I.

Khái quát một vài khuynh hướng đặc biệt quan trọng trong môi trường vĩ
mô (không liệt kết hết pestel)
1. Yếu tố kinh tế:
a) Tốc độ tăng trưởng kinh tế
GDP năm 2022 tăng cao ở mức 8,02% so với năm trước và GDP dự báo tăng trưởng
6,3% năm 2023. Ngành bất động sản đóng góp trực tiếp 4,58% GDP và đóng góp tổng
hợp là 13,6% GDP vào năm 2019 (Theo Tổng cục thống kê). Khi nền kinh tế phát
triển và tăng trưởng, nhu cầu về BĐS cũng tăng lên, góp phần thúc đẩy giá trị tài sản
và các hoạt động giao dịch BĐS.
b) Lạm phát:
Bình quân năm 2022, lạm phát cơ bản tăng 2,59% so với năm 2021, thấp hơn mức
CPI bình quân chung (tăng 3,15%) (Số liệu từ Tổng cục thống kê). Lạm phát tăng cao,
chính phủ sẽ có những chính sách để kiềm chế làm phát như chính sách tiền tệ thắt
chặt, tăng lãi suất. Điều này gây ra một vài khó khăn nhất định.
c) Lãi suất:
Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã điều chỉnh lãi suất để phù hợp với bối
cảnh quốc tế và ổn định kinh tế vĩ mô. Trong vòng 01 tháng NHNN đã có 02 lần tăng
lãi suất. Việc tăng lãi suất gây áp lực lớn lên các các nhà cung cấp và cả người mua,
khi họ khó huy động được nguồn vốn hơn.
Ngày 3/4/2023 NHNN quyết định điều chỉnh các mức lãi suất, giảm lãi suất cho vay
nhằm tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, doanh nghiệp và người dân. Việc giảm lãi
suất cho vay làm cho người mua có thể tiếp cận nguồn vốn dễ hơn, nhu cầu tăng lên,
tuy nhiên các giá cả cao vẫn còn là một mối lo ngại cho người mua bất động sản.
d) Tỷ giá hối đoái:
Khoảng 2 tháng cuối năm 2022, thị trường ngoại tệ được điều hành linh hoạt của
Ngân hàng Nhà nước, căng thẳng tỷ giá khép lại. Đến nay, áp lực đã được giảm, tỷ giá
USD/VND quay về chuỗi ngày ổn định.
2. Yếu tố Pháp lý:
Nhiều chính sách mới ban hành kịp thời, trở thành công cụ hiệu quả cho công tác quản
lý, điều hành, khai thác, sử dụng đất đai, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS trên cả
nước. Những chính sách nổi bật, như miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê quyền sử
dụng đất đã được cải tiến, cập nhật phát huy tác dụng, thể hiện chủ trương ưu đãi,
khuyến khích của Nhà nước cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất khai thác, đầu
tư. Tuy nhiên, hành lang pháp lý đất đai, vận hành, hoạt động thị trường BĐS vẫn còn
nhiều hạn chế, tiềm ẩn nhiều rủi ro, có nhiều trường hợp còn phát triển một cách tự
phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Điều này dẫn đến lượng
cung cầu về bất động sản bị mất cân đối.
3. Yếu tố văn hóa - xã hội:
- Tốc độ đô thị hóa:
Việt Nam là một trong những nước có tốc độ đô thị hóa nhanh trong khu vực Đông Á.
Mỗi năm, ước tính các đô thị Việt Nam có thêm từ 1 đến 1,3 triệu dân. Đến tháng
9/2022 tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đã đạt khoảng 41,5%, với 888 đô thị. Khi đô thị hóa
diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về bất động sản tăng lên do sự tăng dân số, tăng nhu cầu
nhà ở và tăng các hoạt động kinh doanh.
- Thu nhập:
Theo thông tin mới nhất từ Tổng cục Thống kê, năm 2022, đời sống của hộ dân cư
được cải thiện. Thu nhập bình quân đầu người tăng 9,5% so với năm 2021. Tuy thu
nhập bình quân tăng lên, nhưng giá của bất động sản hiện tại vẫn còn khá cao.

II. Giới thiệu về khái quát về ngành bạn chọn

1. Định nghĩa:
Kinh doanh bất động sản là việc các cá nhân, tổ chức thực hiện các hoạt động đầu tư
vốn để xây dựng, mua bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản
khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của
pháp luật.
2. Mô tả:
a) Sản phẩm/ dịch vụ cung cấp
ĐỊNH NGHĨA
- Các sản phẩm bất động sản được chia thành các loại chính sau:
 + Bất động sản ở: nhà ở, căn hộ, biệt thự, nhà phố, chung cư...
+ Bất động sản thương mại: tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn,
khu công nghiệp, khu dân cư cao cấp, khu du lịch và giải trí, các dự án phát
triển khu đô thị mới...
+ Bất động sản công nghiệp: Là các khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi, nhà
máy và các cơ sở sản xuất khác.
+ Đất trống, đất nền: Là các khu đất chưa được sử dụng và chưa được xây dựng.
- Bên cạnh đó còn cung cấp một vài dịch vụ như: Môi giới bất động sản, Tư vấn
đầu tư bất động sản, Dịch vụ pháp lý bất động sản…
b) Nhu cầu và dung lượng của ngành, tốc độ tăng trưởng 1
- Nhu cầu:
Đầu năm 2023, NHNN quyết định điều chỉnh các mức lãi suất, giảm lãi suất cho vay,
người mua bây giờ có thể tiếp cận vốn dễ hơn, nhờ đó mà nhu cầu của bất động sản
đang tăng lên và cung cầu trong ngành ngày càng trở lại cân bằng.
Trong những tháng đầu năm 2023, nhu cầu tìm thuê bất động sản toàn quốc tăng 24%.
Ngược lại, nhu cầu tìm mua bất động sản giảm 23% so với cùng kỳ năm trước.
Theo Báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam năm 2022, khoảng 92%
người Việt Nam muốn sở hữu thêm BĐS, mức độ quan tâm tìm kiếm BĐS trên cả
nước có xu hướng tăng 5% so với cùng kỳ 2021. Nhu cầu BĐS vẫn luôn cao do từ lâu
BĐS được coi là một dạng đầu tư sinh lời cao và tâm lý muốn sở hữu đất. Tuy nhiên,
giá BĐS là một trong những yếu tố mà luôn được cân nhắc nhiều nhất, vì mức giá của
các Bất động sản bây giờ vẫn rất cao.(...)
- Dung lượng ngành:
Doanh thu thuần của ngành ước tính năm 2020 là 648.797,55 nghìn tỷ đồng (Theo số
liệu của Tổng cục thống kê).
Theo Tạp chí Cộng sản, hiện nay cả nước ước tính trên 5.000 dự án với tổng vốn đầu
tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng, có hơn 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh
nghiệp kinh doanh BĐS cùng với hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản được thành
lập. Các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường BĐS ngày càng đa dạng không
chỉ gồm các doanh nghiệp trong mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư
ngày càng tăng.
Năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới là 8.593 doanh nghiệp, tăng 13,7%;
số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 2.081 doanh nghiệp, tăng 56,7%; số
lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể cũng tăng khoảng 38,7%
so với cùng kỳ năm trước. (Theo số liệu thống kê của Cục Đăng ký kinh doanh).
- Tốc độ tăng trưởng:
Trong năm 2022, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam năm vừa qua đang tăng
cao, khi nền kinh tế phát triển thì nhu cầu sử dụng bất động sản cũng tăng lên. Theo
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam năng động và
có nhiều động lực phát triển nhất châu Á, Thị trường bất động sản Việt Nam đang có
nhiều cơ hội phát triển nhờ tính năng động và có nhiều động lực phát triển nhất Châu
Á. Với tốc độ tăng trưởng bình quân 15%/năm. Dự kiến sẽ đạt tốc độ CAGR khoảng
8% trong giai đoạn dự báo (2022-2027), bất động sản được dự báo triển vọng rất tích
cực trong những năm tới do mức độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, nền kinh tế duy
trì tốc độ tăng trưởng cao. (...)
c) Các công ty trong ngành, các công ty lớn:
- Một vài Doanh nghiệp trong nước: Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc
NOVA, Vin Group, Vinhomes, Sun Group, Tân Hoàng Minh Group, Đất Xanh
Group…
- Một vài Doanh nghiệp nước ngoài: CapitaLand, Keppel Land, Mapletree,
Nomura Real Estate Development, Lotte Group…
d) Phân tích tính hấp dẫn:
Tính hấp dẫn dẫn của một ngành được thể hiện qua triển vọng về lợi nhuận của một
ngành đó và tiền năng tăng trưởng của ngành.
Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Michael Porter là một khuôn khổ để xác định
tiềm năng lợi nhuận của một ngành và định hình chiến lược cạnh tranh của doanh
nghiệp.
1. Đe dọa của sự thâm nhập:

Bất động sản là một ngành có khả năng sinh lợi rất cao, rất nhiều doanh nghiệp mới
muốn gia nhập ngành này. Tuy nhiên, một vài yếu tố khác trong thị trường tạo ra
những rào cản, gây nên những khó khăn cho người mới tham gia.
 - Rào cản về vốn:
Kinh doanh bất động sản là một ngành ngành đòi hỏi một nguồn vốn rất lớn. Gần đây,
Chính phủ quyết định cắt giảm lãi suất thì việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh
nghiệp cũng giảm bớt. Tuy nhiên, các doanh nghiệp mới, doanh nghiệp nhỏ rất khó có
thể tiếp cận ngành bởi vì họ không đủ nguồn lực về tài chính lớn, nên họ khó có thể
đuổi theo và cạnh tranh được với những ông lớn hiện có trên thị trường, dễ bị phá sản
và rút lui khỏi ngành.
Tuy nhiên, trong lúc các nhà đầu tư trong nước đang gặp vấn đề về vốn thì các nhà
đầu tư nước ngoài đang nhắm đến thị trường đầy tiềm năng này. Một số nhà đầu tư
đến từ các quốc gia như Nhật Bản, Malaysia, Hàn Quốc… đang chảy vào mạnh mẽ
trong thị trường Bất động sản Việt Nam.
- Rào cản về các quy định của Chính phủ:
Pháp luật là một trong những yếu tố hình thành và phát triển của thị trường bất động
sản, những quy đinh như quyền mua, bán, cho thuê… thông qua việc được cấp phép.
Bởi vì tính chất của hàng hóa Bất động sản gắn liền với đất đai, mà điều này luôn
được Nhà nước nắm quyền điều chỉnh.

Hiện hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều
điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh
doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất. (... ) Các quy định này ảnh
hưởng rất nhiều đến các doanh nghiệp mới muốn tham gia vào ngành. Những quy
định này có thể liên quan đến các lĩnh vực như pháp lý, thuế, tài chính, cạnh tranh và
an toàn lao động. Đòi hỏi các doanh nghiệp mới phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý
nhất định trước khi được hoạt động, được các sự xem xét và phê duyệt của các cơ
quan chức năng khác, điều này làm cho việc thành lập doanh nghiệp bị kéo dài ra lâu
hơn.
- Rào cản rút lui khỏi ngành:

Bất động sản là một sản phẩm có đặc tính riêng biệt, có tính lâu bền và gắn liền với
một vị trí, cần một vốn đầu tư trong một thời dài thì mới có thể sinh ra lợi nhuân, tính
thanh khoản thấp. Những yếu tố này làm cho khả năng rút lui khỏi thị trường của
doanh nghiệp trở nên khó hơn do các ràng buộc về vốn đầu tư lớn.
Qua các phân tích trên, các rào cản gia nhập thị trường bất động sản thương mại tại
Việt Nam là trung bình và mối đe dọa của những người mới tham gia là trung bình.

2. Lực đe dọa từ năng lực thương lượng của Khách hàng

Đối với những người mua nhà đầu tiên hoặc là những người ít kinh nghiệm và nguồn
vốn trong việc mua bán bất động sản thì sẽ rất khó để có được một vị trí trong mắt nhà
cung cấp. Nguyên nhân chính là do thị trường bất động sản ở Việt Nam đang ở trong
giai đoạn tăng giá liên tục, cầu vượt quá cung, dẫn đến tình trạng khan hiếm hàng hoá
và giá cả không ngừng tăng. Tuy nhiên, những người mua là những nhà đầu tư thứ
cấp, họ có kinh nghiệm, có kiến thức và nguồn lực tài chính lớn thì sẽ có khả năng
thương lượng tốt hơn, đặc biệt trong những khu vực có cung ứng dồi dào và không có
nhiều đối thủ cạnh tranh.

Tuy nhiên, nhìn chung thì Năng lực thương lượng của người mua trong ngành kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam có thể được xem là khá yếu.

3. Lực đe dọa từ năng lực thương lượng của Nhà cung cấp

Các nhà cung cấp đang có vị thế khá vững chắc trên thị trường bất động sản tại Việt
Nam, đặc biệt là trong thời gian bây giờ nhu cầu đang có xu hướng tăng lên trong khi
nguồn cung bất động sản thực đang giảm, khi đó nhu cầu trên thị trường đang dần
vượt so với cung.

Mặc dù các nhà cung cấp có một vị trí mạnh mẽ trong Thị trường bất động sản, khả
năng thương lượng của họ yếu từ khi giá cả và số lượng bất động sản để bán hoặc cho
thuê biến động tùy thuộc vào cung và cầu của thị trường. Các nhà cung cấp không có
quyền kiểm soát hoặc quyền lực để định giá cho thị trường ngoại trừ đầu cơ trên thị
trường.

4. Đe dọa của sản phẩm thay thế:

Mối đe dọa của các sản phẩm thay thế là tương đối yếu trong ngắn hạn. Tuy nhiên,
đây ngoài mua BĐS làm nhà ở ra thì BĐS còn là một loại một tài sản đầu tư, cho nên
Bất động sản đang cạnh tranh với các công cụ đầu tư khác như trái phiếu, công nghệ
cao và cổ phiếu tạo ra lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Các loại hình đầu tư khác này
ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư như là công cụ để sinh lời nâng cao.
Điều này sẽ gây ra mối đe dọa trong thời gian dài thời hạn.

5. Áp lực cạnh tranh của các đối thủ trong ngành

Sự cạnh tranh trong thị trường bất động sản Việt Nam được coi là khá cao trong
những năm gần đây, do sự gia tăng của nhiều doanh nghiệp bất động sản mới tham gia
vào thị trường và cạnh tranh với các doanh nghiệp lớn đang hoạt động, thị trường đã
được chia sẻ bởi nhiều công ty, dự án. Các doanh nghiệp lớn trong nước như:
VinGroup, Sun Group, Novaland, Bitexco, FLC.. có tiềm lực mạnh mẽ về nhiều mặt
cũng đang tăng cường nỗ lực để tăng thị phần của mình bằng cách phát triển các sản
phẩm bất động sản chất lượng cao và dịch vụ hậu mãi tốt hơn.
Tóm tắt: qua phân tích trên ta có thể nhận thấy Ngành Kinh doanh bất động sản vẫn
đang là một ngành tương đối hấp dẫn, mặc dù có mức cạnh tranh trong ngành ở mức
trung bình-cao. Các Khả năng thương lượng của người bán và người mua trong nước
tương đối yếu, cả người mua và người bán đều không có quá nhiều quyền lực. Mức đe
dọa của các sản phẩm tưởng đối thấp. Thị trường bất động sản thương mại có sự cạnh
tranh trung bình - cao giữa các hiện có trong ngành. Mối đe dọa của những người mới
tham gia là trung bình khi còn rất nhiều rào cản cần vượt qua trước khi bước vào thị
trường.
e) Các sản phẩm bổ sung và hiệu ứng mạng (nếu có)
Các sản phẩm bổ sung của ngành kinh doanh bất động sản là các sản phẩm liên quan
đến bất động sản nhưng không phải là các loại bất động sản truyền thống như căn hộ,
nhà phố, biệt thự, đất nền, văn phòng, cửa hàng, nhà xưởng, khu công nghiệp, v.v.
Các sản phẩm này có thể được chia thành các loại sau:
- Dịch vụ quản lý bất động sản: quản lý tài sản bất động sản, quản lý cho thuê,
quản lý vận hành và bảo trì, giám sát an ninh, quản lý tiền thuê, v.v.
- Dịch vụ tài chính: cho vay tín dụng, bảo hiểm và đầu tư vào bất động sản.
- Dịch vụ tư vấn: tư vấn đầu tư, tư vấn thiết kế, tư vấn xây dựng, tư vấn quản lý
và tư vấn pháp lý.
 - Các sản phẩm đầu tư bất động sản mới: Các sản phẩm đầu tư bất động sản mới
bao gồm các sản phẩm chưa từng xuất hiện trên thị trường như bất động sản
công nghiệp, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ, khu đô thị sinh thái,
v.v. Các sản phẩm này đang được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp trong
ngành đánh giá cao về tiềm năng sinh lời và đóng góp cho sự phát triển của
ngành bất động sản.
f) Phân tích nhóm ngành

Các đặc tính cạnh tranh được chú trọng trong ngành kinh doanh bất động sản như:
Chất lượng sản phẩm, Giá cả hợp lý, Vốn tài chính, Khác biệt hóa, Đa dạng hóa

Trong đó, em sử dụng 2 đặc tính để tiếp cận chiến lược cạnh tranh trong ngành kinh
doanh bất động sản, đó là tập trung vào Quản lý chi phí và

Những doanh nghiệp thuộc nhóm 1 như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt, Ecopark. Đây
là những doanh nghiệp lớn, có vốn tài chính cao, tiềm lực mạnh mẽ về tài chính, nhóm
này có thị phần cao trong thị trường bất động sản, thường theo đuổi chiến lược có rủi
ro cao và thu nhập cao. Có xu hướng đầu tư vào BĐS có vị trí chiến lược tốt, họ đầu
tư vào nhiều loại hình như Các chung cư cao cấp, khu nghỉ dưỡng, khu thương mại,
khu công nghiệp… ngoài ra họ còn đầu tư vào nhiều dự án có giá trị cao khác. Nhờ
vậy mà sản phẩm của rất đa dạng và chất lượng tốt, đáp ứng nhanh chóng nhu cầu của
khách hàng.

Nhóm thứ 2 gồm những doanh nghiệp như đây là nhưng doanh nghiệp có nguồn vốn
tài chính thấp, cho nên chiến lược Quản lý chi phí là điều cần thiết. Các doanh nghiệp
thuộc nhóm này thường có xu hướng đầu tư vào các dự án, đất nền, nhà ở… Những
BĐS này có không mang lại lợi nhuận cao trong ngắn hạn

g) Phân tích chu kỳ ngành (...)

Mộ hình chu kỳ sống của ngành gồm 5 giai đoạn chính: Phát sinh, tăng trưởng, tái tổ
chức, bão hòa và suy thoái. Tuy nhiên, trong thời gian qua ngành Kinh doanh Bất
động sản đã hình thành, phát triển, bão hòa và suy thoái không theo thứ tự nào. Cụ
thể, chu kỳ ngành Kinh doan bất động sản tại Việt nam được chia làm 4 chu kỳ:
- Chu kỳ bất động sản thứ 1: 1993 – 1999
Phát sinh: Khi luật đất đai ra đời năm 1993 thì thị trường BĐS mới được định hình rõ
ràng. Giai đoạn này đất nước cơ bản ra khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế – xã hội. Tăng
trưởng kinh tế cao lên. Lạm phát thì bị chậm lại.
Tăng trưởng: Nền kinh tế VN đã chuyển mình từ kế hoạch hóa tập trung sang vận
hành theo cơ chế thị trường. Điều này đã giúp nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ. GDP
tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%) khiến người dân có
niềm tin tích cực vào tương lai. Thị trường bất động sản tăng mạnh trong thời gian
này.
1997- 1999 suy thoái: Vào những năm 1996 khu vực Châu Á có dấu hiệu khủng
hoảng và thật sự diễn ra vào năm 1997-1998 cuộc khủng hoảng tiền tệ này cũng làm
giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế, GDP năm 1999 giảm còn 5.8%. Thị trường bất động
sản cũng rơi giai đoạn suy thoái.
- Chu kỳ bất động sản thứ 2: 2000 – 2006
Phục hồi: Năm 2001 Việt Nam đã ký Hiệp định thương mại Việt Mỹ giúp nền kinh tế
tăng trưởng tốt. Thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi trở lại.
Tăng trưởng: Thị trường bất động sản đã chuyển mình vào năm 2000 và tăng trưởng
mạnh mẽ trong hai năm 2001 và 2002.
Bão hòa: Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng giá không
giảm mạnh, do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân
2004-2006 suy thoái: Sau đó thị trường bất động sản bùng nổ thì thị trường chậm lại
và đi xuống dần. Thị trường ghi nhận 2003 giao dịch thành công giảm 28%, năm 2004
giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
- Chu kỳ bất động sản thứ 3: 2007 – 2013
Phục hồi và tăng trưởng: Năm 2006 Việt Nam chính thức tham gia WTO. Thị
trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng; giá đất được tăng lên mạnh mẽ vượt qua
khả năng mua của đa số người dân. Lạm phát năm 2008 lên đến 22%.
2009-2013 suy thoái: Giữ năm 2008 khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra làm cho
nền kinh tế một lần nữa xuống dốc kéo theo sự sụt giảm của thị trường bất động sản.
Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản
và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề.
- Chu kỳ bất động sản thứ 4: 2014 - 2022
Phục hồi: Với chính sách hướng tới sự phát triển của thị trường bất động sản đặc biệt
trong năm 2014 bắt đầu cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt
Nam.
2014 - 2017 tăng trưởng: Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động
sản mới gia nhập như: officetel, condotel, shophouse... Trong năm 2018, thị trường
xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước.
2018 – 2022 Suy thoái: Sau thời kỳ phát triển nóng thì năm 2018 thị trường bất động
sản có dấu hiệu chững lại và đi xuống. Nguyên nhân không nhỏ do chính quyền rà
soát pháp lý hàng loạt dự án. Đồng thời ngân hàng nhà nước bắt đầu các chính sách
siết tín dụng cho bất động sản.
h) Các nhân tố then chốt thành công trong ngành
- Vị trí của bất động sản: Vị trí tốt sẽ giúp cho dự án có giá trị cao và thu hút
nhiều khách hàng.
- Kiến thức chuyên môn vững chắc: bao gồm pháp lý, kiến trúc và quy hoạch, rất
quan trọng trong việc đánh giá và xác định tiềm năng của một dự án, đem lại
lợi nhuận nhanh
- Năng lực tài chính: là một yếu tố quan trọng trong kinh doanh bất động sản.
Những người kinh doanh cần có khả năng tài chính đủ tốt để đầu tư và phát
triển dự án của mình.
i) Các lực lượng dẫn dắt ngành
- Sự thay đổi về mức tăng trưởng của ngành trong dài hạn:
Trong dài hạn, ngành bất động sản có thể có nhiều biến động lên xuống một cách khó
đoán, có thể ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản bằng cách tác động đến giá, mức
cung cấp và đầu tư. Khi có một mặt bằng giá mới, cấu trúc thị trường sẽ bị thay đổi.
- Sự thâm nhập hay rời ngành của các doanh nghiệp lớn:
Bất động sản là một ngành thu hút vốn đầu tư nước ngoài rất cao tại Việt Nam. Theo
thông tin từ văn phòng của Chestertons đặt tại TP.HCM, các nhà đầu tư nước ngoài
đang có sự quan tâm lớn vào thị trường tài sản nhà ở tại Việt Nam đến từ các quốc gia
Châu Á, như: Hồng Kông, Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản. Việc các
doanh nghiệp nước ngoài với tiềm lực mạnh mẽ như vậy thâm nhập vào Việt Nam gây
nên những thay đổi nhất định trong cấu trúc ngành.
- Những thay đổi về quy định và chính sách của Nhà nước:
Việc sửa đổi các luật liên quan (đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, đấu giá tài sản
công…) và những chính sách liên quan của Nhà nước cũng sẽ có tác động nhất định
đến thị trường BĐS trong tương lai, gây nên những thay đổi lớn đối với cả người bán
và người mua.
- Toàn cầu hóa và cấu trúc ngành:
Xu hướng toàn cầu hóa đang ngày càng tăng lên, các doanh nghiệp nước ngoài dễ
dàng thâm nhập vào thị trường bất động sản, tăng cường nguồn vốn đầu tư từ nước
ngoài. Tuy nhiên, tính cạnh tranh trong thị trường cũng sẽ tăng lên
j) Bạn có thể nhận diện những khuynh hướng lớn cho sự phát triển của
ngành, các cơ hội, nguy cơ từ môi trường ngành này
- Các khuynh hướng phát triển của ngành:
Sự gia tăng của công nghệ trong ngành: AI, blockchain, thực tế ảo/việc làm từ xa và
Internet of Things (IoT) đang thúc đẩy sự thay đổi trong ngành bất động sản. Chúng
có thể giúp tăng tính minh bạch, tăng tốc độ giao dịch và nâng cao trải nghiệm của
khách hàng.
Phát triển bất động sản xanh: Bất động sản xanh đang được ưa chuộng hơn với các
tiêu chuẩn về tiết kiệm năng lượng, sử dụng các nguồn năng lượng tái tạo, thiết kế tối
ưu về môi trường và sức khỏe của cư dân. Nghiên cứu của Green Street Advisors năm
2020 chỉ ra rằng, những tòa nhà xanh sở hữu tỉ lệ lấp đầy tốt hơn. Mặc dù chi phí xây
dựng và vận hành thường cao hơn, nhưng khách hàng vẫn sẵn sàng chi trả cho một
không gian làm việc thoải mái, nhân văn và bền vững.
Sự phát triển của khu đô thị thông minh: Với tốc độ đô thi thị hóa chóng mặt ở
hiện tại, các khu đô thị thông minh đang trở thành một xu hướng phát triển mới kết
hợp giữa công nghệ và các tiện ích tiện nghi để tạo ra một môi trường sống và làm
việc hiện đại và tiện nghi cho cư dân.
- Các cơ hội của ngành:
Nền kinh tế của Việt nam đang trong đà tăng trưởng trong năm 2022 là hơn 8,0%, và
có xu hướng sẽ còn tăng nữa trong tương lai. Cơ hội đó đến từ việc kinh tế phục hồi;
quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến
lược; đầu tư công được thúc đẩy; chiến lược phát triển nhà ở 2021 - 2030; pháp lý đã
và đang được tháo gỡ về phát triển thị trường BĐS…
Cùng với đó, đô thị hóa tăng (40% năm 2020, kế hoạch tăng lên 45% năm 2025, 50%
năm 2030); chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ; các quỹ REITs (quỹ tín thác đầu tư BĐS)
được thành lập; thị hiếu khách hàng thay đổi sau dịch Covid-19.
Thị trường bất động sản 2023 dự kiến tiếp tục được hưởng lợi từ các gói kinh tế, tài
chính khoảng 350.000 tỷ đồng, đầu tư hạ tầng giao thông được chú trọng cũng là cơ
hội cho thị trường BĐS phát triển.
(...) (...)
- Các thách thức của ngành:
- Nhà nước sẽ tiếp tục duy trì các động thái siết chặt phát hành trái phiếu và tín
dụng bất động sản.
- Giai đoạn 2022 - 2023, nguồn cung còn khan hiếm, chưa dồi dào ngay; giá
năng lượng, nguyên vật liệu tăng nhanh và còn ở mức cao
- Lạm phát tăng cao toàn cầu sẽ ảnh hưởng lớn và khó đoán đến Việt Nam.
- Giá bán tăng liên tục, vượt qua khỏi khả năng phần lớn người mua có nhu cầu
thực
- Các luật liên quan đến bất động sản đang được sửa đổi bổ sung theo hướng
tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường nhưng thời gian chính sách đi vào
thực tiễn có độ trễ lớn, khiến đà hồi phục của thị trường địa ốc bị chậm lại, lỡ
mất cơ hội bắt nhịp với đà tăng trưởng của nền kinh tế.