LỜI MỞ ĐẦU

Trong xu thế phát triển đô thị chung của thế giới, một không gian sinh hoạt đa năng đã
được các nước phát triển xây dựng cách đây hơn nửa thế kỷ. Còn các nước trong khu vực
Châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia, Singapore,… mô
hình những tòa cao ốc kết hợp giữa không gian hoạt động thương mại, khu văn phòng
làm việc, khu nhà ở, khu giao dịch tài chính… là không gian đa năng rất được ưa chuộng
và phát triển.
Những dự án không gian đa năng đã tạo được các dịch vụ hỗ trợ lẫn nhau. Khu vực văn
phòng làm việc, khu căn hộ cao cấp khi quy hoạch và xây dựng đều ở những vị trí thuận
lợi ở các khu trung tâm dân cư, đầu mối giao thông đô thị, do vậy đã thu hút được nhiều
khách quan tâm đến thị trường riêng và rất nhạy cảm này.
Tại các thành phố lớn và các đô thị hiện đại ở Việt Nam ngày càng có nhiều dự án dạng
Khu văn phòng và căn hộ cao cấp đã và đang được đầu tư như: Pasteur Court, Avalon
Tower, Hùng Vương Plaza, Khu căn hộ cao cấp và thương mại The Manor, Saigon
Pearl….
Theo dự báo và đánh giá của các nhà đầu tư, thị trường đầu tư vào những tòa cao ốc đa
năng Thương mại Dịch vụ, văn phòng làm việc, căn hộ cao cấp sẽ phát triển mạnh tại
Việt Nam cũng như tại Thành phố Hồ Chí Minh. (*)
Nắm bắt được nhu cầu và xu thế phát triển của một thành phố hiện đại cùng với sự phát
triển mở rộng hoạt động tài chính kinh doanh, Công ty Cổ phần Vật tư XNK Tân Bình rất
tâm huyết khi tiến hành đầu tư xây dựng dự án “THE HARMONA” với mong muốn sẽ
góp thêm quỹ nhà đất cho thành phố đồng thời góp phần triển khai thực hiện Quy hoạch
chung của khu vực theo đúng chủ trương của nhà nước. Dự án “THE HARMONA” sẽ
được đầu tư xây dựng tại 33 Trương Công Định , P.14, thuộc Quận Tân Bình, Thành Phố
Hồ Chí Minh, một trong những quận đang có nhiều thay đổi và bộ mặt đô thị ngày càng
khang trang, gần với trung tâm thành phố, dự báo về nhu cầu nhà ở và văn phòng làm
việc rất khả quan, cho thấy Dự án “ THE HARMONA ” là một dự án đầu tư hấp dẫn.
Công trình được thiết kế gồm ba Block 19 tầng. Tổng vốn đầu tư dự án khoảng 884,646
tỷ đồng, dự kiến đã khởi công xây dựng vào tháng 10/2009, dự kiến hoàn tất vào quí
IV/2011.

Phối cảnh kiến trúc dự án The Harmona

(*) : Tổng hợp từ tin tức bất động sản.
CHƯƠNG 1 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ DỰ ÁN

Sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu đầu tư:

Tổng quan về môi trường đầu tư:
Thành phố Hồ Chí Minh hiện là một trong những đô thị có quy mô dân số và quỹ nhà
lớn nhất cả nước, là trung tâm kinh tế, chính trị văn hóa và khoa học kỹ thuật, đồng thời
đảm nhiệm vai trò là động thực thúc đẩy sự phát triển chung đối với cả khu vực kinh tế
trọng điểm cũng như cả nước. Trong những năm qua, Thành phố luôn dẫn đầu cả nước về
thành tựu kinh tế, đóng góp đáng kể cho sự phát triển của khu vực miền Nam và cả nước.
Sự phát triển về mặt kinh tế, giao thương, du lịch vượt bậc so với nhiều nơi khác trong cả
nước đã khiến cho Thành phố trở thành mảnh “ đất lành” thu hút nhiều đầu tư trong và
ngoài nước đến đầu tư vào cơ sở hạ tầng, công nghiệp, du lịch,…
Do có quá nhiều biến động xảy ra trong năm 2009, cùng với đó là ảnh hưởng của suy
thoái kinh tế chung, nhiều nhà phân tích cho rằng tốc độ tăng trưởng sẽ giảm, tuy nhiên,
nền kinh tế Việt Nam vẫn trong tình trạng sức khỏe hợp lý và hoàn toàn có thể hồi sức
đầy đủ. Trong đó thị trường bất động sản có thể phục hồi trong thời gian sắp tới do những
chính sách điều tiết của nhà nước đang chú trọng vào đầu tư xây dựng cơ bản, những
động thái này cho thấy, hiện tại bất động sản vẫn đang được kỳ vọng lớn với sự tăng
trưởng mạnh của nguồn cung, sự mở rộng thị trường và đương nhiên cả sự tăng giá.

Tổng quan Thị trường về sản phẩm liên quan đến dự án:
Căn hộ bán: Báo cáo nghiên cứu quý 1 năm 2009
Xu hướng cung:
Trong Quí 1, năm 2009, có khoảng 31 dự án căn hộ đang bán gồm khoảng 5,447 căn.
Hầu hết các dự án hiện tại đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp, quận 2
và quận 7 có số lượng căn hộ bán nhiều nhất trong quý 1 năm 2009. Giá công bố trung
bình trong Quí 1 năm 2009 cho thấy mức giảm khoảng 5 % so với Quí 4 năm 2008.
Đồng thời, trong giai đoạn năm 1998-2008, trên thị trường có khoảng 135 dự án với
30.554 căn đã bán hết, trong Quý 1 năm 2009, giá trung bình trên thị trường thứ cấp của
các dự án đã bán hết tại TP HCM cho tất cả các quận giảm nhẹ so với Quý 4 2008.
Tổng nguồn cung hiện nay vào Quý 1 2009 tại các Quận 2, 7 và Nhà Bè.
 Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, Q1 năm 2009
Xu hướng cầu:
Trong Quí 1 năm 2009, tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu đối với kinh tế Việt Nam
dường như rõ ràng hơn. Đối mặt với tình hình kinh tế bất ổn và ít lựa chọn về bất ổn tài
chính, sức mua từ người mua hà sẽ giảm trong một thời gian. Mặc dù giá bán căn hộ cao
cấp và trung cấp có xu hướng giảm, người mua nhà vẫn đứng ngoài thị trường và chờ giá
xuống thấp nhất có thể, gây nên tình trạng trì trệ tại thị trường này.
Nguồn cầu cho các căn hộ trong khu vực trung tâm ( Quận 1 và Quận 3 ) vẫn tương đối
cao, tuy nhiên trong Quý 1 2009 không có dự án nào tung bán trong khu vực này. Quận
Bình Thạnh có lợi thế gần trung tâm thành phố đã đạt mức giá bán công bố cao nhất
khoảng 2.200 USD/m2. Quận 2 và Quận 7 vẫn là hai thị trường sôi động nhất. Quận 2 có
các dự án cơ sở hạ tầng hứa hẹn sẽ kết nối với các trung tâm thành phố và Quận 7 với
những nhà đầu tư tên tuổi đã đạt được mức giá công bố trung bình khoảng 1.900
USD/m2.
Triển vọng thị trường:
Hầu hết các dự án căn hộ bán trong tương lai tập trung tại các khu đô thị mới, đặc biệt là
khu vực phía nam và phía đông thành phố. Dự kiến rằng nguồn cung mới sẽ tiếp tục gia
tăng từ năm 2010 đến 2012.
Dự kiến rằng những dự án có các sản phẩm căn hộ với mức giá hợp lý sẽ thành công
và ổn định hơn trong những năm sau. Nền tảng cho nhu cầu bất động sản nhà ở tại
Tp.Hồ Chí Minh sẽ vẫn tiếp diễn khi sự dịch chuyển lối sống, đô thị hóa và thu nhập
gia tăng sẽ thúc đẩy phát triển thị trường này trong trung và dài hạn.
Thị trường bán lẻ Tp Hồ Chí Minh, Việt Nam Q1/2009
Xu hướng cung:
Hiện tại, TP.Hồ Chí Minh chỉ có 25 trung tâm mua sắm bách hóa, 57 siêu thị và 3 siêu thị
bán sỉ với tổng diện tích khoảng 429.402 m2 . Nguồn cung này tương đối nhỏ đối với một
thành phố có 8 triệu dân. Thị trường bán lẻ tại Tp.Hồ Chí Minh còn khá non trẻ.
Giá thuê tại các Trung tâm mua sắm và Trung tâm bách hóa trong quý 1 năm 2009 giao
động từ 30 USD đến 150 USD/m2 , tùy theo vị trí. Nhìn chung, giá thuê bán lẻ vẫn giữ
mức ổn định trong quí 1/ 2009.
Thị trường bán lẻ theo diện tích, Q1/2009

Thị trường bán lẻ Diện tích (m2) Tỷ lệ (%)

Trung tâm mua 196.380 45,7

sắm/trung tâm bách hóa

Siêu thị 182.022 42,4

Siêu thị bán lẻ 51.000 11,9

Tổng cộng 429.402 100

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, Q 1 2009

Thị trường bán lẻ theo vị trí, Q1/2009

Vị trí Diện tích (m2) Tỷ lệ (%)

Khu vực Trung tâm 85.880 20

Khu vực nội thành 158.678 37

Khu vực ngoại thành 184.844 43

Tổng cộng 429.402 100

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, Q 1 2009

Diện tích bán lẻ tạ các trung tâm mua sắm và siêu thị gia tăng kể từ quý 1 năm 2008.
Không có thêm nguồn cung mới cho siêu thị bán lẻ kể từ quý 1 năm 2007
Xu hướng cầu
Những nền tảng tạo nên tăng trưởng cho khu vực bán lẻ tại Tp. Hồ Chí Minh là hiện hữu,
thu nhập bình quân đầu người gia tăng và mức tiêu dùng cao đã giúp tăng trưởng thị
trường trong một vài năm qua, nhu cầu tiếp tục duy trì, tuy nhiên, tăng trưởng GDP đang
chậm lại nhưng triển vọng dài hạn cho thị trường bán lẻ vẩn hấp dẫn, bằng chứng là Việt
Nam được xếp hạng nhất về Chỉ số phát triển Bán lẻ Toàn cầu năm 2008 do A T.
Kearney thực hiện.
Nhu cầu đối với các Bất động sản bán lẻ đạt tiêu chuẩn quốc tế sẽ gia tăng trong vòng
một đến ba năm tới, đặc biệt là tại khu vực trung tâm, khi Việt Nam hiện nay phải thực
thi đối xử bình đẳng giữa các nhà bán lẻ nội địa và quốc tế theo như cam kết WTO, kể tử
nay, Việt Nam sẽ mở cửa thị trường bán lẻ cho doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.
Triển vọng thị trường:
Năm 2011 sẽ là năm đáng chú ý khi yếu tố cung và cầu làm thay đổi xu hướng gần đây.
Làn song cung bán lẻ gây sức ép làm giảm giá thuê và công suất thuê.
Căn hộ Pent-house:
Căn hộ penthouse được nhắc đến khá nhiều trên thị trường bất động sản hiện nay. Đây là
khái niệm dùng để chỉ những căn hộ nằm trên tầng cao nhất của một tòa cao ốc, hay còn
gọi là căn hộ thông tầng. Penthouse được thiết kế khác hẳn những căn hộ khác trong cùng
tòa nhà, và còn được phân biệt bởi tiêu chí xa hoa, sang trọng. Penthouse thông thường sẽ
gồm từ hai tầng trở lên. Cầu thang dẫn lên các tầng trên hầu hết được bố trí bên trong căn
hộ. Những ban công rộng (mái hiên) chạy dọc ngôi nhà là điểm đặc biệt. Đó là những
không gian thư giãn hiếm có, nhất là đối với các tòa nhà luôn bị quây bởi kính. Penthouse
có thể được thiết kế đặc biệt, bao gồm rất nhiều chi tiết độc đáo mà không tìm thấy ở bất
kỳ căn hộ nào khác trong cùng tòa nhà. Mỗi căn thậm chí còn có lối ra vào riêng, thay vì
phải chung đụng với những hộ khác ở bên dưới.
Penthouse bắt đầu thịnh hành từ đầu những năm 20 của thế kỷ trước, tại nhiều thành phố
ở Mỹ. Năm 1923, khi những căn hộ trên tầng mái đầu tiên của tòa nhà Plaza Hotel nổi
tiếng nhìn ra Công viên Trung tâm ở New York được đưa vào sử dụng, giới bất động sản
toàn thế giới khi đó đã ít nhiều quan tâm đến dạng nhà ở kiểu mới này. Đây chính là thời
điểm mở đầu cho một thời kỳ phát triển mạnh các căn hộ dạng penthouse trong những
năm sau đó.

Ở TP.Hồ Chí Minh, cũng đã xuất hiện nhiều căn hộ Penthouse, như : Penhouse Botanic,
Phú Nhuận, Pent house thuộc dự án Chung cư cao cấp RIVER GARDEN, Thảo Điền,
Q2, nhưng đáng chú ý là Penthouse ở trung tâm thành phố Hồ Chí Minh là tầng thứ 20
của tòa nhà Landcaster trên đường Lê Thánh Tôn, Quận 1, với tầm nhìn đẹp mỹ mãn ra
khu trung tâm thành phố,…

Quan niệm về không gian sống ngày càng thay đổi, nhất đối với người trẻ tuổi, thành đạt,
giàu có, doanh nhân trẻ, tập trung ở thành phố lớn như Tp.Hồ Chí Minh, họ thích sống
trong các căn hộ có tầm nhìn đẹp và tiện nghi thoải mái cho gia đình, họ hướng đến tính
thực tế và và tận hưởng không gian sống. Với số tiền có thể mua vài căn nhà khác, nhưng
họ chọn căn hộ Penthouse. Với họ, cái giá phải trả đầu tiên của sự đắt tiền và sang trọng
ở đây là một không gian trên cao thoáng mát.Và căn hộ Penthouse đáp ứng được tiêu chí
đó. Sở hữu penthouse là sở hữu cả không gian phía trên cao và thường gắn liền với phong
cách sống sang trọng.

Dự kiến rằng những dự án có các sản phẩm căn hộ Penthouse với mức giá hợp lý sẽ
thành công. Nền tảng cho nhu cầu căn hộ Penthouse tại Tp.Hồ Chí Minh sẽ tiếp diễn khi
sự dịch chuyển lối sống, đô thị hóa và thu nhập gia tăng sẽ thúc đẩy phát triển thị trường
này trong trung và dài hạn.
Tình hình các chung cư hiện nay trên thị trường tại Quận Tân Bình và các khu vực
lân cận.
Trong những năm gần đây bộ mặt đô thị của Tân Bình ngày càng đổi mới khang trang.
Các dự án chung cư, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại không ngừng mọc lên
như: Chung cư Bàu Cát 2, Chung cư cao cấp Phúc Yên, Chung cư cao cấp Guby garden,
Tòa nhà văn phòng Etown 1, Etown 2, Trung Tâm Thương Mại Parkson…

MỘT SỐ DỰ ÁN CHUNG CƯ Ở CÁC KHU VỰC XUNG QUANH QUẬN TÂN BÌNH

QUẬN TÊN DỰ ÁN VỊ TRÍ GIÁ BÁN/M2

Phú Chung cư Hoàng Minh Đường Hồ Văn Huê Từ 28 – 30 tr/m2

Nhuận Giám Đường Phan Xích Từ 26 – 30 tr/m2
Chung cư PNTechcons Long

Chung cư Lữ Gia Đường Lữ Gia Từ 25 – 32 tr/m2

Quận Chung cư Thuận Việt Đường Lý Thường Từ 25 – 30 tr/m2
11 Chung cư Phú Thọ Kiệt Trung bình 20 tr/m2
Đường Lê Đại Hành và
Lữ Gia

Tân Chung cư Bàu Cát 2 Lô M Đường Vườn Lan Trung bình 16 -18 tr/m2
Bình Chung cư Phúc Yên Đường Phan Huy Ích Trung bình 15 - 17
Chung cư Ruby Garden Đường Nguyễn Sỹ tr/m2
Sách Thấp nhất 15 tr/m2

Tân Chung cư Sacomreal 548 Đường Lũy Bán Bích Từ 14 – 15 tr/m2

Phú Chung cư Khang Phú Đường Huỳnh Thiên Trung Bình 14 tr/m2
Lộc

Theo kết quả khảo sát thị trường, hầu hết các dự án chung cư trên địa bàn quận Tân Bình
sau khi xây dựng phần thô số khách hàng đăng ký trước và tổng số khách hàng hiện nay
đến đăng ký và để lại tên, số điện thoại đã cao hơn số căn hộ có được, trong khi công ty
không có hoạt động tiếp thị quảng, cụ thể như dự án Chung cư cao cấp Phúc Yên, Chung
cư bàu cát lô M… Điều đó chứng tỏ là nhu cầu tìm nhà nói chung và chung cư nói riêng
là rất lớn và cung đã không đủ so với cầu của người dân.
Trên địa bàn Quận Tân Bình có khoảng 10 công ty lớn chuyên về đầu tư xây dựng và
kinh doanh địa ốc. Con số ấy thật là khá khiêm tốn với qui mô dân số của Tân Bình ngày
nay khoảng 407.942 người (Nguồn Cục Thống Kế Thành Phố –Năm 2008). Xét về
khoảng cách địa lý thì Tân Bình không xa trung tâm Quận 1 (nằm cách trung tâm thành
phố khoảng 4 km), nằm cạnh sân bay Tân Sơn Nhất và còn là nơi tập trung các trung tâm
thương mại quốc tế như Parkson, Superbow, Citimart… Với lợi thế trên Tân Bình không
những là nơi an cư lý tưởng hiện nay mà cả trong tương lai. So với các dự án chung cư ở
những quận lận cận thì giá chung cư ở quận Tân Bình có phần mềm hơn. Mặc dù chất
lượng và dịch vụ hỗ trợ không hề thua kém.
Kết luận:
Từ những yếu tố thuận lợi trên, chúng tôi nhận thấy rằng quyết định đầu tư dự án chung
cư cao tầng tại số 33 Trương Công Định, Phường 14, Quận Tân Bình là hoàn toàn phù
hợp với nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của người dân trên địa bàn Quận nói riêng và
trên toàn Thành Phố nói chung. Chung cư dự kiến xây dựng sẽ phục vụ đối tượng nhu
cầu có mức sống khá và cao hiện đang ngày càng nhiều theo sự phát triển của Thành phố
và cả nước.
Sự cần thiết phải đầu tư vào dự án:
Xây dựng chung cư là phù hợp với qui hoạch phát triển của thành phố và cả nước:
Dân số Việt nam đã vượt qua mốc 85 triệu người, hàng năm vẫn còn tăng thêm 1 triệu
người, tỷ lệ dân số thành thị của Việt Nam năm 2007 mới đạt 24,7 % thuộc loại thấp so
với tỷ lệ chung toàn thế giới là 48%. Hiện tỷ lệ này đang có xu hướng tăng nhanh kéo
theo việc mở rộng các khu đô thị sẵn có.
Theo Bộ Xây Dựng, trong năm 2007 diện tích nhà ở cả nước tăng thêm 27 triệu m 2, đưa
quỹ nhà ở toàn quốc đạt hơn 890 triệu m 2, trong đó nhà ở đô thị khoảng 260 triệu m 2, tỷ
lệ bình quân nhà ở trên đầu người đạt 10,8m2/ người. Bộ Xây Dựng đã chỉ đạo các đơn vị
tập trung thực hiện chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020 nhằm hình thành đồng bộ
các khu nhà thương mại, nhà ở xã hội…Năm 2008 Bộ Xây Dựng dự kiến sẽ có thêm 30-
32 triệu m2 nhà ở , nâng diện tích bình quân đạt 12m 2 người và phấn đấu đạt 20m 2/người
vào năm 2020 để đáp ứng nhu cầu của người dân tại thành phố và người nước ngoài đang
làm việc tại đây.
Tại các thành phố lớn, một bộ phận người dân có thu nhập cao có nhu cầu thay đổi, cải
thiện chổ ở. Nhiều gia đình sống nhiều thế hệ trong một căn nhà có ý muốn tách hộ tách
nhà. Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà Nước như người dân được mua nhà tại các
đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho
phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam…cũng làm tăng
nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn.
Xây dựng trung tâm thương mại là cần thiết để đáp ứng nhu cầu kinh doanh trong tình
hình hiện nay:
Theo số liệu tổng hợp từ 2 công ty tư vấn quản lý và tiếp thị bất động sản: CBRE và
Savills Việt Nam tại tp HCM từ nay đến năm 2010, dự kiến mặt bằng bán lẻ tăng xấp xỉ
205.300m2.
Theo khảo sát giá bán shop kinh doanh năm 2008 tại một số vị trí của khu đô thị mới Phú
Mỹ Hưng dao động từ 5-32 tỷ đồng/shop tùy diện tích và vị trí cụ thể. Giá bán tuy đã cao
nhưng vẫn luôn trong tình trạng cung không đủ cầu.
Trong năm 2008, nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ có thêm khoảng 18.000m 2 với hai cao
ốc được đưa vào sử dụng là Paragon (Q.7) và Royal Center (Q.1). Dự kiến năm 2009 sẽ
có thêm 150.000m2 sàn tại một số dự án cao ốc đang triển khai như Kumho Asiana,
Saigon Palace...
Ông Richard Leech dự báo, đến cuối năm 2011 tại TP.HCM sẽ có khoảng 350.000 m 2
mặt bằng, Hà Nội có 380.000 m2 tham gia vào thị trường kinh doanh bán lẻ. Tuy nhiên,
các chuyên gia cho rằng nguồn cung này vẫn còn thấp hơn so với mức cầu rất nhiều nên
việc tăng giá có thể chậm lại, xu hướng đầu tư trong tương lai sẽ là các khu vực lân cận
trung tâm TP.
Tóm lại, Công Ty CP XNK Vật tư Tân Bình (Tamexim) đầu tư xây dựng “Trung tâm
thương mại và Căn hộ chung cư Việt Mỹ” tại thời điểm hiện nay là hoàn toàn phù hợp
với qui hoạch phát triển của Thành Phố và cả nước đồng thời đáp ứng được nhu cầu về
nhà ở của người dân và mặt bằng kinh doanh tại Thành Phố nói chung và quận Tân
Bình nói riêng.
Dự án nghiên cứu với mục tiêu chính sau:
Theo định hướng phát triển chiến lược kinh doanh của Công ty Cổ phần Vật tư XNK
Tân Bình (TAMEXIM) đến năm 2015 tại thành phố Hồ Chí Minh.
Xây dựng khu dân cư và thương mại phức hợp hoàn chỉnh, tạo tiền đề kích thích sự phát
chung, hài hòa với các công trình khác trong khu vực
Đáp ứng quá trình đô thị hóa một cách trật tự, mỹ quan theo đúng quy họach đạt hiệu quả
cao về kinh tế xã hội mà vẫn bảo vệ môi trường
Về khối thương mại – dịch vụ: được đầu tư hiện đại, cao cấp là khối hỗ trợ, phục vụ tốt
cho các nhu cầu của các hộ dân thuộc khối căn hộ.
Về khối căn hộ: Đây là phần chính của dự án, sẽ được đầu tư hiện đại, đạt tiêu chuẩn cao
để phục vụ tốt nhu cầu của người dân hiện nay.
Về hạ tầng kỹ thuật: Kết nối hạ tầng đồng bộ trong phạm vi khu quy hoạch và các khu lân
cận ngoài quy hoạch.

CƠ SỞ PHÁP LÝ
Công văn số 7233/UB-ĐT ngày 25/11/2004 của UBND TPHCM về việc chấp thuận chủ
trương hoán đổi mặt bằng giữa UBND quận Tân Bình với Công ty Cổ phần Vật tư Xuất
nhập khẩu Tân Bình.
Công văn số 1553/UB ngày 09/12/200 của UBND Quận Tan Bình về việc thỏa thuận địa
điểm đầu tư xây dựng Chung cư cao tầng tại số 387A đường Trường Chinh, P.14, Quạn
Tân Bình.
Công văn số 243/UB-ĐT ngày 13/01/2005 của UBND TPHCM về việc đầu tư xây dựng
Chung cư tại mặt bằng 387A đường Trường Chinh, P.14, Quạn Tân Bình.
Công văn số 764/UB-ĐT ngày 02/02/2005 của UBND TPHCM về việc duyệt giá bán chỉ
định bất động sản để đầu tư xây dựng Chung cư tại mặt bằng số 387A Đường Trường
Chinh, P.14, Quận Tân Bình.
Công văn số 1064/TC – BVG ngày 18/2/2006 của Sở Tài chính về việc thông báo giá bán
và các điều kiện kèm theo đối với mặt bằng số 387A Đường Trường Chinh, P.14, Quận
Tân Bình.
Công văn số 8833/STC – NS ngày 06/10/2006 của Sở Tài chính về việc xác nhận đã nộp
tiền đất mặt bằng số 33 Đường Trương Công Định, P.14, Quận Tân Bình.
Công văn số 3337/QHKT-QH ngày 02/11/2004 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về việc
xác định mật độ xây dựng.
Công văn số 804/UBND – ĐT ngày 26/08/2005 của UBND Quận Tân Bình về việc thoả
thuận quy mô và mật độ xây dựng khu Chung cư cao tầng số 33 Trương Công Định,
P.14, Q.Tân Bình.
Công văn số 1414 / CCMN ngày 17/08/2005 của Cục Hàng Không Việt Nam – Cụm
Cảng Hàng Không Miền Nam v/v điều chỉnh chiều cao xây dựng công trình xây dựng
khu chung cư cao tầng tại số 33 Trương Công Định, phường 14, quận Tân Bình, TP.Hồ
Chí Minh.
Công văn số 785/QHKT-TBDA ngày 29/03/2006 của Sở Quy Hoach Kiến Trúc về việc ý
kiến về kiến trúc – quy hoạch công trình xây dựng.
Công văn số 3521 / SQHKT – QHKV2 ngày 02/10/2008 của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc
TP.Hồ Chí Minh v/v điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc công trình xây dựng
khu chung cư cao tầng tại số 33 Trương Công Định, phường 14, quận Tân Bình thuộc
thửa số 2, tờ bản đồ số 32, phường 14, quận Tân Bình (bản đồ ĐCCQ tài liệu năm 2002).
Công văn số 215/SGTCC-ĐT ngày 26/02/2007 của Sở GTCC về việc đấu nối hệ thống
thoát nước của Công trình 33 Trương Công Định vào hệ thống thoát nước chung của
thành phố.
Công văn số 0705/TH – KT ngày 14/03/2007 của Chi nhánh cấp nước Tân Hòa v/v đồng
ý thỏa thuận cấp nước cho Công trình Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Việt Mỹ
33 Trương Công Định.
Công văn số 345/BDA ngày 19/04/2007 cuûa Tổng Công ty Viễn Thông Quân đội v/v
đầu tư hạ tầng và cung cấp dịch vụ Bưu Chính Viễn Thông cho Cao ốc Việt Mỹ.
Giấy CN Quyền sử dụng đđất số 00210/2A QSDĐ/3906/UB ngày 01/06/2001 và đã tách
thưả ngày 20-7-2009 của khu đất 33 Trương Công Định, phường 13, quận Taâân Bình
Công văn số 269/MH-NMT-ĐKKTĐ ngày 06/07/2009 xác nhận ranh giới đất 33 Trương
Công Định;
Công văn 680 /UBND-ĐT ngày 15/07/2009 Giấy xác nhận Đăng ký Bản cam kết bảo vệ
môi trường.
Thẩm duyệt về PCCC số 1207/TD-PCCC ngày 14/09/2009;
Công văn số 942/UBND-ĐT của UBND Q.Tân Bình thỏa thuận quy mô dân số
Công văn số 172/QĐ – SXD –TĐDA ngày 21/10/2009 của Sở Xây dựng về phê duyệt
DA đầu tư Xây dựng tại 33 Trương Công Định.
Công văn số 3561/Tg1 – QC ngày 17/11/2009 của Cục Tác Chiến về chấp thuận độ cao
tĩnh không xây dựng công trình : 64 m.
Công văn số 1342/UBND-ĐT ngày 25/12/2009 của UBND Q.Tân Bình về việc chấp
thuận tăng tầng cao của công trình THE HARMONA;
Các nguồn tài liệu, số liệu:
Số liệu Bản đồ hiện trạng và tình hình thực tế của khu vực thiết kế quy hoạch chi tiết, do
các cơ quan chức năng cung cấp.
Cơ sở bản đồ:
Căn cứ Bản đồ hiện trạng vị trí tỷ lệ 1/500 ngày 10/07/2009 do Sở Tài Nguyên Môi
Trường Tp Hồ Chí Minh phê duyệt.
Chương 2. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ CHỦ ĐẦU TƯ
HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
- Tên dự án: The HARMONA
- Địa điểm xây dựng: 33 Trương Công Định, phường 14, Q.Tân Bình
- Đầu tư căn hộ để bán.
- Liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc hợp đồng góp vốn xây dựng – nhận
sản phẩm.
- Chủ đầu tư, tư vấn và đối tác có liên quan:
 Là nhà đầu tư trong nước với tiềm lực về tài chính.
 Có thế mạnh trong giao dịch với các cơ quan chính quyền địa phương và các doanh
nghiệp phát triển dự án bất động sản.
 Có khả năng tập hợp và huy động đội ngũ các nhà thầu phụ uy tín về xây dựng – kiến
trúc -giám sát để tham gia dự án cũng như các mối quan hệ kinh doanh chiến lược với
các nhà đầu tư thứ cấp & các định chế tài chính hỗ trợ cho khách hàng mua sản phẩm
từ dự án.
- Đơn vị phát triển dự án: Công ty Cổ phần Thanh Niên
- Đơn vị thiết kế kiến trúc: Cty TNHH Ong & Ong.
- Đơn vị thiết kế Cơ sở : Cty Phước Thành
- Đơn vị Thiết kế Kết cấu: Cty TNHH Phú Mỹ.

1. CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CỔ PHẦN VẬT TƯ XUẤT NHẬP KHẦU TÂN BÌNH
Địa chỉ : 198 Lý Thường Kiệt, Q.Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh
Đại diện : Bà Vũ Mỹ Hạnh Chức vụ: Tổng Giám đốc
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4103000315 Do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư
cấp 28 tháng 02 năm 2001
Đăng ký lần đầu, ngày 28 tháng 02 năm 2001, đăng ký thay đổi lần thứ 10, ngày 11
tháng 04 năm 2009.
NGÀNH NGHỀ KINH DOANH
 Kinh doanh vật tư, nguyên liệu, máy móc thiết bị phụ tùng cho các
ngành công nông, lâm ngư nghiệp, giao thông vận tải, kim khí điện máy, vật liệu
điện, vật liệu xây dựng, hàng trang trí nội thất, hóa chất.
 Chế biến nông, lâm, thủy hải sản xuất khẩu và tiêu thụ nội địa
  Đại lý gia công ủy thác, dịch vụ vận chuyển. Mua bán bông, xơ, sợi, vải,
sản phẩm may mặc, giày dép, máy nổ, máy nông ngư cơ, sắt thép, tôn, xe gắn
máy, xe ô tô, vỏ xe.
 Xây dựng công nghiệp, dân dụng.
 Kinh doanh nhà.
 Cho thuê mặt bằng, nhà kho, văn phòng làm việc. Mua bán hàng diện
gia dụng, điện tử, thực phẩm, văn phòng phẩm, hóa mỹ phẩm.
 Kinh doanh nhà ở.
 Kinh doanh bất động sản.
 Quản lý dự án.
2. ĐƠN VỊ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN:
 Công ty : CỔ PHẦN THANH NIÊN (THANHNIEN CORP)
 Địa chỉ : 27 Kỳ Đồng, P.09, Q.3, TP.Hồ Chí Minh
 Chi Nhánh : 359 Lê Văn Sỹ, P.13, Q.3, Tp.Hồ Chí Minh
 Điện thoại : (08) 3 9310 999
 Fax : (08) 3 9310 888
 Đại diện pháp lý : Ông Nguyễn Văn Liêm – Tổng Giám đốc
 Vốn Điều lệ : 500,000,000 VNĐ (Năm trăm tỷ đồng)
 Lĩnh vực hoạt động : Mua bán hàng nông-lâm sản chế biến, gỗ nguyên liệu; Mua
bán, kinh doanh sắt thép; Môi giới bất động sản; Kinh doanh nhà ở; Xây dựng
công nghiệp, dân dụng, cầu đường; Mua bán xe ô tô, xe gắn máy, xe cơ giới; Kinh
doanh bất động sản.
Chương 3 CƠ SỞ LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN
Dự án dự kiến được triển khai xây dựng tại 33 Trương Công Định, phường 13,
Quận Tân Bình, TP.HCM.
 Quận Tân Bình:
Quận Tân Bình có diện tích 22,38 km², bao gồm 15 phường (từ 1–15), nằm bên
phía tây của Sông Sài Gòn, gần trung tâm thành phố, xung quanh giáp liền với các quận
3, quận 10, quận 11, quận 12, quận Tân Phú, quận Gò Vấp và quận Phú Nhuận; Phía Bắc
của quận là sân bay lớn nhất Việt Nam-sân bay Tân Sơn Nhất.
Cơ cấu kinh tế của quận từ thương mại - dịch vụ - công nghiệp - tiểu thủ công
nghiệp (giai đoạn 2008-2010) sẽ chuyển dịch thành thương mại - dịch vụ (giai đoạn 2010-
2020). Theo đề án quy hoạch chung xây dựng của Quận Tân Bình:
+Dự kiến dân số của quận đến năm 2020 là 460.000 người.
+Phân bố dân cư sẽ phát triển thành 4 cụm là cụm 1 (phường 15) là khu trung tâm
thương mại dịch vụ, khu dân cư mới; cụm 2 (các phường 11, 12, 13 và 14) là khu trung
tâm hành chính, trung tâm thương mại dịch vụ và khu dân cư; cụm 3 (các phường 6, 7, 8,
9 và 10) là khu trung tâm thương mại dịch vụ và khu dân cư; cụm 4 (các phường 1, 2, 3, 4
và 5) là khu trung tâm thương mại - dịch vụ, khách sạn du lịch, tài chính ngân hàng, trung
tâm văn hóa, thể dục thể thao và khu dân cư. (1)
Vị trí dự án tọa lạc tại phường 13, như vậy định hướng xây dựng “trung tâm
thương mại và căn hộ” là phù hợp với quy hoạch chung của quận.
Trong những năm gần đây, dự phát triển về mặt kinh tế, giao thương, công nghiệp,
vượt bậc so với nhiều nơi khác trong Thành phố đã khiến cho Quận trở thành mảnh “đất
lành” thu hút nhiều đầu tư trong và ngoài nước đến đầu tư vào cơ sở hạ tầng, khu công
nghiệp, kéo theo là sự tăng về quy mô dân số, thu hút nhiều chuyên viên, tầng lớp tri thức
trẻ, và nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Hiện tại ở đây chỉ có một vài Chung cư được xây dựng
và chủ yếu là những Chung cư loại nhỏ khoảng 10 tầng trở lại; Tuy nhiên với quy mô và
sự phát triển hiện nay của Quận như bây giờ thì việc ra đời dự án “ The Harmona cao 19
tầng” là rất cần thiết và sẽ được nhiều người dân quan tâm.
 Dự án: Có vị trí lý tưởng:
- Cách Khu thể thao Quân khu 7 và công viên Hoàng Văn Thụ: 1,5 km
- Cách ga hàng không sân bay Tân Sơn Nhất: 2,5 km
- Cách ga Sài gòn : 3,5 km
- Cách Trung tâm TP.HCM: 5 km.
- Phía Tây Bắc, một phần tiếp giáp đường Trương Công Định đối diện với khu
dân cư hiện hữu, một phần tiếp giáp nhà xưởng Pilot hiện nay đã ngưng hoạt
động và dự kiến khu đất nhà xưởng sẽ được sử dụng làm công viện cây xanh
và công trình công cộng của Quận trong tương lai.
- Phía Tây Nam tiếp giáp khu dân cư hiện hữu.
- Phía Đông Nam tiếp giáp Khu dân cư hiện hữu.
 - Phía Đông Bắc, một phần tiếp giáp nhà xưởng hiện hữu đã ngưng hoạt động,
một phần tiếp giáp với UBND Quận Tân Bình mới.
- Dự án cũng tọa lạc trong một khu vực đã được quy hoạch thành khu trung
tâm hành chính, trung tâm thương mại dịch vụ và khu dân cư bởi cơ quan có
thẩm quyền địa phương.
Hơn nữa, khu đất dự án này được tọa lạc gần sân bay Tân Sơn Nhất - sân bay lớn
nhất nước, gần bệnh viện, trường học, cơ sở hạ tầng tốt, đường giao thông đi trung tâm
Thành phố và các Quận, Tỉnh thuận tiện.
 Chương 4 TÌNH HÌNH THỰC TRẠNG KHU VỰC DỰ ÁN

1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

Khu vực xây dựng nằm trong địa phận của Quận Tân Bình, có chung đặc điểm khí
tượng của toàn vùng thành phố Hồ Chí Minh.
1.1 Gió
Toàn vùng chịu ảnh hưởng của gió mùa với hai hướng gió chính trong năm :
- Hướng Đông Nam: Từ tháng 1 đến tháng 4, tốc độ gió lớn nhất là
2,8m/s.
- Hướng Tây Nam: Từ tháng 6 đến tháng 10, tốc độ gió lớn nhất là
2,4m/s.
Tốc độ gió lớn tuyệt đối là 3,9m/s ( tháng 6/1972).
1.2 Mưa
Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11 trong năm. Vào các tháng này, mỗi
tháng mưa trên 20 ngày. Tháng mưa nhiều nhất là 8,9,10. Lượng mưa trung bình năm
là 1.949mm.
1.3 Bão
Qua tổng hợp số liệu từ năm 1952 đến năm 1988, khả năng xuất hiện bão, kể cả áp
thấp nhiệt đới , như sau:
- 3 cơn bão trong 1 năm : 4% số năm.
- 2 cơn bão trong 1 năm : 16% số năm.
- 1 cơn bão trong 1 năm : 20% số năm.
- Không có bão trong năm : 60% số năm.
1.4 Nhiệt độ không khí
Nhiệt độ toàn vùng tương đối cao. Nhiệt độ cao nhất các tháng trước mùa mưa,
tháng 3, 4, 5.
- Nhiệt độ bình quân trong năm : 27OC.
- Nhiệt độ cực đại tuyệt đối : 40OC ( tháng 04/1912).
- Nhiệt độ cực tiểu tuyệt đối : 13,80C (Tháng 11/1937).
1.5 Độ ẩm
 - Độ ẩm trung bình năm : 79,5%.
- Độ ẩm cực đại tuyệt đối : 86,6%.
- Độ ẩm cực tiểu tuyệt đối : 20 %.
1.6 Chế độ bức xạ
Thời gian chiếu sáng trong ngày của các tháng trong năm thay đổi rất nhỏ :
- Số giờ nắng trung bình ngày : 6,3 giờ.
- Số giờ nắng trung bình ngày cao nhất : 8,1 giờ.
- Số giờ nắng trung bình ngày thấp nhất : 5,0 giờ.
1.7 Địa hình, địa chất công trình :
7.1.1 Địa hình công trình:
1) Nền : Địa hình khu đất quy hoạch cao, không ảnh hưởng của thuỷ
triều, tương đối bằng phẳng, hướng dốc chính từ Đông sang Tây, chênh lệch cao
độ mặt đất từ điểm thấp nhất đến điểm cao nhất là 6 m, hiện trạng hầu hết là đất
trồng cây tràm, đất trống còn lại là một số ít là đất kênh rạch, đường đất, trồng
điều và một số ít cây ăn qủa.
2) Thoát nước : trong khu đất quy hoạch chưa hình thành hệ thống
thoát nước đô thị, nước tiêu thoát theo độ dốc tự nhiên.
7.1.2.Địa chất công trình:
1 Địa chất công trình : Điều kiện đất tự nhiên thích hợp cho việc xây
dựng nhà ở cao từ 3 – 10 tầng, cường độ chịu tải của nền đất R >1,5KG/cm2.
2 Địa chất thủy văn : Mực nước ngầm ở đây thay đổi theo mùa, mùa
mưa mực nước ngầm ở độ sâu từ 2 - 3m, mùa khô từ 5 – 10 m.
1.8 Thủy văn
Theo hoà sô Baùo caùo ñaïi chaát coâng trình ngaøy 17/05/2005 cuûa trung taâm
nghieân cöùu coâng ngheä thieát bò coâng nghieäp cho thaáy caáu taïo goàm caùc lôùp
ñaát toát, chòu söùc taûi nhoû ôû ñoä saâu khoaûng 4 m khaù thuaän lôïi cho thi coâng.

2. ĐIỀU KIỆN XÃ HỘI VÀ KIẾN TRÚC CẢNH QUAN

Dự án nằm trong khu vực quy hoạch phát triển nhà ở của Quận Tân Bình, hiện tại
xung quanh khu vực đã có một số chủ đầu tư triển khai đầu tư các dự án nhà ở như: Dự
án Chung cư Bàu Cát II, Chung cư Phúc Yên. Chung cư Ruby Garden tại trung tâm P.
15, Q. Tân Bình, cách đường Trường Chinh 20m, đối diện Co-op Mart Thắng Lợi.
Chung cư Gia Phú do Công ty Cổ phần Đầu tư & Phát triển Địa ốc Khang Gia đầu tư
xây dựng, hai mặt mặt tiền còn lại quận Bình Tân đầu tư nằm trên đường CN1, tiếp giáp
với đường Lê Trọng Tấn (LG 30m - 5 làn xe ), đã hình thành tuyến giao thông nối liền
đến đường Tân Kỳ - Tân Quý & đường CMT8.Và một số dự án đang phát triển . Vì vậy,
địa điểm này rất thích hợp cho mục đích quy hoạch khu chung cư cao tầng và phù hợp
với quy hạch chung của Quận Tân Bình .
3. DIỆN TÍCH, RANH GIỚI KHU ĐẤT VÀ HIỆN TRẠNG

+ Khu đất dự án có tổng diện tích 9.137 m2, được phân bổ như sau:
- Đất xây dựng chung cư : 3.928,65 m2 chiếm 43 %.
- Đất cây xanh, sân bãi : 3,115.47 m² chiếm 34,1 %.
- Đất giao thông nội bộ : 2.092,88² m² chiếm 22,91 %.
+ Ranh giới khu đất
- Phía Tây : Giáp đường Trương Công Định.
- Phía Đông : Giáp công ty Pilot và khu hành chính quận Tân Bình
- Phía Nam : Giáp Khu dân cư hiện hữu.
- Phía Bắc : Giáp Khu dân cư hiện hữu.
Chương 5 GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500
1. CƠ CẤU PHÂN BỔ SỬ DỤNG ĐẤT
- Quy mô dân số dự kiến khoảng : 1.975 người.
- Tổng diện tích khu đất : 9.137 m², phân bổ như sau:

2. CÁC CHỈ TIÊU QUY HOẠCH - KIẾN TRÚC TOÀN KHU

 Bảng tính tổng hợp Chỉ số Đơn vị
Diện tích đất 9,137.00 m2

Diện tích xây dựng 3,928.65 m2

Tổng DT sàn không bao gồm tầng hầm,
mái Soá Daân soá/caên 61,630.08
Toång daân m2
soá löôïng dieän tích
2 S dieän tích kinh
TTTổng DTcaên
Loaïi sànhoäbaophoøng
gồm tầng hầm,
hoä mái 71,092.27caên hoäm
soá döï kinh doanh
doanh
nguû kieán (m2)
I Mật độBlock
xâyAdựng 43.00 %
202 15,523.3
1 A1-1 1 2 40 20 50 1,000.0
Hệ số sử dụng đất 4
6.75 Lần
2 B1-1 2 272 68 80.2 5,453.6
Số tầng cao 19.00 Tầng
3 B2-1 2 3 204 68 74.8 5,086.4
4 B3-1 2 3 102 34 72.4 2,461.6
5 C1-1 3 4 28 7 96.5 675.5
5
CƠ CẤU CĂN HỘ
7 P1-1 3 10 2 152.8 305.6
8 P1-1 3 5 5 1 195.3 195.3
9 P2-1 3 5 5 1 149 149.0
10 P3-1 3 5 5 1 196.3 196.3
II Block B 202 15,523.3
1 A1-1 1 2 40 20 50 1,000.0
2 B1-1 2 4 272 68 80.2 5,453.6
3 B2-1 2 3 204 68 74.8 5,086.4
4 B3-1 2 3 102 34 72.4 2,461.6
5 C1-1 3 4 28 7 96.5 675.5
7 P1-1 3 5 10 2 152.8 305.6
8 P1-1 3 5 5 1 195.3 195.3
9 P2-1 3 5 5 1 149.0 149.0
10 P3-1 3 5 5 1 196.3 196.3
III Block C 165 14,293.4
1 B1-2 2 3 192 64 76.3 4,883.2
2 B2-2 2 4 256 64 94 6,016.0
3 C1-2 3 5 160 32 78.9 2,524.8
4 P1-2 3 5 10 2 177 354.0
5 P2-2 3 5 10 2 177.7 355.4
5 P3-2 3 5 5 1 160 160.0

Toång Coäng 1,975.0 45,340

569
CHƯƠNG 6 TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN, KẾ HOẠCH KHAI THÁC VẬN HÀNH DỰ ÁN

 Dự kiến tiến độ thực hiện dự án:

- Giai đoạn 1 khoảng hết quý IV/2009, hoàn tất thủ tục đầu tư, chuẩn bị mặt
bằng xây dựng, xây dựng phần móng, thi công phần thô kiến trúc.
- Giai đoạn 2, từ quý I/2010 đến hết quý I/2011, tiếp tục hoàn thành phần thô và
hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, bàn giao và đưa vào sử dụng. Dự kiến kết thúc dự án
khoảng quý 2 năm 2014.

 Kế hoạch khai thác vận hành dự án:

* Phương án tiêu thụ sản phẩm:
- Hợp tác với các đối tác chuyên nghiệp để khai thác, kinh doanh sản phẩm.
- Thu lợi nhuận từ việc kinh doanh các sản phẩm.
- Thu tiền đặt cọc thu các sản phẩm, tiền hợp tác góp vốn theo tiến độ thực hiện
dự án. Tiến độ thi công phù hợp với kế hoạch kinh doanh để đáp ứng dòng tiền
của dự án.
* Phương án tổ chức quản lý, khai thác và vận hành dự án:
- Chọn hình thức đầu tư là Chủ đầu tư Thành Lập Ban tự quản.
* Trách nhiệm và quyền hạn chủ đầu tư:
a. Trách nhiệm :
- Triển khai mặt bằng, liên hệ cơ quan chức năng làm thủ tục giao đất, đăng ký
địa chính theo quy định.
- Phối hợp với các cơ quan chức năng (Quận, Thành phố) thống nhất quản lý xây
dựng theo quy hoạch được duyệt của Dự án, từ khi hình thành đến khi kết thúc.
- Duy trì cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong suốt thời kỳ thực hiện dự án .
- Sử dụng đất đúng mục đích và ranh đất được giao.
- Tuân thủ và quản lý đúng các tiêu chuẩn chất lượng, kỹ thuật an toàn trong xây
dựng.
- Quản lý thống nhất tiến độ thực hiện dự án.
- Không làm ảnh hưởng xấu đến cảnh quan, môi trường, hủy hoại đất, nhất là
không làm ảnh hưởng đến lợi ích của dân cư xung quanh.
- Thực hiện đầy đủ các chế độ báo cáo thống kê, kế toán tài chánh theo đúng quy
định hiện hành.
b. Quyền hạn :
- Được các cơ quan chức năng tạo điều kiện để xây dựng cơ sở hạ tầng, tổ chức
thi công xây dựng công trình được mau chóng hoàn thành đúng tiến độ.
- Được hưởng các quyền lợi chính đáng từ lợi ích công trình đầu tư mang lại.
- Được quyền tổ chức và cung ứng các dịch vụ, phục vụ quá trình tổ chức thi
công và dịch vụ khác hổ trợ cho dự án.
 CHƯƠNG 7 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN
1 Các giả định căn cứ tính toán:
- Lãi suất phải trả :16 %/năm
- Thuế TNDN : 25%
- Giả sử rằng sẽ không có bất kỳ sự chuyển dịch nghiêm trọng nào về hàng hóa
hoặc tiền tệ toàn cầu mà có ảnh hưởng bất lợi đến đồng Việt Nam hoặc thị
trường Bất động sản tại Việt Nam.
- Thuế giá trị gia tăng không đề cập trong tất cả các tính toán.
- Không có vấn đề về môi trường, hệ thống thoát nước hay các vấn đề khác liên
quan đến dự án.
- Dự án được cung cấp bởi tất cả các tiện ích ( điện, nước, điện thoại, hệ thống
cống rãnh)
- Các số liệu trong báo cáo này là dự tính và không được xem như là định giá
chính thức.
- Giả định rằng tiền vào cuối mỗi năm sẽ không sinh ra lợi tức.
- Không có bất kỳ sự thay đổi kế hoạch hoặc luật pháp nào gây ảnh hưởng bất
lợi đến việc phát triển dự án.

2 Vốn và nguồn vốn đầu tư:

 Dự toán Tổng Vốn đầu tư ban đầu:
Với quy mô lớn, dự án dự kiến cần tới một lượng vốn đầu tư ban đầu là 884 tỷ
đồng cho việc chuyển quyền sử dụng đất, xây dựng Chung cư, trang trải các khoản chi
phí đầu tư và đưa công trình vào hoạt động sinh lời.

Chi phí đất:

Nội dung Đvt Giá trị

Tổng diện tích đất m2 9,137
Giá đất/m2 Triệu đồng/ m2 39,500
Tổng Triệu đồng 360,911

Vậy tổng chi phí đất: 360.911.500.000 đồng

Chi phí xây dựng + chi phí thiết kế + chi phí khác: 523.734.542.000 đồng

 Nguồn vốn của dự án:

- Vốn tự có + huy động : 433 tỷ đồng
 - Vốn vay : 451 tỷ đồng

Tổng khoản vay dự kiến khoảng 451 tỷ.

Mục chi phí đầu tư dự án thề hiện chi tiết trong Phụ lục 1 và phụ lục 2 kèm theo.

3 Doanh thu:
Thị trường mục tiêu:
Thị trường của dự án là rất lớn nhất là khi dự án này được xây dựng ở Quận Tân
Bình là nơi đang có bước chuyển đổi cơ cấu kinh tế sang Thương mại dịch vụ. Ngoài ra,
hiện nay ở đây chỉ có một vài Chung cư được xây dựng và chủ yếu là những Chung cư
loại nhỏ khoảng 10 tầng trở lại; bên cạnh đó, với quy mô và sự phát triển hiện nay của
Quận như bây giờ thì việc ra đời dự án như thế này là rất cần thiết và sẽ được nhiều
ngừơi dân quan tâm.
Công ty sẽ tập trung vào chủ yếu là những người có thu nhập khá do khu đất này
có vị trí tương đối tốt, đồng thời với mức giá tương đối không cao so với nhu cầu và thu
nhập người dân Thành phố hiện nay. Với thị trường như vậy, công ty sẽ đạt được kế
hoạch đề ra.
Kế hoạch kinh doanh:
a. Phương thức thanh toán:
 Trên cơ sở giá thành xây dựng, giá bán nhà chung cư của các dự án xây dựng
nhà chung cư đang triển khai trên địa bàn thành phố, dự án dự kiến phương thức
thanh toán như sau
Đối với căn hộ: thu thành 8 đợt như sau:
Đợt 1 15% Trong vòng 3 ngày sau khi ký HĐHTKD
Đợt 2 10% Sau khi công trình hòan thành phần cọc
Đợt 3 10% Sau khi công trình hòan thành toàn bộ tầng hầm và tầng trệt
Đợt 4 15% Sau khi công trình hoàn tất khung sàn tầng 5
Đợt 5 10% Sau khi công trình hoàn tất khung sàn tầng 10
Đợt 6 10% Sau khi công trình hoàn tất khung sàn tầng 15
Đợt 7 27% Khi có thông báo bàn giao căn hộ
Đợt 8 3% Ra giấy sở hữu căn hộ
Tổng cộng 100% Tiến độ triển khai dự án dự kiến 26 tháng

Riêng đối với khu vực tầng hầm, khu vực này được tổ chức để giữ xe cho người
dân cư ngụ trong khu nhà cao tầng. Nguồn thu từ dịch vụ này dự kiến được giữ lại làm
ngân quỹ cho Ban quản trị Chung cư và bổ sung vào ngân quỹ sửa chữa nhỏ của khu nhà
ở cao tầng.
Giá và thời gian dự kiến bán hàng:
 569 căn hộ (m2) trong đó: gồm: 554căn hộ (50 ÷ 96.5m 2) và 15 căn hộ
penhouse (152 ÷ 196 .m2)
 Diện tích kinh doanh khu thương mại: 4031m2.
Giá căn hộ, khu thương mại và thời gian bán hàng được dự kiến như sau:
Khu căn hộ:
 Năm 2009: Cuối năm này khi dự án hoàn thành xong phần móng, Công ty sẽ
tiến hành chuyển nhượng 20% diện tích khối căn hộ và thu trước 15% giá trị
căn hộ (tiền đặt cọc) với giá chuyển nhượng là 19,5 triệu đồng /m 2 đối với căn
hộ.
 Năm 2010: Khi dự án đã hoàn thành gần và hoàn thành phần móng (quí
2/2010), Công ty sẽ thu tiếp các khách hàng đã mua trong năm 2009 thêm 45
% giá trị căn hộ (theo tiến độ: 4 đợt); Mặt khác, sẽ tiếp tục chuyển nhượng
thêm 70% diện tích khu căn hộ trong năm này và thu 60% giá trị căn hộ với
mức giá cao hơn năm trước từ 5-> 10 % tương đương từ 20-> 20,9 triệu
đồng/m2.
 Năm 2011: Năm này Chung cư sẽ hoàn thành và giao nhà cho khách hàng.
Công ty sẽ tiếp tục chuyển nhượng phần diện tích còn lại tương đương 10%
diện tích khu căn hộ, với giá chuyển nhượng căn hộ 22 triệu đồng /m 2 và thu
90% giá trị căn hộ. Đối với các phần diện tích đã được chuyển nhượng trước
đó cũng sẽ tiến hành thu thêm (thu đủ 90% giá trị căn hộ).
Căn hộ Penthouse:
 Năm 2010: Quí 2 Công ty sẽ chuyển nhượng 50 % diện tích căn hộ Penthouse
và thu 55 % giá trị căn hộ thành 3 đợt trong 3 quí (quí 2 đến quí 4) với mức giá
25->27,5 triệu đồng/m2.
 Năm 2011: Cuối năm này Chung cư sẽ hoàn thành và giao nhà cho khách
hàng. Công ty sẽ tiếp tục chuyển nhượng phần diện tích còn lại tương đương
50% diện tích khu căn hộ và thu đủ 100% với giá chuyển nhượng căn hộ
Penthouse 27,1->27,8 triệu đồng /m2 và thu 45% giá trị căn hộ của phần diện
tích năm trước đó. (thu theo tiến độ)
Khu thương mại + tầng hầm:
 Năm 2011: Cuối năm này khi dự án đã hoàn thành sẽ tiến hành chuyển nhượng
diện tích khu thương mại với giá chuyển nhượng 15 triệu đồng/m2.
 Năm 2010: Cuối năm này khi dự án đã hoàn thành sẽ tiến hành chuyển nhượng
toàn bộ diện tích khu để xe ở tầng hầm với giá chuyển nhượng 11 triệu
đồng/m2
Chi tiết Bảng tính doanh thu trong phụ lục 3 kèm theo .
4. KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ NỢ:
Hạn mức vay : 451 tỷ
Thời gian vay: từ Quí 2/2010 đến Quí 4/2011
Thời gian trả nợ + Lãi : từ tháng 4/2010 - 3/2014 (trả hàng tháng)
+ Gốc: từ Quí 2/2011 - Quí 1 / 2014 (trả vào cuối mỗi quí)
Thời gian ân hạn trả nợ gốc 1 năm
Lãi suất 16%/Năm
Quí 2 Năm 2010 Vay 200 tỷ đồng trả Tiền thế chấp quyền sử dụng đất & Vay
55% Chi phí đầu tư chưa kể giá trị đất

Bảng lịch vay và trả nợ : xem chi tiết phụ lục 4 kèm theo

5 BÁO CÁO THU NHẬP

Tình hình hoạt động của tòa nhà trong suốt dòng đời của dự án đã được tính đến
doanh thu bán căn hộ và bán khu thương mại, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động và lợi
nhuận trước thuế.
Bảng tính báo cáo thu nhập thể hiện trong phụ lục 5 kèm theo

6..KẾT QUẢ PHÂN TÍCH DÒNG TIỀN

Kết quả Phân tích hiệu quả tài chính:
NPV : 79,091,000,000 đồng
IRR : 27.56%
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: 1 năm 11 tháng
Hệ số trả nợ : 2,29 lần
Báo cáo ngân lưu được thể hiện chi tiết trong phụ lục 6 kèm theo.

Kết luận về các chỉ tiêu tài chính :

 Từ những chỉ tiêu NPV, IRR, Tp đựơc trình bày ở trên, có thể kết luận rằng
đây là một dự án tốt, có tính khả thi về mặt tài chính. Điều này chứng tỏ việc đầu tư
xây dựng ”The Harmona” là khả thi về mặt tài chỉnh.
CHƯƠNG 8 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ VỀ MẶT KINH TẾ-XÃ HỘI CỦA
DỰ ÁN

 Về mặt kinh tế, dự án mang lại các hiệu quả kinh tế như sau:
 Thông qua dự án, chủ đầu tư hưởng được lợi nhuận dự kiến là:79 tỷ đồng. Hiệu
quả đầu tư với tỷ suất sinh lời nội bộ là IRR 27.56%.
 Về mặt hiệu quả xã hội:
Xu thế đô thị hóa là một quá trình tất yếu, không thể đo ngược trên phạm vi toàn
cầu. Mức độ đô thị hóa lành mạnh, kiểm soát được chính là thước đo trình độ phát triển
cao hay thấp của mỗi quốc gia. Dự án được triển khai sẽ có các tiện nghi hoàn hảo, sang
trọng, tạo môi trường sống như các khu nhà ở ở các nước tiên tiến, tác dụng góp phần
tích cực thực hiện chiến lược phát triển của Thành phố, giải quyết nhu cầu bức xúc về
nhà ở cho một bộ phận dân cư Thành phố.
Dự án được triển khai sẽ tạo việc làm cho hàng ngàn lao động của TP.HCM và các
quận, huyện ngoại thành lân cận, góp phần hạn chế tình trạng thiếu việc làm, đồng thời
góp phần tăng GDP cho thành phố.
Tóm lại, đây là dự án có nhiều tiềm năng khả thi để triển khai thực hiện. Những
lợi ích mà dự án đem lại cho TP.HCM là hết sức to lớn, không chỉ việc tạo cảnh quan
môi trường, di dãn dân cư, mà còn có tác dụng khác:
+ Gia tăng hiệu quả sử dụng đất.
+ Tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
+ Tận dụng không gian theo chiều đứng.
+ Tạo thêm quỹ nhà đáp cho ứng nhu cầu đa dạng và ngày càng cao của cư dân
Thành phố.
+ Là điều kiện để thực hiện tốt lối sống văn minh đô thị phù hợp với nhu cầu phát
triển của đất nước và thế giới.
+ Hình thành khu nhà ở cao tầng hoàn chỉnh, khang trang, hiện đại với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật đầy đủ, không gian có chất lượng sống cao, phù hợp với quy hoạch chung,
góp phần tạo hạ tầng cơ sở cho việc phát triển bền vững và đồng bộ ở TP.HCM
Khi dự án hình thành sẽ tạo nên bộ mặt mới cho khu vực, thể hiện lối sống văn
minh, tạo cảnh quan tiện nghi hiện đại. Một không gian sống có nhiều tiện ích công cộng
tạo nên chuẩn mực cần có của môtíp nhà ở hiện đại, một trào lưu về nhà ở đang hình
thành mạnh mẽ tại TP.HCM.
 CHƯƠNG 9 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Dựa trên dòng tiền ròng và các giả định được liệt kê trong báo cáo, dự án dự đoán
sẽ đạt được Tỷ Suất Sinh Lời Nội Bộ (IRR) 27.56 %, NPV là 79 tỷ đồng.
Dựa trên kết quả tính toán trong phương án trên, việc đầu tư dự án THE
HARMONA mang tính khả thi cao và thỏa mãn các yêu cầu thực tế về phát triển kinh tế
và xã hội.