Nới 'room'

Hoàng Văn Phương

Tiến sĩ Kinh tế

Gần đây, tôi tham gia một buổi trao đổi đánh giá chuyên môn về

ảnh hưởng của chính sách nới lỏng tiền tệ đối với giá nhà tại các

thị trường lớn trên thế giới. Điểm chung nổi bật là giá nhà đã có

chu kỳ tăng nhanh trong hai năm qua: Australia tăng 29%, Mỹ tăng

38% và khu vực đồng tiền chung châu Âu tăng 18%.

Theo các dữ liệu lịch sử, giá nhà tăng ở mức hai con số (10%-15%/năm) liên tục trong 2-3

năm thường đi kèm với mức độ rủi ro cao, báo hiệu thời kỳ trầm lắng phía trước, khi tăng thu

nhập và các cân đối lớn của nền kinh tế không bắt kịp sự tăng giá nhà. Thực tế, giá nhà tại

Australia, Mỹ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh giảm mạnh những tháng gần đây.

Tại thị trường Việt Nam, giá nhà, đặc biệt là đất và biệt thự thời điểm hiện tại đã tăng 100%-

300% trong hai năm qua ở các thành phố lớn; các căn hộ ở mức giá 2-3 tỷ đồng trở nên khan

hiếm, trong bối cảnh nền kinh tế bị ảnh hưởng do đại dịch. Những dữ liệu ban đầu này cho

thấy giá bất động sản Việt Nam đang có các đặc điểm của bong bóng và đầu cơ.
Ngân hàng Nhà nước đã quyết định phân bổ thêm room tín dụng hơn 4% trong 4 tháng còn

lại của năm 2022, nằm trong tổng tăng tín dụng 14% của cả năm, nhằm hỗ trợ kịp thời hoạt

động sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp trong mùa cao điểm cuối năm. Tuy nhiên, với

đặc điểm là ngành có mức thâm dụng vốn lớn, vòng quay vốn dài và đang được xem là trong

tình trạng rủi ro, nguồn tín dụng mới này theo tôi sẽ không chảy nhiều vào thị trường bất

động sản, đặc biệt là phân khúc có mức giá cao, vì hai lý do.

Thứ nhất, Chính phủ đã có Chỉ thị 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy

thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Tinh thần của Chỉ thị này

là tăng cường quản lý nhà nước để giảm thiểu các hoạt động có tính rủi ro cao như đầu cơ,

đội giá, lệch cung cầu, "dự án ma", hạn chế phân lô bán nền tại các khu vực thiếu cơ sở hạ

tầng; trong khi khuyến khích hỗ trợ các dự án đang có nhu cầu lớn như nhà ở công nhân, nhà

thu nhập thấp và nhà có mức giá phù hợp với nhu cầu. Chỉ thị này nhằm đảm bảo an sinh xã

hội gắn với phát triển kinh tế, đồng thời giảm rủi ro cho thị trường bất động sản và nền kinh

tế.

Thứ hai, do ảnh hưởng của đại dịch, các hoạt động sản xuất kinh doanh bị chậm lại, dẫn đến

một lượng vốn lớn đổ vào thị trường bất động sản, góp phần làm tăng giá đột biến. Theo

thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng cho lĩnh vực

bất động sản đã tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn đáng kể so với mức tăng của

dòng vốn vào các hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Ngoài ra, một lượng lớn vốn nhàn rỗi

trong dân cũng đã đổ vào thị trường bất động sản trong hai năm qua.
Bên cạnh việc kiểm soát rủi ro bằng Chỉ thị 13, trong ngắn hạn, các chính sách điều hành

cũng cần linh hoạt xem xét cụ thể từng dự án bất động sản để tránh các vướng mắc có thể gây

đứt gãy, khi ngành xây dựng và bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, sử dụng

lực lượng lao động lớn và có sự lan tỏa đến các ngành khác. Các dự án đã khởi động hoặc sắp

được hoàn thành, trong phân khúc có nhu cầu và người mua có khả năng trả nợ, cần được ưu

tiên tiếp cận nguồn vốn, giúp tăng nguồn cung nhà ở ra thị trường.

Các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân và cải tạo chung cư cũ thuộc danh mục

do Bộ Xây dựng công bố được khuyến khích tiếp cận chương trình hỗ trợ lãi suất 2% từ

nguồn ngân sách nhà nước 40.000 tỷ đồng theo Nghị định 31/2022 và Thông tư 03/2022.

Đối với các dự án giá cao đang gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư có thể xem xét cân đối

lại mức lợi nhuận kỳ vọng, giảm giá để đẩy hàng nhằm góp phần giải quyết khó khăn dòng

tiền hiện tại. Các kênh huy động vốn từ trái phiếu, phát hành cổ phiếu và từ các quỹ đầu tư

cũng cần được khơi thông lại với sự quản lý rủi ro chặt chẽ từ cơ quan chức năng.

Mặc dù không có thống kê chính thức, một tỷ lệ đáng kể các dự án phân lô bán nền và bất

động sản có mức giá cao là sân chơi của các nhà đầu tư lướt sóng với nhau, trong khi người

có nhu cầu sử dụng thật không nhiều. Khi thị trường chững lại và lợi nhuận kỳ vọng bị giảm

sút, nhà đầu tư sẽ dừng xuống tiền, gây nên những vấn đề về thanh khoản như tình hình hiện

tại. Ngay chính các chủ đầu tư cũng gặp khó trong phát triển các dự án mới do giá đất đã bị

đẩy lên quá cao như mức giá hiện nay.

Một thị trường phát triển bền vững không thể dựa vào các hoạt động đầu cơ, do đó, các sản

phẩm bất động sản cần được tính toán ở mức giá phù hợp với nhu cầu của thị trường trong
từng giai đoạn, cũng như khả năng khai thác về mặt kinh tế. Các sản phẩm đầu cơ lướt sóng

đều mang tính chất rủi ro cao, sớm hay muộn sẽ gây nên bất ổn cho nền kinh tế.

Để đưa được một dự án bất động sản ra thị trường, các chủ đầu tư phải dựa vào nguồn vốn

lớn và đi qua nhiều bước thủ tục phức tạp có thể tốn nhiều năm. Trong tình hình giá đất tăng,

tiếp cận vốn khó và nhu cầu nhà ở bức thiết hiện tại, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM, các

chủ đầu tư rất cần được hỗ trợ tối đa để tham gia tạo nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu

xã hội.

Sự hỗ trợ này bao gồm đánh giá và cải tiến quy trình cấp phép, giảm thời gian xét duyệt thủ

tục, công bố quy hoạch rộng rãi công khai và ưu tiên phát triển hạ tầng, tạo không gian đô thị

mới nhằm ổn định cung cầu vì sự phát triển bền vững của thị trường.

Hoàng Văn Phương

Trở lại Góc nhìn

Lưu

Chia sẻ

Ý kiến
(6)

•••
•••
•••
Quan tâm nhấtMới nhất
tusardevaTán thành ý kiến tác giả là room tín dụng mới được cấp sẽ ko chảy nhiều
vào BĐS mà sẽ được phân bổ hợp lý vào sxkd, tiêu dùng, v.v theo nhu cầu khách
hàng. Giá BĐS tăng cao thời gian qua làm rủi ro đầu tư BĐS tăng theo khiến nhiều
nhà đầu tư bắt đầu chùn tay. Tuy nhiên, nếu hy vọng giá BĐS hạ nhiệt thời gian tới
theo tôi là hơi lạc quan quá. Vì chính sách nới lỏng tiền tệ, hỗ trợ tăng trưởng vẫn đc
ưu tiên. Bên cạnh đó, nền KT hồi phục mạnh + thu nhập cá nhân ... Đọc tiếp
13Trả lờiChia sẻ16h trướcVi phạm

Lê NamBạn tôi làm kinh doanh sản xuất than phiền về hậu quả của hết room. Đến kỳ
đáo hạn ngân hàng, cho tiền vào mà mãi không rút được tiền ra. Điều này gây ảnh
hưởng rất lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Đề nghị nên nới room để nguồn
vốn bổ sung cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thực chất.
10Trả lờiChia sẻ17h trướcVi phạm
1 trả lời

Don QzxBĐS tăng giá sẽ gây áp lực sinh lời lên các hoạt động khai thác BĐS, từ đó
thúc đẩy hiệu quả hoạt động của kinh tế. Mặt khác lợi nhuận khủng thu được từ
BĐS cũng là nguồn vốn để các hoạt động kinh tế khác phát triển. Vấn đề là nhà
nước không kiến tạo được các hoạt động kinh tế khác để khai thác BĐS hiệu quả
hơn, nên vòng xoay hiện nay là BĐS > Lợi nhuận > BĐS mới > thừa cung nhưng lại
... Đọc tiếp
3Trả lờiChia sẻ16h trướcVi phạm

Thang Tran DanhChuyên gia phân tích rất có cơ sở và rất sát so với tình hình của
thị trường BĐS trong những thời gian vừa rồi.
1Trả lờiChia sẻ17h trướcVi phạm
N

Ngô Văn HảiBài viết của anh rất hữu ích ạ. Cảm ơn tiến sỹ
Trả lờiChia sẻ16h trướcVi phạm