Phân Tích vị trí bất động sản

2.2.1. Thông tin chung về bất động sản cho thuê số 34 Lò Rèn
- Địa chỉ: số 34 phố Lò Rèn, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.
- Diện tích: 66m2. Mặt tiền phố cổ rộng 5m5.
- Thiết kế gồm 5 tầng:
+ Tầng 1 (Có 1 wc, diện tích 60m2, có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh, năm 2022
đã cho thuê 20tr/1 tháng)
+ Tầng 2: (Có 1 bếp, 1 wc, 1 phòng ngủ)
+ Tầng 3: (Có 1 bếp, 1 wc, 2 phòng ngủ)
+ Tầng 4: (Có 1 bếp, 1 wc, 2 phòng ngủ)
+ Tầng 5: (Có 1 bếp, 1 wc, 1 phòng ngủ)
- Nội thất: đầy đủ giường tủ, bếp, vệ sinh, điều hòa, nóng lạnh.
- Cho thuê với mục đích sử dụng: nhà ở cho hộ gia đình, kinh doanh, văn phòng,
công ty, có cho làm căn hộ dịch vụ, không kinh doanh cửa hàng ăn, uống.
- Giá: 40tr/ tháng. Đóng 3 tháng, cọc 2 tháng, có thương lượng.
- Hiện trạng: chủ tạo điều kiện nhận nhà ngay khi khách có nhu cầu thuê.

2.2.2. Vị trí tuyệt đối

Địa chỉ: số 34 phố Lò Rèn, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.
2.2.3. Vị trí tương đối
- Vị trí bất động sản này thuộc một trong 36 phố cổ của Hà Nội, một trong những vị
trí chiến lược ở khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm.
- Cách chợ Đồng Xuân 500m, cách Hồ Gươm chỉ 1.9km, cách hồ Tây 2.5km, cách
cầu Long Biên chỉ hơn 3km.

- Gần nơi tập trung nhiều cửa hàng nổi tiếng, gần các di tích lịch sử như Hoàng thành
Thăng Long, Nhà hát lớn, Nhà hát múa rối Thăng Long,...
- Xung quanh tập trung nhiều công ty du lịch, lữ hành, quán ăn, và các cơ sở kinh doanh
có tiếng lâu năm.
2.2.4. Lợi thế
- Quận Hoàn Kiếm luôn là khu vực tập trung rất nhiều khách du lịch, cơ sở kinh
doanh và mật độ dân cư rất cao.
- Căn nhà sở hữu một mặt tiền rất rộng, lên đến hơn 5.2m mặt tiền, cao hơn hẳn
những căn nhà mặt tiền thời xưa ở các phố cổ khi chỉ có chiều rộng từ 2.5m cho đến
3.1m, đây cũng là 1 điểm rất lợi thế cho việc sử dụng đa công năng.
- Diện tích lớn và cầu thang nằm ở cuối nhà cũng là 1 lợi thế sử dụng của căn nhà
khi vừa có thể kinh doanh buôn bán, lại vừa có thể tận dụng tối đa diện tích phía trên để
cho thuê hoặc chuyển đổi nhiều công năng khác.
 - Nằm ở mặt phố, có vỉa hè, kinh doanh buôn bán cực tốt, có thể sử dụng mặt bằng
để buôn bán nhiều cái như bán quần áo, spa, bán trang sức, làm công ty lữ hành..…
- Chủ tạo điều kiện để có thể cải tạo, nâng cấp hiện trạng căn nhà.
2.2.5. Bất lợi
- Tuy sở hữu mặt tiền rộng nhưng có một điểm trừ đó là phải ngăn lối đi cho khách
sử dụng sinh hoạt ở các tầng trên. Điều này, khiến cho mặt bằng từ 5m5 sau khi ngăn còn
khoảng 3m2, kéo theo giá thuê giảm từ 20tr/tháng xuống còn 13 - 15tr/tháng.
- Khu vực trên phố cổ luôn là một trong những nơi có mật độ dân cư rất đông đúc,
lúc nào cầu cũng nhiều hơn cung, về khu vực gửi xe, bãi gửi xe cũng vậy. Khi cho thuê
các tầng phía trên thì phải tính đến các phương án giao thông thuận tiện nhất cho sinh
hoạt của khách thuê. Đa phần, mỗi người lớn đều sở hữu 1 phương tiện đi lại như xe máy,
hoặc ô tô. Nhà tuy nằm ở mặt phố, nhưng lại cách xa bãi gửi xe, gần nhất lên đến gần
250m. Đó là một điểm rất bất lợi thế, nó làm giảm tính thuận tiện.
- Nhà xây đã lâu, đồ đạc sử dụng trong nhà cũng đã vào tình trạng xuống cấp và cần phải
bảo dưỡng, nâng cấp, nên chi phí đầu tư để sửa chữa, nâng cấp, cải thiện nhằm tăng giá
trị tối đa từ khách lưu trú sẽ là 1 khoản khá lớn, cần cân nhắc hơn.
III. PHÂN TÍCH CẦU BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ
3.1. Phân tích cầu của bất động sản cho thuê nói chung
Chịu ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, cầu của bất động sản cho thuê cũng có những
giai đoạn thay đổi, không hoàn toàn giữ ổn định.
3.1.1. Giai đoạn từ trước đến cuối năm 2019
Giai đoạn từ cuối năm 2019 trở về trước, kinh tế-văn hóa-chính trị hầu như không
có nhiều biến động, cầu trong thị trường bất động sản cho thuê tương đối ổn định. Nhu
cầu khách hàng về việc tìm kiếm cho mình một mặt bằng kinh doanh, căn hộ kinh doanh,
mặt bằng thương mại…chưa bao giờ dừng lại. Họ luôn mong muốn tìm được một bất
động sản cho thuê ưng ý với giá cả hợp lí, phục vụ tốt cho loại hình kinh doanh mà mình
lựa chọn, bắt kịp xu hướng phát triển chung của nền kinh tế.
3.1.2. Giai đoạn từ cuối năm 2019 đến cuối 2021
Trong giai đoạn dịch Covid phức tạp, nhà nước ra những chỉ thị đóng cửa, hạn chế
đi lại để khống chế tình hình dịch bệnh. Điều đó đã gây ra sự gián đoạn trong kinh doanh,
kinh tế, cũng gây ra sự đứt quãng trong nhu cầu về các bất động sản cho thuê. Sau nhiều
lần quay vòng quá trình chống dịch dịch bùng phát- được kiểm soát-tiếp tục phát triển
kinh tế như vậy, có những giai đoạn cầu thuê bất động sản không có hoặc rất ít.
3.1.3. Giai đoạn từ năm 2022 đến hiện tại
Quay trở lại phát sau hơn 2 năm dịch bệnh, cộng thêm nền kinh tế đang bước giai
đoạn suy thoái, mọi thứ bị cắt giảm, nhu cầu thuê các bất động sản ngày càng tăng trở lại.
Nguyên nhân ngoài đến từ việc bắt đầu kinh doanh lại sau thời gian dài đóng cửa thì cũng
có nhiều cá nhân khác bị cắt giảm việc làm muốn tìm kiếm một cơ hội kinh doanh hoặc
đầu tư mới, tự làm chủ. Một số khác thì nhìn thấy tiềm năng trong tương lai, bởi sau giai
đoạn thoái trào thì nền kinh tế sẽ phát triển trở lại, tồn tại qua giai đoạn này sẽ tạo bước
tiến cho giai đoạn sau.
3.2. Phân tích cầu của bất động sản cho thuê tại khu vực quận Hoàn Kiếm
Theo xu hướng vận động chung, cầu bất động sản cho thuê tại khu vực quận Hoàn
Kiếm cũng trải qua các giai đoạn ổn đinh- ít, đứt quãng-tăng dần trở, lần lượt qua các thời
điểm trước-trong-sau dịch. Cầu thuê bất động sản tại quận Hoàn Kiếm chủ yếu đến từ
những cá nhân hoặc tổ chức có nguồn tài chính lớn, xác định đầu tư lâu dài. Bởi tìm được
một mặt bằng với mức giá thương lượng ở khu này rất khó, giá thường đắt hoặc rất đắt,
một khi đã xác định đầu tư thì cần hoạt động lâu dài để thu hồi vốn sau đó mới có được
lợi nhuận. Thế nhưng, nếu không gặp các bất ổn về kinh tế như ảnh hưởng của dịch bệnh,
kinh tế suy thoái, nhu cầu thuê bất động sản tại Hoàn Kiếm vẫn rất cao vì họ tính toán
được mức lợi nhuận khủng nếu đi đúng hướng đầu tư-nghĩa là tận dụng được sự phát
triển sầm uất, dân cư đông đúc và lượng khách du lịch lớn hằng năm để thực hiện hoạt
động kinh doanh.