Phần kiến thức cơ sở

BÀI GIẢNG 1

BÀI GIẢNG VỀ PHÁP LUẬT NHÀ Ở; PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI, DÂN SỰ VÀ XÂY DỰNG
LIÊN QUAN ĐẾN NHÀ CHUNG CƯ

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở Việt Nam đã kéo theo nhiều vấn đề xã hội như môi
trường, việc làm, hạ tầng cơ sở và đặc biệt là vấn đề nhà ở, trong đó có bộ phận lớn chưa có
nhà ở là công nhân sống trong các khu công nghiệp, sinh viên, người có thu nhập thấp…. đang
tạo ta sức ép đối với nhà nước. Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số ngày càng thu hẹp quỹ đất
buộc Nhà nước phải khuyến khích phát triển các dự án cao tầng. So với các thập niên trước
đây thì sự phát triển của các tòa nhà chung cư cao tầng đã có những chuyển biến rõ rệt cả về
quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ, đảm bảo chất lưởng cuộc sống. Trong các tòa nhà
cao tầng được lắp đặt nhiều trang thiết bị như: thang máy, thang cuốn, máy bơm nước, máy
phát điện dự phòng, thiết bị phòng cháy chữa cháy, hệ thống chiếu sáng…

Tuy nhiên, thực tế hiện nay nhiều người dân đang có tâm lý e ngại không thích ở nhà
chung cư vì thiếu sự quản lý thống nhất, các dịch vụ không đồng bộ, công tác duy tu bảo trì
công trình chưa đáp ứng được yêu cầu người dân, dẫn đến thiệt hại về người, về tài sản; tranh
chấp giữa chủ đầu tư, ban quản lý nhà chung cư với người dân đang có xu hướng gia tăng.

Để đáp ứng tốt các nhu cầu dịch vụ và đản bảo chất lượng cuộc sống của các cư dân
sống trong các nhà chung cư cao tầng thì phải thực hiện tốt về công tác dịch vụ, quản lý chung
cư. Đây là một trong những yếu tố có tính quyết định trong thành công của mô hình nhà
chung cư. Quản lý nhà chung cư phải kết hợp hài hòa giữa quản lý và kinh doanh tùy theo
điều kiện cụ thể mà quyết định quy mô quản lý, không thể tùy tiện tăng giá dịch vụ vì lợi nhận
của doanh nghiệp mà không cần quan tâm đến cuộc sống của cư dân. Do đó, để đảm bảo lợi
ích của ba bên: Nhà nước- Người sử dụng nhà- Tổ chức kinh doanh thi cần xác định rõ hoạt
động nào là hoạt động kinh doanh, hoạt động nào mang tính chất dịch vụ công. Trên cơ sở
đó xác định trách nhiệm của từng bên với nhà nước nhu trách nhiệm nộp thuế, bảo trì, an ninh
trật tự…

Mô hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ với quy mô lớn, đa mục đích sử dụng, trong
đó có những nhà cao tang có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa là chung cư vừa là kinh doanh
thương mại hay văn phòng thì việc quản lý chung cư cao tầng lại càng phực tạp và khó khăn.
Thực tế, nhiều khu chung cư cao tang đã thường xuyên phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về
quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân. Theo quy định của luật nhà ở, trách nhiệm quản lý,
sử dụng nhà chung cư được giao cho ban quản trị là tổ chức tự quản do các chủ sở hữu, người
sử dụng bầu, không có tư các pháp nhân, nhưng có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như ký
kết hợp đồng, thu, quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo
trì… Song, vì không có tư các pháp nhân, nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề
nảy sinh trong vận hành, trách nhiệm không rõ ràng nên khi giải quyết còn gặp nhiều lúng
túng.

Thực tế cho thấy, rất ít các thành viên trong Ban Quản trị nhà chung cư có trình độ và
kinh nghiệm quản lý vận hành nhà chung cư. Nguyên nhân chủ yếu là do thiếu kinh nghiệm
và chưa được đào tạo cơ bản về công tác quản lý nhà chung cư như phòng chống cháy nổ, vệ
sinh môi trường, điện nước, thang máy, bể bơi, bảo trì công trình… Vì vậy, trên thực tế khi
công trình gặp sự cố mặc dù nhỏ nhưng đã xảy ra thiệt hại không nhỏ về người và tài sản.

Quản lý bất động sản nói chung, nhà chung cư nói riêng là lĩnh vực còn khá mới mẻ ở
Việt Nam, đội ngũ cán bộ chuyên viên quản lý hiện tại chủ yếu là tự đào tạo thông qua thực
tế công việc. Trong khi đó, quản lý tòa nhà theo kinh nghiệm các nước là một lĩnh vực chuyên
môn, thậm chí là một ngành nghề kinh doanh dịch vụ có quy trình khoa học nhằm đảm bảo
chất lượng dịch vụ của một tòa nhà từ phần cứng ( hard sevices ) như kết cấu, kiến trúc, hệ
thống phòng cháy chữa cháy, thang máy, điện, nước cho đến các tiện ích như về sinh, cây
xanh và các dịch vụ giá trị gia tăng khác. Tham gia quản lý vận hành nhà chung cư phải do các
doanh nghiệp có chuyên môn đảm nhận, các cá nhân trong doanh nghiệp phải là những người
có trình độ chuyên môn, chủ yếu về pháp luật, đất đai, xây dựng, kiến trúc hoặc kinh tế và
được đào tạo cơ bản trong thời gian khá dài với chuyên đề đi sâu vào kinh nghiệm quản lý vận
hành nhà chung cư. Sau mỗi khóa học, học viên được cấp chứng chỉ để hành nghề, đây là điều
kiện quan trong để nâng cao chất lượng quản lý đối với loại công trình đặc biệt này.

Để hoàn thiện, tăng cường đảm bảo điều kiện an toàn trong công tác quản lý sử dụng
trong các nhà chung cư có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của mô hình nhà
chung cư, cũng như sự phát triển bền vững của đô thị.

Do đó, để bảo đảm được quyền lợi của các cá nhân, hộ gia đình cũng như phát triển nâng
cao năng lực quản lý phù hợp với quy định của pháp luật đối với các doanh nghiệp, Ban Quản
trị thì việc đào tạo bồi dưỡng cho các đối tượng tham gia quản lý vận hành nhà chung cư ở
Việt Nam trong giai đoạn hiện nay là hết sức cần thiết.

I. MỤC ĐÍCH, ĐỐI TƯỢNG ĐÀO TẠO

1. Mục đích đào tạo: Bồi dưỡng, nâng cao kiến thức pháp luật và kiến thức chuyên môn,
nghiệp vụ về quản lý, vận hành nhà chung cư.
2. Đối tượng đào tạo:
- Các thành viên Ban giám đốc doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, Ban quản
trị, Tổ trưởng các tổ kỹ thuật, bảo vệ, an toàn phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh môi trường,
Trưởng ca vận hành nhà chung cư.
- Các đối tượng là tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có nhu cầu tham gia khóa đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
 NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA HỆ THỐNG PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN QUẢN LÝ,
VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

PHẦN I – CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở

I. Một số khái niệm :

1. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung,
có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho
các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và
nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

2. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các
hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận
đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

3. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác
trong nhà chung cư.

4. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên
trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu
nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của
chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn
hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở
hữu nhà chung cư;

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với
phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
 5. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư
ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng
chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy
định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà
chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn
hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả
rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh,
truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu
riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ
thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho
Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư
xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt
bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung
của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

II. Chính sách pháp luật nhà ở liên quan đến nhà chung cư:

1. Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở

- Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận) thì phải có giấy tờ xác định nhân thân đối tượng theo quy định về cấp Giấy
chứng nhận của pháp luật đất đai.

-. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau
đây:
 + Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng
nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

+ Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng
nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ
chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư
pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ
quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp
luật Việt Nam.

- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng theo quy
định tại Điều 74 của Nghị định này; trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc
Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở
nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

2. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

- Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

+ Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

+ Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

+ Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo
quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

+ Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để
thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng
cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

+ Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của
Luật này và pháp luật có liên quan.
 Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với
phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà
chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà
nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng
thuê mua nhà ở;

+) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về
xây dựng;

+ Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng
nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở
thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng,
chống thiên tai;

+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của
mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

- Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123
của Luật Nhà ở thì trong thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu được thực hiện các quyền đã quy
định trên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo
thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này cho chủ sở
hữu nhà ở lần đầu.

- Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền trong
việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.

3. Nguyên tắc kiến trúc nhà ở

- Kiến trúc nhà ở phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, phòng chống thiên tai, trình độ
khoa học, kỹ thuật, truyền thống lịch sử, văn hóa và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
 - Tại khu vực đô thị, kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hòa giữa cải tạo với xây dựng mới,
phải gắn công trình nhà ở riêng lẻ với tổng thể kiến trúc của đô thị, phải tuân thủ thiết kế đô
thị và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.

- Tại khu vực nông thôn, kiến trúc nhà ở phải hài hòa với cảnh quan thiên nhiên, phù hợp
với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân và của các
dân tộc tại từng vùng, miền.

4. Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

- Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy
định của Luật Nhà ở, Nghị định này và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng
ban hành.

- Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định của pháp luật hoặc xả rác thải, nước
thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc
không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.

-. Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư.

- Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến
trúc.

-. Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của
nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở
trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ
quan có thẩm quyền chấp thuận.

- Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây trong phần diện tích dùng để kinh
doanh của nhà chung cư:

+ Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của
người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy;

+ Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh
doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
 Trường hợp kinh doanh dịch vụ nhà hàng, karaoke, quán bar thì phải bảo đảm cách âm,
tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh
doanh khác theo quy định của pháp luật.

-. Thực hiện các hành vi nghiêm cấm khác liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư
quy định tại Điều 6 của Luật Nhà ở.

5. Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu

- Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được
tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư
phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để
nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp;
khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung
cư dưới hình thức có kỳ hạn.

- Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại Khoản 1 Điều này
trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với
khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản
này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo
quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài
khoản đã ghi trong hợp đồng; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ
hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp
khoản kinh phí 2% này.

- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho
thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc
diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ban
quản trị) theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài
khoản đã lập quy định tại Khoản 1 Điều này.
 - Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà
chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán
số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có
trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật
về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài
khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn
bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.

6. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

- Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 36 của
Nghị định này hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì giải quyết như
sau:

+ Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu
chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại
Điều 36 của Nghị định này;

+ Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, kiểm tra; nếu các bên đã quyết toán số liệu kinh phí bảo
trì theo quy định tại Khoản 4 Điều 36 của Nghị định này mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh
phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí
cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này.

Trường hợp các bên vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên
phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị trong thời hạn
10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
 Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải lập thành biên
bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; sau khi bàn giao kinh phí này, chủ
đầu tư phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh biết;

+ Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm b Khoản này mà chủ đầu tư vẫn không
thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành
quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định
này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản; trong quyết
định cưỡng chế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau
khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn
bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định
này;

+ Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải
chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập theo quy định tại Khoản 1 Điều 36
của Nghị định này hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do
Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày
ban hành quyết định cưỡng chế. Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và
lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán
số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

+ Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư
hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển
kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật
về nhà ở và quyết định cưỡng chế; trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi
kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản, trách nhiệm của đơn vị xử lý tài sản, hình thức xử lý và việc
chuyển giao kinh phí thu hồi cho Ban quản trị.
 Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư
có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có
thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

- Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được lập thành
biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; trường hợp quy định tại Khoản
1 Điều này thì phải có thêm xác nhận của bên tổ chức cưỡng chế và đại diện tổ chức tín dụng
thực hiện chuyển kinh phí này hoặc đại diện của bên xử lý tài sản của chủ đầu tư (nếu có xử lý
tài sản của chủ đầu tư).

PHẦN II- CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI

Luật Đất đai 2013 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và chính thức có hiệu
lực thi hành từ 1/7/2014 thay thế Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương
với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế
phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác
động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi
của nhân dân.

Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá
về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có
quy định cụ thể. Luật cũng bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy
hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất.

Trước đây, Nhà nước có chính sách không thu tiền sử dụng đất đối với dự án xây dựng
chung cư. Nay bãi bỏ chính sách này nhưng theo ý kiến của nhiều chuyên gia thì giá nhà chung
cư sắp tới không những không tăng mà sẽ hạ vì giá nhà chung cư vừa quá cao do nạn đầu cơ
nhà chung cư, tạo ra sự khan hiếm nhà giả tạo để từ đó nâng giá nhà, người sử dụng cuối
cùng cũng không nhận được sự ưu đãi của Nhà nước. Nhà nước đã và sẽ mở rộng quỹ đất để
xây dựng nhà chung cư nhiều hơn.Tạo điều kiện để nhiều doanh nghiệp tham gia xây dựng
Nhà chung cư hơn,không chỉ gói gọn ở những đơn vị xây dựng để làm cho quỹ nhà ở phong
phú lên,đảm bảo được yếu tố”cung” để giá nhà bình ổn trở lại.Bộ tài nguyên môi trường – cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai cũng đề xuất xây dựng cơ sở pháp lý để có thể công khai tại
phường,tại khu dân cư và tại khu chung cư về danh sách và địa chỉ những người được mua
căn hộ chung cư để đảm bảo sự kiểm tra giám sát của người dân.Những hộ mua mà không
sử dụng quá thời hạn theo quy định của địa phương thì phải có biện pháp sử lý như thu hồi,xử
phạt…Đề xuất chính phủ về đánh thuế bất động sản để đánh mạnh vào những người có nhiều
nhà ở.

1. Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất :

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai 2013 đã chỉnh sửa được
những tồn tại không hợp lý, làm hạn chế giá trị sử dụng dủa giấy chứng nhận. Luật Đất đai
2013 đã bỏ quy đinh khi chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì người nhận
quyền được cấp giấy chứng nhận mới. Để xử lý bất cập này, hiện nay Bộ TNMT đã ban hành
Thông tư 20/2010/TT-BTNMT cho phép xác nhận thay đổi vào các loại giấy chứng nhận đã
cấp đối với trường hợp chuyển quyền.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật
về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu
cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

2. Các trường hợp được nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản khác gắn liền với đất:

2.1. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền
sử dụng đất

2.1.1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam
dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với
đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất;
 g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của
Chính phủ.

2.1.2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và
đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2.1.3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải
thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

2.1.4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy
chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.

2.1.5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó
không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung
cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.

2.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất
 2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật 2013 có hiệu lực thi hành
mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay
được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có
tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2.2.2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và
không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không
có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.2.3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

2.3. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

2.3.1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục
đích.

2.3.2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết
như sau:

a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích,
cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
 b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp
huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà
nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước
giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu
dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương
quản lý.

2.3.3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy
định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng
thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.

2.3.4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;

b) Không có tranh chấp;

c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.

2.3.5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

2.4. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

2.4.1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một
thửa đất đang có nhà ở.

2.4.2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng
12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác ðịnh theo giấy
tờ ðó.
 Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ðất quy ðịnh tại các khoản 1, 2 và 3
Ðiều 100 của Luật này chýa xác ðịnh rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận
không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở
quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

2.4.3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12
năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ
diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

2.4.4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12
năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không
ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn
mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng
nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì
diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì
diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

2.4.5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100
của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất
ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định
kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
 2.4.6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy
định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng
đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.

2.4.7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

2.5. Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất

2.5.1. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản
xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.5.2. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Một số quy định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất :

3.1. Giới thiệu địa điểm và thu hồi đất:

- Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư nộp hồ sơ tại cơ
quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ
chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan có dự án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo
thâm quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân
cấp huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư ; trường hợp thu hồi
đất theo quy định thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất hoặc quy
hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố.

Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất , diện tích và vị trí khu đất thu hồi
trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt về dự kiến về
kế hoạch di chuyển việc thông báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đại
chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, tại địa phương
sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi.

-Cho phép khảo sát lập dự án đầu tư:

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành khảo sát đo đạt lập
bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để phục vụ việc lập và
trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án bồi thường tổng thể,
hỗ trợ, tái định cư và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã triển khai các công việc tại
điểm b, điểm c khoản này.

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập hội đồng bồi thường hỗ
trợ tái định cư để lập phương án bồi thường , hỗ trợ tái định cư và phương án đào tạo, chuyển
đổi nghề nghiệp. Đối với các địa phương đã thành lập tổ chức phát triển quỹ đất thỉ Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền có thể giao nhiệm vụ lập phýõng án bồi thýờng, hỗ trợ và tái
định cư; phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất;

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến kế
hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án và yêu cầu người sử dụng
đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất
để lập dự án dầu tư.

- Thời hạn ra văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư; thông báo thu hồi đất; thành lập Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không quá quá ba mươi(30) ngày, kể từ ngày tiếp nhận
hồ sơ về đầu tư hợp lệ .

Sau khi đã được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư lập dự án đầu tư theo quy định của pháp
luật về đầu tư và xây dựng; lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật về đất
đai. Nội dung dự án đầu tư phải thể hiện phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.

3.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất:
 Về cơ bản, Luật 2013 vẫn phân chia 2 cấp cấp Giấy chứng nhận gồm:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được ủy quyền cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường
cùng cấp.
- Ủy ban nhân dân huyện, quận thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở.

3.3 Hỗ trợ tái định cư:

Trong thời gian qua, việc thu hồi đất của người dân để thưc hiện các dự án kinh doanh
hoặc không kinh doanh đã gây xáo trộn không nhỏ đối với đời sống người dân. Sau nhiều lần
nghiên cứu sửa đổi, công tác hỗ trợ cho người dân trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất
được quy định như sau:

Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo chiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác
nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư. Đối với hộ
gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở
hoặc nhà ở tái định cư.

Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ
nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp
không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh
lệch đó.
 - Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở
thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái
định cư tập trung trừ trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất
tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định của Luật đất đai 2013.
4. Một số quy định về giá đất:

4.1. Khung giá đất

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo
từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng
từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá
đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

4.2. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban
hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá
đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá
đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung
giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,
cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong
hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối
với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền
sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá
trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác
định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất,
giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp
định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết
định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại
diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích
vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp
vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân;

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh
nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường
hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm;

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

5. Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư (NĐ43/2014/NĐ-CP)

- Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng,
cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối
nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các
công trình hạ tầng.

- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích
đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

+ Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ
đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
 + Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho
người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch
vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây
dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao
cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án
đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm
quyền.

- Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán
kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:

+ Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn
phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ)
bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh
nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực
tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản
lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích
đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế
mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán
nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;

+ Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần
không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia
cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với
quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết
định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;
 + Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a
Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua
bán căn hộ;

+ Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại
Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung
đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.

Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư;
chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.

7. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất
được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai;

+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với
hộ gia đình, cá nhân khác;

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

+ Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư
tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

+ Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc
hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng
đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
 Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối
tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai thì được nhận thừa kế quyền sử dụng
đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai thì được
hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

+ Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật Đất
đai; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai;

+ Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam,
tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

+ Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất
hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ
đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các
quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai;

+ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận
thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã
được xác định;

+ Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp
luật về dân sự;
 + Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của
pháp luật;

+ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê
đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản
xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo
mục đích đã được xác định.

- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+ Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có
quyền và nghĩa vụ quy định tại quy định thứ nhất;

+ Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ
quy định tại quy định thứ 2.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không
được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc
trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật về dân sự.

Phần III – CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ XÂY DỰNG

I. Một số quy định về quy hoạch xây dựng (NĐ44/2015/NĐ-CP)

1. Nguyên tắc lập quy hoạch xây dựng vùng

- Các vùng liên tỉnh (bao gồm cả vùng đô thị lớn), vùng chức năng đặc thù, vùng dọc
tuyến đường cao tốc, hành lang kinh tế liên tỉnh được lập quy hoạch xây dựng vùng theo
quyết định của Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở đề xuất của Bộ Xây dựng, phù hợp với chiến
lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng yêu cầu quản lý, đảm bảo phân
bổ nguồn lực quốc gia có hiệu quả.

- Các vùng tỉnh được lập quy hoạch xây dựng vùng làm cơ sở lập quy hoạch xây dựng
vùng huyện, vùng liên huyện, quy hoạch chung các đô thị và quy hoạch xây dựng các khu chức
năng đặc thù trong tỉnh.

- Các vùng liên huyện trong một tỉnh, các vùng huyện được lập quy hoạch xây dựng vùng
theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trên cơ sở đề xuất của Sở Xây dựng các tỉnh
(Sở Quy hoạch - Kiến trúc các thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh), đáp ứng yêu cầu
quản lý, làm cơ sở lập quy hoạch xây dựng các khu chức năng đặc thù, các quy hoạch chung
xây dựng xã và quy hoạch chung các đô thị thuộc huyện.

- Quy hoạch xây dựng chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật vùng liên tỉnh, vùng tỉnh để cụ thể
hóa quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh, vùng tỉnh. Việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch
chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật được thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành.

2. Trình tự, thủ tục thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng

- Cơ quan trình thẩm định và phê duyệt:

+ Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình thẩm định, trình phê
duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc trách nhiệm của mình tổ chức lập và thuộc
thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ.

+ Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm trình thẩm định, trình phê
duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân
dân các cấp.

- Lấy ý kiến thống nhất với cơ quan quản lý nhà nước về đồ án quy hoạch xây dựng trong
quá trình thẩm định:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ
Xây dựng trước khi phê duyệt đối với các đồ án quy hoạch chung xây dựng khu chức năng
đặc thù; các đồ án quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc thù có quy mô trên 200
ha.

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở
quản lý công trình xây dựng chuyên ngành trước khi phê duyệt đối với các đồ án quy hoạch
xây dựng thuộc thẩm quyền của mình phê duyệt.

- Trong quá trình thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng, cơ quan thẩm định
có trách nhiệm lấy ý kiến bằng văn bản của các cơ quan quản lý chuyên ngành cùng cấp, các
hội chuyên ngành và của các chuyên gia có liên quan.

- Kết quả thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng sẽ được cơ quan thẩm định
gửi bằng văn bản đến cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng để làm cơ sở hoàn chỉnh nội
dung nhiệm vụ và đồ án trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Thời gian thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng

- Thời gian thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng:

+ Đối với quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh, vùng tỉnh, thời gian thẩm định nhiệm vụ
không quá 25 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 20 ngày; thời gian thẩm định
đồ án không quá 30 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ theo quy định.

+ Đối với quy hoạch xây dựng các vùng khác, thời gian thẩm định nhiệm vụ không quá
20 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 15 ngày; thời gian thẩm định đồ án không
quá 25 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
theo quy định.

- Thời gian thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng khu chức năng
đặc thù:

+ Đối với quy hoạch chung xây dựng khu chức năng đặc thù, thời gian thẩm định nhiệm
vụ không quá 20 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 15 ngày; thời gian thẩm định
đồ án không quá 25 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ theo quy định.

+ Đối với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đặc thù, thời
gian thẩm định nhiệm vụ không quá 15 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 10
ngày; thời gian thẩm định đồ án không quá 25 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 15
ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

- Thời gian thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng nông thôn:

+ Đối với quy hoạch chung xây dựng xã, thời gian thẩm định nhiệm vụ không quá 15
ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 10 ngày; thời gian thẩm định đồ án không quá
20 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo
quy định.

+ Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, thời gian thẩm định nhiệm
vụ không quá 15 ngày, thời gian phê duyệt nhiệm vụ không quá 10 ngày; thời gian thẩm định
đồ án không quá 25 ngày, thời gian phê duyệt đồ án không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ theo quy định.

4. Hồ sơ trình thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng

- Hồ sơ trình thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch xây dựng gồm: Tờ trình đề
nghị thẩm định, phê duyệt; thuyết minh nội dung nhiệm vụ bao gồm các bản vẽ in màu thu
nhỏ; dự thảo quyết định phê duyệt nhiệm vụ; các văn bản pháp lý có liên quan; văn bản giải
trình ý kiến của các cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư về nội dung nhiệm vụ quy hoạch;
hồ sơ pháp nhân và hồ sơ năng lực của tổ chức tư vấn lập quy hoạch xây dựng.

- Hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt và hồ sơ lấy ý kiến thống nhất nội dung đồ án quy
hoạch xây dựng gồm: Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt đồ án; thuyết minh tổng hợp bao
gồm bản vẽ in màu thu nhỏ; quy định quản lý theo đồ án quy hoạch xây dựng được duyệt; dự
thảo quyết định phê duyệt đồ án; bản vẽ in màu đúng tỷ lệ quy định; các văn bản pháp lý có
liên quan; văn bản giải trình ý kiến của các cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư về nội dung
đồ án quy hoạch; hồ sơ pháp nhân và hồ sơ năng lực của tổ chức tư vấn lập quy hoạch xây
dựng; đĩa CD sao lưu toàn bộ nội dung hồ sơ đồ án.

- Hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng phải được cơ quan thẩm định quy hoạch xây dựng
đóng dấu xác nhận sau khi có quyết định phê duyệt.

- Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng và đĩa CD sao lưu toàn bộ hồ sơ đã
duyệt phải được gửi về cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng, Bộ Xây dựng để lưu giữ.

- Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về cách thể hiện và quy định về các loại hồ sơ nhiệm vụ,
hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng.

5. Quy định chung về giấy phép quy hoạch

- Giấy phép quy hoạch được cấp cho các chủ đầu tư có đủ điều kiện năng lực thực hiện
đầu tư xây dựng dự án.

- Thời hạn của giấy phép quy hoạch đối với dự án xây dựng công trình tập trung tối đa
không quá 24 tháng, kể từ ngày được cấp giấy phép quy hoạch đến khi phê duyệt quy hoạch
chi tiết xây dựng.

- Thời hạn của giấy phép quy hoạch đối với dự án xây dựng công trình riêng lẻ tối đa
không quá 12 tháng, kể từ ngày được cấp giấy phép quy hoạch đến khi phê duyệt dự án đầu
tư.

- Bộ Tài chính quy định chi tiết về mức thu lệ phí cấp giấy phép quy hoạch.

6. Nội dung giấy phép quy hoạch

- Nội dung giấy phép quy hoạch đối với dự án đầu tư xây dựng tập trung quy định tại
Khoản 1 và 2 Điều 35 của Nghị định này bao gồm:

+ Chủ đầu tư.

+ Phạm vi, ranh giới, quy mô đất đai, dân số khu vực lập quy hoạch xây dựng.

+ Các chỉ tiêu sử dụng đất về nhà ở, dịch vụ thương mại; công trình hạ tầng xã hội, cây
xanh, giao thông; các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng cho toàn khu vực quy hoạch;
các yêu cầu về tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan, môi trường; các yêu cầu về chỉ tiêu
và công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật làm cơ sở đầu tư lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi
tiết xây dựng.

+ Thời hạn của giấy phép quy hoạch.

- Nội dung giấy phép quy hoạch đối với dự án đầu tư xây dựng công trình riêng lẻ quy
định tại Khoản 2 và 3 Điều 35 của Nghị định này gồm:

+ Chủ đầu tư.

+ Phạm vi, ranh giới, diện tích đất khu vực lập quy hoạch xây dựng.

+ Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng về tầng cao xây dựng, hệ số sử dụng đất,
mật độ xây dựng đối với khu đất; các yêu cầu về kiến trúc công trình, môi trường; các yêu cầu
về chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và các yêu cầu khác làm cơ sở chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây
dựng công trình.

+ Thời hạn của giấy phép quy hoạch.

- Mẫu Đơn đề nghị cấp giấy phép quy hoạch và mẫu Giấy phép quy hoạch được thể hiện
tại các Phụ lục kèm theo Nghị định 44/2015/NĐ-CP.

2. Một số quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng:

2.1. Quản lý các dự án đầu tư xây dựng:
Dự án đầu tư xây dựng được quản lý thực hiện theo kế hoạch, chủ trương đầu tư, đáp
ứng các yêu cầu theo quy định tại Điều 51 của Luật Xây dựng năm 2014 và phù hợp với quy
định của pháp luật có liên quan. Điều 51 Luật Xây dựng quy định: Dự án đầu tư xây dựng
không phân biệt các loại nguồn vốn sử dụng phải đáp ứng các yêu cầu sau:
- Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch
xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có dự án đầu tư xây dựng.
- Có phương án công nghệ và phương án thiết kế xây dựng phù hợp.
- Đảm bảo chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình,
phòng, chống cháy, nổ bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu.
 - Đảm bảo cấp đủ vốn đúng tiến độ của dự án, hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế - xã
hội của dự án.
- Tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
Tùy theo nguôn vốn sử dụng cho dự án, Nhà nước còn quản lý theo quy định:

- Dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước được quản lý chặt chẽ, toàn
diện, theo đúng trình tự để bảo đảm mục tiêu đầu tư, chất lượng, tiến độ thực hiện, tiết kiệm
chi phí và đạt được hiệu quả dự án;

- Dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư PPP (Public - Private Partner) có cấu phần
xây dựng được quản lý như đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách theo quy
định của Nghị định này và các quy định khác của pháp luật có liên quan;

- Dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách được Nhà nước quản
lý về chủ trương đầu tư, mục tiêu, quy mô đầu tư, chi phí thực hiện, các tác động của dự án
đến cảnh quan, môi trường, an toàn cộng đồng, quốc phòng, an ninh và hiệu quả của dự án.
Chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm quản lý thực hiện dự án theo quy định của Nghị định này và
các quy định khác của pháp luật có liên quan;

- Dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn khác được Nhà nước quản lý về mục tiêu, quy mô
đầu tư và các tác động của dự án đến cảnh quan, môi trường, an toàn cộng đồng và quốc
phòng, an ninh.

2.2 Lập dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi ):

Điều 52 Luật Xây dựng quy định: Khi đầu tư xay dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ được quy định phía dưới. Nội dung Báo cáo nghiên
cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án. Việc lập Báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân thủ theo quy định của Luật này và các quy định
khác cua pháp luật liên quan. Các dự án không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi:

- Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng trong các
trường hợp sau:
 + Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;

+ Công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định.

- Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư không phải lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ
thuật đầu tư xây dựng.

Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả
thi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng.
Những dự án khác trong trường hợp cần phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây
dựng do người quyết định đầu tư xem xét, quyết định.

Nghị định 59/2015/NĐ-CP quy định:

- Đối với dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư tổ chức lập Báo
cáo nghiên cứu khả thi sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền
theo quy định của Luật Đầu tư công.

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng chưa có trong quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng
thì chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành, Bộ Xây dựng hoặc địa phương theo phân cấp
để xem xét, chấp thuận bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ
chấp thuận bổ sung quy hoạch ngành trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Thời gian xem
xét, chấp thuận bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng không quá 45 (bốn mươi lăm)
ngày.

- Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công trình công nghiệp tại khu vực
chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt thì chủ đầu tư đề nghị cấp giấy phép quy hoạch xây dựng theo quy định tại
Điều 47 của Luật Xây dựng năm 2014 để làm cơ sở lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

- Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A có yêu cầu về bồi thường, giải phóng
mặt bằng và tái định cư thì khi phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, người quyết định
đầu tư căn cứ điều kiện cụ thể của dự án có thể quyết định tách hợp phần công việc bồi thường
thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư để hình thành dự án riêng giao cho địa phương
nơi có dự án tổ chức thực hiện. Việc lập, thẩm định, phê duyệt đối với dự án này được thực
hiện như một dự án độc lập.

2.3.Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình:

Xem xét các yếu tố đảm bảo các yếu tố hiệu quả của dự án, bao gồm: Sự cần thiết đầu
tư;các yếu tố đầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện
dự án; phân tích tài chính, tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.

2.3.1. Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: Sự phù hợp với quy
hoạch; nhu cầu sử dụng đất (tài nguyên nếu có), khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy
động vốn đáp ứng tiến độ của dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư khả năng hoàn trả
vốn vay; giải pháp phòng cháy chữa cháy; các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng,an
ninh,môi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2.3.2. Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm:

- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng; tổng mặt bằng được
chấp thuận hoặc với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo
tuyến;

- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí địa điểm xây dựng, khả năng kết nối với hạ tầng
kỹ thuật của khu vực;

- Sự phù hợp của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ được lựa chọn đối với
công trình có yêu cầu về thiết kế công nghệ;

- Sự phù hợp của các giải pháp thiết kế về bảo đảm an toàn xây dựng, bảo vệ môi trường,
phòng, chống cháy, nổ;

- Sự tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong thiết kế;

- Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, năng lực hành nghề của cá nhân
tư vấn lập thiết kế;
 - Sự phù hợp của giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai đoạn, hạng mục công trình
với yêu cầu của thiết kế cơ sở.

2.4. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình:

Các trường hợp được điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước gồm:

- Do ảnh hưởng của thiên tai, sự cố môi trường, địch họa, hỏa hoạn và các yếu tố bất
khả kháng khác;

- Xuất hiện yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn cho dự án khi đã được chủ đầu tư chứng
minh về hiệu quả tài chính, kinh tế - xã hội do việc điều chỉnh dự án mang lại;

- Khi quy hoạch xây dựng thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp tới dự án;

- Khi chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố trong thời
gian thực hiện dự án lớn hơn chỉ số giá xây dựng được sử dụng để tính dự phòng trượt giá
trong tổng mức đầu tư dự án được duyệt.

Khi việc điều chỉnh dự án làm thay đổi địa điểm, quy mô, mục tiêu dự án, vượt tổng mức
đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư; trường hợp
điều chỉnh dự án không làm thay đổi địa điểm, uy mô, mục tiêu dự án không vượt tổng mức
đầu tư thì chủ đầu tư tự quyền quyết định. Những nội dung được điều chỉnh dự án phải được
thẩm định trước khi quyết định. Trường hợp điều chỉnh dự án không phù hợp với quy hoạch
ngành, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì
phải lấy ý kiến của cơ quan này.

2.5 Cấp giấy phép xây dựng

2.5.1. Hồ sơ để nghị cấp giấy phép xây dựng:

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới; sửa chữa, cải tạo; di dời công trình; nhà ở
riêng lẻ; công trình không theo tuyến; công trình theo tuyến trong đô thị; công trình tôn giáo;
công trình tượng đài, tranh hoành tráng; công trình quảng cáo được thực hiện theo quy định
tại Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng năm 2014.

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình tín ngưỡng:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định của Bộ Xây dựng;

+ Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai;

+ Bản vẽ thiết kế xây dựng đã được thẩm định theo quy định;

+ Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì
thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của các cơ quan ngoại giao và
tổ chức quốc tế:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định của Bộ Xây dựng;

+ Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai;

+) Bản vẽ thiết kế xây dựng đã được thẩm định theo quy định;

+ Các tài liệu khác theo quy định của hiệp định hoặc điều ước quốc tế đã được ký kết với
Chính phủ Việt Nam.

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như quy định đối với từng loại công
trình, nhà ở riêng lẻ quy định tại Khoản 1 Điều này.

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép theo giai đoạn:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

+ Bản sao một trong những giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định của pháp luật về
đất đai;
 + Bản vẽ thiết kế xây dựng theo quy định, văn bản thẩm định thiết kế của cơ quan chuyên
môn về xây dựng theo từng giai đoạn (nếu có);

+ Bản sao quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng đối với công trình quy định phải
lập dự án.

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho dự án:

+ Tài liệu quy định tại các Điểm a, b, c và đ Khoản 2 Điều 95 của Luật Xây dựng năm 2014;

+ Bản vẽ thiết kế của từng công trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng, văn bản thẩm
định thiết kế đối với công trình có yêu cầu do cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

2.5.2. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng:

- Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp
I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài, tranh
hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị;
công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được
phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng
lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa
thuộc địa bàn do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này.

-. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh,
gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép
xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu
hồi giấy phép xây dựng.
 2.5.3. Điều chỉnh giấy phép xây dựng:

- Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong
các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

+ Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị
thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

+ Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng
của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

+ Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh
hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

- Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:

+ Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng;

+ Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;

+ Bản vẽ thiết kế liên quan đến phần điều chỉnh so với thiết kế đã được cấp giấy phép
xây dựng;

+ Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trừ nhà ở riêng
lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng,
chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

2.6. Các hình thức quản lý dự án:

Căn cứ quy mô, tính chất, nguồn vốn sử dụng và điều kiện thực hiện dự án, người quyết
định đầu tư quyết định áp dụng một trong các hěnh thức tổ chức quản lý dự án sau:

- Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng
khu vực áp dụng đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dự án theo chuyên ngành sử
dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách của tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước.

- Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án áp dụng đối với dự án sử dụng vốn nhà
nước quy mô nhóm A có công trình cấp đặc biệt; có áp dụng công nghệ cao được Bộ trưởng
Bộ Khoa học và Công nghệ xác nhận bằng văn bản; dự án về quốc phòng, an ninh có yêu cầu
bí mật nhà nước.

- Thuê tư vấn quản lý dự án đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách, vốn
khác và dự án có tính chất đặc thù, đơn lẻ.

- Chủ đầu tư sử dụng bộ máy chuyên môn trực thuộc có đủ điều kiện năng lực để quản
lý thực hiện dự án cải tạo, sửa chữa quy mô nhỏ, dự án có sự tham gia của cộng đồng.

- Ban quản lý dự án, tư vấn quản lý dự án phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại
Điều 152 của Luật Xây dựng 50.

- Chính phủ quy định chi tiết về mô hình, tổ chức và hoạt động của các ban quản lý dự
án đầu tư xây dựng.
Khi áp dụng hình thức thuê tư vấn quản lý dự án, chủ đầu tư vẫn phải sử dụng các
đơn vị chuyên môn thuộc bộ máy của mình hoặc chỉ định đầu mối để kiểm tra, theo dõi việc
thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án.

3. Một số quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng:

Quản lý chất lượng công trình không chỉ là quản lý công trình trong quá trình thi công
mà phải quản lý ngay từ khi lập quy hoạch, lập dự án đã phải chú trọng đến chất lượng của
công trình. Để đảm bảo chất lượng công trình, một số tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam bắt
buộc phải áp dụng, đó là: Điều kiện khí hậu xây dựng; điều kiện địa chất thủy văn,khí tượng
thủy văn; phân vùng động đất; phòng chống cháy nổ; bảo vệ môi trường, an toàn lao động.
Trong trường hợp các nội dung mà tiêu chuẩn Việt Nam chưa có hoặc chưa đầy đủ thì được
phép áp dụng tiêu chuẩn nước ngoài sau khi được Bộ quản lý ngành chấp thuận bằng văn bản.

3.1. Khảo sát xây dựng

3.1.1. Quy định về khảo sát xây dựng: Luật Xây dựng 50 và Nghị định 15/2013/NĐ- CP quy
định yêu cầu đối với khảo sát xây dựng:
 - Nhiệm vụ khảo sát, phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng phải được lập phù hợp với
loại, cấp công trình xây dựng, loại hình khảo sát, bước thiết kế và yêu cầu của việc lập thiết kế
xây dựng.

- Phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng phải đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ khảo sát
xây dựng và tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về khảo sát xây dựng được áp dụng.

- Công tác khảo sát xây dựng phải tuân thủ phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng, bảo
đảm an toàn, bảo vệ môi trường, đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ khảo sát xây dựng được
duyệt và được kiểm tra, giám sát, nghiệm thu theo quy định.

- Kết quả khảo sát xây dựng phải được lập thành báo cáo, bảo đảm tính trung thực,
khách quan, phản ánh đúng thực tế và phải được phê duyệt.

- Nhà thầu khảo sát xây dựng phải đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình
xây dựng, loại hình khảo sát.

3.1.2. Quản lý chất lượng công tác khảo sát xây dựng:

- Nhà thầu khảo sát có trách nhiệm bố trí đủ người có kinh nghiệm và chuyên môn phù
hợp để thực hiện khảo sát theo quy định của hợp đồng xây dựng; cử người có đủ điều kiện
năng lực để làm chủ nhiệm khảo sát và tổ chức thực hiện biện pháp kiểm soát chất lượng quy
định tại phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng.

- Tùy theo quy mô và loại hình khảo sát, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức giám sát
khảo sát xây dựng theo các nội dung sau:

+ Kiểm tra năng lực thực tế của nhà thầu khảo sát xây dựng bao gồm nhân lực, thiết bị
khảo sát tại hiện trường, phòng thí nghiệm (nếu có) được sử dụng so với phương án khảo sát
xây dựng được duyệt và quy định của hợp đồng xây dựng;

+ Theo dõi, kiểm tra việc thực hiện khảo sát xây dựng bao gồm: Vị trí khảo sát, khối
lượng khảo sát, quy trình thực hiện khảo sát, lưu giữ số liệu khảo sát và mẫu thí nghiệm; kiểm
tra thí nghiệm trong phòng và thí nghiệm hiện trường; kiểm tra công tác đảm bảo an toàn lao
động, an toàn môi trường trong quá trình thực hiện khảo sát.
 - Chủ đầu tư được quyền đình chỉ công việc khảo sát khi phát hiện nhà thầu không thực
hiện đúng phương án khảo sát đã được phê duyệt hoặc các quy định của hợp đồng xây dựng.

3.2. Thiết kế xây dựng

3.2.1. Quy định về thiết kế xây dựng:

- Thiết kế xây dựng gồm thiết kế sơ bộ trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, thiết kế
cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công trong giai
đoạn thực hiện dự án và các bước thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế.

- Thiết kế xây dựng được thực hiện theo một hoặc nhiều bước tùy thuộc quy mô, tính
chất, loại và cấp công trình xây dựng. Người quyết định đầu tư quyết định số bước thiết kế
khi phê duyệt dự án đầu tư xây dựng.

- Thiết kế xây dựng công trình được thực hiện theo trình tự một bước hoặc nhiều bước
như sau:

+ Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công;

+ Thiết kế hai bước gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công;

+ Thiết kế ba bước gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công;

+ Thiết kế theo các bước khác (nếu có).

- Hồ sơ thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở gồm thuyết minh thiết kế, bản vẽ thiết kế,
tài liệu khảo sát xây dựng liên quan, dự toán xây dựng công trình và chỉ dẫn kỹ thuật (nếu có).

- Chính phủ quy định chi tiết các bước thiết kế xây dựng, thẩm định, phê duyệt thiết kế
xây dựng.

3.2.2. Quản lý chất lượng công tác thiết kế xây dựng:

- Nội dung quản lý chất lượng của nhà thầu thiết kế xây dựng công trình:
 + Bố trí đủ người có kinh nghiệm và chuyên môn phù hợp để thực hiện thiết kế; cử người
có đủ điều kiện năng lực để làm chủ nhiệm đồ án thiết kế, chủ trì thiết kế;

+ Chỉ sử dụng kết quả khảo sát đáp ứng được yêu cầu của bước thiết kế và phù hợp với
quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn được áp dụng cho công trình;

+ Chỉ định cá nhân, bộ phận trực thuộc tổ chức của mình hoặc thuê tổ chức, cá nhân
khác đủ điều kiện năng lực theo quy định để thực hiện công việc kiểm tra nội bộ chất lượng
hồ sơ thiết kế;

+ Trình chủ đầu tư hồ sơ thiết kế để được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật
Xây dựng; tiếp thu ý kiến thẩm định và giải trình hoặc chỉnh sửa hồ sơ thiết kế theo ý kiến
thẩm định;

+ Thực hiện điều chỉnh thiết kế theo quy định.

- Nhà thầu thiết kế chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế xây dựng công trình do mình
thực hiện; việc thẩm tra, thẩm định và phê duyệt thiết kế của cá nhân, tổ chức, chủ đầu tư,
người quyết định đầu tư hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng không thay thế và không làm
giảm trách nhiệm của nhà thầu thiết kế về chất lượng thiết kế xây dựng công trình do mình
thực hiện.

- Trường hợp nhà thầu thiết kế làm tổng thầu thiết kế thì nhà thầu này phải đảm nhận
thiết kế những hạng mục công trình chủ yếu hoặc công nghệ chủ yếu của công trình và chịu
trách nhiệm toàn bộ về việc thực hiện hợp đồng với bên giao thầu. Nhà thầu thiết kế phụ chịu
trách nhiệm về tiến độ, chất lượng thiết kế trước tổng thầu và trước pháp luật đối với phần
việc do mình đảm nhận.

- Trong quá trình thiết kế xây dựng công trình quan trọng quốc gia, công trình có quy mô
lớn, kỹ thuật phức tạp, nhà thầu thiết kế xây dựng có quyền đề xuất với chủ đầu tư thực hiện
các thí nghiệm, thử nghiệm mô phỏng để kiểm tra, tính toán khả năng làm việc của công trình
nhằm hoàn thiện thiết kế, đảm bảo yêu cầu kỹ thuật và an toàn công trình.
 3.3. Thi công xây dựng công trình

3.3.1. Quy định về thi công xây dựng công trình:

- Tuân thủ thiết kế xây dựng được duyệt, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng cho
công trình, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng; bảo đảm an toàn chịu lực, an
toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn
khác theo quy định của pháp luật.

- Bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng, người, thiết bị thi công, công trình ngầm và
các công trình liền kề; có biện pháp cần thiết hạn chế thiệt hại về người và tài sản khi xảy ra
sự cố gây mất an toàn trong quá trình thi công xây dựng.

- Thực hiện các biện pháp kỹ thuật an toàn riêng đối với những hạng mục công trình,
công việc có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn lao động, phòng, chống cháy, nổ.

- Sử dụng vật tư, vật liệu đúng chủng loại quy cách, số lượng theo yêu cầu của thiết kế
xây dựng, bảo đảm tiết kiệm trong quá trình thi công xây dựng.

- Thực hiện kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc xây dựng, giai đoạn chuyển bước
thi công quan trọng khi cần thiết, nghiệm thu hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn
thành để đưa vào khai thác, sử dụng.

- Nhà thầu thi công xây dựng công trình phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại,
cấp công trình và công việc xây dựng.

3.3.2. Quản lý chất lượng thi công xây dựng:

Chất lượng thi công xây dựng công trình phải được kiểm soát từ công đoạn mua sắm,
sản xuất, chế tạo các sản phẩm xây dựng, vật liệu xây dựng, cấu kiện và thiết bị được sử dụng
vào công trình cho tới công đoạn thi công xây dựng, chạy thử và nghiệm thu đưa hạng mục
công trình, công trình hoàn thành vào sử dụng. Trình tự và trách nhiệm thực hiện của các chủ
thể được quy định như sau:
 - Quản lý chất lượng đối với vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị sử dụng cho công trình
xây dựng.

- Quản lý chất lượng của nhà thầu trong quá trình thi công xây dựng công trình.

- Giám sát thi công xây dựng công trình của chủ đầu tư, kiểm tra và nghiệm thu công
việc xây dựng trong quá trình thi công xây dựng công trình.

- Giám sát tác giả của nhà thầu thiết kế trong thi công xây dựng công trình.

- Thí nghiệm đối chứng, thí nghiệm thử tải và kiểm định xây dựng trong quá trình thi
công xây dựng công trình.

- Nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng, bộ phận (hạng mục) công trình xây dựng (nếu
có).

- Nghiệm thu hạng mục công trình, công trình hoàn thành để đưa vào khai thác, sử dụng.

- Kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.

- Lập hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng, lưu trữ hồ sơ của công trình và bàn giao
công trình xây dựng.

3.4.Bảo hành, bảo trì công trình xây dựng:

3.4.1.Bảo hành :

- Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết
của công trình thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu
tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện
bảo hành.

- Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành phân công
việc do mình thực hiện sau khi nhận được thông báo yêu cầu bảo hành của chủ đầu tư, chủ sở
hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình đối với các hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo
hành và phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành.
 - Nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối
bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà
thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng; Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát
sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử
dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành. Chủ đầu tư hoặc người
quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện theo đúng quy định về vận hành, bảo trì
công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, nghiệm thu việc thực hiện bảo hành của nhà thầu
thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị.

- Xác nhận hoàn thành việc bảo hành công trình xây dựng:

+ Khi kết thúc thời gian bảo hành, nhà thầu thi công xây dựng công trình và nhà thầu
cung ứng thiết bị lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành gửi chủ đầu tư. Chủ đầu tư có
tránh nhiệm xác nhận hoàn thành bảo hành công trình xây dựng cho nhà thầu bằng vãn bản;

+ Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm tham gia xác nhận
hoàn thành bảo hành công trình xây dựng cho nhà thầu thi công xây dựng công trình và nhà
thầu cung ứng thiết bị khi có yêu cầu của Chủ đầu tư.

- Nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu thi công
xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị công trình và các nhà thầu khác có liên quan
chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần công việc do mình thực hiện kể cả sau thời gian
bảo hành.

3.4.2.Bảo trì:

Bảo trì công trình là tập hợp các công việc nhằm đảm bảo và duy trì sự làm việc bình
thường, an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong suốt quá trình khai thác sử
dụng. Nội dung bảo trì có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc: kiểm tra, quan
trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa công trình.
 Chính phủ đã ban hành Nghị định 46/2015/NĐ–CP ngày 12/5/2015 quy định về QLCL và
bảo trì công trình xây dựng:

- Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình tự tổ chức thực hiện việc kiểm tra,
bảo dưỡng và sửa chữa công trình theo quy trình bảo trì công trình được phê duyệt nếu đủ
điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện.

- Kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột xuất nhằm phát hiện kịp thời các dấu
hiệu xuống cấp, những hư hỏng của công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình làm cơ sở cho
việc bảo dưỡng công trình.

- Bảo dưỡng công trình được thực hiện theo kế hoạch bảo trì hằng năm và quy trình bảo
trì công trình xây dựng được phê duyệt.

- Sửa chữa công trình bao gồm:

+ Sửa chữa định kỳ công trình bao gồm sửa chữa hư hỏng hoặc thay thế bộ phận công
trình, thiết bị lắp đặt vào công trình bị hư hỏng được thực hiện định kỳ theo quy định của quy
trình bảo trì;

+ Sửa chữa đột xuất công trình được thực hiện khi bộ phận công trình, công trình bị hư
hỏng do chịu tác động đột xuất như gió, bão, lũ lụt, động đất, va đập, cháy và những tác động
đột xuất khác hoặc khi bộ phận công trình, công trình có biểu hiện xuống cấp ảnh hưởng đến
an toàn sử dụng, vận hành, khai thác công trình.

- Kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì được thực hiện trong các
trường hợp sau:

+ Kiểm định định kỳ theo quy trình bảo trì công trình đã được phê duyệt;

+ Khi phát hiện thấy chất lượng công trình có những hư hỏng của một số bộ phận công
trình, công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho việc khai thác, sử dụng;

+ Khi có yêu cầu đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình phục vụ cho việc lập quy
trình bảo trì đối với những công trình đã đưa vào sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì;
 + Khi cần có cơ sở để quyết định việc kéo dài thời hạn sử dụng của công trình đối với các
công trình đã hết tuổi thọ thiết kế hoặc làm cơ sở cho việc cải tạo, nâng cấp công trình;

+ Khi có yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

- Quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì phải được thực hiện trong các trường
hợp sau:

+ Các công trình quan trọng quốc gia, công trình khi xảy ra sự cố có thể dẫn tới thảm
họa;

+ Công trình có dấu hiệu lún, nghiêng, nứt và các dấu hiệu bất thường khác có khả năng
gây sập đổ công trình;

+ Theo yêu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng;

Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành quy định về danh mục các
công trình bắt buộc phải quan trắc trong quá trình khai thác sử dụng.

- Trường hợp công trình có nhiều chủ sở hữu thì ngoài việc chịu trách nhiệm bảo trì phần
công trình thuộc sở hữu riêng của mình, các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì cả phần công
trình thuộc sở hữu chung theo quy định của pháp luật có liên quan.

- Đối với các công trình chưa bàn giao được cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng
công trình, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì công trình xây dựng và thực hiện
việc bảo trì công trình xây dựng theo các nội dung quy định tại Điều này và Điều 39 Nghị định
này. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao hồ sơ bảo trì công trình xây dựng cho Chủ sở hữu
hoặc người quản lý, sử dụng công trình trước khi bàn giao công trình đưa vào khai thác, sử
dụng.

PHẦN IV – CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT DÂN SỰ CÓ LIÊN QUAN

1.Các quy định của pháp luật về dân sự có liên quan đến các nguyên tắc cơ bản trong dân
sự trong đó có nguyên tắc tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng là nguyên tắc quan trọng đối
với kinh doanh nhà ở; năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự khi tham gia các
quan hệ dân sự;các quy định về quyền sở hữu,quyền sử dụng,quyền định đoạt đối với tài sản
là nhà ở.

2.Các quy định của pháp luật về doanh nghiệp liên quan đến thành lập doanh nghiệp và
đăng ký kinh doanh;góp vốn,quản lý doanh nghiệp;quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp tham
gia hoạt ðộng kinh doanh.

3.Các quy ðịnh của pháp luật về ðầu tý liên quan ðến các hình thức đầu tư như đầu tư
trực tiếp,đầu tư thành lập các tổ chức kinh tế,đầu tư theo hợp đồng,đầu tư phát triển kinh
doanh và góp vốn,mua cổ phần,sát nhập,mua lại.Đặc biệt điều 29 của Luật cũng xác định kinh
doanh bất động sản là lĩnh vực đầu tư có điều kiện.Vì vậy tất cả các tổ chức,cá nhân tham gia
đầu tư các dự án nhà ở,đặc biệt là nhà chung cư cũng phải có đầy đủ các điều kiện luật định.

4.Các quy định của pháp luật về phòng cháy ,chữa cháy liên quan đến trách nhiệm của
các tổ chức cá nhân(chủ đầu tư,các nhà thầu),cơ quan quản lý nhà nước ngay từ khâu lập quy
hoạch,lập dự án đầu tư,phê duyệt thiêt kế trong quá trình đầu tư,sử dụng công trình phải có
giải pháp,phương án về phòng cháy chữa cháy,kể cả trường hợp thay đổi thiết kế,đặc biệt là
đối với nhà ở,khu dân cư.Công trình cao tầng phải có thiết kế chống tụ khói,lan truyền khói
và hơi độc do cháy sinh ra;phải có phương án thoát nạn,bảo đảm tự chữa cháy ở những nơi
mà phương tiện chữa cháy bên ngoài không có khả năng hỗ trợ.

5.Các quy định của pháp luật về bảo bệ môi trường liên quan đến quy trình lập đánh giá
tác động môi trường trong các dự án nhà chung cư,bảo vệ môi trường trong quá trình đầu tư
xây dựng nhất là trong quá trình thi công xây dựng như: Công trình xây dựng trong khu dân
cư phải có biện pháp đảm bảo không phát tán bụi,tiếng ồn,độ rung,ánh sáng vượt quá tiêu
chuẩn cho phép;việc vận chuyển vật liệu xây dựng phải được thực hiện bằng các phương tiện
đảm bảo yêu cầu kỹ thuật không làm rò rỉ,rơi vãi,không gây ô nhiễm môi trường;Nước
thải,chất thải rắn và các loại chất thải khác phải được thu gom,xử lý đạt tiêu chuẩn môi
trường.

6.Các quy định của luật sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả liên quan đến phát
triển và ứng dụng công nghệ tiên tiến phát triển năng lượng tái tạo phù hợp với tiềm
năng,điều kiện của Việt Nam góp phần bảo đảm an ninh năng lượng,bảo vệ môi trường.Đặc
biệt là các biện pháp sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả trong hoạt động xây dựng như
:

- Áp dụng các giải pháp quy hoạch và thiết kế kiến trúc phù hợp với điều kiện tự nhiên
làm nhằm giảm tiêu thu năng lượng sử dụng cho chiếu sáng,thông gió,làm mát,sưởi ấm.

- Sử dụng vật liệu cách nhiệt phù hợp tiêu chuẩn quốc gia hoặc tiêu chuẩn nước ngoài
về mức hiệu suất năng lượng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố,thừa nhận áp
dụng nhằm hạn chế truyền nhiễm qua tường,mái nhà,cửa ra vào và cửa sổ.

- Sử dụng và lắp đặt các phương tiện thiết bị có hiệu suất năng lượng cao được thiết
kế,sản suất phù hợp tiêu chuẩn quốc gia,tiêu chuẩn nước ngoài về mức hiệu suất năng lượng
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố,thừa nhận áp dụng.

- Sử dụng hệ thống quản lý,điều khiển tự động để vận hành phương tiện,thiết bị sử dụng
năng lượng phù hợp với quy mô công trình.

- Lắp đặt thiết bị đo lường điện,nhiệt,thiết bị khống chế nhiệt độ trong phòng và thiết bị
kiểm soát hệ thống cung cấp điện,nhiệt tại các vị trí trong tòa nhà phù hợp với điều kiện thời
tiết và mục đích sử dụng.

- Sử dụng vật liệu xây dựng tiết kiệm năng lượng,vật liệu không nung,lắp đặt thiết bị sử
dụng năng lượng mặt trời,khí sinh học trong các công trình xây dựng.

- Áp dụng tiêu chuẩn,quy chuẩn kỹ thuật,định mức về sử dụng năng lượng tiết kiệm và
hiệu quả đối với công trình xây dựng.

Ngoài ra, Luật còn quy định trách nhiệm quản lý nhà nước của các bộ ngành, UBND các
cấp, trách nhiệm của chủ đầu tư và người đứng đầu cơ sở quản lý hệ thống chiếu sáng công
cộng trong việc sử dụng năng lýợng tiết kiệm vŕ hiệu quả trong chiếu sáng công cộng.

Có thể nói,quản lý vận hành nhà chung cư là một công việc còn mới trẻ ở Việt Nam,với
tốc độ đô thị hóa nhanh chóng như hiện nay thì ngày càng nhiều các dự án nhà chung cư đã
và sẽ được phê duyệt để bảo đảm tiết kiệm quỹ đất trong đô thị.Nếu chất lượng dịch vụ
kém,không đảm bảo sẽ gây ra hiệu ứng tâm lý e ngại sống trong nhà chung cư, chưa kể đến
chất lượng của các tòa nhà này. Do đó, trong giai đoạn trước mắt đồng thời với việc phát triển
nhà chung cư cao tang thì cần tập trung đào tạo nguồn nhân lực trong lĩnh vực này để tạo ra
bộ máy quản lý hiệu quả, chất lượng, chuyên nghiệp.
 Phần kiến thức cơ sở

BÀI GIẢNG 2

BÀI GIẢNG VỀ CÁC NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ

PHẦN MỞ ĐẦU

Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ đô thị hóa ngày một nhanh thì số lượng các
công trình xây dựng nói chung và nhà ở chung cư nói riêng cũng tăng lên rất lớn. Những khu
nhà chung cư khang trang hiện đại, những tòa nhà cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp
như nhà ở, văn phòng, kinh doanh, nghiên cứu đã góp phần tạo nên vẻ đẹp và sự hiện đại của
đô thị.

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đó, thực tế cho thấy còn rất nhiều vấn đề cần phải quan
tâm, trong đó việc tăng cường nghiệp vụ quản lý, sử dụng nhà chung cư đảm bảo việc phát
triển về số lượng đi đôi với tạo môi trường sống và duy trì chất lượng của những công trình
này đang là vấn đề bức thiết đặt ra. Vì vậy, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm
pháp luật quy định cụ thể những nội dụng liên quan tới việc quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Về công tác quản lý vận hành nhà chung cư trước cũng đã được quy định tương đối cụ
thể, tuy nhiên có thể nói, việc thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư chưa chuyên nghiệp,
mang tính chất thời vụ và chưa được chú trọng, trong khi đó đây là một trong những vấn đề
quan trọng góp phần đảm bảo cho nhà chung cư được quản lý vận hành hiệu quả, an toàn và
tiện lợi.

Thực tế cho thấy, công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản
lý vận hành nhà chung cư cho các doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư cần được cập
nhật, điều chỉnh để công tác đào tạo được chuyên nghiệp; cán bộ, nhân viên của danh nghiệp
được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý nhà chung cư một cách
bài bản. Bên cạnh đó, công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý
vận hành nhà chung cư phải đảm bảo đồng bộ các kiến thức chuyên môn nghiệp vụ của các
ngành, nghề kiến trúc, xây dựng, an toàn phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn và cứu hộ, vệ sinh
môi trường…. Để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư an toàn và có hiệu quả.

Đối với các thành viên ban quản trị, hiện nay đa số các thành viên này là cán bộ hưu trí,
cán bộ, công chức viên đang đảm nhiệm các công tác khác nhau được bầu vào ban quản trị.
Do đó, kiến thức quản lý vận hành nhà chung cư chưa được trang bị đầy đủ, làm giảm hiệu
quản của hoạt động quản lý điều hành công tác quản lý nhà chung cư.

Như vậy, có thể nói việc nghiên cứu, soạn thảo kiến thức pháp luật về quản lý, sử dụng
nhà chung cư để đưa vào các bài giảng nhằm làm cơ sở cho việc tăng cường chất lượng của
đội ngũ cán bộ quản lý, cho cá nhân, tổ chức có liên quan đến việc đầu tư xây dựng công trình
và quản lý sử dụng nhà chung cư là hết sức cần thiết.

Bài giảng bao gồm các phần sau:

- Phần mở đầu
- I: Tổng quát về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
- II: Nội dung các kiến thức pháp luật có liên quan về quản lý sử dụng nhà chung cư.
- Phần kết luận.

I. Tổng quát về quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Tổng quan về nhà chung cư

1. Khái niệm chung về chung cư cao tầng: Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép
kín (tức là đảm bảo người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử
dụng chung như hành lang, cầu thang, cầu thang máy… và các tiện ích chung như hệ thống
điện nước, thoát nước, điện thoại… Chung cư ít nhất có 2 tầng. Tại Hội nghị quốc tế và Kiến
trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:

+ Nhà cao tầng loại 1: 9-16 tầng (cao nhất không quá 50m)

+ Nhà cao tầng loại 2: 17-25 tầng (cao nhất không quá 75m)

+ Nhà cao tầng loại 3: 26-40 tầng (cao nhất không quá 100m)
 + Nhà cao tầng loại 4: >40tầng (cao hơn 100m)

Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình:

1. Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần).

2. Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hình tháp gồm
các căn hộ.

3. Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ. Về mặt sở hữu, chung cư
phân thành hai nhóm:

+ Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu.

+ Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu. Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng
chu cư hiện đang được phát triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta.

2. Nhà chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu của
nhà nước và nhà chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.

- Nhà chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước: Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu
nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao
cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đo thị.

- Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới: Nhà ở chung cư cao
tầng tại các sự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê.

- Đặc điểm của chung cư cao tầng: Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà
chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia chủ
sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý,
sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy, thì chủ
sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư
theo quy định của pháp luật.

3. Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại: Hiện nay, Việt Nam là nước
đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường để
thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hóa nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông
thôn rất chậm kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân
tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường
chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở… điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ
và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ
đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần
kinh tế tham gia phát triẻn nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở chung cư cao tầng theo dự án.
Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dần đáp ứng một phần nhu
cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân. Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án
được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ
thuật, với sự đồng nộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây
dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sồng đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam,
chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hội cho các ngành xây dựng tiếp cận với
tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước. Hiện Hà Nội xuuất hiện
ngày càng nhiều nhà chung cư với quy mô lớn, trong đó có những nhà cao tầng có mục đích
sử dụng hỗn hợp, vừa là chung cư vừa là kinh doanh thương mại. Thời gian qua đã phát sinh
nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng việc giải quyết
còn lúng túng, chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể
của thành phố.

2. Tổng quan về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội: Trong những năm gần đây, cùng
với quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà
chung cư cao tầng đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy,
nhà chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tốc độ phát triển
nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó: Theo số liệu thống kê của Bộ Xây
dựng, hiện tại các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 nhà chung cư cũ (CCC) được xây dựng
từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Riêng ở Hà Nội, có khoảng 23 KCC
cũ từ 4 – 5 tầng, có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trên 30.000 hộ và 10 khu nhà tập
thể thấp tầng.. Theo thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở chung cư
cao tầng tầng (4-6 tầng) gồm: 434 nhà ở 24 khu tập thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m2;
27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người. Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc,
hiện nay thành phố Hà Nội đã có gần 300 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung
cư 5-6 tầng được xây mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng. Tại
thành phố HCM: Thống kê đến tháng 12/2014, toàn thành phố có 1.244 chung cư, được phân
loại như sau: số lượng chung cư được xây dựng trước năm 1975 là 494 chung cư (trong đó
có 65 chung cư hư hỏng đang có kế hoạch tiếp tục di dời, xây dựng lại); số lượng chung cư
được xây dựng sau năm 1975 là 750 chung cư. Trong số 1.244 chung cư có 1.161 chung cư
trong nội thành, 83 chung cư tại ngoại thành. 1.107 chung cư đã đưa vào sử dụng, 30 chung
cư hoàn thành nhưng chưa đưa vào sử dụng, 107 chung cư đang thi công;

Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại không chỉ
thỏa mãn nhu cầu ở thuần túy mà còn phải đáp ứng dồng thời nhiều nhu cầu khác khác nhằm
nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư trú, như quản trị, an ninh của cộng đồng
dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hóa, giao tiếp cộng đồng, về không gian
giao thông (kể cả giao thông tĩnh), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không
gian công cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy
đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm báo
các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển
chung vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của
Việt Nam.

Một tòa nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép
kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ tòa nhà.
Cuộc sống của cư dân trong tòa nhá ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với
căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống
cửa hàng, công trình thể thao, văn hóa, giai trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của tòa nhà phải
đảm báo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, an ninh cho cư dân và các tài
sản của họ.

Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải quyết nhu cầu
cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ, không gian công cộng gắn liền với từng
ngôi nhà, từng khu ở không được quan tâm đúng mức. Tại mộ số chung cư đã xây dựng tại
Hà Nội trong các thập niên 60-80 của thế kkỷ trước, nơi để xe đạp xe máy… đều được các nhà
thiết kế gắn liền với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát triển đi lên của xã hội,
phương tiện giao thông cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe đạp, xe
máy… lên các căn họ như trước nữa, và các diện tích trông giữ xe công cộng đã hình thành.
Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là tự phát do nhu cầu của của cuộc sống nên một số gia
đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông xe. Các không gian này không
thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng cháy chữa cháy, an ninh… Nhu
cầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các phương tiện giao thông cá nhân không chỉ còn
là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thâm diện tích cho
loại phương tiện giao thông này, tốt nhất là liền kề hoặc trong các nhà chung cư.

Thực trạng về quản lý, sử dụng chung cư tại các chung cư

Vẫn còn một số ít chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành chưa thực hiện
đúng các quy định của pháp luật, chưa nắm rõ các quy định về bảo trì công trình, bảo trì
trang thiết bị kỹ thuật, chưa quan tâm đến việc quản lý, vận hành hệ thống điện cung cấp
cho nhà chung cư, chưa thật sự quan tâm đến việc thành lập, tập huấn lực lượng PCCC tại
chỗ, không có chế độ bảo trì, bảo dưỡng, kiểm tra định kỳ các hệ thống PCCC.

- Các chủ sở hữu trong nhà chung cư chưa quan tâm đầy đủ đến quyền lợi, trách nhiệm
của mình trong quản lý sử dụng nhà chung cư.

- Các văn bản quy phạm pháp luật chưa có chế tài xử lý đối với hành vi của chủ đầu tư,
Ban quản trị hoặc cư dân như: không đóng góp quỹ kinh phí bảo trì; không đóng góp kinh
phí quản lý vận hành; thu phí trông giữ xe cao hơn quy định; không bàn giao quỹ kinh phí
bảo trì, công tác quản lý vận hành, bản vẽ hoàn công và hồ sơ liên quan đến bảo trì, vận hành
nhà chung cư cho Ban quản trị; chậm lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn
hộ.

- Các văn bản quy phạm pháp luật có nhiều nội dung chưa thống nhất với nhau, có sự
chồng chéo như: Quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung, riêng; quy định về cách
tính diện tích sàn căn hộ; quy định về thời gian bảo hành công trình xây dựng.

- Chính quyền địa phương thiếu kiểm tra, giám sát hoặc xử lý chưa triệt để trong công
tác quản lý sử dụng nhà chung cư như: Thiếu tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân
hiểu và chấp hành các quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và các quy định
pháp luật; thiếu kiểm tra và giải quyết chưa triệt để những vấn đề vướng mắc phát sinh
trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát hoạt động
của Ban quản trị; chưa phối hợp tốt với chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư
hoặc Ban quản trị giải quyết các vấn đề liên quan bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư trên
địa bàn; chưa thật sự quan tâm đến công tác quản lý công năng sử dụng căn hộ, trong khi
đây là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến sự an toàn và an ninh trật tự tại chung
cư.

- Chính quyền địa phương chưa thực hiện tốt công tác kiểm tra các chung cư trên địa
bàn về tình hình an toàn PCCC, an toàn điện, chất lượng công trình xây dựng, tình hình xây
dựng để xử lý hoặc đề xuất biện pháp xử lý.

- Các Sở, ngành thành phố chưa có cơ chế phối hợp trong việc theo dõi, kiểm tra các
chung cư trên địa bàn về tình hình an toàn PCCC, an toàn điện, chất lượng công trình xây
dựng, tình hình xây dựng, ...

Một số nội dung tồn tại trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thực tế:

1. Tranh chấp giữa Ban quản trị, cư dân với chủ đầu tư về phần diện tích sở hữu và sử
dụng chung:
 - Về tranh chấp phần diện tích sở hữu chung thường xảy ra tranh chấp là tầng hầm để
xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, hành lang, sân thượng. Chủ đầu tư cho thuê phần diện tích
sở hữu chung để kinh doanh, thu lợi nhuận.

- Về tranh chấp phần diện tích sử dụng chung như: hồ bơi, công viên, lòng đường, vỉ
hè trong nội bộ chung cư. Chủ đầu tư kinh doanh hồ bơi, sử dụng phần diện tích sử dụng
chung làm nơi đậu xe có thu phí.

2. Việc quản lý sử dụng kinh phí quản lý vận hành

- Chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích
thuộc sở hữu riêng hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán.

- Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị tự ý nâng mức phí quản lý vận hành, sử dụng quỹ kinh
phí quản lý vận hành nhà chung cư.

- Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư không kiểm tra hoặc đề nghị doanh nghiệp
quản lý vận hành báo cáo thu, chi tài chính trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

3. Công tác đảm bảo an toàn PCCC

Thiếu trang thiết bị báo cháy và chữa cháy, về công tác duy tu sửa chữa các thiết bị
báo cháy và chữa cháy, chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế về PCCC đã được cơ quan chức
năng thẩm duyệt, lấn chiếm hành lang, lối thoát hiểm để buôn bán làm ảnh hưởng đến
việc thoát nạn khi có sự cố xảy ra, thay đổi công năng sử dụng của một bộ phận công trình
làm ảnh hưởng đến công tác PCCC, chủ đầu tư hoặc Ban quản trị không tập huấn về công
tác PCCC cho cư dân, không có đội PCCC tại chỗ đã qua lớp huấn luyện của Cảnh sát
PCCC.

4. Việc quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung

Về việc thu kinh phí để bảo trì một công việc cụ thể đối với nhà chung cư có những căn
hộ bán trước khi Luật Nhà ở năm 2005 và những căn hộ bán sau khi Luật Nhà ở năm 2005.
 - Về việc chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán căn hộ với cư dân sau ngày Luật Nhà ở năm
2005 có hiệu lực thi hành nhưng không thu 2% kinh phí bảo trì và trong Hợp đồng mua bán
căn hộ không quy định khoản kinh phí này.

- Chủ đầu tư không đóng góp quỹ kinh phí bảo trì.

- Chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị.

- Chủ đầu tư không báo cáo công khai việc quản lý quỹ kinh phí bảo trì.

5. Việc tổ chức Hội nghị tòa nhà không theo quy định

- Chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định.

- Chủ đầu tư có tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhưng số lượng chủ sở hữu, chủ sử
dụng tham dự không đủ theo quy định.

- Chủ đầu tư có tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhưng không mời chính quyền địa
phương tham dự và cũng không lập thủ tục để Ban quản trị được chính quyền địa phương
công nhận.

6. Chất lượng công trình xây dựng

- Tầng hầm thi công không đúng thiết kế nên bị nứt, rò rỉ thấm nước qua vách hầm;

- Chủ đầu tư lắp đặt thang máy không đúng với nhãn hiệu ghi trong Hợp đồng mua
bán.

- Thang máy thường xuyên bị hư hỏng.

- Chủ đầu tư thay đổi công năng sử dụng của một bộ phận công trình làm ảnh hưởng
đến chất lượng công trình xây dựng.

- Một số hộ dân đập các bức tường trong các căn hộ, làm thay đổi thiết kế ảnh hưởng
đến chất lượng công trình xây dựng.

- Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng đưa vào sử
dụng.
 - Chủ đầu tư có vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng dự án như: thiết kế, thi công,
giám sát, quản lý chất lượng công trình, PCCC, rút ruột, đánh tráo, giảm chất lượng vật liệu
trang thiết bị trong căn hộ.

7. Lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư

- Chủ đầu tư muốn nắm giữ quyền quản lý vận hành nhà chung cư để có thể thu lợi
nhuận từ đó.

- Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư là công ty con của chủ đầu tư.

- Ban quản trị lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành không thông qua Hội nghị nhà
chung cư, vi phạm Luật Đấu thầu, không minh bạch.

8. Về hoạt động của Ban quản trị:

- Chủ đầu tư tự ý đưa người vào giành hết vị trí thành viên Ban quản trị.

- Ban quản trị có tình trạng lạm dụng quyền hạn; chi sai nguyên tắc, chi tiêu vượt hạn
mức quy định; có hành vi không minh bạch, vụ lợi trong việc thu chi tài chính đối với quỹ
kinh phí bảo trì và kinh phí quản lý vận hành; không tuân thủ nguyên tắc tập trung dân chủ,
không thông qua các thành viên của Ban quản trị trong xử lý công việc quản lý vận hành nhà
chung cư.

- Ban quản trị tùy tiện nâng mức phí dịch vụ, phụ cấp trách nhiệm không thông qua Hội
nghị nhà chung cư.

- Ban quản trị ký kết các Hợp đồng cung cấp dịch vụ vận hành và Hợp đồng bảo trì, có
những Hợp đồng có giá trị cao mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư bằng hình thức
biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín và cũng không tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật
về tài chính.

- Xảy ra mâu thuẫn trong nội bộ Ban quản trị.

- Thành viên Ban quản trị hăm dọa, xúc phạm nhân phẩm và danh dự người dân.
 - Thành viên Ban quản trị tự ý miễn nhiệm hoặc bán nhà chuyển đi nơi khác nên gây
khó khăn cho hoạt động của Ban quản trị.

9. Về vệ sinh môi trường:

- Hệ thống thoát nước sàn ở các nhà vệ sinh thấm dột, bốc mùi hôi.

- Một số hộ dân chiếm dụng phần sở hữu chung để kinh doanh dịch vụ ăn uống gây ô
nhiễm môi trường.

- Nguồn nước sinh hoạt thường xuyên bị đục.

- Tình trạng ô nhiễm môi trường tại các phần diện tích sử dụng chung.

10. Về an ninh, trật tự:

- Một số hộ dân chiếm dụng phần sở hữu chung, lấn chiếm lòng lề đường để kinh doanh
dịch vụ ăn uống gây mất an ninh trật tự.

- Các đơn vị bảo vệ do chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp quản lý vận hành thuê chưa làm
tốt trách nhiệm gây mất an ninh trật tự.

11. Về Hợp đồng mua bán căn hộ:

- Hợp đồng mua bán căn hộ được chủ đầu tư ký sau ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi
hành và trong Hợp đồng không quy định việc đóng quỹ kinh phí bảo trì nên chủ đầu tư đề
nghị cư dân đóng thêm khoản kinh phí này.

- Theo Hợp đồng mua bán căn hộ thì chủ đầu tư quy định mỗi cư dân phải đóng phí
0,5% trên giá trị Hợp đồng để chủ đầu tư thay mặt chủ hộ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

- Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và không chi trả lãi phạt cho việc này như trong
Hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định.

- Chủ đầu tư đã thu dư số tiền VAT của người mua căn hộ, vì theo Luật Thuế giá trị gia
tăng năm 2008 thì chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế VAT.

12. Việc chủ đầu tư không bàn giao Bản vẽ hoàn công và các hồ sơ liên quan đến bảo
trì, vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị:
 Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm
theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì chủ
đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ và bàn giao
cho Ban quản trị khi Ban này được thành lập. Tuy nhiên, có một số chủ đầu tư chung cư
chưa bàn giao Bản vẽ hoàn công và các hồ sơ liên quan đến công tác bảo trì, vận hành nhà
chung cư cho Ban quản trị.

13. Về diện tích căn hộ:

- Khi thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà cho bên mua, chủ đầu tư đã tính diện tích
căn hộ lớn hơn rất nhiều so với Giấy phép xây dựng, Quyết định phê duyệt của cơ quan nhà
nước.

- Tranh chấp về chênh lệch diện tích căn hộ trong Giấy chứng nhận nhỏ hơn so với Hợp
đồng mua bán.

II. Nội dung các kiến thức pháp luật có liên quan về quản lý sử dụng nhà chung cư
(Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Thông tư 02/2016/TT-BXD):

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư:

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và
kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo
quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định
chất lượng nhà ở.

- Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc
bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử
lý theo quy định sau đây:

+ Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì
chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp
quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;
 + Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an
toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định
chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu
nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử
của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng
của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo
quy định tại khoản 3 Điều này.

- Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại
điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:

+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì
chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;

+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà
ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền
để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

+ Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn
giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng
chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

+ Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện
theo quy định tại Điều 116 của Luật Nhà ở.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực
hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác
thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp
luật về đất đai.

2. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

 - Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án
được phê duyệt.

- Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng
nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và
pháp luật có liên quan.

- Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định
của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy
định của pháp luật về nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; việc đóng góp các
khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp
luật.

- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý
vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác
trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung
cư và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định
của pháp luật về nhà ở, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và pháp luật có liên quan trong
quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

- Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực
hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định
của pháp luật về nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư
không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu,
người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

- Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải
quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và pháp luật có
liên quan.
 - Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp
thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

3. Ban quản trị nhà chung cư

- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng
có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc
thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư; trường
hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

+ Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện
chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

+ Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực
hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập
Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở
hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư
tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả
người sử dụng.

-. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban
quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng
quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp
nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật
Nhà ở.

Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã; việc bầu, bãi
miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế
quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

4. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

 - Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và
trách nhiệm sau đây:

+ Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện
nội quy, quy chế quản lư, sử dụng nhà chung cư;

+ Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định
của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc
thu, chi khoản kinh phí này;

+ Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư;

+ Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn
vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung
cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở.

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định
tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản
trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí
quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

+ Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về
xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc
bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị
khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

+ Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý,
sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức,
cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

+ Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn
minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
 + Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị
nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà
chung cư;

+ Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội
nghị nhà chung cư;

+ Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi
thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

+ Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy
định pháp luật.

- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền
và trách nhiệm sau đây:

+ Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện
nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

+ Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý,
sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức,
cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

+ Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn
minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

+ Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị
nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà
chung cư;

+ Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội
nghị nhà chung cư;

+ Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi
thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
 + Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy
định pháp luật.

5. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

- Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy định tại Khoản 1
Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn
hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp
đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo
quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế quản lý, sử dụng chung cư cho người mua,
thuê mua.

- Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế quản lý, sử
dụng chung cư có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu
riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật về
nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác
định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

- Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần
sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng công
năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở
hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

6. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

- Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà
chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi
rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn
hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung
của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.
 - Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa
bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà
nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo
đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.

- Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt thì chủ đầu
tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì công trình này.

- Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu
nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành
thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện
phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị
nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.

- Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực
hiện quản lý theo quy định sau đây:

+ Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng,
dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản
lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo
quy định tại Quy chế quản lý, sử dụng chung cư;

+ Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu
chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy
định tại Quy chế quản lý, sử dụng chung cư. Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng,
dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu nhà chung cư không phải có
đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.
 Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách
nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy
định tại Quy chế quản lý, sử dụng chung cư.

- Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban
quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực
hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

- Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung
cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.

- Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế quản lý, sử
dụng chung cư có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư
được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường
hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua
bán, thuê mua căn hộ.

7. Quản lý vận hành nhà chung cư

- Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

+ Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận
hành nhà chung cư thực hiện;

+ Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định
tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư
thực hiện.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực
theo quy định sau đây:

+ Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã
và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

+ Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm
bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
 + Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh
vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với
nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn
nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ
thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng
lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà
chung cư.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ
sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 106
của Luật Nhà ở 2014; đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý vận
hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 106 của Luật này.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà chung cư tại
một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.

8. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

- Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và
căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà
chung cư.

- Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ
truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư được quy định như sau:

+ Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;
 + Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực
hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung
cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo quy định
tại khoản 5 Điều này.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây:

+ Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn;

+ Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở
hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung
cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch
vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh ban hành.

9. Vấn đề cải tạo, phá dỡ nhà chung cư:

Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Nhà chung
cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

- Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải
thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại
khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

- Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được
tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị
nhà chung cư.