Số 24

Tháng
01 .2024

Tiêu điểm
Bất động sản

01 Cửa sổ bất động sản

Lưu ý cho người mua nhà

tận dụng tốt cơ hội “tiền rẻ”
năm 2024

“Lãi suất thấp,“tiền rẻ” sẽ phải kéo dài qua vài

quý. Vì vậy, đây là thời điểm người dân nên
quan tâm tận dụng lãi suất thấp để đầu tư hay
mua nhà để ở - phục vụ cho nhu cầu thiết yếu,
dù BĐS hiện nay cao hay thấp cũng là cơ hội
rất tốt để sở hữu”.

Nhà báo Mạnh Quân, người đồng sáng lập Diễn

đàn Người mua nhà chia sẻ với Cửa sổ BĐS
trước thềm bước sang năm mới Âm lịch 2024.
 Cửa sổ Tiêu điểm Bất động sản
Bất Động Sản Số 24 - Tháng 01.2024
by OneHousing

Nhà báo Mạnh Quân

Người đồng sáng lập
Diễn đàn Người mua nhà

Lãi suất đang thấp hơn lạm

phát mục tiêu, gửi tiết kiệm
tiền vẫn mất giá

Là người đồng sáng lập cộng đồng Người Mua

Nhà, theo quan sát của ông, những vấn đề mà
người mua nhà đang quan tâm nhất ở thời
điểm này là gì?

Bên cạnh các thị trường khác như chứng khoán,

vàng, thị trường BĐS vẫn là một trong những thị
trường quan trọng nhất được người dân quan
tâm về đầu tư. Dù họ chưa sẵn sàng để xuống
tiền ngay, họ vẫn rất quan tâm tới thị trường BĐS
để có thể ra những quyết định trong tương lai.

Thị trường đang xuất hiện những diễn biến mới,

đặc biệt về chuyển dịch dòng tiền. Hiện nay
theo định hướng điều hành chính sách tiền tệ
của Nhà nước, lãi suất huy động của các ngân
hàng đang xuống rất thấp, thậm chí một số
ngân hàng chỉ có 3%/ năm, thấp hơn cả lạm
phát mục tiêu. Điều này có nghĩa nhiều người
dân gửi tiền vào ngân hàng không những không
sinh lãi, thậm chí còn bị mất giá, vậy thì họ sẽ
phải tìm ra những kênh đầu tư mới, tất nhiên có
BĐS. Do đó, họ sẽ quan tâm đến những dự án
BĐS mở mới, đặc biệt là các dự án về chung cư.
Thay vì gửi tiền vào ngân hàng thì họ phải tìm ra
kênh để đầu tư để giữ được giá trị đồng tiền.

Họ thảo luận nhiều đến những vấn đề thiết thực

với họ nhất là những căn nhà để ở, trong đó có
các căn hộ chung cư, nhà đất, nhà phố…

Xu hướng lựa chọn BĐS đang diễn ra như thế

nào, thưa ông?

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am

hiểu khách hàng One Mount Real Estate, giá
căn hộ sơ cấp tại Hà Nội năm 2023 tăng trưởng
16.3% so với năm ngoái ở cả 3 phân khúc bình
dân, trung, cao cấp.

Điều này không chỉ phản ánh hoạt động đầu tư

để mua bán sinh lời, mà còn cho thấy nhu cầu ở
thực của người dân. Trong những năm qua, các
số liệu báo cáo đều cho thấy nguồn cung hạn
chế, các dự án nhà ở chung cư ở Hà Nội hoàn
thành cũng rất ít, chỉ lác đác một vài dự án do
tình trạng chậm chạp trong việc cấp phép xây
dựng. Giá chung cư tăng lên cũng là điều tất yếu.
Mặc dù giá chung cư tăng cao, nhưng những
người có điều kiện về thu nhập hoặc vì nhu cầu
thiết yếu không thể gác lại - như việc lập gia đình
mới họ phải tách hộ, họ vẫn quyết định mua.

Cửa sổ Tiêu điểm Bất động sản

Bất Động Sản Số 24 - Tháng 01.2024
by OneHousing

Từ việc giá chung cư tăng trong vài

tháng gần đây, theo quan sát của
tôi, thị trường có xu hướng chuyển
dịch mới, nhiều người chuyển sang
lựa chọn nhà mặt đất, thổ cư vì loại
hình BĐS này ở một số vị trí, giá trên
diện tích sử dụng vẫn thấp hơn
chung cư và giá BĐS cũng không
tăng nhiều - các báo cáo về thị
trường BĐS đều cho thấy điều này.

Nhà báo Mạnh Quân

Người đồng sáng lập Diễn đàn Người mua nhà

Mặt khác, từ việc giá chung cư tăng trong vài

tháng gần đây, theo quan sát của tôi, thị trường
có xu hướng chuyển dịch mới, nhiều người
chuyển sang lựa chọn nhà mặt đất, thổ cư vì
loại hình BĐS này ở một số vị trí, giá trên diện
tích sử dụng vẫn thấp hơn chung cư và giá BĐS
cũng không tăng nhiều - các báo cáo về thị
trường BĐS đều cho thấy điều này.

Theo tôi đây cũng là một xu hướng chuyển dịch

dễ hiểu, nếu nói đó là một sự đánh đổi thì cũng
đúng, do giá nhà chung cư càng ngày càng cao
nên họ phải có sự thay đổi lựa chọn, lựa chọn
mua nhà phố, thổ cư cũng không phải là lựa
chọn tệ. Vì thổ cư có sổ đỏ vĩnh viễn, nhiều
người cũng thích mua vì giá loại hình BĐS này ổn
định, thậm chí là một dạng tài sản trong tương
lai và có thể để lại qua nhiều thế hệ.

Từ những câu chuyện thực tế của những người

mua nhà trên diễn đàn, ông có thể chỉ ra những
vấn đề mà người mua nhà đang gặp phải?

Tôi thấy rằng, mặc dù nhiều người có nhu cầu

thực đấy nhưng do thị trường trầm lắng nên
nhiều người không vội vàng ra quyết định đầu tư
và mua bán vì họ vẫn ngóng chờ xem có những
thay đổi gì trong thị trường, chính sách hay
không? Thị trường có xấu đi không? Mình mua ở
thời điểm này có thể bị hớ, họ lo ngại là giá có thể
xuống sâu thêm hoặc là có những chính sách
thay đổi biến động làm cho hoạt động mua bán
của họ có thể có trục trặc, thực chất trong dân
nhiều người có tiền chứ không phải không có tiền.

Người mua nhà luôn gặp khó khăn về việc thiếu

thông tin, thiếu cơ chế định giá nhà đất để họ
có thể mua một BĐS một cách chắc chắn và tin
tưởng. Cạm bẫy nhiều nhất đến từ các quảng
cáo mua - bán trên thị trường. Ở nước ngoài,
thông tin giao dịch mua bán BĐS sẽ được mô tả
rất kỹ vị trí, giá cả, thông tin căn nhà, tình trạng
căn nhà... Còn ở Việt Nam, các quảng cáo bán
nhà đọc qua thì toàn mỹ từ, nhưng khi đề cập
đến giá thì lại phải “inbox”, tại sao yếu tố về giá
rất cần công khai thì lại giấu? Trong khi người có
nhu cầu thực sự, họ cần biết được giá bán của
BĐS đó để có thể tự phân tích, trước khi tiến tới
liên hệ với môi giới hoặc chủ nhà. Hoặc đôi khi
có những mảnh đất rất rộng nhưng quảng cáo
rất rẻ nhưng khi “inbox” lại là một giá khác.

Với các căn hộ chuyển nhượng thì thường hay

có vướng mắc về kỹ thuật, mà người bán luôn
che giấu, ví dụ như các vấn đề điện, nước, môi
trường xung quanh, như tình trạng thường
xuyên mất điện, ngập nước hay tình trạng cống
thoát nước bị tắc,...

Vậy ông có lời khuyên nào hay kinh nghiệm gì

chia sẻ với người mua nhà để có thể nhanh
chóng tìm được căn nhà đúng ý?

Theo tôi để mua được căn nhà phù hợp, đúng

yêu cầu của mình thì người mua nhà sẽ phải
tham khảo rất nhiều kênh thông tin. Thứ nhất,
họ cũng phải tự đến nơi để khảo sát, để tự mình
đánh giá được chất lượng của căn nhà cũng như
yếu tố kỹ thuật xung quanh căn nhà đấy bằng
cách hỏi những người đang ở đấy, tham vấn từ
các công ty môi giới BĐS. Đặc biệt là các doanh
nghiệp có nguồn thông tin về dự án cũng như
kho tư liệu tốt và có năng lực định giá nhà như
OneHousing. Dựa trên kho tư liệu họ đã tích lũy
và sẵn có từ phía chủ đầu tư, từ thị trường và
các hoạt động mua bán thực tế thì tôi nghĩ là rất
đáng tin cậy.

Cửa sổ Tiêu điểm Bất động sản

Bất Động Sản Số 24 - Tháng 01.2024
by OneHousing

Một trong những kinh nghiệm đơn

giản và quan trọng nhất là người
mua nhà nên ưu tiên chọn mua nhà
của các chủ đầu tư thực sự có uy
tín vì những chủ đầu tư có uy tín
nhiều năm trên thị trường thì
thường cũng được tin tưởng và họ
sẽ phải có trách nhiệm cao với sản
phẩm của mình.

Nhà báo Mạnh Quân

Người đồng sáng lập Diễn đàn Người mua nhà

Một trong những kinh nghiệm đơn giản và quan

trọng nhất là người mua nhà nên ưu tiên chọn
mua nhà của các chủ đầu tư thực sự có uy tín vì
những chủ đầu tư có uy tín nhiều năm trên thị
trường thì thường cũng được tin tưởng và họ sẽ
phải có trách nhiệm cao với sản phẩm của mình.
 Luật Đất đai bỏ khung giá đất,
giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng

Thời gian qua, nhiều thay đổi từ vĩ mô và quy

định về pháp luật liên quan đến thị trường BĐS
được ban hành. Theo ông đâu là điều mà người
mua nhà cần chú ý trong năm 2024?

Trong năm 2024 có nhiều vấn đề người mua nhà

cần quan tâm vì có nhiều chính sách về đất đai,
BĐS thay đổi khá nhiều. Một trong những vấn đề
người dân quan tâm nhất ở thị trường BĐS lúc
này chính là Luật BĐS sửa đổi vừa được Quốc
hội thông qua, đã có những điều khoản tương
đối mới và chặt chẽ hơn cho các giao dịch mua
bán BĐS, cũng như để minh bạch thị trường, họ
quan tâm xem các quy định chính sách mới này
có tác động đến thị trường trong tương lai thế
nào. Thậm chí, có thể tác động đến giá cả hoặc
hoạt động đầu tư mua bán hay không.

Cửa sổ Tiêu điểm Bất động sản

Bất Động Sản Số 24 - Tháng 01.2024
by OneHousing

Khẳng định BĐS là một trong những

kênh quan trọng, tôi cho rằng trong năm
2024 dòng tiền để đầu tư có thể quay lại
thị trường BĐS ở một vài phân khúc, đó
là điều có thể thấy trước. Quyết định
mua BĐS để đầu tư quan trọng nhất là
đầu tư vào những khu vực có nhu cầu
mua - bán thực dễ có tính thanh khoản
và an toàn cao. Ví dụ chung cư, nhà phố
vẫn có khả năng sinh lời tốt, còn các dự
án ven biển nghỉ dưỡng thì 2024 chưa
phải là thời điểm phù hợp.

Nhà báo Mạnh Quân

Người đồng sáng lập Diễn đàn Người mua nhà

Khẳng định BĐS là một trong những kênh quan

trọng, tôi cho rằng trong năm 2024 dòng tiền để
đầu tư có thể quay lại thị trường BĐS ở một vài
phân khúc, đó là điều có thể thấy trước. Quyết
định mua BĐS để đầu tư quan trọng nhất là đầu
tư vào những khu vực có nhu cầu mua - bán
thực dễ có tính thanh khoản và an toàn cao, ví dụ
chung cư, nhà phố vẫn có tính khả thi, vẫn có khả
năng sinh lời tốt, còn các dự án ven biển nghỉ
dưỡng thì 2024 chưa phải là thời điểm phù hợp.

Liên quan đến vấn đề giá của chung cư thì dự

kiến đến năm 2026 sẽ bỏ khung giá đất của
Nhà nước và theo giá thị trường. Vậy thì theo
ông điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến
quyết định mua nhà của người dân?

Việc Nhà nước bỏ khung giá đất được định giá

hàng năm theo tôi là điều có thể dự báo từ
trước và rất hợp lý, giá thị trường áp dụng không
chỉ với các dự án mà với cả các loại hình nhà đất,
nhà phố…. Trong nhiều năm qua khi áp dụng
khung giá Nhà nước thường không phản ánh
đúng giá trị thật của hoạt động mua bán trên thị
trường và tạo nên nhiều bất ổn, giá BĐS luôn
luôn bị thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.
Khi bỏ khung giá đất của Nhà nước sẽ ảnh
hưởng rất nhiều đến chi phí đầu tư của các dự
án thì chắc chắn sẽ tác động làm cho giá nhà ở
lại tiếp tục tăng lên. Giá chung cư tăng lên thì
không chỉ các doanh nghiệp BĐS phải dự kiến từ
trước mà chính người dân, người mua nhà cũng
nên biết từ trước để họ biết rằng, mặc dù thời
điểm này giá nhà đất, chung cư ở một số nơi
tăng cao nhưng vì nhu cầu cấp thiết của cá
nhân thì vẫn nên mua, cũng đừng chờ đợi lâu
quá vì nói chung giá nhà đã tăng cũng khó mà
có xu hướng giảm, nhất là khi có thêm yếu tố
định giá theo giá thị trường.

Cửa sổ Tiêu điểm Bất động sản

Bất Động Sản Số 24 - Tháng 01.2024
by OneHousing

Mặc dù thời điểm này giá nhà đất, chung

cư ở một số nơi tăng cao nhưng vì nhu
cầu cấp thiết của cá nhân thì vẫn nên
mua, cũng đừng chờ đợi lâu quá vì nói
chung giá nhà đã tăng cũng khó mà có
xu hướng giảm, nhất là khi có thêm yếu
tố định giá theo giá thị trường.

Nhà báo Mạnh Quân

Người đồng sáng lập Diễn đàn Người mua nhà

Xu hướng “tiền rẻ" mang lại cơ hội gì cho người

mua nhà, ông có thể đưa ra tư vấn cho người
mua nhà năm 2024?

Chính sách tiền tệ sẽ gắn liền chính sách điều

hành kinh tế vĩ mô để đảm bảo sự tăng trưởng
ổn định trong thời gian dài chứ không thể nào
trong quý 1 lãi suất thấp, quý 2 đã lãi suất cao.
Theo quan sát của tôi, lãi suất thấp, “tiền rẻ” sẽ
kéo dài qua vài quý. Vì vậy, thời điểm này chính là
thời điểm người dân nên quan tâm tận dụng lãi
suất thấp để đầu tư hay mua nhà để ở, phục vụ
cho nhu cầu thiết yếu, dù BĐS hiện nay cao hay
thấp cũng là cơ hội rất tốt để sở hữu BĐS.

Cảm ơn ông về những chia sẻ rất hữu ích với

người mua nhà.
 Báo cáo thị trường
02
Bất động sản

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội

năm 2023 tăng trưởng
16.3% so với năm ngoái ở
cả 3 phân khúc

Theo quan sát từ chuyên gia, giá chung cư trong

những năm gần đây chỉ có xu hướng tăng, không
giảm, đặc biệt trong phân khúc trung, cao cấp và
từ các chủ đầu tư uy tín.

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội năm 2023 tăng trưởng

16.3% so với năm ngoái ở cả 3 phân khúc.

Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội theo Phân khúc

70
↑ 9,5% Y-o-Y

60

↑ 12,5% Y-o-Y
Tr i ệ u V N Đ / m ²

50

40
↑ 17,2% Y-o-Y

30

Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2021 2022 2023

Bình dân Trung cấp Cao cấp

Định nghĩa phân khúc:

Siêu sang (>230 triệu đồng/m2) Trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2)
Hạng sang (80 – 230 triệu đồng/m2) Bình dân (<30 triệu đồng/m2)
Cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2)

Đơn giá không bao gồm VAT & phí bảo trì

Nguồn: Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate

Nguồn cung căn hộ sơ cấp

giảm, giao dịch chuyển
nhượng có xu hướng tăng tại
2 dự án Vinhomes Ocean
Park và Vinhomes Smart City

Nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Vinhomes Ocean

Park và Vinhomes Smart City năm 2023 giảm
28.7% so với năm 2022. Ngược lại, số giao dịch
chuyển nhượng tại 2 dự án này tăng mạnh trong
năm 2023, đặc biệt trong quý 4/2023 tăng tới
99.6% so với quý trước.

Nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Vinhomes Ocean Park và

Vinhomes Smart City năm 2021 - 2023

-28,7% Y-o-Y

2021 2022 2023

Vinhomes Ocean Park Vinhomes Smart City

Số lượng giao dịch chuyển nhượng tại Vinhomes Ocean

Park và Vinhomes Smart City năm 2023

Q1 Q2 Q3 Q4
+99.6% Q-o-Q

T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12

Vinhomes Ocean Park Vinhomes Smart City

Nguồn: Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate

03 Mua nhà không khó

Mua nhà ở Hà Nội: Cập nhật

ngay 6 quận đang tăng giá
mạnh nhất

Xem chi tiết

Top quận/huyện tăng giá nhất

Quận Hai Bà Trưng 54.43 triệu/m² 12.4%

»

Quận Nam Từ Liêm 41.25 triệu/m² 10.6%

»

Quận Hà Đông 31.58 triệu/m² 6.6%

»

Quận Cầu Giấy 49.93 triệu/m² 6.6%

»

Quận Hoàng Mai 37.1 triệu/m² 6.2%

»

Quận Đống Đa 49.99 triệu/m² 3.6%

»

Một ấn phẩm của