BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÁO CÁO GIỮA KỲ

Môn học: Nguyên lý thị trường tài chính

Giảng viên: Thân Ngọc Minh
Lớp: 211TC1001
Nhóm thực hiện: 12

TÊN ĐỀ TÀI: Giả sử nhóm lập quỹ đầu tư và được cấp số vốn là 1
triệu USD. Dựa vào kiến thức đã nghiên cứu của môn lý thuyết thị
trường tài chính Nhóm hãy phân tích tình hình thị trường tài chính
hiện tại của Việt nam để đề ra kế hoạch đầu tư trong thời gian 3 đến 5
năm và đưa ra mức giá trị kỳ vọng sau thời gian trên.

Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng 12 năm 2021

 Mục lục
Sơ lược thị trường tài chính của Việt Nam 3
II. Thị trường chứng khoán 4
1. Phân tích thực trạng 4
2. Phân tích mục tiêu lợi nhuận 5
III. Thị trường vàng: 6
IV. Thị trường bất động sản. 9
1. 111
2. 12
3. 13
4. 133
5. Một số phân khúc của thị trường bất động sản 13
5.1. 14
5.2. 14
5.3. 14
6. 154
V. Kết luận 14
Giá trị kỳ vọng cho các khoảng đầu tư 14
I. Sơ lược thị trường tài chính của Việt Nam

Đại dịch Covid-19 bùng nổ đã tạo ra không ít khó khăn cho nền kinh tế của
Việt Nam. Chính phủ Việt Nam đã có các chính sách phục hồi kinh tế như
các chính sách tài khoá và tiền tệ gây ra một mức lạm phát trong tầm kiểm
soát. Cụ thể trong tháng 12 năm nay, lãi suất tiền gửi tiết kiệm thấp kỷ lục
ở mức 5% một năm và viễn cảnh lạm phát tăng lên có thể xảy ra ở nhiều
quốc gia và nền kinh tế trên thế giới trong đó có Việt Nam ít nhất 2-4 năm
nữa. Tuy vậy các chính sách của Chính phủ đóng vai trò quan trọng giúp
củng cố niềm tin của các nhà đầu tư vào sự phục hồi sau dịch và sự tăng
trưởng bền vững trong dài hạn. Trong bối cảnh kinh tế và chính trị ổn định,
thị trường vốn đã phát triển vượt bậc tạo cơ hội đầu tư bền vững cho các
nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo nhận định của một số các chuyên gia kinh tế, đến thời điểm hiện tại
Việt Nam đã phát triển đồng bộ các thị trường tài chính, mở rộng và đa
dạng hóa các hình thức hoạt động trên thị trường. Quy mô thị trường tài
chính không ngừng tăng trưởng đáp ứng nhu cầu huy động vốn, trong đó
quy mô thị trường vốn tăng trưởng mạnh cụ thể vào năm 2020 quy mô vốn
hóa thị trường cổ phiếu đạt 70% GDP, dư nợ thị trường trái phiếu khoảng
30%, tổng doanh thu ngành bảo hiểm đạt 3-4% GDP. Dựa vào nền tảng
hiện có của thị trường tài chính Việt Nam và những xu hướng chuyển động
của tương lai, nếu các nhà đầu tư lo ngại việc đồng tiền mất giá do nguy cơ
lạm phát trong các năm tới thì có thể cân nhắc các kênh đầu tư như bất
động sản, chứng khoán và vàng. Đây là ba kênh đầu tư phổ biến nhất hiện
nay và có khả năng chống trượt giá.

Cụ thể, vàng là kênh tích lũy đơn giản nhất, phù hợp với mọi túi tiền và
thanh khoản cao. Thị trường chứng khoán Việt Nam đã phục hồi trong thời
kỳ đại dịch COVID -19 và do đó trở thành một trong những thị trường hoạt
động tốt nhất trong nửa đầu năm 2021. Thị trường chứng khoán gây ấn
tượng với diễn biến tích cực thu hút trên 500.000 tài khoản mới, thanh
khoản nhiều phiên đạt trên 1 tỷ USD, giá trị vốn hóa đạt trên 105% GDP và
chỉ số chứng khoán VN-Index tăng 24% so với đầu năm. Theo ông Lê
Long Giang - Chủ tịch Hiệp hội tư vấn tài chính Việt Nam (VFCA) đã
khẳng định: “Triển vọng thị trường chứng khoán trong hiện tại và tương lai
tiếp tục tăng điểm; là nơi thu hút nguồn vốn lớn cho nền kinh tế hiện tại”.
Ngoài ra, bất động sản ghi nhận nguồn cung và lực cầu tăng trở lại sau
những tháng dỡ phong tỏa đợt dịch Covid-19 lần thứ tư nên nhà đầu tư có
xu hướng chuyển một phần lợi nhuận từ các kênh khác vào thị trường bất
động sản vì bất động sản liền thổ được xem là kênh trú ẩn an toàn, khá ổn
định, nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải am hiểu pháp lý, giá trị tài sản lớn,
thanh khoản chậm hơn vàng và chứng khoán.

Bên cạnh đó, định hướng phát triển thị trường tài chính Việt Nam giai đoạn
2021 – 2030 là hài hòa về mặt cấu trúc giữa thị trường vốn và thị trường
tiền tệ, tái cơ cấu các tổ chức tín dụng, phát triển và nâng hạng thị trường
chứng khoán.

Theo Vietnam Holding, quỹ đầu tư niêm yết tại London, chuyên đầu tư vào
các công ty tăng trưởng cao có trụ sở tại Việt Nam cho rằng, Việt Nam là
một trong những thị trường mới nổi tốt nhất trên thế giới khi đại dịch qua
đi. Do vậy, thị trường tài chính sẽ trở thành công cụ thu hút vốn trong
tương lai cho sự phát triển của Việt Nam.

II. Thị trường chứng khoán:

1. Phân tích thực trạng

Thị trường chứng khoán Việt Nam năm 2021 cho đến nay đã ghi nhận sự
tăng trưởng lớn về cả số lượng và chất lượng. Số lượng nhà đầu tư mới
tăng kỷ lục dựa trên số tài khoản được mở mới, thanh khoản thị trường đạt
hơn 2 tỷ USD.
Thị trường liên tục bứt phá và thăng hoa trên những đỉnh mới, cho thấy
chứng khoán đang trở nên ngày càng hấp dẫn. Dòng tiền vẫn đang tiếp tục
chảy mạnh vào thị trường chứng khoán, càng chứng minh sức hút của kênh
đầu tư này.
Vượt qua những khó khăn do ảnh hưởng từ đại dịch, nền kinh tế được kỳ
vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ khi Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh việc giải ngân
vốn đầu tư công những tháng cuối năm. Việt Nam tiến hành mở cửa dần
sau làn sóng dịch COVID-19 thứ 4, doanh nghiệp đang chờ đợi những gói
hỗ trợ tiếp theo để khôi phục hoạt động sản xuất và kinh doanh.
(Dự báo tăng trưởng lợi nhuận của các ngành trong năm 2022 và 2023.
Biểu đồ: VNDirect)

Theo Bloomberg, dự báo tăng trưởng thu nhập mỗi cổ phiếu (EPS) mang
tính dự phóng cho năm 2022 khoảng 25% và năm 2023 là 21%.Thêm vào
đó, P/E (định giá) của VN-Index cũng đang ở mức thấp so với các chỉ số
trong khu vực.
Yếu tố thứ 2 là thanh khoản trên thị trường được dự báo tích cực, trên cơ sở
môi trường lãi suất thấp tiếp tục được duy trì thúc đẩy xu hướng dịch
chuyển vốn đầu tư trong dân cư.
Yếu tố thứ ba là tâm lý nhà đầu tư vẫn tích cực, thể hiện qua số lượng tài
khoản mở mới tiếp tục tăng cao và dự báo vẫn duy trì trong năm 2022. Vào
năm 2018, thị trường chứng khoán Việt Nam mới chỉ có khoảng 1,5 triệu
tài khoản, nhưng nay, con số này đã vượt mức 4 triệu tài khoản.

2. Phân tích mục tiêu lợi nhuận

Như đã nhìn thấy ở phần thực trạng và dự báo về thị trường chứng khoán
cũng như tài chính Việt Nam. Năm 2022 được dự báo sẽ mang về mức độ
tăng trưởng ổn định vào khoảng 20 đến 25%.
Trong đó, những ngành mang đến lợi nhuận ổn định có thể kể đến như: Bất
động sản, dầu khí, bán lẻ, dịch vụ, ngân hàng và các nhóm ngành liên quan
đến hàng hóa.
Mặt khác, năm 2022 là các DN bất động sản có lợi thế về quỹ đất và nguồn
lực tài chính, đồng thời có mục tiêu tăng trưởng rõ ràng trong năm 2022;
các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân duy trì được tốc độ tăng trưởng
cao hơn mặt bằng chung của ngành, đặc biệt là các ngân hàng có quy mô
nhỏ.
Bên cạnh đó, một số DN bán lẻ phục vụ, nhu cầu mua sắm hồi phục trở lại
sau giai đoạn giãn cách xã hội và thích nghi “bình thường mới”; nhóm DN
nằm trong chuỗi giá trị các ngành gắn liền với hoạt động khai thác tài
nguyên trong nước như: dầu khí, xi măng, khai thác và chế biến kim loại
màu…
Như vậy, nhìn vào diễn biến của thị trường năm 2021, nhóm đưa ra mức lợi
nhuận theo từng năm cho quỹ đầu tư rơi vào con số 12-20%. Tập trung vào
các ngành: tài chính, bất động sản, tiêu dùng thiết yếu và vật liệu.

3. Phương án đầu tư
Với mục tiêu tạo ra một giải pháp đầu tư linh hoạt, an toàn với mức lợi
nhuận ổn định cho Nhà đầu tư. Quỹ tập trung vào các cổ phiếu có tiềm
năng tăng trưởng, giá trị vốn hóa lớn và các tài sản có thu nhập cố định.
Danh mục đầu tư của quỹ được chia theo các ngành sau:
- Tài chính Ngân hàng: BID; TCB; MBB; CTG
- Bất động sản: VHM(CTCP Vinhomes) ; VIC(Tập đoàn VinGroup);
NVL(CTCP Đầu tư Địa ốc NOVA)
- Tiêu dùng thiết yếu: MSN; VNM; SAB;
- Vật liệu: HPG; HSG; PLX; PVX

III. Thị trường vàng:

Một nghiên cứu gần đây đã chỉ ra rằng Việt Nam là thị trường vàng lớn
nhất Đông Nam Á (năm 2019, nhu cầu tiêu dùng vàng tại Việt Nam khoảng
56,4 tấn) và nằm trong top 10 thị trường hàng đầu thế giới.
Năm ngoái, nhu cầu tiêu dùng ở Việt Nam là 39,8 tấn, cao hơn so với 37,6
tấn của Indonesia và 9,4 tấn của Singapore, theo Hội đồng Vàng Thế giới
(WGC).

Theo một nghiên cứu của 2.000 nhà đầu tư vào tháng 3 năm ngoái, vàng là
loại tài sản hàng đầu đối với 68% nhà đầu tư Việt Nam.

Triển vọng đối với kim loại quý này là tích cực với 81% những người đã
mua vàng trong quá khứ đang cân nhắc mua nhiều hơn, gần gấp đôi so với
mức trung bình toàn cầu là 45%.

Khi đầu tư vàng trong khoảng 12 tháng chúng ta đã có thể mua được nhiều
hơn trong thời gian tới. Đầu tư vàng - có thể nói đây là khoản đầu tư an
toàn, ít mạo hiểm hơn các loại hình khác, vàng giúp chống lạm phát và biến
động tiền tệ, chúng ta có thể yên tâm hơn khi đầu tư dài hạn. Và đặc biệt
trong thời kỳ Covid-19 có thể nói vàng chính là tài sản trú ẩn an toàn.

Đây cũng là hình thức được các nhà đầu tư “đặt nhiều sự quan tâm” vào
nhiều, ta có thể thấy điều đó rõ hơn khi bất chấp sự ảnh hưởng của đại dịch
Covid-19, các doanh nghiệp bán lẻ vàng tại Việt Nam vẫn vượt trội so với
thị trường, trong đó lợi nhuận năm 2020 của PNJ đã vượt 29% so với kế
hoạch đề ra.

Đây cũng là một thị trường mang lại khá nhiều lợi nhuận trong thời gian tới
bởi đã có nhiều nhà phân tích nhận định, giá vàng sẽ có nhiều khả năng
tăng bứt phá trước năm 2022 do tác động của việc nâng lãi suất, dịch
COVID-19 và xung đột địa chính trị.

Như chúng ta thấy, tuần qua, giá vàng thế giới có trạng thái tích cực khi đã
tăng đạt tỷ lệ 1%. Thời điểm giá vàng cao nhất đạt 1.805 USD/oz là mức
tăng cao nhất trong vòng 1 tháng qua. Hiện tại, giá vàng giao ngay trên
Kitco giảm còn 1.798 USD/oz; Giá vàng hợp đồng giao tháng 2/2022 đứng
ở mức 1.795 USD/oz.

Nhận định về thị trường vàng, các nhà phân tích cùng giới thương nhân đầu
tư cho rằng, giá vàng sẽ có nhiều khả năng tăng bứt phá trước năm 2022
bởi nhiều tín hiệu cho thấy Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) khởi động
chương trình nâng lãi suất.
Các nhà phân tích khác còn nhìn thấy khả năng giá vàng sẽ tăng cao bền
vững trong thời gian tới, khi thị trường chịu sự ảnh hưởng và tác động
mạnh từ xung đột địa chính trị đang gia tăng giữa Nga và Ukraine, khi đó
vàng có thể duy trì mức giá vàng cao vì được coi là tài sản trú ẩn an toàn
cho các nhà đầu tư nắm giữ. Nó là một tài sản sẽ luôn có nhu cầu, hoặc để
sử dụng trong Trang sức, hoặc đồ điện tử, và nó cũng có nhu cầu từ các
ngân hàng trung ương cũng như các nhà đầu tư. Vàng cũng là một nguồn
tài nguyên có nguồn cung không chắc chắn, nhưng khan hiếm. Nguồn cung
này cũng luôn giảm, đồng nghĩa với việc nhu cầu sẽ tiếp tục tăng cùng với
giá cả. Hơn nữa, các yếu tố ảnh hưởng đến dự đoán giá vàng trong tương
lai sẽ chỉ phù hợp hơn với cuộc khủng hoảng Covid-19 và nhu cầu đang
diễn ra về một tài sản trú ẩn an toàn.

Mặc dù có nhiều dữ liệu tốt, nhưng không phải tất cả các nhà phân tích đều
tin rằng giá vàng sẽ đi lên trong ngắn hạn. Trong thế giới đầu tư, tất nhiên
luôn có rủi ro và khả năng thua lỗ. Vàng không có gì khác biệt, nhưng nó
cũng là một trong những khoản đầu tư ít rủi ro nhất.David Madden - Nhà
phân tích thị trường tại Equiti Capital nhận thấy tiềm năng của chỉ số USD
sẽ mạnh hơn trong thời gian tới, điều này sẽ khiến giá vàng khó tăng.
Bảng dự đoán giá vàng trong tương lai:

Year Gold Price Prediction

2021 $2,500

2022 $3,000

2023 $3,449

2024 $4,721

2024 $4,988

2025 $5,012

2030 $8,732

(Bảng Nguồn : https://primexbt.com/for-traders/gold-price-prediction-

forecast/)

Giá trị kỳ vọng (vàng):

Trong năm ngoái, giá vàng đã tăng từ 1.479,13 USD lên 1.858,42 USD,
đánh dấu mức tăng trưởng 25,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong tháng
đầu tiên của năm 2021, giá vàng đạt trung bình 1.866,98 USD / oz, tăng
0,46% so với tháng 12. Ngân hàng Thế giới dự đoán giá vàng giảm xuống
1.740 USD / oz vào năm 2021 từ mức trung bình 1.775 USD / oz vào năm
2020.
Vào năm 2020, mức độ bất ổn cao được quan sát thấy trong nền kinh tế
toàn cầu do sự bùng phát của Coronavirus đã thúc đẩy nhu cầu về kim loại
màu vàng. Vào năm 2021, giá vàng được dự đoán sẽ giảm dần do sự bất ổn
đã giảm xuống, nhưng mức độ biến động vẫn còn cao.
Kỳ vọng của các nhà đầu tư về sự phục hồi kinh tế do tiêm chủng một cách
thận trọng cho thấy giá vàng giảm, tuy nhiên, bất sự kiện vào năm 2021 có
thể làm gia tăng sự biến động và không chắc chắn có thể gây áp lực tăng
giá vàng vì lãi suất thấp đến âm điều kiện tỷ giá và chính sách tiền tệ nới
lỏng vẫn tồn tại.
Giá vàng tính theo đồng euro hiện đang ở mức cao hàng năm trên 52 € /
gram và giá đô la Mỹ cho một ounce vàng cũng chỉ là 38 đô la Mỹ (tính
đến ngày 17 tháng 11 năm 2021) so với giá trị của nó vào đầu năm .
Phân tích biểu đồ cho thấy sự kết thúc của xu hướng đi xuống đối với vàng.
Như chuyên gia vàng và chiến lược gia đầu tư Hannes Zipfel gần đây đã
giải thích trong một bài báo cho cổng thông tin điện tử Gold.de của Đức,
biểu đồ kỹ thuật giá vàng đang hiển thị cái gọi là “shoulder-head-shoulder-
bottom”, được coi là một tín hiệu đáng tin cậy cho kết thúc của một chuyển
động đi xuống. Dựa trên phân tích biểu đồ của mình, Zipfel nhận thấy giá
vàng tiềm năng là 2.000 USD / ounce. Nhà phân tích Damien Courvalin
của Goldman-Sachs cũng đưa ra kết luận tương tự, khi chứng kiến vàng ở
mức 2.000 USD trong quý 1 năm 2022 và sự phát triển tiếp theo của nó tùy
thuộc vào lạm phát của Mỹ.
Các nhà phân tích của Société Générale đã nâng dự báo giá vàng trong quý
1 năm 2022 lên 1.950 đô la Mỹ, nhưng dự báo sẽ giảm trong thời gian tới
còn 1.700 đô la Mỹ vào quý 4 năm 2022. Trong một bài báo đăng trên tạp
chí thương mại Institutions Money Nhà phân tích trưởng Dimitri Speck của
Seasonax chỉ ra sự gia tăng theo mùa của giá vàng từ tháng 11 đến tháng 2,
nhưng cũng nhận thấy những tín hiệu tích cực cho sự phát triển giá hơn nữa
vào năm 2022. Theo cổng thông tin kim loại quý của Mỹ Kitco, Mike
McGlone, nhà phân tích hàng hóa cấp cao tại Bloomberg Trí thông minh
cũng nhận thấy tiềm năng tăng trưởng đối với giá vàng vượt xa yếu tố mùa
vụ.

IV. Thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm qua đã trải qua nhiều thăng
trầm, trong đó thời gian phát triển dài hơn thời gian suy thoái và đóng
băng. Nhìn chung, thị trường đã trải qua 3 giai đoạn chính. Giai đoạn 1, từ
năm 2009 đến năm 2013, thị trường suy thoái và đóng băng. Ở giai đoạn
này, thị trường bị ảnh hưởng mạnh bởi sự hạn chế của dòng vốn chảy vào
thị trường do nền kinh tế suy thoái và tỷ lệ nợ xấu tăng cao.
Giá trị và số lượng giao dịch đã giảm mạnh trong thời gian này.

Năm 2014 đến năm 2019, thị trường bất động sản đã phát triển sâu rộng cả
về chất và lượng. Thị trường lúc này được nâng đỡ mạnh mẽ từ việc nền
kinh tế tăng trưởng ổn định và tỷ lệ lạm phát thấp. Nếu như năm 2011, lạm
phát của Việt Nam là 18% thì trong thời kỳ này, lạm phát đã được kiềm chế
chỉ còn khoảng 4%. Dòng vốn FDI tăng trưởng mạnh mẽ kéo theo sự gia
tăng của cả giá trị xuất khẩu và nhập khẩu. Việt Nam từ 1 nước nhập siêu
13 tỷ USD năm 2010 thành một nước xuất siêu 11 tỷ USD vào năm 2019.
Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản cũng đón nhận sự quan tâm
mạnh mẽ đến một số loại hình truyền thống như chung cư, đất nền, nhà đất
ở các thành phố lớn và cả các loại hình bất động sản mới ở các tỉnh như bất
động sản công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng, dự án nhà phố
(shophouse), căn hộ văn phòng (officetel). Các tỉnh thành ghi nhận sự gia
tăng mức độ quan tâm lớn bao gồm: Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh
(Miền Bắc); Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận (Miền Trung), Bình Dương.

Từ năm 2019 đến nay, thị trường BĐS có xu hướng chững lại và suy giảm.
Ngoài nguyên nhân đến từ việc thắt chặt nguồn cung dự án ở TP.HCM từ
năm 2019, thị trường bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19. Covid-
19 ảnh hưởng đến cả nguồn cung và cầu của thị trường. Nhiều dự án chung
cư, nghỉ dưỡng hoãn mở bán hoặc mở bán online. Người mua nhà và nhà
đầu tư do thu nhập bị suy giảm cũng ít có khả năng mua nhà hơn so với
thời kỳ trước đại dịch. Nhờ có việc khống chế dịch thành công của chính
phủ, thị trường đã bắt đầu hồi phục từ cuối Q2/2020 tuy nhiên sự phục hồi
diễn ra không đồng đều giữa các loại hình và phân khúc.

Thị trường BĐS nhà riêng, nhà mặt phố bán vẫn ghi nhận xu hướng tương
đối tích cực. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, mức độ quan tâm và lượng tin
đăng đối với thị trường nhà mặt phố bán có xu hướng tăng so với năm
2019. Bên cạnh đó, thị trường nhà riêng bán cũng có xu hướng tương đối
ổn định khi lượng tin đăng tăng 4% còn mức độ quan tâm chỉ giảm 1%.
Ngược lại, thị trường cho thuê ghi nhận xu hướng đi xuống khi các chỉ số
đều giảm mạnh từ 12-35%, duy chỉ có chỉ số lượng tin đăng nhà riêng cho
thuê tăng lên 6%.

1. Nhận định:

Thị trường Bất động sản Thương mại Việt Nam dự kiến sẽ chứng kiến tốc
độ tăng trưởng kép hàng năm là 14,89% trong giai đoạn dự báo 2021-2026.
Bất chấp những dấu hiệu tăng trưởng điều độ theo chu kỳ, triển vọng của
Việt Nam vẫn tích cực. Nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ,
với những luật lệ khiến người nước ngoài đầu tư phát triển hơn nữa. Kết
quả là, có một sự gia tăng phát triển bất động sản cao cấp trong nước.
Sự cải thiện về cơ sở hạ tầng hỗ trợ ngành du lịch, vốn luôn là một trong
những lĩnh vực được Việt Nam ưu tiên đầu tư, đã thúc đẩy sự trỗi dậy của
nhiều thành phố du lịch trong những năm gần đây. Nhu cầu nội địa ở Việt
Nam cũng đang tăng lên do các doanh nhân Việt Nam đang tìm kiếm các
khoản đầu tư mà họ có thể bỏ tiền vào.
Triển vọng dài hạn đối với lĩnh vực bất động sản thương mại là tích cực do
điều kiện kinh tế trong nước tiếp tục phát triển mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi
chi tiêu tiêu dùng tăng và ngành du lịch phát triển mạnh mẽ.
Trong lĩnh vực bất động sản thương mại, lĩnh vực khách sạn tại Việt Nam
đang có mức tăng trưởng cao. Đến cuối quý 3 năm 2019, ước tính có 442
khách sạn 4 và 5 sao đang hoạt động tại Việt Nam, cung cấp 91.236 chìa
khóa cho thị trường.
Trong phân khúc văn phòng, các lĩnh vực ngân hàng / bảo hiểm, sản xuất
và CNTT dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu, với không gian làm việc chung cho
thấy mức tăng trưởng đặc biệt đáng chú ý.
Trong phân khúc bán lẻ, nhiều thương hiệu bán lẻ mới đang thành lập cửa
hàng hoặc tìm cách thiết lập cửa hàng tại Việt Nam, giới thiệu những khái
niệm mới đến thị trường nội địa sẽ thu hút khách và thích phát triển trong
hoạt động thương mại.

2. Xu hướng thị trường chính

Xu hướng tăng trưởng trong Thương mại điện tử và Bất động sản Công
nghiệp Việt Nam
Thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam đang tăng trưởng với tốc
độ CAGR là 14,89%. Tiếp tục đà phát triển từ năm 2018, Việt Nam đã đón
gần 13 triệu lượt khách nước ngoài trong 9 tháng đầu năm 2019, tăng
10,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ngành khách sạn và nhà hàng, Việt
Nam hiện là một trong những thị trường thương mại điện tử phát triển
nhanh nhất ở Đông Nam Á. Trong bối cảnh đại dịch COVID, ngày càng
nhiều người tiêu dùng lựa chọn mua sắm trực tuyến, làm tăng nhu cầu về
kho lạnh lưu trữ thực phẩm và các mặt hàng thiết yếu khác.
Thương mại điện tử cần không gian lưu trữ lớn hơn gấp ba lần so với các
hoạt động logistics truyền thống. Theo JLL, các nhà đầu tư trong và ngoài
nước đều nhắm mục tiêu đến dịch vụ hậu cần chăm sóc sức khỏe, vì họ sẽ
cần nhiều kho lạnh hơn để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng đối với các sản
phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như thực phẩm, thuốc và vắc xin COVID-19.
Trong lĩnh vực bán lẻ, theo CBRE Việt Nam, thành phố Hồ Chí Minh dự
kiến sẽ có hơn 200.000 m2 diện tích bán lẻ mới cho đến năm 2023, ở cả
khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Các danh mục như F & B, sức khỏe
& sắc đẹp sẽ tiếp tục mở rộng tại các khối đế bán lẻ.
Thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam hoạt động tốt và được
kỳ vọng sẽ tăng trưởng. Trong khi Samsung Electronics có một nhà máy
lớn với diện tích 67.088 mét vuông. tại Thành phố Hồ Chí Minh, Apple
Inc. có kế hoạch mở rộng hơn nữa trong nước. Khi Việt Nam được thiết lập
để trở thành trung tâm sản xuất mới ở châu Á, thị trường bất động sản công
nghiệp đã phát triển vượt trội so với các lĩnh vực bất động sản thương mại
khác. Trong ba quý đầu năm 2020, gần 47% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài (FDI) được phân bổ vào ngành sản xuất.
số đó.

3. Bối cảnh cạnh tranh

Bất động sản thương mại tại Việt Nam có mức độ tập trung thị phần trung
bình. Các nhà đầu tư quốc tế cũng đang bị thu hút bởi thị trường Việt Nam
và đang tìm cách đầu tư vào hầu hết các phân khúc từ văn phòng đến bán lẻ
và khách sạn cao cấp. Các chủ đầu tư đang tích cực tạo ra các sản phẩm du
lịch nghỉ dưỡng mới để bán hàng, trong đó đáng chú ý nhất là shophouse /
biệt thự ven biển tại Phú Quốc và Hạ Long.
Trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, các nhà phát triển tại Việt Nam
cần đa dạng hóa thị trường bằng cách chú ý đến thị trường phi truyền thống
và đưa các chuyên gia vào quản lý bất động sản của họ. Nhu cầu về văn
phòng chất lượng và nguồn cung bán lẻ ngày càng tăng ở những nơi tập
trung, trong đó tập trung vào khu trung tâm Hà Nội. Thế mạnh của lĩnh vực
sản xuất và du lịch sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với các đơn vị bán lẻ,
văn phòng và công nghiệp.

4. Khối lượng giao dịch bất động sản thương mại và giá bất động sản

Dự đoán: Khối lượng giao dịch bất động sản thương mại toàn cầu năm
2022 sẽ tăng lên khi nền kinh tế tiếp tục phục hồi, đồng thời giá bất động
sản thương mại sẽ duy trì mức tăng trưởng trung bình dưới 10%. Các
thương vụ mua bán và sáp nhập công ty bất động sản cũng có khả năng cao
hơn năm 2021.
Thị trường bất động sản thương mại phục hồi trong năm 2021: Khối lượng
giao dịch trong 10 tháng đầu năm nay tăng 64% so với cùng kỳ năm 2020
và cao hơn 12% so với năm 2019. Trong đó, phân khúc bất động sản công
nghiệp và nhà đất tăng hơn 30% so với 10 tháng đầu năm 2019. Dù vậy,
phân khúc bán lẻ và văn phòng có dấu hiệu chững lại do ảnh hưởng của
dịch bệnh.

5. Một số phân khúc của thị trường bất động sản

5.1. Phân khúc nhà ở cao cấp và cơ sở điều dưỡng y tế

Dự đoán: Đại dịch dần được kiểm soát ở nhiều quốc gia, kết hợp với tỷ lệ
tiêm chủng được đẩy mạnh có thể khiến nhu cầu đất dành cho lĩnh vực nhà
ở cao cấp và cơ sở điều dưỡng y tế tăng lên. Thế hệ Baby Boombers
(những người sinh trong khoảng thời gian 1946 – 1964) sẽ là những người
thúc đẩy tiềm năng phát triển của lĩnh vực này. Thực tế, tỷ lệ lấp đầy các cơ
sở điều dưỡng y tế đã bắt đầu phục hồi trong giai đoạn cuối năm 2021,
nhưng chưa thể ngang bằng thời điểm trước khi dịch bệnh bùng phát.

5.2. Thị trường căn hộ và nhà ở

Dự đoán: Các chuyên gia Forbes cho rằng ở nhiều nơi trên thế giới, các
hoạt động xây dựng trong năm 2021 bị hoãn do ảnh hưởng của dịch bệnh
có thể khiến nguồn cung căn hộ và nhà ở năm 2022 sụt giảm, qua đó khiến
giá nhà tăng lên. Ngoài ra, ảnh hưởng của dịch bệnh cũng khiến nguồn tài
chính của nhiều người bị ảnh hưởng, làm hạn chế khả năng mua nhà cũng
như thuê nhà. Thị trường cho thuê và thị trường nhà đất thường có xu
hướng ngược chiều nhau.

5.3. Khách sạn

Dự đoán: Các khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí, địa điểm tổ chức
hội họp có khả năng hoạt động trở lại trong năm 2022 khi nhiều quốc gia
mở cửa đón du khách quốc tế. Ngoài ra, sau một năm chịu nhiều sức ép từ
dịch bệnh, có thể các công ty sẽ đẩy mạnh các chiến lược nhằm thu hút
khách du lịch, từ đó giúp thị trường khách sạn phục hồi từ từ.
6. Lãi suất, lạm phát và Fed

Dự đoán: Tỷ lệ lạm phát có khả năng được duy trì trong thời điểm đầu năm
2022, nhưng sẽ giảm dần theo thời gian. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed)
có thể bắt đầu hành động chậm lại, tăng nhẹ mục tiêu lãi suất ngắn hạn vào
nửa cuối năm 2022. Lãi suất dài hạn sẽ vẫn ở mức thấp, tạo điều kiện tài
chính hấp dẫn cho lĩnh vực bất động sản thương mại.

V. Kết luận
Từ những phân tích trên, nhóm quyết định đầu tư vào cổ phiếu, vàng và bất
động sản. Cụ thể, 40% vốn đầu tư vào cổ phiếu, 20% vốn đầu tư vào vàng
và 40% vốn đầu tư vào bất động sản.

Giá trị kì vọng cho các khoản đầu tư:

Công thức tính lãi kép

Công thức tổng quát: A= P x (1+r)^t

Trong đó, A: giá trị tương lai
P : số tiền vốn gốc ban đầu
r : lãi suất hàng năm
t : số năm tiền đươc gửi

1.Đầu tư vào thị trường chứng khoán.

Với thị trường chứng khoán nhóm sẽ đầu tư 400.000 USD và phân bổ như
sau:

1.1. Cổ phiếu hòa phát (HPG)

- Số tiền đầu tư 100.000 USD
- Lãi suất kì vọng hằng năm 15%
- Giá trị kì vọng sau 3 năm:
A=100000x(1+15%)^3 = 152087 USD
- Giá trị kì vọng sau 5 năm:
A=100000x(1+15%)^5 = 201135 USD
Vậy trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm giá trị kì vọng ước tính vào
khoảng 152.087 USD tới 201.135 USD.
1.2. Cổ phiếu Tập đoàn Vingroup (VIC)
- Số tiền đầu tư 300.000 USD
- Lãi suất kì vọng hằng năm 18%
- Giá trị kì vọng sau 3 năm:
A=300000x(1+18%)^3= 492909 USD
- Giá trị kì vọng sau 5 năm:
A=300000x(1+18%)^5= 686327 USD
Vậy trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm giá trị kì vọng ước tính vào
khoảng 492.909 USD tới 686.327 USD.

2. Đầu tư vào vàng.

- Số tiền đầu tư 200.000 USD
- Lãi suất kì vọng hằng năm 13%
- Giá trị kì vọng sau 3 năm:
A=200000x(1+13%)^3= 288579 USD
-Giá trị kì vọng sau 5 năm:
A=200000x(1+13%)^5 = 368487 USD
Vậy trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm giá trị kì vọng ước tính vào
khoảng 288.579 USD tới 368.487 USD

3. Đầu tư bất động sản.

Với bất động sản nhóm sẽ đầu tư 400.000 USD được phân bổ như sau:

3.1 Đất thổ cư .

- Số tiền đầu tư 100.000 USD.
- Lãi suất kì vọng hằng năm 25%.
- Giá trị kì vọng sau 3 năm:
A= 100000x(1+25%)^3 = 195312 (USD)
- Giá trị kì vọng sau 5 năm:
A= 100000x(1+25%)^5 = 305175 (USD)
Vậy trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm giá trị kì vọng ước tính vào
khoảng 195.312 USD tới 305.175 USD.

3.2 Bất động sản nghỉ dưỡng.

- Số tiền đầu tư 300.000 USD
- Lãi suất kì vọng hằng năm 30%.
- Giá trị kì vọng sau 3 năm:
A=300000x(1+30%)^3 =659100 USD
- Giá trị kì vọng sau 5 năm:
A=300000x(1+30%)^5 =1113879 USD

Vậy trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm giá trị kì vọng ước tính vào
khoảng 659.100 USD tới 1.113.879USD.