Chương 1: Giới thiệu đề tài

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CHÍNH CỦA BÀI

1. Phân tích sự điều tiết của Chính Phủ đối với thị trường Bất động sản trong giai đoạn từ
năm 2020 đến thời điểm gần đây (03/2023)
Sau đại dịch COVID-19 thì nhiều chuyên gia trong lĩnh vực Bất động sản đưa ra nhận
định suy đoán rằng thị trường có khả năng suy thoái giống như giai đoạn 10 năm trước là
ít có nguy cơ xảy ra, như “bong bóng” Bất động sản, kỷ lục về lãi suất tiền gửi và lãi suất
cho vay cao nhất. Tuy nhiên đối với bối cảnh của Việt Nam trong những năm gần đây,
Bất động sản vẫn đang là một trong những kênh đầu tư tốt trong việc bảo toàn vốn một
cách lâu dài và an toàn. Ông Nguyễn Thọ Tuyển, chuyên gia Bất động sản khẳng định,
việc lạm phát ở Việt Nam vẫn đang được kiểm soát tốt song đó thì lãi suất ngân hàng
cũng không ở mức quá cao, khi mà các doanh nghiệp đang trên đà hồi sức sau nhiều đợt
địch chính điều này đã làm ảnh hưởng tích cực đến thị trường Bất động sản.
Cùng quan điểm, Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
cũng cho rằng, trong 6 tháng đầu tiên của năm 2021 mặc dù trong thị trường Bất động sản
vẫn xuất hiện rất nhiều khó khăn nhưng suy cho cùng đây là tình hình chung của một nền
kinh tế, chứ không riêng về lĩnh vực Bất động sản. Quan điểm của ông như sau:
“Bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng đã có sự chủ động, thích ứng với tình hình dịch
bệnh để đưa ra những tính toán cẩn trọng hơn trong đầu tư, kinh doanh. Ngoài ra, khi tốc
độ đô thị hóa tăng nhanh (hiện nay dân số thành thị mới chiếm khoảng 40%, dự báo đến
năm 2030 sẽ tăng lên 45%), nhu cầu về nhà sẽ rất lớn, đây chính là cơ hội cho thị trường
BĐS trong giai đoạn hậu COVID-19”, ông Chiến nêu quan điểm.
Sau những suy đoán của các chuyên gia đối với thị trường Bất động sản, hãy xem những
quyết định của Chính Phủ đã ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản như thế nào.
1.1 Giai đoạn 2020
Theo Thông cáo 06/TC-BXD ngày 05/02/2021 về việc công bố thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản Quý IV và cả năm 2020 của Bộ xây dựng. Về bối cảnh chung, thì
năm 2020 vẫn đang mắc phải rất nhiều khó khăn với nền kinh tế Việt Nam. Cụ thể tại
nước mình, với sự ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19, ảnh hưởng một phần của
biến đổi khí hậu đã gây ra bão, lũ lụt gây thiệt hại rất nặng nề tới các khu vực miền Trung.
Với các chính sách và chỉ đạo hiệu quả, đồng bộ của Chính phủ, Thủ tướng chính phủ,
song với các mặt khó khăn nhưng nền kinh tế Việt Nam trong năm 2020 vẫn đang duy trì
tăng trưởng, đạt mức 2,91% nhờ việc kiểm soát tốt dịch bệnh và thực hiện các chích sách
hỗ trợ cho người dân và doanh nghiệp một cách kịp thời. Ngành bất động sản đã đóng góp
khoảng 4,42% (nếu tính cả những đóng góp gián tiếp của các yếu tố về đất đai, vốn, xây
dựng, vật liêu…trong lĩnh vực bất động sản thì con số đó còn đạt ở mức cao hơn, khoảng
8 – 11%).
Trong năm 2020, Chính phủ tích cực ban hành và thay đổi các chích sách đưa ra các chỉ
đạo chỉnh sửa đến hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến xay dựng, đầu tư, và cụ
thể ở lĩnh vực kinh doanh Bất động sản như “Luật Xây dựng 2020” và “Luật Đầu tư
2020”.
- Luật Xây dựng 2020 có nhiều quy định gây khó hiểu đã được gỡ bỏ, tạo nhiều điều kiện
hơn so với trước đây như: về việc đối với một dự án đầu tư phải có chủ đầu tư cụ thể,
đồng thời tăng cường về mặt Giấp phép xây dựng.
- Luật Đầu tư 2020 qua nhiều sự kết hợp sửa đổi, bên cạnh đó bổ sung thêm những điều
luật đã tạo nên sự đồng nhất của hệ thống luật pháp.
Sau khi cơn đại dịch ổn định, Chính phủ đã cố gắng hết sức, nhanh chóng khẩn trương
ban hành các chính sách để giúp đỡ cho nền kinh tế phục hồi, phát triển nền kinh kế nước
nhà nói chung và đặc biệt đối với lĩnh bất động sản, cụ thể như sau:
- Về mặt nguồn vốn và các chính sách để phát triển cho nền kinh tế xã hội đã được Bộ
xây dựng kết hợp Bộ kế hoạch đầu tư tiến hành bổ sung sửa đổi và gỡ bỏ đi những vướng
mắc ngay tại Phiên họp vào tháng 03/2020
- Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020 của Chính phủ đã đưa các nhiệm vụ cấp bách,
biện pháp để hỗ trợ cho các ngành kinh doanh sản xuất, đẩy mạnh quá trình giải ngân cho
các vốn đầu tư và kiểm soát nền xã hội sau đại dịch Covid-19. Tiếp tục khuyến khích các
dự án thương mại có giá thấp được phát triển.
Để hoàn thành tốt các chỉ đạo do Chính phủ đưa ra, các vấn nạn về vấn đề tham ô, rửa
tiền trong lĩnh vực Bất động sản được phòng ngừa một cách triệt để. Ngăn chặn các đầu
cơ trục lợi cho bản thân. Tiến hành hoàn thiện các chính sách tài chính và thuế liên quan
đến thị trường này và đặc biệt là về chính sách tín dụng.
Cụ thể, dựa vào những yêu cầu của Chính phủ thì Bộ xây dựng đã tiến hành đưa ra các đề
án và đã được phê duyệt: Đề án “An ninh kinh tế trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất
động sản đảm bảo an sinh xã hội”. “Đề án Quản lý, phát triển quỹ nhà ở công vụ của
Chính phủ giai đoạn 2021 – 2025”;
Thì cụ thể tại Nghị quyết 41/NQ-CP thì những khó khăn, ảnh hưởng tiêu cực của dịch gây
thiệt hại đến thị trường bất động sản đã được Bộ xây dựng đưa ra các biện pháp nhằm
thúc đẩy cho kinh tế được ổn định lại bình thường. Tại Nghị định cũng tập trung vào việc
phát triển nhà ở tại các khu công nghiệp và khu đô thi cho những hộ gia đình có thu nhập
thấp.
Trước ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19 để lại cho nền kinh tế Việt Nam chung
hết và ngay trên thị trường Bất động sản riêng lẻ, để cho tình trạng đất đai không rơi vào
động thái “trầm lắng”, “đóng băng” thì Chính phủ đã kịp thời giải quyết, khắc phục sử
dụng một cách triệt để các công cụ tài chính để giúp cho nền kinh tế được phát triển bền
vững.
● Một số nội dung cụ thể về thị trường bất động sản cả năm 2020 do Chính phủ ban hành
Năm 2020, với sự giúp đỡ nhanh chóng và hiệu quả của Chính phủ… trong đó có Bộ Xây
dựng, nhiều cơ chế, chính sách, giải pháp quan trọng đã được các cơ quan có thẩm quyền
ban hành nhằm hoàn thiện thể chế và tháo gỡ những uẩn khuất cho thị trường bất động
sản, có thể kể đến như:
Tại kỳ họp thứ 9 ngày 17/6/2020, những Luật sửa đổi đã thông qua Quốc hội, đã bổ sung
những điều mới đối với Luật xây dựng, miễn giấy phép đối với các công trình quảng cáo,
công trình hạ tầng kỹ thuaath viễn thông thụ động. Các quy định về Giấy phép xây đựng
được kiểm định chặt chẽ.
Các quy định, thủ tục gây khó khó khăn cho các nhà đầu tư liên quan đến giao đất của các
dự án bất động sản lâu đời đã được tháo nút bởi Chính phủ đã ban hành Nghị định số
25/2020/NĐ-CP vào ngày 20/04/2020
Ngày 24/6/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung
khoản 3 Điều 8 Nghị định số 20/2017/NĐ-CP ngày 24/02/2017 của Chính phủ quy định
về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết.
Ngày 05/11/2020, Chính phủ ban hành Nghị quyết 164/NQ-CP để giải quyết các dự án
mà chỉ thực hiện theo Luật Nhà 2014 phải chấp hành mới theo Nghị định số 11/2013/NĐ-
CP.
Bên cạnh đó thì các Quy định đối với đất thừa do Nhà nước quản lý; Quy định mua tài
sản gắn liền với bất động sản; Quy định cho thuê, giao đất… đều được xử lý, giải quyết
bởi chính phủ tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.
Để phát triển cho thị trường bất động sản và khắc phục những hạn chế khó khăn, thì trong
khoản thời gian tới Bộ xây dựng sẽ tích cực nghiên cứu, phát triển để trình cho Chính phủ
xem xét, ra quyết định.
Kết thúc năm 2020 với nhiều thử thách, xu hướng hết sức tích cực của thị trường và toàn
nền kinh tế, có thể nói thị trường bất động sản đã vượt qua thời điểm khó khăn nhất, để
trụ vững và trên đà phục hồi. Từ đó sẽ tạo cơ sở, động lực tốt cho thị trường bất động sản
năm 2021 tiếp tục phát triển ổn định.
1.2 Giai đoạn 2021
Cũng theo Thông cáo 06/TC-BXD ngày 28/01/2022 thì năm 2021 vẫn là một năm có
nhiều biến động khó khăn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng, đây là năm mà đại dịch Covid-19 bùng phát trở lại mạnh mẹ. Bên cạnh đó song về
những thiệt hại nền kinh tế do tác động của dịch thì thị trường bất động sản Việt Nam
cũng chịu tác động tích cực và nặng nề, các hoạt động sản xuất kinh doanh gặp nhiều trắt
trở, hàng loạt các dự an phải tạm ngưng thực hiện…Để giúp đỡ cho khó khăn này, Chính
phủ đã tích cực, ra hết sức lực để giúp phục hồi cho nền kinh tế.
Việc giá nhà trong năm 2021 đột ngột tăng cao. Mặc dù do ảnh hưởng của dịch Covid-19
dẫn dến giảm phát trong nền kinh tế tuy nhiên giá đất, nhà ở, bất động sản vẫn không có
dấu hiệu giảm. Giá căn hộ chung cư đã tăng khoảng 5-7%, giá nhà dao động 15-20%, bên
cạnh đó giá đất tăng ở mức cao khoảng 20-30% so với năm 2020. Thậm chí cơn sốt giá đã
đạt đỉnh điểm tại Quý I và II của năm gây ảnh hưởng rất nhiều đến nền kinh tế bất động
sản. Nhờ sự can thiệp kịp thời của Chính phủ mà cũng đã phần nào hạ nhiệt được sau khi
đưa ra những quy hoạch, việc sử dụng đất tại các nơi xảy ra cơn sốt giá. Thì trong năm
2021 này, Bộ xây dựng đã nghiên cứu và cũng đã nổ lực để hoàn thiện những chích sách
mới nhằm khắc phục cho thị trường bất động sản được phục hồi. Trước tình hình mà giá
đất tăng cao tạo nên cơn sốt thì Thủ tướng Chính phủ đã kịp thời có những chỉ đạo. Để
nhằm đáp ứng các điều kiện mà Chính phủ đưa ra thì Bộ xây đựng đã có văn bản số
5370/BXD-QLN vào ngày 24/12/2021 yêu cầu nhanh chóng Ủy ban các tỉnh, thành phố
báo cáo và đánh giá thị trường bất động sản, nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản…bên
cạnh đó dùng mọi biện pháp để thị trường được ổn định. Đến cuối năm 2021 thì hiện
tượng bong bóng bất động sản rất ít có khả năng xảy ra. Tuy nhiên theo các chuyên gia
trong lĩnh vực bất động sản thì hiện tượng “sốt giá” sẽ có nguy cơ trở lại trong năm 2022.
Và cần chú ý khi Nhà nước có sử dụng các giải pháp để kích cầu, phục hồi nền kinh tế sau
giai đoạn giảm phát cũng sẽ làm ảnh hưởng bất động sản nóng lên nếu không được kiểm
soát chặc chẽ.
Các doanh nghiệp liên quan đến ngành bất động sản phát hành trái phiếu với số lượng
kinh khủng cùng với lãi suất cao, trong việc đấu giá về quyền sử dụng đất lần đầu tiên
xuất hiện các kết quả so với giá khởi điểm cao gấp mấy lần… Các doanh nghiệp phát
hành một lượng lớn trái phiếu ra thị trường trong năm 2021. Theo khoản 5.2, Điều 5,
Phần II của Thông cáo thì trong năm 2021, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản
đã phát hành ra thị trường 214.440 tỷ đồng trái phiếu, số tiền này tương đương với khoản
9 tỷ USD (con số này lớn hơn 3 lần so với năm ngoái là 71.000 tỷ đồng); và phát hành với
lãi suất khá cao dao động 8 – 13%/năm. Tổng giá trị của tất cả các công ty chiếm khoảng
3% trong giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Và trong số đó giá trị của các loại trái
phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu chiếm khoảng
29%.
Việc các doanh nghiệp bất động sản này đột ngột tiến hành mở rộng nguồn vốn của công
ty bằng cách phát hành chứng chỉ nợ, với quy mô rất lớn và lãi suất phát hành cao, bên
cạnh còn có trái phiếu không có tài sản bảo đảm sẽ tạo nên nguồn rủi ro tiềm ẩn cho thị
trường. Thì để khắc phục và giải quyết vấn đề này thì Chính thủ ban hành Công điện số
8857/CĐ-VPCP vào ngày 03/12/2021 yêu cầu bên Bộ Tài chính tiến hành sát rạt và kiểm
tra các doanh nghiệp trên trong việc phát hành trái phiếu nhằm hạn chế các rủi ro có thể
xảy ra, nhất là rủi ro về việc các doanh nghiệp tiến hành quy động vốn thông qua chứng
chỉ nợ này. Bên cạnh đó còn đẩy mạnh việc giải ngân cho các vốn đầu tư cũng như đẩy
mạnh các dự án tiếp tục thi công nhanh chóng để bảo vệ cho nền kinh tế phát triển ổn
định, bền vững.
Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, nhiều chính sách mới được bổ sung, sửa đổi và ban hành
trong năm 2021 cụ thể như sau “Luật Đất đai tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP vào ngày
18/12/2020 có sẽ có hiệu lực từ ngày 08/02/2021, Luật Nhà ở tại Nghị định số
30/2021/NĐ-CP ngày 26/03/2021 của Chính phủ ban hành sữa đổi Nghị định
99/2015/NĐ-CP về Hướng dẫn Luật Nhà ở; Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày
01/04/2021 về phát triển Nhà ở xã hội; Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/07/2021
của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày
22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc giai
đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045. Luật Đầu tư tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP
ngày 26/03/2021 của Chính phủ về Hướng dẫn Luật Đầu tư. Luật xây dựng tại Nghị định
số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng. Và
Luật Kinh doanh xây dựng bất động sản tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày
06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất
động sản”.
1.3 Giai đoạn 2022
Sau cơn đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản năm 2022 mở ra nhiều cơ hội phục
hồi và đang trên đà phát triển. Thấy rõ nhất được ở trong Quý I năm 2022 tình hình bất
động sản đã có sự chuyển biến tích cực. Theo số liệu thống kê từ Hiệp hội Môi giới Bất
động sản Việt Nam, bắt đầu từ quý I, nền kinh tế trong nước đang trong quá trình phục
hồi và phát triển, chú trọng đẩy mạnh các hoạt động sản xuấy, chuỗi cung ứng và hoạt
động kinh doanh cũng được đẩy mạnh. Đặc biệt sau khi triển khai Nghị quyết số
128/2021/NQ-CP ngày 11 tháng 10 năm 2021 về kiểm soát dịch COVID-19 an toàn, thích
ứng và hiệu quả và Nghị quyết số 11/2021/NQ-CP ngày 11 tháng 10 năm 2021 của Chính
phủ. Vào ngày 30 tháng 1 năm 2022, theo kế hoạch phục hồi và phát triển kinh tế và xã
hội của chính phủ, hầu hết các ngành, lĩnh vực và địa điểm đã quay trở lại xu hướng phục
hồi và tăng trưởng.
Điều quan trọng nhất là nhiều giải pháp đồng bộ của Nhà nước như đảm bảo nguồn cung,
ổn định giá xăng dầu, lương thực, ngũ cốc, duy trì ổn định lãi suất, tỷ giá… đã được triển
khai cùng với việc kiểm soát cơ bản tình hình dịch bệnh, tạo cơ hội tốt để triển khai hiệu
quả lộ trình mở cửa toàn diện ngành du lịch vào giữa tháng 03. Những lý do chính là khả
năng để giúp cho thị trường bất động sản trở thành kênh đầu tư thiết yếu sau một thời gian
trầm lắng của dịch bệch.
Với những kết quả tốt đẹp mang lại từ Quý I đến III trong năm 2022, thị trường bất động
sản đã bắt đầu hoạt động bình thường, các sàn giao dịch cũng bắt đầu trở nên sôi nổi số
lượng các khách hàng cũng tăng nhiều hơn so với năm 2021; bên cạnh cũng thành lập
thêm nhiều sàn giao dịch mới, vào khoảng thời gian đó có khoảng 1.120 sàn giao dịch
hoạt động đây là giấu hiệu cho thấy sự tiến triển trong thị trường bất động sản. Đối mặt
với sự thay đổi của nền kinh tế một cách phức tạp, từ giữa Quý III thì tình trạng giao dịch
ở sàn có xu hướng giảm. Để đối phó với tình trạng này thì Bộ xây dựng đã nghiên cứu và
tiến hành đề xuất những biện pháp, nhiệm vụ sau:
● Nhiệm vụ chung
Đối với các Bộ, ngành, địa phương phải thực các điều như sau: “Theo chỉ thị số 13/CT-
TTg ngày 29/08/2022 đã yêu cầu khẩn trương các Bộ, ngành, địa phương thực hiện
nghiêm túc và hiệu quả trong việc thúc đẩy và phát triển nền thị trường bất động sản một
cách an toàn và lành mạnh. Thông báo Kết luận số 242/TB-VPCP ngày 10/8/2022 của
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Hội nghị trực tuyến thúc đẩy phát triển nhà ở
xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022
của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển
nhà ở và các Nghị quyết, Công điện. Kết luận, văn bản chỉ đạo điều hành của Chính phủ,
Thủ tướng Chính phủ có tác động trực tiếp hoặc tác động tương hỗ đến thị trường bất
động sản.”
Tiến hành nghiên cứu và tìm ra những điều khó khăn về mặt pháp lý của các dự án bất
động sản. Đẩy mạnh trong việc công khai minh bạch các chính sách, đưa ra nhiều giải
pháp mới hơn của Nhà nước về khoản tín dụng, trái phiếu, cũng như đối với thị trường bất
động sản.
● Đối với các Bộ, ngành:
Các nhiệm vụ này được nêu rõ tại khoản 6.2 Tình hình hoạt động của các sàn giap dịch
bất động sản cụ thể như sau:
Bộ Xây dựng : “Trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của
các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Nghiên cứu đề xuất ban
hành Nghị định của Chính phủ hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển  khai thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; Phối hợp với các Bộ, ngành chỉ
đạo, hướng dẫn các địa phương doanh nghiệp triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-
CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó lập
danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để
thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo xây dựng lại
chung cư cũ; Phối hợp với các Bộ, ngành chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương doanh
nghiệp triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ
nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-
2030"; Nghiên cứu hoàn thiện hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất
động sản (sửa đổi) báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ hợp thứ
5 tháng 5/2023, thông qua tại kỳ hợp thứ 6 tháng 10/2023 đảm bảo tính đồng bộ, thống
nhất, khả thi của hệ thống pháp luật.”
Bộ Tài chính: “Trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày
16/9/2022 của Chính phủ quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ
tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Tăng
cường chỉ đạo, hướng dẫn việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường
trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế theo đúng quy định
pháp luật; Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.”
Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Trình Chính phủ ban hànhNghị định sửa đổi, bổ sung một
số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghiên cứu hoàn thiện Luật
Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ hợp thứ 6 tháng 10/2023 đảm
bảo tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật.”
Bộ Kế hoạch và Đầu tư: “Chỉ đạo, phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan khẩn
trương thực hiện rà soát sửa đổi, bổ sung kịp thời quy định, pháp luật về đầu tư, đấu thầu
để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư, đấu
thầu dự án bất động sản.”
Bộ Công an: “Chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng có thẩm quyền giám sát, xử lý
nghiêm, kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất
động sản, hoạt động môi giới bất động sản và hành vi đưa thông tin không chính xác, gây
tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.”
Bộ Thông tin và Truyền thông: “Tập trung chỉ đạo kiểm soát, kiểm duyệt chặt chẽ, có
hiệu quả các kênh thông tin xã hội không chính xác, không chính thống có thể gây tác
động tiêu cực đến tâm lý nhân dân, nhà đầu tư, khách hàng và thị trường, nhất là các
thông tin ảnh hưởng đến sự phục hồi, tăng trưởng kinh tế; Phối hợp với các Bộ, ngành
tăng đẩy mạnh cung cấp thông tin chính thống, chính xác qua đó ổn định tâm lý, ổn định
thị trường.”
Thanh tra Chính phủ: “Thanh tra Chính phủ, Ủy ban nhân dân các tỉnh/thành phố trực
thuộc trung ương và các cơ quan chức năng có trách nhiệm chỉ đạo thực hiện ngay các kết
luận thanh tra, kiểm tra, đồng thời phân rõ cơ quan chủ trì, cơ quan phối hợp, thời gian
thực hiện.”
 Ngân hàng nhà nước Việt Nam: “Xem xét, đề xuất phương án điều hành trần (room) tín
dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế; chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều
kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín
dụng; Hướng dẫn, chỉ đạo các tổ chức tín dụng cho vay, giải ngân nhanh chóng đối với
các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu
tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ và các loại
hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng
trả nợ.” .
● Đối với địa phương
Đối với dự án bất động sản chưa triển khai hoặc triển khai chậm thì các địa phương phải
nhanh chóng tiến hành kiểm tra, rà sát lại các dự án trên địa bàn của mình và tìm cho rõ
nguyên nhân cụ thể. Thông qua đó, giải quyết những khó khăn để tăng cường các dự án
đáp ứng cho nguồn cung bên ngoài thị trường. Tập trung thực hiện tốt những yêu cầu
Chính phủ, tiến hành thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP về chương trình phục hồi và
phát triển kinh tế-xã hội. Còn về các việc quy hoạch phải tiến hành rà soát kỹ lưỡng trên
địa bàn của mình. Cuối cùng phải nhanh chóng ban hành quy định cụ thể, theo thẩm
quyền để triển khai thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở như: về những điều
kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách diện tích đất thành dự án độc lập đối với các diện tích
đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại.
1.4 Giai đoạn đầu năm 2023
Dựa vào bản tin thời sự mỗi ngày, cùng với báo chí truyền thông, mạng xã hội có thể thấy
được thị trường bất động sản nước ta hiện ta đang chịu ảnh hưởng khá nghiêm trọng bởi
lạm phát, sự thay đổi trong tỷ giá, bên cạnh chính trị bất ổn định và giá xăng dầu cứ biến
đổi liên tục. Kênh đầu tư bất động sản hiện tại đang trong giai đoạn đóng băng. Các nhà
chuyên gia bất động sản dự báo rằng trong năm 2023 sẽ là một năm có sự chuyển biến
khá nặng nề và nghiêm trọng đối với thị trường này.
Ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam có
đưa ra nhận định của ông, nhà ở trong thị trường Việt Nam vẫn đang phân khúc ổn định,
nhưng bên cạnh đó nhu cầu mọi người về nhà ở thì đang hạn chế do giá nhà cứ tăng cao
làm thiếu đi các sản phẩm phù hợp với ngân sách các nhà đầu tư điều này dẫn đến ảnh
hưởng nghiêm trọng đến tính thanh khoản.
"Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc
phát triển dự án cho doanh nghiệp. Thời gian tới, những nút thắt này cần sớm được tháo
gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư
cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp
cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn", ông Sử Ngọc Khương chia sẻ.
"Không chỉ là trong quý III mà cả các quý tới đây, giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng.
Có nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó lòng đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng
đã tăng rất cao so với các năm trước. Chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc
các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân
bằng ngân sách. Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án
kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị dội lên, khiến các dự án mở bán sau dù khó lòng đưa
ra mức giá thấp hơn dự án cùng phân khúc trước đó...” - bà Trang phân tích.
Để ổn định và phát triển bền vững thì về phía Chính phủ cũng đã tích cực can thiệp,
nghiên cứu và nhanh chóng đưa ra ra giải pháp. Cụ thể, là tại Nghị quyết số 33/NQ-CP
vào ngày 11/03/2023 về: “Một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản
phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” đã nêu rõ các nhiệm đối với các Bộ, ngành.
Đối với các Bộ, ngành cơ quan trung ương, địa phương thì nhiệm vụ vẫn được đưa ra như
trong năm 2022 là vẫn thực hiện tốt các Nghị quyết, Công điện và Thông cáo do Thủ
tướng Chính phủ ban hành. Tập trung phát triển bền vững, xây dựng đối với quy hoạch.
Nâng cao trong việc rà soát kỹ lưỡng, tiến hành xư lý các bất động sản đang mắc phải khó
khăn về mặt luật pháp, tạm ngưng hoạt động, không đáp ứng mặt cung cho thị trường để
tránh các tình trạng nợ xấu, hạn chế rủi ro tín dụng. Nghiêm khắc xử lý các cán bộ lơ
đãng, làm việc thiếu trách nhiệm trong việc thực thi các công tác quy hoạch, đấu giá…
Tiếp tục triển khai các biện pháp hỗ trợ để giúp cho thị trường bất động sản, tạo mọi điều
kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư có thu nhập ở mức thấp và trung. Gấp rút tháo bỏ mọi
vướng mắt về pháp lý cho các dự án bất động sản. Và tuyệt đối phải tuân thủ trong việc
công bố các thông tin phải minh bạch và hoàn toàn chính xác.
Về phía Bộ Xây dựng phải khẩn trương nhanh chóng trong việc nghiên cứu, bổ sung và
sửa đổi để hoàn thiện các luật liên quan đến bất động sản có tính nhất quán và đồng bộ.
Khẩn trương hoàn thiện và trình Chính phủ xem xét, ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ
sung một số điều các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng”,
“Nghị định về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại, khu đô thị”. Đồng thời cũng khẩn trương chủ động nghiên cứu và thực hiện
báo cáo cho Chính phủ “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy
mạnh phát triển nhà ở xá hội” sẽ họp vào tháng 05/2023, triển khai đề án “Đầu tư xây
dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu
công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Kết với các Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các Bộ,
ngành cùng chung tay thực hiện các dự án, rà soát kỹ lưỡng, hoàn thiện quy chế để giúp
cho thị trường bất động sản được bền vững.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: “Khẩn trương nghiên cứu xây dựng báo cáo Chính phủ
trình Quốc hội hồ sơ xây dựng dự án Luật Tổ chức tín dụng (sửa đổi) theo quy định của
Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp tại Công
điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 của Thủ tướng Chính phủ nhằm cung ứng vốn tín
dụng cho nền kinh tế, góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển an toàn, lành mạnh, bền vững, tập trung tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, các động
lực tăng trưởng kinh tế, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Điều hành chính sách
tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, tăng trưởng tín dụng hợp lý, đảm bảo
thanh khoản cho hệ thống ngân hàng trong mọi trường hợp, đáp ứng nhu cầu vốn cho nền
kinh tế. Xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát, phân loại dự án bất động sản để có
các biện pháp xử lý phù hợp (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…) theo đúng
quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng, đồng thời nỗ
lực tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế,
trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản, góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn
tín dụng cho doanh nghiệp. Chủ trì triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ
đồng để chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là 04 ngân hàng thương mại
nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) cho chủ đầu tư và người mua nhà
của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay
với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn
VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV,
Vietcombank, Vietinbank) trên thị trường và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước
có đủ điều kiện với các gói tín dụng cụ thể trong từng thời kỳ; phối hợp với Bộ Xây dựng
và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện,
tiêu chí được thụ hưởng Chương trình. Chỉ đạo tổ chưc tín dụng, xem xét điều chỉnh phù
hợp hệ số rủi ro”. Đối với các Bộ còn lại và địa phương thì nhiêm vụ đưa ra vẫn như tại
cuộc họp tại năm 2022.
3. Các nguồn vốn đầu tư và tài trợ vào thị trường Bất động sản
Điểm nổi bật và quan trọng từ nguồn đầu từ và các nguồn tài trợ mang lại cho các nhà đầu
tư đó là khả năng sinh lời. Trong kênh đầu tư bất động sản cũng vậy việc thu hút nguồn
vốn đầu tư từ các nguồn khác nhau từ trong đến ngoài nước, từ các ngân hàng sẽ một
phần giúp các nhà tư phải khỏi lo lắng về vấn đề vốn ít. Theo PGS.TS Trần Kim Chung,
Viện phó Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM), thị trường bất động sản
hiện nay có 10 luồng vốn gồm: “Vốn đầu tư nước ngoài; vốn tín dụng; vốn từ phát hành
trái phiếu; vốn gián tiếp nước ngoài thông qua M&A; kiều hối; vốn tư nhân đầu tư qua
PPP; vốn nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào bất động sản phái sinh; vốn từ thị trường chứng
khoán; vốn đầu tư công; vốn của các nhà đầu tư tiềm năng”.
3.1 Vốn đầu tư nước ngoài FDI
Theo thông tin từ Cục đầu tư nước ngoài, trong những năm vừa qua Việt Nam đã dần trở
thành một nơi đầu tư lý tưởng cho các chủ đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư
thống kê thì có hơn 19 ngành nghề trên 21 ngành kinh tế đã được các nhà đầu tư nước
ngoài góp vốn vào. Đáng kinh ngạc, thì ngành bất động sản đang giành vị trí thứ hai trong
số các ngành với con số vốn đầu tư lên đến 4,5 tỷ USD. Theo báo cáo của Cục Đầu tư
nước ngoài, tính đến năm gần nhất 2022 thì số vốn vào thị trường bất động sản đã tăng
thêm 1,85 tỷ USD tức là đã hơn 70% so với cả năm 2021, vào họ tập trung đối với các sản
phẩm bất động sản công nghiệp và các dự án lớn khác.
Điều đáng quan tâm là hiện nay, sau thời điểm đại dịch đi qua thì Việt Nam đang là một
trong những các quốc gia đang có khả năng phục hồi tương đối, kinh tế phát triển mạnh
thì việc thu hút được nguồn vốn nước ngoài là chuyện không khó. Bên cạnh đó thì Chính
phủ nước ta cũng đã thoải mái trong vấn đề về hội nhập, các ngành du lịch đã phát triển
mạnh trở lại. Chính những nguyên do trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư
nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam, đặc biệt là thị trường bất động sản trong
bối cảnh vẫn còn đang bị khó khăn, hạn chế. Và cũng theo ý kiến của các chuyên gia
trong lĩnh vực đầu tư thì nguồn vốn FDI sẽ là một nguồn vốn đáng tin cậy, sẽ giúp nền thị
trường bất động sản phát triển bền vững và dài hạn.
Theo đánh giá của đại diện Savills Việt Nam (ông Troy Griffiths-Phó tổng Giám đốc):
“Điều này cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư bất
chấp bối cảnh kinh tế thế giới với nhiều biến động. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn để kinh
doanh với dân số trong độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách hấp dẫn. Việt Nam là thị
trường có mức tăng trưởng tích cực, phù hợp để kinh doanh, tiếp tục đầu tư trong thời
gian dài với rủi ro thấp và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn”.
3.2 Vốn tín dụng
Trong kinh doanh bất động sản thì một trong các điểm nổi bật là các nguồn vốn đầu tư
cho mục đích trung và dài hạn. Trên thế giới, thì nguồn đầu tư mà bỏ vào kênh bất động
sản chủ yếu cũng từ các quỹ đầu tư và chứng khoán. Thế nhưng ở Việt Nam, nguồn vốn
đầu tư phụ thuộc mạnh mẽ đến từ nguồn vốn tín dụng và cũng như là từ người dân. Tuy
nhiên việc này khá khó khăn do nhiều yếu tố của thị trường tác động.