BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Trần Thị Huệ

HÀ NỘI – 2015
 LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Huyền Trang

 LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo PGS-TS Trần Thị Huệ - GVC
Trường Đại học Luật Hà Nội đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Đồng thời tôi cũng gửi lời cảm ơn đến thầy cô giáo trong thư viện Trường
Đại học Luật Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về nguồn học liệu trong suốt quá
trình làm luận văn.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn động viên, ủng hộ, giúp
đỡ về mọi mặt để tôi hoàn thành luận văn này.

Học viên

Nguyễn Thị Huyền Trang

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

TAND : Tòa án nhân dân

TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao
UBND : Ủy ban nhân dân
BLDS : Bộ luật Dân sự
LKDBĐS : Luật Kinh doanh bất động sản
NĐ : Nghị định
NQ : Nghị quyết
 MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ........................................................................... 6
1.1. Một số khái niệm liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai .............................................................................................................. 6
1.1.1. Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai ............................ 6
1.1.2. Khái niệm nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai .............................. 8
1.1.3. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai .................................................................................... 10
1.2. Phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai ......................................................................................... 11
1.3. Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................ 13
1.4. Sơ lược quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai ......................................................................................... 15
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ....................................... 20
2.1. Khái niệm và nội dung chủ yếu của pháp luật về nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................ 20
2.2. Các yếu tố pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 23
2.2.1. Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ....... 23
2.2.2. Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây
dựng hoặc xây dựng chưa xong ..................................................................... 42
Chương 3: MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG
HOÀN THIỆN ...................................................................................................... 46
3.1. Một số vấn đề về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ........... 46
3.1.1.Lừa dối trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai..... 46
3.1.2.Giá nhà trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ..... 47
3.1.3. Thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai còn chưa rõ ràng, thiếu
chính xác ....................................................................................................... 47
3.1.4. Quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai còn chồng chéo, thiếu thống nhất.......................................... 48
3.1.5. Một số quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
còn chưa cụ thể ............................................................................................. 48
3.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................ 49
3.2.1. Một số tranh chấp phổ biến về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai .............................................................................................. 49
3.3. Hoàn thiện quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai ...................................................................................................................... 57
3.3.1. Sự cần thiết hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai .............................................................................................. 57
3.3.2. Những kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai ............................................................ 58
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
 1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia
đình, cá nhân. Đồng thời đây cũng là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội
của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở
của người dân ngày càng tăng đặc biệt là tại các thành phố, các khu đô thị lớn.
Nhà ở trở thành đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để ở của
người dân. Với chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt
Nam hiện nay thì ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Đối với các giao dịch mua bán bất động sản đặc biệt là đặt trong bối cảnh thị trường
bất động sản đang ở giai đoạn hấp dẫn sau khi vừa “chạm đáy” như những năm gần
đây thì chúng ta nhận thấy ngày càng xuất hiện nhiều hình thức góp vốn để mua căn
hộ chung cư, trụ sở công ty, công trình xây dựng trên đất…trong khi các công trình
này còn chưa được xây dựng trên thực địa. Doanh nghiệp được quyền huy động vốn
của người có yêu cầu mua nhà ở trước thời điểm xây dựng hoàn thành. Quy định này
góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở,
đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay.
Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được
pháp luật ghi nhận tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của
Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong các văn
bản luật này, các quy định mới chỉ đưa ra khái niệm “tài sản hình thành trong tương
lai”, các quy định mới chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai từ vốn vay của tổ chức tín dung. Sau này, tại Khoản 2 Điều
320 BLDS năm 2005 cũng đã ghi nhận:“Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai”. Bên cạnh đó, các văn
bản mới được ban hành để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt này như: Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định
 2

số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm;
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; Luật Nhà ở năm
2005; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và
Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Trong khi đó, các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai đang diễn ra
một cách thường xuyên nhưng cơ sở pháp lý điều chỉnh thì còn nhiều bất cập.
Trong quá trình giảng dạy và nghiên cứu, tác giả luận văn đã có cơ hội được tiếp
cận với các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai cả dưới góc độ lý luận và
thực tế, qua đó cũng thấy được những khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia
giao dịch gặp phải, những nguyên nhân dẫn tới tình trạng tranh chấp liên quan đến
nhóm đối tượng này thường kéo dài và hết sức phức tạp. Tác giả cũng đã tìm hiểu
các bài viết, bài nghiên cứu và một số luận văn liên quan đến vấn đề này nhưng
nhận thấy đây là vấn đề còn khá mới nên hiên nay chưa có nhiều nghiên cứu chuyên
sâu. Với mong muốn tìm hiều một cách quy mô và có hệ thống các quy định của
pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tác giả mạnh dạn
lựa chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số
vấn đề lý luận và thực tiễn” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc ghi nhận quy định về tài sản hình thành trong tương lai trong BLDS
năm 2005 là một trong những điểm tiến bộ trong công tác xây dựng pháp luật. Vấn
đề tài sản hình thành trong tương lai không còn là chế định quá mới mẻ ở Việt Nam,
đã có nhiều công trình nghiên cứu về nhóm chế định này. Nhưng nhóm đối tượng là
nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng thì thực tế hầu như vẫn có rất ít công
trình nghiên cứu một cách hê thống về nhóm đối tượng này.
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tác giả đã tìm hiểu, tham
khảo một số bài viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu của luận văn như :
 3

- Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi: Một số bất cập trong quy định của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học số 12/2012;
- Đoàn Đức Lương: Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở”, Tạp chí Kiểm sát số 1/2008;
- Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phòng Công chứng số 03 thành phố Hà Nội: Bàn
về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Dân
chủ và pháp luật, số chuyên đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan
đến quyền sở hữu tài sản và hợp đồng, năm 2010;
- Luật sư Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006;
- Luật sư Nguyễn Tiến Mạnh: Tài sản hình thành trong tương lai,
http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com ngày 23/5/2008.
Các công trình khoa học kể trên tuy đã có những phân tích khá sâu sắc về tài
sản hình thành trong tương lai, về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình
thành trong tương lai…mà chưa có một công trình nghiên cứu nào chuyên sâu về
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nên người đọc khó có được cái nhìn tổng
quát về hệ thống quy định của pháp luật Việt Nam về nhà ở hình thành trong tương
lai. Việc nghiên cứu đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn’’ sẽ là một công trình nghiên cứu tổng thể
về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn góp phần tìm hiểu mô
hình lý luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trog tương lai.
Đây sẽ là một đề tài mới, độc lập với các công trình nghiên cứu khoa học khác và
đáp ứng được yêu cầu của tình hình mới.
3. Mục đích, nhiệm vụ của đề tài
Khi nghiên cứu đề tài này, tác giả xác định mục đích chính của luận văn là phân
tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành
điều chỉnh các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đánh giá những
điểm bấp cập phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp các vụ việc về mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Đồng thời, đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần
hoàn thiện những quy định của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai.
Để đạt được mục đích trên đây thì đề tài phải thực hiện được các nhiệm vụ:
 4

Một là: Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản như các khái
niệm, đặc điểm, ý nghĩa cũng như các nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…
Hai là: Nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra những nội dung còn hạn chế, thiếu
sót, chưa phù hợp. Phân tích, đánh giá và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra cho
người tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhận diện
những bất cập của pháp luật và thực tiễn các giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai. Từ đó luận giải về yêu cầu hoàn thiện các quy định của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ba là: Trên cơ sở các vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên đưa ra hướng hoàn
thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp luật
trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy
định được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014 sẽ có hiệu lực thi hành từ 01/7/2015 về các vấn đề liên quan đến phạm vi
nghiên cứu của luận văn.
- Thực tiễn của việc thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu một số nội dung chính như: Một số vấn đề lý
luận về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: khái niệm, các đặc
điểm pháp lý, chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức... của hợp đồng mua bán nhà
ở; những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng nhà ở trong những
năm gần đây: nguyên nhân khách quan và chủ quan,một số dạng tranh chấp điển
hình về hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời chỉ ra những bất cập
trong các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
 5

5. Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết những vấn đề trên, Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật
lịch sử và duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin. Cụ thể, phương pháp
phân tích, tổng hợp và so sánh luật học được sử dụng triệt để làm bật lên những vấn
đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và pháp luật điều chỉnh hoạt
động này, về thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở thương mại,
từ đó đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật điều
chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai theo pháp luật Việt Nam mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.
Về phương diện lý luận, luận văn đã đánh giá một cách chi tiết và có hệ
thống các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Có liên hệ so sánh giữa các quy định của BLDS năm
2005, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2006, các văn bản hướng dẫn với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh
bất động sản 2014 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015.
Về phương diện thực tiễn, luận văn đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện các
quy định của pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, phát
huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài Lời mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được
kết cấu gồm 3 chương, cụ thể như sau:
- Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
- Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai.
- Chương 3: Một số vấn đề về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, thực tiễn áp dụng và định hướng hoàn thiện.
 6

Chương 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1. Một số khái niệm liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản là một cụm từ thông dụng , được sử dụng khá phổ biến cả trong thực
tiễn và trong khoa học pháp lý. Nhưng “tài sản là gì” , khái niệm về tài sản thì hầu
như chưa có một định nghĩa bao quát về nó. BLDS 2005 kế thừa và phát triển quy
định về tài sản của BLDS 1995 nhưng cũng chưa đưa ra được khái niệm về “tài
sản” mà tại Điều 163 BLDS 2005 chỉ mang tính chất liệt kê. Theo đó “ Tài sản bao
gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản khác”[2]
Hiện nay, có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm về tài sản, các tác
giả tiếp cận khái niệm tài sản dưới nhiều góc độ khác nhau. Cụ thể:
Theo Tiến sỹ Phạm Công Lạc thì tài sản hiểu theo nghĩa thông thường nhất
là: “Của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”[31]
Theo PGS.TS Trần Thị Huệ thì tài sản hiểu theo nghĩa chung nhất là “những
của cải tồn tại khách quan, nằm trong sự chiếm hữu và chi phối của con người,
được con người khai thác và mang lại lợi ích nhất định cho chủ thể”[32]
Trên cơ sở đưa ra các dấu hiệu nhận biết tài sản. Tiến sỹ Phạm Văn Tuyết,
Trường Đại học Luật Hà Nội có đưa ra định nghĩa về tài sản như sau: “Tài sản là
các vật thể hoặc phi vật thể đáp ứng được nhu cầu vật chất, tinh thần cho con
người, có thể trị giá được và chuyển giao theo bản chất và chỉ có thể thuộc quyền
sở hữu của một chủ thể nào đó khi còn tồn tại”[32]
Theo quan điểm của tác giả thì tài sản là những của cải vật chất hoặc tinh
thần, nằm trong sự chiếm hữu và chi phối của con người, có thể trị giá và chuyển
giao được khi còn tồn tại.
 7

Dựa vào thời điểm hình thành tài sản, tài sản được chia thành hai loại: tài sản
hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Pháp luật Việt Nam tiếp cận với khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
dưới góc độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cụ thể:
- Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động
sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu
của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây
dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận [1, Khoản 77 Điều 2].
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm
tiền vay của tổ chức tín dụng cũng quy định tương tự như trên [2, Khoản 5 Điều 2].
- BLDS 2005 ra đời, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai được ghi
nhận như sau: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở
hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm
được giao kết”[3, Khoản 2 Điều 320].
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ đã chỉnh
sửa lại quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau: “Tài sản hình thành
trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ
được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong
tương lai bao gồm cả tài sản đã được ình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên
bảo đảm”[4, Khoản 2 Điều 4].
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ ràng, cụ thể
hơn về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai:
“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm’
 8

c) Tài sản đã hình thành hoặc thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu,
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký
theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”[5,
Khoản 2 Điều 1]
Quy định này là khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản hình
thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Trên cơ sở các quy định kể trên và dựa vào bản chất, thời điểm hình thành
của tài sản có để định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai như sau: Tài sản hình
thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời điểm thực hiện giao
dịch dân sự về tài sản nhưng có đầy đủ cơ sở để xác định tài sản đó sẽ được hình
thành trong tương lai”.
1.1.2. Khái niệm nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở được tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều
chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía
cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công
trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu
xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết vị định vị với đất, có thể bao
gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế. Theo pháp
luật dân sự thì nhà ở là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản, là đối tượng của
một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê
nhà ở, thế chấp nhà ở...
Theo từ điển Tiếng Việt do Nguyễn Như Ý (chủ biên) : nhà được quan niệm
là “Chỗ ở và sinh hoạt của mỗi gia đình”.
Tại Đoạn 2 Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Nhà ở theo quy định của
Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân”. Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành
ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và
 9

hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đã khái quát và thống kê như sau: Nhà ở bao gồm:
Nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) được xây dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường (kể cả nhà ở trong khu đô thị mới, khu
du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp); nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ
chế do Nhà nước quy định (nhà ở xã hội); nhà ở tái định cư; nhà ở riêng lẻ của hộ gia
đình, cá nhận tại khu vực đô thị và nông thôn [6, Điều 1]
Quy định này tiếp tục được kế thừa và ghi nhận tại Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà
ở năm 2014.
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương
lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp
luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Luật Nhà ở năm 2005 không giải thích thế nào là nhà ở hình thành trong
tương lai nhưng đến Luật Nhà ở năm 2014 lần đầu tiên đưa ra khái niệm về nhà ở
hình thành trong tương lai. Theo đó, Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang
trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng [7,
Khoản 19 Điều 3].
Thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” nói chung ở Việt Nam còn
khá mới mẻ. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một
cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các
điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong
tương lai. Bằng việc đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai tại Khoản
19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra nội hàm và điều kiện đối với nhà ở hình
thành trong tương lai cụ thể “là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Định nghĩa này đã đưa ra một cách hiểu
thống nhất về nhà ở hình thành trong tương lai – một đối tượng trong giao dịch dân
sự về nhà ở. Với cách định nghĩa như ở Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở hình thành
trong tương lai vẫn mang đầy đủ các đặc điểm của tài sản hình thành trong tương
lai nhưng được gắn thêm các đặc trưng riêng.
Hiểu một cách khái quát nhất thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở
chưa hình thành vào thời điểm các chủ thể tiến hành giao kết hợp đồng.
 10

1.1.3. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
Một trong những căn cứ phổ biến, thông dụng làm phát sinh quyền sở hữu
nhà ở là hợp đồng mua bán nhà ở. Có nhiều cách tiếp nhận khác nhau về hợp đồng
mua bán nhà. Theo Tiến sĩ Phạm Công Lạc thì có hai cách hiểu:
Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà ở có thể hiểu là chính sách và pháp
luật về mua bán nhà ở. Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các
chính sách, quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền
sở hữu nhà ở từ người bán sang cho người mua. Do nhà ở là một tài sản đặc biệt và
chính sách nhà ở qua các thời kỳ khác nhau có những thay đổi rất khác nhau nên
hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời
điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó [33,tr32].
Xét trên phương diện là cách thức biểu hiển ra bên ngoài thì hợp đồng mua
bán nhà ở chính là hình thức của hợp đồng, văn bản của hợp đồng mà các bên đã ký
kết trong đó chứa đựng nội dung của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là
chứng cứ pháp lý trong trường hợp cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất các thủ
tục chuyển quyền sở hữu nhà.
Tiếp cận trên phương diện là các căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
nghĩa vụ dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ phát sinh nghĩa vụ song
phương giữa người bán và người mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của
hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng dân sự nói riêng. Theo cách tiếp cận này
thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán trong đó đối tượng của hợp
đồng là nhà ở, do đó nó mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán nói
chung còn có những đặc điểm riêng do đối tượng là nhà ở”.
Nhà ở hình thành trong tương lai là một trong số các loại nhà ở được pháp luật
quy định tại Luật Nhà ở năm 2014. Từ đó có thể hiểu: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà
ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua tại một thời
điểm cụ thể trong tương lai và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo
nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật”.
 11

Từ bình diện chung đó có thể hiểu: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm
hợp đồng đó giao kết do dự án phát triển nhà ở thương mại chưa hoàn thành hoặc do
nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong”.
1.2. Phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai
Về mặt lý luận, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một
dạng của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai có những đặc điểm riêng nhất định, khác với hợp đồng mua bán nhà
ở. Có thể xem xét hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong mối
liên hệ với hợp đồng mua bán nhà ở theo nguyên lý của mối quan hệ giữa cái chung
và cái riêng. Từ cách tiếp cận này, những vấn đề cơ bản như: chủ thể của hợp đồng,
đối tượng của hợp đồng, điều kiện giao kết hợp đồng, hình thức của hợp đồng,
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng…đều được điều chỉnh bởi pháp luật
nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản. Song, xuất phát từ đặc thù của nhà ở
hình thành trong tương lai nên một số quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai mang những đặc thù riêng. Theo đó, bên cạnh những đặc điểm
chung của một hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai có các đặc trưng sau:
Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là
loại nhà ở chưa được hình thành hoặc đang hình thành. Cụ thể, nhà ở là đối tượng của
giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải là loại nhà ở thương mại đang
trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng hoặc nhà ở
riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.
Nhà ở hình thành trong tương lai phải được tạo dựng một cách hợp pháp theo
quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư xây dựng và luật kinh doanh
bất động sản. Tại Điều 22 của Luật KDBĐS năm 2006 có quy định : “Nhà ở, công
trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang
xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã
 12

được phê duyệt”. Tới Luật KDBĐS năm 2014, có quy định cụ thể điều kiện của bất
động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại Khoản 1 Điều 55
Luật KDBĐS năm 2014 như sau: “1.Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng
đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn
thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là
nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải
có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện theo luật
định: Đây là một trong các điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn, nếu không sẽ bị vô hiệu từ thời
điểm ký kết. Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, điều kiện đối với nhà
ở tham gia giao dịch: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì bên
bán không cần phải đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở theo quy định của pháp luật”. Mà thay vào đó, bên bán phải đưa ra các chứng
cứ để khẳng định nhà đó chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai, và dự án đó cho
phép bên bán là chủ sở hữu ngôi nhà trong tương lai có quyền bán ngôi nhà đó cho
người khác. Nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kỳ khi
nào chủ sở hữu cũng có quyền mua bán, chuyển nhượng nhà ở đó. Kể từ khi Nghị
định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD có hiệu lực thi hành, thời điểm
và điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định khác cụ thể và
chi tiết. Theo quy định này, nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai khi đáp ứng được các điều kiện như:
(1) Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt; (2) Đã xây dựng xong phần
móng của nhà ở. Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở
có mục đích hỗn hợp) theo quy định này được xác định là giai đoạn đã thi công
xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt
bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật
theo quy định của pháp luật về xây dựng [8, Điểm đ Khoản 3 Điều 9].
 13

Thứ ba, chủ thể tham giao giao dịch phải đáp ứng yêu cầu của pháp luật về
nhà ở. Trong trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì
bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và đáp ứng đầy
đủ các điều kiện quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, kế
tục quy định này Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Điều 10; Bên mua phải là đối tượng được
quyền sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy định tại Điều 35 Luật Nhà ở năm 2005.
Thứ tư, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng
song vụ. Hai bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều có
quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên
kia và ngược lại. Vì là hợp đồng song vụ nên các bên trong hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai phải thực hiện các nghĩa vụ đó song hành không bên
nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc trả tiền
thông thường có thể thực hiện làm nhiều đợt và đặt cọc thường được dùng là biện
pháp bảo đảm trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà.
1.3. Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
là công cụ pháp lý đáp ứng nhu cầu của các bên chủ thể: trong điều kiện kinh tế
nước ta còn nghèo, Nhà nước chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của nhân dân,
việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tạo điều kiện cho nhân dân tự giải
quyết nhu cầu về nhà ở của mình. Đặc biệt, ở những thành phố lớn, nhu cầu nhà ở
ngày càng cấp thiết, giải quyết được nhu cầu nhà ở của tầng lớp nhân dân có thu
nhập thấp sẽ giải quyết được nhiều vấn đề xã hội kèm theo như môi trường, sức
khỏe, mĩ quan thành phố...Vì vậy, Nhà nước khuyến khích nhân dân mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai nhưng phải tuân theo pháp luật hiện hành.
Thứ hai, việc ban hành các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc thúc đẩy các giao
dịch dân sự về nhà ở nói riêng và các giao dịch dân sự nói chung diễn ra ngày càng
 14

phổ biến: pháp luật quy định về vấn đề này có ý nghĩa lớn đối với đời sống xã hội
của mọi tầng lớp dân cư đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở trở lên vô cùng
bức thiết nhất là ở các thành phố lớn, các khu đô thị. Nhìn chung, hệ thống quy định
của pháp luật về nhà ở hiện hành đã phần nào điều chỉnh, tạo sự bình ổn phát triển
của thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển nền kinh tế thị
trường trong giai đoạn hiện nay. Nhà nước có thể điều tiết giá nhà, thực hiện các
chính sách quốc gia khác về nhà ở (nhà ở xã hội, nhà tình thương…). Các chính
sách về nhà ở còn giúp ổn định xã hội.
Thứ ba, xét về bản chất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai có vai trò hướng dẫn, chỉ dẫn các chủ thể tuân theo quy định của pháp luật về
mọi nội dung trong giao kết cũng như thực hiện hợp đồng: hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai là phương thức đầu tư, góp vốn một cách hợp pháp nhằm
mua nhà ở chưa hình thành. Bên bán thu hút được vốn đầu tư để tiến hành xây dựng
bất động sản theo yêu cầu của bên mua. Theo đó, các điều kiện luật định, nhà đầu tư có
quyền bán các sản phẩm bất động sản chưa hình thành cho người mua theo các điều
kiện, điều khoản cụ thể ràng buộc tại Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai. Trong Hợp đồng này, hai bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận, thống nhất nhà ở sẽ
bán, thời điểm chuyển giao nhà ở, phương thức và các điều kiện thanh toán...Theo
nghĩa to lớn trong việc thu hút vốn của người mua bất động sản. Người mua thỏa thuận
về việc mua được và được mua một nhà ở sẽ hình thành, bên bán sẽ có vốn để hình
thành nên tài sản đó, cùng với các quyền và lợi ích đi kèm.
Khi thống nhất ý chí trong giao kết hợp đồng, sau khi ký kết, hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa trong việc theo dõi, giám sát quá
trình thực hiện hợp đồng của các bên theo điều khoản trong hợp đồng. Trong quá
trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nếu phát sinh
tranh chấp, các bên căn cứ hợp đồng đã ký kết để giải quyết. Tuy nhiên, đối với
phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc giải thích hợp
đồng còn chưa được các bên trong hợp đồng chú trọng hoặc thỏa thuận. Điều này
khiến các bên dễ nảy sinh tranh chấp pháp lý liên quan đến cách tính diện tích sử
dụng chung, sử dụng riêng .
 15

Thứ tư, quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, đặc biệt là cơ quan thực hiện chức năng xét xử: các quy định này tạo ra hành
lang pháp lý cho việc xác lập trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh mua bán
nhà dự án, đảm bảo cho hoạt động này được vận hành thông suốt và an toàn về mặt
pháp lý. Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý cần
thiết để hướng dẫn điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ mua bán
nhà ở tuân thủ đúng pháp luật và đảm bảo sự an toàn pháp lý về quyền lợi cho nhà
đầu tư và người dân khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
xác lập một nguyên tắc pháp lý cơ bản là tổ chức, cá nhân khi tham gia quan hệ mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện những quy định chặt chẽ về
hình thức. Nguyên tắc này ra đời từng bước khắc phục được tình trạng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai theo hình thức “trao tay”, Nhà nước không kiểm soát
được; loại trừ được nguyên nhân tồn tại của thị trường bất động sản “ngầm” thông
qua các hoạt động mua bán nhà lòng vòng kiếm lời; đầu cơ lũng đoạn thị trường,
đẩy giá bất động sản lên cao. Góp phần tạo nên sự minh bạch trong hoạt động kinh
doanh bất động sản, hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro có thế xảy ra cho cả
bên bán và bên mua, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách.
1.4. Sơ lược quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai
Chế định về tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong
khoa học pháp lý. Tài sản hình thành trong tương lai nói chung là chế định có
phạm vi nghiên cứu rộng. Tuy nhiên, pháp luật dân sự Việt Nam cũng như pháp
luật chuyên ngành hầu như chưa có quy định chi tiết đối với các giao dịch dân
sự về tài sản hình thành trong tương lai. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế
thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển. Các
giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai cũng dần được điều chỉnh một
cách chi tiết hơn, chặt chẽ hơn.
 16

Ban đầu, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai được tiếp cận dưới góc
độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cụ thể:
- Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được quy định tại
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm theo đó: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo
đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các tài
sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận [1, Khoản 77 Điều 2].
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/12/1999
về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng tại Khoản 3 Điều 2 quy định: “3. Tài
sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay
và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ
chức tín dụng”. Nghị định này quy định cho phép khách hàng vay dùng tài sản hình
thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối
với tổ chức tín dụng. Như vậy, bên vay có thể sử dụng tài sản hình thành trong
tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối
với tổ chức tín dụng.
Thực tế cho thấy chính quy định về tài sản trong BLDS năm 2005: “Tài sản
bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” đã tạo tiền đề để hình thành
nên khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai. Nếu dựa vào quy định về tài sản
trong Điều 172 BLDS năm 1995 là: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị
giá được bằng tiền và các quyền tài sản” thì chắc chắn không thể có khái niệm về
tài sản hình thành trong tương lai vì loại tài sản này không phải là “vật có thực”.
Như vậy, chỉ tới khi BLDS năm 2005 ra đời thì khái niệm tài sản hình thành
trong tương lai mới được ghi nhận một cách chính thức. Tuy nhiên, sự hiện hữu của
tài sản hình thành trong tương lai trong giao lưu dân sự đã tồn tại từ trước đó, chịu
sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành.
- Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005 quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc vật được hình thành trong tương lai. Vật
hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm
sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.
 17

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Bộ luật Dân sự về giao dịch bảo
đảm. Tại Khoản 2 Điều 4 về tài sản bảo đảm có quy định: “Tài sản hình thành trong
tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác
lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao
gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm tại Khoản 2 Điều 1 đã quy định: “1. Tài sản bảo đảm là
tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm
giao dịch.”
“2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu,
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký
theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”
Quy định này khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản
hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự .
Pháp luật điều chỉnh giao dịch về nhà ở lần đầu tiên được quy định tại Luật
Nhà ở 2005. Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Trường
hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc
thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt
và đã được xây dựng xong phần móng”[9, Điều 39]. Như vậy, đến năm 2005 pháp
 18

luật về nhà ở đã thừa nhận các chủ đầu tư được quyền mua bán nhà ở mà thời điểm
ký hợp đồng mua bán thì nhà ở đó chưa được xây dựng hoàn thành mà chỉ cần đảm
bảo nhà đó đã được phê duyệt bản vẽ thiết kế và đã xây dựng xong phần móng nhà.
Luật KDBĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày
15/10/2007 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS có quy định:
“Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán
nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng
đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
và tiến độ cụ thể”[10, Khoản 8 Điều 5]. Điều 4 của Nghị định cũng đã quy định chi
tiết hơn về các nguyên tắc và yêu cầu của việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai.
Tình trạng các chủ đầu tư giao dịch mua bán nhà ở khi chưa xây dựng xong
đã diễn ra khá nhiều trước khi Luật Nhà ở được ban hành. Thời điểm ký hợp đồng
mua bán nhà rất sớm, có khi vừa được phê duyệt dự án xây dựng nhà họ đã triển
khai mua bán. Đây là hình thức huy động vốn sớm của các chủ đầu tư. Việc huy
động vốn sớm dẫn đến rất nhiều rủi ro cho khách hàng đặc biệt là chậm tiến độ giao
nhà hoặc trường hợp hoàn trả lại tiền cho nhà ở không xin cấp được giấy phép xây
dựng...và khi xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua thì bên mua – người tiêu
dùng luôn là đối tượng chịu thiệt thòi do chưa có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh
để bảo vệ họ.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 về quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây
dựng ngày 01/9/2010 về quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hơn về điều kiện được mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Cho tới thời điểm này, đây là hai văn bản được ban hành
mới nhất, chi tiết nhất và đầy đủ nhất điều chỉnh vấn đề mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai. Hai văn bản này đã phần nào hạn chế các tranh cấp về điều kiện bán
nhà ở hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư khi giải thích rõ ràng về điều kiện
xây dựng xong phần “móng nhà” và quy định rõ điều kiện huy động vốn.
 19

Tuy nhiên Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở 2005 có liệt kê và chỉ ra các loại nhà ở nhưng cũng không giải thích
về nhà ở hình thành trong tương lai và nội dung ban hành phục vụ chủ yếu cho công
tác quản lý hơn là phục vụ nhu cầu của người tiêu dùng. Nghị định 71 chỉ quy định
chung chung, hình thức, đại khái chưa giải quyết triệt để được yêu cầu của thực tiễn.
Quy định trong các văn bản nói trên cũng chỉ dừng lại ở việc đưa ra cách
hiểu ngắn gọn về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Còn các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch, các
điều kiện, yêu cầu với nhóm đối tượng này thì lại chưa hề được quy định.
Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra cách hiểu thống nhất về nhà ở hình thành
trong tương lai. Cụ thể tại Khoản 19 Điều 3 trong phần giải thích từ ngữ đã quy
định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây
dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
Luật KDBĐS năm 2014 đã dành hẳn một chương – Chương III quy định về
“Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” với 6 điều luật (Từ Điều 54
đến Điều 59) trong đó đã quy định cụ thể về quyền kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai; Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được
đưa vào kinh doanh; Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai; Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương
lai; Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình
thành trong tương lai; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai.
Nhìn chung, khi Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS 2014 được ban hành thì
mới khắc phục được những tồn tại, hạn chế của Luật Nhà ở 2005 và Luật KDBĐS
2006, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý an toàn cho việc thực hiện các giao dịch về
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
 20

Chương 2:
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

2.1. Khái niệm và nội dung chủ yếu của pháp luật về nhà ở hình thành
trong tương lai
Pháp luật nhà ở Việt Nam là một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam,
bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan
đến nhà ở như các quy phạm pháp luật về sở hữu nhà ở, các quy phạm pháp luật về
phát triển và quản lý việc sử dụng nhà ở, các quy phạm pháp luật điều chỉnh giao
dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
Có thể thấy pháp luật nhà ở nước ta bao gồm các quy phạm của nhiều lĩnh
vực pháp luật khác nhau có liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở như: Luật Kinh
doanh bất động sản; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; các quy định của Luật Đầu tư,
Luật Thương mại…
Theo quy định của pháp luật hiện hành pháp luật về nhà ở bao gồm những
nội dung cơ bản sau:
Thứ nhất, nhóm các quy định chung về nhà ở gồm: Quy định về đối tượng và
phạm vi áp dụng luật nhà ở; quy định về nguyên sở hữu nhà ở; quy định về chính
sách phát triển nhà ở; quy định về trách nhiệm của Mặt trân Tổ quốc Việt Nam
trong việc vận động nhân dân thực hiện và giám sát việc thực hiện pháp luật về nhà
ở; Quy định những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở.
Thứ hai, nhóm các quy định cụ thể về các chính sách về nhà ở, bao gồm:
Quy định về sở hữu nhà ở (chủ sở hữu nhà ở và các đối tượng được sở hữu nhà ở,
điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trình tự, thủ tục, thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở
hữu nhà ở…); Quy định về phát triển nhà ở (mục tiêu, yêu cầu đối với việc phát
triển nhà ở tại từng khu vực, từng loại nhà ở…); Quy định về việc quản lý việc sử
dụng nhà ở (quy định chung về quản lý việc sử dụng nhà ở; các quy định cụ thể về
việc quản lý việc sử dụng từng loại nhà ở; quy định về việc bảo hành, bảo trì, cải tạo
nhà ở; quy định về việc phá dỡ nhà ở…)
 21

Thứ ba, nhóm các quy định về giao dịch về nhà ở, gồm: Quy định chung đối
với giao dịch về nhà ở (hình thứ giao dịch, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch,
điều kiện của các bên tham gia giao dịch, trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở);
Quy định về mua bán nhà ở (giá mua bán, các hình thức mua bán nhà ở cụ thể);
Quy định về cho thuê nhà ở (giá cho thuê, việc cho thuê các loại nhà ở cụ thể); Quy
định về thuê mua nhà ở xã hội; Tặng cho nhà ở; Đổi nhà ở; Thừa kế nhà ở; Thế
chấp nhà ở; Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; Ủy quyền quản lý nhà ở;
Thứ tư, nhóm các quy định về nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Thứ năm, nhóm các quy định về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tổ cáo và
xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở.
Cùng với hệ thống pháp luật về nhà ở thì pháp luật kinh doanh bất động sản
Việt Nam với các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến
kinh doanh bất động sản như: các quy phạm pháp luật về chuyển nhượng, cho thuê
quyền sử dụng đất, các quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, các quy
phạm pháp luật về đầu tư kinh doanh nhà ở và các công trình xây dựng; các quy
phạm pháp luật về sử dụng vốn đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tạo
thành một hành lang pháp lý tương đối đầy đủ điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Cụ thể như sau:
Một là nhóm các quy định chung về kinh doanh bất động sản gồm: Quy định
về đối tượng và phạm vi kinh doanh bất động sản; quy định về nguyên tắc kinh
doanh bất động sản; quy định về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản; quy
định về trách nhiệm quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hai là nhóm các quy định cụ thể về kinh doanh bất động sản, bao gồm: Quy
định về kinh doanh quyền sử dụng đất (các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thuê
mua quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích kinh doanh, thu lợi nhuận), quy định về
đầu tư, tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà ở và công trình
xây dựng nhằm mục đích kinh doanh; Quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư,
kinh doanh bất động sản.
 22

Ba là nhóm các quy định về kinh doanh bất động sản, gồm: Quy định về
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Quy định về kinh doanh dịch vụ định giá
bất động sản; Quy định về kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; Quy định về
kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản; Quy định về kinh doanh dịch vụ đấu
giá bất động sản; Quy định về kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản; Quy định
về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Bốn là nhóm các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng
kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Các văn bản quy phạm pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai gồm có:
- BLDS năm 2005;
- Luật Nhà ở năm 2005;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;
- Nghị định số 15/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về
giao dịch bảo đảm;
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm;
- Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ
thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Từ 01/7/2015 thì Luật Nhà ở năm 2014 sẽ bắt đầu có hiệu lực thi hành, thay
thế Luật Nhà ở năm 2005; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sẽ bắt đầu có
hiệu lực thi hành, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
 23

2.2. Các yếu tố pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thể hiện dưới hai
dạng cơ bản:
- Một là hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo
dự án của các chủ đầu tư.
- Hai là hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây
dựng hoặc chưa xây dựng xong.
2.2.1. Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
2.2.1.1. Chủ thể của hợp đồng
Trong giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cá nhân, pháp
nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có thể trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng. Tuy
nhiên, hiện nay trên thực tế, chủ thể tham gia chủ yếu trong các hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai hiện nay là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để
trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì các chủ
thể này phải đáp ứng các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định.
* Bên bán nhà ở
Vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong đó,
đối tượng áp dụng là các tổ chức, các nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và
các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam. Bên bán phải có chức năng kinh doanh bất động sản.
Theo quy định chung về chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở, Khoản 1,
Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 quy định như sau: "Bên bán, cho thuê, cho thuê mua,
tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có các
điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về
dân sự;
 24

b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có
chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục
đích kinh doanh".[9]
Như vậy, để trở thành bên bán nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở thì trước
tiên bên bán phải là người chủ sở hữu hợp pháp nhà ở đó và là chủ sử dụng hợp
pháp đối với quyền sử dụng đất có nhà ở đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở
ủy quyền bán nhà ở thuộc sở hữu của người ủy quyền.
Bên cạnh các quy định trên, ngoài việc chứng minh quyền sở hữu nhà ở thì
bên bán nhà ở phải đáp ứng được các yêu cầu về năng lực pháp luật dân sự và năng
lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam và tuân thủ các
nguyên tắc cơ bản khác trong giao dịch mua bán như chủ thể hoàn toàn tự nguyện,
tự chủ, thỏa thuận…Việc xác định điều kiện năng lực chủ thể của bên bán nhà tùy
thuộc vào tư cách pháp lý của bên bán nhà là cá nhân hay pháp nhân, hộ gia đình
hoặc tổ hợp tác.
Bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa
mãn các điều kiện sau:
Thứ nhất, bên bán nhà ở thương mại là doanh nghiệp được thành lập hợp
pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam. Doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản phải được thành lập hợp pháp theo Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các
hợp tác xã thành lập theo Luật Hợp tác xã với vai trò là chủ thể của hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong quan hệ này, doanh nghiệp
thường xuất hiện với vai trò là bên bán nhà ở. Theo quy định tại Nghị định 71
và Thông tư 16 thì chỉ có chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (bao
gồm chủ đầu tư cấp I, chủ đầu tư cấp II và kể cả đồng chủ đầu tư dưới hình
thức hợp đồng hợp tác kinh doanh) hoặc tổ chức do chủ đầu tư ủy quyền mới
giữ vai trò là bên bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các cá nhân, hộ gia
đình, các doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản…không
thể trở thành bên bán nhà ở hình thành trong tương lai [8, Điều 12].
 25

Thứ hai, bên bán nhà phải có năng lực kinh doanh nhà ở: Năng lực kinh
doanh nhà ở được thể hiện thông qua chức năng hoạt động của doanh nghiệp và
năng lực về tài chính của doanh nghiệp. Năng lực kinh doanh nhà ở được thể hiện
thông qua chức năng hoạt động của doanh nghiệp và năng lực về tài chính của
doanh nghiệp. Doanh nghiệp muốn kinh doanh nhà ở thì phải đăng ký ngành nghề
kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản. Về năng lực tài chính:
Doanh nghiệp phải thỏa mãn hai điều kiện sau:
- Doanh nghiệp phải có mức vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng theo quy
định tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản [11, Khoản 1 Điều 3]. Luật Kinh doanh
bất động sản 2014 quy định mức vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản không được thấp hơn 20 tỷ đồng từ trường hợp doanh nghiệp kinh
doanh không thường xuyên, quy mô nhỏ [12, Điều 10];
- Có mức vốn sở hữu của chủ đầu tư đủ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư
xây dựng và phát triển nhà ở.
+ Nghị định 153 quy định: “Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư
dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo
quy định sau đây:
a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt;
b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự
án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự
án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
2. Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp thực hiện theo các quy định của pháp luật tương ứng.
3. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến
năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu
 26

nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài
chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp chủ
đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực
hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó
nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.[11]
+ Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về điều kiện để được đăng ký làm chủ
đầu tư dự án phát triển nhà ở như sau:
“ a) Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đầu tư
có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp
luật Việt Nam;
b) Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15%
tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng
mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên”[8, Khoản 2 Điều 12]
Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau: vốn góp của
các chủ sở hữu, vốn vay từ các tổ chức tài chính…ngoài lượng vốn thuộc sở hữu
của mình.
Để bảo đảm quyền lợi tốt nhất cho bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai thì Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định theo
hướng chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao
nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong
kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.[12, Khoản 1 Điều 56]
Thứ ba, bên bán nhà là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở: Như đã phân
tích ở phần trên đây, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có
quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng các yêu cầu của pháp
 27

luật về điều kiện mua bán. Cụ thể: “chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội
dung của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến
độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt chấp thuận”[9, Khoản 5 Điều 30].
Chủ đầu tư được quyền: “huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các
đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở
thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”[8,
Khoản 1 Điều 9].
Như vậy, trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chỉ có
chủ đầu tư, bên thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở đáp ứng yêu cầu nhất định
về chủ thể mới có thể giữ vai trò là bên bán nhà ở. Các chủ thể khác đã nhận chuyển
nhượng nhà ở từ chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở dưới hình thức hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai đều chưa có quyền sở hữu đối với nhà đó khi
chưa nhận bàn giao từ chủ đầu tư nên chưa đủ điều kiện để được phép bán nhà đó
cho người khác.
* Bên mua nhà ở
Bên mua nhà với tư cách là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai gồm hai loại: bên mua nhà ở là cá nhân và bên mua nhà ở là tổ chức.
- Bên mua nhà ở là cá nhân: đây là chủ thể chủ yếu và phổ biến trong giao
dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật Nhà ở 2005 quy định về điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch về
nhà ở: “Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền
quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc
vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê
nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc
vào nơi đăng ký kinh doanh”[9, Khoản 2 Điều 92].
 28

Cá nhân là chủ thể chủ yếu và phổ biến trong giao dịch mua bán nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai. Cá nhân tham gia giao dịch mua bán nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện cơ bản như:
+ Bên mua nhà là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực pháp luật và
năng lực hành vi dân sự. Theo quy định của pháp luật thì mọi cá nhân là công dân
Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt
Nam đáp ứng điều kiện nhất định đều có thể mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai.
+ Bên mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: ngoài các điều
kiện chung về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự thì người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt
Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để
bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam: (1) Người có
quốc tịch Việt Nam; (2) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp
tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà
khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt
Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công
dân Việt Nam sinh sống ở trong nước (Điều 126 của Luật Sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật Nhà ở).
Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm (2) thì
được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư
trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một
căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh
sống tại Việt Nam.
Cũng giống như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài có
nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam ngoài việc phải đảm bảo các yêu cầu chung về
năng lực dân sự và năng lực hành vi dân sự còn phải thỏa mãn các yêu cầu được
quy định trong Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về
việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và
Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 của Chính phủ về việc hướng dẫn thi
hành một số điều của Nghị quyết số 19.
 29

Người nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy
định tại Điều 2, Nghị quyết 19 bao gồm:
(1) Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của
pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy
định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó.
(2) Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân
nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;
(3) Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có
trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt
mà Việt Nam có nhu cầu;
(4) Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam [12].
Người nước ngoài được quyền mua nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng các
điều kiện nêu tại Điều 3, Nghị quyết số 19 như sau:
(1) Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị
quyết này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của
Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được
hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
(2) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 2 của
Nghị quyết này phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động
đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (sau
đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của
Việt Nam cấp [12].
Không giống với nhà ở mà cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhà ở mà tổ chức, cá nhân
nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định “là căn hộ chung cư trong dự án
phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước
ngoài cư trú, đi lại” với số lượng là một căn hộ chung cư. Như vậy, trong mọi
 30

trường hợp, người nước ngoài chỉ được quyền sở hữu một căn hộ chung cư. Trường
hợp đã sở hữu một căn chung cư mà được tặng cho hoặc hưởng thừa kế một căn
chung cư khác thì chỉ được hưởng giá trị của căn chung cư đó.
- Bên mua nhà ở là tổ chức:
Bất kỳ tổ chức nào được thành lập và hoạt động hợp pháp ở Việt Nam đáp
ứng các điều kiện do pháp luật quy định đều có quyền mua nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai.
+ Đối với tổ chức trong nước: Tổ chức trong nước không phụ thuộc vào nơi
đăng ký kinh doanh được quyền mua nhà ở thương mại [9, Khoản 1 Điều 35]. Tổ
chức trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh đều có quyền sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.[9, Điểm a Khoản 2 Điều 9]
Điều kiện để tổ chức trong nước được quyền mua nhà là rất đơn giản, chỉ cần
có nhu cầu và có khả năng thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở là có thể mua nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai.
+ Đối với tổ chức nước ngoài: Hiện nay quy định về việc mua nhà của tổ
chức nước ngoài được quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12, cụ thể tại Khoản
5, Điều 2 như sau: "Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại
Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có
nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở" [12] được
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu một hoặc một số căn
hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho những người đang làm
việc tại doanh nghiệp đó ở; nếu doanh nghiệp này được tặng cho hoặc thừa kế nhà ở
khác thì chỉ được chọn sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương
mại, đối với loại nhà ở khác thì được hưởng giá trị của nhà ở đó.
2.2.1.2. Đối tượng của hợp đồng
Nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
phải là loại nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu
đưa vào sử dụng.
 31

Nhà ở hình thành trong tương lai phải được tạo dựng một cách hợp pháp theo
quy định của pháp luật về nhà ở , pháp luật về đầu tư xây dựng và luật kinh doanh
bất động sản. Tại Điều 22 của Luật KDBĐS 2006 có quy định : “Nhà ở, công trình
xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây
dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được
phê duyệt”. Tới Luật KDBĐS 2014 có quy định cụ thể điều kiện của bất động sản
hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại Khoản 1 Điều 55 Luật
KDBĐS 2014 như sau: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế
bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với
trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung
cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên
bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
phải được phép giao dịch. Đây là một trong các điều kiện đối với nhà ở là đối tượng
của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn, nếu không
sẽ bị vô hiệu từ thời điểm ký kết. Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường,
điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai thì bên bán không cần phải đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”. Mà thay vào đó, bên bán
phải đưa ra các chứng cứ để khẳng định nhà đó chắc chắn sẽ hình thành trong tương
lai, và dự án đó cho phép bên bán là chủ sở hữu ngôi nhà trong tương lai có quyền
bán ngôi nhà đó cho người khác. Nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành không có
nghĩa là bất kỳ khi nào chủ sở hữu cũng có quyền mua bán, chuyển nhượng nhà ở
đó. Kể từ khi Nghị định 71 và Thông tư 16 có hiệu lực thi hành, thời điểm và điều
kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể và chi tiết.
Theo quy định này, nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai khi đáp ứng được các điều kiện như: (1) Đã có thiết kế kỹ thuật nhà
ở được phê duyệt; (2) Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở. Việc xây dựng xong
 32

phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích hỗn hợp) theo quy định
này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả
phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công
trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây
dựng [8, Điểm đ Khoản 3 Điều 9].
Theo quy định tại khoản 1, Điều 16 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP thì thiết kế
xây dựng công trình bao gồm bốn bước: (i) thiết kế cơ sở, (ii) thiết kế kỹ thuật, (iii)
thiết kế bản vẽ thi công và (iv) các bước thiết kế khác theo thông lệ quốc tế do
người quyết định đầu tư quyết định khi phê duyệt dự án. Thiết kế kỹ thuật là thiết kế
được thực hiện trên cơ sở thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư xây dựng công trình
được phê duyệt, bảo đảm thể hiện được đầy đủ các thông số kỹ thuật và vật liệu sử
dụng phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là căn cứ để triển khai
bước thiết kế bản vẽ thi công.
(ii) Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở
Khái niệm "xây dựng xong phần móng" được hướng dẫn tại Công văn số
65/BXD-QLN ngày 10/11/2007 của Bộ Xây dựng, theo đó:
"Phần móng" của công trình là bộ phận được cấu tại ở phần thấp nhất của
công trình nằm ngầm dưới mặt đất. Thông qua móng, toàn bộ tải trọng của công
trình được truyền đều xuống đất nền chịu tải.
"Xây dựng xong phần móng" là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng
móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) tới cao độ mặt bằng thấp nhất của công
trình và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Quy định xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại điểm đ
khoản 3, Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được áp dụng cho các loại nhà ở
(bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có
mục đích sử dụng hỗn hợp). Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi
công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần
đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công
trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở
 33

sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có
biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy
định của pháp luật về xây dựng.
(iii) Đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Thủ tục mua bán qua sàn giao
dịch bất động sản được quy định tại Phần III, Thông tư số 13/2008/TT-BXD. Theo
đó, chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất
động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao
dịch bất động sản. Các thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bao gồm:
- Công khai các thông tin về nhà ở: (i) Thông tin về loại nhà (nhà ở riêng lẻ
hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà
vườn); (ii) Thông tin về vị trí nhà: Đối với nhà ở tại đô thị nêu rõ số nhà, ngách, ngõ
(hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cư thì nêu cụ
thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của
bất động sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh; Đối với bất động sản chưa xác
định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án,
ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng
khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cư); (iii) Thông tin về quy mô, diện
tích nhà; (iv) Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của
bất động sản; (v) Thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về
quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế
chấp, cho mượn, cho ở nhờ...(nếu có).
Pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế tối đa các rủi ro cho
bên mua nhà ở. Do tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở đó vẫn chưa được hình
thành nên quy định chủ đầu tư phải xây dựng nhà đúng thiết kế, đúng tiến độ và
danh mục thiết bị của nhà là cần thiết. Trên thực tế, các chủ đầu tư thông thường
vẫn chậm tiến độ bàn giao nhà, ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của người mua
nhà. Quy định về việc xây dựng đúng theo thiết kế cũng rất cần thiết vì tại thời điểm
 34

ký hợp đồng mua bán, bên mua nhà chỉ có thể tưởng tượng được căn nhà mình đăng
ký mua có hình dáng ra sao, bố trí vị trí các phòng như thế nào thông qua bản vẽ
thiết kế. Thực tiễn, có rất nhiều dự án nhà ở thương mại mặc dù đã bán cho khách
hàng nhưng chủ đầu tư vẫn điều chỉnh lại thiết kế. Những thay đổi này sẽ ảnh
hưởng trực tiếp đến người sử dung nhà sau này.
Ngoài ra, việc pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện nhà ở trở thành đối
tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là để giúp cơ quan
nhà nước minh bạch hơn trong quản lý đặc biệt là quản lý hoạt động đầu tư thực
hiện dự án phát triển nhà ở thương mại của chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường bất
động sản đang còn nhiều xáo trộn, giao dịch diễn ra rất đa dạng, nhiều chủ đầu tư
huy động vốn một cách tùy tiện và không tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về
xây dựng dẫn đến xảy ra nhiều hậu quả xấu cho xã hội.
2.2.1.3. Hình thức của hợp đồng
Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005 về hình thức của hợp đồng mua
bán nhà ở thì "hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công
chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [3].
Theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 9 của Nghị định 71 thì “huy động
vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai”[8].
Khoản 2, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: "hợp đồng
mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất
động sản thì không phải công chứng, chứng thực" [8].
Căn cứ vào quy định tại khoản 1, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì
giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể được thực hiện theo 02
(hai) hình thức đó là: (1) Hình thức ứng tiền trước của người mua nhà và; (2) Hình
thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, trong đó có thỏa thuận về việc phân chia sản
phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận.
 35

Thông qua các quy định trên có thể thấy:

- Hình thức hợp đồng nói chung trong mua bán nhà ở và các bất động sản
khác phải được thể hiện dưới dạng văn bản.Vì vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai cũng phải được thể hiện dưới hình thức bằng văn bản.
- Theo quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thì: “đối tượng của
hợp đồng, giao dịch là có thật” [14, Điều 5]. Theo quy định của Luật Nhà ở và
Nghị định số 71 như đã phân tích ở trên thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai là loại hợp đồng không cần phải công chứng, chứng thực.
2.2.1.4. Nội dung của hợp đồng mua bán
Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được áp
dụng theo quy định tại Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, bao gồm
các nội dung cơ bản sau:
(i) Chủ thể của hợp đồng: Bên bán (Họ tên, địa chỉ, điện thoại, fax, số tài
khoản ngân hàng, mã số thuế, người đại diện, chức vụ …); Bên mua (Họ tên, ngày
sinh, địa chỉ, số chứng minh thư nhân dân …);
(ii) Đối tượng của hợp đồng: Các thông tin về nhà quy định tại Khoản 3 Điều
11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 bao gồm: loại nhà, vị trí nhà, quy mô,
diện tích nhà, thông tin về quy hoạch liên quan đến nhà…Đối với hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư thì hợp đồng phải nêu rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung,
phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ
mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc
tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ); khoản kinh phí bảo trì 2% tiền
bán nhà ở; dự kiến về mức phí phải đóng góp để phục vụ công tác quản lý vận hành
nhà chung cư; nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp trên cơ sở mức đóng góp
kinh phí không vượt quá mức giá (giá trần) do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh
nơi có nhà ở ban hành, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Kèm theo hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do
chủ đầu tư ban hành và danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài căn hộ
(Khoản 2, Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD);
 36

(iii) Điều khoản về giá mua bán, phương thức và thời hạn thanh toán;
(iv) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
(v) Tranh chấp và giải quyết tranh chấp;
(vi) Cam kết của các bên: Cam kết về năng lực pháp luật và năng lực hành vi
giao kết hợp đồng, cam kết thực hiện đúng và đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của
mình theo hợp đồng;
(vii) Hiệu lực của hợp đồng.
Theo quy định tại Thông tư số 16 thì việc mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai phải sử dụng mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng ban hành. Tuy
nhiên, quan hệ giữa hai bên về việc mua bán nhà ở là quan hệ dân sự thuần túy nên
để việc thực hiện hợp đồng được chặt chẽ, chi tiết, các bên có quyền thỏa thuận quy
định bổ sung thêm các điều khoản khác không trái với quy định của pháp luật, đạo
đức xã hội...
2.2.1.5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về mặt pháp lý được hiểu là thời điểm
phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ hợp đồng hợp pháp; Từ thời điểm này
các quyền và nghĩa vụ đó được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện; Từ thời
điểm này các chủ thể "bước vào" quan hệ pháp luật với tư cách là một chủ thể pháp
lý. Từ thời điểm này các bên có quyền yêu cầu lẫn nhau thực hiện nghĩa vụ vì
quyền và lợi ích hợp pháp của mình; Lúc này nếu bên nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ
thì phải chịu trách nhiệm dân sự hoặc là phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hoặc là
phải bồi thường thiệt hại nếu sự thiệt hại đó do việc vi phạm nghĩa vụ gây ra.
Hợp đồng mua bán nhà ờ hình thành trong tương lai là hợp đồng ưng thuận.
Điều đó có nghĩa là sau khi các bên thỏa thuận song các điều khoản của hợp đồng
dưới hình thức nhất định thì hợp đồng phát sinh hiệu lực tức là tại thời điểm giao
kết hợp đồng – thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản. Theo quy định tại Điều 450
BLDS 2005 và Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở
phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp
huyện đối với nhà ở tại đô thị chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại
 37

nông thôn”. Theo quy định tại Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 thì thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm hợp đồng
được công chứng, chứng thực nếu việc mua bán giữa các cá nhân và giao nhận nhà
đối với một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở. Luật Nhà ở 2014 thì quy định về vấn
đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại một cách rõ ràng
hơn : “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng
thực hợp đồng trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng” [10, Khoản 1 Điều 122].
Trên thực tế chúng ta thấy rằng, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai được phân chia thành hai thời điểm: (1) Thời điểm các bên
giao kết hợp đồng ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hợp
pháp, hợp lệ và (2) thời điểm nhà ở hình thành trong tương lai hoàn thiện về mặt
pháp lý và trên thực tế. Tại thời điểm (1), hiệu lực thi hành của hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai khiến cho các bên giao kết hợp đồng phải thực
hiện nghĩa vụ thanh toán, xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai đúng thiết kế,
tiến độ...Trong khi đó, tại thời điểm (2) các bên giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai thực hiện quyền và nghĩa vụ giao, nhận nhà, hoàn thiện
tài sản như đăng ký, trước bạ sang tên theo quy định của pháp luật. Theo đó, bên
mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ sở hữu hợp pháp nhà ở khi đứng tên trên
giấy chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền trên đất hay giấy chứng nhận sở hữu công
trình xây dựng.
Như vậy, có thể khẳng định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai là thời điểm các bên thỏa thuận xong các điều khoản của
hợp đồng – thời điểm các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai.
2.2.1.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
* Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở:
 38

Thực tế cho thấy, trong hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng thì điều khoản về quyền và
nghĩa vụ của các bên càng thể hiện cụ thể, rõ ràng bao nhiêu thì càng hạn chế những
tranh chấp, bất đồng và mâu thuẫn bấy nhiêu. Theo đó, các bên tham gia quan hệ
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có các quyền và nghĩa vụ cụ thể sau đây:
Quyền của bên bán nhà
1. Yêu cầu bên mua thanh toán tiền theo đúng thỏa thuận giữa hai bên. Tuy
nhiên, bản chất quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động huy
động vốn của các chủ đầu tư nên để đảm bảo quyền lợi của bên mua và ràng buộc
trách nhiệm của bên bán, luật nhà ở quy định bên bán chỉ có thể yêu cầu bên mua
thanh toán tối đa là 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà cho bên mua, 30%
còn lại chỉ được thanh toán khi bàn giao nhà ở cho bên mua [9, Khoản 1 Điều 39];
2. Yêu cầu bên mua nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc
mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật;
3. Yêu cầu bên mua nhận bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận giữa hai bên
trong hợp đồng;
4. Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra;
5. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều
kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thoả thuận trong
hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;
6. Các quyền khác theo quy định của pháp luật
Nghĩa vụ của bên bán nhà
1. Xây dựng và bàn giao nhà ở theo đúng thiết kế, đúng tiến độ, đúng danh
mục vật liệu đã thỏa thuận với bên mua nhà ở: do tại thời điểm ký hợp đồng mua
bán nhà ở đó vẫn chưa được hình thành nên quy định này là cần thiết;
2. Tuân thủ đúng quy định pháp luật về mặt thủ tục của việc mua bán nhà ở
[9, Khoản 3 Điều 22];
3. Bảo hành nhà, đã bán [9, Điều 23];
4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
 39

5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của
pháp luật;
6. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
* Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở
Quyền của bên mua nhà
1. Được nhận nhà ở theo đúng thiết kế, tiến độ và sử đụng đúng các vật liệu
về nhà ở mà hai bên đã thỏa thuận, kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,
công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ có liên quan;
2. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng hoàn thành các thủ tục mua bán
nhà, công trình xây dựng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn
với quyền sử dụng đất;
3. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng bảo hành [16, Điều 23];
4. Yêu cầu bên bán nhà bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng
thời hạn, không đúng chất lượng, không đúng các cam kết khác trong hợp đồng;
5. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán nhà, vi phạm
điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thoả thuận
trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;
6. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của bên mua nhà
1. Thanh toán tiền cho bên bán nhà theo thời hạn và phương thức thoả thuận
trong hợp đồng;
2. Nhận nhà, kèm theo hồ sơ theo đúng chất lượng, thời hạn thoả thuận trong
hợp đồng;
3. Sử dụng nhà, đúng công năng, thiết kế;
4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
5. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
2.2.1.7. Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
 40

Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai có ý nghĩa quan trọng về mặt pháp lý cũng như về mặt kinh tế.
Từ thời điểm đó xác định ai là chủ sở hữu đối với tài sản trong hợp đồng mua bán, là
chủ sở hữu thì có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Chủ sở hữu sẽ được
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuộc quyền sở hữu của mình; Chủ sở hữu chịu rủi ro
khi tài sản bị mất, bị hỏng, bị hủy hoại, chẳng hạn do lũ lụt, bão tố, động đất, núi lửa;
Chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại do tài sản của chủ sở hữu gây
ra trừ trường hợp người bị thiệt hại có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà mua bán còn có sự mâu thuẫn
giữa quy định trong BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở 2005 cũng như Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010. Theo quy định của BLDS năm 2005, đối với tài sản
mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được
chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu với tài
sản đó. Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định giống như BLDS năm 2005 về thời điểm
chuyển quyền sử dụng đất là khi người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất. Song, theo Luật Nhà ở năm 2005 tại Khoản 5 Điều 93 thì quyền sở
hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm được công chứng đối với giao
dịch về nhà ở giữa các cá nhân với nhau hoặc đã giao nhận nhà theo thoả thuận trong
hợp đồng đối với giao dịch về nhà mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở.
Sự khác nhau giữa Luật Nhà ở và BLDS năm 2005 về thời điểm chuyển
quyền sở hữu đã gây ra nhiều khó khăn trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp
đồng mua bán nhà ở. Nếu bên mua chưa trả hết tiền mà chỉ thanh toán được 50% ,
như vậy việc mua bán vẫn chưa hoàn tất, bên bán chưa nhận đủ tiền, chưa giao nhà
cho bên mua mà quyền sở hữu đã được chuyển giao cho bên mua là điều bất hợp lí.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với
người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua
nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở
 41

cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp
luật về kinh doanh bất động sản.”[10, Khoản 3 Điều 12].
2.2.1.8. Một số điều kiện thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Để được giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng như để
bảo đảm việc mua bán tuân thủ các quy định của pháp luật, bên bán nhà cũng như
bên mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định cơ bản sau:
* Điều kiện về thời điểm được phép bán nhà ở
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 thì: “ Trường hợp
chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà
ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã
được xây dựng xong phần móng”[9].
Có hai điều kiện về thời điểm mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được
quyền huy động vốn là (1) Thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và (2) Công trình nhà
ở đã xây dựng xong phần móng.
* Điều kiện về trình tự, thủ tục mua bán
- Thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản. Theo quy định tại
Khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: “Tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động
sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định”[11].
- Thủ tục thông báo tới cơ quan nhà nước: một thủ tục hành chính rất quan
trọng đó là việc thông báo về việc huy động vốn dưới hình thức nhà ở hình thành
trong tương lai. Theo quy định tại điểm e Khoản 3 Điều 10 Nghị định số 71 thì chủ
đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở
biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định về việc
mua bán nhà ở thương mại qua sàn giao dịch. Quy định này là một thay đổi đúng
đắn và phù hợp với tình hình thị trường bất động sản hiện nay. Quy định cũ bắt
buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch là chưa hợp lý vì khi thực
 42

hiện, chủ đầu tư phải chịu chi phí tương đương 2% doanh thu mà hiệu quả của việc
mua bán nhà ở thương mại qua sàn giao dịch lại không cao. Với quy định này, sàn
giao dịch bất động sản sẽ phát huy được vai trò là một kênh lựa chọn của khách
hàng trong giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản vẫn hoạt động hiệu quả vì những
sàn giao dịch bất động sản có uy tín vẫn là một địa chỉ tin cậy được chủ đầu tư và
khách hàng lựa chọn còn những sàn giao dịch yếu kém sẽ được thanh lọc.
* Điều kiện về tiến độ thanh toán
Tiến độ thanh toán không phải là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên bán và bên mua nhà ở. Tuy nhiên,
đây được coi là điều kiện mà chủ đầu tư phải tuân thủ trong quá trình huy động vốn
dưới hình thức này. Theo điểm a Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006 thì: “Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực
hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội
dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với
tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”[11].
Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư
huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ
được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây
dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người
có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng [9].
Như vậy, bên bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thu tiền của
khách hàng lần đầu khi đã xây dựng xong các hạng mục hạ tầng kỹ thuật của nhà ở
và tổng số tiền thu không được vượt quá 70% khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua
nhà ở và từng đợt thu tiền còn lại phải tương ứng với tiến độ xây dựng nhà ở chứ
không được quyền tùy tiện thu tiền từ bên mua.
2.2.2. Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa
xây dựng hoặc xây dựng chưa xong
Trên thực tế, một số trường hợp người dân có thỏa thuận ký kết hợp đồng
mua bán nhà ở với nhau mà thời điểm ký kết nhà ở đó chưa xây dựng hoặc xây
dựng chưa xong. Đây cũng là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
 43

trong tương lai.Tuy nhiên, do các chủ thể thực hiện giao kết hợp đồng này không có
đăng ký kinh doanh bất bất động sản và không có chức năng kinh doanh bất động
sản cho nên nhà ở được tạo lập không được xem là nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai. Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây
dựng hoặc xây dựng chưa xong trong trường hợp này không thuộc phạm vi điều
chỉnh của luật kinh doanh bất động sản. Bên bán nhà không phải đáp ứng các điều
kiện khắt khe như đối với chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở như yêu cầu số vốn
pháp định, điều kiện về thiết kế kỹ thuật được phê duyệt…
Hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp này chịu sự điều chỉnh của pháp
luật dân sự về mua bán tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai loại này phải tuân thủ
đầy đủ các quy định chung của Luật nhà ở về giao dịch về nhà ở nói chung như: các
hình thức giao dịch về nhà ở, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, điều kiện của
các bên tham gia giao dịch về nhà ở, trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở, tuân
thủ quy định về giá mua bán nhà ở…
* Chủ thể của hợp đồng
Bên bán là cá nhân, hộ gia đình đang có kế hoạch xây dựng nhà ở đem bán
và phải là cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất hợp pháp, được phép xây dựng
nhà ở theo quy định của pháp luật.
Cá nhân bán nhà ở riêng lẻ chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong phải là
người có năng lực hành vi dân sự và là chủ sở hữu của nhà đem bán hoặc có quyền
bán nhà theo quy định của pháp luật dân sự. Tuân thủ các quy định tại Khoản 1
Điều 92 Luật Nhà ở 2005 như:
Một là là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật
về dân sự
Hai là cá nhân có năng lực hành vi dân sự;
Bên mua là cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà ở và phải đáp ứng điều kiện của
các bên tham gia giao dịch về nhà ở được quy định tại Khoản 2 Điều 92 của Luật
Nhà ở 2005 cụ thể như sau;
- Nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu
thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự;
 44

- Nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở;
- Nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.
* Đối tượng của hợp đồng
Nhà ở riêng lẻ thuộc sở hữu của bên bán.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 33 Luật Nhà ở năm 2005 thì: “Nhà ở do hộ
gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây gọi là nhà ở riêng lẻ)”[9].
Luật Nhà ở năm 2014 giải thích rõ ràng hơn về nhà ở riêng lẻ, theo đó: “Nhà
ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng
hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và
nhà ở độc lập”[7, Khoản 2 Điều 3].
Trước tiên, nhà ở riêng lẻ là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai phải thõa mãn điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch được
quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005 đó là:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trở thành đối tượng của
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi thỏa mãn các điều kiện:
- Xác định cụ thể ngôi nhà đó: bản thiết kế nhà ở, trong đó thể hiện rõ ràng,
chi tiết về kết cấu, loại nhà, số tầng, vị trí xây dựng...
- Khẳng định ngôi nhà đó chắc chắn sẽ được hình thành trong tương lai và sẽ
thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán thể hiện thông qua hợp đồng xây dựng đã
được ký kết, giấy phép xây dựng ngôi nhà đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của bên bán đối với diện tích (khuôn viên) đất ở sẽ xây dựng nhà trên đó...
Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về các điều kiện của nhà ở hình thành
trong tương lai tham gia giao dịch tại Điều 118 về điều kiện của nhà ở tham gia giao
dịch theo đó, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần đáp ứng
điều kiện được quy định tại điểm b, c Khoản 1 Điều 118 là :
 45

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở
hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết
định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 118 thì việc mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai không bắt buộc phải có giấy chứng nhận.[10].
* Hình thức của hợp đồng: hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ của hộ gia
đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong phải tuân thủ quy định về
hình thức của hợp đồng mua bán nhà nói chung. Cụ thể, hợp đồng phải được lập
thành văn bản.
* Điều kiện thực hiện giao kết hợp đồng
- Hộ gia đình, cá nhân phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, có nhà ở nhưng
không thuộc diện cấm cải tạo, cấm xây dựng lại theo quy định của pháp luật về xây
dựng [9, Điều 42]; Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải bảo đảm yêu cầu kết
nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị [9, Điều 42].
- Khẳng định ngôi nhà đó chắc chắn sẽ được hình thành trong tương lai và sẽ
thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán.
- Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác thì không phải bán
qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện bán theo quy định của Luật Nhà ở và
Nghị định 71. Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở và chưa được cơ quan có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì thực hiện bán
nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng [8, Điểm c Khoản 3 Điều 60].
Các yếu tố pháp lý khác của hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ của hộ gia
đình, cá nhân chưa xây hoặc xây dựng chưa xong như: quyền và nghĩa vụ của các
bên trong hợp đồng; Nội dung của hợp đồng; Một số điều kiện thực hiện mua bán,
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ
của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây chưa xong hình thành trong tương
lai cũng giống như các quy định đối với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai đã phân tích tại mục 2.2.1.5; 2.2.1.7; 2.2.1.8 của phần 2.2.1.
 46

Chương 3:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN

3.1. Một số vấn đề về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Khác với loại nhà, công trình xây dựng có sẵn thì nhà ở, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên tham gia ký kết hợp
đồng. Chế định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
còn khá mới mẻ ở Việt Nam. Vì nhiều nguyên nhân khác nhau trong đó phải kể đến
sự không nhất quán trong quy định của pháp luật, nhận thức pháp luật và ý thức
chấp hành pháp luật của các chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở trong cộng đồng
dân cư còn hạn chế…khiến chế định này còn tồn tại khá nhiều bất cập.
3.1.1.Lừa dối trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Nghị định 71 thì chủ đầu tư chỉ được quyền huy động vốn
dưới hình thức mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai sau khi đã xây
dựng xong phần móng nhà ở...Tuy nhiên, trên thị trường đã có rất nhiều dự án đang
tiến hành giải phóng mặt bằng, thậm chí chưa giải phóng mặt bằng, được chào bán
từ vài năm trở lại đây. Nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm mua hàng loạt dự án này thông
qua các trang web bất động sản hoặc tra cứu trên google.
Thế nhưng các nhà đầu tư phần vì nhu cầu của chính mình, phần vì lợi dụng
tâm lý cần của thị trường nhà đất nên thường rao bán nhà sớm bất chấp những quy
định của Nhà nước. Nhận thấy các quy định của pháp luật hiện hành về chế tài và
xử lý đối với các chủ đầu tư sai phạm nói chung và sai phạm trong việc huy động
vốn chưa thực sự đủ mạnh, chưa đủ tính răn đe và nghiêm khắc để buộc nhà đầu tư
phải nghiêm chỉnh chấp hành. Chính vì vậy, các chủ đầu tư sẵn sàng đưa ra thông
tin lừa dối khách hàng thông qua hợp đồng vay vốn và hợp đồng góp vốn, song
những hợp đồng này đều đẩy người mua vào những tình huống mạo hiểm với chính
số tiền của mình.
 47

3.1.2.Giá nhà trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Một điểm mập mờ nhất trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là điều khoản về giá mua bán. Nhà nước tạo điều kiện cho các bên tự do
thỏa thuận về giá giao dịch nên các doanh nghiệp và cá nhân cứ tự do ghi giá trị trên
hợp đồng mà không bị ràng buộc bởi quy định nào về giá bán hay giá trần của nhà
ở. Một thực tế là các bên luôn ghi giá không đúng giá trị thực tế của nhà giao dịch
nhằm trốn thuế. Việc thỏa thuận thanh toán tiền chênh lệch luôn tiềm ẩn một rủi ro
lớn cho bên mua khi vì một lý do nào đó các bên tranh chấp hoặc hợp đồng vô hiệu
thì các bên chỉ có thể xử lý hợp đồng dựa trên các điều khoản trong hợp đồng với số
tiền giao dịch hợp pháp được ghi nhận.
Ngoài ra xuất phát từ sự thiếu thông tin về nhà ở của người dân, dẫn đến
việc, để mua được một căn nhà họ phải chấp nhận bỏ ra hàng chục thậm chí hàng
trăm triệu đồng để chi cho người môi giới.
3.1.3. Thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai còn chưa rõ ràng,
thiếu chính xác
Chúng ta chưa có cơ chế thực hiện tốt chức năng hướng dẫn, tư vấn, cung cấp
thông tin về nhà ở, thông tin về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để giúp
các bên giao dịch, chưa có cơ chế giám sát hiệu quả hoạt động kinh doanh nhà ở
cũng như các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Các sàn giao dịch bất động sản được thành lập và phát triển một cách tràn
lan và chưa phân bố điều ở các địa phương, hoạt động thiếu kiểm soát. Vì thế,
khách hàng không an tâm khi tiếp cận nhà ở đang chào bán tại sàn, thiếu độ tin cậy
để tiến hành giao dịch.
Hiện nay, nhiều sàn giao dịch bất động sản đăng thông tin công khai một cách
rất mập mờ thiếu thông tin về giá, về diện tích nhà ở...khiến người đọc không hiểu
hết về nhà ở được đăng công khai. Ngoài ra, sàn bất động sản không thể hiện được
vai trò là đơn vị độc lập, khách quan trong tổ chức mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai.
 48

3.1.4. Quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai còn chồng chéo, thiếu thống nhất
Sự thiếu thống nhất về điều kiện bán nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai giữa Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: Theo
Luật Nhà ở 2005 thì một trong những điều kiện để chủ đầu tư bán nhà ở hình thành
trong tương lai là chủ đầu tư phải hoàn thành phần móng nhà [9, Khoản 1 Điều 39].
Trong khi đó, Luật kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh
bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong tương lai theo hình thức ứng tiền
trước và phải bảo đảm nguyên tắc là: “việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần,
lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho
bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án được phê duyệt...[10, Khoản 1 Điều
14]. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định một trong các
điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là chủ đầu tư đã bắt đầu triển
khai xây dựng hạng mục cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, nội dung của dự án đã
được phê duyệt [11, Khoản 1 Điều 4].
Pháp luật về nhà ở vẫn được coi là luật chuyên ngành nên sẽ được ưu tiên áp
dụng trong trường hợp có mâu thuẫn giữa các ngành luật trên. Tuy nhiên, việc thiếu
thống nhất sẽ tạo ra những kẻ hở của pháp luật, tạo cơ sở cho việc áp dụng luật
không thống nhất, lợi dụng để thực hiện hành vi trái luật. Bên cạnh đó, bản thân
chính sách, pháp luật về lĩnh vực nhà ở cũng chưa được rõ ràng, còn nhiều điểm
thiếu thực tế.
3.1.5. Một số quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai còn chưa cụ thể
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là hợp đồng
dân sự thuần túy được thực hiện giữa hai chủ thể không mang tính hành chính.
Nhưng theo quy định tại điểm e Khoản 3 Điều 10 Nghị định 71 thì doanh nghiệp
phải thông báo cho Sở xây dựng về việc mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai. Nhà ở là một loại bất động sản nên việc tuân thủ quy định về hình
 49

thức giao dịch, tuân thủ quy định về việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu...là cần thiết nhưng việc phải thông báo trước khi thực hiện giao dịch thì có lẽ
cần xem xét tính cần thiết của quy định này.
3.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
3.2.1. Một số tranh chấp phổ biến về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
Trên thực tế những tranh chấp trên được Toà án thụ lý có nhiều nhưng giải
quyết rất hạn chế, vì đa số phát sinh tranh chấp thuộc các dạng trên đều xuất phát từ
một bên là chủ đầu tư và một bên là khách hàng. Do vậy có rất nhiều hạn chế trong
việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong hợp đồng này, đa số là tự thoả thuận.
Một tranh chấp ít được xã hội hay khách hàng quan tâm chính là các chủ đầu tư dự
án tranh chấp trong các vấn đề góp vốn với nhau bằng nhiều hình thức đa số là tranh
chấp về góp quyền sử dụng đất giữa các tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh
tế xã hội, với dạng tranh chấp này Toà thụ lý và giải quyết khá nhiều.
3.2.1.1. Tranh chấp về tiến độ và bàn giao sản phẩm
* Vụ việc: Theo hợp đồng góp vốn xây dựng Khu Căn hộ cao cấp Quốc
Cường Gia Lai (do công ty Quốc Cường đầu tư) được ký ngày 6-11-2007, nêu rõ
chủ đầu tư phải hoàn thiện và bàn giao căn hộ trong vòng 24 tháng, có thể sớm hoặc
chậm hơn 3 tháng nhưng phải có sự thỏa thuận bằng văn bản giữa hai bên.Theo hợp
đồng, nếu bàn giao chậm mỗi tháng phía chủ đầu tư phải bồi thường 1,5% giá trị số
tiền mà các hộ đã góp vốn. Tuy nhiên đến tháng 4-2011, các hộ dân mới nhận được
nhà. Từ ngày 8 đến 22-9-2011 có hơn 22 hộ dân Chung cư Quốc Cường Gia Lai
nộp đơn khởi kiện chủ đầu tư. Sau khi thương lượng, phía công ty chấp nhận bồi
thường theo hòa giải tại tòa án. Riêng bà Nguyễn Thị Bích Ngọc không chấp nhận
hòa giải nên đã quyết kiện chủ đầu tư đến cùng. Bà Ngọc cho biết “Chủ đầu tư đã
chậm giao nhà cho tôi 13,5 tháng. Theo hợp đồng, căn hộ tôi trị giá hơn 1,2 tỉ thì
họ phải bồi thường số tiền 258 triệu đồng nhưng họ lại dây dưa không chịu bồi
thường”.
 50

Bà Ngọc và nhiều hộ khác đã đệ đơn lên TAND quận 3 khởi kiện chủ đầu tư,
yêu cầu bồi thường.
Tại phiên xử sơ thẩm, TAND quận 3 nhận định tại Điều 5 hợp đồng góp vốn
giữa hai bên nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận thời gian bàn giao căn hộ là vào
tháng 7-2009, có thể sớm hoặc chậm hơn ba tháng nhưng phải được thỏa thuận lại
bằng văn bản. Ở vụ này, hợp đồng được ký ngày 1-3-2010 là sau thời điểm thỏa
thuận trên, dẫn đến việc thời điểm giao căn hộ không rõ ràng. Đôi bên không thống
nhất được với nhau nên theo quy định pháp luật dân sự thì phải vận dụng sao cho có
lợi cho các bên. Do bà Ngọc ký hợp đồng vào ngày 1-3-2010, đã thanh toán được
95% giá trị căn hộ là đáp ứng đủ điều kiện để nhận căn hộ như đã thỏa thuận. Như
vậy, tòa sẽ lấy thời điểm này để tính thời gian chậm giao căn hộ cụ thể đến ngày 23-
4-2011 là 13 tháng 22 ngày, làm tròn thành 13,5 tháng...
Cuối cùng, tòa tuyên buộc Công ty Quốc Cường phải trả hơn 258 triệu đồng
tiền phạt cho bà Ngọc vì chậm giao căn hộ 13,5 tháng nhưng bác yêu cầu trả lãi
chậm thanh toán số tiền này.
Ngay sau đó, Công ty Quốc Cường đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm,
yêu cầu xem xét tính pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng căn hộ giữa người chủ
cũ và bà Ngọc; nêu ra những khó khăn của công ty trong quá trình thi công do
khách hàng góp vốn chậm...
Tại phiên xử phúc thẩm, đại diện Công ty Quốc Cường cho rằng cấp sơ thẩm
xác định thời điểm bàn giao căn hộ chưa phù hợp vì hai bên đều biết trên thực tế
không thể bàn giao vào giai đoạn đó (chung cư mới xây xong phần thô). Mặt khác,
việc cấp sơ thẩm không đưa Công ty TNHH Thương mại Đầu tư Phát triển Nhà
Hưng Thịnh (đơn vị hợp tác đầu tư xây dự án chung cư với Công ty Quốc Cường)
vào tham gia tố tụng để chia sẻ trách nhiệm là không đúng quy định. Ngoài ra, hợp
đồng của chủ cũ chuyển giao căn hộ cho bà Ngọc chưa được giải quyết triệt để.
Theo đại diện của Công ty Quốc Cường, hợp đồng góp vốn giữa công ty với bà
Ngọc vô hiệu còn bởi lý do là không qua công chứng...
 51

Đối đáp lại, bà Ngọc khẳng định hợp đồng góp vốn này không vô hiệu. “Nếu
bây giờ phía công ty nói hợp đồng do chính công ty soạn thảo vô hiệu thì tôi có cảm
giác là tôi đang bị lừa” - bà Ngọc nói.
Theo đại diện VKS, phía Công ty Quốc Cường đã đưa ra nhiều tình tiết mới
cần làm rõ như các hợp đồng hợp tác giữa Quốc Cường và Hưng Thịnh, hợp đồng
chuyển nhượng giữa các khách hàng mua căn hộ. Những tình tiết mới này cấp phúc
thẩm không thể xác minh, bổ sung nên cần hủy án.
Đồng tình, tòa phúc thẩm nhận định để đảm bảo quyền lợi cho các bên thì
cần triệu tập Công ty Hưng Thịnh tham gia tố tụng. Từ đó, tòa đã hủy án, chuyển hồ
sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại từ đầu.
Ngày 27-9, TAND TP.HCM đã hủy án sơ thẩm trong vụ bà Nguyễn Thị Bích
Ngọc kiện Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Quốc Cường đòi tiền phạt vì chậm giao
căn hộ.
* Bình luận án: Theo quan điểm của tác giả, vấn đề mấu chốt trong vụ kiện
cần phải được làm rõ đó là thời điểm mà phía Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Quốc
Cường phải bàn giao căn hộ cho phía nguyên đơn – bà Ngọc. Tác giả nhận thấy
TAND quận 3 đã giải quyết được những vấn đề mấu chốt và xác định thời điểm bàn
giao căn hộ là tương đối chính xác. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định tại Điều 5 hợp
đồng góp vốn giữa hai bên nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận thời gian bàn giao
căn hộ là vào tháng 7-2009, có thể sớm hoặc chậm hơn ba tháng nhưng phải được
thỏa thuận lại bằng văn bản. Ở vụ này, hợp đồng được ký ngày 1-3-2010 là sau thời
điểm thỏa thuận trên, dẫn đến việc thời điểm giao căn hộ không rõ ràng. Đôi bên
không thống nhất được với nhau nên theo quy định pháp luật dân sự thì phải vận
dụng sao cho có lợi cho các bên. Do bà Ngọc ký hợp đồng vào ngày 1-3-2010, đã
thanh toán được 95% giá trị căn hộ là đáp ứng đủ điều kiện để nhận căn hộ như đã
thỏa thuận. Như vậy, tòa sẽ lấy thời điểm này để tính thời gian chậm giao căn hộ cụ
thể đến ngày 23-4-2011 là 13 tháng 22 ngày, làm tròn thành 13,5 tháng...
Những tình tiết mà phía bị đơn đưa ra sau khi xét xử sơ thẩm không phải là
trường hợp “xuất hiện tình tiết mới” của vụ án. Thiết nghĩ, việc hủy án sơ thẩm
trong trường hợp này là chưa hợp lý.
 52

3.2.1.2. Tranh chấp về hợp đồng mẫu xác định quyền và nghĩa vụ giữa hai
bên thiếu công bằng
Thực tế các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở (nhất là
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại) vẫn đang diễn ra phức tạp. Một
trong những nguyên nhân chủ yếu chính là việc các chủ đầu tư khi tiến hành giao
kết, đã khéo léo lồng những quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh
toán và phạt hợp đồng; quy định về thời hạn bàn giao; nghĩa vụ của chủ đầu tư khi
bàn giao nhà…Nếu khách hàng không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng từ
người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra.
* Vụ việc: Vụ án tranh chấp hợp đồng mua nhà giữa anh Trần Văn Hưng và
Tổng công ty vật tư nông nghiệp – công ty TNHH MTV đại diện theo ủy quyền là
ông Phạm Thanh Bình
Ngày 25/9/2009 Tổng công ty Vật tư nông nghiệp có ký hợp đồng số
47/2009/HĐMB để bán cho anh Hưng và anh Minh 01 căn nhà liền kề tại khu nhà ở
1B-2 diện tích 61,09m2 thuộc dự án xây nhà để bán của Tổng công ty vật tư nông
nghiệp tại xã Cổ Nhuế và phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Tổng giá trị
hợp đồng là 3.054.500.000đ
Phương thức thanh toán: việc thanh toán được chia làm 4 đợt, mỗi đợt nộp
tiền bên bán sẽ có thông báo cụ thể trước 15 ngày.
Đợt 1: Sau khi Công ty TNHH MTV xây xong móng căn nhà ở liền kề, anh
Hưng thanh toán 30% giá trị hợp đồng.
Đợt 2: Sau khi Công ty TNHH MTV xây xong và đổ mái trần tầng 1 của căn
nhà ở liền kề, anh Hưng thanh toán tiếp 40% giá trị hợp đồng.
Đợt 3: Sau khi hoàn thành xong phần xây thô thanh toán tiếp 20% giá trị hợp đồng.
Đợt 4: Thanh toán số tiền còn lại của hợp đồng khi hai bên bàn giao các giấy
tờ về nhà đất và ký thanh lý hợp đồng.
Thời điểm hoàn thành bàn giao nhà ở liền kề trước 15 ngày kể từ ngày anh
Hưng nộp tiền đợt 1. Sau khi ký hợp đồng, anh Hưng chưa được Tổng công ty vật
 53

tư nông nghiệp giao bản chính của Hợp đồng mua bán và không nhận được thông
báo nộp tiền nhà đợt 1, đợt 2.
Ngày 01/7/2010 anh Hưng đã gửi văn bản để thông báo cho Tổng công ty vật
tư nông nghiệp được biết.
Ngày 30/9/2010 Tổng công ty Vật tư nông nghiệp có thông báo số 62/TB-
VTNN-TGĐ về việc nộp tiền mua nhà đợt 2, 3.
Đến ngày 15/10/2010 anh Hưng đã chuyển tiền mua nhà đợt 1 và đợt 2 bằng
ủy nhiệm chi vào tài khoản của Vigecam, số tiền 900.000.000đ. Ngày 18/10/2010
anh Hưng có văn bản thông báo về việc nộp số tiền mua nhà giao cho tổng công ty
vật tư nông nghiệp.
Ngày 12/11/2010 anh Hưng chuyển số tiền mua nhà đợt 3 cho Vigecam là
454.525.000đ.
Tính đến ngày 12/11/2010 anh Hưng đã chuyển cho Vigecam tổng số tiền
mua nhà 3 đợt là 1.354.525.000đ
Ngày 21/10/2010 Vigecam có văn bản yêu cầu anh Hưng nhận lại tiền vì
công ty muốn hủy hợp đồng mua bán nhà với lý do quỹ nhà của công ty không còn.
Ngày 25/07/2011 Vigecam có văn bản thông báo đã tiến hành hủy hợp đồng mua
bán nhà ở liền kề số 47 với lý do theo kết luận của Thanh tra chính phủ căn hộ bán
cho anh Hưng không đảm bảo các điều kiện về tiêu chuẩn so với phương án thiết kế
đã phê duyệt và yêu cầu anh đến nhận lại tiền.
Anh Hưng nhận thấy Vigecam đã vi phạm các cam kết của hợp đồng nên đã
khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tổng công ty Vật tư nông nghiệp tiếp tục thực hiện hợp
đồng mua bán nhà ở số 47 và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng.
Về phía Tổng công ty cho rằng ngày 21/10/2010 Tổng công ty đã gửi ông
Hưng thông báo về việc không còn nhà để bán, đề nghị ông Hưng làm thủ tục nhận
lại số tiền mà ông Hưng đã tự ý chuyển vào tài khoản của Tổng công ty và cho rằng
ông Hưng không thuộc diện được mua nhà, việc Tổng công ty ký hợp đồng mua
bán nhà với ông Hưng là tạo điều kiện cho cán bộ, công nhân viên của Tổng công ty
khi quỹ nhà còn, còn nay quỹ nhà không còn (được coi như là trường hợp bất khả
 54

kháng theo quy định tại Điều 13.1 của hợp đồng mua bán nhà số 47/2009/HĐMB.
Phía Tổng công ty tự nguyện trả anh Hưng số tiền 1.354.525.000 đồng và số tiền lãi
trong thời gian chưa ra thông báo cho nhận lại tiền cho anh Hưng.
Theo bản án dân sự sơ thẩm số 10/2014/DSST ngày 23/6/2014 Tòa án nhân
dân quận Hoàn Kiếm, Hà Nội đã xử:
1. Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ liền kề giữa Tổng công ty vật tư nông
nghiệp với anh Trần Văn Hưng là vô hiệu.
2. Không chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ liền
kề giữa Tổng công ty vật tư nông nghiệp với anh Trần Văn Hưng.
3. Chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng mua bán căn hộ liền kề giữa Tổng công
ty vật tư nông nghiệp với anh Trần Văn Hưng.
Không chấp nhận với toàn bộ Bản án, anh Trần Văn Hưng đã kháng cáo toàn
bộ bản án.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 277/2014/DSPT ngày 2711/2014, Tòa án
nhân dân thành phố Hà Nội về cơ bản giữ nguyên cách giải quyết như bản án dân sự
sơ thẩm số 10/2014/DSST ngày 23/6/2014 của Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm.
* Bình luận án: Theo quan điểm của tác giả, trong vụ án này vấn đề mấu chốt
nằm ở chính các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà giữa Tổng công ty và anh
Hưng. Hợp đồng này do phía Tổng công ty đưa ra với những điều khoản hoàn toàn có
lợi cho họ cụ thể như điều khoản quy định về việc sẽ bán nhà cho anh Hưng nếu quỹ
nhà của công ty còn, đây là một điều khoản khá là bất bình đẳng cho phía người mua,
trong khi thỏa thuận về 4 đợt chuyển tiền khá chi tiết và chính xác; điều khoản về
trường hợp bất khả kháng cho phép hủy bỏ hợp đồng mua nhà đã ký kết. Thiết nghĩ,
Tổng công ty với một bộ phận pháp chế vững vàng đã đưa ra các điều khoản trong
hợp đồng mua bán nhà với các điều khoản khá là bất lợi cho người mua nhà.
Tác giả nhận thấy khi tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xảy ra và khởi kiện
lên Tòa án thì căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà giữa các bên đương sự thì rõ ràng
hợp đồng mẫu xác định quyền và nghĩa vụ của cácn bên không bình đẳng mà
thường là bảo vệ tối đa quyền của bên bán. Đồng thời, các điều khoản quy định
 55

nghĩa vụ của bên mua là khá rõ ràng và chặt chẽ, Vụ án kể trên là một điển hình.
Trong trường hợp này, vì các điều khoản trong hợp đồng – bằng chứng ghi nhận sự
thỏa thuận giữa các bên khá rõ ràng thì Tòa án có muốn bảo vệ người mua nhà cũng
không thể thực hiện được. Về phía người dân vì tâm lý muốn mua nhà, biết rõ các
điều khoản trong hợp đồng mẫu là bất lợi cho mình nhưng vẫn ký kết vì nhu cầu
muốn sở hữu nhà.
3.2.1.3. Tranh chấp liên quan đến chủ thể của hợp đồng
* Vụ việc: Vụ án tranh chấp hợp đồng dân sự giữa chị Lê Thu Trang và Anh
Nguyễn Nghiêm Dân.
Ngày 23/11/2011 chị Trang và anh Dân có ký hợp đồng góp vốn để mua bán
căn hộ của khu chung cư mini tại Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội do anh Dân làm
chủ đầu tư. Theo các điều khoản của Hợp đồng thì căn hộ sẽ bán cho chị Trang là
căn hộ số 1 tầng 4 diện tích 37m2, số tiền góp vốn được tính vào số tiền mua bán
căn hộ trong tương lai có giá trị là 750.000.000 đồng (dự kiến hoàn thành vào tháng
6/2012). Về tiến độ góp vốn hai bên thỏa thuận trong hợp đồng bên B sẽ chuyển
cho bên A làm 4 đợt:
- Đợt 1: Bên B chuyển cho bên A 35% = 262.500.000 đồng khi quá trình xây
dựng tòa nhà xong phần móng. Dự kiến tháng 12/2011.
- Đợt 2: Bên B chuyển cho bên A 15% = 112.500.000 đồng khi quá trình xây
dựng tòa nhà xong phần thô tầng 2. Dự kiến tháng 1/2012.
- Đợt 3: Bên B chuyển cho bên A 35% = 187.500.000 đồng khi quá trình xây
dựng tòa nhà xong phần thô tầng 6. Dự kiến tháng 3/2012.
- Đợt 4: Bên B giữ lại 20.000.000 đồng và chuyển nốt số tiền còn lại (25%).
Dự kiến tháng 6/2012.
Ngay sau khi ký hợp đồng góp vốn cùng ngày 23/11/2011 chị đã nộp
262.500.000 đồng cho anh Dân. Do đã góp vốn đợt 1 và thấy công trình bị dừng thi
công nên chị gặp anh Dân trao đổi; việc công trình bị dừng thi công do lỗi của anh
Dân nên chị yêu cầu hủy hợp đồng đã đăng ký nhưng anh Dân không nhất trí. Theo
chị Trang, việc góp vốn để mua bán căn hộ do anh Dân là chủ đầu tư trên danh
 56

nghĩa là cá nhân, anh Dân không có đăng ký kinh doanh bất động sản, chỉ có giấy
phép xây dựng nhà ở; nếu tiếp tục góp vốn thì không đảm bảo về quyền sở hữu nhà
theo quy định; việc huy động vốn để xây dựng nhà ở là trái quy định của pháp luật.
Chị Trang yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng góp vốn là vô hiệu; buộc anh Dân
hoàn trả số tiền đã nhận 262.500.000 đồng.
Anh Dân thừa nhận chị Trang đã nộp số tiền là 262.500.000 đồng. Ngày
10/6/2012 và ngày 01/7/2012 bên A tiếp tục thông báo đến chị Trang bằng văn bản
về việc yêu cầu nộp tiền góp vốn lần hai nhưng chị Trang không thực hiện nên anh
cho rằng chị Trang vi phạm hợp đồng (tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng). Anh
Dân có yêu cầu cầu phản tố buộc chị Trang phải chịu phạt là 50% tổng số vốn góp
(theo Điều 1 của Hợp đồng) là 375.000.000 đồng và không hoàn lại số tiền
262.500.000 đồng đã nộp.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2014/DS – ST ngày 03/4/2014 của Tòa án
nhân dân quận Hà Đông, thành phố Hà Nội xử:
1. Tuyên bố Hợp đồng góp vốn ký ngày 23/11/2011 là vô hiệu
2. Buộc anh Nguyễn Nghiêm Dân phải hoàn trả chị Lê Thị Thu Trang
262.500.000đ
3. Bác yêu cầu phản tố của anh Nguyễn Nghiêm Dân về việc buộc chị Lê Thị
Thu Trang phải nộp phạt 375.000.000 đồng
Không đồng ý với bản án trên, anh Nguyễn Nghiêm Dân kháng cáo toàn bộ
bản án.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 250/2014/DS – PT ngày 13/11/2014, Tòa án
nhân dân thành phố Hà Nội về cơ bản giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số
06/2014/DS – ST ngày 03/4/2014 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông.
* Bình luận án: Theo quan điểm của tác giả, hợp đồng góp vốn giữa chị Lê
Thị Thu Trang và anh Nguyễn Nghiêm Dân ký kết ngày 23/11/2011 thực chất việc
ký kết là sự thỏa thuận mua bán căn hộ chung cư mini trong tương lai. Việc giải
quyết tranh chấp hợp đồng dân sự nêu trên cần áp dụng quy định của BLDS năm
2005, Luật Nhà ở 2005 và pháp luật trong lĩnh vực xây dựng.
 57

Việc Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên bố hợp đồng góp vốn này vô
hiệu với lý do là “ tại thời điểm ký kết hợp đồng hai bên đương sự đều ký với tư
cách cá nhân, không tuân thủ các quy định tại luật kinh doanh bất động sản và nghị
định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/11/2011/6/2010 của chính phủ” và giải quyết hậu quả
hợp đồng dân sự vô hiệu theo Nghị quyết số 01/2003/HĐTP của Hội đồng thẩm
phán để giải quyết vụ án là chưa hợp lý.
Theo tác giả, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai giữa cá nhân với nhau vẫn được phép ký kết và có
hiệu lực pháp luật khi thỏa mãn các điều kiện vê chủ thể và tuân thủ quy định của
pháp luật trong lĩnh vực xây dựng. Trong vụ việc này, cần công nhận hợp đồng góp
vốn nói trên và cần xử lý theo hướng các bên vi phạm điều kiện thỏa thuận trong
hợp đồng.
3.3. Hoàn thiện quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
3.3.1. Sự cần thiết hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
Hoạt động mua bán nhà ở nói chung và hoạt động mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai nói riêng luôn ảnh hưởng tới đời sống xã hội. Vì thế, vai trò quản lý
của Nhà nước đối với lĩnh vực này là rất quan trọng. Để thực hiện tốt vai trò quản lý
nhà nước và điều hòa các mối quan hệ xã hội để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người tham gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì việc hoàn thiện chế
định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vô cùng quan trọng.
Sự cần thiết phải thay đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về vấn đề này được
thể hiện như sau:
- Do nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng chủ yếu của giao dịch về
nhà ở trên thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Đây là nhóm đối tượng
mà khi giao kết thì chưa hình thành nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đặc biệt là cho bên
mua khi tiến hành ký kết hợp đồng. Vì vậy, cần thiết phải có một hệ thống pháp luật
chặt chẽ, hoàn thiện điều chỉnh về vấn đề này nhằm giảm thiểu rủi ro cho cá nhân,
tổ chức tham gia giao dịch.
 58

- Tình hình thực tế cho thấy thị trường nhà ở hiện nay đang có dấu hiệu phát
triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỉ lệ lớn tình trạng nhà đầu cơ nhà, đất,
kích cầu ảo để nâng giá nhà làm cho thị trường diễn biến bất thường, nhiều cơn sốt
giá nhà đất đã xảy ra khiến thị trường trở lên thiếu kiểm soát. Bên cạnh đó, các thủ
tục trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tương đối phức tạp,
thường xuất hiện khâu trung gian, chi phí giao dịch cao, xuất hiện hiện tượng lừa
đảo trong kinh doanh nhà ở…do đó cần có pháp luật để quản lý và điều tiết thị
trường nhà ở hình thành trong tương lai.
- Pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập, chồng chéo và chưa phải là cơ sở
vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích của mỗi bên khi tham gia mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai. Cùng với đó, quy định của pháp luật hiện nay có nhiều nội
dung rất khó hiểu khiến nhiều người nhiều doanh nghiệp muốn áp dụng đúng pháp
luật còn không biết phải áp dụng thế nào.
Như vậy, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai là một tất yếu khách quan và hết sức cần thiết.
3.3.2. Những kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Xây dựng chế định nhà ở hình thành trong tương lai một cách minh thị, mạch
lạc, phù hợp với tư duy pháp lý hiện đại, áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch
như việc xác định nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, giải quyết các vướng mắc pháp lý phát
sinh trong việc đàm phán, thương thảo, ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai.
Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai theo hướng hệ thống hóa và động bộ hóa các khái niệm, các quy định về
nhà ở hình thành trong tương lai, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong
pháp luật dân sự nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung.
Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời đã khắc phục
được những bất cập, những điểm còn tồn tại của pháp luật về kinh doanh bất động
 59

sản đặc biệt là chế định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Từ
01/7/2015 khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bắt đầu có
hiệu lực thì có thể khẳng định pháp luật về kinh doanh bất động sản đặc biệt là về
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khá kiện toàn và toàn diện.Các
quy định này tạo thành một hành lang pháp lý an toàn để các giao dịch về nhà ở
hình thành trong tương lai diễn ra. Tuy nhiên, qua thực trạng quy định của pháp luật
và thực tiễn áp dụng, tác giả đề xuất một số kiến nghị sau đây:
3.3.2.1. Một số kiến nghị cụ thể hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
* Bổ sung quy định hướng dẫn một số vấn đề còn bất cập
- Nhà nước cần xây dựng và ban hành cơ chế thực hiện tốt chức năng hướng
dẫn, tư vấn, cung cấp thông tin về nhà ở, thông tin về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai một cách chính thống, đáng tin cậy để giúp các bên giao dịch có
kênh thông tin chính thống tự bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia
ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời với đó, nhà
nước cũng cần xây dựng cơ chế giám sát hoạt động kinh doanh nhà ở đặc biệt là
hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
- Cần xây dựng một cơ chế quản lý thống nhất và hợp lý đối với các sàn giao
dịch bất động sản: cần xây dựng cơ quản quản lý chuyên biệt đối với hoạt động của
các sàn giao dịch bất động sản trên mọi phương diện từ việc đăng thông tin công
khai về giá, về diện tích nhà ở… phải được kiểm soát nghiêm ngặt. Cần rà soát,
phân bổ và hệ thống lại các sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập ở các địa
phương để có cơ chế kiểm soát phù hợp để phát huy đúng vai trò của các sàn giao
dịch bất động sản.
Bên cạnh đó, cũng cần quy định cho sàn giao dịch bất động sản có vai trò
đơn vị độc lập, khách quan trong tổ chức mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai.
* Cần có quy định cụ thể về chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai
 60

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có đối tượng là nhà ở
hình thành trong tương lai – một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và quan trọng
trong đời sống con người. Việc xác lập giao dịch đối với loại tài sản này tiềm ẩn
khá nhiểu rủi ro và đòi hỏi chủ thể phải ở mức độ năng lực hành vi dân sự nhất định
mới có thể xác lập giao dịch và tự chịu trách nhiệm về những hành vi của mình.
Pháp luật hiện hành và ngay cả ở Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất
động sản 2014 chưa có quy định cụ thể về độ tuổi của chủ thể trực tiếp tham gia vào
hợp đồng mua bán nhà ở.
Tác giả đề xuất cần quy định cụ thể về độ tuổi của chủ thê tham gia hợp đồng
mua bán nhà ở là từ 18 tuổi trở lên, có sự phát triển bình thường, không mắc bệnh
tâm thần hoặc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của
mình. Đây là độ tuổi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của BLDS
năm 2005.
* Cần quy định về căn cứ xác định năng lực tài chính của chủ thể hoạt
động kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Năng lực tài chính của chủ thể kinh doanh nhà ở được thể hiện ở hai khía
cạnh. (1) Có mức vốn pháp định tối thiểu theo luật định; (2) Có mức vốn sở hữu của
chủ đầu tư đủ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở
thương mại.
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản 2006 quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh
doanh nhà ở tối thiểu là 6 tỷ đồng. Tới Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì đưa
ra yêu cầu về vốn pháp định đối với tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản là
20 tỷ đồng. Quy định này được áp dụng đối với tất cả các doanh nghiệp muốn đăng
ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Mức vốn này được coi là mức tổi thiểu để
doanh nghiệp được phép hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Tuy
nhiên hiện nay, vốn pháp định được xác định theo giấy tờ kê khai và thực tế cho
thấy có rất nhiều doanh nghiệp mặc dù chưa đáp ứng được số tiền này những vẫn kê
khai là đủ để thực hiện việc đăng ký kinh doanh. Chính vì vây, theo tác giả cần phải
 61

có quy định cụ thể về cơ sở để xác định vốn pháp định của chủ thể hoạt động kinh
doanh nhà ở. Giải quyết được vấn đề này sẽ giảm thiểu được thực trạng các nhà đầu
tư được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở nhưng không có năng lực tài chính để
thực hiện dự án, để đất hoang, lãng phí, gây ra tác động xấu đối với công tác quản
lý thị trường bất động sản nói chung và thị trường kinh doanh nhà ở hình thành
trong tương lai nói riêng.
* Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
- Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hình
thức ứng tiền trước
Như đã phân tích ở trên hiện nay pháp luật chưa có quy định rõ ràng về điều
kiện "đã xây dựng xong phần móng của nhà ở" dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư
khó khăn trong việc thực hiện hoặc cố tình "lách luật" để huy động vốn khi chưa đủ
điều kiện. Việc không có quy định cũng khiến việc xử lý của cơ quan có thẩm
quyền gặp nhiều khó khăn về cơ sở pháp lý và vì vậy số lượng các vụ vi phạm về
thời điểm huy động vốn càng ngày càng gia tăng, rủi ro cho khách hàng mua nhà
ngày càng lớn. Do vậy, cơ quan nhà nước cần sớm ban hành quy định hướng dẫn về
điều kiện này để các chủ thể có liên quan có cơ sở thực hiện.
Liên quan đến điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai theo hình thức ứng tiền trước còn phát sinh một vấn đề đó là sự không thống
nhất giữa Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Luật
Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi "thiết kế nhà ở đã được phê
duyệt và đã được xây dựng xong phần móng" [9, Điều 39], trong khi đó Luật Kinh
doanh bất động sản lại quy định có phần "ưu ái" hơn cho chủ đầu tư "Việc ứng tiền
trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản" [10, Khoản 1, Điều 14]. Để giải
quyết vấn đề này theo ý kiến của tác giả thì cần sửa đổi, bổ sung thống nhất theo
quy định của Luật Nhà ở 2005, đảm bảo quyền lợi cho bên mua nhà cũng như tạo
sự ổn định trong các giao dịch về nhà ở.
 62

- Cần có quy định áp dụng hình thức ký quỹ trong hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai
Hiện nay quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai còn ít. Nội dung các quy định này tập trung tại Điều 9 Nghị định số
71/2010/NĐ-CP về huy động vốn; Điều 8 của Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng
dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Thực tế áp dụng cho thấy các quy định này chưa
thực sự đầy đủ và hoàn thiện, gây rủi ro lớn cho bên mua nhà. Đánh giá một cách
toàn diện ta thấy đối với người mua việc trả tiền trước là để cam kết bằng tiền cho
việc mua nhà với giá cả, chất lượng nhất định và trong một thời hạn xác định trong
tương lai. Với mục đích này và căn cứ vào các quy định của BLDS 2005 thì ta có
thể áp dụng quy định về ký quỹ để điều chỉnh giao dịch. Điều 360 BLDS quy định:
1. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá
quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa tại một ngân hàng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường
thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng [3].
Khi áp dụng hình thức ký quỹ sẽ giảm được rất nhiều rủi ro cho bên mua
nhà khi bên bán không thực hiện đúng cam kết bởi sự đảm bảo và các ràng buộc
pháp lý từ phía ngân hàng. Theo đó, bên mua sẽ gửi một khoản tiền vào tài khoản
phong tỏa tại một ngân hàng để bảo đảm cho việc sẽ mua căn nhà trong tương lai.
Căn cứ vào số tiền trong tài khoản phong tỏa này ngân hàng sẽ cho bên bán vay một
số tiền nhất định và bên bán sẽ trả lãi theo quy định. Khi hai bên đã hoàn thành việc
mua bán nhà thì số tiền trong tài khoản sẽ được giải ngân. Áp dụng ký quỹ sẽ mang
lại lợi ích cho cả hai bên, tiền của người ký quỹ sẽ được ngân hàng bảo đảm sự an
toàn, đồng thời người bán cũng đạt được mục đích huy động vốn. Ngoài ra, quy
định này cũng thúc đẩy bên kinh doanh phải năng động hơn để hoàn thành dự án
đúng thời hạn vì nếu chủ đầu tư bàn giao nhà càng chậm tiến độ thì số tiền phải trả
lãi ngân hàng sẽ càng nhiều.
 63

Theo Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư
dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài
chính cho chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo
đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Rõ ràng, chế định này có ưu điểm là bảo
vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro cho người tiêu dùng khi mua bất động sản hình
thành trong tương lai. Với cách quy định này, Luật Kinh doanh bất động sản 2014
đã khắc phục được bất cập của luật hiện hành về việc mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai hiện nay. Điều cần thiết là cần có hướng dẫn cụ thể và cơ chế giám
sát việc thực hiện để quy định này thực sự phát huy được vai trò “bảo hiểm” cho
người mua nhà và làm thay đổi căn bản thị trường mua bán bất động sản hình thành
trong tương lai.
- Bỏ quy định về thủ tục thông báo cho Sở Xây dựng về việc ký hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Nhận thấy hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai giữa các chủ đầu tư với các khách hàng là hợp đồng dân sự
thuần túy, do các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật. Vì vậy, việc quy định doanh
nghiệp phải thông báo cho Sở Xây dựng về việc ký kết hợp đồng là không cần thiết,
tăng thêm thủ tục hành chính cho các doanh nghiệp. Cần quy định lại theo hướng để
doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm về việc huy động vốn, việc bán nhà ở hình thành
trong tương lai và Nhà nước sẽ quản lý hoạt động này bằng việc ban hành các quy
định cụ thể về điều kiện mua bán và có cơ chế giám sát, xử lý vi phạm trong lĩnh
vực này để buộc các doanh nghiệp phải tuân thủ.
* Điều chỉnh thời hạn sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam đối với tổ
chức, cá nhân là người nước ngoài
Luật Nhà ở 2014 với các quy định về sở hữu nhà cho người nước ngoài
được sửa đổi bổ sung theo hướng nới lỏng các điều kiện để người nước ngoài mua
nhà tại Việt Nam thuận lợi hơn. Một trong những điều chỉnh đó là tăng thời gian sở
hữu nhà ở cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Cụ thể, đối với cá nhân
nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở,
 64

nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được
gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam nếu có nhu cầu [10, Khoản 2 Điều
161]. Luật Nhà ở 2014 cũng đề xuất cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua tại Việt Nam.
Theo quan điểm của tác giả, việc quy định thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam
cho người nước ngoài là cần thiết để đảm bảo việc quản lý và thực hiện chính sách của
nhà nước về nhà ở. Tuy nhiên, pháp luật nên quy định một cách linh hoạt hơn trong
việc giải quyết hậu quả pháp lý sau khi hết thời hạn sở hữu nhà, thay vì quy định buộc
các chủ thể này phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó thì chúng ta nên quy định theo hướng,
hết thời hạn đó, nếu cá nhân nước ngoài vẫn còn nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam
và đáp ứng được các điều kiện quy định của pháp luật hiện hành thì có quyền xin
gia hạn về thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu họ không có nhu cầu tiếp tục sở
hữu nhà ở tại Việt Nam thì có quyền bán, tặng cho, hoặc Nhà nước sẽ đứng ra mua
lại những căn hộ trên theo giá thị trường.
* Điều chỉnh cơ chế xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai
Cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc hơn, mạnh hơn đối với các hành vi sai
phạm trong quá trình kinh doanh bất động sản nói chung và mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai nói riêng theo hướng tăng mức xử phạt vi phạm hành chính và xử lý
hình sự đối với những hành vi vi phạm nghiêm trọng trong lĩnh vực này. Cụ thể:
Một là, vi phạm về huy động vốn xây dựng dự án phát triển nhà ở
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3, Điều 31 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP thì
mức phạt vi phạm hành chính đối với hành vi này là: "Phạt tiền từ 60.000.000 đồng
đến 70.000.000 đồng" [15]. Ngoài ra, chủ đầu tư còn: "bị buộc thực hiện đúng quy định
về điều kiện được huy động vốn, nếu tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn" [15].
Theo ý kiến của tác giả thì mức phạt như hiện nay đối với hành vi vi phạm
về huy động vốn xây dựng dự án phát triển nhà ở là quá thấp nên các chủ thể vẫn
chấp nhận vi phạm vì khoản lợi họ thu được từ hành vi vi phạm cao hơn nhiều so
 65

với mức phạt hành chính hiện hành. Chính vì lẽ đó, để tăng tính răn re đối với các
hành vi vi phạm về huy động vốn xây dựng dự án phát triển nhà ở của các chủ đầu
tư thì cần tăng mức phạt lên gấp đôi hoặc gấp ba lần mức hiện nay.
Hai là, vi phạm tại sàn giao dịch bất động sản
Hiện nay nhiều sàn bất động sản có hành vi vi phạm, đồng thuận với chủ
đầu tư nhằm hợp thức hóa các sản phẩm không đủ điều kiện giao dịch. Theo quy
định tại khoản 1, Điều 31 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP thì các hành vi vi phạm tại
sàn giao dịch sẽ bị áp dụng các hình thức xử lý sau:
Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân
có một trong các hành vi sau đây:
a. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao
dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;
b. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản
không đúng trình tự, thủ tục quy định;
c. Không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã qua sàn
giao dịch bất động sản [23].
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng
quy định về điều kiện được kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê, cho
thuê mua, xác nhận bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản. Đối với những
hành vi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản
không đúng trình tự, thủ tục quy định mà tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.
Tác giả nhận thấy việc quy định mức xử phạt đối với các hành vi vi phạm
tại sàn giao dịch bất động sản như hiện nay là tương đối thấp, chưa đủ tính răn re
đối với các chủ thê cố tình vi phạm vì vậy tác giả đề xuất tăng mức phạt lên gấp ba
lần mức xử phạt hiện nay nhằm tạo sức răn đe đối với các chủ thể vi phạm.
Xử lý hình sự
Chế tài xử lý hình sự có ý nghĩa răn đe và giáo dục mạnh mẽ đối với người
có hành vi vi phạm, cũng như các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội, bảo đảm tính
 66

nghiêm minh của pháp luật. Các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gây hậu quả nghiêm trọng đến mức xử lý
hình sự diễn ra tương đối lớn. Bên cạnh việc xử lý vi phạm hành chính chúng ta cần
phải nghiên cứu cụ thể hành vi vi phạm, nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì cần áp
dụng chế tài hình sự để xử lý. Hiện nay, các vi phạm này có thể áp dụng các điều
khoản sau tại Bộ luật Hình sự:
- Tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng quy định tại Điều 285 Bộ
luật Hình sự năm 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009: áp dụng đối với hành vi công
chứng viên thông đồng với chủ đầu tư công chứng nhiều hợp đồng góp vốn giả để
chủ đầu tư chiếm đoạt tài sản của khách hàng.
- Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 140 Bộ luật Hình sự
năm 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009: Chủ đầu tư đồng ý thanh lý hợp đồng, cùng
điều khoản hoãn trả tiền cho người mua nhưng lại không hoàn trả tiền đặt cọc theo
đúng thời gian đã ghi trong biên bản thanh lý hợp đồng.
- Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 139 Bộ luật Hình sự năm 1999
sửa đổi bổ sung năm 2009: Hành vi làm giả giấy tờ để bán đất dự án của đơn vị
khác, hoặc bán đất của dự án không có thật nhằm chiếm đoạt tiền của người mua.
- Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức theo Điều 267 Bộ luật
Hình sự năm 1999, sửa đổi bổ sung năm 2009: Hành vi làm giả hồ sơ hoặc mạo
danh chủ thể để làm thủ tục công chứng mua bán, thế chấp nhà, đất lừa đối với
người mua.
3.3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh quy định của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
* Tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền
Việc tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đối với các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vô cùng
cần thiết nhằm giải quyết các bất cập nêu trên, tạo sự ổn định và phát triển lành
mạnh của nền kinh tế. Theo tác giả, hoạt động thanh tra, giám sát cần được thực
 67

hiện bao gồm cả thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát
từ bước ban hành văn bản pháp luật, tổ chức thực hiện pháp luật đến xử lý vi phạm.
Thứ nhất, Giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực hiện văn bản pháp luật
Hiện nay quy định pháp luật khó có thể bao quát và giải quyết được tất cả
các vấn đề có liên quan, do vậy trong quá trình thực hiện văn bản pháp luật sẽ phát
sinh các vấn đề bất cập là không tránh khỏi. Tuy nhiên, điều quan trọng là chúng ta
cần phát hiện kịp thời và có phương hướng xử lý một cách hợp pháp và hợp lý.
Trong phần phân tích ở trên của tác giả có rất nhiều vấn đề bất cập nảy sinh trong
quá trình áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai. Các vấn đề này được phát hiện từ nhiều chủ thể như các đối tượng thuộc
phạm vi áp dụng của quy định pháp luật (người dân), các nhà nghiên cứu, luật sư,
cán bộ, công chức nhà nước… Ngoài ra, còn có một chủ thể cũng rất quan trọng đó
là những người được giao nhiệm vụ thanh kiểm tra việc áp dụng văn bản pháp luật,
tổng hợp báo cáo và đề xuất giải pháp lên cơ quan có thẩm quyền. Hoạt động thanh
tra, giám sát này rất quan trọng nhằm phát hiện kịp thời các sai sót trong văn bản
luật cũng như các hành vi vi phạm xảy ra trên thực tế. Do vậy, chúng ta cần nâng
cao và tăng cường hơn nữa hoạt động này để mang lại hiệu quả cao nhất.
Thứ hai, thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm
Hiện nay, các hành vi vi phạm liên quan đến các hợp đồng mua bán nhà ở
diễn ra khá phố biến trên thực tế. Các sai phạm thường thấy đó là: không tuân thủ
trình tự, thủ tục mua bán nhà ở; tổ chức mua bán, huy động vốn khi chưa đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật; có hành vi lách luật, trốn thuế… Nguyên nhân của
tình trạng này là do các đối tượng thiếu hiểu biết về quy định của pháp luật hoặc lợi
dụng kẽ hở của pháp luật để làm trái. Ngoài ra việc thiếu quy định về chế tài xử lý
vi phạm hay chế tài xử lý quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe cũng là một yếu tố làm gia
tăng số lượng các vụ vi phạm quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy, cơ quan nhà nước cần tăng cường hơn
nữa việc thanh tra, giám sát phát hiện và xử lý vi phạm pháp luật đối với các giao
dịch này.
 68

* Tăng cường công tác tuyên truyền, phố biến, giáo dục pháp luật
Một trong những nguyên nhân khiến các vụ sai phạm trong hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra ngày càng nhiều hiện nay là do người
dân chưa được trang bị những kiến thức pháp luật cần thiết để ứng phó với các hành
vi lừa đảo, chưa nhận biết được những rủi ro khi ký kết vào những hợp đồng pháp
lý. Do vậy, các cơ quan ban ngành cần tăng cường hơn nữa công tác tuyên truyền,
phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề này cho người dân hiểu, nắm rõ
và áp dụng hiệu quả vào cuộc sống.
- Kết hợp phổ biến, giáo dục pháp luật với trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật
và hòa giải ở cơ sở
Chúng ta cần thực hiện thường xuyên việc kết hợp phổ biến, giáo dục pháp
luật với trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật và hòa giải ở cơ sở để hình thành trách
nhiệm tự giác của từng luật sư, trợ giúp viên pháp lý trong mỗi lần tư vấn và thực
hiện thủ tục pháp lý cho khách hàng, đối tượng tư vấn.
Để nâng cao hiệu quả, phát huy thế mạnh của các hình thức trên, chúng ta cần
đưa yêu cầu thực hiện phổ biến, giáo dục pháp luật vào Quy chế hoạt động của các
đoàn luật sư, Văn phòng Luật, Trung tâm Trợ giúp pháp lý thuộc Sở Tư pháp. Đây là
những tổ chức chuyên nghiệp, hiểu rõ các quy định pháp luật, thường xuyên tiếp xúc
với người dân để giải quyết những vấn đề vướng mắc liên quan đến pháp luật.
 69

KẾT LUẬN

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt mang tính đặc
thù. Việc nghiên cứu chế định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai là nhằm hệ thống hóa văn bản pháp luật và đánh giá hiệu quả điều
chỉnh của các văn bản pháp luật hiện hành về vấn đề này. Trên cơ sở đó, tác giả
luận văn đã đưa ra những đề xuất, kiến nghị việc ban hành, áp dụng và xử lý các
hành vi vi phạm pháp luật trong đầu tư, ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai.
Hiện nay, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
đã được quy định khá chi tiết và đang dần được hoàn thiện. Hệ thống văn bản pháp
luật đã góp phần đảm bảo cho những giao dịch dân sự về nhà ở hình thành trong
tương lai diễn ra an toàn, ổn định, việc quản lý của nhà nước trở lên dễ dàng hơn.
Qua quá trình nghiên cứu cho thấy bản chất của hoạt động mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai vừa là một hoạt động mua bán mang tính chất dân sự nhằm xác
lập quyền sở hữu nhà ở cho bên mua vừa là hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư
cho hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ thể kinh doanh bất động sản.
Đánh giá việc áp dụng các quy định pháp luật trên thực tế tác giả nhận thấy
các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa
thực sự đầy đủ và hoàn thiện, các quy định nằm rải rác tại các văn bản pháp luật
khác nhau, việc mâu thuẫn giữa các văn bản luật vẫn còn tồn tại gây khó khăn cho
việc áp dụng. Những quy định bấp cập tác động không tốt đến hoạt động kinh
doanh nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp, của các cá nhân, tổ chức
tham gia giao dịch và của hoạt động quản lý nhà nước trong cùng lĩnh vực. Bên
cạnh đó tính thiếu thống nhất thiếu đồng bộ của chế định pháp luật về mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai đã ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Vẫn còn
tồn tại những quy định khó thực hiện của pháp luật khiến doanh nghiệp kinh doanh
nhà ở muốn thực hiện đúng luật cũng không biết phải thực hiện ra sao.
 70

Do vậy, giải pháp đặt ra trước tiên đó là cần hoàn thiện hệ thống văn bản pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai một cách đầy đủ và thống
nhất. Cơ quan nhà nước cần sửa đổi, bổ sung các quy định không hợp lý, mâu thuẫn
với các văn bản pháp luật khác. Các quy định phải bao quát đủ các vấn đề từ việc xác
định nhà ở hình thành trong tương lai là gì, phải đảm bảo những điều kiện gì mới trở
thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, xử phạt vi
phạm hành chính, xử lý hình sự đối với hành vi vi phạm... Các mẫu hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng cần được ban hành để bảo đảm quyền lợi
cho người dân tránh tình trạng người dân phải tuân theo những hợp đồng mẫu mà các
doanh nghiệp bất động sản tự xây dựng với những điều khoản vô cùng bất lợi cho bên
mua nhà ở. Việc sửa đổi, ban hành mới văn bản pháp luật cần phải nghiên cứu để
đảm bảo đồng thời các yếu tố đó là sự cần thiết, tính hợp pháp và tính hợp lý.
Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, chúng ta cũng cần thực
hiện tốt và đồng thời các biện pháp hỗ trợ như tăng cường hoạt động thanh tra,
giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ bước ban hành văn bản pháp
luật, tổ chức thực hiện pháp luật đến xử lý vi phạm; xử lý nghiêm minh các
hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai, tăng mức xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng chế tài hình
sự khi có đủ yếu tố cấu thành tội phạm; đồng thời tăng cường công tác tuyên
truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật tới mọi người dân.
Áp dụng đồng thời và thực hiện tốt các giải pháp trên sẽ giải quyết được triệt
để các vướng mắc, bất cập tồn tại trên thực tế, hoạt động mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai sẽ diễn ra ổn định, an toàn trong khuôn khổ pháp lý, góp phần vào
sự ổn định chung của nền kinh tế./.
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Danh mục văn bản quy phạm pháp luật

1. Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội.
2. Quốc hội ( 2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
3. Quốc hội ( 2013), Luật Đất đai, Hà Nội.
4. Quốc hội ( 2003 ), Luật Xây dựng, Hà Nội.
5. Quốc hội ( 2005 ), Luật Nhà ở, Hà Nội.
6. Quốc hội (2010), Luật Công chứng, Hà Nội.
7. Quốc hội ( 2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
8. Quốc hội (2009), Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi bố sung Điều 126 của
Luật nhà ở năm 2005 và Điều 121 của Luật đất đai năm 2003, Hà Nội.
9. Quốc hội (2008), Nghị Quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 6 của
Quốc Hội khoá XII, kỳ hợp thứ 3 về việc thí điếm cho cá nhân, tổ chức nước ngoài
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Hà Nội.
10. Quốc hội ( 2014 ), Luật Nhà ở, Hà Nội.
11. Quốc hội ( 2014 ), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
12. Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 của
Chính Phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
13. Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 của
Chính Phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng, Hà Nội
14. Chính phủ (2004), Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 của
Chính Phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng, Hà Nội.
15. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 của
Chính Phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
16. Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 của
Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản,
Hà Nội.
 17. Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 của
chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị địnhs ố 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
18. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 của
Chính Phủ quy định về các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê do người
Việt Nam định cư ở nướcngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài tại Việt
Nam, Hà Nội.
19. Chính phủ (2008), Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 của
Chính Phủ về sửa đối bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 12 năm 2004 về quản lý chất lượng công trình xây dựng, Hà Nội.
20. Chính phủ (2009), Nghị định số 51/2009NĐ-CP ngày 03 tháng 6 của
Chính Phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số19/2008/QH12
ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Hà Nội.
21. Chính phủ (2009), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 của
Chính Phủ về xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động
sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng
kỹ thuật; quản lý phát triển nhà ở và công sở, Hà Nội.
22. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 của
Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Hà Nội.
23. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 quy định chi
tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Hà Nội.
24. Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội.
25. Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 về
việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng, Hà Nội.
26. Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 08/2008/ỌĐ-BXD ngày 28 tháng 5 về
việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội.
 27. Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD, ngày 21 tháng 5
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15
tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội.
28. Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 về
hướng dẩn quản lý, sử dụng nhà biệt thự tại khu vục đô thị, Hà Nội.
29. Bộ xây dựng (2009), Thông tư số 39/2009/TT-BXD ngày 09 tháng 12
hướng dẫn về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ, Hà Nội.
30. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 của
Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005, Hà Nội.
Danh mục sách, báo, tạp chí, công trình khoa học
31. Phạm Công Lạc (2002), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận
án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.
32. PGS.TS. Trần Thị Huệ (2014), Chuyên đề cao học: Tài sản, Tập bài giảng
sau đại học chuyên nghành dân sự, Trường Đại học Luật Hà Nội.
33. Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Hợp đồng mua bán nhà ở - Thực tiễn
tranh chấp, giải quyết tranh chấp và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường;
34. Phạm Văn Tuyết & Lê Kim Giang (2015), Hướng dẫn môn học Luật dân sự
tập 1, Nxb. Tư pháp.
35. Đỗ Văn Đại (2009), Nhầm lẫn trong chế định hợp đồng: Những bất cập và
hướng sửa đổi Bộ luật Dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 22, năm 2009, tr. 30.
36. Lê Thu Hà (2002), Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở,
Nxb. Chính trị quốc gia Hà Nội.
37. Nguyễn Mạnh Bách (2010), Luật Dân sự Việt Nam lược giải các hợp đồng
dân sự thông dụng, Nxb. Chính trị quốc gia.
 38. Nguyễn Ngọc Điện (2004), Giáo trình Luật Dân sự quyển 1 - Tập 2, Khoa
Luật Đại học Cần Thơ.
39. Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Luật
Dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ. TP.HCM,.
40. Nguyễn Ngọc Điện (2009), Hoàn thiện chế độ pháp lý về xác lập hợp
đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19, năm 2009, tr. 31.
41. Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về kinh doanh
bất động sản, Nxb. Tư pháp.
42. Vũ Duy Khang (2003), Hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam (1972 -
2002), Nxb. Thống kê Hà Nội.
43. Bộ Tư pháp - Viện khoa học pháp lý (2009), Bình luận khoa học Bộ luật
Dân sự Việt Nam - Tập II, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb.
Chính trị quốc gia Hà Nội.
44. Hội đồng quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam (2003),
Từ điển Bách khoa Việt Nam 3, Nxb. Từ điến bách khoa Hà Nội.
45. Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giảo trình Luật dân sự Việt Nam tập
2, Nxb. Công an nhân dân, HàNội.
46. Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy định
của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, (số 12).
47. Đoàn ĐứcLương (2008), “Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Kiểm sát, (số 1).
48. Tuấn Đạo Thanh (2010). “Bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật,(số chuyên đề về sửa đổi,
bổ sung Bộ luật Dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và hợp đồng.
49. Đỗ Hồng Thái (2006). “Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự”, Tạp chí Ngân hàng, (số 7).