Êt ®ai.
§Êt ®ai lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt. Do vËy, nã còng nh çc lo¹i hµng ho¸
kh¸c còng chÞu sù chi phèi cña çc quy luËt kinh tÕ cô thÓ lµ: quy luËt c¹nh
tranh, quy luËt cung cÇu vµ quy luËt gi¸ trÞ. Trong çc yÕu tè t¸c ®éng ®Õn
gi¸ c¶ ®Êt, cã nh÷ng yÕu tè cã thÓ lîng ho¸ ®îc vµ cã nh÷ng yÕu tè kh«ng thÓ
lîng ho¸ ®îc. Nh©n tè cung cÇu vÒ ®Êt khã lîng ho¸ song l¹i lµ nh©n tè t¸c
®éng rÊt m¹nh ®Õn gi¸ ®Êt, lµm cho gi¸ ®Êt lu«n biÕn ®éng. Còng nh cung
cÇu cña çc lo¹i hµng ho¸ kh¸c, cung cÇu vÒ ®Êt ®ai trªn thÞ trêng còng mang
tÝnh kh«ng gian vµ thêi gian, trong ®ã tÝnh chÊt vïng mang tÝnh ®Æc thï.
XÐt vÒ mÆt nhu cÇu, kÓ c¶ nhu cÇu sö dông ®Êt vµ nhu cÇu cã kh¶ n¨ng
thanh to¸n mang tÝnh chÊt æn ®Þnh t¬ng ®èi theo vïng, h×nh thµnh çc quan
hÖ vÒ ®Êt theo vïng mang tÝnh æn ®Þnh kh«ng thÓ chuyÓn ho¸ cung cÇu
gi÷a çc vïng. §Æc ®iÓm nµy ¶nh hëng rÊt lín ®Õn gi¸ ®Êt, g©y chªnh lÖch
gi¸ ®Êt gi÷a çc ®Þa ph¬ng, çc vïng kh¸c nhau.
Th«ng thêng, do nhu cÇu ®Êt cña çc thµnh phè lín vµ kh¶ n¨ng cña quü
tiÒn tÖ d©n c dïng ®Ó mua ®Êt còng lín nªn t¬ng quan cung cÇu vÒ ®Êt ë
thµnh phè, ®« thÞ còng chªnh lÖch nhau lín. §Ó ®¶m b¶o yªu cÇu cña quy luËt
cung cÇu th× tÊt yÕu gi¸ ®Êt còng ph¶i t¨ng cao h¬n ngay trong mét thµnh phè,
nhu cÇu ®Êt ®ai gi÷a çc quËn còng kh¸c nhau, nªn gi¸ ®Êt h×nh thµnh còng
kh¸c nhau.
Ta cã thÓ thÊy gi¸ ®Êt t¹i çc ®Þa ph¬ng - vïng vµ ngay c¶ mét khu vùc
nhá còng cã sù chªnh lÖch kh¸ lín. Trong thùc tÕ chóng ta thÊy râ ®Êt ®ai ë çc
®« thÞ bao giê còng cao h¬n ®Êt ®ai ë çc vïng kh¸c ®ã chÝnh lµ do sù t¸c
®éng lín cña quan hÖ cung cÇu. Quan hÖ cung cÇu ¶nh hëng ®Õn gi¸ c¶ thÞ
trêng vµ nh vËy còng ¶nh hëng ®Õn gi¸ c¶ ®Òn bï.
- Gi¸ trÞ sinh lêi.
Gi¸ trÞ sinh lêi lµ yÕu tè kh¸ quan träng t¸c ®éng ®Õn gi¸ c¶ ®Êt ®ai,
bëi ngoµi viÖc quan t©m ®Õn gi¸ trÞ ®Êt ®ai ngêi ta cßn quan t©m ®Õn kh¶
n¨ng sinh lêi cña m¶nh ®Êt.
1
0
§èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, gi¸ trÞ sinh lêi phô thuéc chñ yÕu vµo ®é ph×
cña ®Êt, kh¶ n¨ng tíi tiªu vµ kh¶ n¨ng vËn chuyÓn s¶n phÈm ®Õn n¬i tiªu thô.
§Êt cµng tèt vµ vÞ trÝ thuËn lîi gÇn n¬i tiªu thô th× gi¸ c¶ cµng cao.
§èi víi ®Êt ®« thÞ, gi¸ trÞ sinh lêi l¹i phô thuéc chñ yÕu vµo vÞ trÝ l«
®Êt, kh¶ n¨ng hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng n¬i ®ã. §Êt ®« thÞ sö dông vµo môc
®Ých th¬ng m¹i, dÞch vô, gi¸ trÞ sinh lêi phô thuéc vµo vÞ trÝ l« ®Êt ®o gÇn
hay xa khu trung t©m, vÞ trÝ mÆt ®êng, ®iÒu kiÖn sinh ho¹t vµ kh¶ n¨ng ph¸t
triÓn kinh tÕ ë vïng ®ã.
- Môc ®Ých sö dông thÝch hîp nhÊt, ®¶m b¶o cã lîi nhÊt: bÊt kú lo¹i
®Êt nµo, ë bÊt kú vÞ trÝ nµo th× viÖc sö dông ®Êt mang l¹i hiÖu qu¶ cao
nhÊt còng ®îc ®Æt lªn hµng ®Çu. V× kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt cµng lín th×
gi¸ ®Êt cµng cao, chÝnh v× vËy mäi ®iÒu kiÖn ®Òu híng tíi viÖc sö dông
®Êt thÝch hîp nhÊt.
- §iÒu kiÖn tù nhiªn cña l« ®Êt: vÞ trÝ, h×nh thÓ, chÊt lîng m«i trêng.
Khi chÊt lîng cuéc sèng cña con ngêi ngµy cµng cao th× ®ßi hái vÒ chÊt lîng
m«i trêng cµng cÇn ph¶i tèt h¬n. ChÊt lîng nguån níc, møc ®é « nhiÔm cña
m«i trêng xung quanh.
- §iÒu kiÖn kinh tÕ- x· héi: C¬ së h¹ tÇng, kü thuËt vµ h¹ tÇng kinh tÕ.
§©y lµ yªu cÇu ®Çu tiªn cña bÊt kú c«ng tr×nh x©y dùng nµo sau viÖc gi¶i
phãng mÆt b»ng, v× nÕu ®iÒu kiÖn h¹ tÇng kh«ng tèt sÏ dÉn ®Õn toµn bé
c«ng viÖc tiÕp theo bÞ tr× trÖ ¶nh hëng ®Õn tiÕn ®é thi c«ng cña dù ¸n.
2. Çc nguyªn t¾c vµ ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt c¬ b¶n.
2.1 Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt
a. Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ sö dông tèt nhÊt
C¨n b¶n ®èi víi kh¸i niÖm gi¸ trÞ lµ lý thuyÕt sö dông cao nhÊt vµ tèt
nhÊt hoÆc cã lîi cao nhÊt. HoÆc nã cã thÓ ®îc ®Þnh nghÜa lµ viÖc sö dông
t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ cã kh¶ n¨ng thu nhËp rßng lín nhÊt trong mét kho¶ng
thêi gian cho tríc. Nhng ®iÒu quan träng cÇn nhËn thøc ®iÒu nµy kh«ng chØ
®îc hiÓu trong giíi h¹n cña ®ång tiÒn. §«i khi, thu nhËp thùc l¹i díi d¹ng nh÷ng
tiÖn nghi
Côm tõ then chèt thø 2 trong ®Þnh nghÜa nµy lµ: "Trong kho¶ng thêi
gian cho tríc". Ngêi ®Þnh gi¸ kh«ng thÓ dù b¸o tríc r»ng viÖc sö dông ®Ó t¹o
ra lîi nhuËn thùc lín nhÊt ®èi víi ®Êt ®ai ë thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ sÏ l¹i tiÕp tôc
kh«ng x¸c ®Þnh hoÆc thËm chÝ trong mét kho¶ng thêi gian ®· nãi tíi. Tuy
nhiªn, ngêi ®Þnh gi¸ kh«ng nªn cã t duy gièng nh ngêi mua cô thÓ ë chî (thÞ tr-
1
1
êng). V× vËy, quyÕt ®Þnh trong mét kho¶ng thêi gian cã thÓ, viÖc sö dông cao
nhÊt vµ tèt nhÊt cña m×nh sÏ tiÕp tôc ®em l¹i hiÖu qu¶, sÏ ph¶n ¸nh qua quan
®iÓm cña ngêi mua.
b. Nguyªn t¾c dù b¸o tríc:
Gi¸ thÞ trêng lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ nh÷ng lîi nhuËn t¬ng lai cã thÓ
cã tõ tµi s¶n së h÷u mang l¹i. Nh÷ng lîi Ých nµy sÏ díi d¹ng mét nguån thu nhËp
hoÆc nh÷ng tiÖn nghi; Nh÷ng lîi Ých t¬ng lai ®îc dù b¸o lµ nh÷ng lîi Ých dùa
trªn sù nghiªn cøu tríc thÞ trêng. Ngêi ®¸nh gi¸ kh«ng ®îc phÐp ®a ý kiÕn ç
nh©n lµm ¶nh hëng ®Õn viÖc x¸c ®Þnh nh÷ng lîi Ých t¬ng lai. ViÖc mua b¸n
tµi s¶n së h÷u vµ thu nhËp tríc ®©y chØ cã tÇm quan träng khi chóng cho thÊy
®iÒu ®ã cã thÓ ®îc dù kiÕn trong t¬ng lai. Nguyªn t¾c dù b¸o lu«n vËn dông
kÕt hîp víi nguyªn t¾c thay ®æi.
c. Nguyªn t¾c thay ®æi:
Nguyªn t¾c nµy cho r»ng gi¸ thÞ trêng kh«ng bao giê gi÷ nguyªn bëi v×
lùc lîng kinh tÕ x· héi lu«n t¸c ®éng lµm thay ®æi tµi s¶n së h÷u vµ m«i tr êng
cña nã. Ngoµi ra, b¶n th©n tµi s¶n së h÷u còng thay ®æi kh«ng ngõng. VÝ dô,
chÊt lîng cña ®Êt trång trät cã thÓ ®îc thay ®æi bëi lùc lîng tù nhiªn vµ nh÷ng
t«n t¹o lµm thay ®æi tuæi. Do sù thay ®æi diÔn ra liªn tôc nªn viÖc íc ®o¸n gi¸
thÞ trêng chØ cã gi¸ trÞ vµo thêi ®iÓn ®ã. Nguyªn t¾c thay ®æi lu«n vËn dông
kÕt hîp víi nguyªn t¾c dù b¸o.
d. Nguyªn t¾c c©n ®èi:

Khi ¸p dông vµo mét vïng l©n cËn, nguyªn t¾c c©n ®èi chØ ra r»ng gi¸
thÞ trêng tèi ®a ®¹t tíi khi sö dông toµn bé ®Êt ®ai ë tr¹ng th¸i tho¶ ®¸ng. VÝ
dô, mét khu d©n c l©n cËn cña mét gia ®×nh ®ßi hái çc ph¬ng tiÖn th¬ng m¹i
nh çc cöa hµng b¸ch ho¸, tr¹m x¨ng, cöa hµng t©n dîc. Nã còng cÇn çc ph¬ng
tiÖn ®¶m b¶o cho d©n chóng nh nhµ thê, trêng häc, vui ch¬i.... khi viÖc sö
dông hoµn h¶o ®¹t ®Òn sù c©n ®èi th× çc tµi s¶n së h÷u riªng ®¹t tíi gi¸ thÞ
trêng tèi ®a. Khi nguyªn t¾c c©n ®èi ¸p dông cho vïng phô cËn, nã sÏ kÕt hîp
víi nguyªn t¾c c¹nh tranh.
e. Nguyªn t¾c c¹nh tranh:
Nguyªn t¾c nµy cho r»ng khi ®¹t ®îc lîi nhuËn c¬ b¶n, viÖc c¹nh tranh
cã søc hÊp dÉn ®iÒu nµy dÉn tíi çch ng«n lµ "Lîi nhuËn cã xu híng trë thµnh
b¸nh mú cña c¹nh tranh". Mét vïng l©n cËn cã thÓ chØ ®îc ®¶m b¶o víi mét sè
1
2
lîng nhÊt ®Þnh cöa hµng, tr¹m x¨ng, tr¹m dÞch vô, tr¹m trung t©m bu«n b¸n....
Sù d thõa bÊt kú mét lo¹i ph¬ng tiÖn nµo còng sÏ dÉn tíi lµm gi¶m gi¸ cña phÇn
lín, nÕu kh«ng muèn nãi lµ cña tÊt c¶ çc c¬ së kh¸c.
f. Nguyªn t¾c sù phï hîp:
Nguyªn t¾c nµy cho r»ng gi¸ thÞ trêng tèi ®a ®¹t ®îc khi møc ®é chÊp
nhËn ®îc vÒ tÝnh ®ång ®Òu kinh tÕ vµ x· héi dù kiÕn trong t¬ng lai. Khi ¸p
dông nguyªn t¾c nµy cho nh÷ng t«n t¹o, th× tÝnh ®ång ®Òu cã thÓ chÊp nhËn
mang ý nghÜa lµ tÝnh t¬ng ®ång, kh«ng ph¶i lµ sù ®ång nhÊt ®¬n ®iÖu. Khi
¸p dông cho nh÷ng ngêi d©n, nã cã ý nghÜa lµ sù t¬ng ®¬ng vÒ tuæi t¸c, thu
nhËp, c¬ së gi¸o dôc...
g. Nguyªn t¾c thèng nhÊt.
Nguyªn t¾c nµy ph©n chia toµn quèc thµnh nhiÒu vïng gi¸ trÞ phï hîp víi
nhµ vµ ®Êt. Nh÷ng ®iÒu kiÖn liªn quan tíi gi¸ trÞ trong vïng ph¶i thèng nhÊt.
Trong mçi vïng l¹i ph©n chia thµnh nhiÒu vïng l·nh thæ nhá ®Ó çc ®iÒu kiÖn
t¸c ®éng ®Õn gi¸ trÞ ®îc tÝnh to¸n theo nguyªn t¾c thèng nhÊt.
h. Nguyªn t¾c t¬ng quan cung vµ cÇu:
Nguyªn t¾c nµy cho biÕt r»ng gi¸ thÞ trêng ®îc x¸c ®Þnh b»ng sù t¬ng
t¸c cña cung vµ cÇu. NÕu d©n sè cña mét khu vùc t¨ng ®ét biÕn th× thu nhËp
sÏ t¨ng lªn. NÕu nh tû lÖ l·i suÊt thÕ chÊp cïng thêi ®iÓm t¨ng rÊt m¹nh th× nã
sÏ gi¶m nhu cÇu.
2.2. Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng.

2.2.1. Çc ph¬ng ph¸p truyÒn thèng.
Kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt chÝnh lµ kÕt qu¶ t¸c ®éng tæng hîp cña çc
yÕu tè tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi vµo ®Êt. §¸nh gi¸ ®Êt vÒ mÆt tù nhiªn ®îc
x©y dùng trªn çc yÕu tè kh¸ch quan, quan träng cña ®Êt ®èi víi kh¶ n¨ng cho
s¶n phÈm tù nhiªn. PhÇn lín çc tÝnh chÊt æn ®Þnh nh: ®Þa h×nh, lo¹i thæ nh-
ìng, ®é dµy tÇng ®Êt, vÞ trÝ ®Þa lý, ®iÒu kiÖn canh t¸c.
YÕu tè kinh tÕ ë ®©y ®îc sö dông chung nh mét yÕu tè quan s¸t dïng
®Ó so s¸nh, ®¸nh gi¸ kÕt qu¶ ph©n h¹ng ®Êt. Thêng ®îc dïng lµ n¨ng suÊt
b×nh qu©n nhiÒu n¨m, møc thu nhËp b×nh qu©n. §¸nh gi¸ kinh tÕ ®Êt hîp lý
lµ biÓu hiÖn sù kÕt hîp chÆt chÏ gi÷a gi¸ trÞ tù nhiªn vµ gi¸ trÞ kinh tÕ cña
®Êt. Gi¸ trÞ kinh tÕ cã 2 çch thÓ hiÖn: t¬ng ®èi theo cÊp h¹ng vµ theo tiÒn.
1
3
Gi¸ tiÒn mét thöa ruéng, mét kho¶nh ®Êt lµ sè tiÒn nÕu göi vµo ng©n
hµng sÏ thu ®îc lîi tøc ngang víi ®Þa t« thöa ruéng Êy thu ®îc. §ã lµ nh÷ng giai
®o¹n c¬ b¶n trong qu¸ tr×nh ®¸nh gi¸ ®Êt nh»m x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña thöa ®Êt
trªn c¬ së gi¸ trÞ sö dông vµ kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt.
Theo lý luËn cña M¸c "Nhµ t b¶n bá vèn vµo kinh doanh nh»m môc
®Ých kh«ng nh÷ng lµ ®Ó t¸i s¶n xuÊt ra sè t b¶n ®· øng ra mµ cßn ®Ó t¸i s¶n
xuÊt ra mét gi¸ trÞ thÆng d ra so víi sè t b¶n Êy". V× vËy ngêi mua quyÒn sö
dông ®Êt vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp còng ph¶i tÝnh ®Õn sau mét
chu kú s¶n xuÊt sÏ ®a l¹i bao nhiªu lîi nhuËn, Ýt nhÊt b»ng hoÆc lín h¬n l·i
xuÊt thu ®îc do göi tiÒn vµo ng©n hµng. Nh vËy gi¸ c¶ ruéng ®Êt ®¾t hay rÎ
lµ do 2 nh©n tè quyÕt ®Þnh:
1. §Þa t« cao hay thÊp
2. Tû xuÊt lîi tøc tiÒn göi ng©n hµng.
Gi¸ c¶ ruéng ®Êt tû lÖ thuËn víi ®Þa t« vµ tû lÖ nghÞch víi tû suÊt lîi
tøc tiÒn göi. Cho nªn gi¸ c¶ ruéng ®Êt cã thÓ ®îc biÓu thÞ b»ng c«ng thøc:
Sè lîng ®Þa t«
Gi¸ c¶ ruéng ®Êt = ---------------------------------------------
Tû suÊt lîi tøc tiÒn göi ng©n hµng
2.2.2: Çc ph¬ng ph¸p ®· ®îc ¸p dông.
Néi dung çc ph¬ng ph¸p ®· ®îc ¸p dông ®Òu thèng nhÊt víi nhau vÒ
quan ®iÓm chung. Nhng gi¸ c¶ ruéng ®Êt ë ®©y chÝnh lµ gi¸ mua quyÒn sö
dông ®Êt, cßn së h÷u ruéng ®Êt vÉn thuéc nhµ níc. V× vËy thêi gian sö dông
®Êt ë nhiÒu níc còng ®îc tÝnh thµnh mét yÕu tè t¸c ®éng ®Õn gi¸ c¶ ruéng
®Êt. Thùc tÕ ë ViÖt nam cho thÊy tõ sau khi LuËt ®Êt ®ai ra ®êi n¨m 1993,
th× gi¸ ®Êt æn ®Þnh h¬n tríc rÊt nhiÒu. Nguyªn nh©n chÝnh lµ ë chç Nhµ níc
quyÕt ®Þnh giao ®Êt sö dông æn ®Þnh l©u dµi cho çc tæ chøc, hé gia ®×nh,
ç nh©n víi thêi h¹n cô thÓ nh ®Êt trång c©y hµng n¨m vµ ®Êt mÆt níc nu«i
trång thuû s¶n cã thêi gian thuª lµ 20 n¨m, ®Êt trång c©y l©u n¨m th× thêi h¹n
lµ 50 n¨m, çc c¬ quan ngo¹i giao, l·nh sù qu¸n th× thêi gian ®îc quy ®Þnh cô
thÓ cho tõng ®èi tîng.
Thêi gian sö dông ®Êt l©u dµi ®· gióp cho ngêi sö dông ®Êt yªn t©m
h¬n vµ mong muèn ®Çu t vµo m¶nh ®Êt cña m×nh nhiÒu h¬n. Tr¸nh ®îc hiÖn
tîng cè g¾ng trong thêi gian thuª cña m×nh ®Ó v¾t kiÖt mäi kh¶ n¨ng cña ®Êt
dÉn ®Õn t×nh tr¹ng nh tho¸i ho¸, biÕn chÊt ¶nh hëng ®Õn kÕt cÊu, h×nh thÓ
cña ®Êt.
1
4
Trong héi th¶o vÒ thÞ trêng ®Êt do tæ chøc l¬ng thùc vµ n«ng nghiÖp
thÕ giíi phèi hîp víi Uû ban kÕ ho¹ch Nhµ níc tæ chøc t¹i Hµ Néi còng ®· giíi
thiÖu mét c«ng thøc tÝnh gi¸ ®Êt c¨n cø tõ thu nhËp sö dông ®Êt víi tû suÊt lîi
tøc ng©n hµng nh sau:
Yt
Gi¸ ®Êt = ------------
(1+i).t
Trong ®ã: Yt = Rr. Qt -Ct
Víi: Y lµ thu nhËp/1ha trong n¨m ( cßn gäi lµ thu nhËp kú väng).
R lµ Gi¸ s¶n phÈm.
Q lµ chi phÝ bá ra.
t lµ thêi gian.
i lµ tû suÊt lîi tøc ng©n hµng.
Dùa trªn nh÷ng t tëng trªn cã mét sè ý kiÕn ®a ra c«ng thøc ®Ó tÝnh gi¸
®Êt :
Lîi nhuËn b×nh qu©n n¨m trong 5 n¨m tíi
Gi¸ ®Êt = --------------------------------------------------------------------
Tû suÊt lîi nhuËn b×nh qu©n n¨m trong 5 n¨m tíi.
Thùc ra c«ng thøc nµy còng khã thùc hiÖn ®îc v× khã tÝnh ®îc n¨ng
suÊt trong 5 n¨m tíi, còng nh khã tÝnh ®îc chi phÝ s¶n xuÊt, lîi nhuËn cña 5
n¨m tíi. §iÒu nµy phô thuéc vµo rÊt nhiÒu yÕu tè kh¸ch quan vµ qu¸ tr×nh ph¸t
triÓn knh tÕ - x· héi cña ®Êt níc trong thêi gian tíi. V× vËy ph¬ng ph¸p nµy
chØ cã ý nghÜa vÒ mÆt lý thuyÕt, lµ mét ph¬ng ph¸p cã t¸c dông tham kh¶o
thªm.
HiÖn nay trªn thÕ giíi trong lÜnh vùc ®Þnh gi¸ ®Êt thêng sö dông nh÷ng
ph¬ng ph¸p sau:
a. Ph¬ng ph¸p so s¸nh:
Ph¬ng ph¸p nµy ®îc ¸p dông trong m«i trêng ®« thÞ kh¸ ph¸t triÓn, cã
nhiÒu mÉu ®Êt ®îc mua b¸n. M¶nh ®Êt, khu ®Êt cã nh÷ng tµi s¶n ®îc ®Þnh
gi¸ cã nh÷ng ®Æc ®iÓm, ®iÒu kiÖn t¬ng tù víi nh÷ng tµi s¶n ®· ®îc b¸n. Ph-
¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông réng r·i vµ dÔ ®îc chÊp nhËn. Song tµi s¶n ®Êt ®ai
kh«ng bao giê gièng nhau tuyÖt ®èi, cÇn xen xÐt kü vÒ ®Þa ®iÓm, diÖn
tÝch, cÊu tróc, ®Æc ®iÓm ®Êt ®ai... ®Ó hiÖu chØnh tµi s¶n ®Êt ®ai theo
tõng chi tiÕt, ®iÒu kiÖn cô thÓ.
1
5
Khi sö dông ph¬ng ph¸p nµy ®ßi hái ngêi ®¸nh gi¸ ph¶i thu thËp ®îc
cµng nhiÒu th«ng tin cµng tèt vµ ph¶i ®¶m b¶o ®îc hÖ thèng th«ng tin sµng
läc cã hiÖu qu¶ vµ cËp nhËt, chøa ®ùng ®îc çc th«ng tin nhËn ®îc cña tõng
giao dÞch trªn thÞ trêng.
b. Ph¬ng ph¸p thu nhËp (ph¬ng ph¸p ®Çu t):
Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn tæng sè kinh phÝ ®· bá ra ®Ó ®Çu t vµo x©y
dùng hoÆc c¶i t¹o bÊt ®éng s¶n. Ph¬ng ph¸p nµy thêng dïng ®Ó tÝnh gi¸ cho
thuª ®Êt, sau khi ®· trõ ®i phÇn kinh phÝ bá ra ®Ó x©y dùng c¬ së h¹ tÇng vµ
çc c«ng tr×nh kh¸c cã liªn quan. Ph¬ng ph¸p nµy dÔ tÝnh to¸n, lîng th«ng tin
thu nhËp kh«ng nhiÒu nhng cã mét ®Æc ®iÓm lµ ®é chÝnh x¸c cña sè liÖu
phô thuéc mét phÇn vµo chñ ®Çu t nªn khã kiÓm tra.
c. Ph¬ng ph¸p chi phÝ (ph¬ng ph¸p gi¸ thµnh):
Ph¬ng ph¸p nµy thêng ®îc ¸p dông cho viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp,
dùa vµo kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt mµ cô thÓ lµ gi¸ thµnh s¶n phÈm thu nhËp
®îc ®Ó ç thÓ x¸c ®Þnh ®îc gi¸ cña m¶nh ®Êt cÇn ph¶i ®Þnh gi¸.
d. Ph¬ng ph¸p thÆng d:
Gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n ®îc x¸c ®Þnh trªn lîi nhuËn thu ®îc tõ bÊt
®éng s¶n ®ã sau khi ®· trõ mäi kho¶n chi phÝ. Ph¬ng ph¸p nµy cã liªn quan tíi
rÊt nhiÒu çc lÜnh vùc cÇn thu thËp th«ng tin nh çc thuÕ, l·i xuÊt ng©n hµng,
tû xuÊt l·i rßng, møc thu håi vèn.
Th«ng thêng khi tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cÇn ¸p dông mét vµi ph¬ng
ph¸p ®Ó kiÓm tra lÉn nhau, ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c cña gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n
còng nh m¶nh ®Êt cÇn ®Þnh gi¸.
3. Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh hÖ sè K ®Ó ®Þnh gi¸ båi thêng thiÖt h¹i.
Theo NghÞ ®Þnh 87/CP cña ChÝnh phñ ngµy 17/8/1994 quy ®Þnh
khung gi¸ çc lo¹i ®Êt. Do biÕn ®éng cña gi¸ ®Êt trªn thùc tÕ nªn ChÝnh phñ
®· cã v¨n b¶n thay ®æi hÖ sè ®iÒu chØnh gi¸ (hÖ sè K) cho phï hîp víi thùc tÕ
h¬n ®ã lµ th«ng t 145/1998/TT-BTC híng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh
22/1998/N§-CP ngµy 24/4/1998 cña ChÝnh Phñ.
3.1. Ph¹m vi vµ ®èi tîng ¸p dông, c¨n cø x¸c ®Þnh hÖ sè K vµ gi¸ ®Êt tÝnh
®Òn bï båi thêng thiÖt h¹i:
a. HÖ sè K, ph¹m vi vµ ®èi tîng ¸p dông:
HÖ sè K quy ®Þnh t¹i ®iÒu 8 cña NghÞ ®Þnh 22/1998/N§-CP ngµy
24/4/1998 cña ChÝnh phñ lµ hÖ sè quan hÖ tû lÖ gi¸ ®Êt tÝnh theo kh¶ n¨ng
sinh lîi hoÆc gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt víi gi¸ ®Êt do UBND tØnh,
1
6
thµnh phè trùc thuéc T¦ quy ®Þnh. HÖ sè K cã thÓ lín h¬n hoÆc nhá h¬n 1 tuú
thuéc vµo sù chªnh lÖch gi÷a gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh quyÕt ®Þnh víi gi¸
®Êt tÝnh theo kh¶ n¨ng sinh lîi hoÆc gi¸ ®Êt thùc tÕ chuyÓn nhîng quyÒn sö
dông ®Êt.
HÖ sè K t¹i th«ng t 145/1998/TT-BTC ¸p dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt
tÝnh ®Òn bï thiÖt h¹i cho ngêi bÞ thu håi ®Êt theo quy ®Þnh t¹i ®iÒu 6 vµ
tÝnh kho¶n tiÒn nép ng©n s¸ch Nhµ níc theo ®iÒu 14 cña NghÞ ®Þnh
22/1998. Trong trêng hîp ngêi bÞ thu håi ®Êt chØ ®îc ®Òn bï chi phÝ ®Çu t
vµo ®Êt th× gi¸ trÞ chi phÝ thùc tÕ ®îc tÝnh theo gi¸ çc chi phÝ t¹i thêi ®iÓm
thu håi ®Êt. Tæ chøc, ç nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt, cho thuª ®Êt cã tr¸ch
nhiÖm ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt theo gi¸ ®Êt ®îc tÝnh theo híng dÉn t¹i Th«ng
t nµy cho toµn bé diÖn tÝch ®Êt ®îc giao, ®îc thuª.
b. C¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh hÖ sè K:
HÖ sè K ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt tÝnh ®Òn bï thiÖt h¹i do Chñ tÞch
UBND cÊp tØnh quyÕt ®Þnh cho tõng dù ¸n theo ®Ò nghÞ cña Gi¸m ®èc Së
Tµi chÝnh - VËt gi¸ cã sù tham gia cña çc ngµnh liªn quan, c¨n cø ®Ó x¸c
®Þnh gåm:
+ Gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh c¨n cø vµo khung gi¸ theo
NghÞ ®Þnh 87/CP, th«ng t 94/TTLB ®· bao hµm hÖ sè K quy ®Þnh trong
NghÞ ®Þnh 17/1998 vµ QuyÕt ®Þnh 302/Ttg ngµy 13/5/1996 cña Thñ Tíng
ChÝnh Phñ.
+ Gi¸ ®Êt tÝnh theo kh¶ n¨ng sinh lîi hoÆc gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö
dông ®Êt thùc tÕ ë ®Þa ph¬ng. Gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ
lµ gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt trung b×nh ë tõng vÞ trÝ, tõng lo¹i ®-
êng phè ®èi víi ®Êt ®« thÞ, ë tõng h¹ng ®Êt cña tõng x· ®èi víi ®Êt n«ng
nghiÖp vµ ®Êt khu d©n c n«ng th«n t¹i thêi ®iÓm thu håi ®Êt t¹i ®Þa ph¬ng.
Trong trêng hîp kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt vµ gi¸ chuyÓn tiÒn sö dông ®Êt
(biÕn ®éng trong ph¹m vi díi 15%) th× UBND cÊp tØnh cã thÓ quy ®Þnh hÖ
sè K mét lÇn ®Ó ¸p dông tÝnh ®Òn bï thiÖt h¹i cho nhiÒu dù ¸n trong kho¶ng
thêi gian æn ®Þnh ®ã.
c. Gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh ®Òn bï thiÖt h¹i:
Gi¸ ®Êt tÝnh båi thêng thiÖt h¹i ®îc x¸c ®Þnh trªn c¬ së gi¸ ®Êt do
UBND cÊp tØnh ban hµnh theo quy ®Þnh cña ChÝnh Phñ nh©n víi hÖ sè K
1
7
- §èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, lµm níc, nu«i trång thuû s¶n, hÖ
sè K ®îc x¸c ®Þnh trªn c¬ së quan hÖ tû lÖ sè gi÷a gi¸ ®Êt tÝnh theo kh¶ n¨ng
sinh lîi víi gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh.
- §èi víi çc lo¹i ®Êt kh¸c, hÖ sè K ®îc x¸c ®Þnh trªn c¬ së quan hÖ tû lÖ
gi÷a gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ víi gi¸ do UBND cÊp tØnh
quy ®Þnh.
3.2. Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh hÖ sè K:
a. HÖ sè K ®îc x¸c ®Þnh theo quan hÖ tû lÖ gi÷a gi¸ ®Êt tÝnh theo
kh¶ n¨ng sinh lîi víi gi¸ ®Êt do UBND tØnh quy ®Þnh.
Bíc 1: X¸c ®Þnh gi¸ trÞ s¶n lîng, chi phÝ vµ thu nhËp
Bíc 2: X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo kh¶ n¨ng sinh lîi
Thu nhËp
Gi¸ ®Êt theo = ----------------------------------------------------
kh¶ n¨ng sinh lêi L·i sÊt tiÒn göi Ng©n hµng Nhµ níc
( %/ n¨m) kh«ng kú h¹n.
Bíc 3: X¸c ®Þnh hÖ sè K:
Gi¸ ®Êt theo
kh¶ n¨ng sinh lêi
HÖ sè K = ---------------------------------------------------------
Gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh
theo khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh
b. HÖ sè K ®îc x¸c ®Þnh theo quan hÖ tû lÖ gi÷a gi¸ chuyÓn quyÒn
sö dông ®Êt thùc tÕ víi gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh.
Bíc 1: Thu thËp vµ xö lý th«ng tin sè liÖu
Bíc 2: X¸c ®Þnh gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ cña ®Êt
bÞ
thu håi.
Bíc 3: X¸c ®Þnh hÖ sè K:
Gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt
thùc tÕ ë ®Þa ph¬ng
HÖ sè K = ------------------------------------------------------------
Gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh theo
khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh.
HÖ sè K, gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt vµ gi¸ ®Êt do UBND
cÊp tØnh ban hµnh t¹i c«ng thøc trªn ®îc tÝnh cho tõng vÞ trÝ cña tõng lo¹i ®-
1
8
êng phè theo tõng lo¹i ®« thÞ hoÆc theo tõng h¹ng ®Êt, ®èi víi ®Êt n«ng
nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®©t lµm muèi vµ ®Êt khu d©n c n«ng th«n.
c. X¸c ®Þnh hÖ sè K vµ gi¸ ®Êt båi thêng cho mét sè trêng hîp ®Æc
biÖt
§Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt lµm muèi, ®Êt cã mÆt níc nu«i
trång thuû s¶n ë nh÷ng n¬i mµ viÖc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ®· diÔn
ra phæ biÕn vµ ®· h×nh thµnh gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cã thÓ
x¸c ®Þnh hÖ sè K b»ng mét trong 2 ph¬ng ph¸p trªn, nhng gi¸ ®Êt tÝnh ®Òn bï
thiÖt h¹i b»ng gi¸ ®Êt ®Òn bï tÝnh theo kh¶ n¨ng sinh lîi, céng thªm mét kho¶n
tiÒn tèi ®a b»ng 60 % phÇn chªnh lÖch gi÷a gi¸ ®Êt tÝnh theo gi¸ chuyÓn nh-
îng quyÒn sö dông ®Êt víi gi¸ ®Òn bï tÝnh theo kh¶ n¨ng sinh lîi cña m¶nh
®Êt ®ã.
§Êt ë nh÷ng n¬i míi ®« thÞ ho¸, (tõ tríc n¨m 1993 cßn lµ n«ng th«n)
hoÆc ®Êt ë cña hé gia ®×nh cã khu«n viªn réng; trong ®ã cã ®Êt n«ng
nghiÖp, l©m nghiÖp th× ®îc ®Òn bï theo møc diÖn tÝch ®Êt ë ®îc c¬ quan
Nhµ níc cã thÈm quyÒn cho phÐp dïng lµm ®Êt ë. PhÇn diÖn tÝch cßn l¹i ®îc
®Òn bï theo gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp vµ ®îc céng thªm mét kháan
tiÒn tèi ®a b»ng 30% phÇn chªnh lÖch gi÷a gi¸ ®Òn bï cho ®Êt ë cña khu«n
viªn ®ã víi gi¸ ®Êt ®Òn bï ®Êt n«ng nghiÖp.
§Êt n«ng nghiÖp trong ®« thÞ ®îc ®Òn bï theo gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp vµ
céng thªm mét kho¶n tiÒn tèi ®a b»ng 30% phÇn chªnh lÖch gi÷a gi¸ ®Òn bï
cho ®Êt ë trong ®« thÞ cña khu ®Êt ë liÒn kÒ víi gi¸ ®Êt ®Òn bï ®Êt n«ng
nghiÖp.
B. C¬ së ph¸p lý cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng
1. Thùc chÊt gi¸ c¶ ®Òn bï.
§Êt ®ai lµ tµi s¶n thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lÝ,
Nhµ níc giao quyÒn sö dông l©u dµi cho mäi ngêi d©n vµ Nhµ níc cã thÓ thu
håi trong çc ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt. Khi ®ã Nhµ níc sÏ ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt
lµ mét kho¶n tiÒn hoÆc tµi s¶n ®Êt Nhµ níc tr¶ cho ngêi d©n ®ang sö dông
®Êt n»m trong quy ho¹ch. Gi¸ ®Êt ®ã chÝnh lµ gi¸ Nhµ níc trî cÊp cho ngêi di
chuyÓn ®Õn chç kh¸c, gi¸ ®Êt ®ã chÝnh lµ gi¸ Ðp buéc cña Nhµ níc nã tuú
thuéc vµo vÞ trÝ ®Þa h×nh vµ gi¸ c¶ chung cña ®Êt t¹i ®Þa ph¬ng cô thÓ vµ
cã thÓ ¸p dông xª dÞch chót Ýt theo hÖ sè quy ®Þnh.
Nh vËy, thùc chÊt cña gi¸ c¶ ®Òn bï lµ viÖc tr¶ l¹i tµi s¶n cho ngêi bÞ
thu håi ®Êt. ViÖc ®Òn bï ®Êt gióp cho ngêi sö dông ®Êt cã ®iÒu kiÖn tiÕp
1
9
tôc s¶n xuÊt vµ b¶o ®¶m ®êi sèng. V× thÕ viÖc ®Òn bï ®Êt cã thÓ thùc hiÖn
tuú thuéc vµo ®iÒu kiÖn cña mçi ®Þa ph¬ng vµ yªu cÇu cña ngêi ®îc ®Òn bï
®Êt.
Tuy nhiªn gi¸ båi thêng thêng lµ gi¸ cøng vµ kh«ng s¸t víi gi¸ thÞ trêng.
2. C¬ së cña viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®Òn bï.

* §èi víi ®Êt ë ®« thÞ vµ khu d©n c n«ng th«n.
§Êt ë ®« thÞ vµ khu d©n c n«ng th«n trong c«ng t¸c ®Òn bï thiÕt h¹i lµ
lÜnh vùc phøc t¹p nhÊt trong tÊt c¶ çc lo¹i ®Êt v× gi¸ trÞ sö dông mµ nã mang
l¹i cao. ChÝnh v× vËy mµ viÖc x¸c lËp gi¸ ®Òn bï thiÕt h¹i ®Êt khi gi¶i to¶
®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch muèn ®¶m b¶o ®îc lîi Ých cña 3 phÝa: Nhµ níc, chñ
dù ¸n vµ ngêi d©n trong diÖn bÞ gi¶i to¶ th× gi¸ ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt ph¶i
®îc thùc hiªn b»ng ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt, gi¸ ®Êt ®Þnh gi¸ ph¶i s¸t víi gi¸
®Êt thùc tÕ. §èi víi ®Êt t¹i nh÷ng vÞ trÝ cã kh¶ n¨ng sinh lîi cao ph¶i thùc hiÖn
®Êu gi¸ cã chó ý tíi viÖc xÐt ®Çy ®ñ çc nh©n tè t¸c ®éng ®Õn viÖc lËp gi¸
®Òn bï thiÖt h¹i.
§Ó x¸c ®Þnh vµ ®a ra ®îc çc lo¹i gi¸ ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt t¹i ®« thÞ
mét çch hîp lý, ngoµi viÖc tÝnh to¸n, c©n nh¾c ®Çy ®ñ çc yÕu tè g©y ¶nh
hëng ®Õn c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ, çc yÕu tè vÒ tù nhiªn, kinh tÕ, x·
héi, ph¸p lý. Chóng ta h·y xem xÐt mét çch khoa häc hµm gi¸ trÞ sö dông ®Êt
phô thuéc vµo çc biÕn sè c¬ b¶n nµo. VÒ c¬ b¶n hµm gi¸ trÞ sö dông ®Êt phô
thuéc vµo çc biÕn sè sau:
- Kh¶ n¨ng ®Çu t c¬ së h¹ tÇng.
- Kh¶ n¨ng h×nh thµnh çc c«ng tr×nh dÞch vô.
- Kh¶ n¨ng sö dông ®Êt theo môc ®Ých vµ yªu cÇu kh¸c nhau.
- Kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý hµnh chÝnh.
- Kh¶ n¨ng ph¸t triÓn ngµnh nghÒ truyÒn thèng.
*§èi víi ®Êt n«ng nghiÖp:
Khi nhµ níc thu håi ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt lµm muèi, ®Êt
cã mÆt níc nu«i trång thuû s¶n th× ngêi bÞ thu håi ®Êt ®îc ®Òn bï ®Êt theo
®óng diÖn tÝch, h¹ng ®Êt cña ®Êt bÞ thu håi. NÕu kh«ng cã ®Êt ®Ó ®Òn bï
th× ngêi cã ®Êt bÞ thu håi ®îc ®Òn bï b»ng tiÒn theo gi¸ ®Êt cña ®i¹ ph¬ng
ban hµnh theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ nh©n víi hÖ sè K ®Ó ®¶m b¶o gi¸
®Êt tÝnh ®Òn bï phï hîp víi kh¶ n¨ng sinh lîi vµ gi¸ chuyÓn nhîng thùc tÕ ë
2
0
®Þa ph¬ng. §èi víi c©y trång vËt nu«i trªn ®Êt th× sÏ ®îc ®Òn bï theo møc
thiÖt h¹i thùc tÕ.
NÕu ®Êt ®Êt bÞ thu håi lµ ®Êt do nhµ níc giao ®Ó sö dông t¹m thêi,
®Êt cho thuª, ®Êt ®Êu thÇu th× ngêi bÞ thu håi kh«ng ®îc ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ
®Êt nhng ®îc ®Òn bï vÒ nh÷ng chi phÝ ®· bá ra ®Ó ®Çu t c¶i t¹o ®Êt.
* §Òn bï thiÖt h¹i ®èi víi ®Êt chuyªn dïng.
C¬ quan Nhµ níc, tæ chøc chÝnh trÞ, tæ chøc chÝnh trÞ -x· héi, ®¬n vÞ
sù nghiÖp, ®¬n vÞ vò trang nh©n d©n. Doanh nghiÖp nhµ níc, doanh nghiÖp
çc tæ chøc chÝnh trÞ-x· héi, c«ng ty cæ phÇn, c«ng ty tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n,
®¬n vÞ kinh tÕ tËp thÓ, doanh nghiÖp t nh©n ®îc nhµ níc giao mµ kh«ng ph¶i
nép tiÒn sö dông ®Êt hoÆc ®· nép tiÒn sö dông ®Êt b»ng nguån vèn ng©n
s¸ch Nhµ níc th× khi Nhµ níc thu håi ®Êt kh«ng ®îc ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt,
nhng ®îc Nhµ níc xem xÐt giao ®Êt míi vµ ®îc ®Òn bï thiÖt h¹i chi phÝ ®·
®Çu t vµo ®Êt, nÕu tiÒn ®ã kh«ng thuéc nguån vèn cña Ng©n s¸ch Nhµ níc.
Doanh nghiÖp Nhµ níc, doanh nghiÖp çc tæ chøc chÝnh trÞ- x· héi,
c«ng ty cæ phÇn c«ng ty tr¸ch nhiÖm h÷u h¹n, ®¬n vÞ kinh tÕ tËp thÓ, doanh
nghiÖp t nh©n khi bÞ nhµ níc thu håi ®Êt, nÕu ®Êt ®ã ®· nép tiÒn sö dông
®Êt kh«ng thuéc nguån vèn cña ng©n s¸ch Nhµ níc th× ®îc ®Òn bï thiÖt h¹i
vÒ ®Êt mµ ®îc Nhµ níc xem xÐt giao vµ cho thuª ®Êt míi. ViÖc giao ®Êt cho
thuª ®Êt míi ph¶i phï hîp víi dù ¸n ®îc cÊp cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh vµ phï
hîp víi quy ho¹ch ®îc duyÖt.
3. C¬ së ph¸p lý.
ë mçi mét chÕ ®é x· héi kh¸c nhau th× cã çc quan hÖ ®Êt ®ai kh¸c
nhau vµ g¾n liÒn víi sù ph¸t triÓn lÞch sö cña chÕ ®é x· héi ®ã.
3.1. Quan hÖ së h÷u.
Trong ®iÒu kiÖn c¬ chÕ thÞ trêng ®Êt ®ai tham gia vµo thÞ trêng vµ
trë thµnh lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt cña lo¹i thÞ trêng ®ã. ë níc ta së h÷u ®Êt ®ai
thuéc së h÷u Nhµ níc do ®ã thÞ trêng ®Êt ®ai ë níc ta thùc chÊt lµ thÞ trêng
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, nghÜa lµ thùc hiÖn viÖc trao ®æi chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt gi÷a çc chñ sö dông víi nhau.
Së h÷u lµ mét ph¹m trï cña quan hÖ s¶n xuÊt x· héi. Quan hÖ s¶n xuÊt
bao gåm quan hÖ së h÷u, quan hÖ ph©n phèi vµ quan hÖ qu¶n lÝ, trong ®ã
quan hÖ së h÷u lµ cèt lâi nÒn t¶ng chi phèi hai quan hÖ kia. Trong quan hÖ
®Êt ®ai quan hÖ së h÷u lµ nÒn t¶ng, lµ cèt lâi. Nã ®îc thÓ hiÖn c¶ trªn ph¬ng
diÖn kinh tÕ vµ ph¸p lý. Trªn ph¬ng diÖn kinh tÕ ®ã lµ h×nh thøc kinh tÕ cña
2
1
mäi ngêi trong viÖc chiÕm h÷u ®Êt ®ai trong ®iÒu kiÖn x· héi nhÊt ®Þnh.
Trªn ph¬ng diÖn ph¸p lý ®ã lµ sù biÓu hiÖn thµnh quyÒn së h÷u ®Êt ®ai.
QuyÒn së h÷u ®Êt ®ai lµ quyÒn lîi mang tÝnh duy nhÊt thuéc vÒ ngêi së h÷u
®Êt. ë níc ta quyÒn nµy thuéc vÒ Nhµ níc vµ nã ®îc x¸c ®Þnh dùa trªn c¬ së:
ai ®îc lµm chñ ®Êt, sö dông nã nh thÕ nµo vµ cã thÓ ®îc trao nã cho ai, ®· ®-
îc quy ®Þnh theo LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993. Nhµ níc giao ®Êt cho çc tæ chøc
kinh tÕ, çc c¬ quan, ç nh©n sö dông l©u dµi vµ ngêi sö dông ®Êt ®îc hëng
nh÷ng quyÒn lîi vµ nghÜa vô theo nghÞ ®Þnh.
Quan hÖ së h÷u ®Êt ®ai thÓ hiÖn ë quyÒn së h÷u ®Êt ®ai vÒ ph¬ng
diÖn ph¸p lý. QuyÒn së h÷u ®Êt ®ai biÓu hiÖn vµ quy ®Þnh ë 3 quyÒn c¬
b¶n ®ã lµ quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t. Çc quyÒn
nµy ®îc x¸c lËp trªn c¬ së chÕ ®é së h÷u vÒ ®Êt ®ai ®îc Nhµ níc thõa nhËn
vµ b¶o hé trªn c¬ së ®¨ng ký, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë níc
ta.
Khi x· héi ph¸t triÓn sÏ xuÊt hiÖn sù chuyÓn giao quyÒn së h÷u hoÆc
quyÒn sö dông ®Êt ®ai, viÖc chuyÓn giao nµy c¬ b¶n cã båi thêng (nã thÓ
hiÖn díi viÖc mua, b¸n ®Êt). Nhng còng cã trêng hîp kh«ng cã båi thêng (biÓu
hiÖn ë trêng hîp cho hoÆc tÆng). ViÖc chuyÓn giao nµy biÓu hiÖn quyÒn
h¹n cña ngêi së h÷u ®Êt ®ai.
Nh vËy nghiªn cøu quan hÖ së h÷u ®Êt ®ai ®Ó hiÓu ®îc b¶n chÊt cña
viÖc ®Òn bï ®Êt ®ã lµ viÖc chuyÓn giao quyÒn së h÷u hoÆc quyÒn sö dông
®Êt ®ai gi÷a çc ®èi tîng víi nhau.
3.2. Quan hÖ sö dông .
QuyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ mét phÇn trong quyÒn së h÷u ®Êt ®ai ®øng
trªn ph¬ng diÖn ph¸p lý, ®©y lµ quyÒn cña ngêi së h÷u ®Êt vµ quyÒn nµy cã
thÓ ®îc kÕt hîp hoÆc cã thÓ ®îc ph©n t¸ch ra, tøc lµ chñ së h÷u ®Êt ®ai cã
thÓ chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt ®ai cho mét ®èi tîng kh¸c. Khi t¸ch rêi c¶
ngêi së h÷u vµ ngêi sö dông ®Òu ph¶i c¨n cø vµo nh÷ng ®iÒu kiÖn nhÊt ®Þnh
®Ó x¸c ®Þnh quyÒn vµ nghÜa vô cña mçi bªn. Khi viÖc ph©n t¸ch ®îc thùc
hiÖn th× mÆt kinh tÕ cña së h÷u ®îc thùc hiÖn tøc lµ xuÊt hiÖn quan hÖ ®Êt
®ai trªn ph¬ng diÖn kinh tÕ. §Ó thùc hiÖn ®îc ®iÒu nµy cÇn cã sù can thiÖp
cña nhµ níc ®Ó b¶o hé quyÒn lîi cho çc bªn - ngêi së h÷u vµ ngêi sö dông.
Quan hÖ së h÷u vµ quan hÖ sö dông ®Êt ®ai lµ hai quan hÖ c¬ b¶n
trong quan hÖ ®Êt ®ai ®îc thÓ hiÖn díi h×nh thøc kinh tÕ vµ ph¸p lý cã quan
2
2
hÖ rÊt chÆt chÏ víi nhau. Trong ®ã quan hÖ së h÷u ®Êt ®ai lµ quan hÖ quyÕt
®Þnh vµ chi phèi quan hÖ sö dông.
3.3. Çc v¨n b¶n ph¸p quy cña nhµ níc.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 cña níc ta ®· quy ®Þnh râ: "Nhµ níc giao ®Êt
cho çc tæ chøc kinh tÕ, ®¬n vÞ vò trang nh©n d©n, c¬ quan nhµ níc, tæ chøc
chÝnh trÞ, x· héi (gäi chung lµ tæ chøc), hé gia ®×nh vµ ç nh©n sö dông æn
®Þnh, l©u dµi díi h×nh thøc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt vµ giao ®Êt
cã thu tiÒn sö dông ®Êt. Tæ chøc, hé gia ®×nh, ç nh©n ®îc nhµ níc giao ®Êt,
cho thuª ®Êt, nhËn quyÒn sö dông ®Êt tõ ngêi kh¸c trong LuËt nµy gäi chung
lµ ngêi sö dông ®Êt. Nhµ níc cho çc tæ chøc, ç nh©n níc ngoµi thuª ®Êt".
"Hé gia ®×nh, ç nh©n ®îc nhµ níc giao ®Êt cã quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn
nhîng, cho thuª, thõa kÕ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt".
LuËt ®Êt ®ai 1993 lµ v¨n b¶n ph¸p quy cao nhÊt Nhµ níc quy ®Þnh ®Êt
®ai thuéc së h÷u toµn d©n, sù chuyÓn nhîng ®Êt ®ai trªn thÞ trêng thùc tÕ lµ
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. Nhng NghÞ quyÕt T¦ (§¹i héi §¶ng lÇn thø
8) ®· c«ng nhËn ®Êt ®ai lµ mét lo¹i hµng ho¸ (bÊt ®éng s¶n - tµi s¶n) ®îc
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông theo gi¸ c¶ thÞ trêng; thõa nhËn sù h×nh thµnh
vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. §©y lµ ®iÒu cha thèng nhÊt vµ lµ
h¹n chÕ nhiÒu sù c«ng khai ho¸ cña thÞ trêng ®Êt ®ai lµm cho ng©n quü Nhµ
níc thÊt thu mét khèi lîng lín.
T¹i §iÒu 12 ch¬ng I LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ®· c«ng nhËn ®Êt cã gi¸
trÞ: "Nhµ níc x¸c ®Þnh gi¸ çc lo¹i ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông
®Êt, thu tiÒn khi giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt, tÝnh gi¸ trÞ khi giao ®Êt, båi
thêng thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi thu håi ®Êt. ChÝnh phñ quy ®Þnh khung gi¸ çc lo¹i
®Êt ®èi víi tõng vïng vµ theo tõng thêi gian".
- C¨n cø vµo §iÒu 12 cña LuËt ®Êt ®ai, ChÝnh phñ ®· ra NghÞ ®Þnh
80/CP ban hµnh khung gi¸ ®Êt.
- NghÞ ®Þnh 90/CP ngµy 17/ 9/ 1994, quy ®Þnh vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt
h¹i khi Nhµ níc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo çc môc ®Ých An ninh quèc gia,
Quèc phßng, lîi Ých Quèc gia vµ lîi Ých c«ng céng.
- TiÕp ®Õn ngµy 17/08/1994 ChÝnh phñ ban hµnh NghÞ ®Þnh 87/CP
thay thÕ cho NghÞ ®Þnh 80/CP.
- Th«ng t liªn bé sè 94/ TTLB ngµy 14/11/1994 cña liªn bé Tµi chÝnh -
X©y dùng- Tæng côc §Þa chÝnh- Ban vËt gi¸ ChÝnh phñ, híng dÉn thi hµnh
2
3
NghÞ ®Þnh 87/CP còng híng dÉn thªm h×nh thøc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo c¬
chÕ ®Êu thÇu quyÒn sö dông ®Êt.
- Ngµy 13/05/1996 ChÝnh phñ ®· ra QuyÕt ®Þnh sè 302/TTg bæ sung
hÖ sè K nh»m më réng khung gi¸ ®Êt ®· quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh 87/CP.
- NghÞ ®Þnh 22/1998/N§- CP ngµy 24/4/1998, vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i
khi Nhµ níc thu håi ®Êt thay thÕ NghÞ ®Þnh 90/CP nãi trªn. Trong ®ã mét sè
®iÒu c¬ b¶n ®· ®îc ®Ò nghÞ söa ®æi nh x¸c ®Þnh møc ®Êt ë ®Ó tÝnh ®Òn
bï, gi¸ ®Êt ®Òn bï, lËp khu t¸i ®Þnh c, quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi bÞ thu håi
®Êt ph¶i di chuyÓn ®Õn n¬i ë míi, chÝnh s¸ch hç trî vµ çc ®iÒu kiÖn b¾t
buéc ph¶i cã cña khu t¸i ®Þnh c, héi ®ång ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng vµ
thÈm ®Þnh ph¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng.
- Th«ng t sè 145/1998/TT-BTC cña Bé Tµi chÝnh híng dÉn thi hµnh
NghÞ ®Þnh 22/1998/N§-CP bao gåm çc ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh hÖ sè K, néi
dung vµ chÕ ®é qu¶n lý, ph¬ng ¸n ®Òn bï vµ mét sè néi dung kh¸c.
- V¨n b¶n sè 4448/TC-QLCS ngµy 04 th¸ng 9 n¨m 1999 cña Vô qu¶n lý
c«ng s¶n - Bé tµi chÝnh híng dÉn xö lý mét sè víng m¾c trong c«ng t¸c ®Òn
bï, gi¶i phãng mÆt b»ng.
§©y lµ nh÷ng v¨n b¶n ph¸p quy cao nhÊt cña Nhµ níc c«ng nhËn sù
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt nhng trªn thùc tÕ sù mua b¸n ®Êt ®· h×nh
thµnh. §¬ng nhiªn khi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong ®ã ®Êt ®ai lµ mét thµnh
phÇn c¬ b¶n xuÊt hiÖn th× çc quy luËt kinh tÕ kh¸ch quan trªn thÞ trêng
nµycòng ®îc h×nh thµnh ®Ó chi phèi, ®iÒu tiÕt nh÷ng ho¹t ®éng cña gi¸ c¶
®Êt ®ai. §iÒu kh¼ng ®Þnh lµ gi¸ trÞ cña ®Êt lµ c¬ së h×nh thµnh vµ vËn
®éng cña gi¸ ®Êt.
III :Nh÷ng quy ®Þnh cña nhµ níc vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng GPMB
A: Nh÷ng quy ®Þnh chung
1. Ph¹m vi ¸p dông.
Khi nhµ níc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng an ninh,
lîi Ých Quèc gia, lîi Ých c«ng céng quy ®Þnh t¹i ®iÒu 27 cña luËt §Êt ®ai n¨m
1993 th× nhµ níc quy ®Þnh båi thêng ®èi víi nh÷ng lo¹i ®Êt sau:
- §Êt sö dông vµo môc ®Ých Quèc phßng An ninh.
- §Êt sö dông vµo môc ®Ých lîi Ých Quèc gia, lîi Ých c«ng céng gåm :
2. §èi tîng ®îc båi thêng.
Tæ chøc, hé gia ®×nh, ç nh©n trong níc cã ®Êt bÞ thu håi ( gäi chung lµ
ngêi bÞ thu håi ®Êt ) ®îc ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi nhµ níc thu håi ®Êt ®Ó
2
4
sö dông vµo môc ®Ých Quèc phßng An ninh, lîi Ých Quèc gia, lîi Ých c«ng
céng
Ngêi sö dông ®Êt vµo môc ®Ých nµo theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt th×
khi nhµ níc thu håi ®îc båi thêng b»ng tiÒn theo gi¸ ®Êt cïng môc ®Ých sö
fông. Trêng hîp båi thêng b»ng viÖc giao ®Êt hoÆc b»ng nhµ, nÕu cã chªnh
lÖch vÒ gi¸ trÞ th× phÇn chªnh lÖch ®îc thanh to¸n b»ng tiÒn.
Tuy nhiªn ngêi bÞ thu håi ®Êt ®îc båi thêng vÒ ®Êt ph¶i cã mét trong
çc ®iÒu kiÖn sau ®©y:
- Cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt
vÒ ®Êt ®ai
- Cã quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt cña c¬ quan nhµ n íc cã thÈm
quyÒn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai
- Cã giÊy tê chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p
luËt
- Cã giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ g¾n liÒn víi ®Êt ë theo quy
®Þnh cña ph¸p luËt
- Cã giÊy tê thanh lý, ho¸ gi¸, mua nhµ thuéc së h÷u nhµ níc phï hîp víi
quy ®Þnh cña ph¸p luËt
- Cã quyÕt ®Þnh giao ( cÊp) nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc hoÆc giao
(cÊp) nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc g¾n liÒn víi ®Êt ë cña c¬ quan cã thÈm
quyÒn
- Cã b¶n ¸n hoÆc quyÕt ®Þnh cña TAND ®· cã hiÖu lùc ph¸p luËt
hoÆc quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm
quyÒn ®· cã hiÖu lùc
- Cã giÊy tê hîp lÖ vÒ nhµ, ®Êt do c¬ quan cã thÈm quyÒn thuéc chÕ
®é cò cÊp cho ngêi sö dông ®Êt, mµ ngêi ®ã vÉn sö dông ®Êt liªn tôc tõ khi
®îc cÊp giÊy cho ®Õn ngµy ®Êt bÞ thu håi.
- Cã giÊy tê thõa kÕ, tÆng cho nhµ ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt
- Cã giÊy tê giao nhµ t×nh nghÜa g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt.
- Cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt t¹m thêi do c¬ quan nhµ níc cã
thÈm quyÒn cÊp hoÆc cã tªn trong sæ ®Þa chÝnh mµ ®Êt ®ã kh«ng cã tranh
chÊp
- Cã giÊy tê mua nhµ g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh
cña luËt ®Êt ®ai n¨m 1988
2
5
- Trêng hîp kh«ng cã çc giÊy tê quy ®Þnh tõ ®iÒu kiÖn 1- 12 nhng ®Êt
®· sö dông æn ®Þnh tõ tríc ngµy 15/10/1993 mµ t¹i thêi ®iÓm sö dông kh«ng
vi ph¹m quy ho¹ch, kh«ng vi ph¹m hµnh lang b¶o vÖ çc c«ng tr×nh, ®îc cÊp cã
thÈm quyÒn phª duyÖt ®· c«ng bè c«ng khai, c¾m mèc kh«ng ph¶i lµ ®Êt lÊn
chiÕm tr¸i phÐp vµ ®îc UBND x· phêng, thÞ trÊn n¬i cã ®Êt bÞ thu håi x¸c
nhËn ®Êt ®ã kh«ng cã tranh chÊp.
- Trêng hîp mua b¸n, chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mua b¸n
nhµ g¾n liÒn víi ®Êt mµ ®Êt ®ã cã mét trong çc ®iªï kiÖn quy ®Þnh tõ
®iÒu kiÖn 1-13 nhng cha lµm thñ tôc sang tªn tríc b¹, ®îc UBND cÊp x· n¬i cã
®Êt bÞ thu håi x¸c nhËn ®Êt ®ã kh«ng cã tranh chÊp.
- Ngêi khai hoang sö dông ®Êt vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp, l©m
nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n vµ lµm muèi phï hîp víi quy ho¹ch, ®îc c¬ quan
nhµ níc cã thÈm quyÒn cho phÐp, phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt, ®îc
UBND cÊp x· n¬i cã ®Êt bÞ thu håi x¸c nhËn ®Êt ®ã kh«ng cã tranh chÊp
Nh÷ng ngêi bÞ thu håi ®Êt kh«ng cã mét trong çc ®iÒu kiÖn trªn th×
kh«ng ®îc båi thêng vÒ ®Êt
§Êt bÞ thu håi nÕu cã ®ñ ®iÒu kiÖn th× ®Òu ®îc båi thêng 100% theo
gi¸ quy ®Þnh hiÖn hµnh cña ph¸p luËt. Gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh båi thêng t¹i thêi
®iÓm thu håi ®Êt lµ gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh theo quy ®Þnh cña
ChÝnh Phñ ®ang cã hiÖu lùc
Trêng hîp gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh båi thêng cña tõng l« ®Êt cô thÓ bÞ thu håi
kh«ng phï hîp víi thùc tÕ t¹i ®Þa ph¬ng, th× ®îc x¸c ®Þnh l¹i cho phï hîp
B. Nh÷ng quy ®Þnh cô thÓ vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng GPMB
1. Ph©n lo¹i çc lo¹i ®Êt cÇn ph¶i ®Þnh gi¸.
a. §Êt n«ng nghiÖp:
- §Êt trång c©y hµng n¨m: cµy cÊy ®îc, c©y hoa mÇu.
- §Êt trång c©y l©u n¨m: c©y c«ng nghiÖp, c©y ¨n qu¶, ®Êt vên ¬m
c©y n«ng nghiÖp l©u n¨m.
- §Êt cã mÆt níc: çc hå, ao, ®Çm, s«ng côt, thïng ®µo ®Ó cho ®éng
vËt uèng níc, nguån níc nu«i trång thuû s¶n.
- §Êt trång cá ch¨n nu«i: ®Êt trång cá, ®ång cá chuyªn sö dông ®Ó ch¨n
nu«i gia sóc.
- §Êt trång vên t¹p: çc vên c©y ®Êt giµnh cho trång hoa hay c©y trang
trÝ.
2
6
b. §Êt l©m nghiÖp: Gåm ®Êt rõng tù nhiªn, ®Êt ®ang cã rõng trång,
®Êt dïng cho nghiªn cøu khoa häc vÒ l©m nghiÖp.
c. §Êt chuyªn dïng: §Êt x©y dùng, ®Êt giao th«ng, ®Êt thuû lîi vµ mÆt
níc chuuyªn dïng, ®Êt di tÝch lÞch sö v¨n ho¸, ®Êt quèc phßng an ninh, ®Êt
khai th¸c kho¸ng s¶n, ®Êt lµm nguyªn vËt liÖu x©y dùng, ®Êt lµm muèi, ®Êt
nghÜa trang, nghÜa ®Þa vµ ®Êt chuyªn dïng kh¸c.
d. §Êt ë: §Êt ®Ó lµm nhµ cöa vµ çc c«ng tr×nh phôc vô sinh ho¹t kh¸c.
®. §Êt cha sö dông: Lµ ®Êt cã ®ñ ®iÒu kiÖn sö dông nhng cha x¸c
®Þnh ®îc môc ®Ých sö dông
2. C¨n cø ®Þnh gi¸ ®Êt gi¶i phãng mÆt b»ng
Khi ®Þnh gi¸ ®Òn bï ngêi lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ph¶i dùa trªn çc c¨n cø
vÒ ®Þnh gi¸ tµi s¶n nhµ ®Êt vµ çc quy ®Þnh cña ChÝnh phñ ®Ó cã ®îc
khung gi¸ thÝch hîp.
C¨c cø vµo çch ph©n h¹ng ®Êt lo¹i: §« thÞ, lo¹i ®êng phè, vÞ trÝ ®Êt
®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo §iÒu 5 N§ 80/CP ngµy 6/11/1993 cña ChÝnh phñ.
Liªn bé Tµi chÝnh- X©y dùng- Tæng côc qu¶n lý ruéng ®Êt- Ban vËt gi¸
ChÝnh phñ híng dÉn nh sau:
a. §Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp: H¹ng ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt
¸p dông theo h¹ng ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp ë ®Þa ph¬ng
®îc cÊp cã thÈm quyÒn phª chuÈn theo quy ®Þnh cña LuËt thuÕ sö dông ®Êt
n«ng nghiÖp.
b. §Êt khu d©n c ë n«ng th«n ®îc x¸c ®Þnh theo ®Þa giíi hµnh chÝnh.
H¹ng ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ¸p dông theo quy ®Þnh cña Ph¸p lÖnh thuÕ
nhµ ®Êt ( phô thuéc vµo çc yÕu tè : kh¶ n¨ng sinh lîi, gi¸ trÞ sö dông, vÞ trÝ
vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ ë ®Þa ph¬ng).
c. §Êt khu d©n c ë çc vïng ven ®« thÞ, thÞ trÊn, ®Çu mèi giao th«ng
vµ trôc ®êng giao th«ng chÝnh, khu th¬ng m¹i, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp
®îc x¸c ®Þnh nh sau:
- §Êt khu d©n c ë çc vïng ven ®« thÞ bao gåm çc x· tiÕp gi¸p víi néi
thµnh, néi thÞ x·.
- §Êt thÞ trÊn ¸p dông b¶ng gi¸ ®Êt ®« thÞ theo N§ 80/CP cña ChÝnh
phñ.
- §Êt khu th¬ng m¹i, khu du lÞch kh«ng n»m trong ®« thÞ lµ toµn bé
diÖn tÝch n»m trong khu th¬ng m¹i, khu du lÞch vµ khu d©n c g¾n víi khu th-
¬ng m¹i, khu du lÞch theo quyÕt ®Þnh cña c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn.
2
7
- §Êt khu c«ng nghiÖp kh«ng n»m trong ®« thÞ lµ ®Êt cã nhµ m¸y, xÝ
nghiÖp vµ khu d©n c g¾n víi khu c«ng nghiÖp theo quyÕt ®Þnh cña c¬ quan
Nhµ níc cã thÈm quyÒn.
- §Êt khu d©n c ë ven ®Çu mèi giao th«ng vµ çc trôc ®êng giao th«ng
chÝnh kh«ng n»m trong khu ®« thÞ bao gåm: ®Êt ng· ba, ng· t... trôc ®êng
giao th«ng, bÕn phµ, bÕn c¶ng, s©n bay do trung ¬ng vµ tØnh, hoÆc thµnh
phè trùc thuéc trung ¬ng qu¶n lý.
§èi víi khu d©n c ë çc vïng ven ®« thÞ, ®Çu mèi giao th«ng vµ trôc ®-
êng giao th«ng chÝnh, khu th¬ng m¹i, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp (kh«ng
bao gåm ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp) ®îc x¸c ®Þnh theo 2 lo¹i, mçi lo¹i chia
lµm 6 h¹ng nh sau:
Lo¹i I: ¸p dông cho çc vïng ven ®« thÞ lo¹i I theo quy ®Þnh hiÖn hµnh
cña ChÝnh phñ.
Lo¹i II: ¸p dông cho çc khu cßn l¹i.
H¹ng ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®èi víi khu d©n c ë çc vïng ven ®« thÞ,
®Çu mèi giao th«ng vµ trôc ®êng giao th«ng chÝnh, khu th¬ng m¹i, khu du
lÞch, khu c«ng nghiÖp ph¶i c¨n cø vµo gi¸ trÞ sö dông, møc ®é sinh lîi vµ gi¸
®Êt trªn thÞ trêng ë tõng khu vùc, tõng vÞ trÝ. Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh
phè trùc thuéc trung ¬ng quy ®Þnh h¹ng ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh møc gi¸ ®Êt cho phï
hîp thùc tÕ ë tõng ®Þa ph¬ng. ViÖc x¸c ®Þnh h¹ng ®Êt theo quy ®Þnh ë môc
nµy kh«ng ¸p dông h¹ng ®Êt tÝnh thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp.
d. §Êt khu d©n c ë ®« thÞ (®Êt ®« thÞ):
+ Lo¹i ®« thÞ: ®« thÞ ph©n thµnh 5 lo¹i theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña
Nhµ níc. ThÞ trÊn cha cã quyÕt ®Þnh ph©n lo¹i ®« thÞ cña c¬ quan Nhµ níc
cã thÈm quyÒn th× t¹m thêi xÐt vµo nhãm ®« thÞ lo¹i 5.
+ Ph©n lo¹i ®êng phè trong ®« thÞ: §êng phè bao gåm çc lo¹i quèc lé
qua ®« thÞ, trôc ®êng chÝnh, ®êng khu phè, ®êng « phè, çc ®êng trong (hÎm
ngâ) dÉn ®Õn çc nhãm vµ tõng ng«i nhµ. ViÖc ph©n lo¹i ®êng phè trong ®«
thÞ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i c¨n cø chñ yÕu vµo kh¶ n¨ng sinh lîi, gi¸ thÞ tr-
êng vµ vµo møc ®é trang thiÕt bÞ c¬ së h¹ tÇng, cô thÓ nh sau:
- §êng phè lo¹i I: lµ n¬i cã ®iÒu kiÖn sinh lîi ®Æc biÖt cao, cã vÞ trÝ
®Æc biÖt thuËn lîi ®èi víi çc ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, bu«n b¸n, du
lÞch, sinh ho¹t, cã trang thiÕt bÞ c¬ së h¹ tÇng ®ång bé cã gi¸ ®Êt thÞ trêng cao
nhÊt, thêng lµ ®êng quèc lé qua ®« thÞ vµ çc trôc ®êng chÝnh cña toµn ®«
thÞ.
2
8
- §êng phè lo¹i II: Lµ n¬i cã ®iÒu kiÖn sinh lîi cao, cã vÞ trÝ thuËn lîi
®èi víi çc ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, du lÞch, sinh ho¹t; cã trang thiÕt bÞ
c¬ së h¹ tÇng t¬ng ®èi ®ång bé, cã gi¸ ®Êt thÞ trêng trung b×nh thÊp h¬n gi¸
®Êt ®êng phè lo¹i I vµ thêng lµ lo¹i ®êng phè chÝnh cña khu vùc.
- §êng phè lo¹i III: Lµ n¬i cã ®iÒu kiÖn sinh lîi t¬ng ®èi cao, cã vÞ trÝ
t¬ng ®èi thuËn lîi ®èi víi çc ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, du lÞch, sinh ho¹t,
cã trang thiÕt bÞ c¬ së h¹ tÇng chñ yÕu ®ång bé: cÊp ®iÖn, cÊp níc vµ tho¸t n-
íc, cã gi¸ ®Êt thÞ trêng trung b×nh thÊp h¬n ®êng phè lo¹i II vµ thêng lµ ®êng
phè ph©n khu vùc.
- §êng phè lo¹i IV: lµ çc ®êng phè cßn l¹i, tuú thuéc vµo ®Æc ®iÓm cña
tõng lo¹i ®« thÞ. §êng phè lo¹i IV cã thÓ ph©n thµnh 2 hoÆc 3 lo¹i cho phï hîp
víi thùc tÕ ë ®Þa ph¬ng.
* Dùa vµo vÞ trÝ ®Êt trong tõng lo¹i ®êng:
ViÖc x¸c ®Þnh vÞ trÝ ®Êt trong tõng lo¹i ®êng phè c¨n cø vµo ®iÒu
kiÖn sinh lîi vµ gi¸ thÞ trêng cña tõng vïng ®Êt trong tõng ®iÒu kiÖn ®« thÞ
cô thÓ nh sau:
VÞ trÝ 1: lµ nh÷ng khu ®Êt cã Ýt nhÊt mét mÆt gi¸p víi ®êng phè
VÞ trÝ 2: lµ nh÷ng khu ®Êt cã mÆt tiÕp gi¸p víi ngâ cã chiÒu réng lín
h¬n
hoÆc b»ng 3,5 m.
VÞ trÝ 3: lµ nh÷ng khu ®Êt cã mÆt tiÕp gi¸p víi ngâ cã chiÒu réng tõ
2m
®Õn 3,5m
VÞ trÝ 4: lµ nh÷ng khu ®Êt cã mÆt tiÕp gi¸p víi ngâ cã chiÒu réng nhá
h¬n
2m
§èi víi çc thöa ®Êt ë çc vÞ trÝ 3,4 mµ nèi trùc tiÕp víi ®êng phè th× ¸p
dông theo vÞ trÝ cã møc gi¸ ®Êt cao h¬n liÒn kÒ. §èi víi çc thöa ®Êt ë çc vÞ
trÝ 2,3,4 mµ nèi th«ng víi nhiÒu ®êng phè cã gi¸ ®Êt kh¸c nhau th× ¸p dông
theo gi¸ ®Êt cña vÞ trÝ ®êng phè gÇn h¬n.
Sè lîng vÞ trÝ trong mét ®« thÞ kh«ng nhÊt thiÕt b»ng tæng sè vÞ trÝ
cña çc lo¹i ®êng phè céng l¹i mµ cã thÓ nhiÒu h¬n hoÆc Ýt h¬n. C¨n cø vµo
thùc tÕ gi¸ ®Êt cña tõng khu vùc ®ã ®Ó x¸c ®Þnh çc lo¹i ®êng phè ®i qua
khu vùc, çc vÞ trÝ cã gi¸ ®Êt phï hîp víi thùc tÕ ë ®Þa ph¬ng.
3.2. Nh÷ng quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Òn bï cña Nhµ níc.
2
9
Tõ n¨m 1959 t¹i NghÞ ®Þnh 151/TTg cña Héi ®ång ChÝnh phñ ®· cã
quy ®Þnh t¹m thêi vÒ trng thu ruéng ®Êt cña nh©n d©n vµ quyÕt ®Þnh båi th-
êng thiÖt h¹i cho ngêi cã ruéng ®Êt bÞ trng dông.
Tõ ®ã cho ®Õn nay cã nhiÒu quyÕt ®Þnh, nghÞ quyÕt, th«ng t cña
ChÝnh phñ vµ Thñ tíng chÝnh phñ quy ®Þnh vµ híng dÉn thùc hiÖn phï hîp
víi t×nh h×nh ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ ®Êt níc.
a. §èi víi ®Êt n«ng nghiÖp.
Khi Nhµ níc thu håi ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt lµm muèi, ®Êt
cã mÆt níc nu«i trång thuû s¶n th× ngêi bÞ thu håi ®Êt ®îc ®Òn bï ®Êt theo
®óng diÖn tÝch tr¹ng th¸i cña ®Êt bÞ thu håi. NÕu kh«ng cã ®Êt ®Ó ®Òn bï
th× ngêi bÞ thu håi ®Êt ®îc ®Òn bï b»ng tiÒn theo gi¸ ®Êt ®Þa ph¬ng ban
hµnh theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ nh©n víi hÖ sè K ®Ó ®¶m b¶o gi¸ ®Êt
tÝnh ®Òn bï phï hîp víi kh¶ n¨ng sinh lîi vµ gi¸ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ë
®Þa ph¬ng. Theo NghÞ ®Þnh 87/CP cña ChÝnh phñ ®· ®a ra khung gi¸ chuÈn
cho ®Êt n«ng nghiÖp
B¶ng 1: gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp

a. §Êt trång c©y hµng n¨m vµ ®Êt cã mÆt níc nu«i trång thuû s¶n
§¬n vÞ tÝnh : ®ång / m2
Néi thµnh vµ
H¹ng ®Êt Çc x· kh¸c
x· ven néi thµnh
1 19.300 15.400
2 16.100 12.100
3 13.000 9.700
4 9.800 7.400
5 4.700
3
0
6 1.300
b. §Êt trång c©y l©u n¨m, ®Êt n«ng nghiÖp

§¬n vÞ tÝnh : ®ång / m2
H¹ng ®Êt Néi thµnh vµ
Çc x· kh¸c
x· ven néi thµnh
1 14.000 11.200
2 11.900 9.500
3 8.500 6.600
4 4.300 3.900
5 1.200 1.100
(Nguån: QuyÕt ®Þnh 3915/Q§-UB ngµy 12/9/1997 vÒ khung gi¸ çc lo¹i ®Êt
trªn ®Þa bµn thµnh phè )
NÕu ®Êt bÞ thu håi lµ ®Êt Nhµ níc giao ®Ó sö dông t¹m thêi ®Êt cho
thuª, ®Êt ®Êu thÇu th× ngêi bÞ thu håi kh«ng ®îc ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt nh-
ng ®îc ®Òn bï thiÖt h¹i chi phÝ ®Çu t vµo ®Êt.
b. §èi víi ®Êt ë n«ng th«n (Khu d©n c ë n«ng th«n):
§Êt ë cña mçi hé gia ®×nh n«ng th«n bao gåm ®Êt ®Ó lµm nhµ vµ çc
c«ng tr×nh phôc vô cho ®êi sèng gia ®×nh. Ngêi bÞ thu håi ®Êt ®îc ®Òn bï
b»ng ®Êt cã môc ®Ých sö dông nhng tèi ®a ®îc ®Òn bï b»ng ®Êt t¹i n¬i ë míi
lµ møc ®Êt quy ®Þnh t¹i ®iÒu 54 LuËt ®Êt ®ai.
B¶ng 2: Gi¸ ®Êt khu d©n c n«ng th«n

§¬n vÞ tÝnh : 1000 ®ång / m2
X· ®ång b»ng X· trung du X· miÒn nói
Lo¹i §Êt cã c¬ §Êt cha cã §Êt cã §Êt cha cã §Êt cã c¬ §Êt cha cã
x· së h¹ c¬ së h¹ c¬ së h¹ c¬ së h¹ së h¹ tÇng c¬ së h¹
tÇng tÇng tÇng tÇng tÇng
1 38 29 24 17 14 10
2 32 24 19 13
3 26 20
3
1
(Nguån: QuyÕt ®Þnh 3519/Q§-UB ngµy 12/9/1997 quy ®Þnh vÒ khung gi¸ çc
lo¹i ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ Néi)
B¶ng 3 : gi¸ ®Êt t¹i çc thÞ trÊn

§¬n vÞ tÝnh : 1000 ®ång / m2
Møc gi¸ theo vÞ trÝ
Lo¹i thÞ trÊn
VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4
Lo¹i I
§êng Lo¹i1 1500 900 540 320
§êng lo¹i 2 1250 750 450 270
Lo¹i II
§êng lo¹i 1 1100 660 400 240
§êng lo¹i 2 850 510 306 185
c. §èi víi ®Êt ®« thÞ:
NÕu ®Êt ®îc quy ho¹ch ®Ó x©y dùng ®« thÞ nhng cha cã c¬ së h¹ tÇng
th× kh«ng ®îc ®Òn bï nh ®Êt ®« thÞ mµ ®Òn bï theo gi¸ ®Êt ®ang chÞu thuÕ
sö dông hoÆc tiÒn thuª ®Êt nh©n víi hÖ sè K cho phï hîp. Theo NghÞ ®Þnh
87/CP ®· ®a ra b¶ng gi¸ chuÈn cho ®Êt ®« thÞ theo B¶ng sau
B¶ng 4: gi¸ ®Êt t¹i çc khu vùc néi thµnh

§¬n vÞ tÝnh : 1000 ®/ m2
Lo¹i
Møc gi¸ theo vÞ trÝ
®êng phè
VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4
Lo¹i I
Møc A 9800 3920 2350 1410
Møc B 7800 3120 1870 1150
Lo¹i II
Møc A 6300 2520 1510 910
3
2
Møc B 5050 2020 1210 730
Lo¹i III
Møc A 4040 1620 970 580
Møc B 3230 1300 780 470
Lo¹i IV
Møc A 2200 880 530 320
Møc B 1540 620 370 225
NÕu ®Êt thu håi lµ ®Êt ë th× ®îc ®Òn bï b»ng tiÒn hoÆc nhµ ë trong
khu ®Þnh c. §Þnh møc ®Êt ë ®Òn bï cho hé gia ®×nh do UBND tØnh quy
®Þnh nhng kh«ng vît qu¸ diÖn tÝch cña ®Êt bÞ thu håi
d. §èi víi ®Êt khu d©n c ë çc vïng ven ®« thÞ, ven ®Çu mèc giao
th«ng vµ trôc ®êng giao th«ng chÝnh, khu th¬ng m¹i, khu du lÞch, khu
c«ng nghiÖp:
Gi¸ ®Êt ®îc x¸c ®Þnh cho tõng h¹ng ®Êt vµ ®îc chia theo lo¹i x·. H¹ng
®Êt ®îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo kh¶ n¨ng sinh lîi, gi¸ trÞ sö dông, vÞ trÝ ®Êt ë
®Þa ph¬ng, vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ ë ®Þa ph¬ng. Theo NghÞ ®Þnh 87/CP gi¸ ®Êt
nh sau:
B¶ng 5 : gi¸ ®Êt khu d©n c çc vïng ven ®« thÞ, ®Çu
mèi giao th«ng vµ çc trôc ®êng giao th«ng chÝnh,
khu ph¸t triÓn ®« thÞ, khu th¬ng m¹i
khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp.
§¬n vÞ : 1000 ®ång / m2
VÞ X· ven néi thµnh, thÞ trÊn khu du lÞch, §Êt t¹i çc ®Çu mèi giao th«ng ven çc trôc
TrÝ khu quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ, khu th- ®êng giao th«ng chÝnh thuéc çc huyÖn
l« ®Êt ¬ng m¹i, khu c«ng nghiÖp ngo¹i thµnh
3
3
§o¹n §o¹n §o¹n §o¹n §o¹n §o¹n
Lo¹i I Lo¹i II Lo¹i III Lo¹i I Lo¹i II Lo¹i III
§Êt §Êt §Êt §Êt §Êt §Êt §Êt §Êt §Êt §Êt §Êt §Êt
cã cha cã cha cã cha cã cha cã cha cã cha
c¬ së cã c¬ c¬ cã c¬ c¬ së cã c¬ c¬ së cã c¬ c¬ së cã c¬ c¬ së cã c¬
h¹ së së së h¹ së h¹ së h¹ së h¹ së
tÇng h¹ h¹ h¹ tÇng h¹ tÇng h¹ tÇng h¹ tÇng h¹
tÇng tÇng tÇng tÇng tÇng tÇng tÇng
VÞ trÝ
1350 1200 1080
1 1.500 960 870 880 790 520 470 310 280
VÞ trÝ 900 810 720 650 570 520 525 470 310 280 190 170
2
VÞ trÝ 540 485 430 390 340 310 290 260 170 155 105 90
3
VÞ trÝ 320 290 260 235 200 190 140 125 85 75 50 45
4
Ngoµi
ph¹m vi 220 210 200 190 180 170 Theo Gi¸ ®Êt vïng n«ng th«n
200 m
3. Qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ gi¶i phãng mÆt b»ng.
C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét c«ng viÖc v« cïng phøc t¹p vµ khã
kh¨n. §Ó t¹o ®îc sù chuyÓn biÕn m¹nh mÏ, tÝch cùc trong c«ng t¸c gi¶i phãng
mÆt b»ng, thùc hiÖn çc dù ¸n ®Çu t, gãp phÇn thóc ®Èy kinh tÕ ph¸t triÓn,
æn ®Þnh kinh tÕ- x· héi Thñ ®«. Uû ban nh©n d©n thµnh phè Hµ Néi ®· ban
hµnh QuyÕt ®Þnh sè 72/2001/Q§-UB quy ®Þnh vÒ tr×nh tù thñ tôc tæ chøc
thùc hiÖn c«ng t¸c båi thêng, t¸i ®Þnh c khi Nhµ níc thu håi ®Êt trªn ®Þa bµn
Hµ Néi.
C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ë quËn CÇu GiÊy nãi riªng vµ c«ng t¸c
gi¶i phãng mÆt b»ng ë Hµ Néi nãi chung ®Òu ph¶i thùc hiÖn qua çc bíc sau:
a. Bíc 1: Thµnh lËp Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng.
Khi cã quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt vµ giao ®Êt, cho thuª ®Êt cña c¬ quan
Nhµ níc cã thÈm quyÒn, chñ ®Çu t cã tr¸ch nhiÖm nép hå s¬ t¹i Uû ban nh©n
3
4
d©n quËn huyÖn n¬i cã ®Êt thu håi cÇn gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó thùc hiÖn
dù ¸n, ®ång thêi b¸o ço ban chØ ®¹o Gi¶i phãng mÆt b»ng thµnh phè ®Ó ®îc
chØ ®¹o vµ tæng hîp
Sau khi nhËn hå s¬ gi¶i phãng mÆt b»ng cña chñ dù ¸n, Chñ tÞch Uû ban
nh©n d©n quËn huyÖn kiÓm tra çc ®iÒu kiÖn vµ thñ tôc hå s¬ (nÕu kh«ng
®ñ th× yªu cÇu chñ ®Çu t bæ sung), quyÕt ®Þnh thµnh lËp Héi ®ång Gi¶i
phãng mÆt b»ng trong thêi gian kh«ng qu¸ 07 ngµy. Hå s¬ ®Ó thµnh lËp Héi
®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng gåm:
- QuyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt cña cÊp cã thÈm quyÒn.
- V¨n b¶n ®Ò nghÞ thùc hiÖn c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng.
- Gi¶i tr×nh vÒ ph¬ng ¸n t¸i ®Þnh c çc hé d©n, dù kiÕn sè hé d©n ph¶i
di chuyÓn, chuÈn bÞ n¬i t¸i ®Þnh c, diÖn tÝch nhµ, ®Êt sö dông.
- B¶n ®å hiÖn tr¹ng tû lÖ 1/500. B¶n vÏ Quy ho¹ch mÆt b»ng ®îc c¬
quan cã thÈm quyÒn chÊp thuËn vµ Së §Þa chÝnh Nhµ ®Êt x¸c nhËn vÒ diÖn
tÝch vµ ranh giíi khu ®Êt ®Ó thùc hiÖn dù ¸n.
§èi víi dù ¸n ®Çu t trong níc kh«ng sö dông vèn ng©n s¸ch, nªn hai bªn tù
tho¶ thuËn vÒ ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i theo khu«n khæ chÝnh s¸ch. Nhµ n-
íc quy ®Þnh th× kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i thµnh lËp Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt
b»ng. Khi ®ã Chñ tÞch Uû ban nh©n d©n quËn huyÖn x¸c nhËn vµ cã v¨n b¶n
chÊp thuËn viÖc båi thêng thiÖt h¹i vµ bµn giao ®Êt gi÷a hai bªn.
Trêng hîp ®Æc biÖt cÇn ph¶i sím gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó thùc hiÖn
dù ¸n th× Uû ban nh©n d©n thµnh phè cã v¨n b¶n chØ ®¹o riªng vÒ viÖc thµnh
lËp Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng tríc khi cã quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt.
* Thµnh phÇn Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng.
Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng ho¹t ®éng ®Õn khi kÕt thóc c«ng t¸c båi
thêng thiÖt h¹i bµ t¸i ®Þnh c. Khi ®ã, Chñ tÞch UBND quËn huyÖn ra quyÕt
®Þnh gi¶i t¸n Héi ®ång
* Nguyªn t¾c ho¹t ®éng cña Héi ®ång gi¶i phãng mÆt b»ng.
- Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng lµm viÖc theo nguyªn t¾c tË thÓ. Çc
quyÕt ®Þnh cña Héi ®ång ph¶i ®îc qu¸ nöa so víi thµnh viªn Héi ®ång biÓu
quyÕt t¸n thµnh. Trong trêng hîp biÓu quyÕt ngang nhau, th× thùc hiÖn theo
phÝa cã ý kiÕn cña Chñ tÞch Héi ®ång. Chñ dù ¸n vµ ngêi ®¹i diÖn cho nh÷ng
ngêi ®îc båi thêng thiÖt h¹i kh«ng tham gia biÓu quyÕt.
- Chñ tÞch Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng quyÕt ®Þnh thµnh lËp Tæ
c«ng t¸c ®Ó gióp viÖc cho Héi ®ång. Thµnh phÇn Tæ c«ng t¸c gåm ®¹i diÖn
3
5
chñ ®Çu t ( hoÆc ®¬n vÞ t vÊn thay mÆt chñ ®Çu t), ®¹i diÖn cña Héi ®ång
vµ Uû ban nh©n d©n phêng x·.
* NhiÖm vô cña Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng.
- TiÕp nhËn hå s¬ vµ kiÓm tra çc thñ tôc, ®iÒu kiÖn thùc hiÖn gi¶i
phãng mÆt b»ng
- Híng dÉn chñ dù ¸n ( hoÆc ®¬n vÞ t vÊn) vÒ çc chÕ ®é chÝnh s¸ch
vµ çc ®Æc ®iÓm cña viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng cña ®Þa ph¬ng, tr¸ch nhiÖm
cña chñ dù ¸n khi nhËn ®Êt thùc hiÖn dù ¸n.
- Híng dÉn çc chÕ ®é chÝnh s¸ch, quyÒn h¹n vµ tr¸ch nhiÖm cña ngêi
sö dông ®Êt khi Nhµ níc thu håi; giíi thiÖu chñ dù ¸n víi ngêi ®ang sö dông
®Êt.
- LËp kÕ ho¹ch thùc hiÖn tríc, trong vµ sau khi båi thêng thiÖt h¹i, t¸i
®Þnh c.
- Híng dÉn ngêi ®ang sö dông ®Êt kª khai diÖn tÝch ®Êt nguån gåm:
ranh giíi, tµi s¶n hiÖn cã trong khu ®Êt vµ ®Ò ®¹t nghuyÖn väng khi Nhµ níc
thu håi ®Êt
- Híng dÉn kiÓm tra chñ dù ¸n ®o ®¹c, x¸c nhËn nh÷ng tµi s¶n trªn ®Êt
do ngêi ®ang sö dông ®Êt kª khai, tæ chøc ®a d©n vµo khu t¸i ®Þnh c
- X¸c nhËn vÒ mÆt hµnh chÝnh ®Êt, nhµ, tµi s¶n mµ 2 bªn ®· kª khai
vµ x¸c nhËn ®Ó ¸p dông båi thêng.
- Híng dÉn khung gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh vµ çch tÝnh çc lo¹i tµi
s¶n kh¸c; yªu cÇu ®Ó c¬ quan thuÕ x¸c nhËn h¹ng ®Êt tÝnh thuÕ sö dông ®Êt
n«ng nghiÖp.
- ChØ ®¹o chÝnh quyÒn phêng x· th«ng b¸o cho çc tæ chøc, hé gia
®×nh vµ ç nh©n biÕt ®Ó kª khai, thùc hiÖn theo quy ®Þnh, chØ ®¹o chÝnh
quyÒn phêng x· c¨n cø GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®îc çc c¬ quan
Nhµ níc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam cÊp vµ hå s¬, tµi liÖu lu tr÷
qu¶n lý t¹i ®Þa ph¬ng ®Ó thÈm ®Þnh, x¸c nhËn b¶n kª khai cña ngêi ®ang sö
dông ®Êt kª khai vµ lËp hå s¬ b¸o ço Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng.
b. Bíc 2: X¸c lËp sè liÖu, c¬ së ph¸p lý vÒ ®Êt ®ai, tµi s¶n lµm c¨n cø
lËp ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh c.
* Tæ chøc kª khai, ®iÒu tra, x¸c nhËn.
Uû ban nh©n d©n phêng thÈm ®Þnh, x¸c ®Þnh tÝnh ph¸p lý vÒ tµi s¶n
cho ngêi ®ang sö dông ®Êt kª khai nguån gèc, thêi gian sö dông ®Êt, t×nh tr¹ng
3
6
sö dông ®Êt, nhµ b¸o ço Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng trong thêi gian 7
ngµy.
Tæ c«ng t¸c tr×nh bµy néi dung vÒ tµi s¶n, ®Êt ®ai vµ nguyÖn väng cña
ngêi ®ang sö dông ®Êt, ý kiÕn cña chñ dù ¸n.
* §Þnh gi¸ tµi s¶n ®Ó lµm c¨n cø båi thêng thiÖt h¹i t¸i ®Þnh c.
- Sau khi xem xÐt ý kiÕn ®Ò nghÞ cña Tæ c«ng t¸c, trong 10 ngµy, Héi
®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng tr×nh bµy Uû ban nh©n d©n quËn ph¬ng ¸n gi¸
®Êt lµm c¨n cø båi thêng thiÖt h¹i, gi¸ ®Êt, gi¸ b¸n nhµ ë khi t¸i ®Þnh c trªn c¬
së khung gi¸ ®Êt, gi¸ b¸n nhµ ë do Nhµ níc vµ Uû ban nh©n d©n thµnh phè quy
®Þnh.
- Sau 7 ngµy nhËn ®îc ph¬ng ¸n gi¸ ®Êt båi thêng cña Uû ban nh©n d©n
quËn. Gi¸m ®èc Së Tµi chÝnh VËt gi¸ cã tr¸ch nhiÖm chñ tr× cïng Thêng trùc
Ban chØ ®¹o Gi¶i phãng mÆt b»ng thµnh phè vµ çc ngµnh liªn quan tæ chøc
thÈm ®Þnh, tr×nh Uû ban nh©n d©n thµnh phè quyÕt ®Þnh phª duyÖt vÒ çc
néi dung:
Gi¸ båi thêng thiÖt h¹i vÒ ®Êt theo thêi ®iÓm thu håi ®Êt t¹i khu vùc thu
håi ®Êt .
Gi¸ nhµ ë, ®Êt ë t¹i n¬i t¸i ®Þnh c phï hîp víi gi¸ båi thêng thiÖt h¹i.
c. Bíc 3: LËp ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh c.
C¨n cø biªn b¶n x¸c nhËn tµi s¶n, ph¬ng ¸n gi¸ båi thêng thiÖt h¹i, t¸i
®Þnh c ®îc duyÖt vµ chÝnh s¸ch quy ®Þnh, chñ dù ¸n cã tr¸ch nhiÖm x©y
dùng ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh c, chñ dù ¸n cã thÓ tù lµm hoÆc
thuª t vÊn lËp kÕ ho¹ch vµ ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i, t¸i ®Þnh c b¸o ço Héi
®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng xem xÐt.
Ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i, t¸i ®Þnh c ®îc chñ dù ¸n vµ ®¹i diÖn Héi
®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng x¸c nhËn, ®îc chuyÓn tíi ngêi sö dông ®Êt ®Ó rµ
so¸t vµ thèng nhÊt. KÕt qu¶ rµ so¸t vµ thèng nhÊt cña hai bªn ®îc xö lý cô thÓ
theo hai trêng hîp quy ®Þnh t¹i ®iÒu 6 cña nghÞ ®Þnh sè 72/2001/Q§-UB.
d. Bíc 4: Phª duyÖt ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i, t¸i ®Þnh c.
* Trêng hîp hai bªn ®¹t ®îc sù thèng nhÊt vÒ ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt
h¹i, t¸i ®Þnh c.
- C¨n cø vµo nh÷ng tµi liÖu, hå s¬ kª khai vµ nguyÖn väng cña ngêi
®ang sö dông ®Êt; biªn b¶n kiÓm kª thùc tÕ cña Tæ c«ng t¸c, nh÷ng tµi liÖu lu
tr÷ vµ v¨n b¶n hµnh chÝnh ®· ®îc Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng xem xÐt
tõng néi dung, tÝnh ph¸p lý vµ thèng nhÊt sè liÖu cã x¸c nhËn cña Uû ban
3
7
nh©n d©n phêng, ph¬ng ¸n gi¸ ®Êt ®· ®îc phª duyÖt, Héi ®ång Gi¶i phãng
mÆt b»ng tæ chøc xÐt duyÖt tõng trêng hîp cô thÓ. Trêng hîp nµo kh«ng thèng
nhÊt th× b¸o ço Thêng trùc Ban chØ ®¹o gi¶i phãng mÆt b»ng thµnh phè ®Ó
xin ý kiÕn chØ ®¹o. Thêi gian xem xÐt cña Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng
kh«ng qu¸ 20 ngµy.
Tríc khi tr×nh Chñ tÞch UBND quËn quyÕt ®Þnh phª duyÖt, ph¬ng ¸n
båi thêng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh c ®îc niªm yÕt c«ng khai t¹i trô së Uû ban nh©n
d©n phêng ®Ó ngêi bÞ thu håi ®Êt rµ so¸t vµ cã ý kiÕn lÇn cuèi cïng trong
thêi gian 3 ngµy.
- C¨n cø vµo nguån vèn vµ c¬ quan quyÕt ®Þnh ®Çu t ph¬ng ¸n båi th-
êng thiÖt h¹i, t¸i ®Þnh c ®îc phª duyÖt nh sau:
Chñ tÞch Uû ban nh©n d©n quËn trùc tiÕp quyÕt ®Þnh phª duyÖt ph-
¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i ®èi víi çc chñ dù ¸n thùc hiÖn b»ng nguån vèn ng©n
s¸ch ®îc ph©n cÊp qu¶n lý, çc dù ¸n do Chñ tÞch Uû ban nh©n d©n quËn
quyÕt ®Þnh phª duyÖt, çc dù ¸n cña çc tæ chøc kinh tÕ kh«ng sö dông vèn
ng©n s¸ch mµ diÖn tÝch ®Êt thu håi kh«ng ph¶i lµ ®Êt ë, çc chñ dù ¸n ®îc
thùc hiÖn b»ng nguån vèn ®ãng gãp, huy ®éng cña nh©n d©n.
Uû ban nh©n d©n thµnh phè uû quyÒn cho Chñ tÞch Uû ban nh©n d©n
quËn quyÕt ®Þnh phª duyÖt çc ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh c sau
khi cã v¨n b¶n tho¶ thuËn cña Héi ®ång thÈm ®Þnh thµnh phè (do Së Tµi
ChÝnh VËt gi¸ thay mÆt) ®èi víi çc trêng hîp: Dù ¸n ®îc thùc hiÖn b»ng vèn
ng©n s¸ch T.¦ vµ Thµnh phè, vèn tÝn dông Nhµ níc b¶o l·nh, vèn vay tÝn dông
dù ¸n ph¸t triÓn cña Nhµ níc do Thñ tíng ChÝnh phñ, Bé trëng, Thñ tíng çc Bé
ngµnh T.¦, Uû ban nh©n d©n thµnh phè quyÕt ®Þnh phª duyÖt, çc dù ¸n cã di
d©n, t¸i ®Þnh c, çc dù ¸n thùc hiÖn theo LuËt D©n sù ®Çu t níc ngoµi.
NÕu cã sù kh«ng thèng nhÊt gi÷a Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng vµ
Héi ®ång thÈm ®Þnh thµnh phè th× Thêng trùc Ban chØ ®¹o Gi¶i phãng mÆt
b»ng tæng hîp, b¸o ço Uû ban nh©n d©n thµnh phè quyÕt ®Þnh.
- Sau khi phª duyÖt ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh c, Uû ban
nh©n d©n quËn chØ ®¹o Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng phèi hîp víi Uû ban
nh©n d©n phêng vµ çc tæ chøc ®oµn thÓ vËn ®éng, gi¶i thÝch ®Ó çc chñ
®ang sö dông ®Êt thùc hiÖn .
* Trêng hîp hai bªn kh«ng ®¹t ®îc sù thèng nhÊt vÒ ph¬ng ¸n båi thêng
thiÖt h¹i, t¸i ®Þnh c.
3
8
- VÒ c«ng t¸c kª khai: Sau khi ®· vËn ®éng, thuyÕt phôc nhng chñ ®ang
sö dông ®Êt kh«ng tù gi¸c chÊp hµnh kª khai, kh«ng cho tæ c«ng t¸c ®iÒu tra
®Êt ®ai, tµi s¶n trong ph¹m vi gi¶i phãng mÆt b»ng, ®Ó ®¶m b¶o tÝnh ph¸p
lý vµ kh¸ch quan, chñ dù ¸n vµ UBND phêng b¸o ço UBND quËn ®Ó chØ
®Þnh mét Tæ t vÊn bao gåm ®¹i diÖn çc c¬ quan chuyªn m«n vµ b¶o vÖ ph¸p
luËt cña cÊp quËn, Uû ban nh©n d©n phêng vµ ®¹i diÖn chñ dù ¸n tiÕn hµnh
mét trong 2 biÖn ph¸p sau.
Sö dông tµi liÖu hå s¬ qu¶n lý t¹i phêng vÒ ®Þa chÝnh nhµ ®Êt, hé
khÈu ®Ó lËp ph¬ng ¸n båi th¬ng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh c.
Thùc hiÖn biÖn ph¸p cìng chÕ ®Ó tæ chøc ®o ®¹c, lËp biªn b¶n kiÓm kª
®Êt ®ai, toµn bé tµi s¶n víi sù gi¸m s¸t vµ x¸c nhËn cña chÝnh quyÒn phêng
vÒ tÝnh chÝnh x¸c thùc cña ®Êt ®ai, tµi s¶n ®îc kiÓm kª. Çc tµi liÖu nµy lµ
c¨n cø lËp ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh c.
- VÒ thñ tôc xÐt duyÖt: Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng xÐt duyÖt ph-
¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh c do chñ dù ¸n ®Ò xuÊt, chuyÓn ®Õn
Héi ®ång ThÈm ®Þnh thµnh phè ®Ó thÈm ®Þnh vÒ tÝnh ph¸p lý cña hå s¬
båi thêng thiÖt h¹i, gi¸ båi thêng thiÖt h¹i vÒ ®Êt ®ai vµ tµi s¶n trªn ®Êt.
Sau khi gi¸ trÞ tµi s¶n ®îc x¸c ®Þnh mét çch kh¸ch quan, Héi ®ång Gi¶i
phãng mÆt b»ng tæ chøc c«ng bè c«ng khai cho çc bªn liªn quan vµ tr×nh Chñ
tÞch UBND quËn phª duyÖt theo quy ®Þnh cña nghÞ ®Þnh nµy.
- Trong vßng 15 ngµy sau khi cã quyÕt ®Þnh cña Chñ tÞch UBND quËn
phª duyÖt ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i, mçi bªn cã thÓ tr×nh bµy kiÕn nghÞ cña
m×nh nÕu cho r»ng quyÕt ®Þnh cha hîp lý, cha c«ng b»ng. Héi ®ång Gi¶i
phãng mÆt b»ng, Chñ tÞch UBND quËn kiÓm tra lÇn cuèi cïng vÒ quyÕt
®Þnh cña m×nh, nÕu quyÕt ®Þnh ®ã lµ ®óng mµ mçi bªn cßn cã khiÕu n¹i
th× quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt theo híng gi÷ nguyªn ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i
®îc phª duyÖt.
Trêng hîp çc bªn liªn quan ph¸t hiÖn nh÷ng néi dung sai sãt vÒ sè liÖu
hoÆc ¸p dông chÝnh s¸ch cha hîp lý, cha c«ng b»ng, Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt
b»ng yªu cÇu çc c¬ quan qu¶n lý, ®¬n vÞ t vÊn hoÆc ç nh©n b¸o ço trung
thùc vÒ tr¸ch nhiÖm cã liªn quan ®Õn nh÷ng khiÕu n¹i trªn. Trªn c¬ së ®ã Héi
®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng thèng nhÊt tr×nh Chñ tÞch UBND quËn quyÕt
®Þnh phª duyÖt bæ sung hoÆc ®iÒu chØnh; §ång thêi xö lý tËp thÓ mét çch
c«ng khai ®èi víi ®¬n vÞ, ç nh©n vi ph¹m vµ yªu cÇu çc bªn cã nghÜa vô
thùc hiÖn.
3
9
- Khi viÖc gi¶i thÝch vµ kÕt luËn, gi¶i quyÕt ®· hoµn thµnh ®óng ®¾n
mµ mét bªn nµo ®ã cè t×nh kh«ng thùc hiÖn th× Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt
b»ng b¸o ço Chñ tÞch UBND quËn vµ Ban chØ ®¹o gi¶i phãng mÆt b¨ngf
thµnh phè ®Ó thèng nhÊt chØ ®¹o thùc hiÖn theo quy ®Þnh t¹i nghÞ ®Þnh
nµy.
®. Bíc 5 : Thùc hiÖn chi tr¶ tiÒn båi thêng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh c, tæ
chøc bµn giao ®Êt cho chñ dù ¸n.
Trong thêi gian 3 ngµy sau khi ph¬ng ¸n båi thêng thiÖt h¹i vµ t¸i ®Þnh
c ®îc phª duyÖt, chñ dù ¸n cã tr¸ch nhiÖm niªm yÕt c«ng khai ( trong suèt thêi
gian thùc hiÖn) t¹i trô së Uû ban nh©n d©n phêng vµ göi ®Õn çc tæ chøc,
®oµn thÓ ë ®Þa ph¬ng, ®ång thêi th«ng b¸o thêi gian nhËn tiÒn, thêi gian giao
nhµ, ®Êt t¸i ®Þnh c.
Chñ dù ¸n phèi hîp víi Héi ®ång Gi¶i phãng mÆt b»ng vµ UBND phêng
tæ chøc chi tr¶ tiÒn båi thêng thiÑt h¹i, hç trî ®Õn tõng ®èi tîng. Ngêi ®ang sö
dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm ký biªn b¶n x¸c ®Þnh thêi gian bµn giao mÆt b»ng
cho chñ dù ¸n
Sau khi nhËn tiÒn båi thêng thiÖt h¹i, ngêi sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm
cã tr¸ch nhiÖm bµn giao mÆt b»ng ®óng thêi gian quy ®Þnh cho chñ dù ¸n ®Ó
thùc hiÖn dù ¸n.
- Uû ban nh©n d©n phêng n¬i t¸i ®Þnh c cã tr¸ch nhiÖm gi¶i quyÕt çc
thñ tôc vÒ hµnh chÝnh ®Ó çc ®èi tîng t¸i ®Þnh c æn ®Þnh ®êi sèng vµ sinh
ho¹t.
4
0
S¬ ®å thùc hiÖn c«ng t¸c båi thêng GPMB
Q§ thu håi ®Êt
H§ TØnh, thµnh
LËp H§ ®Òn bï
H§ QuËn
§o ®¹c, thèng kª X¸c ®Þnh tÝnh ph¸p

®Êt, tµi s¶n lý
CS ®¬n dù ¸n
H§ - §B LËp ph¬ng
¸n båi thêng, xem
xÐt, th«ng qua
Phª duyÖt dù ¸n
nhá
H§ - ThÈm ®Þnh Bé tµi chÝnh
TØnh, thµnh phª

duyÖt
Chñ ®Çu t lµ ngêi lËp tê tr×nh tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt Çc
bíc tiÕn hµnh:
4
1
CH¦¥NG II :
Thùc tr¹ng c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó GPMB
trªn ®Þa bµn quËn CÇu GiÊy - Hµ Néi
I : Kh¸i qu¸t chung vÒ ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi cña quËn
CÇu GiÊy - Hµ Néi
1. §iÒu kiÖn tù nhiªn
QuËn CÇu GiÊy ®îc thµnh lËp ngµy 1/9/1997 trªn c¬ së mét sè x· vµ thÞ
trÊn cña huyÖn Tõ Liªm, bao gåm phêng : NghÜa §«, NghÜa T©n, Mai DÞch,
Quan Hoa, Yªn Hoµ vµ Trung Hoµ. DiÖn tÝch tù nhiªn cña quËn lµ : 1204.05
ha víi d©n sè lµ : 132600 ngêi, ph©n bè t¬ng ®èi ®Òu. QuËn n»m ë cöa ngâ
phÝa T©y Hµ Néi çch trung t©m kho¶ng 6 km, lµ mét trong nh÷ng khu ph¸t
triÓn ®ît ®Çu cña thµnh phè. PhÝa B¾c QuËn gi¸p víi QuËn T©y Hå, phÝa
Nam gi¸p thÞ trÊn CÇu DiÔn ( Tõ Liªm) . QuËn n»m trªn quèc lé 32 A nèi Hµ
Néi - T©y S¬n, ®êng vµnh ®ai 3 tõ Hµ Néi ®Õn s©n bay quèc tÕ Néi Bµi.
2. §iÒu kiÖn tù nhiªn.
CÇu GiÊy lµ mét quËn míi ®îc thµnh lËp, ®iÓm xuÊt ph¸t vÒ kinh tÕ
thÊp so víi çc quËn kh¸c trong thµnh phè. Trong thêi kú ®Çu míi thµnh lËp
quËn ®· ph¶i chÞu t¸c ®éng kh«ng thuËn lîi cña khñng ho¶ng tµi chÝnh khu
vùc vµ khã kh¨n trong níc. Tuy nhiªn ®îc sù chØ ®¹o cña thµnh uû vµ uû ban
nh©n d©n thµnh phè Hµ néi vµ sù chØ ®¹o trùc tiÕp cña QuËn uû vµ uû ban
nh©n d©n quËn CÇu GiÊy, sù nghiÖn ph¸t triÓn kinh tÕ cña
quËn CÇu GiÊy ®· ®¹t ®îc nh÷ng thµnh tÝch quan träng.
C¬ cÊu kinh tÕ cña quËn ®· chuyÓn dÞch theo híng t¨ng tû träng çc
ngµnh c«ng nghiÖp ( 65,24% ) vµ th¬ng m¹i dÞch vô ( 35,37%) ngµnh n«ng
nghiÖp chiÕm tû träng nhá ( 2,39% ) trong tæng gi¸ trÞ çc ngµnh kinh tÕ trong
toµn quËn. §©y lµ sù chuyÓn híng tÝch cùc theo híng CNH - H§H phï hîp víi
®Æc ®iÓm kinh tÕ x· héi cña mét quËn néi ®«
nh CÇu GiÊy.
4
2
Tèc ®é t¨ng trëng çc ngµnh kinh tÕ ®¹t kh¸ cao, s¶n xuÊt c«ng nghiÖp
ngoµi quèc doanh thêi kú 1997 -2001 ®¹t tèc ®é t¨ng trëng 28% n¨m. Gi¸ trÞ
s¶n xuÊt c«ng nghiÖp ngoµi quèc doanh ®¹th«ng tin 29 tû ®ång ( n¨m 1997) vµ
51 tû ®ång n¨m 2001. Gi¸ trÞ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp gi¶m 0,2% n¨m ( thêi kú
1997 - 2001), n¨m 1997 gi¸ trÞ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp ®¹t 12,3 tû ®ång vµ n¨m
2001 gi¶m xuèng 11,6 tû ®ång.
Trong ®ã c¬ cÊu s¶n xuÊt trong n«ng nghiÖp cã sù chuyÓn dÞch theo h-
íng tõ trång lóa sang trång hoa, rau, ch¨n nu«i, thuû s¶n ®¹t hiÖu qu¶ kinh tÕ
cao h¬n. VÒ th¬ng m¹i dÞch vô quËn ®· ®Çu t 13 tû ®ång x©y dùng, c¶i t¹o
m¹ng líi chî trong quËn. Tæng gi¸ trÞ hµng ho¸ lu©n chuyÓn do quËn qu¶n lý
®¹th«ng tin 310,2 tû ®ång n¨m 1997, n¨m 2001 ®¹t 745 tû ®ång. HÖ thèng giao
th«ng trong quËn còng cã bíc ph¸t triÓn kh¸. Tæng chiÒu dµi ®êng phè cña
quËn CÇu GiÊy lµ 38,8 km, víi tæng diÖn tÝch mÆt b»ng lµ 197440 m2. Çc
trôc ®êng phè chÝnh trong quËn ®îc ph©n lo¹i nh sau:
B¶ng 6.
B¶ng ph©n lo¹i ®êng phè
Lo¹i Ghi
Sè tªn ®êng phè ®o¹n ®êng Møc
®êng chó
TT Tõ §Õn phè
1 §êng 32 CÇu GiÊy §êng Cao tèc II B
HÕt QuËn CÇu
2 §êng 32 §êng Cao tèc GiÊy III B
3 Hoµng Quèc ViÖt §êng Bëi §êng Cao tèc III A Sau më
4 NguyÔn Phong S¾c §êng 32 Hoµng Quèc ViÖt III B réng
HÕt QuËn CÇu
5 §êng Cao tèc §êng 32 GiÊy III B
6 §êng 69 Hoµng Quèc ViÖt §êng Cao tèc IV B
7 §êng vµo Trung Hoµ CÇu Trung KÝnh HÕt x· Yªn Hoµ IV B
HÕt QuËn CÇu
8 L¸ng Trung - Hoµ L¹c Trung Hoµ GiÊy III B
NguyÔn Phong T¹m
9 §êng DÞch Väng 2 S¾c Chïa Hµ III B ®Æt
10 §êng DÞch Väng 1 § êng 32 §êng DÞch Väng 2 III A tªn
Nguån: QuyÕt ®Þnh 3519/ Q§ - UB ngµy 12/9/1997
Ngoµi ra trªn ®Þa bµn quËn cßn cã hÖ thèng liªh x· liªn quËn, liªn th«n
(21920 km víi 197440 m2 ) víi 7 c©y cÇu cã tæng chiÒu dµi 350 m; 2b·i ®ç xe:
4
3
Ga ra Dich Väng v¬Ý diÖn tÝch 3,7 ha vµ b·i ®ç xe Dich Väng víi diÖn tÝch
11 ha, 6 ®iÓm b¸n x¨ng.
HÖ thèng cÊp tho¸t níc trªn ®Þa bµn QuËn ®· vµ ®ang ®îc tõng bíc ®îc
c¶i t¹o.HÖ thèng thuû lîi, kªnh m¬ng cña QuËn ®· ®¸p íng ®îc vÒ c¬ b¶n cho
s¶n xuÊt n«ng nghiÖp.
HÖ thèng cÊp ®iÖn ®¶m b¶o ®îc nhu cÇu s¶n xuÊt sinh ho¹t trªn ®Þa
QuËn. Tuy nhiªn çc tr¹m biÕn thÕ c«ng xuÊt nhá ®îc x©y dùng hÇu nh kh«ng
theo quy ho¹ch, chØ ®¸p øng ®îc nhu cÇu hiÖn t¹i cñakhu vùc. HÖ thèng th«ng
tin liªn l¹c míi ®îc sö dông 50% dung lîng phÇn lín x©y dùng cha theo kÕ
ho¹ch.
Nh÷ng thµnh tÝch mµ ®¶ng bé vµ nh©n d©n QuËn CÇu GiÊy ®¹t ®îc
lµ rÊt quan träng, lµm ®iÒu kiÖn tiÒn ®Ò cho bíc ph¸t triÓn tiÕp theo cña
QuËn trong thêi gian tíi.
II : tæng quan vÒ t×nh h×nh sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn quËn cÇu giÊy.
1. Thùc tr¹ng sö dông ®Êt
QuËn CÇu GiÊy ®îc thµnh lËp ngµy 1/9/1997 gåm 7 phêng, cã kho¶ng
25.000 hé d©n vµ trªn 166 tæ chøc, c¬ quan ®¬n vÞ sö dông ®Êt t¹i quËn,
trong ®ã cã çc trêng ®¹i häc vµ çc ®¬n vÞ qu©n ®éi cña Trung ¦¬ng ®ãng t¹i
QuËn.
Tæng diÖn tÝch ®Êt theo ®Þa giíi hµnh chÝnh toµn quËn (theo thèng kª
diÖn tÝch ®Êt n¨m 2001) lµ : 1204,0548 ha.
B¶ng 7: C¬ cÊu çc lo¹i ®Êt cña quËn
Lo¹i ®Êt 1999 2000 2001
DiÖn % so DiÖn % sovíi DiÖn % sovíi
tÝch víi TDT tÝch TDT tÝch TDT
(ha) (%) (ha) (%) (ha) (%)
- TDT ®Êt tù nhiªn 1.204,0548 100 1.204,0548 100 1.204,0548 100
1- §Êt n«ng nghiÖp 37,8515 36,36 397,7310 33,03 339,4208 28,19
2- §Êt l©m nghiÖp 4,0157 0.33 3,5334 0,29 2,9618 0,25
3- §Êt chuyªn dïng 437,9412 36,37 465,8617 38,69 506,0023 42,02
4- §Êt ë 293,5059 24,38 309,1186 25,67 332,0633 27,58
5- §Êt cha sö dông 30,7405 2,55 27,8101 2,31 23,6066 1,96
Nguån : B¸o ço kÕt qu¶ thèng kª diÖn tÝch ®Êt cña quËn 1999-2001.
4
4
Qua biÓu sè liÖu trªn ta cã thÓ thÊy QuËn cÇu giÊy cã diÖn tÝch ®Êt
n«ng nghiÖp vµ ®Êt chuyªn dïng chiÕm tû lÖ lín trong tæng diÖn tÝch tõ n¨m
1999- 2001. Trong khi ®ã ®Êt cha sö dông vµ ®Êt l©m nghiÖp chiÕm tû lÖ
nhá trong tæng diÖn tÝch.
B¶ng 8.Quü ®Êt theo ®Þa giíi hµnh chÝnh n¨m 2001.
§¬n vÞ tÝnh: ha
Lo¹i ®Êt
Phêng §Êt n«ng §Êt chuyªn §Êt cha
§Êt LN §Êt ë
nghiÖp dïng sö dông
1. Mai DÞch 69,4112 0,6360 86,2572 47,7428 3,2747
2. NghÜa §« 25,0616 0,4589 57,7107 40,2374 4,3095
3. NghÜa 0 0 18,0389 37,1001 1,0012
T©n 87,9507 0,8160 117,2484 50,2861 5,1086
4.DÞch 0 0 39,4022 57,1403 2,0723
Väng 79,4932 0,3697 72,5208 50,7915 3,0101
5. Quan Hoa 77,5041 0,6812 114,8243 46,7650 4,8302
6. Yªn Hoµ
7. Trung
Hoµ
Nguån: B¸o ço kÕt qu¶ thèng kª diÖn tÝch ®Êt n¨m 2001.
Qua biÓu trªn ta thÊy: N¨m 2001 diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp, l©m
nghiÖp vµ ®Êt chuyªn dïng vÉn tËp trung nhiÒu nhÊt ë 3 phêng DÞch Väng,
Yªn Hoµ, Trung Hoµ (hay nãi çch kh¸c 3 phêng nµy cã diÖn tÝch ®Êt n«ng
nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt chuyªn dïng nhiÒu nhÊt trªn ®Þa bµn quËn cÇu
giÊy). Trong khi ®ã tÝnh ®Õn thêi ®iÓm nµy 2 phêng NghÜa T©n vµ Quan
Hoa kh«ng cßn ®Êt n«ng nghiÖp vµ ®Êt l©m nghiÖp nã ®· chuyÓn sang ®Êt
®« thÞ hÕt nghÜa lµ hai phêng nµy chñ yÕu lµ ®Êt ®« thÞ. §iÒu nµy cã thÓ
4
5
nãi lªn r»ng ®« thÞ ho¸ diÔn ra ë hai phêng NghÜa T©n vµ Quan Hoa diÔn ra
nhanh h¬n çc phêng kh¸c trªn ®Þa bµn quËn.
B¶ng 9. BiÕn ®éng ®Êt ®ai
§¬n vÞ tÝnh: ha
N¨m N¨m N¨m T¨ng , gi¶m so víi
Lo¹i ®Êt
1999 2000 2001 2000/1999 2001/2000
1. §Êt n«ng nghiÖp 437,8515 397,7310 339,4208 - 40,1205 - 58,3102
2. §Êt l©m nghiÖp 4,0157 3,5334 2,9618 - 0,4823 - 0,5716
3.§Êt chuyªn dïng 437,9412 465,8617 506,0023 + 27,9205 + 40,1406
4. §Êt ë 293,5059 309,1186 332,0633 + 15,6127 + 22,9447
5. §Êt cha sö dông 30,7405 27,8101 23,6066 - 2,9304 - 4,2035
Nguån: B¸o ço kÕt qu¶ thèng kª ®Êt 1999-2001.
Qua b¶ng sè liÖu trªn ta thÊy ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp,
®Êt cha sö dông gi¶m, cßn ®Êt ë vµ ®Êt chuyªn dïng t¨ng lªn. Tõ n¨m 1999
®Õn n¨m 2000, ®Êt n«ng nghiÖp gi¶m tõ 437,8515 ha xuèng cßn 397,7310 ha
tøc lµ gi¶m 40,1205 ha, ®Êt l©m nghiÖp gi¶m tõ 4,0157 ha xuèng cßn 3,5334
ha (gi¶m 0,4823 ha), ®Êt cha sö dông gi¶m tõ 30,7405 ha xuèng cßn 27,8101 ha
(gi¶m 2,9304 ha), trong khi ®ã ®Êt chuyªn dïng t¨ng tõ 437,9412 ha lªn
465,8617 ha, ®Êt ë t¨ng tõ 293,5059 ha lªn 309,1186 ha (t¨ng 15,6127 ha). Tõ
n¨m 2000 ®Õn n¨m 2001, ®Êt n«ng nghiÖp gi¶m tõ 397,7310 xuèng cßn
339,4208 ha tøc lµ gi¶m 58,3102 ha, ®Êt l©m nghiÖp gi¶m tõ 3,5334 ha xuèng
cßn 2,9618 ha (gi¶m 0,5716 ha).vv.. Nguyªn nh©n cña viÖc t¨ng, gi¶m trªn lµ
do cïng víi qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ cña Thµnh phè, quËn cÇu giÊy mÆc dï míi ®-
îc thµnh lËp nhng quËn còng ®· nhanh chãng hoµ nhËp víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn
cña Thµnh phè. V× vËy, mµ nhu cÇu x©y dùng nh÷ng khu trung c, khu du
lÞch, khu vui ch¬i gi¶i trÝ, khu ®« thÞ, ®êng giao th«ng, c¬ së h¹ tÇng… ngµy
cµng nhiÒu. Do ®ã, cÇn ph¶i cã ®Êt ®ai ®Ó tiÕn hµnh çc dù ¸n ®ã, nhu cÇu
®ã. §Êt ®ai chñ yÕu ®Ó phôc vô cho nh÷ng nhu cÇu trªn chñ yÕu ®îc lÊy tõ
®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt cha sö dông. Cho nªn diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt
cha sö dông gi¶m dÇn chuyÓn sang ®Êt chuyªn dïng, ®Êt ë lµm cho diÖn tÝch
®Êt ë, ®Êt chuyªn dïng t¨ng lªn.
Víi tæng diÖn tÝch 1.204,05 ha ®îc ph©n bè cô thÓ nh sau:
a. Khu vùc ®Êt ®· x©y dùng : 671,39 ha.
- §Êt c¬ quan, trêng ®µo t¹o : 158,55 ha.
4
6
+ C¬ quan : 55,9 ha
+ Trêng ®µo t¹o : 72,65 ha
- §Êt c«ng tr×nh c«ng céng : 47,15 ha.
+ BÖnh viÖn : 11,3 ha
+ Kh¸ch s¹n, dÞch vô th¬ng nghiÖp : 19,22 ha
+ Trêng phæ th«ng trung häc : 1,5 ha
+ Trêng tiÓu häc, trung häc c¬ së : 7,05 ha
+ Nhµ trÎ : 2,05 ha
+ Trêng d©n lËp : 6,03 ha
- §Êt c«ng nghiÖp, kho tµng, c«ng tr×nh kü thuËt : 32,72 ha
- §Êt quèc phßng : 51,95 ha
- §Êt ë : 339,47 ha ( kh«ng tÝnh ®Êt ë trong çc c¬ quan ®¬n vÞ )
- §Êt lµng xãm : 243,95 ha ( cã 10,14 ha ®Êt di tÝch )
- §Êt ë ®« thÞ : 95,62 ha
- §Êt nghÜa trang Mai DÞch : 5,95 ha
- §Êt c©y xanh, s«ng hå : 32,49 ha
- §Êt ®êng : 42,11 ha : ChØ tÝnh ®êng 32, ®êng CÇu GiÊy , Xu©n Thuû,
Hoµng Quèc ViÖt, DÞch Väng, NguyÔn Phong S¾c, Nam Th¨ng Long, Trung
KÝnh - Vµnh ®ai 3, NguyÔn V¨n Huyªn, Nam NguyÔn Tu©n, çnh ®ång xa .
b. §Êt cha x©y dông : 538,68 ha.
- NghÜa ®Þa : 10,62 ha.
- §Êt chuyªn dïng : 8,9 ha ( tr¹i gièng n«ng nghiÖp )
- §Êt kh¸c, n«ng nghiÖp, kªnh m¬ng thuû lîi : 482,5 ha
- §Êt hµnh lang çch ly : 21,66 ha
( Nguån: Dù ¸n quy ho¹ch tæng thÓ ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi quËn
CÇu GiÊy giai ®o¹n 2001- 2005).
2 ChÝnh s¸ch vµ çc ph¬ng ¸n ®Òn bï GPMB
2.1. ChÝnh s¸ch hç trî.
ViÖc tÝnh gi¸ trÞ cña ®Êt vµ nhµ ®Ó lµm c¨n cø tÝnh ®Òn bï thiÖt h¹i
khi thu håi, nhng trªn thùc tÕ nh÷ng bé thuéc diÖn ph¶i rêi ®i n¬i kh¸c th×
kh«ng chØ cã vÊn ®Ò tµi chÝnh ®Ó x©y dùng mét ng«i nhµ míi mµ ®i kÌm
theo ®ã lµ nh÷ng khã kh¨n vÒ c¶ vËt chÊt vµ tinh thÇn hä vÊp ph¶i khi di
chuyÓn chç ë. ChÝnh v× vËy viÖc ban hµnh çc chÝnh s¸ch hç trî cho çc ®èi
tîng chÝnh s¸ch x· héi khi bÞ gi¶i to¶ lµ rÊt cÇn thiÕt ®Ó c«ng t¸c gi¶i phãng
mÆt b»ng ®îc thùc hiÖn ®óng víi yªu cÇu tiÕn bé, mÆt kh¸c gióp ngêi d©n
4
7
nhanh chãng æn ®Þnh cuéc sèng. Çc h×nh thøc trî cÊp khi di chuyÓn ®Õn n¬i
ë míi bao gåm:
. Trî cÊp di chuyÓn.
. Trî cÊp æn ®Þnh cuéc sèng n¬i ë míi.
. Trî cÊp gia ®×nh cã c«ng víi çch m¹ng, gia ®×nh ®îc hëng chÕ ®é trî
cÊp x· héi.
. Trî cÊp t¹m c cho çc hé chê vµo chung c.
. Trî cÊp cho çc hé tù gi¶i quyÕt chç ë.
. Trî cÊp chªnh lÖch chç ë cho çc hé khi di chuyÓn sang n¬i ë míi.
. Trî cÊp ph¸ dì nhµ x©y dùng kh«ng phÐp trªn ®Êt kh«ng hîp lÖ vµ ®Êt
hîp lÖ.
. Trî cÊp ®µo t¹o chuyÓn nghÒ cho çc nh©n khÈu thêng tró trong çc hé
di chuyÓn sang n¬i ë míi.
ChÕ ®é thëng khuyÕn khÝch ®îc dµnh cho çc ®èi tîng chÊp hµnh tèt
chÝnh s¸ch vµ thêi gian di chuyÓn.
Çc kho¶n chi kh¸c ®Ó phôc vô cho c«ng t¸c ®Òn bï.
2.2. C«ng t¸c chuÈn bÞ:

T¹o lËp quü ®Êt, quü nhµ ë vµ quü tiÒn mÆt ®Ó thùc hiÖn c«ng t¸c
®Òn bï lµ c«ng viÖc quan träng ®Çu tiªn ®¶m b¶o cho sù th¾ng lîi cña nhiÖm
vô gi¶i phãng mÆt b»ng, cô thÓ lµ:
Quü ®Êt: Uû ban nh©n d©n çc cÊp ph¶i cã quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö
dông ®Êt cô thÓ cho toµn bé ®Þa ph¬ng m×nh vµ quy ho¹ch chi tiÕt cho tõng
khu vùc, trong ®ã chØ ra ®îc quü ®Êt bao gåm:
. Khu vùc ®Êt cha ®îc sö dông.
. Khu vùc ®Êt cha sö dông nhng ®îc x©y dùng c¬ së h¹ tÇng phôc vô
®Òn bï.
. §Êt thu håi theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 26 vµ §iÒu 27 cña LuËt ®Êt ®ai.
. §Êt c«ng Ých theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 45 cña LuËt ®Êt ®ai.
. §èi víi ®« thÞ lo¹i 1 vµ lo¹i 2 kh«ng ¸p dông h×nh thøc ®Òn bï b»ng
®Êt. Chñ dù ¸n hoÆc chÝnh quyÒn së t¹i ph¶i hoµn thµnh h¹ tÇng kü thuËt c¬
së khu vùc ®Êt ®ã tríc khi ®a d©n c khu vùc gi¶i to¶ ®Õn.
Quü nhµ: ViÖc chuÈn bÞ quü nhµ lµ ®iÒu cÇn thiÕt ®Çu tiªn ®Ó æn
®Þnh cuéc sèng cña ngêi d©n cã ®Êt bÞ thu håi. UBND n¬i tiÕn hµnh gi¶i
phãng mÆt b»ng ph¶i chuÈn bÞ s½n mét quü nhµ ë bao gåm çc lo¹i nhµ ë
4
8
chung c cao tÇng, chung c thÊp tÇng, biÖt thù gia ®×nh... trong ®ã ®¶m b¶o
çc ®iÒu kiÖn vÒ çc tiÖn nghi phôc vô sinh ho¹t ®Ó thùc hiÖn môc ®Ých: di
d©n n¬i bÞ gi¶i to¶ ®Õn ë t¹m ®Ó chê dù ¸n ph¸t triÓn nhµ hoµn thµnh sÏ trë
vÒ; di chuyÓn h¼n hé d©n ®îc ®Òn bï ®Õn ë theo h×nh thøc t¸i ®Þnh c; dµnh
nhµ ë ®Ó b¸n cho nh÷ng ngêi ®îc ®Òn bï b»ng tiÒn vµ cã nhu cÇu mua nhµ ë.
Nguån vèn ®Ó ®¶m b¶o x©y dùng c¬ së h¹ tÇng khu t¸i ®Þnh c gåm:
1. Kinh phÝ ®Òn bï c¬ së h¹ tÇng ë n¬i thu håi ®Êt do tæ chøc ç nh©n
®îc giao ®Êt, thuª ®Êt tr¶.
2. Sö dông quü ®Êt t¹o vèn.
3. Nguån hç trî cña ngêi ®îc giao ®Êt, thuª ®Êt. Møc hç trî cô thÓ do
UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng quyÕt ®Þnh trªn c¬ së ®· tho¶
thuËn víi ngêi ®îc giao ®Êt, thuª ®Êt.
4. Hç trî cña ng©n s¸ch nhµ níc vµ çc nguån vèn kh¸c.
Quü tiÒn tÖ: UBND çc cÊp cã thÈm quyÒn thµnh lËp "Quü ph¸t triÓn
nhµ ë cña ®Þa ph¬ng" ®Ó phôc vô cho sù nghiÖp ph¸t triÓn nhµ cña ®Þa ph-
¬ng m×nh trong ®ã cã dµnh mét phÇn phôc vô cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt
b»ng díi h×nh thøc cho çc chñ dù ¸n vay víi l·i suÊt u ®·i ®Ó chñ dù ¸n hoÆc
chÝnh quyÒn tiÕn hµnh gi¶i to¶n d©n c ®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch. Quü tiÒn tÖ
®îc lÊy tõ çc nguån sau ®©y theo quy ®Þnh cña nhµ níc:
+ TiÒn b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc cho ngêi ®ang thuª theo NghÞ
®Þnh 61/CP ngµy 5/7/1994 cña ChÝnh phñ.
+ Nguån thu tõ tiÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp vµ ®Êt ë.
+ Nguån trî gióp cña tæ chøc vµ ç nh©n níc ngoµi dïng cho môc ®Ých
ph¸t triÓn nhµ ë vµ vay vèn níc ngoµi.
+ TiÒn göi tiÕt kiÖm cña c«ng d©n cã nhu cÇu t¹o lËp nhµ ë.
2.3. LËp vµ lùa chän ph¬ng ¸n ®Òn bï thiÖt h¹i.
Sau khi cã quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn
®ång thêi c¨n cø vµo quy m«, ®Æc ®iÓm, tÝnh chÊt cña tõng dù ¸n. UBND
tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng chØ ®¹o thµnh lËp ®Òn bï thiÖt h¹i ë
cÊp QuËn, huyÖn, thÞ x·, thµnh phè trùc thuéc tØnh. Héi ®ång ®Òn bï thiÖt
h¹i, gi¶i phãng mÆt b»ng cã tr¸ch nhiÖm gióp UBND cïng cÊp thÈm ®Þnh ph-
¬ng ¸n ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng tr×nh Héi ®ång thÈm ®Þnh cÊp
tØnh thÈm ®Þnh, sau ®ã tr×nh Chñ tÞch UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc
Trung ¬ng phª duyÖt, tæ chøc thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng theo ph-
¬ng ¸n ®· ®îc phª duyÖt. Ph¬ng ¸n ®Òn bï ®îc lËp thµnh hai phÇn:
4
9
1. X¸c ®Þnh møc ®Òn bï do chñ dù ¸n sö dông ®Êt ph¶i chi tr¶ trong
ph¹m vi quy ®Þnh t¹i §iÒu 4 cña nghÞ ®Þnh 22/1998/N§-CP.
2. X¸c ®Þnh møc ®Òn bï, ®Òn bï cho tõng chñ sö dông ®Êt bÞ thu håi.
Cã 4 ph¬ng ¸n ®Òn bï thiÖt h¹i:
Ph¬ng ¸n 1: Di chuyÓn hé d©n bÞ gi¶i to¶ ®Õn n¬i t¹m c.
Çc ®Þa ph¬ng x©y dùng tríc mét sè ng«i nhµ chung c víi nh÷ng ®iÒu
kiÖn tèi thiÓu vÒ ®iÖn níc vµ çc tiÖn nghi sinh ho¹t ®Ó phôc vô viÖc ®a
d©n ë vïng bÞ gi¶i to¶ ®Õn n¬i ë t¹m trong thêi gian thùc hiÖn dù ¸n.
Ph¬ng ¸n 2: §Òn bï thiÖt h¹i cho hé d©n bÞ gi¶i to¶ b»ng quü ®Êt vµ
tiÒn mÆt.
Çc ®Þa ph¬ng dµnh mét sè quü ®Êt ®· cã c¬ së h¹ tÇng kü thuËt ®Ó
phôc vô cho c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt. PhÇn nhµ ®îc ®Òn bï b»ng
tiÒn cïng víi çc kho¶n tiÒn hç trî kh¸c.
Ph¬ng ¸n 3: §Òn bï thiÖt h¹i cho hé n«ng d©n b»ng quü nhµ ë.
Çc ®Þa ph¬ng chuÈn bÞ tríc quü nhµ ë ®¶m b¶o ®Çy ®ñ c¬ së h¹ tÇng
kü thuËt ®Ó phôc vô cho c«ng t¸c ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt ë. PhÇn nhµ ®îc
dïng ®Ó ®Òn bï thiÖt h¹i ph¶i ®¶m b¶o çc ®iÒu kiÖn sinh ho¹t tèi thiÓu.
Ph¬ng ¸n 4: §Òn bï thiÖt h¹i cho hé n«ng d©n b»ng quü tiÒn mÆt.
Trong ®iÒu kiÖn ®Þa ph¬ng kh«ng cã quü ®Êt, quü nhµ ë th× ngêi d©n
bÞ gi¶i to¶ ®îc ®Òn bï b»ng tiÒn mÆt theo gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt t¹i thêi
®iÓm bÞ thu håi.
PhÇn nhµ ë ®îc ®Òn bï tho¶ ®¸ng b»ng tiÒn mÆt theo gi¸ trÞ chÊt lîng
thùc tÕ cßn l¹i trªn c¬ së kÕt qu¶ ®¸nh gi¸ cña héi ®ång gi¸m ®Þnh chÊt lîng.
Ngoµi ra ®èi tîng ph¶i ®Òn bï cßn ph¶i hç trî cho ®èi tîng ®îc ®Òn bï kho¶n
kinh phÝ hç trî kh¸c. Sau khi nhËn ®ñ sè tiÒn mÆt båi thêng thiÖt h¹i, çc hé
d©n gi¶i to¶ tù do nhµ ë cho m×nh.
C¨n cø vµo ph¬ng ¸n ®Òn bï ®· ®îc phª duyÖt, tæ chøc ç nh©n ®îc
giao ®Êt, thuª ®Êt theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 1 cña nghÞ ®Þnh nµy cã tr¸ch
nhiÖm chi tr¶ cho çc ®èi tîng ®îc ®Òn bï, chi tr¶ kinh phÝ ®Çu t x©y dùng
c¬ së h¹ tÇng t¹i çc khu t¸i ®Þnh c theo quy ®Þnh cña nghÞ ®Þnh, nép ng©n
s¸ch nhµ níc phÇn ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt quy ®Þnh t¹i. §iÒu 14 NghÞ ®Þnh
22/1998/N§-CP, hç trî cho çc chñ sö dông ®Êt bÞ thu håi, trang tr¶i çc chi
phÝ phôc vô trùc tiÕp cho viÖc tæ chøc thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt
b»ng.
5
0
Tãm l¹i. Muèn thùc hiÖn ®óng tiÕn ®é triÓn khai dù ¸n th× viÖc lËp
ph¬ng ¸n ®Òn bï thiÖt h¹i hîp lý ®èi víi tõng ®iÒu kiÖn cô thÓ lµ quan träng
vµ cÇn thiÕt. Nã lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh cho sù thµnh b¹i cña dù ¸n.
2.4. X¸c ®Þnh cô thÓ çc c«ng viÖc ph¶i ®Òn bï thiÖt h¹i.
Tríc khi tiÕn hµnh nghiªn cøu c¬ së khoa häc cña viÖc lËp gi¸ ®Òn bï
thiÖt h¹i ®Êt vµ nhµ ë khi gi¶i to¶ ®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch, chóng ta cÇn ph¶i
x¸c ®Þnh cô thÓ çc c«ng viÖc ph¶i ®Òn bï thiÖt h¹i ®Ó kh«ng bá sãt nh÷ng
h¹ng môc c«ng viÖc nhÊt thiÕt ph¶i ®îc ®Òn bï. Gi¸ ®Òn bï cho tõng h¹ng
môc c«ng viÖc ph¶i ®¶m b¶o sù c«ng b»ng vµ hîp lý ho¸. Cã nh vËy chóng ta
míi tËp trung ®îc nguån vèn ®Çu t cã h¹n ®Ó ®Òn bï thiÖt hai ®óng môc tiªu,
®óng yªu cÇu cña dù ¸n vµ tr¸nh ®îc nh÷ng th¾c m¾c kh«ng cÇn thiÕt cña ng-
êi d©n khu vùc bÞ gi¶i to¶ ®èi víi chÝnh s¸ch ®Òn bï thiÖt h¹i cña nhµ níc vµ
ph¬ng ¸n ®Òn bï cña chñ ®Çu t. Çc c«ng viÖc ®îc ®Òn bï ph¶i ®îc ®a vµo
danh môc ®Òn bï thiÖt h¹i ®Êt cô thÓ ®Ó lµm c¬ së cho viÖc lËp b¶ng gi¸
®Òn bï thiÖt h¹i kh«ng bÞ bá sãt. Kh«ng bÞ nhÇm lÉn gi÷a nh÷ng h¹ng môc víi
nhau. Cô thÓ:
§Òn bï thiÖt h¹i bao gåm çc phÇn sau:
* §Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt ®èi víi çc trêng hîp cã vµ kh«ng cã giÊy tê
hîp lÖ.
* §Òn bï thiÖt h¹i vÒ çc c«ng tr×nh, tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt bao gåm:
- San lÊp mÆt b»ng
- H¹ tÇng kü thuËt c¬ së
- Nhµ ë:
. X©y dùng kh«ng hîp ph¸p trªn ®Êt kh«ng hîp ph¸p
. §Êt lÊn chiÕm
. §Êt ë kh«ng lÊn chiÕm nhng kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ
. X©y dùng kh«ng phÐp trªn ®Êt ë hîp ph¸p
. X©y dùng cã phÐp.
- TiÖn nghi sinh ho¹t.
- Hoa mµu vµ vËt nu«i c©y trång.
- Må m¶...
Do vËy Nhµ níc cÇn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ gi¸ ®Òn bï nãi riªng
mét çch khoa häc, chÝnh x¸c, ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ sinh lîi cña ®Êt.
5
1
Ngoµi çc biÖn ph¸p ®iÒu tiÕt, qu¶n lý, thu thËp th«ng tin tõ thÞ trêng
sao cho nã vËn ®éng lµnh m¹nh víi ®Çy ®ñ tÝnh chÊt vµ ®óng môc ®Ých, ý
nghÜa ®Ých thùc cña nã còng lµ mét trong nh÷ng yªu cÇu c¬ b¶n.
Iii : Thùc tr¹ng ®Þnh gi¸ ®Êt vµ thùc hiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng
khi nhµ níc thu håi ®Êt t¹i Häc ViÖn Quèc Phßng.
§Ó ®¶m b¶o quyÒn lîi cho ngêi bÞ thu håi ®Êt, qua qu¸ tr×nh thùc hiÖn
vµ qua thùc tiÕn. Ngµy 24-4-1998 ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè
22/1998-N§-CP vµ thµnh phè Hµ Néi ®· ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè 20/1998
ngµy 30-6-1998 trªn c¬ së ph©n cÊp cña ChÝnh phñ vÒ ®Òn bï thiÖt h¹i khi
Nhµ níc thu håi ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc
phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng.
Trong luËn v¨n nµy em xin tr×nh bµy cô thÓ vÒ dù ¸n GPMB ®Ó x©y
dùng, c¶i t¹o, n©ng cÊp Häc viÖn Quèc phßng trªn ®Þa bµn QuËn CÇu GiÊy
trong thêi gian qua.
1. §Æc ®iÓm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ë Häc ViÖn Quèc Phßng.
Ngµy 12/9/1997 Thñ tíng ChÝnh Phñ ®· cã quyÕt ®Þnh sè 760/TTg vÒ
viÖc thu håi 76.454 m2 ®Êt ®Ó x©y dùng Häc ViÖn Quèc Phßng nh»m c¶i t¹o,
x©y dùng ®ång bé çc h¹ng môc, c«ng tr×nh c¬ b¶n thµnh chu tr×nh khÐp
kÝn, t¹o ®iÒu kiÖn båi dìng kiÕn thøc Quèc Phßng cho çn bé cao cÊp cña
Nhµ níc, cña §¶ng vµ qu©n ®éi. Tõ ®Çu nh÷ng n¨m 60, mét phÇn diÖn tÝch
trªn nguyªn lµ Häc ViÖn Qu©n ChÝnh ( nay lµ HVQP), sau mét thêi gian sö
dông, víi nhiÒu lý do kh¸c nhau ®Õn n¨m 1989, UBND Thµnh phè cã quyÕt
®Þnh sè 1998/Q§-UB thu håi 8360 m2 ®Ó giao cho c«ng ty VËt T ThiÕt BÞ
Toµn Bé sö dông ( trong ®ã cã nhiÒu ®¬n vÞ thµnh viªn). Trong tæng sè diÖn
tÝch ph¶i thu håi, cã 3980 m2 cña ViÖn C«ng NghÖ ( Bé C«ng NghiÖp ), nhµ
m¸y c¬ khÝ Hång Nam vµ 1400 m2 cña c«ng ty §«ng §« ( Bé Quèc Phßng).
Sau khi thèng nhÊt víi çc ngµnh chøc n¨ng cña Thµnh phè, Héi ®ång
®Òn bï GPMB ®· häp bµn víi çc thµnh viªn lµm ®¹i diÖn cho UBND QuËn
CÇu GiÊy, c«ng ty ThiÕt BÞ Toµn Bé, ViÖn C«ng NghÖ, nhµ m¸y c¬ khÝ
Hång Nam (®¹i diÖn cho çc hé d©n lµ çn bé c«ng nh©n viªn cña nhµ m¸y c¬
khÝ Hång Nam, ViÖn C«ng NghÖ, xÝ nghiÖp VËt T (c«ng ty VËt T ThiÕt BÞ
Toµn Bé), khu gia ®×nh thuéc v¨n phßng Bé C«ng NghiÖp, phêng NghÜa §«,
HVQP, Ban qu¶n lý dù ¸n ®Ó nghe phæ biÕn çc v¨n b¶n, chÕ ®é, chÝnh s¸ch
®Òn bï còng nh viÖc thèng nhÊt kÕ ho¹ch ®Ó thùc hiÖn çc c«ng viÖc GPMB.
Qóa tr×nh thùc hiÖn, c«ng ty VËt T ThiÕt BÞ Toµn Bé cho biÕt; diÖn tÝch
5
2
®Êt ®¬n vÞ ®ang qu¶n lý gåm 4 ®¬n vÞ thµnh viªn ®ã lµ: trô së c«ng ty cã
diÖn tÝch lµ 4834 m2, khu gia ®×nh xÝ nghiÖp VËt T 566 m2, khu gia ®×nh
thuéc v¨n phßng Bé C«ng NghiÖp: 1290 m2, ®éi xe trùc thuéc v¨n phßng: 1654
m2, çc hé d©n Viªn c«ng nghÖ, nhµ m¸y c¬ khÝ Hång Nam: 3890 m2 .
Tõ th¸ng 12/1997 ®Õn th¸ng 4/1998, tæ c«ng t¸c Héi ®ång ®Òn bï
GPMB ®· thùc hiÖn viÖc ®o ®¹c diÖn tÝch ®Êt, kª khai tµi s¶n trªn ®Êt ....
khi ®o ®¹c, kª khai xong, çc gia ®×nh ký nhËn t¹i hiÖn tr¹ng, sau ®ã Ban qu¶n
lý dù ¸n vÒ vÏ l¹i s¬ ®å vµ tiÕp tôc yªu cÇu çc hé x¸c nhËn l¹i, råi míi lªn ph-
¬ng ¸n ®Òn bï. ViÖc ®Òn bï ®îc thùc hiÖn theo NghÞ ®Þnh sè 22/CP ngµy
24/4/1998 cña ChÝnh Phñ, QuyÕt ®Þnh sè 20/Q§- UB ngµy 30/6/1998 cña
UBND Thµnh phè. Do ®Æc ®iÓm sö dông ®Êt ®ai, Ban dù ¸n ®· chia viÖc
®Òn bï thµnh 3 ®ît:
§ît 1: Thùc hiÖn båi thêng cho 47 hé d©n gia ®×nh cña khu ViÖn C«ng
NghÖ vµ nhµ m¸y c¬ khÝ Hång Nam.
§ît 2: §Òn bï cho 45 hé gia ®×nh vµ 3 ®¬n vÞ: c«ng ty Th¬ng M¹i ho¸
chÊt, c«ng ty §«ng §«, ®éi xe con cña V¨n Phßng Bé.
§ît 3: Ban dù ¸n tiÕn hµnh ®Òn bï cho c«ng ty VËt T ThiÕt BÞ Toµn Bé.
2. Tæ chøc thùc hiÖn c«ng t¸c båi thêng GPMB ë Häc viÖn Quèc phßng.
a. Hå s¬ ph¸p lý
C¨n cø vµo:
- QuyÕt ®Þnh sè 365/Ttg ngµy 21-6-1995 cña Thñ tíng ChÝnh phñ vÒ
viÖc ®Çu t dù ¸n Häc viÖn Quèc phßng.
- QuyÕt ®Þnh sè 760/Ttg ngµy 12-9-1997 cña Thñ tíng ChÝnh phñ vÒ
viÖc giao ®Êt cho Häc viÖn Quèc phßng ®Ó n©ng cÊp c¶i t¹o, x©y dùng l¹i.
- QuyÕt ®Þnh sè 3904/Q§- UB ngµy 1-10-1997 cña UBND thµnh phè
Hµ Néi vÒ viÖc giao nhiªm vô thùc hiÖn Q§ 760/Ttg ngµy 12-9-1997 cña Thñ
tíng ChÝnh phñ.
b. Thµnh lËp héi ®ång ®Òn bï GPMB ë Häc viÖn Quèc phßng.
(Theo Q§ sè 213/Q§-UB ngµy 10/11/1997 cña UBND thµnh phè)
Cã ®Çy ®ñ çc thµnh phÇn ban ngµnh gåm: §¹i ®iÖn cña UBND QuËn
CÇu GiÊy, ®¹i diÖn cho çc phßng chøc n¨ng cña QuËn CÇu GiÊy, ®¹i diÖn
UBND phêng Nghi· §«, ®¹i diÖn cho çc ®¬n vÞ bÞ thu håi ®Êt lµ «ng
NguyÔn Quèc Hïng- phã gi¸m ®èc c«ng ty VËt t thiÕt bÞ toµn bé, «ng D¬ng
Qu¶ng Trung lµ hé d©n ë khu tËp thÓ viÖn C«ng nghÖ ®¹i diÖn cho çc hé
5
3
n»m trong diÖn GPMB cã tr¸ch nhiÖm gi¶i phãng toµn bé 76454m2 mµ Thñ t-
íng cã quyÕt ®Þnh thu håi.
Tæ chøc thùc hiÖn nhiÖm vô: Thùc hiÖn d©n chñ, c«ng khai trªn c¬ së
ph¸t huy d©n chñ ë c¬ së. Tuyªn truyÒn ®Ó çc hé d©n bÞ thu håi ®Êt hiÓu râ
chñ tr¬ng, chÝnh s¸ch hiÖn hµnh cña Nhµ níc vÒ ®Òn bï GPMB. Th«ng b¸o
c«ng khai tr×nh tù çc bíc tiÕn hµnh cña héi ®ång ®Òn bï. Phæ biÕn híng dÉn
çc hé d©n chuÈn bÞ çc hå s¬ ph¸p lý vÒ ®Êt vÒ tµi s¶n, vÒ ngêi cã c«ng víi
CM, vÒ hé khÈu, phèi hîp ®o ®¹c diÖn tÝch ®Êt, kª khai tµi s¶n chÝnh x¸c,
®óng ®ñ cã ch÷ ký x¸c nhËn cña chñ sö dông ®Êt.
c. Tr×nh chÝnh s¸ch vÒ gi¸ ®Êt.
Héi ®ång ®Òn bï GPMB QuËn CÇu GiÊy tr×nh Héi ®ång thÈm ®Þnh
Thµnh phè phª duyÖt çc néi dung sau: X¸c ®Þnh vÞ trÝ çc l« ®Êt tÝnh ®Òn
bï cho çc hé d©n ®îc x¸c ®Þnh theo Q§ sè 3519/Q§-UB ngµy 12/9/1997 cña
UBND Thµnh phè Hµ néi.
Tr×nh hÖ sè K ¸p dông ®Ó tÝnh gi¸ ®ªn bï cho tõng l« (hoÆc nh÷ng l«
®Êt cã tÝnh chÊt kh¸c nhau).
§a ra gi¸ ®Êt tr×nh duyÖt = gi¸ ®Êt ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt /m2 x hÖ
sè K.
* Héi ®ång thÈm ®Þnh vµ UBND thµnh phè ra quyÕt ®Þnh phª duyÖt
gi¸ ®Êt ®Òn ®Êt ®Òn bï hç trî nªu trªn.
d. Xin ®Êt t¸i ®Þnh c.
ViÖc lËp khu ®Êt t¸i ®Þnh c tËp trung hay ph©n t¸n ph¶i phï hîp víi
t×nh h×nh thùc tÕ cña ®Þa ph¬ng.
Ban qu¶n lý dù ¸n Häc viÖn Quèc phßng xin ®Êt t¸i ®Þnh c t¹i Yªn Hoµ -
QuËn CÇu GiÊy - Hµ néi víi diÖn tÝch lµ 1 ha.
®. §Òn bï vÒ x©y dùng t¸i ®Þnh c.
§Ó t¹o ®iÒu kiÖn gi¶m bít khã kh¨n cho çc hé cã diÖn tÝch nhµ ®îc
ph©n nhá h¬n 60m2 (møc giao ®Êt ë ®« thÞ) ®Ò nghÞ phÇn diÖn tÝch hç trî
®îc tÝnh theo diÖn tÝch ®Êt thay cho diÖn tÝch nhµ ®îc ph©n nh quy ®Þnh
trong N§22/1998 cña ChÝnh phñ. Cô thÓ chÝnh s¸ch ®Ò nghÞ ®îc ¸p dông nh
sau.
Nh÷ng hé cã quyÕt ®Þnh ph©n nhµ víi diÖn tÝch ®îc ph©n lín h¬n
60m2 th× diÖn tÝch hç trî ®Êt b»ng diÖn tÝch nhµ ®îc ph©n. PhÇn diÖn
tÝch ®Êt ë cßn l¹i ®îc hç trî c«ng t«n t¹o 39.300 ®ång/m2.
5
4
e. LËp ph¬ng ¸n ®Òn bï cho çc hé d©n vµ çc c¬ quan ®ång thêi
giao ®Êt t¸i ®Þnh c.
B¶o ®¶m quyÒn lîi vµ æn ®Þnh ®êi sèng cho çc hé d©n cã diÖn tÝch
®Êt bÞ thu håi trong ®ã cã:
§Òn bï di chuyÓn. Sau khi gi¶i quyÕt phÇn cøng (®óng víi chÝnh s¸ch,
chÕ ®é). Héi ®ång ®Òn bï xem xÐt thùc tÕ ®Ó kiÕn nghÞ vËn dông chÝnh
s¸ch nh»m hç trî cho ngêi bÞ thu h«× ®Êt trong ph¹m vi quy ®Þnh, th¸o gì
nh÷ng khã kh¨n cho ngêi d©n ph¶i di chuyÓn vµ ®Ò xuÊt nh÷ng vÊn ®Ò cÇn
söa ®æi, bæ sung, qua thùc tÕ tæ chøc thùc hiÖn.
ë khu t¸i ®Þnh c, khi mµ di chuyÓn d©n ®Õn, çc ngµnh chøc n¨ng cÇn
t¹o ®iÒu kiÖn gióp ®ì çc hé gia ®×nh hoµn tÊt nh÷ng thñ tôc hµnh chÝnh nh;
chuyÓn hé khÈu, chuyÓn trêng häc...
g. LËp phÝ ¸n ®Òn bï cho çc hé d©n.
Chi phÝ cho viÖc thùc hiÖn ®Òn bï GPMB vµ chi phÝ kh¸c cã liªn quan
do Héi ®ång ®Òn bï GPMB lËp dù to¸n b¸o b¸o G§ së Tµi chÝnh vËt gi¸ kiÓm
tra, xem xÐt ®Ó ®a vµo ph¬ng ¸n ®Òn bï. Bé Tµi chÝnh híng dÉn néi dung
chi, qu¶n lý, sö dông kho¶n khinh phÝ nµy.
h. ThÈm ®Þnh vµ phª duyÖt ph¬ng ¸n ®Òn bï.
Héi ®ång thÈm ®Þnh thµnh phè lµ c¬ quan gióp viÖc cña nhµ níc trong
viÖc xem xÐt quyÒn lîi cña ngêi bÞ thu håi ®Êt vµ chñ dù ¸n tríc khi nhµ níc
ký çc quyÕt ®Þnh phª duyÖt ph¬ng ¸n ®Òn bï ®Ó tæ chøc thùc hiÖn. Nõu çc
kh©u ë c¬ së ®· lµm chuÈn mùc th× viÖc thÈm ®Þnh l¹i chØ cßn lµ thñ tôc
hµnh chÝnh.
k. Thùc hiÖn ®Òn bï GPMB
Sau khi cã quyÕt ®Þnh phª duyÖt ph¬ng ¸n ®Òn bï cña cÊp cã thÈm
quyÒn, héi ®ång ®Òn bï ph¶i tæ chøc th«ng b¸o c«ng khai ®Õn tõng hé d©n
kÕ ho¹ch thùc hiÖn. Çc hé d©n xem xÐt kÕt qu¶ tÝnh to¸n, cã quyÒn ®îc
kiÕn nghÞ bæ xung söa ®æi nÕu ph¸t hiÖn sai sãt. Khi ®· chÊp nhËn ph¬ng
¸n, çc hé ph¶i ®¨ng ký thêi gian nhËn tiÒn ®Òn bï, thêi gian di chuyÓn giao
mÆt b»ng, nhËn ®Êt t¸i ®Þnh c, nhµ mua (nhµ thuª) nÕu cã. Héi ®ång GPMB
bæ sung nh÷ng sai sãt khi lËp ph¬ng ¸n ®Òn bï ®Ó tr×nh phª duyÖt bæ sung.
3: Tæ chøc qu¶n lý ®Êt vµ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt GPMB ë dù ¸n HVQP.
a. §ît 1: Thùc hiÖn båi thêng cho 47 hé d©n gia ®×nh cña khu ViÖn
C«ng NghÖ vµ nhµ m¸y c¬ khÝ Hång Nam
5
5
Sau khi hoµn tÊt çc thñ tôc vÒ ®o ®¹c, kª khai tµi s¶n, th¸ng 10/1998,
çc ph¬ng ¸n ®Òn bï hç trî ®· ®îc th«ng qua Héi ®ång ®Òn bï ®Ó tr×nh Héi
®ång thÈm ®Þnh cña thµnh phè. Ngµy 29/4/1999, UBND thµnh phè ra QuyÕt
®Þnh sè 1832/ Q§ - UB phª duyÖt ph¬ng ¸n båi thêng ®ît 1. Víi ph¬ng ch©m
cã ®Êt cho çc hé t¸i ®Þnh c, cã tiÒn x©y nhµ cÊp 4 nh çc gia ®×nh ®ang ë
hiÖn t¹i, ®ång thêi æn ®Þnh nhanh cuéc sèng ë khu t¸i ®Þnh c
B¶ng 10.
ph¬ng ¸n ®Òn bï ®ît 1
T Hä tªn D.T D.T §Êt TiÒn ®Òn bï Tæng

T Chñ hé ®Êt Hîp Kh«ng §¬n gi¸ Tû lÖ Thµnh sè tiÒn
®ang S.D ph¸p H.ph¸p tiÒn §Òn bï
m2 m2 m2 ®ång % ®ång ®ång

1 2 3 4 5 6 7 8 9
1 Ng.Quang Long 103,22 72,45 1.134.000 100% 82.158.300 110.072.844
30,77 1.134.000 80% 27.914.544
2 Ph. Ngäc Lùc 45,57 45,57 1.134.000 100% 51.676.380 51.676.380
3 §µo Thuý H¬ng 70,99 18,1 1.067.000 100% 19.312.700 64.451.068
52,89 1.067.000 80% 45.138.368
4 Ph. H÷u TuÊn 48,5 48,5 1.067.000 100% 51.749.500 51.749.500
5 Ng. TiÕn M« 67,69 58,8 928.000 100% 54.566.400 61.167.821
8,892 928.000 80% 6.601.421
6 Ng. Têng H¹nh 44,58 44,58 928.000 100% 41.370.2410
... ........ .... .... .... ..... .... .... .....
47 Ng. Nh Kh«i 31,32 31,32 928.000 100% 29.064.960 29.064.960
Tæng 2.619.184.517
Nguån: B¸o ço tæng hîp ph¬ng ¸n ®Òn bï hç trî cho çc hé d©n ph¶i di
chuyÓn GPMB ®Ó x©y dùng Häc viÖn Quèc phßng ®ît I
Sau 15 ngµy xem xÐt kÓ tõ khi Ban qu¶n lý dù ¸n c«ng khai çc ph¬ng ¸n
®Òn bï ®Õn tõng nhµ, 47 hé trªn ®· nhËn çc kho¶n tiÒn hç trî ®Òn bï bao
gåm: TiÒn ®Òn bï hç trî ®Êt, hoa mµu, tµi s¶n, trî cÊp 6 th¸ng, trî cÊp di
chuyÓn, trî cÊp x· héi, thëng tiÕn ®é di chuyÓn tríc thêi h¹n quy ®Þnh ...
5
6
Theo s¬ ®å mÆt b»ng hiÖn tr¹ng ban qu¶n lý dù ¸n lËp ngµy 15/9/1998 vµ
b¶ng ph©n lo¹i ®êng phè th× ®êng Hoµng Quèc ViÖt lµ ®êng phè lo¹i A møc
III
-13 hé d©n ë khu ®Êt çch ®êng Hoµng Quèc ViÖt 100m cã ngâ réng lín
h¬n 3,5m thuéc vÞ trÝ lo¹i 3. §o¹n ®êng nµy vµo khu d©n c lµ ®êng ®Êt, h¹
tÇng kü thuËt cha ®ång bé, khu vùc nµy míi chuyÓn tõ huyÖn ngo¹i thµnh lªn
QuËn do vËy héi ®ång thèng nhÊt ¸p dông hÖ sè k= 0.7 Theo Q§3519/ Q§-UB
ngµy 12/9/697 gi¸ ®Êt cña khu ®Êt nµy lµ 1.620.000 ®ång/m2. VËy gi¸ båi
thêng thiÖt h¹i lµ: 1.620.000  0.7 = 1.134.000 ®ång/m2.
- 21 hé tiÕp theo tiÕp gi¸p ngâ réng 2,5 m thuéc vÞ trÝ 3, cã gi¸ ®Êt lµ
970.000 ®ång/m2. §Ó ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi vµ t¬ng ®èi ®ång ®Òu trong khu
vùc, héi ®ång thèng nhÊt ¸p dông hÖ sè k =1.1
GÝa båi thêng thiÖt h¹i lµ : 970.000  1.1 = 1.067.000 ®ång/m2.
- 13 hé gia ®×nh cßn l¹i tiÕp gi¸p ngâ cã chiÒu réng nhá h¬n 2m, thuéc
vÞ trÝ 4, cã gi¸ ®Êt lµ: 580.000 ®ång/m2. §Ó ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi vµ t¬ng
®èi ®ång ®Òu trong khu vùc, héi ®ång thèng nhÊt ¸p dông hÖ sè k = 1.6 . Gi¸
båi thêng thiÖt h¹i lµ: 580.000  1.6 = 928.00 ®ång/m2
§Ó tr¸nh thiÖt h¹i cho ngêi d©n, theo quy ®Þnh th× phÇn diÖn tÝch ®Êt
hîp lÖ ®îc ®Òn bï 100%, phÇn diÖn tÝch kh«ng hîp lÖ th× ®îc hç trî 80% gi¸
®Êt.
Ngµy 29/7/1999 toµn bé 47 hé d©n nãi trªn ®· bµn giao mÆt b»ng cho
Ban qu¶n lý dù ¸n ®Ó di chuyÓn ®Õn khu t¸i ®Þnh c t¹i phêng Yªn Hoµ - CÇu
GiÊy tríc thêi gian quy ®Þnh lµ mét th¸ng nªn tÊt c¶ çc hé ®Òu ®îc thëng
3.000.000 ®ång (tiÒn thëng tiÕn ®é)
Tæng sè tiÒn ®Òn bï cña dù ¸n lµ h¬n 3 tû ®ång.
b. §ît 2: §Òn bï cho 45 hé gia ®×nh khu c«ng t VËt t thiÕt bÞ toµn bé -
Bé c«ng nghiÖp vµ 3 ®¬n vÞ: c«ng ty Th¬ng M¹i Ho¸ chÊt, c«ng ty §«ng §«,
®éi xe con cña V¨n phßng Bé.
§èi víi 45 hé, Héi ®ång ®Òn bï ®· nghiªn cøu, xem xÐt kü thùc tÕ cña
tõng gia ®×nh vÒ hå s¬ ph¸p lý quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn së h÷u nhµ ë. TÊt
c¶ çc c¨n hé mµ çc gia ®×nh trªn ®ang sö dông ®Òu thuéc së h÷u cña Nhµ níc
trong diÖn tù qu¶n. V× thÕ kh«ng cã çc ®iÒu kiÖn quy ®Þnh trong §iÒu 6
cña NghÞ ®Þnh 22/CP nªn kh«ng ®îc hëng chÕ ®é ®Òn bï thiÖt h¹i ®Êt mµ
chØ ®îc hëng chÝnh s¸ch hç trî khi di chuyÓn ®Ó GPMB theo §iÒu 19 vµ 25
5
7
cña NghÞ §Þnh 22/CP. Héi ®ång thÈm ®Þnh ®· häp nhiÒu lÇn, sau khi c©n
nh¾c kü ph¬ng ¸n hç trî ®Òn bï cho tõng hé d©n, çc doanh nghiÖp. Héi ®ång
®· tr×nh thµnh phè phª duyÖt. Ngµy 3-8-1999 UBND Thµnh phè cã quyÕt
®Þnh sè 3146/Q§-UB phª duyÖt ph¬ng ¸n ®Òn bï ®ît 2 cho 45 hé vµ 3 ®¬n
vÞ. Ngµy 24-8-1999 Héi ®ång ®Òn bï mêi çc hé d©n ®Õn nghe quyÕt ®Þnh
trªn cña thµnh phè vµ nhËn ph¬ng ¸n ®Òn bï díi sù chøng kiÕn cña çc nghµnh
chøc n¨ng ®¹i diÖn cho phêng quËn, thµnh phè. Sau 7 ngµy th«ng b¸o quyÕt
®Þnh trªn, cã 5 hé d©n ®Õn nhËn ph¬ng ¸n ®Òn bï, 4 hé ký nhËn tiÒn.
Ph¬ng ¸n ®Òn bï ®ît hai.

PhÇn mét: ®Òn bï cho çc hé d©n.
B¶ng 11.
Hç trî møc 60% trÞ ®Êt
gÝa
stt Hä tªn Chñ hé DT thu håi §¬n gi¸ Thµnh tiÒn
m2 ®ång ®ång
1 Ng. V¨n ThiÒu 22,04 4.040.000 53.424.960
2 Vò TiÕn §¹t 11,96 1.552.000 11.137.152
3 TrÇn Quang ViÖt 46,23 1.620.000 44.935.560
4 Lª Anh Linh 36,77 1.620.000 35.740.440
5 D¬ng Quang Träng 60 1.067.000 38.412.000
6 Lª ThÞ L 46,23 1.620.000 44.935.560
... ... ... ... ...
45 Vò Träng T¸ 18,81 1.620.000 18.283.320
Céng 2.422,31 1.682.394.043
chuyÓn GPMB ®Ó x©y dùng Häc viÖn Quèc phßng ®ît II
5
8
PhÇn nép tiÒn ®Êt t¸i ®Þnh c
stt Hä tªn Chñ hé DT ®Êt DT ®Êt §¬n gi¸ DT ®Êt §¬n gi¸ Thµnh
dk cÊp hÖ sè 1 hÖ sè 1,5 tiÒn
m2 m2 ®ång m2 ®ång ®ång
1 NguyÔn V¨n
40 22,044 372.000 17,956 558.000 18.219.816
ThiÒu
2 Vò TiÕn §¹t 40 11,960 372.000 28,04 558.000 20.095.440
3 TrÇn Quang 50 46,23 372.000 3,77 558.000 19.301.220
ViÖt
4 Lª Anh Linh 40 36,77 372.000 3,23 558.000 15.480.780
5 D¬ng Q. Träng 60 60 372.000 22.320.000
6 Lª ThÞ L 50 46,23 372.000 3,77 558.000 19.301.220
... ... ... ... ... ... ... ...
45 Vò Träng T¸ 40 18,810 372.000 21,19 558.000 18.821.340
Céng 1623,26 406.74 830.813.082
chuyÓn GPMB ®Ó x©y dùng Häc viÖn Quèc phßng ®ît II
Ngµy 29-4-1999 Thµnh phè ra quyÕt ®Þnh sè 1397/Q§-UB phª duyÖt gi¸
®Êt ®Òn bï khi nhµ níc thu håi ®Êt cña 44 hé gia ®×nh thuéc c«ng ty VËt t
thiÕt bÞ toµn bé vµ V¨n phßng bé c«ng nghiÖp t¹i phêng NghÜa §« quËn CÇu
GiÊy ®Ó x©y dùng Häc viÖn Quèc phßng cô thÓ nh sau:
- 8 hé cã mÆt tiÒn gi¸p víi ®êng Hoµng Quèc ViÖt, thuéc vÞ trÝ lo¹i 1.
Theo QuyÕt ®Þnh 3519/Q§ - UB ngµy 12/9/1997 cã gi¸ ®Êt lµ: 4.040.000
®ång/m2. T¹i thêi ®iÓm lóc bÊy giê gi¸ thùc tÕ trªn thÞ trêng kho¶ng tõ 4.5
®Õn 4.7 triÖu ®ång/m2. V× ®©y lµ ®Êt ë thuéc diÖn qu¶n lý cña nhµ níc,
®Ó tr¸nh thiÖt h¹i cho ngêi d©n, héi ®ång thèng nhÊt ¸p dông hÖ sè k = 1.
GÝa båi thêng thiÖt h¹i lµ: 4.040.000  1 = 4.040.000 ®ång/m2
- 20 hé tiÕp theo cã ngâ th«ng ra ®êng Hoµng Quèc ViÖt réng h¬n 3.5 m
thuéc vÞ trÝ II, cã gi¸ 1.620.000 ®ång/m2, hÖ sè k = 1.
Gi¸ båi thêng thiÖt h¹i lµ: 1.620.000  1 = 1.620.000 ®ång/m2.
5
9
- 11 hé tiÕp theo tiÕp gi¸p ngâ cã chiÒu réng 2m, thuéc vÞ trÝ lo¹i III, cã
gi¸ 970.000 ®ång/m2. §Ó ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi vµ t¬ng ®èi ®ång ®Òu trong
khu vùc, héi ®ång thèng nhÊt hÖ sè k = 1.1
Gi¸ båi thêng thiÖt h¹i lµ: 970.000  1.1 = 1.067.000 ®ång/m2
- 5 hé cßn l¹i tiÕp gi¸p ngâ cã chiÒu réng 2m, thuéc vÞ trÝ lo¹i III, cã gi¸
970.000 ®ång/m2. §Ó ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi vµ t¬ng ®èi ®ång ®Òu trong khu
vùc, héi ®ång thèng nhÊt hÖ sè k = 1.6 ( v× 5 hé nµy lµ n»m liÒn kÒ víi 5 hé
thuéc vÞ trÝ lo¹i I nªn hÖ k lín h¬n hÖ sè k cña 11 hé cïng lo¹i trªn)
Gi¸ båi thêng thiÖt h¹i lµ: 970.000  1.6 = 1.552.000 ®ång/m2
(Gi¸ ®Òn bï b»ng ®¬n gi¸ nµy nh©n víi diÖn tÝch cña çc hé ®ang thuª
cña nhµ níc)
§Ó tr¸nh thiÖt thßi cho çc hé, thµnh phè ®· ¸p dông triÖt ®Ó çc ph¬ng
ph¸p nh»m “níi réng” nghÜa lµ trÞ gi¸ ®Êt sÏ b»ng ®¬n gi¸ theo quy ®Þnh sè
1797/Q§- UB nh©n víi diÖn tÝch ®Êt thùc tÕ çc hé ®ang sö dông t¹i thêi
®iÓm kª khai (cã thÓ cã c¬i níi, lÊn chiÕm thªm vÉn ®îc tÝnh), nhng diÖn
tÝch kh«ng qu¸ 60 m2. V× trªn thùc tÕ, çc hé chØ ®îc ph©n tõ 18 ®Õn 20m2
nhµ, ç biÖt cã hé ®îc ph©n ®Õn 40 m2. Theo héi ®ång ®Òn bï GPMB, ®¬n
gi¸ ®Ó tÝnh hç trî ®Òn bï cao nhÊt lµ 40.40.000 ®ång/ m2, thÊp nhÊt lµ
1.067.000 ®ång/m2. Tæng hç trî ®Òn bï ®Êt ®ai cña 45 hé trªn lµ 1,7 tû ®ång.
§Èi víi nhµ cÊp cÊp bèn, møc hç trî chØ ®îc 60% gi¸ trÞ nhµ ®ang thuª, song
trªn thùc tÕ, ph¬ng ¸n hç trî ®Òn bï lµ 100% gi¸ trÞ nhµ ®ang thuª theo ®¬n gi¸
nhµ míi x©y. NÕu nhµ cÊp bèn x©y têng ®«i th× ®îc hç trî 606.000 ®ång/m2.
NÕu x©y têng ®¬n th× ®îc hç trî 531.000 ®ång/m2 víi tæng sè tiÒn ®Òn bï
gi¸ trÞ nhµ lµ trªn 1 tû ®ång.
Møc giao ®Êt cho çc hé tuú thuéc vµo phÇn diÖn tÝch bÞ thu håi :
+ NÕu nhá h¬n hoÆc b»ng 40m2 th× ®îc cÊp 40m2
+ NÕu lín h¬n 40m2, nhá h¬n hoÆc b»ng 50m2 th× ®îc giao 50m2.
+ NÕu trªn 50m2 th× ®îc xÐt giao 60 m2 .
TiÒn sö dông ®Êt ë khu t¸i ®Þnh c ®îc c¨n cø theo Q§3519/Q§-UB cña
UBND thµnh phè. Riªng ®èi víi çc hé gia ®×nh thuéc diÖn chÝnh s¸ch th×
Ban qu¶n lý dù ¸n b¸o ço víi çc cÊp cã thÈm quyÒn xin miÔn gi¶m tiÒn sö
dông ®Êt. PhÇn diÖn tÝch ®îc giao míi chªnh lÖch lín h¬n diÖn tÝch ®Êt bÞ
thu håi ®îc hç trî 60% gi¸ trÞ ®Êt ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt gÊp 1,5 lÇn.
6
0
C¶ 44 hé trªn bµn giao mÆt b»ng tríc thêi gian quy ®Þnh nªn ®Òu ®îc hç
trî 5.000.000 ®ång.
Tæng gi¸ trÞ ph¬ng ¸n ®Òn bï cña 45 hé d©n nµy lµ gÇn 3,2 tû ®ång
PhÇn hai: ®Òn bï cho 3 doanh nghiÖp.

B¶ng 12.
stt Tªn doanh nghiÖp DT ®Êt TiÒn ®Òn bï Tæng gi¸ trÞ
thu håi c«ng tr×nh ph¬ng ¸n
m2 ®ång ®ång
1 V¨n phßng Bé C«ng nghiÖp 1.135,13 391.753.880 397.556.880
2 C. Ty ®Þch vô VT vµ TM hãa 423,6 149.463.314 180.904.434
hÊt
3 C«ng ty §«ng §« 1.406,00 552.970.074 702.325.148
Céng 2964,73 1.094.187.268 1.280.786.462
Nguån: B¸o ço tæng hîp ph¬ng ¸n ®Òn bï hç trî cho çc doanh nghiÖp
ph¶i di chuyÓn GPMB ®Ó x©y dùng Häc viÖn Quèc phßng ®ît II
Ba doanh nghiÖp nµy chØ ®îc ®Òn bï thiÖt h¹i tµi s¶n ë trªn ®Êt vµ chi
phÝ di chuyÓn ®Õn n¬i míi. V× c¶ ba doanh nghiÖp nµy ®Òu ®îc nhµ níc
cÊp ®Êt kinh doanh nªn khi ®Òn bï ®Òu ®îc cÊp ®Êt ë n¬i t¸i ®Þnh c víi
diÖn tÝch ®Êt kho¶ng b»ng 80% diÖn tÝch ®Êt bÞ thu håi
Ba doanh nghiÖp ®¬n vÞ trªn chÊp nhËn ph¬ng ¸n ®Òn bï vµ ®îc cÊp
®Êt ë n¬i t¸i ®Þnh c (gåm diÖn tÝch mÆt b»ng x©y dùng cã c¬ së h¹ tÇng).
Tæng gi¸ trÞ ph¬ng ¸n ®Òn bï cña ba doanh nghiÖp lµ gÇn 1,3 tû ®ång.
§ît hai ®· gi¶i quyÕt hÕt çc hé trªn, riªng hé «ng D¬ng V¨n Th¸i cßn tån
®äng v× «ng cha chÊp nhËn ph¬ng ¸n ®Òn bï.
c. §ît 3: Ban dù ¸n tiÕn hµnh ®Òn bï cho c«ng ty VËt t ThiÕt bÞ Toµn
bé.
C«ng ty VËt t thiÕt bÞ toµn bé lµ c«ng ty thuéc Bé C«ng nghiÖp, lµ
doanh nghiÖp nhµ níc ®îc giao ®Êt ®Ó lµm trô së vµ hä ho¹t ®éng tõ n¨m
1988 ®Õn nay. Khi cã quyÕt ®Þnh ph¶i di dêi c«ng ty ®· nªu ra yªu cÇu ph¶i
tr¶ ®Êt cho hä t¬ng xøng víi diÖn tÝch ®Êt hiÖn nay hä ®ang sö dông vµ ph¶i
6
1
x©y dùng c¬ së h¹ tÇng trªn ®ã, tr¶ ®ñ tiÒn båi thêng tÊt c¶ çc tµi s¶n trªn ®Êt
®· x©y dùng (V× ®©y ®Òu b¾t nguån tõ vèn tù cã cña c«ng ty).
VÒ phÝa dù ¸n: ®· xem xÐt vµ xin ®îc ®Êt t¸i ®Þnh c cã ®ñ ®iÒu
kiÖn t¹i Cæ NhuÕ. Tæng gi¸ trÞ ph¶i ®Òn bï cho c«ng ty lµ 4 tû 6, ban dù ¸n
lµm ph¬ng ¸n ®Òn bï vµ ®· ®Òn bï cho hä ®îc 70% gi¸ trÞ ®Òn bï ( 3 tû 2).
HiÖn nay Ban dù ¸n tiÕp tôc ph¶i di dêi 9 hé d©n n÷a vµ tiÕp tôc ®Òn
bï cho c«ng ty VËt t thiÕt bÞ toµn bé ®Ó hä bµn giao mÆt b»ng mét çch
nhanh nhÊt cho m×nh.
§Æc biÖt ®èi víi hé «ng D¬ng V¨n Th¸i cßn tån ®äng tõ ®ît 2 ®Õn nay
vÉn cha gi¶i quyÕt xong. N¨m 1970, «ng ®îc Bé C«ng NghiÖp cÊp cho 2 gian
nhµ cÊp 4 víi diÖn tÝch lµ 26 m2. Gian ®Çu håi trong qu¸ tr×nh sö dông «ng
®· lÊn chiÕm ®Êt vµ tæng diÖn tÝch «ng sö dông ®· t¨ng lªn lµ 241 m2. Trªn
khu«n viªn ®Êt nµy, cã b¶n th©n «ng ë vµ con g¸i «ng lµ D¬ng Nga lÊy chång
cho ra ë riªng. C« Nga x©y nhµ vµ ¨n ë æn ®Þnh tõ n¨m 1989 cho ®Õn nay.
Khi tiÕn hµnh kª khai ®o ®¹c ®Òn bï th× «ng Th¸i chØ tÝnh «ng lµ chñ sö
dông m¶nh ®Êt nµy, «ng ®Ò nghÞ ®îc ®Òn bï 100 % diÖn tÝch ®Êt.
Theo chÝnh s¸ch ®Òn bï GPMB, «ng ë trªn nhµ ë tËp thÓ thuéc d¹ng tù
qu¶n. Theo ®iÒu 19 vµ 25 cña NghÞ ®Þnh 22/CP ngµy 24/4/1998 vµ QuyÕt
®Þnh sè 20/QD-UB ngµy 30/6/1998 th× «ng chØ ®îc hç trî 60% gi¸ ®Êt vµ
nhµ cÊp 4 ®îc ®Òn bï 100%, «ng ®îc giao ®Êt ë khu t¸i ®Þnh c lµ 60 m2. Sau
khi cã chÝnh s¸ch ®èi víi nh÷ng ngêi cã c«ng víi Çch M¹ng ( QuyÕt ®Þnh sè
118/Ttg ngµy 27/2/1996 cña thñ tíng ChÝnh phñ vÒ viÖc hç trî ngêi cã c«ng víi
çch m¹ng), «ng ®ßi hái ph¶i ®îc hç trî ®Êt theo ®óng tinh thÇn cña QuyÕt
®Þnh. Theo ®iÒu 1 cña QuyÕt §Þnh sè 118/ Ttg th× chØ nh÷ng ngêi l·o thµnh
Çch m¹ng míi ®îc hëng chÝnh s¸ch hç trî ®Êt. ¤ng Th¸i chØ ®îc miÔn gi¶m
tiÒn sö dông ®Êt ë khu t¸i ®Þnh c lµ 80%. ¤ng kh«ng tho¶ m·n víi kÕt qu¶ trªn,
«ng ®· khiÕu kiÖn kh¾p n¬i tõ 1998 ®Õn nay.
Phã chñ tÞch UBND quËn CÇu GiÊy ®· häp 2 phiªn víi nh÷ng çn bé,
nh÷ng ngêi cã liªn quan vµ ®a ra kÕt luËn: NÕu nh vËn dông chÝnh s¸ch t¹i
khu ®Êt nµy ®· cã 2 hé gia ®×nh æn ®Þnh th× nªn tÝnh lµ 2 hé riªng biÖt.
Ban chØ ®¹o cã quyÕt ®Þnh:
- Gia ®×nh cã ®¬n b¸o ço vÒ viÖc t¸ch 2 hé ë riªng biÖt vµ ®Òn bï 2 hé
riªng biÖt.
6
2
Ban qu¶n lý dù ¸n ®· tr×nh Héi ®ång ®Òn bï QuËn xem xÐt ®¬n ®Ò
nghÞ cña hé nµy. Chñ tÞch UBND QuËn yªu cÇu phóc tra l¹i cã ®óng nh thÕ
kh«ng.
Sau khi tiÕn hµnh phóc tra l¹i, xem xÐt l¹i thùc tÕ ngoµi hiÖn tr êng ®·
quyÕt ®Þnh ®Ò nghÞ Héi ®ång lËp 2 ph¬ng ¸n ®Òn bï cho «ng Th¸i vµ c«
Nga, tr×nh Héi ®ång thÈm ®Þnh, phª duyÖt lÊy t¹i thêi ®iÓm chÝnh s¸ch ®Òn
bï lµ th¸ng 8 n¨m 1998.
ViÖc quy ho¹ch l¹i Häc viÖn Quèc phßng víi quy m« hiÖn ®¹i, mang tÇm
cì quèc gia vµ quèc tÕ lµ hÕt søc cÇn thiÕt, ®iÒu ®ã thÓ hiÖn ®óng chñ tr-
¬ng, ®êng lèi cña §¶ng vµ Nhµ níc vÒ c«ng t¸c quèc phßng trong giai ®o¹n
hiÖn nay
NhËn xÐt chung.
Qua thùc tÕ ta thÊy viÖc ®Þnh gi¸ båi thêng ë dù ¸n nµy cã ®Æc ®iÓm
riªng biÖt so víi çc dù ¸n kh¸c. Çc hé d©n ë ®©y ®Òu thuéc d¹ng tù qu¶n cña
nhµ níc, diÖn tÝch chñ yÕu dïng lµm nhµ ë, cha cã bu«n b¸n giao dÞch g× nªn
khi tÝnh gi¸ båi thêng ta kh«ng tÝnh ®Õn ®Õn kh¶ n¨ng sinh lêi mµ m¶nh ®Êt
mang l¹i. MÆc dï ë khu t¸i ®Þnh c míi ( Yªn Hoµ) cã gi¸ ®Êt t¹i thêi ®iÓm ®ã
lµ 500.000 ®ång/m2, ®Ó ®¶m b¶o cho ngêi d©n khi ®îc båi thêng tèi thiÓu
ph¶i ®ñ tiÒn ®Ó x©y dùng ®îc nhµ cÊp bèn t¹i n¬i ë míi b»ng hoÆc tèt h¬n.
Håi ®ång ®Òn bï thèng nhÊt lÊy theo gi¸ thÞ trêng lóc bÊy giê. Mét ®Æc
®iÓm kh¸c biÖt n÷a ®ã lµ cµng xa ®êng Hoµng Quèc ViÖt th× hÖ sè k båi th-
êng l¹i cµng cao lªn ®Ó lµm gi¶m sù chªnh lÖch qu¸ lín gi÷a çc hé d©n
¦u ®iÓm cña dù ¸n nµy lµ khi gi¶i to¶ ®· xin ®îc ®Êt t¸i ®Þnh c ®Ó di
chuyÓn çc hé d©n, çc ®¬n vÞ tíi. Çc hé d©n nµy ®îc cÊp ®Êt ®Ó x©y
dùng nhµ ë, kh«ng ph¶i ë çc khu chung c nhiÒu tÇng
Nhîc ®iÓm cña dù ¸n. MÆc dï ®· ¸p dông chÝnh s¸ch u ®·i khi båi th-
êng nhng so víi thùc tÕ gi¸ c¶ thÞ trêng th× gi¸ båi thêng nh thÕ lµ thÊp. Mçi
mét hé d©n cã sè tiÒn båi thêng lµ tõ 40 ®Õn 70 triÖu ®ång
Víi tæng sè tiÒn båi thêng nh thÕ th× t¹i thêi ®iÓm ®ã th× tiÕn hµnh ®-
îc. Cßn b©y giê th× gi¸ båi thêng t¨ng lªn rÊt nhiÒu
iV : §¸nh gi¸ t×nh h×nh thùc hiÖn c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng
trªn ®Þa bµn quËn CÇu GiÊy.
QuËn cÇu GiÊy lµ mét quËn ®ang trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸, tèc ®é
®« thÞ ho¸ rÊt nhanh so víi ®Þa bµn Thµnh phè, hiÖn cã rÊt nhiÒu dù ¸n ®îc
triÓn khai hÇu kh¾p çc phêng trong toµn quËn.
6
3
C¨n cø quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt, quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh 22/1998/N§ -
CP cña ChÝnh phñ. QuyÕt ®Þnh sè 20/1998/Q§- UB cña UBND thµnh phè Hµ
Néi. Chñ tÞch UBND QuËn ra quyÕt ®Þnh thµnh lËp héi ®ång ®Òn bï GPMB
QuËn víi sù tham gia ®¹i diÖn cña çc nghµnh cã liªn quan trong quËn, chñ dù
¸n, ®¹i diÖn MTTQ, ®¹i diÖn nh÷ng ngêi ®îc ®Òn bï thiÖt h¹i.
Héi ®ång ®Òn bï GPMB QuËn cã nhiÖm vô lËp ph¬ng ¸n ®Òn bï thiÖt
h¹i theo çc chÕ ®é chÝnh s¸ch hiÖn hµnh ®Ó tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn phª
duyÖt.
Trªn ®Þa bµn quËn CÇu GiÊy hiÖn nay cßn kho¶ng 40 dù ¸n çc lo¹i ®·
vµ ®ang ®îc Héi ®ång ®Òn bï GPMB QuËn triÓn khai thùc hiÖn c«ng t¸c
®Òn bï, hç trî GPMB. RÊt nhiÒu dù ¸n ®· ®îc thùc hiÖn vµ ®a vµo phôc vô sù
nghiÖp ph¸t triÓn ®« thÞ.
1. KÕt qu¶ ®¹t ®îc.
Thêi gian qua, Nhµ níc, Thµnh phè ®· tËp trung ®Çu t hµng lo¹t çc dù
¸n phôc vô lîi Ých c«ng céng, çc khu ®« thÞ, çc c«ng tr×nh kü thuËt h¹ tÇng
vµ çc nhu cÇu sö dông ®Êt kh¸c trªn ®Þa bµn quËn CÇu GiÊy. MÆc dï thêi
gian míi trªn ba n¨m ho¹t ®éng nhng quËn CÇu GiÊy ®· tiÕp nhËn tõ Trung -
¬ng. Thµnh phè vµ çc chñ ®Çu t trªn 70 dù ¸n víi çc quy m« kh¸c nhau vµ
tæng diÖn tÝch thu håi gÇn 200 ha. C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng thùc hiÖn
çc dù ¸n tuy míi mÎ, nhng ®· ®¹t ®îc nhiÒu kÕt qu¶, hµng ngµy bé mÆt ®«
thÞ ®· h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Çc ®êng giao th«ng huyÕt m¹ch ®· ®îc
x©y dùng to ®Ñp, ®µng hoµng nh Hoµng Quèc ViÖt, TrÇn Duy Hng cïng çc
hÖ thèng ®êng phè trªn toµn QuËn. Çc khu phè míi ®ang ®Þnh h×nh, ®¸p øng
nhiÖm vô chÝnh trÞ vµ x©y dùng cña Thµnh phè ( C«ng t¸c di d©n gi¶i phãng
mÆt b»ng, gi¶i to¶ çc nót giao th«ng ...) vµ x©y dùng ®« thÞ phÝa t©y Thµnh
phè. Héi ®ång ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng QuËn ®· gi¶i phãng vµ bµn giao
cho çc chñ ®Çu t ®îc trªn 100 ha, cã nhiÒu dù ¸n ph¶i dïng biÖn ph¸p cìng chÕ
®Ó gi¶i phãng mÆt b»ng ( §êng vµo khu di d©n t¸i ®Þnh c Tr¶ng Hµo, Khu
®« thÞ míi Trung Yªn, Côc TÇn sè v« tuyÕn ®iÖn, Siªu thÞ Borubon - Th¨ng
Long, Häc viÖn Quèc phßng). Trong n¨m 2000 - 2001, quËn CÇu GiÊy ®· gi¶i
phãng xong toang bé mét sè dù ¸n nh : Khu ®« thÞ míi Trung - Nh©n : 19 ha,
Siªu thÞ Bourbon - Th¨ng Long : 11 ha, Côc tÇn sè v« tuyÕn ®iÖn : 5000m2,
Trô së Tæng côc V - Bé C«ng an :11.000m2, Khu di d©n 5,3 ha t¹i DÞch Väng,
§êng T« HiÖu kÐo dµi, s©n thÓ thao Yªn Hoµ vµ nhiÒu dù ¸n nh¬ lÎ kh¸c..
6
4
Tuy nhiªn cßn cã rÊt nhiÒu dù ¸n c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng
®ang cÊp ph¶i çc trë ng¹i khi thùc hiÖn. Mét sè dù ¸n kÕ ho¹ch thêi gian kh«ng
®¶m b¶o do nh©n d©n kh«ng bµn giao mÆt b»ng, kh«ng cho ®iÒu tra thèng
kª, kh«ng nhËn tiÒn ®Òn bï ( dù ¸n khu ®« thÞ Trung Yªn, trô së Thêi b¸o kinh
tÕ ViÖt Nam, dù ¸n khu t¸i ®Þnh c Nam Trung Yªn ... )
2: Nh÷ng thuËn lîi vµ khã kh¨n khi triÓn khai c«ng t¸c ®Òn bï GPMB.
a. Nh÷ng thuËn lîi.
Khi triÓn khai thùc hiÖn çc dù ¸n, c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng
®· ®îc quan t©m mét çch ®Æc biÖt. §îc sù chØ ®¹o, l·nh ®¹o cña QuËn uû,
Héi ®ång nh©n d©n, UBND QuËn, víi sù tham gia cña MÆt trËn Tæ quèc cïng
çc ban ngµnh ®oµn thÓ trong QuËn nªn Héi ®ång ®Òn bï gi¶i phãng mÆt
b»ng QuËn ®· ho¹t ®éng mét çch cô thÓ vµ cã hiÖu qu¶.
§îc sù quan t©m chØ ®¹o cña UBND Thµnh phè, Héi ®ång thÈm ®Þnh
Thµnh phè khi thùc hiÖn çc chÝnh s¸ch ®Òn bï, hç trî, gi¶i phãng mÆt b»ng.
- Cã sù phèi hîp g¾n bã vµ thèng nhÊt gi· çc chñ ®Çu t, Héi ®ång ®Òn
bï gi¶i phãng mÆt b»ng cïng UBND quËn nªn c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt
b»ng cña nhiÒu dù ¸n ®îc tiÕn triÓn tèt.
- §îc sù quan t©m cña bé m¸y l·nh ®¹o phêng cïng sù ®ång t×nh ñng hé
cña ®¹i bé phËn nh©n d©n trong c«ng cuéc ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi trong ®ã
cã sù ®« thÞ ho¸ th«ng qua çc dù ¸n ®Çu t x©y dùng trªn ®Þa bµn.
b. Nh÷ng khã kh¨n:
- Do míi ®îc thµnh lËp tõ x· lªn nªn nhËn thøc, tr×nh ®é d©n trÝ cha
®¸p øng ®îc víi ®« thÞ ho¸ hiÖn nay. PhÇn lín nh©n d©n ®Òu xuÊt th©n tõ
n«ng d©n bao ®êi nay, g¾n bã víi ruéng ®Êt vµ cã hé sèng b»ng chÝnh s¶n
phÈm canh t¸c n«ng nghiÖp, do vËy ngêi d©n kh«ng muèn giao ®Êt cho çc
chñ ®Çu t thùc hiÖn dù ¸n.
- Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n, chÕ ®é chÝnh s¸ch kh«ng æn ®Þnh,
lu«n thay ®æi nh ®ang thùc hiÖn QuyÕt ®Þnh 3528/Q§-UB l¹i cã nghÞ ®Þnh
22/1999/N§-CP. QuyÕt ®Þnh 20/1999/Q§-UB vÒ chÝnh s¸ch ®Òn bï hç trî
gi¶i phãng mÆt b»ng.
- Çc dù ¸n thuéc nguån vèn ng©n s¸ch, viÖc ®Òn bï ph¶i theo ®óng quy
®Þnh kh«ng cã chÕ ®é hç trî thªm nªn viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng gÆp nhiÒu
khã kh¨n h¬n çc dù ¸n b»ng nguån vèn kh¸c cã hç trî ngoµi chÝnh s¸ch.
6
5
- §èi víi ®Êt ë, bÊt cËp lín nhÊt lµ gi¸ båi thêng kh«ng phï hîp víi gi¸
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ, thêng lµ thÊp h¬n thËm trÝ lµ thÊp
h¬n nhiÒu.
- MÆc dï thêi gian ng¾n, chÝnh quyÒn nhiÒu phêng cã sù biÕn ®éng
thay ®æi l·nh ®¹o nh Trung Hoµ, Yªn Hoµ, NghÜa §«... nªn viÖc quan t©m,
l·nh ®¹o chØ huy thùc hiÖn nhiÖm vô gi¶i phãng mÆt b»ng còng bÞ ¶nh hëng.
- Thùc hiÖn c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. QuËn kh«ng cã lùc l îng
chuyªn tr¸ch thêng kiÓm nghiÖm, nhng khèi lîng c«ng viÖc l¹i qu¸ lín (thêng
xuyªn trªn díi 50 dù ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng ). Bé phËn thêng trùc Héi ®ång
®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. UBND QuËn giao cho Phßng §Þa ChÝnh- Nhµ
®Êt cïng phßng tµi chÝnh VËt ®¶m nhiÖm: çc phßng nµy ph¶i hoµn thµnh
nhiÖm vô chuyªn m«n theo ph©n cÊp nhng lùc lîng çn bé kh«ng ®îc bæ sung
t¨ng cêng.
3. Nguyªn nh©n tån t¹i vµ víng m¾c.
a.Nguyªn nh©n kh¸ch quan.
+ VÒ chÝnh s¸ch : Nhµ níc ban hµnh chÝnh s¸ch, Thµnh phè ra quyÕt
®Þnh phª duyÖt cho phÐp ¸p dông tõng ®¬n gi¸, hÖ sè K sö dông ®Êt n«ng
nghiÖp, ®Êt ë.... Héi ®ång thÈm ®Þnh tr×nh UBND Thµnh phè phª duyÖt ph-
¬ng ¸n ®Òn bï.
Trong NghÞ ®Þnh 22/1998/ N§- CP vµ QuyÕt ®Þnh 20/1998/Q§ - UB cã
nhiÒu ®iÒu quy ®Þnh cha phï hîp, nhiÒu gi¸ ¸p dông ®Òn bï cha hîp lý, quy
®Þnh ®èi tîng ®Òn bï cha phï hîp víi t×nh h×nh sö dông ®Êt. Cô thÓ :
Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cßn chung chung, cha cô thÓ, cha phï hîp
víi thùc tÕ h×nh thµnh gi¸ ®Êt trªn thÞ trêng.
- Ngêi canh t¸c s¶n xuÊt n«ng nghiÖp chØ ®îc ®Òn bï lo¹i ®Êt n«ng
nghiÖp trong khi thùc tr¹ng vÉn tån t¹i lo¹i ®Êt 5 % - kinh tÕ phô gia ®×nh.
- Ngêi lÊn chiÕm ®Êt c«ng, ®Êt kh«ng râ nguån gèc nhng æn ®Þnh
kh«ng tranh chÊp tríc n¨m 1988 ®îc ®Òn bï cao h¬n ®Êt hîp ph¸p thuéc diÖn
hîp ®ång thuª, mín.
- Nhµ níc cha cã chÕ ®Þnh cô thÓ ®Ó ®iÒu tiÕt lîi Ých ®èi víi çc tr-
êng hîp bÞ gi¶i to¶ mét phÇn vµ ph¬ng thøc ®Òn bï cßn h¹n hÑp, kh«ng quy
®Þnh båi thêng b»ng ®æi ®Êt n«ng nghiÖp thµnh ®Êt ë hoÆc ph¬ng th¸c gãp
vèn b»ng tiÒn båi thêng ®Êt.
- HiÖn nay ChÝnh phñ cha cã quy ®Þnh cho trêng hîp gi¶i to¶ nhiÒu giai
®o¹n, trong khi gi¸ thÞ trêng thay ®æi thêng xuyªn.
6
6
+ Cßn cã sù kh¸c nhau trong viÖc thùc hiÖn çc dù ¸n khi hç trî ngoµi
chÝnh s¸ch:
Trong khu vùc dù ¸n gi¶i to¶, mÆc dï nhiÒu ngêi ®ñ ®iÒu kiÖn ®Ó
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo luËt ®Êt ®ai vµ luËt d©n sù. Nhng trong thùc
tÕ hä kh«ng ®îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt mµ hä ph¶i chÊp nhËn tiÒn båi
thêng theo quy ®Þnh. Trong khi gi÷a gi¸ chuyÓn nhîng thùc tÕ víi gi¸ båi thêng
theo quy ®Þnh cã sù chªnh lÖch nhau qu¸ nhiÒu.
- Çc dù ¸n sö dông vèn ng©n s¸ch thêng khã kh¨n h¬n v× kh«ng cã
chÝnh s¸ch hç trî
- Çc dù ¸n nguån vèn tù cã, vèn vay kinh doanh.... çc chñ ®Çu t tù c©n
®èi nªn cã hç trî ngoµi chÝnh s¸ch, c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®ì khã kh¨n
phøc t¹p.
- Çc dù ¸n sö dông ®Êt x©y dùng nhµ ë b¸n cho çn bé c«ng nh©n viªn
do nguån vèn ®ãng gãp, thêng hç trî cao h¬n nªn gi¶i phãng mÆt b»ng nhanh
h¬n
+ Nguyªn nh©n lín nhÊt mµ nhiÒu dù ¸n träng ®iÓm, çc nót giao th«ng
thu håi diÖn tÝch ®Êt nhµ ë nhng cha cã ®Êt t¸i ®Þnh c nªn lµm chËm rÊt
nhiÒu ®Õn tiÕn ®é gi¶i phãng mÆt b»ng.
+ C«ng t¸c chØ ®¹o híng dÉn cha thèng nhÊt, cha quy ®Þnh râ tr¸ch
nhiÖm cña çc c¬ quan liªn quan. ViÖc qu¶n lý gi¸ ®Êt cha ®îc thèng nhÊt
qu¶n lý bëi mét nghµnh chuyªn m«n nªn cha g¾n kÕt ®îc tr¸ch nhiÖm cña ngêi
x¸c ®Þnh gi¸
+ Mét nguyªn nh©n n÷a kh«ng kÐm phÇn phøc t¹p vµ khã kh¨n trong
c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét bé phËn lín ngêi sö dông ®Êt
®ang bÞ thu håi ®Õn diÖn tÝch ®Êt cuèi cïng, trong khi ®ã viÖc gi¶i quyÕt
chÝnh sachÝ x· héi, c«ng ¨n viÖc lµm cho bµ con n«ng d©n kh«ng ®îc quan
t©m ®¶m b¶o mét çch cô thÓ trong chÝnh sachs cña Nhµ níc. Bªn c¹nh ®ã,
cßn cã sù chªnh lÖch qu¸ lín vÒ ®Þa t« sau khi GPMB víi gÝa ®Êt ®Òn bï
khiÕn nhiÒu hé chèng ®èi kh«ng nhËn tiÒn ®Òn bï vµ bµn giao mÆt b»ng.
b. Nguyªn nh©n chñ quan:
- Héi ®ång ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng cÊp QuËn chØ ®îc giao nhiÖm
vô vµ tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn çc quyÕt ®Þnh cña Thµnh phè vµ Nhµ níc.
NhiÒu Héi ®ång kh«ng cã quyÒn h¹n chÕ vÒ viÖc gi¶i quyÕt mäi vÊn
®Ò liªn quan nh chÝnh s¸ch, gi¸ ®Òn bï, çc vô viÖc khiÕu kiÖn ®Òu ph¶i chê
6
7
®îi çc cÊp cã thÈm quyÒn xem xÐt, kÕt luËn. Héi ®ång míi cã c¬ së thùc
hiÖn.
- ViÖc th«ng b¸o, tuyªn truyÒn, phæ biÕn çc chñ tr¬ng chÝnh s¸ch cña
Nhµ níc vÒ c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ë mét sè phêng cã lóc cha
s©u réng, cha thêng xuyªn liªn tôc nªn cßn mét bé phËn nh©n d©n cha th«ng,
cha ñng hé c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng.
- Tr×nh ®é d©n trÝ cha ®îc n©ng cao ®óng víi tèc ®é ph¸t triÓn ®«
thÞ, nhiÒu bé phËn nh©n d©n cha hiÓu vµ cßn bÞ çc lùc lîng chèng ®èi kÝch
®éng l«i kÐo, kh«ng chÊp hµnh çc quyÕt ®Þnh cña Nhµ níc, Thµnh phè...
- ViÖc qu¶n lý cña çc cÊp chÝnh quyÒn x· tríc kia vµ phêng thuéc quËn
hiÖn nay cßn láng lÎo nªn viÖc tù chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, x©y
nhµ trªn ®Êt canh t¸c, mua b¸n trao tay.... v× vËy khi cã quyÕt ®Þnh thu håi
®Êt thùc hiÖn çc dù ¸n còng rÊt khã kh¨n phøc t¹p trong c«ng t¸c gi¶i phãng
mÆt b»ng.
4. Mét sè bµi häc rót ra qua c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng.
C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét c«ng t¸c v« cïng phøc t¹p vµ cã
tÇm quan träng nhÊt trong toµn bé qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n. Qua kÕt qu¶ thùc
hiÖn c«ng t¸c ®Òn bï GPMB quËn CÇu GiÊy vµ thµnh phè Hµ Néi trong thêi
gian qua ®· rót ra mét sè bµi häc kinh nghiÖm sau.
- Ph¶i cã sù chØ ®¹o tËp trung, thèng nhÊt vµ hç trî, t¹o ®iÒu kiÖn c¬ së
vËt chÊt cña §¶ng uû vµ chÝnh quyÒn, nhÊt lµ cña Thµnh phè. §©y lµ ®iÒu
kiÖn tiªn quyÕt vµ mang tÝnh b¾t buéc ®Ó ®¶m b¶o sù thµnh c«ng cña mét
dù ¸n.
- Cã sù phèi hîp chÆt chÏ gi÷a çc ngµnh, çc cÊp vµ çc lùc lîng, cã ®éi
ngò çn bé lµm c«ng t¸c GPMB, t¸i ®Þnh c cã tr×nh ®é, am hiÒu, tËn tuþ vµ
t©m huyÕt.
- Khi thùc hiÖn c«ng t¸c ®Òn bï GPMB ph¶i cã sù qu¸n triÖt thèng nhÊt
®ång bé cña cÊp uû §¶ng, chÝnh quyÒn, MÆt trËn Tæ quèc cïng toµn thÓ çc
tæ chøc chÝnh trÞ x· héi tõ QuËn tíi çc phêng. Mäi ngêi ®Òu ph¶i n¾m ch¾c
vÒ chñ tr¬ng chÝnh s¸ch còng nh mäi vÊn ®Ò cã liªn quan tíi c«ng t¸c ®Òn bï
gi¶i phãng mÆt b»ng.
- §¶m b¶o nguyªn t¾c c«ng khai, d©n chñ, c«ng b»ng
+ C«ng t¸c th«ng tin, tuyªn truyÒn s©u réng tíi mäi ngêi d©n, mäi tÇng
líp nh©n d©n hiÓu râ vÒ sù nghiÖp x©y dùng thñ ®«, ph¸t triÓn ®« thÞ vµ
cïng nhau thùc hiÖn, cïng víi chÝnh s¸ch ®Òn bï hç trî cña Nhµ níc vµ Thµnh
6
8
phè, tæ chøc c«ng khai, d©n chñ th«ng b¸o cho mäi ngêi d©n biÕt, d©n bµn,
d©n lµm.
+ Cã sù tuyªn truyÒn vÒ chñ tr¬ng ®êng lèi, chÝnh s¸ch cña c¬ quan
ng«n luËn vµ th«ng tin ®¹i chóng nh : truyÒn h×nh, b¸o chÝ th× c«ng t¸c gi¶i
phãng mÆt b»ng ®îc tiÕn triÓn tèt.
+ Khi çc ph¬ng ¸n ®Òn bï, hç trî ®îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt
®óng çc chÝnh s¸ch ®Òn bï hç trî, qua nhiÒu ®ît tuyªn truyÒn vµ ®îc thuyÕt
phôc mµ chñ sö dông ®Êt vÉn cè t×nh ch©y ú, chèng ®èi th× çc c¬ quan thùc
hiÖn ph¶i kiªn quyÕt xö lý thu håi ®Êt .
- ChuÈn bÞ ®Çy ®ñ c¬ së vËt chÊt ®Ó phôc vô cho viÖc båi thêng thiÖt
h¹i, t¸i ®Þnh c. Ngoµi vèn th× vÊn ®Ò chuÈn bÞ ®Çy ®ñ quü ®Êt, quü nhµ víi
h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi ®Ó chñ ®éng t¸i ®Þnh c cho çc ®èi tîng
ph¶i di chuyÓn khi Nhµ níc thu håi ®Êt lµ vÊn ®Ò cùc kú quan träng, quyÕt
®Þnh tiÕn ®é GPMB, thùc hiÖn dù ¸n.
- Gi¶i quyÕt nhanh chãng, døt ®iÓm nh÷ng trêng hîp khiÕu n¹i, khiÕu
kiÖn cña nh©n d©n. Kiªn quyÕt sö lý theo ph¸p luËt
- CÇn ph¶i cã mét bé m¸y thùc hiÖn c«ng t¸c ®Òn bï GPMB, cã tr×nh
®é, nhiÖt t×nh, kinh nghiªm, b¶o ®¶m tæ chøc vµ triÓn khai tèt nhiÖm vô ®îc
giao, d¸m chÞu tr¸ch nhiÖm trong c«ng t¸c ®îc giao.
Trªn ®©y lµ mét sè nÐt vÒ c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn
quËn CÇu GiÊy, trong thêi gian tíi, mét lo¹t çc dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ, çc
khu di d©n t¸i ®Þnh c, çc c«ng tr×nh giao th«ng vµ ph¸t triÓn h¹ tÇng sÏ tiÕp
tôc thùc hiÖn c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Do vËy c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt
b»ng lµ mét c«ng t¸c v« cïng quan träng nhng phøc t¹p. Çc dù ¸n cã triÓn khai
x©y dùng ®îc th× ph¶i triÓn khai gi¶i phãng xong mÆt b»ng. Víi sù quyÕt
t©m cña cÊp uû §¶ng, chÝnh quyÒn, Nhµ níc, MÆt trËn Tæ quèc, ban,
nghµnh, ®oµn thÓ cïng mäi tÇng líp nh©n d©n víi sù hç trî cña çc ngµnh, çc
cÊp Thµnh phè vµ sù ñng hé ®éng viªn tÝch cùc cña çc c¬ quan th«ng tÊn b¸o
chÝ th× c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng sÏ ®îc ®Èy nhanh vµ hoµn thµnh tèt,
phôc vô kÞp thêi cho sù nghiÖp x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®« thÞ cña Hµ Néi.
6
9
Ch¬ng III
ph¬ng híng vµ mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn
c«ng t¸c ®Þnh gi¸
båi thêng gi¶i phãng mÆt b»ng.
I : Chñ tr¬ng cña §¶ng vµ Nhµ níc
Trong nh÷ng n¨m qua, Thµnh uû, H§ND, UBND Thµnh phè ®· quan
t©m chØ ®¹o çc cÊp, çc ngµnh thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ çc chñ tr¬ng, chÝnh
s¸ch cña §¶ng vµ Nhµ níc vÒ c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng khi nhµ níc thu håi
®Êt ®Ó thùc hiÖn çc dù ¸n ®Çu t trªn ®Þa bµn, gãp phÇn quan träng thóc
7
0
®Èy kinh tÕ x· héi Thñ ®«. §¹i bé phËn nh©n d©n vïng bÞ thu håi ®Êt ®ång
t×nh víi chñ tr¬ng, chÝnh s¸ch cña §¶ng vµ Nhµ níc, tù gi¸c thùc hiÖn, nhiÒu
ngêi s½n sµng chÞu mét phÇn thiÖt thßi v× lîi Ých chung, gióp cho c«ng t¸c
gi¶i phãng mÆt b»ng ®îc thuËn lîi.
§Ó t¹o sù chuyÓn biÕn m¹nh mÏ, tÝch cùc trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt
b»ng, gãp phÇn thóc ®Èy kinh tÕ ph¸t triÓn, æn ®Þnh chÝnh trÞ x· héi, §¶ng
vµ Nhµ níc cã chñ tr¬ng:
1. VÒ t tëng chØ ®¹o
- Gi¶i phãng mÆt b»ng khi Nhµ níc thu håi ®Êt lµ mét nhiÖm vô quan
träng, nhng hÕt søc khã kh¨n phøc t¹p, nh¹y c¶m. Çc cÊp uû §¶ng, chÝnh
quyÒn ®oµn thÓ ph¶i coi ®©y lµ nhiÖm vô võa cÊp b¸ch võa l©u dµi; cã tr¸ch
nhiÖm phèi hîp chÆt chÏ víi çc c¬ quan Trung ¬ng ®Ó vËn ®éng, thuyÕt
phôc çn bé, ®¶ng viªn g¬ng mÉu vµ nh©n d©n tù gi¸c thùc hiÖn.
- Qóa tr×nh tæ chøc thùc hiÖn ph¶i b¶o ®¶m c«ng khai, c«ng b»ng, d©n
chñ trªn nguyªn t¾c kÕt hîp gi÷a lîi Ých cña Nhµ níc víi lîi Ých chÝnh ®¸ng hîp
ph¸p cña ngêi trong diÖn ph¶i di chuyÓn.
- Ph¬ng ph¸p gi¶i quyÕt ph¶i trªn c¬ së luËt ph¸p vµ nh÷ng quy ®Þnh
cña Thµnh phè, phï hîp víi thùc tiÔn, cã lý cã t×nh; kÕt hîp chÆt chÏ çc biÖn
ph¸p vËn ®éng, thuyÕt phôc, kinh tÕ, hµnh chÝnh vµ ph¸p luËt.
2. §Þnh híng gi¶i ph¸p chñ yÕu.
- TiÕn hµnh c¾m mèc giíi vµ c«ng khai tríc d©n quy ho¹ch chi tiÕt çc
quËn, huyÖn, Thµnh phè; nhÊt lµ quy ho¹ch chi tiÕt m¹ng líi hÖ thèng h¹ tÇng
kü thuËt träng ®iÓm cña Thµnh phè, quy ho¹ch çc khu ®Þnh c míi. §ång thêi
ph¶i tæ chøc bé m¸y ®ñ m¹nh, ph©n c«ng ph©n cÊp hîp lý chÆt chÏ quy ho¹ch
®· ph©n bè.
- Rµ so¸t, söa ®æi, bæ sung çc quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Thµnh phè vÒ
gi¶i phãng mÆt b»ng theo ®óng quy ®Þnh cña ChÝnh phñ vµ híng dÉn cña
Bé, ngµnh Trung ¬ng, bao gåm c¶ viÖc hç trî ®µo t¹o chuyÓn nghÒ, híng
nghiÖp ®èi víi ngêi bÞ thu håi ®Êt.
- §èi víi çc tuyÕn ®êng míi, cÇn g¾n viÖc lµm ®êng vµ çc c«ng tr×nh
kü thuËt víi x©y dùng çc tuyÕn phè míi theo quy ho¹ch ®Ó tõng bíc thu l¹i vµo
ng©n s¸ch ®Þa t« chªnh lÖch vµ gi¸ trÞ t¨ng thªm do Nhµ níc ®Çu t mµ cã, t¹o
sù c«ng b»ng chung.
- Huy ®éng mäi nguån vèn, tríc hÕt sö dông ng©n s¸ch ph¸t triÓn h¹ tÇng
®Ó ®Çu t t¹o quü nhµ, quü ®Êt x©y dùng khu t¸i ®Þnh c míi phôc vô gi¶i
7
1
phãng mÆt b»ng. B¶o ®¶m t¹o lËp chç ë míi cho ngêi ph¶i di chuyÓn cã diÖn
tÝch vµ ®iÒu kiÖn kü thuËt h¹ tÇng t¬ng ®¬ng n¬i ë cò. Cã nhiÒu h×nh thøc
®Òn bï kh¸c nhau ®Ó nh©n d©n lùa chän, nh; b»ng tiÒn, b»ng ®Êt...
- Khi ®· b¶o ®¶m çc chÝnh s¸ch cã t×nh cã lý, cÇn kiªn quyÕt ¸p dông
h×nh thøc xö lý thÝch ®¸ng ®èi víi nh÷ng ngêi cè t×nh ch©y ú, kh«ng chÞu
thùc hiÖn quyÕt ®Þnh cña chÝnh quyÒn çc cÊp.
3. Tæ chøc chØ ®¹o thùc hiÖn.
- Ban Çn sù §¶ng UBND Thµnh phè chØ ®¹o x©y dùng ®Ò ¸n vµ quy
chÕ gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó chØ ®¹o vµ tæ chøc thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ c«ng
t¸c nµy.
- Ban Tæ chøc Thµnh uû, Ban Tæ chøc ChÝnh quyÒn Thµnh phè tham
mu cho Ban Thêng vô vµ UBND Thµnh phè sím thµnh lËp Ban ChØ ®¹o c«ng
t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng cÊp Thµnh phè, do ®ång chÝ phã Chñ tÞch phô tr¸ch
®Þa chÝnh nhµ ®Êt lµm trëng Ban, cã sù tham gia cña cÊp uû, chÝnh quyÒn
MÆt trËn Tæ quèc, çc ®oµn thÓ nh©n d©n, c¬ quan chuyªn m«n vµ c¬ quan
néi chÝnh.
- Çc cÊp uû §¶ng, chÝnh quyÒn, ®oµn thÓ nh©n d©n tæ chøc, ®éng
viªn çn bé, ®¶ng viªn, ®oµn viªn, héi viªn g¬ng mÉu thùc hiÖn vµ vËn ®éng
nh©n d©n ñng hé vµ tÝch cùc thùc hiÖn NghÞ quyÕt nµy. Çc c¬ quan b¶o vÖ
ph¸p luËt cã kÕ ho¹ch tham gia c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng khi cã yªu cÇu.
- Ban Çn sù §¶ng UBND Thµnh phè, çc Ban §¶ng Thµnh uû cã tr¸ch
nhiÖm gióp Ban Thêng vô Thµnh uû theo dâi, kiÓm tra, ®«n ®èc viÖc thùc
hiÖn nghÞ quyÕt ®èi víi çc cÊp, çc ngµnh thuéc Thµnh phè vµ ®Þnh kú b¸o
ço víi Ban Thêng vô.
II : TriÓn khai thùc hiÖn chñ tr¬ng cña nhµ níc ®èi víi thµnh phè Hµ Néi
C¨n cø vµo chñ tr¬ng cña §¶ng vµ Nhµ níc, Héi ®ång nh©n d©n Thµnh
phè Hµ Néi ®· ®Ò ra mét sè ph¬ng híng ®Ó triÓn khai chñ tr¬ng ®ã:
C«ng bè c«ng khai çc quy ho¹ch, çc dù ¸n, çc mèc giíi vµ hµnh lang
b¶o vÖ c«ng tr×nh ®· hoÆc sÏ x©y dùng, ®Ó chÝnh quyÒn c¬ së cã tr¸ch
nhiÖm qu¶n lý vµ b¶o vÖ çc c«ng tr×nh trªn ®Þa bµn, ®Ó nh©n d©n gi¸m s¸t,
thùc hiÖn nghÜa vô vµ b¶o vÖ quyÒn lîi hîp ph¸p cña m×nh.
7
2
Thµnh phè x©y dùng tríc mét bíc çc khu t¸i ®Þnh c míi dï cã ®ñ c¬ së h¹
tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng
mÆt b»ng. Çc dù ¸n x©y dùng khu t¸i ®Þnh c míi cÇn g¾n víi çc khu ®« thÞ
míi vµ ®îc sö dông tõ nhiÒu nguån vèn, trong ®ã vèn ng©n s¸ch ®îc bè trÝ ®Ó
x©y dùng tríc çc c«ng tr×nh phôc vô cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng.
Khi nhµ níc thu håi ®Êt phôc vô cho x©y dùng vµ b¶o vÖ çc c«ng
tr×nh, cho çc dù ¸n, c¨n cø vµo ®iÒu kiÖn cô thÓ, ¸p dông nh÷ng h×nh thøc
®Òn bï nh: §Òn bï b»ng tiÒn ®Ó tù lo chç ë míi; b»ng nhµ ë trong çc khu t¸i
®Þnh c míi, b»ng ®Êt ®èi víi çc dù ¸n ®Þnh c míi ë nh÷ng n¬i cã ®iÒu kiÖn.
Giao UBND Thµnh phè x©y dùng çc quy chÕ vµ tæ chøc bé m¸y chuyªn
tr¸ch thùc hiÖn c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vÒ çc vÊn ®Ò sau:
+ Quy ho¹ch çc tuyÕn ®êng míi cÇn tiÕn hµnh ®ång thêi víi quy ho¹ch
x©y dùng çc tuyÕn ®êng phè míi hai bªn ®êng ®Ó cã thÓ thùc hiÖn ®Þnh c
t¹i chç, t¹o c¶nh quan kiÕn tróc ®« thÞ, tõng bíc thu l¹i vµo ng©n s¸ch phÇn gi¸
trÞ t¨ng thªm do Nhµ níc ®Çu t mµ cã, t¹o sù c«ng b»ng chung.
+ Cã chÝnh s¸ch hç trî ®µo t¹o chuyÓn nghÒ, híng nghiÖp, t¹o viÖc lµm
míi ®èi víi çc hé d©n bÞ thu håi diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp víi çc møc phï
hîp
Çc dù ¸n ®Çu t, trong ®iÒu kiÖn cho phÐp, cÇn u tiªn tuyÓn dông lao
®éng t¹i n¬i sö dông ®Êt.
+ Thµnh phè cã chÝnh s¸ch u tiªn hç trî x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng ®èi
víi çc lµng x· bÞ thu håi hÇu hÕt ®Êt canh t¸c.
+ H×nh thµnh quü nhµ ë vµ ph¸t triÓn h¹ tÇng ®Ó x©y dùng nhµ ë, x©y
dùng h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi phôc vô c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng tõ
nhiÒu nguån vèn, trong ®ã cã thu l¹i mét phÇn gi¸ trÞ ë ®iÓm a, sö dông 100%
tiÒn sö dông ®Êt thu ®îc khi giao ®Êt ®Þnh c, sö dông 100% tiÒn b¸n nhµ
( thùc thu) theo NghÞ ®Þnh 61/CP. Trong n¨m 2002 , bè trÝ ngay mét kho¶n
ng©n s¸ch tho¶ ®¸ng cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng.
Sù dông 30% diÖn tÝch nhµ ë (trong ®ã cã tèi thiÓu 20% diÖn tÝch
®Êt ) t¹i çc dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë ®· ®îc giao ®Êt ®Ó phôc vô c«ng t¸c gi¶i
phãng mÆt b»ng.
+ Cã chÝnh s¸ch vµ bè trÝ vèn cÇn thiÕt ®Ó thu håi diÖn tÝch ®Êt cña
çc ®¬n vÞ ç nh©n sö dông sai môc ®Ých, kÐm hiÖu qu¶, vi ph¹m LuËt ®Êt
®ai .
7
3
T¨ng cêng c«ng t¸c tuyªn truyÒn, vËn ®éng, gi¶i thÝch çc chÝnh s¸ch
vÒ c«ng t¸c quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ, x©y dùng çc khu c«ng nghiÖp, ®Òn
bï gi¶i phãng mÆt b»ng
Gi¶i quyÕt khiÕu l¹i kÞp thêi, ®ång bé xö lý kiªn quyÕt çc trêng hîp cè
t×nh vi ph¹m ph¸p luËt trong qu¸ tr×nh tæ chøc thùc hiÖn c«ng t¸c gi¶i phãng
mÆt b»ng. Khi thùc hiÖn ph¶i ®¶m b¶o c«ng b»ng, c«ng khai, d©n chñ, phèi
hîp thèng nhÊt tõ thµnh phè ®Õn çc ngµnh, quËn, huyÖn vµ c¬ së, kÕt hîp
chÆt chÏ çc biÖn ph¸p vËn ®éng, thuyÕt phôc, kinh tÕ, hµnh chÝnh vµ ph¸p
luËt.
Thµnh lËp Ban chØ ®¹o c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng thµnh phè cã sù
tham gia cña MÆt trËn Tæ quèc, çc ®oµn thÓ quÇn chóng vµ c¬ quan néi
chÝnh, cã bé ph©n chuyª tr¸ch gióp viÖc.
KiÖn toµn çc tæ chøc lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng çc cÊp, ®Æc
biÖt chó träng cÊp phìng, x·; t¨ng cêng çn bé chuyªn tr¸ch vµ c¶i tiÕn çc thñ
tôc thÈm ®Þnh dù ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng thµnh phè.
III : Ph¬ng híng thùc hiÖn trong thêi gian tíi cña quËn CÇu GiÊy Hµ Néi
1. Môc tiªu - ph¬ng híng.
Víi quü ®Êt cã h¹n trong khi x· héi ngµy cµng ph¸t triÓn víi tèc ®é rÊt
cao, nhu cÇu sö dông ®Êt ngµy cµng nhiÒu, thªm vµo ®ã lµ t×nh h×nh sö
dông ®Êt cßn thiÕu hiÖu qu¶, cha theo ®óng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cña nhµ níc
vµ thùc tr¹ng cña viÖc ®Òn bï ®Êt khi thu håi ®Ó sö dông vµo môc ®Ých
kh¸c. Ta nhËn thÊy c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt chÝnh lµ gi¶i ph¸p ®Ó sö dông ®Êt
®ai hîp lý, hiÖu qu¶, theo ®óng yªu cÇu vµ quan ®iÓm cña §¶ng vµ Nhµ níc.
Nã gãp phÇn lµm t¨ng quü ®Êt ®a vµo sö dông vµ t¨ng hiÖu qu¶ sö dông ®Êt
lªn. Víi quan ®iÓm ®Òn bï ®Êt theo ®óng quy ho¹ch tæng thÓ cña Nhµ níc vµ
kÕ ho¹ch cña tõng dù ¸n ®îc phª duyÖt tõ ®ã ®¶m b¶o sö dông quü ®Êt ®ai
hîp lý, hiÖu qu¶, t¹o ®iÒu kiÖn t¨ng trëng kinh tÕ, ngêi d©n æn ®Þnh s¶n xuÊt
, më réng quü ®Êt canh t¸c, gi¶m diÖn tÝch cha sö dông xuèng møc thÊp nhÊt.
§¶ng vµ Nhµ níc ta ®· x©y dùng nªn ®îc mét hÖ thèng çc quan ®iÓm, luËt
ph¸p quy ®Þnh vµ híng dÉn thi hµnh c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt ®ai t¬ng ®èi ®ång
bé vµ hoµn chØnh.
a. X©y dùng ®ång bé çc chÝnh s¸ch vÒ ®Òn bï ®Êt ®ai, khi thùc
hiÖn cã chØnh söa, bæ sung cho phï hîp víi thùc tÕ. NghÜa lµ khi ®Ò ra
chÝnh s¸ch th× ta cÇn ph¶i cã thêi gian ®Ó kiÓm tra chÝnh s¸ch , còng gièng
nh khi ta mua mét ng«i nhµ míi th× ph¶i kiÓm tra xem m«i trêng khu nhµ xung
7
4
quanh ®ã nh thÕ nµo vµ ta cã thÓ sèng ®îc ë n¬i ®ã hay kh«ng ? ChÝnh s¸ch
®a ra còng vËy, cÇn cã thêi gian thùc hiÖn vµ ph¶i xem xÐt vµ ®iÒu chØnh
cho phï hîp.
b. Liªn tôc tiÕn hµnh viÖc thanh tra, kiÓm tra sù biÕn ®éng ®Êt
®ai, thèng kª quü ®Êt vµ t×nh h×nh sö dông ®Êt ®Ó sö dông ®Êt cã hiÖu qu¶.
C«ng viÖc nµy ph¶i lµm thêng xuyªn ®Ó ®iÒu chØnh vµ n¾m ch¾c t×nh
h×nh biÕn ®éng ®Êt ®ai trong qu¸ tr×nh sö dông vµ tõ ®ã ®iÒu chØnh çc kÕ
ho¹ch, chñ tr¬ng chÝnh s¸ch cho hîp lý, ph¸t hiÖn vµ gi¶i quyÕt çc tranh chÊp
®Êt ®ai, x¸c ®Þnh ®îc quü ®Êt hiÖn cã vµ tõ ®ã cã kÕ ho¹ch sö dông ®Êt
®ai cho hîp lý vµ hiÖu qu¶ cao, xóc tiÕn thùc hiÖn c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt ®ai
®îc thuËn tiÖn vµ nhanh chãng h¬n.
c. Thùc hiÖn ®Òn bï ®Êt ®óng ®èi tîng, ®óng môc ®Ých sö dông ®·
quy ®Þnh, theo ®óng yªu cÇu cña ph¸p luËt. §iÒu nµy ®ßi hái ngêi cã ®Êt bÞ
thu håi ph¶i cã ®ñ ®iÒu kiÖn, sö dông ®Êt ®óng luËt vµ còng ®ßi hái ngêi çn
bé lµm c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt ph¶i hiÓu râ c«ng viÖc hä ®ang lµm, x¸c ®Þnh
quü ®Êt hiÖn cã ®Ó ®a vµo ®Òn bï. Khi tiÕn hµnh ®Òn bï, x¸c ®Þnh ®óng
®èi tîng ®îc ®Òn bï vµ ®èi tîng kh«ng ®îc ®Òn bï ®Ó cã nh÷ng quyÕt ®Þnh
nhanh nhÊt.
d. T¨ng cêng c«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt.
§©y lµ c«ng viÖc ®Ó lµm bíc ®Öm xóc tiÕn viÖc ®Òn bï ®Êt ®îc
nhanh chãng, kÞp thêi vµ hiÖu qu¶ víi c¶ ngêi ph¶i ®Òn bï vµ ngêi ®îc ®Òn bï.
Do giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ mét chøng tõ ph¸p lý ®Ó quyÕt
®Þnh xem ngêi sö dông ®Êt cã ®îc ®Òn bï hay kh«ng ®îc ®Òn bï.
e. T¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi ®Êt ®ai.
Do ®iÒu kiÖn ë níc ta lµ ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ níc thèng
nhÊt qu¶n lý. V× vËy t¨ng cêng qu¶n lý Nhµ níc lµ mét vÊn ®Ò ®îc ®Æt lªn
hµng ®Çu, nÕu c«ng t¸c qu¶n lý tèt th× sÏ h¹n chÕ ®îc t×nh tr¹ng lÊn chiÕm
®Êt ®ai.
f. Thùc hiÖn ®µo t¹o çn bé qu¶n lý ®Êt ®ai cã n¨ng lùc vµ chuyªn
m«n cao.
§iÒu nµy gióp cho viÖc ®Òn bï ®Êt ®ai khi thùc hiÖn thu håi theo
®óng quy ®Þnh cña Nhµ níc, ®óng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch ®· ®Þnh. ViÖc tiÕn
hµnh ®îc nhanh chãng, thuËn lîi h¬n. Ph¬ng híng nµy xuÊt ph¸t tõ thùc tiÔn
hiÖn nay: ®éi ngò çn bé qu¶n lý ®Êt ®ai kh«ng cã tr×nh ®é hoÆc tr×nh ®é
7
5
kÐm, chuyªn m«n kh«ng v÷ng vµng, kh«ng am hiÓu luËt ph¸p do ®ã lµm c«ng
t¸c ®Òn bï ®Êt gÆp nhiÒu khã kh¨n.
g. Tuyªn truyÒn gi¸o dôc quÇn chóng, t¹o ®iÒu kiÖn cho hä thÊy ®îc
ý nghÜa c«ng
Cã thÓ nãi r»ng viÖc c«ng nhËn gi¸ ®Êt vµ ChÝnh phñ ban hµnh khung
gi¸ çc lo¹i ®Êt quy ®Þnh t¹i §iÒu 12 LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 vµ NghÞ ®Þnh
87 CP ngµy 17/8/1996, NghÞ ®Þnh 22/CP ngµy 24/41998 lµ mét sù ®æi míi
quan träng cña Nhµ níc. §©y kh«ng chØ lµ c¨n cø tÝnh thu çc kho¶n thuÕ mµ
cßn lµ ®iÒu kiÖn ®Ó giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn. C¬ chÕ gi¸ c¶
cña Nhµ níc ®· cã nh÷ng ®ãng gãp rÊt quan träng vµo viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai
vµo b»ng çc biÖn ph¸p kinh tÕ vµ lµm ®Þnh híng cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
ph¸t triÓn réng kh¾p trªn c¶ níc chèng ®îc t×nh tr¹ng mua b¸n ngÇm vµ nh vËy
Nhµ níc sÏ t¨ng ®îc nguån ng©n s¸ch.
2: Mét sè gi¶i ph¸p c¬ b¶n hoµn thiÖn c«ng viÖc ®Þnh gi¸.
X¸c ®Þnh gi¸ ®Òn bï lµ mét vÊn ®Ò nãng báng trong ®iÒu kiÖn hiÖn
nay nã g©y ra nhiÒu tranh c·i, t¸c ®éng ®Õn mäi ®èi tîng. §Ó hoµn thiÖn h¬n
n÷a çc chÝnh s¸ch vÒ x¸c ®Þnh gi¸ c¶ ®Òn bï chóng ta xem xÐt mét sè gi¶p
ph¸p sau:
2.1. Thu thËp th«ng tin.
Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Òn bï ®ang ®îc Nhµ níc tiÕn hµnh ngµy mét
hoµn thiÖn vµ ®îc ¸p dông trong gi¶i phãng mÆt b»ng. Nhng thùc tÕ viÖc ¸p
dông çc khung gi¸ trong ®Òn bï cßn rÊt nhiÒu tranh c·i, g©y nhiÒu khã kh¨n
trong viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng. Nguyªn nh©n do çc chÝnh s¸ch ®Òn bï vµ
gi¶i phãng mÆt b»ng, çc v¨n b¶n, çc ®iÒu kho¶n híng dÉn cßn cha ®Çy ®ñ
vµ ®ång bé, g©y khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh vµ ph©n lo¹i møc gi¸ ®Òn bï,
gi¸ ®Òn bï ®Êt cã nh÷ng khu vùc cßn cha hîp lý. Do vËy ngêi lµm c«ng t¸c
®Þnh gi¸ ph¶i t×m hiÓu kü çc th«ng tin vÒ vÞ trÝ, h¹ng ®êng phè, lo¹i ®êng
phè, cÊp ®« thÞ... ®Ó ®a ra çc møc gi¸ cho phï hîp víi thùc tÕ.
2.2 VÒ c«ng t¸c tæ chøc:
a. Thùc hiÖn cÊp giÊy tê ph¸p lý vÒ ®Êt vµ thùc hiÖn chÝnh s¸ch hç
trî thu håi ®Êt.
HiÖn nay viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cßn rÊt chËm ë
çc ®Þa ph¬ng trong c¶ níc do viÖc ngêi sö dông ®Êt kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn
®Ó cÊp giÊy chøng nhËn. §Ó c«ng t¸c nµy ®îc nhanh chãng cÇn tiÕn hµnh
®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lÇn ®Çu t¹i ph¹m vi cÊp x·,
7
6
phêng, thÞ trÊn. Çc ®¬n vÞ nµy ph¶i tiÒn hµnh thµnh lËp héi ®ång ®¨ng ký
cÊp x· vµ tiÕn hµnh thùc hiÖn c«ng t¸c ®¨ng ký - cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn
sö dông ®Êt cho ®èi tîng sö dông ®Êt ®óng ph¸p luËt.
Xóc tiÕn viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së
h÷u nhµ ®Ó cã c¬ së chÝnh x¸c khi ®Òn bï.
§Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ ®Êt ®îc chÝnh x¸c vµ kÕt qu¶ dÔ dµng sö dông
trong cuéc sèng. Nhµ níc cÇn cã c¬ quan chuyªn tr¸ch thùc hiÖn vÊn ®Ò nµy.
Cã nh vËy míi x©y dùng ®îc b¶ng gi¸ ®Êt vµ kÞp thêi ®iÒu chØnh ®îc gi¸
®Êt s¸t víi thùc tÕ theo c¬ chÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc.
Gi¸ ®Êt cña tØnh vµ Nhµ níc nªn x©y dùng trªn c¬ së gi¸ thÞ trêng. Tuú
theo ý ®å khuyÕn khÝch hay k×m h·m viÖc chuyÓn ®æi mµ Nhµ níc sÏ x¸c
®Þnh gi¸ ®Êt ë mét møc ®é nµo ®Êy cña gi¸ thÞ trêng cho môc ®Ých sö dông
®Êt nhÊt ®Þnh. Vµ khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Òn bï nªn bá hÖ sè K.
Khi thùc hiÖn c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt ®èi víi nh÷ng ngêi cha cã viÖc lµm
míi t¹i n¬i ë míi th× t¹o ®îc cho hä t×m kiÕm viÖc lµm hoÆc thùc hiÖn viÖc
d¹y nghÒ míi cho hä ®Ó hä cã thÓ tù t¹o lËp cuéc sèng ë n¬i ë míi. Thùc hiÖn
chÝnh s¸ch hç trî tµi chÝnh cho ngêi bÞ thu håi ®Êt. Thùc hiÖn miÔn gi¶m
thuÕ trong thêi gian ®Çu (ba ®Õn n¨m n¨m), cho hä vay vèn víi møc l·i suÊt u
®·i, t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc ®Çu t c«ng nghÖ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, kÜ
thuËt n¬i ë míi. Víi ®Êt n«ng - l©m nghiÖp cÇn th«ng b¸o sím ®Ó ngêi n«ng
d©n cã kÕ ho¹ch sö dông cho hîp lý.
Trong ®Òn bï nªn cã chÝnh s¸ch u tiªn h¬n n÷a ®èi víi hé gia ®×nh ç
nh©n chuyÓn ®i n¬i kh¸c sinh sèng, hç trî hä ®Ó chuyÓn ngµnh nghÒ lµm
quen víi cuéc sèng míi.
MÆt kh¸c khi trng dông ®Êt nªn b¸o tríc cho çc ®¬n vÞ ç nh©n hé gia
®×nh ®Ó æn ®Þnh tinh thÇn, tuyªn truyÒn s©u réng ®Õn tõng ngêi. VÊn ®Ò
®Òn bï cÇn ®îc c«ng khai ho¸ h¬n n÷a ®¶m b¶o vai trß d©n lµm chñ, d©n
kiÓm tra.
b. ChuÈn bÞ c¬ së vËt chÊt tiÒn kh¶ thi khi thùc hiÖn c«ng t¸c ®Òn
bï ®Êt.
TiÕn hµnh kh¶o s¸t ®Þa bµn ®Ó x©y dùng ph¬ng ¸n ®Òn bï x¸c ®Þnh
n¬i tiÕn hµnh ®Òn bï vµ thùc hiÖn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng cho khu t¸i ®Þnh
c sau khi ®Òn bï. Tõ ®ã chuÈn bÞ c¬ së vËt chÊt ®Ó phôc vô cho viÖc ®Òn
bï, t¸i ®Þnh c, chuÈn bÞ quü ®Êt ®Ó tiÕn hµnh ®Òn bï, çc ph¬ng ¸n ®Òn bï
ph¶i ®îc x¸c ®Þnh thêi gian thi c«ng. NÕu thi c«ng ngay th× tiÕn hµnh ®Òn bï
7
7
tæng sè tiÒn ®ã, cßn nÕu thu håi cha sö dông ngay th× cÇn cã biÖn ph¸p khai
th¸c sö dông ®Êt trong giai ®o¹n cha sö dông, cã thÓ lµ ®Ó ngêi d©n tiÕp tôc
khai th¸c ®Êt ®ã nhng cã th«ng b¸o ®Ó hä dõng ®Çu t thªm vµo ®Êt.
c. Ph¸t huy vai trß cña tæ chøc quÇn chóng, gi¸o dôc, khuyÕn khÝch
quÇn chóng cïng tham gia c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt víi chÝnh quyÒn ®Þa ph-
¬ng.
§Ó lµm ®îc ®iÒu nµy cÇn tiÕn hµnh c«ng khai ho¸ çc nguyªn t¾c vµ
ph¬ng ¸n thùc hiÖn c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt cho mäi ®èi tîng liªn quan ®Òu biÕt
vµ thùc hiÖn. TiÕn hµnh ®iÒu tra ý kiÕn, nguyÖn väng cña ngêi sö dông ®Êt
®èi víi dù ¸n lín khi tiÕn hµnh thu håi ®Êt ®Ó tõ ®ã ®iÒu chØnh néi dung
c«ng t¸c ®Òn bï cho phï hîp. T¹o niÒm tin cña quÇn chóng ®èi víi chÝnh s¸ch
®Òn bï cña Nhµ níc, gi¶i quyÕt ngay vµ døt ®iÓm khiÕu n¹i cña nh©n d©n.
G¾n viÖc ®Òn bï ®Êt víi nhiÖm vô chung cña c¬ quan çc ngµnh, çc cÊp, çc
chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng, t¨ng cêng tr¸ch nhiÖm cña hä. Víi mçi ph¬ng ¸n
thµnh lËp héi ®ång ®Òn bï ®Êt vµ thùc hiÖn c«ng viÖc nµy sao cho chÝnh
x¸c, c«ng b»ng vµ ®óng ph¸p luËt. Thùc hiÖn g¾n kÕt hîp çc c¬ quan, çc
chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng, tæ chøc kinh tÕ, tæ chøc §¶ng, §oµn, Héi phô n÷,
çc phßng, ban... ®Ó t¹o nªn mét søc m¹nh tæng hîp trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn
c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt. TiÕn hµnh tuyªn truyÒn, gi¸o dôc quÇn chóng vµ çn bé
qu¶n lý hiÓu vµ thùc hiÖn ®óng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ c«ng t¸c
®Òn bï ®Êt. Më çc líp ®µo t¹o, n©ng cao tr×nh ®é cho çn bé, gi¶i thÝch vµ
khuyÕn ço cho ngêi d©n biÕt vµ chñ ®éng di dêi khi c«ng t¸c thu håi ®Êt ®îc
®a ra.
2.3. VÒ tæ chøc thùc hiÖn:
CÇn cã mét c¬ quan chuyªn ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó gióp ChÝnh phñ thùc
hiÖn çc chøc n¨ng qu¶n lý cña m×nh, cô thÓ:
- CÊp Trung ¬ng: thµnh lËp Côc ®Þnh gi¸ ®Êt (võa lµm nhiÖm vô qu¶n
lý Nhµ níc võa lµ ®¬n vÞ sù nghiÖp), Trùc thuéc 1 Bé hoÆc trùc thuéc ChÝnh
phñ ®Ó lµm chøc n¨ng ®Þnh gi¸ tæng quan c¶ níc vµ lµm chøc n¨ng tæng quan
tõng vïng theo çc gi¸ trÞ vµ çc yÕu tè quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt cho tõng lo¹i sö
dông ®Êt. Qua ®ã x©y dùng ®îc mÆt b»ng gi¸ s¸t víi gi¸ thÞ trêng cho tõng
vïng vµ cho c¶ níc, t¹o thÕ c«ng b»ng vµ dÔ dµng sö dông, nghiªn cøu chung.
- CÊp tØnh: Phßng ®Þnh gi¸ ®Êt cã chøc n¨ng ®Þnh gi¸ ®Êt cho tíi tõng
thöa ®Êt cña tõng lo¹i ®Êt trªn c¬ së gi¸ ®Êt cña vïng vµ çc yÕu tè quyÕt
7
8
®Þnh tíi gi¸ ®Êt cña tõng lo¹i sö dông, C¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt cÊp tØnh trùc
thuéc mét Së hoÆc trùc thuéc UBND tØnh.
- C¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt nªn g¾n víi c¬ quan ®Êt ®ai v×: B¶ng gi¸ ®Êt
®ai g¾n chÆt víi diÖn tÝch, lo¹i h¹ng ®Êt, lo¹i sö dông ®Êt, chñ sö dông vµ
çc chøng th ph¸p lý vÒ ®Êt ®ai...
- Nh÷ng c¬ quan nµy cÇn ®îc t¨ng cêng vÒ sè lîng vµ vÒ c¶ chÊt lîng.
Çn bé ®Þnh gi¸ ®Êt cÇn ®îc ®µo t¹o cÈn thËn sao cho ngoµi kiÕn thøc vÒ
®Êt ®ai cßn cã kiÕn thøc vÒ kinh tÕ vµ sö dông ®Êt.
2.4. VÒ tæ chøc çn bé:
NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§-CP vÒ ®Þnh gi¸ ®Òn bï thiÖt h¹i ®îc nhµ n-
íc ®· ®îc quy ®Þnh ®Çy ®ñ, víi tr×nh tù thµnh lËp héi ®ång ®Òn bï thiÖt h¹i,
thµnh phÇn râ rµng, cã héi ®ång thÈm ®Þnh ®Ó tr×nh UBND cÊp tØnh ®Ó
tr×nh ph¬ng ¸n ®Òn bï mµ gi¸ ®Êt ®Òn bï lµ quan träng nhÊt. Song, ®a sè çc
thµnh viªn cña héi ®ång lµm viÖc theo chÕ ®é kiªm nhiÖm, kh«ng chuyªn
tr¸ch. §©y còng lµ nh÷ng h¹n chÕ, thÓ hiÖn viÖc ®Þnh gi¸ cã tÝnh hµnh
chÝnh, cha ®i vµo néi dung, b¶n chÊt cña tµi s¶n. Thùc tÕ gióp viÖc trùc tiÕp
cho Héi ®ång chuyªn m«n kh«ng ai kh¸c mµ chÝnh lµ mét sè chuyªn viªn trùc
tiÕp lµm nghiÖp vô chuyªn m«n thùc hiÖn, nhng ngay c¶ çc chuyªn viªn nµy
còng cha ®¸p øng yªu cÇu, bëi sè lîng c«ng viÖc hµng ngµy qu¸ lín so víi thùc
tÕ còng nh ®ßi hái vÒ nghiÖp vô; hä còng kh«ng ®îc ®µo t¹o chuyªn m«n vÒ
®Þnh gi¸, chñ yÕu hä sö dông kh¶ n¨ng vµ kinh nghiÖm nghÒ nghiÖp, c«ng
viÖc. Qua kÕt qu¶ 6 §oµn c«ng t¸c ®Æc biÖt cña ChÝnh phñ cuèi n¨m 2000
võa qua cho thÊy gi¸ ®Êt ®Òn bï kh«ng hîp lý lµ mét nguyªn nh©n ®¸ng kÓ
dÉn ®Õn t×nh tr¹ng khiÕu tè phøc t¹p hiÖn nay.
Tõ thùc tÕ vÒ tæ chøc thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho thÊy, sù thay
®æi khung gi¸, b¶ng gi¸ ®Êt kh«ng theo kÞp vµ qu¸ xa biÕn ®éng cña thÞ trêng
bÊt ®éng s¶n, ®· t¹o ra nhiÒu m©u thuÉn, khiÕu kiÖn. MÆt kh¸c, trong nÒn
kinh tÕ thÞ trêng, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng lµ mét thÞ trêng rÊt nh¹y c¶m,
®ßi hái ph¶i cã mét tæ chøc ®éc lËp qu¶n lý trong ®ã cã viÖc ®Þnh gi¸ quyÒn
sö dông ®Êt. VÊn ®Ò ®Þnh gi¸ kh«ng thÓ t¸ch rêi vÊn ®Ò ®¨ng ký, theo dâi
biÕn ®éng vµ quy ho¹ch cña Nhµ níc.
2.5. VÒ ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ ®Òn bï.
HiÖn nay, cßn cã nhiÒu ý kiÕn kh¸c nhau vÒ gi¸ ®Êt tÝnh ®Òn bï thiÖt
h¹i. Cã ý kiÕn cho r»ng, nªn lÊy gi¸ ®Êt do ®Þa ph¬ng ban hµnh theo quy
®Þnh cña ChÝnh phñ lµm gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh ®Òn bï thiÖt h¹i, v× khi Nhµ níc
7
9
giao ®Êt hoÆc cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, ngêi sö dông ®Êt
chØ ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt theo gi¸ nµy, ®ång thêi ®èi víi ®Êt n«ng
nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt lµm muèi, ®Êt cã mÆt níc nu«i trång thuû s¶n, Nhµ
níc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi ngêi trùc tiÕp lµm n«ng
nghiÖp, nªn khi thu håi Nhµ níc còng chØ ®Òn bï ë møc gi¸ võa ph¶i vµ do
Nhµ níc quyÕt ®Þnh. Trong thùc tiÔn ®Òn bï mét sè ®Þa ph¬ng ®· ¸p dông
gi¸ nµy, nhng ph¶i cã sù ®iÒu chØnh l¹i hoÆc bï ®¾p b»ng kho¶n hç trî.
a. Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt
Trªn thÕ giíi cã nhiÒu çch ®Þnh gi¸ kh¸c nhau, trong ®ã ®èi víi bÊt
®éng s¶n hä sö dông hai ph¬ng ph¸p chñ yÕu: thu nhËp vµ so s¸nh. Tuy nhiªn,
®Ó thùc hiÖn ®îc çc ph¬ng ph¸p nµy ®ßi hái ph¶i cã mét chuÈn mùc ®Þnh
gi¸ thèng nhÊt vµ cã ®éi ngò nh÷ng tæ chøc vµ chuyªn gia ®Þnh gi¸ ®îc ®µo
t¹o mét çch bµi b¶n.
ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ë níc ta còng kh«ng thÓ tho¸t khái nh÷ng quy t¾c
chung mµ çc níc ®ang ¸p dông, nhng ph¶i tÝnh ®Õn çc ®iÒu kiÖn cô thÓ
cña níc ta. Çc ®iÒu kiÖn cô thÓ ®ã lµ:
- ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta cßn cha ph¸t triÓn, nªn lîng th«ng tin
cÇn vµ ®ñ cho viÖc ®Þnh gi¸ cßn h¹n chÕ.
- Çc nguyªn t¾c, ph¬ng ph¸p, chuÈn mùc ®Þnh gi¸ cha cô thÓ vµ cßn
thiÕu.
- Quan niÖm vÒ gi¸ ®Êt thùc tÕ cßn cha thèng nhÊt.
XuÊt ph¸t tõ thùc tiÔn trªn vÒ l©u dµi Nhµ níc cÇn cã çc biÖn ph¸p:
+ Nhµ níc cÇn quy ®Þnh cô thÓ vµ c«ng bè çc nguyªn t¾c vµ ph¬ng
ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµm c¬ së cho viÖc thùc hiÖn. BÊt kú tæ chøc, ç
nh©n nµo khi tham gia vµo viÖc ®Þnh gi¸ ®Òu ph¶i tu©n theo nh÷ng nguyªn
t¾c vµ chuÈn mùc ®· ®îc c«ng bè.
+ H×nh thµnh çc tæ chøc ®Þnh gi¸ ®éc lËp ®Ó lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸
nh»m ®¶m b¶o tÝnh kh¸ch quan vÒ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ cña m×nh vµ ®îc tr¶ chi
phÝ theo quy ®Þnh.
Gi¸ ®Êt theo nghÞ ®Þnh 87/ CP ®· qu¸ l¹c hËu víi t×nh h×nh thùc tÕ
hiÖn nay kh«ng ®îc ®iÒu chØnh kÞp thêi mµ ph¶i xö lý b»ng hÖ sè K víi
khung gi¸ qu¸ réng (tõ 0,25 – 2,7) nªn dÔ dÉn ®Õn t×nh tr¹ng tuú tiÖn, chñ
quan ¸p ®Æt gi¸ g©y nhiÒu th¾c m¾c, khiÕu kiÖn trong d©n. §Ó kh¾c phôc
nh÷ng tån t¹i trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ båi thêng vÒ ®Êt, Thµnh phè cÇn nghiªn
cøu ®Ò nghÞ ChÝnh phñ sím ban hµnh NghÞ ®Þnh míi nµy, viÖc x¸c ®Þnh
8
0
gi¸ båi thêng thiÖt h¹i cÇn cô thÓ vµ râ rµng, tr¸nh trÞnh tr¹ng cã thÓ hiÓu kh¸c
nhau dÔ ph¸t sinh m©u thuÉn. H¹n chÕ viÖc ra çc v¨n b¶n, th«ng t cña çc Bé,
ngµnh kh«ng phï hîp víi thùc tiÔn cña cuéc sèng g©y khã kh¨n cho çc cÊp
chÝnh quyÒn Thµnh phè trong thùc hiÖn, kh«ng kh¶ thi trong thêi gian qua
( nh Th«ng t 145 cña BTC).
Gi¸ ®Êt ban hµnh sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau vµ viÖc vËn
dông hÖ sè K trong tõng môc ®Ých l¹i kh¸c nhau. HÖ sè K ®· mÊt ®i ý nghÜa
ban ®Çu lµ thÓ hiÖn kh¶ n¨ng sinh lîi. Thµnh phè cÇn sím nghiªn cøu hoµn
thiÖn triÓn khai khung gi¸ ®Êt míi còng nh çch ¸p gi¸ míi cho phï hîp víi t×nh
h×nh thùc tÕ hiÖn nay.
§èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo th«ng t 145/BTC
trªn c¬ së gi¸ trÞ s¶n lîng, thu nhËp, l·i suÊt ng©n hµng lµ kh«ng kh¶ thi, hÖ sè
K thêng nhá h¬n 1. Trong nh÷ng trêng hîp ®Êt n«ng nghiÖp ven ®«, gi¸ trÞ
chuyÓn nhîng thùc tÕ cao h¬n nhiÒu lÇn so víi khung gi¸ quy ®Þnh, viÖc ¸p
dông hÖ sè K theo nhËn ®Þnh cña nhiÒu chuyªn gia lµ kh«ng hîp lý. V× vËy,
Thµnh phè cÇn sím nghiªn cøu ®iÒu chØnh hÖ sè K ¸p dông vµo gi¸ båi thêng
®Êt n«ng nghiÖp thay v× ph¶i ¸p dông nhiÒu biÖn ph¸p hç trî phô nh hiÖn nay,
mµ vÉn kh«ng ®¸p øng ®îc nguyÖn väng cña ngêi d©n trong diÖn bÞ thu håi
®Êt nh»m tr¸nh t×nh tr¹ng ngêi d©n ch©y ú, khiÕu kiÖn, chËm bµn giao mÆt
b»ng do kh«ng ®îc ®¸p øng tho¶ ®¸ng vÒ gi¸ c¶ båi thêng.
Thµnh phè sím tæ chøc kh¶o s¸t, ®iÒu tra viÖc sö dông ®Êt, t×nh h×nh
thùc tÕ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt, çc ®iÒu kiÖn vµ c¨n cø x¸c ®Þnh
gi¸ ®Êt t¹i Hµ néi ®Ó sím söa ®æi theo gi¸ ®Êt hiÖn hµnh theo quy ®Þnh cña
ChÝnh phñ.
- Quy ®Þnh cô thÓ thªm vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo kh¶ n¨ng
sinh lîi vµ gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ. §Ó ®¬n gi¶n çch
tÝnh, gi¸ ®Êt tÝnh theo kh¶ n¨ng sinh lîi ®îc x¸c ®Þnh cho tõng vïng theo møc
s¶n lîng, chi phÝ vµ thu nhËp b×nh qu©n cña 3 n¨m tríc ®ã, cã tham kh¶o n¨ng
suÊt khi ph©n h¹ng ®Êt tÝnh thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp. §èi víi gi¸ ®Êt
thùc tÕ chuyÓn nhîng, ®Þa ph¬ng cÇn ban hµnh møc gi¸ chuÈn cho tõng lo¹i
vÞ trÝ, tõng lo¹i ®êng phè..., ®ång thêi quy ®Þnh cô thÓ çc yÕu tè ph¶i trõ ®i
hoÆc ®îc céng thªm vµo møc gi¸ chuÈn, çc yªu tè ph¶i lo¹i trõ khi ®Þnh gi¸...
- Gi¸ ®Êt tÝnh theo kh¶ n¨ng sinh lîi ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m
nghiÖp ®Êt lµm muèi, ®Êt cã mÆt níc nu«i trång thuû s¶n vµ møc gi¸ chuÈn
®èi víi çc lo¹i ®Êt kh¸c ®îc UBND çc cÊp c«ng bè vµo th¸ng 1 hµng n¨m vµ
8
1
®îc ¸p dông trong c¶ n¨m ®ã, chØ ®iÒu chØnh khi cã biÕn ®éng lín (trªn díi
15%).
- Trêng hîp gi¸ ®Êt do UB cÊp tØnh ban hµnh theo quy ®Þnh cña ChÝnh
phñ ®· phï hîp víi kh¶ n¨ng sinh lîi vµ gi¸ chuyÓn nhîng ®Êt t¹i ®Þa ph¬ng, th×
®îc sö dông gi¸ ®Êt ®ã ®Ó lµm gi¸ ®Ó tÝnh ®Òn bï thiÖt h¹i.
- Bé Tµi chÝnh vµ çc ®Þa ph¬ng cÇn tæ chøc tËp huÊn kÞp thêi ®Çy
®ñ cho çc ®èi tîng cã liªn quan ®Õn c«ng t¸c ®Òn bï nãi chung vµ c«ng t¸c
®Þnh gi¸ ®Òn bï nãi riªng; t¨ng cêng c«ng t¸c kiÓm tra híng dÉn thùc hiÖn quy
®Þnh vÒ ®Òn bï thiÖt h¹i, nh»m tr¸nh çch hiÓu vµ çch lµm kh¸c nhau trong
thêi gian võa qua.
b. VÒ khung gi¸ ®Òn bï:
Tuy nhiªn ®a sè çc ý kiÕn cho r»ng c¨n cø vµo møc quy ®Þnh hiÖn
hµnh vµ thùc tiÔn ®Òn bï trong thêi gian qua, th× gi¸ ®Êt ®Òn bï ph¶i phï hîp
víi kh¶ n¨ng ®Êt ®ai cã thÓ mang l¹i cho ngêi ®îc giao quyÒn sö dông ®Êt
(kh¶ n¨ng cho thu nhËp hoÆc gi¸ trÞ chuyÓn nhîng). Çc c¨n cø ®ã lµ:
Thø nhÊt, HiÕn ph¸p n¨m 1992 kh¼ng ®Þnh khi trng mua, trng dông (thu
håi ®Êt thùc chÊt lµ h×nh thøc trng thu) v× môc ®Ých an ninh, quèc phßng, lîi
Ých c«ng céng, lîi Ých quèc gia, th× Nhµ níc båi thêng theo thêi gi¸ thÞ trêng.
Tuy nhiªn ë níc ta hiÖn nay míi thõa nhËn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nhng cha thõa
nhËn thÞ trêng ®Êt ®ai; do ®ã gi¸ thÞ trêng cha cã, nhng Nhµ níc cho phÐp
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt, nªn trong thùc tÕ h×nh thµnh gi¸ chuyÓn
nhîng quyÒn sö dông ®Êt. Ngay tõ NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994, Nhµ
níc còng thõa nhËn cã gi¸ ®Êt thùc tÕ.
Thø hai, gi¸ ®Êt quy ®Þnh t¹i nghÞ ®Þnh 87/CP ¸p dông cho nhiÒu môc
®Ých kh¸c nhau, nhng còng ®ång thêi cho phÐp ban hµnh khung gi¸ ®Êt riªng
trong trêng hîp ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ níc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc
®Ých an ninh, quèc phßng, lîi Ých c«ng céng, lîi Ých quèc gia.
Thø ba, trong thùc tÕ gi¸ ®Êt do çc ®Þa ph¬ng ban hµnh mÆc dï
ChÝnh phñ cho phÐp ®iÒu chØnh khi gi¸ ®Êt thùc tÕ cã sù biÕn ®éng, ®ång
thêi më réng khung gi¸ th«ng qua hÖ sè K, nhng viÖc ®iÒu chØnh trong thøc
tÕ gÆp nhiÒu khã kh¨n vµ so víi gi¸ ®Êt thøc tÕ cã sù chªnh lÖch ®¸ng kÓ.
Qua viÖc x¸c ®Þnh hÖ sè K khi tÝnh ®Òn bï thiÖt h¹i cho thÊy ®iÒu ®ã.
Nh vËy, viÖc quy ®Þnh gi¸ ®Êt tÝnh ®Òn bï thiÖt h¹i ph¶i phï hîp víi
kh¶ n¨ng sinh lîi vµ gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ lµ phï hîp c¶
8
2
vÒ mÆt lý luËn vµ thùc tiÔn. Tuy nhiªn vÊn ®Ò ®Æt ra lµ ph¬ng ph¸p x¸c
®Þnh vµ tæ chøc thùc hiÖn sao cho phï hîp víi thùc tÕ ë níc ta.
2.6. VÒ çc chÝnh s¸ch cña chÝnh phñ:
Çc chÝnh s¸ch cña chÝnh phñ trong viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng cã t¸c
®éng rÊt lín tíi viÖc ®Þnh gi¸ ®Òn bï. Bëi v× viÖc cÊp giÊy chøng nhËn còng
nh viÖc ph©n lo¹i h¹ng ®Êt tiÕn hµnh cßn chËm trÔ cha cô thÓ, c«ng t¸c quy
ho¹ch cßn cha quan t©m ®óng møc ®Õn tÝnh phøc t¹p cña c«ng t¸c gi¶i phãng
mÆt b»ng, lµm cho viÖc ®Þnh gi¸ cßn thô ®éng. Do vËy Nhµ níc ph¶i hoµn
thiÖn çc chÝnh s¸ch ®Òn bï, çc chÝnh s¸ch gi¶i phãng mÆt b»ng t¹o bíc tiÕn
trong viÖc qu¶n lý, n©ng cao n¨ng lùc qu¶n lý cña çc c¬ quan qu¶n lý ®Êt.
ChÝnh phñ cÇn ph¶i cã chÝnh s¸ch hç trî tµi chÝnh, x©y dùng çc khu t¸i
®Þnh c phôc vô cho çc hé ph¶i di dêi. §ång thêi thùc hiÖn chÝnh s¸ch hç trî
chuyÓn ®æi nghÒ nghiÖp ®èi víi çc ®èi tîng bÞ gi¶i to¶ n¬i ®ang sèng vµ
kinh doanh s¶n xuÊt khi bÞ thu håi ®Êt, nh»m thùc hiÖn tèt c«ng t¸c gi¶i phãng
mÆt b»ng, t¹o ®iÒu kiÖn cho kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ cã tÝnh thùc tÕ cao h¬n.
§Ó lµm ®îc gi¶i ph¸p nµy cÇn:
- KiÕn nghÞ víi ChÝnh phñ, ®Ò xuÊt, söa ®æi, bæ xung... nh»m hoµn
thiÖn çc chÝnh s¸ch vÒ ®Òn bï sao cho phï hîp víi hoµn c¶nh cô thÓ cña ®Êt
níc, tõng khu vùc. KiÕn nghÞ ChÝnh phñ vÒ viÖc ®iÒu chØnh gi¸ ®Òn bï phï
hîp víi thÞ trêng vµ sím x©y dùng luËt hoÆc ph¸p lÖnh GPMB. Nguyªn t¾c
®Ó x©y dùng c¬ chÕ chÝnh s¸ch kinh tÕ trong c«ng t¸c GPMB lµ ®Òn bï s¸t
gi¸ thÞ trêng vµ b¸n l¹i nhµ ë t¸i ®Þnh c còng phï hîp víi gi¸ thÞ trêng nhng ®îc
hëng mét tû lÖ u ®·i (quy ®Þnh râ rµng vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Çc
hé gia ®×nh chÝnh s¸ch, thu nhËp thÊp cã khung gi¸ hç trî cô thÓ, v× ®©y lµ
vÊn ®Ò x· héi cÇn ®îc chÝnh quyÒn quan t©m gi¶i quyÕt. Çc hé trong diÖn
GPMB cÇn x¸c ®Þnh lµ ®èi tîng u tiªn ®Ó ®µo t¹o nghÒ, vay vèn u ®·i gi¶i
quyÕt viÖc lµm...
- C«ng t¸c GPMB cã t¸c ®éng quan träng ®Õn c«ng t¸c ®Çu t x©y dùng
cña thµnh phè, ®ang lµ vÊn ®Ò næi cém cÇn gi¶i quyÕt ®ång bé, v× vËy cÇn
cã biÖn ph¸p chØ ®¹o tÝch cùc. Thµnh phè nªn lËp c¬ quan chuyªn tr¸ch gåm
çc tæ c«ng t¸c, cã ®¹i diÖn biÖt ph¸i cña çc ngµnh liªn quan, thêng xuyªn chØ
®¹o triÓn khai gi¶i phãng mÆt b»ng trªn toµn ®Þa bµn. C¬ quan nµy cã tr¸ch
nhiÖm thèng nhÊt vµ trùc tiÕp gióp, híng dÉn triÓn khai çc dù ¸n gi¶i phãng
mÆt b»ng, tõ kh©u kh¶o s¸t thÈm ®Þnh gi¸ trÞ ®Êt, x©y dùng khu t¸i ®Þnh c
cho ®Õn khi hoµn tÊt yªu cÇu GPMB cña dù ¸n.
8
3
- Çc c¬ quan chøc n¨ng, çc çn bé thùc hiÖn ph¶i thèng nhÊt chÝnh
s¸ch, quan ®iÓm vµ biÖn ph¸p tiÕn hµnh ®Ó tr¸nh g©y th¾c m¾c, so s¸nh,
khiÕu n¹i, khiÕu kiÖn cña d©n trong diÖn gi¶i phãng mÆt b»ng.
- G¾n kÕt nhiÖm vô gi¶i phãng mÆt b»ng víi nhiÖm vô chung cña çc
QuËn, huyÖn, ph©n cÊp râ tr¸ch nhiÖm cña çc c¬ quan chøc n¨ng, x©y dùng
chÕ ®é phô cÊp hîp lý.
- Xóc tiÕn c«ng t¸c quy ho¹ch chi tiÕt çc QuËn, huyÖn, phêng, x· ...
- Chñ ®éng vµ kiªn quyÕt xö lý viÖc lÊn chiÕn ®Êt c«ng råi ®ßi ®Òn
bï, nh»m trôc lîi ç nh©n vµ g©y mÊt trËt tù, c¶nh quan ®« thÞ, mÊt sù t«n
nghiªn cña ph¸p luËt.
§Ó t¨ng cêng vai trß qu¶n lý th× nªn lËp c¬ quan chuyªn tr¸ch, çc tæ chøc
trªn çc ®Þa ph¬ng, thêng xuyªn chØ ®¹o c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt ®ai, çc c¬ quan
nµy híng dÉn triÓn khai, gióp ®ì c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt tõ kh©u x¸c ®Þnh gi¸
®Êt, x©y khu t¸i ®Þnh c ®Õn viÖc hoµn tÊt c«ng t¸c nµy. Çc c¬ quan chøc
n¨ng, çn bé thùc hiÖn ph¶i thèng nhÊt quan ®iÓm, môc tiªu, chÝnh s¸ch vÒ
c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt cña Nhµ níc, t¹o lßng tin ë nh©n d©n. Thèng nhÊt quan
®iÓm chØ ®¹o vµ nhiÖm vô cña çc c¬ quan tõ trªn xuèng ®¶m b¶o chØ ®¹o
nhÞp nhµng gi÷a quyÒn vµ nhiÖm vô mçi cÊp, mçi ngµnh.
Thùc hiÖn viÖc c«ng khai vµ niªm yÕt quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tõng ®Þa
bµn, tõng vïng, tõng ®Þa ph¬ng ®Æc biÖt lµ n¬i chuÈn bÞ thu håi ®Êt ®Ó
cho nh©n d©n biÕt vµ thùc hiÖn. Tr¸nh viÖc l·ng phÝ tiÒn cña cña nh©n d©n
khi hä biÕt vµ tiÕn hµnh ®Çu t dµi h¹n trªn khu ®Êt chuÈn bÞ thu håi. Chñ
®éng gi¶i quyÕt viÖc lÊn chiÕm ®Êt c«ng råi ®ßi ®Òn bï nh»m lµm khã kh¨n
cho c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt ®ai (trêng hîp nµy cÇn cã c¶ nh÷ng hµnh ®éng kiªn
quyÕt ®Ó xö lý).
8
4
KÕt luËn
Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ngµy cµng diÔn ra m¹nh mÏ trªn toµn quèc. Nã t¸c
®éng ®Õn tÊt c¶ çc lÜnh vùc kinh tÕ v¨n ho¸ chÝnh trÞ vµ m«i trêng. Qu¸
tr×nh ®« thÞ hãa lu«n ®i liÒn víi qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ vµ nh thÕ dÉn
®Õn viÖc ph¶i më réng quy m« s¶n xuÊt. NhÊt lµ trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay,
kinh tÕ thÞ trêng ph¸t triÓn, vÊn ®Ò hîp t¸c giao lu víi quèc tÕ còng ®îc më
réng. §iÒu nµy dÉn ®Õn ®Çu t dù ¸n t¨ng ®ßi hái ph¶i sö dông nhiÒu ®Õn tµi
nguyªn ®Êt. Nh vËy, viÖc Nhµ níc trng thu ®Êt lµ mét tÊt yÕu kh¸ch quan.
§Êt ®ai lµ tµi nguyªn quý cña mçi mét quèc gia vµ nhÊt lµ ®èi víi ViÖt
nam cã diÖn tÝch trªn ®Çu ngêi nhá, lµ t liÖu s¶n xuÊt kh«ng thÓ thiÕu ®îc
cña çc ngµnh, nã ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn ®êi sèng con ngêi. Do vËy, viÖc x¸c
®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó båi thêng thiÖt h¹i vÒ ®Êt ®ai khi Nhµ níc thu håi ®Êt lµ
rÊt cÇn thiÕt. Cã liªn quan tíi rÊt nhiÒu ban ngµnh nh»m môc ®Ých b¶o ®¶m
tÝnh c«ng b»ng, ®¶m b¶o lîi Ých cho tõng ç nh©n, hé gia ®×nh vµ çc tæ
chøc khi Nhµ níc thu håi ®Êt ®ai phôc vô cho môc ®Ých quèc phßng an ninh,
lîi Ých c«ng céng. Trong qu¸ tr×nh ®Òn bï ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch phï hîp vÒ
®Òn bï thiÖt h¹i cho ngêi d©n æn ®Þnh cuéc sèng, còng nh ®· gióp Nhµ níc
n¾m ch¾c ®îc t×nh h×nh biÕn ®éng cña ®Êt, quü ®Êt mçi lo¹i vµ ®Æc biÖt
lµ lµm t¨ng quü ®Êt ®a vµo sö dông, t¨ng quü ®Êt sö dông ®óng môc ®Ých,
tõ ®ã ®¶m b¶o cho ®Êt ®ai sö dông hîp lý vµ hiÖu qu¶ h¬n Do vËy, ®Òn bï
®Êt ®ai còng nh»m hoµn thiÖn çc chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai. MÆt kh¸c cßn gãp
phÇn lµm t¨ng trëng kinh tÕ khi ta cã quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai hîp
lý vµ khoa häc.
8
5
Cïng víi nã, trong ®iÒu kiÖn hiÖn nay, kinh tÕ më ®· lµm thay ®æi
toµn bé bé mÆt kinh tÕ x· héi tõng ngµy, tõng giê, viÖc nµy ®ßi hái çc chÝnh
s¸ch liªn quan ®Õn ®Êt ®ai còng ®îc söa ®æi bæ sung vµ ngµy cµng hoµn
thiÖn. Trong çc chÝnh s¸ch vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai th× vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Òn bï
vÉn lµ mét vÊn ®Ò nãng báng cña thêi ®¹i, nã ®ßi hái çc ngµnh çc cÊp ph¶i
hÕt søc quan t©m bëi liªn quan ®Õn lîi Ých cña ®Êt níc vµ quyÒn lîi chÝnh
®¸ng cña ngêi sö dông ®Êt. §iÒu nµy ®ßi hái chóng ta ph¶i hoµn thiÖn h¬n
n÷a vÒ çc chÝnh s¸ch liªn quan ®Õn ®Êt ®ai.
Trong thêi gian lµm luËn v¨n nµy, mÆc dï em ®· cã nhiÒu cè g¾ng nh-
ng kh«ng tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt, em mong çc thÇy c« gãp ý kiÕn, chØ
b¶o gióp luËn v¨n nµy ®îc hoµn thiÖn h¬n.
Mét lÇn n÷a em xin tr©n thµnh c¶m ¬n thÇy Lª §×nh Th¾ng vµ çc c«
chó ë Ban qu¶n lý dù ¸n Häc ViÖn Quèc Phßng ®· gióp em hoµn thiÖn luËn
v¨n nµy.
Tµi liÖu tham kh¶o.

1. Gi¸ ®Êt - qu¶n lý n«ng s¶n Bé tµi chÝnh.
2. GS.TSKH Lª §×nh Th¾ng
- Gi¸o tr×nh Nguyªn lý thÞ trêng nhµ ®Êt - NXB ChÝnh trÞ quèc gia
2000
- Gi¸o tr×nh Qu¶n lý Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë - NXB ChÝnh trÞ
quèc gia 2000.
3. PGS.TS Ng« §øc Çt - Gi¸o tr×nh Kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt - NXB n«ng
nghiÖp 2000.
4. GS.TS NguyÔn ThÕ B¸ - Quy ho¹ch ®« thÞ.
5. Çc ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ trÞ BÊt §éng S¶n - §oµn V¨n Trêng.
6. NghÞ ®Þnh 1792/TTg ngµy 11/01/1970 cña Phñ thñ tíng.
7. NghÞ ®Þnh sè 80/CP ngµy 06/11/1993 cña ChÝnh phñ.
10.NghÞ ®Þnh 22/1998/N§ - CP cña ChÝnh phñ.
11. NghÞ ®Þnh 151/TTg ngµy 14/01/1959 cña Héi ®ång ChÝnh phñ.
12. LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 vµ söa ®æi n¨m 1998.
13. Th«ng t liªn bé sè 1424/TTLB ngµy 06/07/1959 cña Uû ban kÕ ho¹ch
Nhµ níc.
8
6
14. Th«ng t liªn bé 32/TTLB ngµy 01/04/1994 cña bé Tµi chÝnh, bé
X©y dùng, Tæng côc qu¶n lÝ ruéng ®Êt, ban VËt gÝa ChÝnh phñ.
15. Th«ng t liªn bé 145/1998/TT - BTC ngµy 04/11/1998 cña bé Tµi
chÝnh.
16. T¹p chÝ §Þa chÝnh, t¹p chÝ nghiªn cøu kinh tÕ, t¹p chÝ x©y dùng,
t¹p chÝ kinh tÕ ph¸t triÓn, t¹p chÝ th«ng tin tµi chÝnh vµ çc tµi liÖu kh¸c.
17. M¸c- Anghen toµn tËp - tËp 25 phÇn II - NXB chÝnh trÞ Quèc gia.
Hµ néi 1994.
18. Cña c¶i cña çc d©n téc - Adam Smith - NXB Gi¸o dôc. Hµ néi 1997.
Môc lôc
Trang
Lêi nãi ®Çu............................................................................................................1
Ch¬ng I: C¬ së lý luËn vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt
båi thêng gi¶i phãng mÆt b»ng............................................4
I. TÝnh tÊt yÕu cña ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng.............................................4
1. Kh¸i niÖn vÒ ®Þnh gi¸ vµ ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng...................................4
2. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ båi thêng.........................................................4
II. C¬ së khoa häc vµ thùc tiÔn cña viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng
gi¶i phãng mÆt b»ng..............................................................................7
A. C¬ së khoa häc cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng ...........................7
1. VÊn ®Ò gi¸ ®Êt vµ çc nh©n tè ¶nh hëng.................................................7
2. Çc nguyªn t¾c vµ ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt c¬ b¶n................................11
2.1 Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt.........................................................................11
2.2 Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng.........................................................12
3. Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh hÖ sè K ®Ó ®Þnh gi¸ båi thêng thiÖt h¹i...............15
3.1 Ph¹m vi vµ ®èi tîng ¸p dông, c¨n cø x¸c ®Þnh hÖ sè K..........................15
3.2 Ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh hÖ sè K..................................................................17
8
7
B. C¬ së ph¸p lý cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng...............................18
1. Thùc chÊt gi¸ c¶ ®Òn bï.............................................................................18
2. C¬ së cña viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®Òn bï........................................................19
3. C¬ së ph¸p lý ..............................................................................................20
III. Nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ níc vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng GPMB...23
A. Nh÷ng quy ®Þnh chung...........................................................................23
1. Ph¹m vi ¸p dông...........................................................................................23
2. §èi tîng ®îc båi thêng .................................................................................23
B. Nh÷ng quy ®Þnh cô thÓ vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng GPMB..............25
1. Ph©n lo¹i çc lo¹i ®Êt cÇn ph¶i ®Þnh gi¸..................................................25
2. C¨n cø ®Þnh gi¸ ®Êt GPMB.......................................................................25
3. Qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ®Êt GPMB.................................................................32
ch¬ngII: Thùc tr¹ng c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó GPMB
ë dù ¸n n©ng cÊp c¶i t¹o vµ x©y dùng
Häc viÖn Quèc Phßng...........................................................39
I. Kh¸i qu¸t chung vÒ ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi
cña quËn CÇu GiÊy – Hµ Néi..................................................................39
II. Tæng quan sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn quËn CÇu GiÊy.....................41
1. Thùc tr¹ng sö dông ®Êt...............................................................................41
2. ChÝnh s¸ch vµ çc ph¬ng ¸n ®Òn bï GPMB..............................................45
III. Thùc tr¹ng ®Þnh gi¸ ®Êt vµ thùc hiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng khi
Nhµ níc thu håi ®Êt t¹i Häc viÖn Quèc Phßng...................................49
1. §Æc ®iÓm c«ng t¸c GPMB ë Häc viÖn Quèc Phßng................................49
2. Tæ chøc thùc hiÖn c«ng t¸c båi thêng GPMB Häc viÖn Quèc Phßng ......50
3. Tæ chøc qu¶n lý ®Êt vµ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt GPMB ë Häc viÖn Quèc Phßng
.........................................................................................................................53
IV. §¸nh gi¸ t×nh h×nh thùc hiÖn c«ng t¸c ®Òn bï GPMB
trªn ®Þa bµn quËn CÇu GiÊy..............................................................60
1. KÕt qu¶ ®¹t ®îc..........................................................................................60
2. Nh÷ng thuËn lîi vµ khã kh¨n khi triÓn khai c«ng t¸c ®Òn bï GPMB........61
3. Nguyªn nh©n tån t¹i vµ víng m¾c..............................................................62
4. Mét sè bµi häc rót ra qua c«ng t¸c GPMB ..................................................64
ch¬ngIII: Ph¬ng híng vµ mét sè gi¶i ph¸p
hoµn thiÖn c«ng t¸c ®Þnh gi¸ båi thêng GPMB.........................................67
I. Chñ tr¬ng cña §¶ng vµ Nhµ níc ..............................................................67
8
8
II. TriÓn kh¶i chñ tr¬ng cña §¶ng vµ Nhµ níc
®èi víi thµnh phè Hµ Néi........................................................................69
III. Ph¬ng híng vµ mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c
®Þnh gi¸ båi thêng GPMB quËn CÇu GiÊy.........................................70
1. Môc tiªu vµ ph¬ng híng ..............................................................................70
2. Mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c ®Þnh gi¸
båi thêng GPMB quËn CÇu GiÊy...............................................................72
2.1 Thu thËp th«ng tin.....................................................................................72
2.2 VÒ c«ng t¸c tæ chøc..................................................................................73
2.3 VÒ tæ chøc thùc hiÖn ..............................................................................74
2.4 VÒ tæ chøc çn bé ....................................................................................75
2.5 VÒ ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ ®Êt ®Òn bï........................75
2.6 VÒ çc chÝnh s¸ch ®Òn bï cña chÝnh phñ..............................................78
KÕt luËn........................................................................................................81
Tµi liÖu tham kh¶o.......................................................................................82
8
9

Data 2

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Data 2

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

lêi më ®Çu

d. Nguyªn t¾c c©n ®èi:

2.2. Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt båi thêng.

2. C¬ së cña viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®Òn bï.

B¶ng 1: gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp

b. §Êt trång c©y l©u n¨m, ®Êt n«ng nghiÖp

B¶ng 2: Gi¸ ®Êt khu d©n c n«ng th«n

B¶ng 3 : gi¸ ®Êt t¹i c¸c thÞ trÊn

B¶ng 4: gi¸ ®Êt t¹i c¸c khu vùc néi thµnh

Q§ thu håi ®Êt

§o ®¹c, thèng kª X¸c ®Þnh tÝnh ph¸p

H§ - ThÈm ®Þnh Bé tµi chÝnh

TØnh, thµnh phª

2.2. C«ng t¸c chuÈn bÞ:

T Hä tªn D.T D.T §Êt TiÒn ®Òn bï Tæng

m2 m2 m2 ®ång % ®ång ®ång

Ph¬ng ¸n ®Òn bï ®ît hai.

PhÇn hai: ®Òn bï cho 3 doanh nghiÖp.

Tµi liÖu tham kh¶o.

You might also like