ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

KHOA LUẬT

---o0o---

TIỂU LUẬN KINH TẾ VI MÔ

CHỦ ĐỀ 3

GIÁ TRẦN: “MIETENDECKEL” VÀ KIỂM SOÁT GIÁ THUÊ

NHÀ Ở BERLIN

Mã lớp học phần : 24D1ECO501001102

Sinh viên thực hiện : Trịnh Hoàng Minh Thy

MSSV : 31231026027

Lớp/Khóa : ELP001/K49

Giảng viên hướng dẫn : Ths. Nguyễn Hữu Lộc

---Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2024---

NỘI DUNG TIỂU LUẬN
I. BỨC TRANH VỀ CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT GIÁ THUÊ NHÀ Ở BERLIN
TRONG 5 NĂM (KỂ TỪ 2020)...................................................................................................3
II. PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT GIÁ LÊN KẾT QUẢ
THỊ TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ Ở BERLIN.........................................................................4
III. BÀI HỌC CHO CÁC NHÀ HOẠCH ĐỊNH CHÍNH SÁCH CỦA VIỆT NAM VỀ
VIỆC KIỂM SOÁT GIÁ TRẦN NHÀ CHO THUÊ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP
THẤP Ở CÁC THÀNH PHỐ LỚN (GIAI ĐOẠN 2021 – 2024)..............................................5
CHÚ THÍCH ĐỒ THỊ..................................................................................................................5
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................................5

2
I. BỨC TRANH VỀ CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT GIÁ THUÊ NHÀ Ở BERLIN TRONG 5
NĂM (KỂ TỪ 2020)
Berlin không chỉ được biết đến là thủ đô của Cộng hòa Liên bang Đức mà còn rất nổi tiếng với
nhiều danh lam thắng cảnh, công trình kiến trúc đậm chất Châu Âu. Chính vì vậy mà đây cũng là
một trong những thành phố thu hút rất nhiều khách du lịch ghé thăm cũng như người nước ngoài
đến sống tại thành phố này. Mỗi năm sẽ có khoảng 50,000 cư dân chuyển đến sinh sống lại Berlin.
Số lượng người dân sinh sống tăng lên cũng dẫn đến nhu cầu nhà ở cao. Tuy nhiên, người Đức lại
có tư tưởng đi thuê nhà hơn sở hữu một căn của riêng mình. Có thể thấy rõ khi so sánh số dân sở
hữu nhà riêng của Đức với các nước khác trong Châu Âu. Trong khi có đến 70% dân số Châu Âu
sở hữu nhà, tỷ lệ đó tại Đức lại chỉ khoảng 46%. Thậm chí tỷ lệ này tại các thành phố lớn như
Berlin còn thấp hơn. Nhu cầu thuê nhà tăng cao nhưng không đủ nguồn cung đã tạo ra cơ hội để
các doanh nghiệp cho thuê nhà ở Đức nói chung và Berlin nói riêng tăng giá thuê nhà một cách
chóng mặt để thu hút nhiều khách hàng đến thuê nhà của họ. Cụ thể, giá thuê nhà đã tăng đến 85%
trong vòng hơn một thập kỷ kể từ năm 2007. Trong đó có đến 19,3% người dân có mức thu nhập
thấp tại Berlin. Vấn đề tăng giá có thể nói là “điên loạn” gây bất lợi cho những người có thu nhập
thấp không thể chi trả cho giá thuê nhà hay căn hộ cao như vậy.

Hình ảnh người dân biểu tình tại các đô thị ở Đức để chống lại nạn tăng giá thuê nhà - Ảnh: AFP
Trước những phản ánh của người dân về tình trạng này, chính phủ Đức đã thông qua đạo luật
“Mietendeckel” vào năm 2020 để kiểm soát giá trần cho thuê nhà ngày càng tăng cao, giúp đỡ
những người có thu nhập thấp. Đạo luật này quy định các chủ nhà phải giữ cố định mức giá thuê
nhà trong vòng 5 năm cho đến năm 2025. Còn đối với những căn nhà hoặc căn hộ có giá thuê cao
hơn mức trung bình của khu vực thì giá thuê sẽ được giảm xuống mức trung bình đựa trên dữ liệu
của Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở Berlin).
Nếu bị phát hiện chèn ép người đi thuê nhà thì có thể các chủ nhà có thể bị phạt tiền nặng đến
500,000 euro. Tuy nhiên, vào năm 2021, đạo luật Mietendeckel đã bị tuyên bố là vô hiệu bởi
Thượng viện thứ hai của Tòa án Hiến pháp Liên bang vì bang Berlin thiếu thẩm quyền lập pháp.

3
II. PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT GIÁ LÊN KẾT QUẢ THỊ
TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ Ở BERLIN

Trong ngắn hạn, các chủ nhà đã có một số lượng

nhà cho thuê nhất định và không thể sửa đổi con số
này ngay lập tức vì việc mua hay xây dựng nhà
hoặc căn hộ trong một thời gian ngắn rất khó. Vì
vậy, có thể thấy trong đồ thị, đường cung gần như là
một đường thẳng đứng (tương đương với việc
không co giãn). Ngoài ra, người đi thuê nhà cũng
cần rất nhiều thời gian để có thể thích nghi và điều
chỉnh lại chỗ ở của mình nên cũng ít có phản ứng lại
thị trường giá thuê nhà trong thời gian ngắn. Điều này thể hiện ở việc đường cầu trong đồ thị có
độ dốc rất nhỏ, ít co giãn. Bởi vì cung và cầu it co giãn mà cũng không gây ra sự thiếu hụt nhà
đáng kể.

Tuy nhiên, những tác động tiêu cực của đạo luật này lên
thị trường nhà cho thuê lại tích tục trong một thời gian
dài bởi vì cả các chủ nhà và người đi thuê đã phản ứng lại
với thị trường thay đổi. Về phía cung, bởi vì tiền thuê nhà
thấp dẫn đến tiền lãi không còn nhiều như trước nữa, các
chủ nhà sẽ không còn quan tâm đến việc xây dựng mới
hay bảo dưỡng những căn nhà hoặc căn hộ cũ nữa. Điều
này làm giảm đáng kể chất lượng những căn hộ đang hiện
có. Còn về phía cầu, giá tiền thuê nhà thấp khiến cho
nhiều người có ý định đi thuê một căn cho riêng mình thay vì sống chung với gia đình, bạn bè.
Điều này dẫn đến nhu cầu thuê nhà lớn hơn và thu hút nhiều người đến cư trú tại Berlin, đặc biệt
là những người trẻ tuổi vì mức giá trần thuê nhà thấp sẽ mang lại cơ hội lớn hơn cho họ. Nhìn vào
đồ thị có thể thấy cung giảm và cầu tăng lên đáng kể tạo ra sự thiếu hụt lớn về số lượng nhà ở.
Theo thời gian, số lượng căn hộ hiện đại không còn đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người
dân Berlin sẽ dẫn đến thị trường căn hộ ở Berlin trở nên khan hiếm hơn.

4
III. BÀI HỌC CHO CÁC NHÀ HOẠCH ĐỊNH CHÍNH SÁCH CỦA VIỆT NAM VỀ VIỆC
KIỂM SOÁT GIÁ TRẦN NHÀ CHO THUÊ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở
CÁC THÀNH PHỐ LỚN (GIAI ĐOẠN 2021 – 2024)
Qua phần phân tích trên, chúng ta đều có thể thấy rằng đạo luật Mietendeckel không có tác dụng
mang tính lâu dài, mà chỉ tác động tích cực vào thời gian đầu nhằm giảm giá trần thuê nhà. Vì vậy,
chính phủ Việt Nam, đặc biệt là các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam cần xem những hậu
quả lâu dài của đạo luật này như một bài học để có thể sáng suốt trong việc đưa ra những biện
pháp, chính sách, đạo luật phù hợp. Mục đích chính là để cải thiện và kiểm soát thị trường nhà
thuê. Mặc dù tại thời điểm bây giờ đã qua thời kì khó khăn vì Covid-19 nhưng vẫn còn những
người có thu nhập thấp. Một trong những vấn đề cấp bách của họ là vấn đề nhà ở. Chính vì vậy,
các nhà hoạch định cần phải vừa cân bằng được việc giúp đỡ những người có hoàn cảnh khó khăn
nay, vừa tránh “đi theo vết xe đổ” của Berlin. Tuy nhiên, vẫn nên khuyến khích mỗi người có một
căn nhà của riêng mình bởi vì thuê nhà chỉ là giải pháp tạm thời.
CHÚ THÍCH ĐỒ THỊ
S: Cung
D: Cầu
P: Giá thuê nhà/căn hộ
Q: Số lượng nhà/căn hộ
Pc: Giá trần
Pe: Giá cần bằng
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Báo tuổi trẻ: https://tuoitre.vn/duc-giu-gia-thue-nha-de-cuu-dan-ngheo-
20190620093401092.htm
2.VNExpress: https://vnexpress.net/nhieu-nguoi-duc-tuyet-vong-tim-nha-4638300.html