BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

----------

BÀI TIỂU LUẬN CUỐI KỲ

BỘ MÔN:

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Tiêu đề: Mối quan hệ giữa tín dung và giá bất động sản

Giảng viên hướng dẫn: Trương Quang Hùng

Sinh viên thực hiện: Trần Minh Tuấn

Mã số sinh viên: 31181023108

Lớp: DH44BD002

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 06 năm 2021

I. Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân
hàng thương mại

1. Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại

- Ngân hàng thương mại: là một trong những tổ chức tài chính quan trọng của nền
kinh tế. Với vai trò trung gian của mình, NHTM sẽ thực hiện việc chuyển các
khoản tiết kiệm thành đầu tư. Sự ra đời của ngân hàng đã giải quyết được mâu
thuẫn của tín dụng trực tiếp trong nền kinh tế, góp phần hạn chế và phân tán rủi ro,
giảm thiểu chi phí giao dịch trong hoạt động tín dụng của các tác nhân trong nền
kinh tế. Đồng thời NHTM cũng là tổ chức cung cấp tín dụng với qui mô lớn nhất,
là thành viên quan trọng trong việc phát triển thị trường trái phiếu, tín phiếu và
cũng là nơi huy động và cung cấp các khỏan vốn dài hạn, trung hạn và ngắn hạn
cho các cá nhân và tổ chức kinh tế.

- Với vai trò thanh toán, NHTM thay mặt khách hàng thực hiện các khoản thanh
toán từ việc mua sắm hàng hóa và dịch vụ thông qua việc phát hành séc, thẻ thanh
toán và cung cấp mạng lưới thanh toán điện tử khác... Hiện nay ở hầu hết các quốc
gia ngân hàng đang trở thành trung gian thanh toán lớn nhất thực hiện việc thanh
toán giá trị hàng hóa và dịch vụ dưới các hình thức như séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu,
các loại thẻ, thanh toán điện tử, kết nối các quĩ và cung cấp tiền khi khách hàng
cần.

- Cho vay có tài sản đảm bảo : là hình thức cho vay cho phép ngân hàng có được
nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ nhất không có
hoặc không đủ khả năng trang trải. Trong cơ chế thị trường, hoạt động của các
NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau, trong đó rủi ro
tín dụng là rủi ro dễ xảy ra nhất.

- Rủi ro tín dụng là tình trạng khác hàng không có khả năng hoàn trả nợ vay cho
ngân hàng đầy đủ và đúng hạn. Để giảm thiểu rủi ro tín dụng các ngân hàng thường
phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay trong đó có biện pháp thế chấp bằng
tài sản đảm bảo. Cho vay có tài sản đảm bảo là điều kiện để yêu cầu người vay vốn
thực hiện các cam kết trả nợ, là cơ sở để ngân hàng có thể thu hồi khi thực hiện xử
lý tài sản thế chấp. Cho vay theo hình thức này yêu cầu ngân hàng và khách hàng
phải ký kết hợp đồng đảm bảo. Ngân hàng phải kiểm tra, đánh giá được tình trạng
của tài sản đảm bảo (quyền sở hữu, giá trị, tính thanh khoản, khả năng tài chính của
bên thứ ba…) và có khả năng giám sát việc sử dụng hoặc bảo quản tài sản đảm bảo.
Các tài sản đảm bảo có thể là các tài sản tài chính, hay giấy tờ có giá, các tài sản là
bất động sản.

2. Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng
thương mại

a. Khái niệm Bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia
trên thế giới. Ở Việt nam khái niệm về BĐS được thể hiện trong điều 174, Bộ luật
dân sự: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các
công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật qui định”.

b. Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương
mại.

Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng
số tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại. Bao gồm các tài sản chủ yếu như
đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn
liền với công trình xây dựng. Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng có thể là các tài
sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và sau thời điểm
ký kết hợp đồng thế chấp) như lợi tức thu được từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành
từ vốn vay, công trình xây dựng trong tương lai…

Để được là tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay, các BĐS cần phải thỏa mãn
các điều kiện:

 Thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp
BĐS.
 BĐS phải không có tranh chấp: là các BĐS mà tại thời điểm ký kết giao dịch
đảm bảo, chủ sở hữu BĐS đó không bị người thứ ba khiếu kiện tại Tòa án hoặc
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
 BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được: là các BĐS không bị
cấm lưu hành theo qui định của pháp luật tại thời điểm ký kết giao dịch thế chấp

II. Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá nhà đất :
- Xét trong mối quan hệ tương quan giữa thị trường tài chính tiền tệ với thị trường
bất động sản (BĐS), có thể thấy hai thị trường này có mối quan hệ mật thiết với
nhau. Thị trường BĐS là một trong những “đầu ra” đối với hoạt động ngân
hàng, chính vì vậy, những biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp
đối với thị trường tài chính, tiền tệ. Khi thị trường BĐS suy giảm sẽ ảnh hưởng
tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng. Ngược lại, thị trường tài chính, tiền
tệ là nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, cho nên những biến
động của thị trường tài chính, tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường BĐS.
Trong trường hợp thị trường vốn bị thắt chặt, hoặc “nới lỏng” quá mức thì thị
trường BĐS cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn
trong trạng thái “đóng băng” hoặc “bong bóng”. 
- Sự tương tác giữa giá nhà đất và dòng vốn tín dụng từ ngân hàng do đó mang
tính hai chiều : Một mặt, tín dụng BĐS làm thay đổi cung, cầu BĐS; tăng
trưởng tín dụng BĐS làm gia tăng giá cả BĐS. Mặt khác, khi thị trường BĐS
 chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (nợ xấu BĐS, khối lượng giao dịch thấp...) sẽ
làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường này. Ngoài ra, thị trường BĐS cũng
khiến cho cầu tín dụng BĐS thay đổi theo”.
- Từ những mối quan hệ như vậy, cho thấy việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn
vay đầu tư BĐS của các ngân hàng, chính là yếu tố cần thiết để thị trường BĐS
phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Sự phát triển hiệu quả của thị trường BĐS
là cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế.
- Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào
lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát
triển 1,5 - 2 USD, bởi thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị
trường khác, như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường khoa học công nghệ,
thị trường lao động. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát được mối quan hệ tác động
qua lại này sẽ gây ra những hậu quả nghiêm trọng cho phát triển kinh tế.
Cụ thể :
 Cuộc khủng hoảng tài chính tại Hoa Kỳ năm 2007-2008 là một minh chứng cho
sự thiếu kiểm soát này. Thị trường BĐS Mỹ tăng liên tục trong vòng hơn 9 năm
kể từ năm 1997 đến cuối năm 2006. Trong giai đoạn này, giá nhà ở Mỹ tăng liên
tục khoảng 20% mỗi năm, điều đó có nghĩa cứ mua nhà năm nay thì sang năm
bán là có lãi. Điều này thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán BĐS kiếm lời,
thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng chóng mặt. Để đáp ứng nhu cầu vốn cho
người dân mua nhà, giới tài chính đã sử dụng kỹ thuật “chứng khoán hóa BĐS
thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp và việc cho vay mua nhà
ở dễ dãi “dưới chuẩn” lôi kéo các nhà đầu tư và người dân đổ xô vào kinh doanh
BĐS, đẩy “bong bóng” của thị trường BĐS Mỹ bùng nổ. Khi thị trường BĐS
của Mỹ suy thoái đã gây ra khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu.
Bài học thực tế này cho thấy, trong cơ chế thị trường lợi ích đã điều chỉnh hành
vi của nhà đầu tư, vì vậy để thị trường tài chính, tiền tệ và thị trường BĐS phát
 triển bền vững cần phải hoạch định chiến lược phát triển và kiểm soát tốt hoạt
động của hai thị trường này.
 Nhìn vào thực tế thị trường BĐS của Việt Nam trong thời gian qua cũng trải qua
những thăng trầm. Một trong những nhân tố quan trọng tác động đến sự phát
triển thăng, trầm này là từ thị trường tài chính tiền tệ. Trong bối cảnh năm 2007,
thị trường BĐS tăng trưởng, nhu cầu có khả năng thanh toán tăng lên, có nhiều
dự án được khởi động, nhiều công trình được khởi công xây dựng, nhiều nhà
đầu tư phát triển mới tham gia vào thị trường đầu tư phát triển. Có sự phát triển
như vậy, bởi vì từ năm 2006 đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng đã có
nhiều hoạt động tham gia vào thị trường BĐS. Các ngân hàng thương mại tham
gia cung cấp tín dụng cho thị trường BĐS khá tốt. Đồng thời, do lãi suất vay
ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm
phát, đồng tiền mất giá dẫn tới tình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy mua
bán bất động sản, làm cho nhu cầu nhà đất tăng đột biến, đẩy giá nhà chung cư
tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định. Tính đến cuối năm 2007,
tổng dư nợ cho vay đối với thị trường BĐS tăng khoảng 19% so với cuối năm
2006, chiếm khoảng dưới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Tuy nhiên, hiện
tượng quá nóng của thị trường BĐS đã “chững lại” do một số nguyên nhân, như
hạn chế tỷ lệ cho vay BĐS, tỷ lệ lãi suất cho vay trên thị trường quá cao... Năm
2013, nhiều chính sách hỗ trợ thị trường BĐS được thực hiện như: gói hỗ trợ tín
dụng 30.000 tỷ đồng, hạ lãi suất cho vay, sự ra đời của công ty quản lý tài sản
VAMC (giúp giải quyết một phần nợ xấu BĐS )... cũng đã giúp thị trường vượt
qua phần nào khó khăn và tạo được niềm tin hồi phục. Từ năm 2014 - 2016, đã
chứng kiến sự hồi phục rõ nét của thị trường BĐS, nhất là năm 2015 thể hiện
qua lượng giao dịch tăng; giá cả tương đối ổn định; lượng tồn kho BĐS tiếp tục
giảm; cơ cấu hàng hóa BĐS chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với
nhu cầu của thị trường. Theo thống kê, năm 2015, trên cả hai thị trường BĐS
lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có khoảng 38.000 giao dịch thành công, tăng gần
gấp đôi so với 2014. Tồn kho BĐS cũng đã giảm còn hơn 50.000 tỷ đồng. Năm
2016 thị trường tiếp tục đà phát triển, đến thời điểm cuối năm thị trường có dấu
hiệu chững lại do nguồn cung trung và cao cấp lớn và có nhiều nhà đầu tư đã có
thay đổi định hướng chuyển sang dòng sản phẩm nhà giá rẻ.
Bắt đầu từ năm 2013, tín dụng BĐS có xu hướng tăng và có tốc độ tăng nhanh
hơn tốc độ tăng tín dụng nền kinh tế. Đến năm 2016, hệ số rủi ro của các khoản
phải đòi để kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200%, là cơ sở thúc đẩy dòng vốn
tín dụng vào thị trường BĐS trong năm 2016. Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá,
năm 2016, thị trường phát triển tốt, trở thành một trong những ngành năng động
nhất. Thị trường đang chứng kiến những thay đổi tích cực về chất lượng và sự
đa đạng của sản phẩm trong các phân khúc BĐS khác nhau. Đến thời điểm
tháng 11/2016, tổng dư nợ trong lĩnh vực BĐS của nước ta là 420.000 tỷ đồng,
tăng 100.000 tỷ đồng so với năm ngoái.

Hình 1: Tốc độ tăng trưởng tín dụng nền kinh tế và bất động sản

Tuy nhiên, theo các chuyên gia BĐS, năm 2016, thị trường ghi nhận sự bùng nổ
nguồn cung, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp. BĐS cao cấp có sự tăng cung
mạnh mẽ. Số lượng các dự án cao cấp - hạng sang, dòng sản phẩm du lịch, nghỉ
dưỡng triển khai trong năm được giới chuyên gia nhận định là vượt quá nhu cầu
hiện tại. Mặt khác, vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS Việt Nam theo hai
 nhóm: nhóm vay để tạo cung cho thị trường BĐS như các công ty kinh doanh
BĐS, nhà đầu tư chiếm khoảng 60 - 70% tổng dư nợ cho vay BĐS, còn lại là
nhóm vay để tạo nên cầu BĐS, đại diện là các hộ gia đình. Như vậy, nguồn vốn
tín dụng bơm vào thị trường BĐS thời gian qua theo xu hướng tạo cung nhiều
hơn tạo cầu trong một thời gian dài, là một trong những nguyên nhân quan trọng
tạo ra sự mất cân đối giữa cung BĐS và cầu BĐS. Đây là vấn đề đáng lưu ý đối
với các Ngân hàng thương mại khi đầu tư vào thị trường BĐS trong thời gian
tới.

- Chính sách tiền tệ và thị trường BĐS : Chính sách tiền tệ cũng tác động trực tiếp
tới tăng trưởng tín dụng và tín dụng BĐS, bởi vậy tác động mạnh lên thị trường
BĐS. Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô bất ổn, cần thiết phải thực
hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ. Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách thắt chặt
và nới lỏng quá mức (phân bổ không đều) đã tác động xấu lên chất lượng tăng
trưởng tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng. Tình trạng này nếu kéo dài
lâu mà không sớm được khắc phục thì lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS (kể cả
đầu tư vào cung và cầu BĐS) đều có thể trở thành nợ xấu và khó thu hồi.
Hình 2: Tăng trưởng M2 và tín dụng khu vực BĐS ở Việt Nam
 Hình 3 cho thấy mối tương quan giữa tăng trưởng của mức cung tiền M2 và tăng
trưởng tín dụng BĐS cũng như phản hồi từ thị trường. Ngoại trừ giai đoạn thị
trường BĐS đóng băng 2005 – 2006 do chính sách quản lý BĐS của Nhà nước
(thắt 6 chặt cung BĐS, điều chỉnh khung giá đất theo giá thị trường, …), biến động
của thị trường BĐS có mối tương quan thuận chiều với cung tiền M2 và tín dụng
BĐS với độ trễ 2 – 3 tháng.

 Khái quát lại, mối quan hệ giữa chính sách tiền tệ, tín dụng ngân hàng và thị trường
bất động sản có thể được mô tả bởi Hình 1:

Hình 3: Mối quan hệ giữa cung tiền, dư nợ tín dụng bất động sản và
giá nhà đất

Mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng bất động sản và giá nhà đất là mối quan hệ
tương tác hai chiều.
Một mặt, giá nhà đất tăng cao và kéo dài liên tục tạo trạng thái neo tư duy vào
người mua với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.
Tâm lý này, được hỗ trợ bởi những điều kiện thuận lợi của kinh tế vĩ mô, thúc đẩy
nhu cầu đầu cơ nhà đất, khiến cầu tín dụng tăng cao.
Mặt khác, sự tăng trưởng của tín dụng bất động sản có tác động thúc đẩy trở lại đối
với sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên sự tương tác hai chiều của
hai tham số trên không phải xảy ra đồng thời và có mức độ ảnh hưởng như nhau.
Ví dụ : dựa trên dữ liệu quá khứ của Việt Nam, ta thấy rằng giá nhà đất thường biến
động trước so với dư nợ bất động sản, và mức độ ảnh hưởng đến dư nợ tín dụng bất
động sản dường như cũng mạnh hơn so với chiều ngược lại. ( Hình 4 )

Hình 4 : Dư nợ tín dụng BĐS, Lãi suất cho vay và Giá nhà đất

Chẳng hạn, vào năm 2007, khi giá nhà đất bình quân tăng trên 35% thì dư nợ tín
dụng bất động sản chỉ tăng khoảng 18%. Dư nợ tín dụng bất động sản chỉ thực sự
tăng mạnh và đạt đỉnh 36,78% vào năm 2008, nhưng đây lại là năm mà giá nhà đất
chỉ tăng nhẹ 15,47%, và thị trường được đánh giá đã bước sang giai đoạn suy giảm.
Sang năm 2009 và 2010, dư nợ bất động sản tiếp tục tăng bình quân khoảng
17%/năm trong khi giá nhà đất năm 2009 chỉ còn tăng 5,96% và sang năm 2010 đã
suy giảm khoảng 3%.

III. Kết luận:

Qua phân tích trên cho thấy, tín dụng ngân hàng có mối quan hệ chặt chẽ và là nhân
tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, khi mà dòng vốn này được
đầu tư có hiệu quả. Vì vậy, để thị trường BĐS phát triển bền vững, tránh những hậu
quả bất lợi của bong bóng BĐS đã xảy ra trong những năm trước, làm gia tăng nợ
xấu ngân hàng, gây mất an toàn hệ thống. Việc đầu tư tín dụng của hệ thống ngân
hàng vào thị trường BĐS cần có những định hướng chiến lược rõ ràng, trên cơ sở
thường xuyên phân tích dự báo xu hướng phát triển của thị trường BĐS nói chung
và từng phân khúc thị trường nói riêng, tránh đầu tư quá mức gây ra bong bóng
BĐS và/ hoặc gây ra sự lệch pha trong các phân khúc thị trường.
Trước hết, các NHTM cần thực hiện kiểm soát rất chặt chẽ đối với các dự án BĐS,
các lĩnh vực cho vay dòng vốn thu hồi lại rất dài như BOT, giao thông… để hạn
chế các rủi ro phát sinh đúng như chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước; trước khi
quyết định tài trợ tín dụng cho một dự án BĐS các NHTM cần phải dựa trên nhiều
yếu tố và nhìn toàn bộ chuỗi, từ lịch sử quan hệ tín dụng giữa nhà phát triển dự án
với ngân hàng, đến năng lực chủ đầu tư, bộ phận cung ứng nguyên vật liệu, năng
lực nhà thầu, tính thanh khoản của dự án, đội ngũ tư vấn bán hàng, phân khúc
khách hàng mà dự án nhắm đến.
Bên cạnh đó, Chính phủ cần chỉ đạo đẩy nhanh việc phát triển thị trường BĐS,
hoàn thiện cơ chế chính sách và các vấn đề liên quan để định hướng, đảm bảo có hệ
thống quản lý, điều hành thị trường BĐS đồng bộ, hỗ trợ thị trường phát triển minh
bạch, như xử lý quyết liệt nợ xấu, đẩy nhanh việc hoàn thiện cơ sở pháp lý về vấn
đề giải chấp cho các TCTD, cho phép các doanh nghiệp được phá sản khi không
còn khả năng phát triển; về nguồn vốn, ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thị
trường BĐS cần có sự tham gia nguồn vốn trong dân, tận dụng dòng vốn hội nhập,
nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài. Đây là các yếu tố vệ tinh góp phần tạo lực đẩy cho
thị trường BĐS phát triển, giảm thiểu rủi ro khi quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín
dụng trong nước.
IV. Tại sao hiện tượng bùng vỡ trên thị trường BĐS thường
gắn liền với sự sụp đổ trong hệ thống ngân hàng ?
Đầu tiên ta cần hiểu nguyên nhân gây ra bùng vỡ trên thị trường BĐS đó chính là
hiện tượng “ Bong bóng BĐS”
 Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản vượt quá giá trị của các sản
phẩm nhà đất gấp nhiều lần. trong thực tế, hiện tượng giá bất động sản tăng gấp
nhiều lần tạo nên sự phình to về giá ảo, gây ra các vấn đề về sốt ảo, việc chảy quá
nhiều vốn vào một thị trường hữu hạn tạo rủi ro đổ vỡ thị trường (vỡ bong
bóng). vỡ bóng bóng bất động sản kéo theo thị trường tài chính bị ảnh hưởng tác
động xấu đến nền kinh tế.
     NGUYÊN NHÂN GÂY NÊN BONG BÓNG NHÀ ĐẤT
1.      Bong bóng bất động sản xuất phát từ việc lượng tiền quá nhiều đổ
vào thị trường bất động sản, và nguồn cung vượt quá nhu cầu thực với mức giá quá
cao.
2.     Bạn hãy tưởng tượng, số lượng bất động sản là có giới hạn, đất không
thể tự sinh ra được, và nhu cầu nhà ở là có giới hạn vì tỷ lệ tăng dân số là rất thấp
chỉ khoản 2% hằng năm mà thôi, nhưng lượng vốn đổ vào thị trường quá nhiều trên
một giỏ hàng có giới hạn sẽ dẩn đến giá tăng nhanh chóng.
3.     Giá nhà tăng nhanh chóng tạo điều kiện cho các chủ đầu tư nhảy vào
thị trường nhiều hơn để kiếm lời, và nguồn cung bất động sản cũng tăng đột biến
theo vượt quá nhu cầu nhà ở thực của người dân với mức giá quá cao so với thu
nhập của người dân. Gây nên hiện tượng giá ảo, sốt ảo, các giao dịch lúc này chủ
yếu của giới đầu cơ, đầu tư mua chờ tăng giá bán lại kiếm chênh lệch điều này
làm mất sự lành mạnh của thị trường và gây rủi ro cho toàn bộ nền kinh tế.
VỠ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ
Vỡ bong bóng bất động sản là hiện tượng thị trường bất động sản bị các nhà đầu tư
rút vốn một cách đột ngột, giá bất động sản quay đầu giảm xuống, các giao dịch bị
ngựng trệ vì chỉ có một chiều người bán ra mà không có chiều người mua vào. Dẫn
đến sự sụp đỗ của thị trường bất động sản.
Nhìn lại ở góc độ nguyên nhân bong bóng thì lượng tiền đổ quá nhiều vào thị
trường bất động sản, vậy lượng tiền này từ đâu ra trong khi điều hành một nền kinh
tế để hạn chế lạm phát chính phủ thường cung cấp ra thị trường một lượng tiền vừa
đủ để vận hành toàn bộ thị trường. Có thể thấy tại Việt Nam lượng tiền này xuất
phát từ:
– Tiền nhàn rỗi trong người dân
– Tiền tiếp kiệm
– Tiền vay từ ngân hàng (Nguồn chính)
– Tiền chuyển từ các kênh đầu tư khác như hàng hóa, chứng khoán, vàng chuyển
sang.
Đầu tư bất động sản có một đặc điểm chính là không tạo ra của cải vật chất cho xã
hội mà chỉ hưởng chênh lệch về giá để đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.Cho nên
khi xảy ra bong bóng bất động sản thì nguồn vốn sản xuất kinh doanh sẽ bị giảm
xuống, tiền nhàn rỗi, tiền tiếp kiệm người dân sẽ tập trung vào thị trường, các kênh
khác cũng bị rút bớt lượng vốn, điều này gây ra méo mó thị trường đầu tư, dẫn đến
sự mất cân bằng trong nên kinh tế.
Đặc biệt là nguồn vốn vay, nếu thị trường bất động sản vỡ bong bóng, các nhà đầu
tư sẽ không bán được bất động sản, không thu hồi được tiền trả nợ ngân hàng, hiện
tượng diễn ra trong toàn nền kinh tế thì bất động sản vỡ kéo theo hệ thống ngân
hàng sẽ điêu đứng vì nợ xấu cho vay bất động sản.