Tiêu điểm Số 23

Bất động sản Tháng

01 .2024

01 Cửa sổ bất động sản

Bước vào chu kỳ tiền rẻ, bất

động sản là nơi “trú ẩn"
dòng tiền?

Sự bấp bênh của thị trường vàng, chứng

khoán, lãi suất ngân hàng thấp hơn cả mức
lạm phát mục tiêu trong năm 2023 đã dẫn
dòng tiền qua kênh bất động sản. Trong đó,
giao dịch chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội
đang tăng đột biến cuối 2023 là chỉ dấu cho
sự chuyển dịch dòng tiền.

Cửa sổ bất động sản có cuộc trao đổi với bà

Phạm Thị Thùy Dung - Trưởng phòng Kinh doanh
OneHousing để lý giải vì sao chuyển nhượng
căn hộ lại thu hút lượng lớn dòng tiền ở bối
cảnh hiện tại.
 Tiền từ ngân hàng, chứng
khoán, vàng - chảy sang bất
động sản

Trong bối cảnh thị trường đầu tư có khá nhiều

biến số, như lãi suất đang giảm và giữ ở mức
thấp, giá vàng biến động mạnh, nhiều nhà đầu
tư cũng băn khoăn mình nên chọn hình thức
đầu tư nào để đảm bảo an toàn, hiệu quả, vẫn
có yếu tố lợi nhuận tốt. Bất động sản có là nơi
trú ẩn dòng tiền cho nhà đầu tư không, thưa bà?

Như các nhà đầu tư đã tham gia hoặc quan sát

các kênh đầu tư thời gian qua đều có thể nhìn
thấy, với kênh tiết kiệm - lãi suất các kỳ hạn dưới
12 tháng thậm chí còn thấp hơn cả mức lạm
phát mục tiêu trong năm 2023, tương đương
thấp hơn mức 4,5%/năm. Rõ ràng, kênh tiết
kiệm chỉ là giải pháp ngắn hạn để giữ tiền,
không được xem là một kênh đầu tư.

Kênh đầu tư vàng, giá vàng trong những ngày

qua biến động rất mạnh, có thời điểm đã vượt
mức 80 triệu đồng/lượng, cao hơn thế giới gần
20 triệu đồng. Đặc biệt, các doanh nghiệp đã
kéo giãn khoảng cách giữa mua và bán lên tới
4 - 5 triệu đồng và đẩy rủi ro về phía người mua.

Cùng với kênh đầu tư vàng thì còn có đầu tư

chứng khoán. Thị trường chứng khoán rõ ràng
không dành cho các nhà đầu tư không chuyên,
Chính phủ cũng đã có những biện pháp quản lý
chặt chẽ và không khuyến khích các nhà đầu tư
nghiệp dư tham gia vào thị trường này.

Với thị trường BĐS trước nay vẫn là kênh trú ẩn

dòng tiền của nhà đầu tư. Tuy nhiên lựa chọn
phân khúc đầu tư cũng sẽ có nhiều sự thay đổi
khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi
đã được Nhà nước thông qua mới đây, sẽ có
khoảng 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III)
trên cả nước sẽ bị siết phân lô bán nền, đây là
loại hình được xem là có tính đầu cơ cao, rủi ro
cho nhà đầu tư lớn. Như vậy, tại thị trường Hà
Nội năm 2024 sẽ chỉ còn các dự án đã đầy đủ
pháp lý hoàn thiện mới có thể ra hàng, thị
trường thổ cư sẽ vẫn tiếp tục duy trì, và thị
trường chuyển nhượng căn hộ chung cư thì từ
6 tháng cuối năm 2023 đã diễn ra sôi động, cả
chung cư cũ ở trong nội đô hay các dự án ở rìa
phía Đông hay phía Tây đều tăng giá.

Cửa sổ Tiêu điểm Bất động sản

Bất Động Sản Số 23 - Tháng 01.2024
by OneHousing

Tại thị trường Hà Nội năm 2024 sẽ chỉ

còn các dự án đã đầy đủ pháp lý hoàn
thiện mới có thể ra hàng, thị trường thổ
cư sẽ vẫn tiếp tục duy trì, và thị trường
chuyển nhượng căn hộ chung cư thì từ
6 tháng cuối năm 2023 đã diễn ra sôi
động, cả chung cư cũ ở trong nội đô hay
các dự án ở rìa phía Đông hay phía Tây
đều tăng giá.

Phạm Thị Thùy Dung

Trưởng phòng Kinh doanh OneHousing

Bà có nhắc tới thị trường chuyển nhượng căn

hộ chung cư, khá nóng trong 6 tháng cuối năm
2023, độ “hot” của thị trường này cụ thể như
thế nào thưa bà? Lý do dẫn đến điều này là gì?

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị

trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real
Estate, giao dịch chuyển nhượng tại 2 dự án
Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City
tăng 109% trong hai tháng 10 và 11/2023.

Về giá, như ở khu vực phía Tây Hà Nội, trong

vòng 3 tháng trở lại đây, gần như giá nhà tăng
liên tục, chủ những căn hộ có thể mua bán
chuyển nhượng liên tục, tháng này mua, tháng
sau bán đã có lời. Thậm chí có những khách
hàng biết chủ có nhu cầu bán, mang tiền đến
tận nhà để cọc cho chủ nhà nhưng tại thời điểm
ấy chủ nhà đã “quay xe” tăng giá và họ không
bán cho khách đó nữa. Họ không sợ căn nhà của
mình không bán được, bởi vì chủ nhà ở đó họ đã
nắm quá rõ, thị trường khu vực đang rất sôi
động và nhu cầu ở thực cao.

Lý do dẫn tới việc tăng giá thì có hai yếu tố, một
là nhu cầu ở thực vẫn có nhu cầu cao, hai là nhu
cầu đầu tư như tôi đã đề cập. Với nhu cầu ở thực
thì việc mua căn hộ ở nội đô đã trở nên rất khó
khăn, do giá cao và gần như là không có dự án
mới. Còn các nhà đầu tư đã chuyển hướng dòng
tiền, sẵn sàng tiếp cận với BĐS nhu cầu ở thực,
có dòng tiền ngay.

Bên cạnh những yếu tố kể trên thì thị trường

BĐS còn chuyển dịch theo xu hướng chính trị,
kinh tế cũng như là giáo dục. Ở đâu được Nhà
nước chú trọng đầu tư hạ tầng giao thông, giáo
dục, hành chính thì sẽ kéo theo cư dân về sinh
sống và phát triển. Khu vực phía Tây và Đông đã
và đang nhận được nhiều đầu tư về hạ tầng để
phát triển thành trung tâm mới của Hà Nội.

Cụ thể hơn, bà có thể phân tích dòng tiền của

nhà đầu tư căn hộ, bắt đầu với 3 tỷ đồng?

Với tài chính khoảng 3 tỷ nếu nhà đầu tư muốn

mua một căn hộ đầu tư phía Tây Hà Nội, dự án
Vinhomes Smart City, may mắn có thể mua
được căn hộ 2 PN, 2 WC hoặc là căn 2 PN+ ở vị
trí kém hơn. Giá cho thuê khoảng 16
triệu/tháng, lợi nhuận thu về dự kiến là 6%/năm.
Ngoài lợi nhuận thu hàng tháng, dòng tiền ổn
định, còn có lợi nhuận gia tăng giá từ giá trị của
BĐS. Thị trường chung cư ở khu vực này đã tăng
40-60% trong thời gian qua.

Chuyển nhượng căn hộ, làm

sao để tránh mất tiền oan?

Tuy nhiên, như bà đã đề cập ở bên trên, khách

hàng cũng sẽ gặp những khó khăn bất cập khi
tiếp cận mua bán BĐS chuyển nhượng, đặc biệt
là ở các thị trường đang nóng?

Việc khách hàng “quay xe” không bán khi thấy

căn hộ của mình còn có xu hướng tăng giá chỉ là
một ví dụ. Ngoài ra, còn có cả những trường hợp
đã giao dịch mua bán xong, thanh toán tiền
xong, nhưng cần liên hệ để hoàn thiện việc
sang tên đổi chủ thì khách hàng gọi, chủ cũ liên
tục báo bận hoặc không nghe máy. Rồi cả
những chuyện liên quan tới những thỏa thuận
giữa chủ và khách mua về việc bán nhà có nội
thất, nhưng khi chủ cũ chuyển nhà thì cũng
chuyển luôn cả nội thất đi… việc chủ nhà không
thực hiện các cam kết ban đầu với bên mua là
vấn đề rất thường xuyên xảy ra với khách hàng
mua nhà lần đầu, thậm chí cả với khách hàng đã
có kinh nghiệm mua bán bất động sản vẫn có,
mỗi giao dịch lại muôn hình muôn vẻ, không vụ
nào giống vụ nào.

Đó là những rủi ro khi giao dịch, ngoài ra còn có

cả những vấn đề về việc tiếp cận được nguồn
hàng chính chủ, xác thực.

Khó khăn tiếp nữa là nhận định về giá, thị trường

BĐS chuyển nhượng căn hộ càng nóng thì
khách mua lại càng khó để định giá, họ sẽ không
biết được mình đang ở điểm rơi nào và họ không
biết được mình mua giá này đã đúng chưa, có bị
hớ không, hay mua ở vị trí này có đem lại lợi
nhuận cao không?... Khách hàng có rất nhiều
thắc mắc, họ cũng không tự tin khi mình mua lại
của người khác thì có lời không, thị trường có
thể tiếp tục tăng không?

Về vấn đề tài chính, những năm qua khách mua

chuyển nhượng dự án cũng gặp phải gánh nặng
khi phải xuống tiền 100% cho chủ nhà. Không
tiếp cận được các giải pháp tài chính như khách
mua sơ cấp.

Là người theo sát thị trường và nhiều kinh

nghiệm, theo bà cần gì để người mua căn hộ
chuyển nhượng tránh được các rủi ro và trở
ngại kể trên?

Từ những vấn đề kể trên thì chúng ta chỉ cần trả

lời được câu hỏi: ai sẽ là người cho họ được quy
trình rõ ràng, minh bạch và đúng pháp luật về
những quy trình chuyển nhượng giữa khách
hàng (bên chủ và khách mua)?

Những năm trở về trước và đến thời điểm hiện tại,

khách hàng vẫn mua bán theo “niềm tin” với
nhau, chưa có một đơn vị nào hoạt động chuyên
biệt về mảng chuyển nhượng dự án, chỉ có giao
dịch trực tiếp giữa chủ nhà với khách mua, giữa
môi giới tự do với chủ và khách, hoặc một số sàn
nhỏ lẻ cũng đứng ra gom nhà và môi giới với
khách hàng. Trong quá trình giao dịch cũng phát
sinh nhiều vấn đề và họ thường sẽ giải quyết theo
từng vấn đề chứ không có đơn vị, tổ chức nào
đứng ra rõ ràng được các pháp lý cũng như chính
sách từ đầu để việc mua bán diễn ra thuận lợi.

Xuất phát từ thực tế đó OneHousing cũng đã

phát triển một lực lượng bán chuyên biệt và
chuyên nghiệp về mảng chuyển nhượng dự án.
OneHousing sẽ là đơn vị gần như đầu tiên đứng
ra đảm bảo việc giao dịch của khách hàng được
diễn ra nhanh chóng, chuẩn chỉ, minh bạch.
OneHousing có lực lượng môi giới đầu chủ, đầu
khách xác thực về chính chủ căn hộ, tính pháp
lý, thị trường, giá cả và những điểm lợi nhuận
của nhà đầu tư,...và hơn nữa OneHousing có đối
tác chiến lược là ngân hàng lớn đi cùng, mang
tới giải pháp tài chính “may đo" cho khách hàng.
Ví dụ như: khách hàng chỉ cần xuống tiền
khoảng 30% giá trị căn hộ đã có thể sở hữu một
căn hộ ở ngay hoặc cho thuê dòng tiền ngay, thì
đây có thể xem là một tương lai mới của thị
trường BĐS chuyển nhượng.
 Cửa sổ Tiêu điểm Bất động sản
Bất Động Sản Số 23 - Tháng 01.2024
by OneHousing

OneHousing sẽ là đơn vị gần như đầu

tiên đứng ra đảm bảo việc giao dịch của
khách hàng được diễn ra nhanh chóng,
chuẩn chỉ, minh bạch. OneHousing có
lực lượng môi giới đầu chủ, đầu khách
xác thực về chính chủ căn hộ, tính pháp
lý, thị trường, giá cả và những điểm lợi
nhuận của nhà đầu tư,...và hơn nữa One-
Housing có đối tác chiến lược là ngân
hàng lớn đi cùng, mang tới giải pháp tài
chính “may đo" cho khách hàng.

Phạm Thị Thùy Dung

Trưởng phòng Kinh doanh OneHousing

Thị trường năm 2024 còn ẩn chứa nhiều “biến

số”, bà có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư?

Tôi cũng đã có chia sẻ về triển vọng của thị

trường chuyển nhượng căn hộ dự án, các nhà
đầu tư nên cân nhắc và cho mình cơ hội hoặc là
tìm hiểu thêm. Sẽ không còn câu chuyện của
nhiều năm trước là sợ mất giá khi đầu tư căn hộ
chung cư, gần đây thực tế đã chứng minh ngược
lại, thậm chí có căn còn bán lãi gần gấp đôi sau
nhiều năm sử dụng. Vì đây là kênh đầu tư mà luôn
có nhu cầu thực và dòng tiền luôn sẵn sàng.
Luôn luôn mang đến cho mình dòng tiền ổn định,
về nền giá BĐS thì luôn có sự tăng trưởng.

Cảm ơn bà về những chia sẻ thú vị.

Báo cáo thị trường

02
Bất động sản

Giao dịch chuyển nhượng

căn hộ tại Vinhomes Smart
City và Vinhomes Ocean
Park tăng 109%

Xem chi tiết

Nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội năm 2023

chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp, do đó nhu
cầu đối với các sản phẩm phân khúc bình dân và
trung cấp phần lớn sẽ diễn ra tại thị trường
chuyển nhượng và tập trung ở các khu đô thị lớn.

Nguồn cung mở mới căn hộ cả năm 2023 đạt ~ 9,000 căn

trong đó phân khúc cao cấp chiếm hơn 60%, trung cấp
chỉ chiếm 30%.

Biểu đồ: Nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội năm 2023

Bình dân

Trung cấp 2023

Cao cấp ~9,000 căn

Hạng sang

Định nghĩa phân khúc:

Siêu sang (>230 triệu đồng/m2) Trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2)
Hạng sang (80 – 230 triệu đồng/m2) Bình dân (<30 triệu đồng/m2)
Cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2)

Đơn giá không bao gồm VAT & phí bảo trì

Nguồn: Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OMRE, T1/2024

Trong tháng 10 và 11, số lượng giao dịch chuyển nhượng

tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tăng
109% so với các tháng trước đó.

Biểu đồ: Số lượng giao dịch chuyển nhượng tại

Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City theo
tháng năm 2023

+109%

T02 T03 T04 T05 T06 T07 T08 T09 T10 T11

Vinhomes Ocean Park Vinhomes Smart City

Nguồn: Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OMRE, T1/2024

03 Mua nhà không khó

2 “điểm mù” khi tìm hiểu

bất động sản khu vực

Xem chi tiết

Khó nắm bắt thông tin quy

hoạch đô thị, giao thông,tiện
ích công cộng

Chỉ biết được giá của một căn

nhà cụ thể tại thời điểm đó
nhưng không nắm bắt rõ được
lịch sử biến động giá chung
của toàn thị trường trong một
quận huyện cụ thể.

Chỉ 1 phút để đọc hết dữ

liệu phân tích bất động sản
quận, huyện tại Hà Nội

Quận Nam Từ Liêm Quận Hai Bà Trưng

Quận Tây Hồ

OneHousing phát triển tính năng “Phân tích

quận huyện”, giúp người truy cập có thể đi sâu
hơn nữa và nắm bắt rõ được thông tin chi tiết
của các phường/xã thuộc quận/huyện đó. Hơn
nữa, người dùng có thể nắm bắt được các thông
tin khác nhau như:

Thông tin tổng quan, bao gồm

+ vị trí địa lý, tiềm năng phát triển
và dân số

Định hướng phát triển

+ quy hoạch đô thị & giao thông

+ Khám phá hoạt động sinh sống

+ Tiện ích nổi bật

+ Lịch sử biến động giá

Top quận huyện tăng giá

+ nhiều nhất

+ Dự án nổi bật

+ Căn đang bán

Một ấn phẩm của