LV NguyenTrungToan

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.
HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
----------
Nguyễn Trung Toán
THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ

SỐ 23, PHƯỜNG CÁT LÁI, QUẬN 2, THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN .
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã ngành: 52850103
Tp. Hồ Chí Minh, năm 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
----------
THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ

SỐ 23, PHƯỜNG CÁT LÁI, QUẬN 2, THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN .
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã ngành: 52850103
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Trung Toán

MSSV: 0350040361
Chuyên ngành: Quản lý bất động sản
Niên khóa: 2014–2018
Giảng viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Văn Cương
Tp. Hồ Chí Minh, năm 2018

LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự
hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của những người xung
quanh. Để có được kết quả ngày hôm nay ngoài những nỗ lực của bản thân thì
không thể nào thiếu sự quan tâm, giúp đỡ của gia đình, thầy (cô) và bạn bè.
Trước tiên tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến thầy (cô) trường
Đại học Tài Nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh nói chung và các thầy (cô)
khoa Quản lý đât đai nói riêng nói riêng đã tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tôi
những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian qua. Đặc biệt, tôi xin
gửi lời cảm ơn đến Thạc sỹ Nguyễn Văn Cương đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ
bảo, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm khóa luận tốt nghiệp.
Tôi chân thành cảm ơn Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đặc biệt
là anh Lê Trọng Hữu và các anh, chị đang làm việc tại công ty đã giúp đỡ, tạo
điều kiện cho tôi nghiên cứu và hoàn thiện đề tài khóa luận.
Xin chân thành cảm ơn!
i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Nội dung

BĐS Bất động sản
CENVALUE Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ
CLCL Chất lượng còn lại
CTXD Công trình xây dựng
NĐ – CP Nghị định – Chính Phủ
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TSĐG Tài sản thẩm định giá
TSSS Tài sản so sánh
TT Thông tư
ii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1. 1. Một số văn bản pháp lý làm cơ sở định giá đất và BĐS...................................19
Bảng 2.1. Thông tin pháp lý tài sản thẩm định giá.................................................................27
Bảng 2.2. Thông tin hiện trạng tài sản thẩm định giá............................................................28
Bảng 2.3. Thông tin chỉ tiêu quy hoạch.....................................................................................31
Bảng 2.4. Suất vốn đầu tư xây dựng chung cư theo quyết định số 706/QĐ–BXD.........31
Bảng 2.5. Suất vốn đầu tư xây dựng tầng hầm theo quyết định số 706/QĐ–BXD.........32
Bảng 2.6. Bảng tổng hợp chi phí đầu tư xây dựng..................................................................33
Bảng 2.7. Một số thông tin về dự án Citihome, quận 2.........................................................34
Bảng 2.8. Một số thông tin về dự án The CBD Premium Home , quận 2.........................34
Bảng 2.9. Một số thông tin về dự án Grandora, quận 2.........................................................35
Bảng 2.10. Tổng hợp các thông số dự kiến doanh thu cho TSTĐG...................................36
Bảng 2.11. Tổng hợp khoản chi phí...........................................................................................36
Bảng 2.12. Bảng ước tính tổng mức chi phí đầu tư xây dựng và giá trị chiết khấu.......36
Bảng 2.13. Bảng ước tính lợi nhuận nhà đầu tư và giá trị chiết khấu................................37
Bảng 2.14. Kết quả ước tính vốn vay của chủ đầu tư dự án theo chi phí và giá trị chiết
khấu....................................................................................................................................................38
Bảng 2.15. Kết quả ước tính doanh thu thu từ bán căn hộ thương mại và giá trị chiết
khấu....................................................................................................................................................39
Bảng 2.16. Kết quả ước tính doanh thu thu từ cho thuê bãi đỗ xe, tầng trung tâm
thương mại và giá trị chiết khấu..................................................................................................40
Bảng 2.17. Bảng ước tính giá trị khu đất cần thẩm định theo phương pháp thặng dư...49
Bảng 3.1. Thông tin tài sản thu thập và giá đất ở tại khu vực..............................................54
Bảng 3.2. Ước tính yếu tố tác động đến giá trị TSTĐ...........................................................56
Bảng 3.3. Thông tin giá đất ở tại khu vực khảo sát................................................................58
Bảng 3.4. Kết quả thẩm định giá đất..........................................................................................60
DANH MỤC HÌNH
iii
Hình 1.1. Tính chất và đặc điểm của đất đai..............................................................................6
Hình 1.2. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình.............................................8
Hình 1.3. Mối quan hệ giữa giá trị đất đai..................................................................................8
Hình 1.4. Tính ngưỡng của giá cả đất đai...................................................................................9
Hình 1.5. Tính phi tuyến của giá cả đất đai..............................................................................10
Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức.................................................................................................................23
Hình 2.2. Quy trình thẩm định giá trị tài sản............................................................................24
Hình 2.3. Bản đồ quy hoạch khu dân cư Cát Lái....................................................................26
Hình 2.4. Vị trí TSTĐG.................................................................................................................27
Hình 2.5. Sơ đồ chi tiết TSTĐG..................................................................................................29
Hình 2.6. Đường trước TSTĐ………..……………………………………………….30
Hình 2.7. Bảng tên đường ………………………………..…………………………..30
Hình 2.8. Đường trước TSTĐ……………………………..………………………….30
Hình 2.9. Hình ảnh TSTĐ…………………………………………………………….30
Hình 2.10. Hình ảnh TSTĐ…………………………………..……………………….30
Hình 2.11. Hình ảnh TSTĐ………………………………..………………………….30
Hình 2.12. Vị trí các dự án đã và đang phát triển lân cận TSTĐG.....................................35
Hình 3.1. Vị ví TSTĐ và các TSSS............................................................................................56
MỤC LỤC
iv
MỞ ĐẦU.............................................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài......................................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác thẩm định định giá đất đai cụ thể.....2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu.................................................................................2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................................3
6. Ý nghĩa của nghiên cứu..........................................................................................................4
7. Kết cấu dự kiến của luận văn.................................................................................................4
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ
NGHIÊN CỨU..................................................................................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất..............................................................................................5
1.1.1. Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai....................................5
1.1.2. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai.......................................7
1.1.3. Khái niệm, tính chất, đặc điểm của BĐS.....................................................10
1.1.4. Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá............................................12
1.1.5. Phương pháp định giá đất đai......................................................................13
1.2. Cơ sở pháp lý.......................................................................................................................14
1.2.1. Nguyên tắc định giá trong luật đất đai 2013................................................14
1.2.2. Các nguyên tắc định giá đất và BĐS theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam....................................................................................................................... 14
1.2.3. Các phương pháp định giá đất theo quy định của bộ Tài nguyên – Môi
trường.................................................................................................................... 16
1.2.4. Các phương pháp định giá BĐS theo quy định của bộ Tài chính................18
1.2.5. Cơ sở pháp lý về định giá đất và BĐS.........................................................19
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ CHI NHÁNH TP.HỒ CHÍ
MINH.................................................................................................................................................22
2.1. Khái quát về đơn vị thực tâ ̣p............................................................................................22
2.1.1. Khái quát về công ty thực tâ ̣p......................................................................22
2.1.2. Khái quát về các dự án của công ty đã thực hiê ̣n.........................................23
2.1.3. Quy trình định thẩm định giá của đơn vị đang thực hiện.............................24
2.2. Kết quả tham gia thực tế công tác thẩm định giá tại công ty thực tâ ̣p...................26
2.2.1. Giới thiệu tài sản thẩm định giá – dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại
– dịch vụ................................................................................................................ 26
v
2.2.2. Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá đất đối với dự án nhà ở
cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ.................................................................31
2.3. Đánh giá công tác thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế
Kỷ....................................................................................................................................................50
2.3.1. Tích cực.......................................................................................................50
2.3.2. Hạn chế.......................................................................................................50
2.3.3. Nguyên nhân...............................................................................................51
CHƯƠNG 3. THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ SỐ 23,
PHƯỜNG CÁT LÁI, QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHO MỤC ĐÍCH
VAY VỐN........................................................................................................................................53
3.1. Giải pháp chung...................................................................................................................53
3.2. Giải pháp cụ thể...................................................................................................................53
3.2.1. Thông tin thu thập từ thị trường..................................................................53
3.2.2. Kết quả thực hiện thẩm định giá..................................................................56
3.2.3. Một số thông tin khác về giá đất tại khu vực khảo sát.................................58
3.3 Tổng hợp kết quả..................................................................................................................60
3.4. Một số kiến nghị góp phần hoàn chỉnh hệ thống thẩm định giá..............................61
3.4.1. Đối với Nhà nước........................................................................................61
3.4.2.Đối với doanh nghiệp...................................................................................61
3.4.3. Đối với công tác đào tạo..............................................................................61
KẾT LUẬN......................................................................................................................................63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................64
PHỤ LỤC..........................................................................................................................................65
vi
KHÓA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Tại khu Đông Sài Gòn, Quận 2 được hứa hẹn sẽ là một trung tâm kinh tế,
tài chính, văn hóa và giáo dục quy mô. Các đồ án quy hoạch được xây dựng
chuẩn mực và song song với cơ sở hạ tầng hình thành nên nhiều khu đô thị mới
như: khu đô thị Thủ Thiêm, khu đô thị Cát Lái, khu đô thị An Phú – An Khánh,
khu đô thị Thảo Điền, khu đô thị Thạnh Mỹ Lợi,… Trong đó, tại khu đô thị Cát
Lái có diện tích 152,92ha được điều chỉnh về quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc
– giao thông, sẽ góp phần thay đổi diện mạo mới của của ngõ phía Đông của
thành phố Hồ Chí Minh trên tiến trình hiện đại hóa đất nước.
Với diện tích 7988,9m2 sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở cao tầng
kết hợp thương mại – dịch vụ tại thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23 bộ địa chính
(theo tài liệu năm 2004) thuộc vị trí trung tâm khu đô thị Cát Lái. Sự gắn kết
khu nhà cao tầng với các mảng xanh và đồng bộ hóa các khu nhà ở thấp tầng ,
cộng hưởng với các khu dân cư đã và đang hình thành tạo nên một cực vị thế
mới tại khu vực này. Do đó, việc sử dụng quỹ đất này có hiệu quả sẽ góp phần
tạo nên sức bật trong tương lai gần.
Theo đó, công tác thẩm định giá bất động sản này là một vấn đề quan
trọng không thể thiếu; có thể nói vừa là “đòn bẩy” của các hoạt động kinh tế
trong nền kinh tế thị trường vừa là công cụ để điều chỉnh giám sát thị trường.
Việc thẩm định giá đất sát với giá thị trường đóng vai trò rất quan trọng trong
nền kinh tế, thông qua kết quả định giá giúp cho Nhà nước và chủ đầu tư có
những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân
sự. Tuy nhiên, để xác định tốt giá trị của đất đai cần phải biết lựa chọn phương
pháp định giá phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt. Bởi vì, khi định giá có
phương pháp được áp dụng để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng
có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất động
sản. Điều này đã tạo nên sự “mù mờ” trong việc xác định giá trị của đất đai.
Việc xác định đúng giá trị thị trường của đất đai, thúc đẩy thị trường này phát
triển minh bạch thì việc thẩm định giá đất là một hoạt động tất yếu.
Chính vì vậy, kết hợp với những kiến thức thực tiễn trong quá trình thực
tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, cùng những lý thuyết đã được
học tập tại trường Đại học Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh,
tôi đã nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp thẩm định giá đất xây
dựng nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ để phục vụ cho mục đích vay
vốn. Nhằm nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề thẩm định giá nói chung và
phương pháp thẩm định giá đất đai nói riêng, tôi đã chọn chuyên đề: “Thẩm
định giá thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23, phường Cát Lái, quận 2, thành phố Hồ
Chí Minh cho mục đích vay vốn” làm chuyên đề cho khóa luận.
1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác thẩm định định giá đất đai
cụ thể.
1. Võ Thị Như Ánh (2015), luận văn thạc sỹ: Hoàn thiện công tác thẩm
định giá Bất động sản trong việc vay vốn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần
xuất nhập khẩu Việt Nam, trường đại học Đà Nẵng. Luận văn nghiên cứu hoạt
động thẩm định giá BĐS trong cho vay, phân tích và đề xuất giải pháp góp phần
hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại ngân hàng. Điểm hạn chế của luận
văn là chỉ đề xuất phương pháp điển hình, mà không đưa ra phương pháp khác
để kiểm chứng khi thẩm định những tài sản cho thu nhập trong tương lai, nên
chỉ mang tính chủ quan.
2. Phùng Thị Thúy Nga (2014), luận văn cử nhân: Hoàn thiện công tác
định giá Bất động sản tại sàn giao dịch Bất động sản THT, trường đại học
Thăng Long. Luận văn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản sử
dụng làm căn cứ ra quyết định mua, bán. Luận văn áp dụng chủ yếu là phương
pháp so sánh để xác định giá trị BĐS, chưa chứng minh được các tỷ lệ điều
chỉnh.
3. Nguyễn Thị Kim Dung (2014), luận văn cử nhân: Hoàn thiện việc vận
dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá Bất động sản tại công ty cổ phần
Thẩm định giá Thế Kỷ, trường đại học Thăng Long. Luận văn nêu được quy
trình thẩm định của đơn vị thực tập và áp dụng vào việc thẩm định giá bất động
sản, qua đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác tại Công ty Cổ phần Thẩm
định giá Thế Kỷ. Luận văn vẫn chưa đi sâu vào giải pháp hoàn thiện công tác
định giá.
4. Lê Thị Kim Phụng (2014), luận văn cử nhân: Thẩm định giá trị khu đất
tại số 9 Phạm Phú Thứ, phường 11, quận Tân Bình với dự án đầu tư xây dựng
công trình trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Luxury Tower cho mục đích
vay vốn,trường đại học Tài chính – Marketing. Luận văn đề xuất các chỉ số cần
thiết trong việc thẩm định giá tài sản bằng phương pháp thu nhập, từ đó chỉ ra
những bất cập trong công tác định giá tại nước ta, và đề xuất giải pháp hoàn
thiện. Tuy nhiên, việc thẩm định chỉ dừng lại ở một phương pháp, chưa so sánh
đối chiếu kết quả để đưa ra nhận định giá theo thị trường dẫn đến sự khách quan
chưa được thể hiện tốt trong bài luận này.
Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề bất
cập tại ngân hàng hoặc tại một công ty cụ thể mà chưa đề cập đến giải quyết các
vấn đề của công tác thẩm định giá đất dự án khu đô thị Cát Lái, tại phường Cát
Lái, quận 2, Tp.HCM phục vụ mục đích vay vốn. Do đó, bài luận văn của tôi sẽ
tập trung nghiên cứu giá trị của BĐS cụ thể tại khu vực Cát Lái và hướng đến sự
khách quan nhất.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
2
Đánh giá thực trạng thẩm định giá đất đai tại dự án xây dựng nhà ở cao
tầng kết hợp thương mại – dịch vụ thuộc dự án khu dân cư Cát Lái, quận 2,
Tp.HCM phục vụ cho mục đích vay vốn, xác định các vấn đề còn tồn tại và đề
xuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất đai để giá đất được xác định
có sự hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
– Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của thẩm định giá đất đai.
– Phân tích thực trạng công tác thẩm định giá đất đai tại dự án xây dựng
nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ thuộc dự án khu dân cư Cát Lái,
quận 2, Tp.HCM phục vụ cho mục đích vay vốn.
– Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá đất đai tại dự án xây dựng
nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ thuộc dự án khu dân cư Cát Lái,
quận 2, Tp.HCM phục vụ cho mục đích vay vốn.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
– Giá trị và các hình thức biểu hiện của giá trị đất đai;
– Các yếu tố và các tiêu chí phản ánh các đặc điểm đất đai cấu thành giá
trị đất đai;
– Nguyên tắc, quy trình và phương pháp xác định giá trị đất đai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian trên địa bàn quận 2, Tp.
Hồ Chí Minh, thời gian từ tháng 01/2018 đến tháng 06/2018 với nội dung
nghiên cứu tập trung vào hoàn thiện phương pháp định giá đất đai.
5. Phương pháp nghiên cứu
– Phương pháp điều tra: Thu thập các tài liệu, các văn bản pháp luật về
đất đai, chính sách về đất đai có liên quan đến công tác định giá bất động sản
như khung giá của Chính phủ, các Nghị định quy định về giá đất, giá quy định
của Nhà nước và giá bồi thường.
– Phương pháp thống kê: Thông qua việc điều tra, thống kê những tài
liệu, số liệu thu thập được về đề tài nghiên cứu sau đó dùng phương pháp thống
kê tập hợp các số liệu để có cái nhìn tổng quát về tình hình và công tác định giá
BĐS.
– Phương pháp so sánh: Thực hiện so sánh những số liệu đã thống kê
được, làm cơ sở để thực hiện phân tích chính xác gồm: so sánh về giá của thửa
đất cần định giá với các thửa đất đã biết giá; so sánh về các loại bất động sản;…
tại khu vực khảo sát giá.
3
– Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích, tổng hợp các trường hợp
trong thực tế. Từ đó thấy được ưu, nhược điểm trong quá trình định giá BĐS để
có cái nhìn tổng quát nhất về tình hình và thực trạng.
– Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến đóng góp của giảng viên
hướng dẫn thuộc khoa Quản lý đất đai và các anh, chị có chuyên môn nghiệp vụ
tại công ty.
– Phương pháp toán kinh tế: Sử dụng các công thức trong kinh tế để tính
toán từ đó sử dụng để phân tích phục vụ công tác định giá.
– Phương pháp đối chứng: Thông qua việc đối chứng giữa các tài sản, đất
đai để tìm được giá phù hợp nhất cho công tác định giá bất động sản.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ được các hạn chế trong thẩm định giá đất đai cụ thể và đề xuất
được các giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá đất đai để giá đất đai
được xác định có sự hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan.
7. Kết cấu dự kiến của luận văn
Nội dung của Luận văn dự kiến trình bày trong khoảng … trang với kết
cấu như sau:
– Mở đầu
– Chương 1. Những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến vấn đề nghiên
cứu.
– Chương 2. Thực trạng công tác định giá đất đai cụ thể tại công ty Cổ
phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
– Chương 3. Thẩm định giá thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23, phường Cát
Lái, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh cho mục đích vay vốn.
– Kết luận
– Danh mục tài liệu tham khảo
– Phụ lục
4
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN

VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.
1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất
1.1.1. Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai
1.1.1.1. Khái niệm
Đất đai được hiểu bao gồm đất và người, nên có các tính chất tự nhiên và
xã hội. Do đó, đất đai là sự vật địa lý – kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng
hòa giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc
trên một lãnh thổ nhất định. 1
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và chuyển tiếp qua các thế hệ,
đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải
vật chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài
sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng;
con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán
(tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)... nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất
đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường
không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các
tài sản tạo lập gắn với đất đai. 2
1.1.1.2. Tính chất và đặc điểm của đất đai
Đất đai là sự vật địa lý – kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa
đất và hoạt động kinh tế  xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên
một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích
bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu bao
gồm đất và người. Trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành
và phát triển của đất đai. Không có con người chỉ có đất và trái đất.
Dưới góc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời
của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu
hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc. Có thể nói đất
đai chính là tài sản quý giá nhất của mỗi quốc gia tài sản quý giá ấy phải được
bảo vệ bằng cả xương máu vì vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức
mạnh, địa vị của quốc gia đó.
Dưới góc độ kinh tế, đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả
năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất
đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển. Ở
góc độ này, đất đai là tài sản BĐS có giá trị cao do con người tạo ra.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản BĐS, chính vì thế nên
đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội đặc trưng cho khả năng của
đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế  xã hội của con người.
Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa
chất, địa chấn và các đặc điểm địa lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các
5
đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai. Con người có thể tác động làm thay đổi
tính chất tự nhiên của đất. Nếu được sử dụng thích đáng đất đai sẽ không ngừng
tốt lên. Trong mối quan hệ với con người các tính chất tự nhiên của đất đai có
một chất lượng nhất định trong việc đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người.
Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa, xã hội và kinh tế của
con người. Tính chất xã hội còn được gọi là vị thế của đất đai. Vị thế cũng được
hiểu là tổng hòa các mối quan hệ xã hội hình thành từ các tương tác thị trường
và phi thị trường, được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ
quan hệ xã hội. Đây chính là thước đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với một
vị trí đất đai nhất định.
Các tính chất này trong mối quan hệ với con người xuất hiện các phạm trù
chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội. Các phạm trù này mang tính chất bất định
bởi vì được xác định trong mối quan hệ giữa con người với các tính chất tự
nhiên và xã hội của đất đai.
Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo
ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động KT–XH của con người, được
gọi là lợi ích hay dịch vụ đất đai. Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất
lượng tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.
Hình 1.1. Tính chất và đặc điểm của đất đai

Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định về vị trí,
tính khan hiếm về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng, tính dị biệt, tính
thích ứng và tính tăng trị. 1
1.1.1.3. Vai trò của đất đai
Vai trò của đất đai đối với đời sống của con người: Đất đai là một sản
phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển
của các sinh vật trên trái đất nói chung và con người nói riêng. Đất đai đã trở
thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để nuôi sống
mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
không có đất đai thì không thể có sự sống. Các Mác đã viết: “Đất đai là tài sản
mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn”.
6
Vai trò của đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế: Đất đai có
trước lao động và ngày càng trở thành yếu tố vô cùng quan trọng đối với sự phát
triển của các ngành kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật
chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên vai trò của đất đai đối
với mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau.
Đặc biệt đối với ngành sản xuất nông nghịêp, đất đai có một vị trí vô cùng quan
trọng. Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này, không có đất đai thì không
thể có các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt,
chủ yếu và không thể thay thế được. Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là
công cụ lao động của con người.
Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công xưởng,
nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất
kinh doanh. Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếu
cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông
qua ngành nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế
của đất đai đóng một vai trò khá quan trọng. 2
1.1.2. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai
1.1.2.1. Các quan điểm về giá trị của đất đai
Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá cả đất đai được
hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lợi ích của đất đai trên thị trường. Giá
cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá trị thị trường của đất đai chính là giá trị
trao đổi của đất đai trên thị trường.
Theo cách liệt kê mô tả của Tiến sĩ Trần Thanh Hùng hiện nay có 3 quan
điểm về giá trị đất đai : quan điểm kinh tế học chính trị Mác–xít; quan điểm kinh
tế học tân cổ điển; quan điểm kinh tế học hành vi. Cụ thể:
– Quan điểm kinh tế học chính trị Mác – xít: hàng hóa có “ hai thuộc tính
là giá trị và giá trị sử dụng”. Giá trị sử dụng là thuộc tính vật chất tự nhiên của
hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Giá trị là thuộc tính xã
hội, là lao động xã hội kết tinh trong sản hàng hóa. Quan điểm này cho rằng đất
đai “không có giá trị, vì đất đai không phải do con người làm ra và không có lao
động xã hội kết tinh”trong đó. Vì vậy làm giảm đi giá của đất đai nên không phù
hợp.
– Quan điểm kinh tế học Tân cổ điển: đất đai có tính hữu dụng và đất đai
là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi.
Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức
lao động”. “Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của
con người đều được coi là có giá trị sử dụng”. Năng lực của giá trị sử dụng này
trong việc trao đổi với các sản phẩm/ hàng hóa/ dịch vụ khác được gọi là giá trị
trao đổi của nó. Dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị sử dụng là giá trị trao đổi.
– Quan điểm kinh tế học hành vi: về giá trị bao gồm “giá trị hữu hình và
giá trị vô hình”. Giá trị hữu hình là do các yếu tố chất lượng tự nhiên và cải tạo ,
7
còn giá trị vô hình do các yếu tố xã hội cấu thành. “Nếu vị thế đất đai không
khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào gía trị hữu hình của nó,
tức là giá trị sử dụng của đất đai”. Điều này đúng với quan điểm kinh tế học
chính trị Mác – xít và quan điểm kinh tế học Tân cổ điển về giá trị. Vì vậy, quan
điểm về giá trị của Mác chỉ là trường hợp đặc biệt của lý thuyết vị thế chất
lượng. 1
Hình 1.2. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình
1.1.2.2. Các hình thái giá trị của đất đai
Phạm trù giá trị chỉ được hiểu một cách rõ ràng trong từng bối cảnh cụ
thể. Chúng ta thường gặp các phạm trù sau: Giá trị cảm nhận, giá trị tài chính,
giá trị thị trường, giá trị trao đổi,… Trong thực tế thấy sử dụng lẫn lợi ích giá cả,
giá mua, giá mua bán, giá thị trường. Do đó, các hình thái biểu hiện của đất đai
sẽ bị tác động rất nhiều bởi các phạm trù giá trị.
Hình 1.3. Mối quan hệ giữa giá trị đất đai

Giá trị cảm nhận là trạng thái tâm sinh lý con người khi tiêu dùng sản
phẩm về lợi ích thu được trong việc sử dụng hàng hóa. Sự cảm nhận này phụ
thuộc vào tuổi tác, giới tính, văn hóa, vị trí, cuộc sống,… và quan trọng nhất là
phụ thuộc vào trạng thái tình cảm của con người, mà như đã biết đây là trạng
thái tình cảm hai cực dương âm lẫn lộn nhau. Khi giải thích thì lợi ích cảm nhận
được cao, ghét bỏ đến lợi ích cảm nhận thấp.
8
Giá trị cảm nhận được thể hiện thông qua các giá trị như: giá trị mỹ thuật,
giá trị nghệ thuật, giá trị tình cảm.
Giá trị tài chính được hiểu là hành vi trao đổi của con người để có được
sự thỏa mãn tâm sinh lý khi tiêu dùng sản phẩm (tức là có được giá trị cảm
nhận). Theo nghĩa này, giá trị tài chính đồng nghĩa với giá trị trao đổi.
Giá trị tài chính cân bằng với giá trị cảm nhận tại đường VEL, liên quan
chặt chẽ với giá trị cảm nhận. Đường VEL phản ánh quy luật tiền nào của nấy.
Giá trị tài chính cũng như giá trị trao đổi là nội dung bản chất bên trong, biểu
hiện ra bên ngoài thông qua giá bán, giá mua bán, giá thị trường. Giá bán thiết
lập cao hơn giá cân bằng, giá mua bán không phải là giá thị trường, giá mua bán
là giá tình huống. Giá thị trường là giá mua bán cộng lại chia trung bình. 1
1.1.2.3. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai
Thị trường đất đai là một trong những thành phần quan trọng của thể chế
kinh tế thị trường, nhưng đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả đất đai trong
thị trường có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường.
Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả trong một khu vực phần lớn được
quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Sự thay đổi giá này thường gắn
liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là trào lưu tiêu
dùng xã hội.
Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá trị
trao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn
xoay quanh mức giá trị này. Vì vậy mà giá cả thị trường đất đai mang tính
ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá cả đất đai khác nhau.
Hình 1.4. Tính ngưỡng của giá cả đất đai

Giá cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân
bằng động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của đất đai là
không đổi, nhưng giá cả sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố. Do
thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế
là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng
tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột. Quá trình này là do quá
9
trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra. Có nghĩa là, tập trung những người có
vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B.
Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả đất đai sẽ đột nhiên
“cất cánh”. Có thể hiểu đơn giản là vì có sự thay đổi trong động học dân cư đô
thị. Nói cụ thể hơn, một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng phát
triển, hay được kích thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần
sẽ có sự dịch chuyển những người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vị
thế mới. Động thái này được gọi là quá trình trưởng giả hóa, với hệ quả là giá cả
tăng cao gấp nhiều lần.
Ngược lại, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó như muốn có
thêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có
thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người có vị thế cao
trước đây cảm thấy mình không còn tương thích với khu vực ấy, họ sẽ tìm kiếm
một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình. Động thái này được gọi là quá
trình hoang hóa.
Hình 1.5. Tính phi tuyến của giá cả đất đai

Ngoài tính ngưỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức là
giá đất được xác định không phải bằng một mức giá cụ thể, mà thường dao động
trong một khoảng giá nhất định, phụ thuộc vào sự đánh giá vừa cảm tính và vừa
lý tính của người mua và người bán, của người sử dụng hiện tại và nhà đầu tư
phát triển. Thông thường giá đất theo sự đánh giá của người sử dụng hiện tại là
mức giá chặn dưới, theo sự đánh giá của nhà đầu tư phát triển là mức giá chặn
trên, mức giá thị trường sẽ dao động trong khoảng chênh lệch này. 1
1.1.3. Khái niệm, tính chất, đặc điểm của BĐS
1.1.3.1. Khái niệm
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo hình thức phân chia khác nhau do
nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung tất cả các nước đều phân chia tài sản
thành hai loại là bất động sản và động sản. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động
10
sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai quy định tại
điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015.
Trong khi đó theo điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bất động
sản bao gồm:
– Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không
phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó).
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể:
nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…;
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:
máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình;
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
– Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao...
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
– Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.3.2. Tính chất và đặc điểm của BĐS
– Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS sản luôn gắn liền với
đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và
không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh
BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị,
xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hoá BĐS có ý nghĩa vô
cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS.
– Bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
11
hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng
lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử
dụng BĐS.
– Bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Tính phức tạp của đất đai
về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt
của hàng hoá BĐS. Mặt khác, sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng,
chế tạo cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá BĐS.
– Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn
chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá BĐS thì đặc điểm này
nổi trội hơn. Vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu
ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn
bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
– Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có sự
tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của
hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm
bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia.
– Bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,
mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS
thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để
tăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, dó đó buộc
phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực
hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai ở bất cứ
quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung, BĐS chịu sự chi
phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
– Bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có
giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do
đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao
hơn so với các hàng hoá thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các
công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các
công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ
thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. 1
1.1.4. Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá
1.1.4.1. Khái niệm thẩm định giá
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế quy định tại điều 4 Pháp lệnh của Ủy ban
thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL – UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002.
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác
định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù
12
hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục
đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá quy định tại điều 4 Luật Giá 2012.
Do vậy, có thể hiểu thẩm định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam:
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá
trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của pháp luật sao cho phù hợp với
giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1.1.4.2. Khái niệm thẩm định giá đất
Thẩm định giá đất là một hoạt động chuyên môn nhằm ước tính giá trị lô
đất cần thẩm định theo thị trường tại một địa điểm, thời điểm xác định, phục vụ
cho mục đích xác định trước bằng các phương pháp phù hợp.
1.1.4.3. Các mục đích thẩm định giá
Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một
công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử
dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản
cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định.
Chính vì vậy, mục đích thẩm định giá được coi là một yếu tố quan trọng mang
tính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn
về giá trị đối với tài sản được thẩm định giá.
Xác lập mục đích của thẩm định giá tài sản là hiện thực hóa của việc thẩm
định giá tài sản. Nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành thẩm định giá và cũng để trả
lời những bất đồng về mặt giá trị khác của tài sản trong thẩm định giá.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật rất đa
dạng của tài sản nên quyết định tính đa dạng của mục đích thẩm định giá tài sản.
Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế – kỹ thuật để xác định mục đích của
thẩm định giá tài sản. Có 2 nhóm mục đích thẩm định giá chính: là nhóm mục
đích phục vụ các nhu cầu từ thị trường và nhóm mục đích phục vụ cho công tác
quản lý nhà nước.
Nhóm mục đích phục vụ các nhu cầu từ thị trường: cơ sở cho việc thực
hiện các giao dịch dân sự, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, đầu tư, đấu giá,
bảo lãnh, tư vấn, thừa kế, cho thuê, bồi thường, huy động vốn...
Nhóm mục đích phục vụ cho công tác quản lý nhà nước: Lập khung và
bảng giá đất: làm cơ sở tính thuế, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, bồi thường,
…2
1.1.5. Phương pháp định giá đất đai
1.1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị
trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý
về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên
13
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất
cần định giá.4
1.1.5.2. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với
đất).4
1.1.5.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.4
1.1.5.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được
phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách
loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất
động sản.4
1.1.5.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) ban hành.4
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Nguyên tắc định giá trong luật đất đai 2013
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Theo mục đích sử
dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với
giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm,
các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập
từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau quy định tại điều
112 Luật đất đai 2013.
1.2.2. Các nguyên tắc định giá đất và BĐS theo tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam
– Nguyên tắc sử dụng tốt và có hiệu quả nhất: “là cách sử dụng tốt nhất
một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả
thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản”. Để đạt mức hữu dụng
14
tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế– xã hội, kỹ thuật, được pháp luật chấp
nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
– Nguyên tắc thay thế : giá trị của bất động sản thường được xác lập dựa
trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so
sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của tài sản so sánh gần với
thời điểm xác định giá trị bất động sản.
– Nguyên tắc cung cầu: giá trị của bất động sản được xác định bởi mối
quan hệ cung cầu và tác động đến cung cầu trên thị trường. Khi nhu cầu về loại
đất loại tài sản tăng trong điều kiện cung không đổi thì giá tài sản tăng lên và
ngược lại.
– Nguyên tắc thay đổi: giá trị đất đai bị tác động bởi điều kiện tự nhiên ,
kinh tế , pháp luật , xã hội và môi trường liên quan tới nó . Do đó giá trị đất đai
luôn luôn biến động. Đặc biệt, chú ý đến khoảng thời điểm xác định giá trị vì nó
chỉ áp dụng ở khoảng thời gian ngắn.
– Nguyên tắc lường trước/ dự báo trước: các triển vọng trong tương lai,
lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản, việc đầu tư đem lại lợi ích
trong tương lai... tác động đến giá trị đất đai tăng ở hiện tại. Ngược lại, những
tác động tiêu cực ở tương lai làm giá trị đất đai giảm ở hiện tại.
– Nguyên tắc phù hợp: tài sản phải phù hợp với môi trường của nó, phù
hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định.
– Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất: là khoản lợi nhuận thu được từ
đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác .
– Nguyên tắc cạnh tranh: là làm giảm hoặc tăng giá thị trường.
Trong thị trường bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là:
+Cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu
+Cạnh tranh trong một không gian đại lý (vùng, các vùng, cả nước)
+Cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu.
– Nguyên tắc cân bằng: các yếu tố cấu thành của tài sản cấu thành của tài
sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu
dụng cao nhất. Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra
rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
– Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: tổng thu nhập trên khoản đầu tư
tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục
tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
– Nguyên tắc phân phối thu nhập: tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các
yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được
phân phối cho từng yếu tố này.
– Nguyên tắc đóng góp: mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản vào tổng thu
nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của
15
một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng
mặt của tác nhân – đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản. 3
1.2.3. Các phương pháp định giá đất theo quy định của bộ Tài nguyên –
Môi trường
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
– Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá
đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá các thửa đất trống tương tự với các thửa đất
cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
vào thời điểm định giá hoặc gần thời điểm định giá.
– Đặc điểm: Phương pháp so sánh trực tiếp phản ánh được tình hình thị
trường gần thời điểm xác định giá đất, làm cho giá cả tính ra có tính thực tế, dễ
được chấp nhận. Tuy nhiên, nó không có mô hình hay công thức cố định, mà
dựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá cả thị trường, bị phụ thuộc
nhiều vào thông tin thị trường và các giao dịch tương tự. Do đó, ở những nơi thị
trường kém phát triển thì phương pháp này không hiệu quả. Dù vậy, đây vẫn là
phương pháp cơ bản, là cơ sở cho các phương pháp định giá khác.
– Quy trình thực hiện:
+ Khảo sát thu thập thông tin giao dịch;
+ Phân tích, so sánh điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa các
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá;
+ Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá;
+ Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.5
1.2.3.2. Phương pháp chiết trừ
– Khái niệm: Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế, có nghĩa
là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chi phí mua một điểm tương tự và
xây dựng công trình có tiện ích tương đương thay thế.
– Công thức biểu diễn:
Giá BĐS = Giá đất + Chi phí XDM – Lượng KHTL
– Đặc điểm: Phương pháp chi phí được xem là sự kết hợp của phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Được áp dụng để định giá cho tất
cả các loại bất động sản nhưng phù hợp hơn cả là định giá những bất động sản ít
hoặc không có mua bán trên thị trường, những bất động sản không có hoặc ít có
khả năng cho thu nhập như bệnh viện, trường học, nhà thờ, chùa,…
+ Ước tính giá trị của mảnh đất là mục tiêu định giá, xem nó là mảnh đất
trống. Giả định sử dụng hiện tài là sử dụng cao nhất và tốt nhất;
+ Ước tính chi phí hiện để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình
xây dựng hiện có trên mảnh đất;
16
+ Quyết định mức độ phù hợp của giảm giá tích lũy của các công trình
xây dựng hiện có trên mảnh đất;
+ Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng
lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có
được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy;
+ Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào phương pháp vào giá trị
ước tính của mảnh đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi
phí.5
1.2.3.3. Phương pháp thu nhập
– Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính
bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một
đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến
thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp
tỉnh.
Giá trị của thửa đất Thu nhập ròng bình quân một năm
=
cần định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

+ Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
+ Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa
đất cần định giá
+ Xác định thu nhập ròng bình quân một năm
+ Xác định giá trị của thửa đất cần định giá. 5
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
– Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với
thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt
nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển
giả định của bất động sản.
Giá trị của thửa đất Tổng doanh thu Tổng chi phí
= –
cần định giá phát triển phát triển
– Đặc điểm: Định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ
của nhà đầu tư phát triển, căn cứ vào công thức tính toán của phương pháp này
để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất.
17
+ Khảo sát thu thập thông tin;
+ Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản;
+ Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản;
+ Xác định giá đất của thửa đất cần định giá. 5
1.2.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
– Khái niệm: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên bảng giá đất
được ban hành tại địa phương nhân với hệ số giá thay đổi được khảo sát tại nơi
có tài sản cần định giá.
Giá trị của thửa đất Giá đất trong Hệ số điều

= x
cần định giá bảng giá đất chỉnh giá đất
Đặc điểm: định giá theo phương pháp này cần một lượng lớn thông tin
đầu vào để xác định hệ số thay đổi tại từng tuyến đường, từng khu vực.
+ Khảo sát, thu thập thông tin;
+ Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất;
+ Xác định hệ số điều chỉnh giá đất;
+ Xác định giá đất của thửa đất cần định giá. 5
1.2.4. Các phương pháp định giá BĐS theo quy định của bộ Tài chính
– Phương pháp so sánh: thường được áp dụng để xác định giá trị của thửa
đất cần thẩm định giá với thông tin của những thửa đất được giao dịch trên thị
trường. Phương pháp này thường được áp dụng đối với công tác xác định giá trị
của những BĐS là đất trống, nhà ở riêng lẻ. Phương pháp này thường được kết
hợp với phương pháp chiết trừ.
– Phương pháp chiết trừ: xác định giá trị của thửa đất trống, nhà ở riêng
lẻ, nhưng thửa đất cần thẩm định giá trong trường hợp không đủ thông tin giao
dịch với thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự.
– Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu: dùng
để xác định giá trị của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng. Áp dụng để
xác định giá trị của các BĐS thương mại như căn hộ, văn phòng, BĐS công
nghiệp… Phương pháp này thường kết hợp với phương pháp chiết trừ để xác
định các thông số về chi phí.
– Phương pháp thặng dư: áp dụng với những bất động sản có tiềm năng
phát triển để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. 6
18
1.2.5. Cơ sở pháp lý về định giá đất và BĐS
Bảng 1. 1. Một số văn bản pháp lý làm cơ sở định giá đất và BĐS.
Stt Tên văn bản Số, Ngày ban hành Nội dung văn bản
I. Luật
Số 11/2012/QH13,
1 Luật Giá Ngày 20 tháng 6 năm Quy định về giá.
2012
Số 45/2013/QH13,
2 Luật Đất đai Ngày 29 tháng 11 năm Quy định về quản lý và sử dụng đất đai.
2013
II. Nghị định Chính phủ
Số 89/2013/NĐ–CP,
Quy định chi tiết thi hành một số điều
1 Nghị định Ngày 06 tháng 8 năm
của Luật giá về thẩm định giá.
2013
Số 43/2014/NĐ–CP,
Quy định chi tiết thi hành một số điều
2 Nghị định Ngày 15 tháng 5 năm
của Luật đất đai.
2014
Số 44/2014/NĐ–CP,
3 Nghị định Ngày 15 tháng 5 năm Quy định về giá đất.
2014
Số 45/2014/NĐ–CP,
4 Nghị định Ngày 15 tháng 5 năm Quy định về thu tiền sử dụng đất.
2014
III.Thông tư, Quyết định của cấp Bộ, Liên bộ và Ngang bộ
A. Bộ Tài chính
Số 126/2015/TT–BTC,
Về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định
1 Thông tư Ngày 20 tháng 08 năm
giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
2015
Số 158/2014/TT–BTC,
Về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.
2014
Hướng dẫn thi hành một số điều của
Số 06/2012/TT–BTC Luật Thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn
3 Thông tư Ngày 11 tháng 01 năm thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ–
2012 CP ngày 08/12/2008 và Nghị định số
121/2011/NĐ–CP ngày 27/12/2011.
Sửa đổi, bổ sung Thông tư
06/2012/TT–BTC ngày 11/01/2012 của
Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều
Số 65/2013/TT–BTC,
của Luật thuế giá trị gia tăng, hướng
dẫn thi hành Nghị định 123/2008/NĐ–
2013
CP ngày 08/12/2008 và Nghị định
121/2011/NĐ–CP ngày 27/12/2011 của
Chính phủ.
5 Thông tư Số 38/2014/TT–BTC, Hướng dẫn một số điều của Nghị định
19
số 89/2013/NĐ–CP ngày 06 tháng 8
Ngày 28 tháng 3 năm năm 2013 của Chính phủ quy định chi
2014 tiết thi hành một số điều của Luật giá
về thẩm định giá.
Số 23/2014/TT– BTNMT, Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử
6 Thông tư Ngày 19 tháng 5 năm dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
2014 khác gắn liền với đất.
Số 24/2014/TT–BTNMT,
7 Thông tư Ngày 19 tháng 5 năm Quy định về hồ sơ địa chính.
2014
8 Thông tư Ngày 19 tháng 5 năm Quy định về bản đồ địa chính.
2014
Về việc Hướng dẫn một số điều của
Số 76/2014/TT–BTC,
Nghị định số 45/2014/NĐ–CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
2014
định về thu tiền sử dụng đất.
Quy định Chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
2014
giá đất.
B. Bộ Xây dựng
Số 05–BXD/ĐT,
Hướng dẫn phương pháp xác định diện
tích sử dụng và phân cấp nhà ở.
1993
Số 20/2006/QĐ–BXD Ban hành TCXDVN 373:2006 “Chỉ
2 Quyết định Ngày 12 tháng 7 năm dẫn đánh giá mức độ nguy hiểm của kết
2006 cấu nhà”.
Số 05/2009/TT–BXD
Hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây
dựng công trình.
2009
Số 957/QĐ–BXD Về việc công bố Định mức chi phí
4 Quyết định Ngày 29 tháng 9 năm Quản lý dự án và Tư vấn đầu tư xây
2009 dựng công trình.
Số 04/2010/TT–BXD
Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu
tư xây dựng.
2010
Số 1245/QĐ–BXD,
Về việc hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp
6 Công văn Ngày 24 tháng 06 năm
dụng cho công trình nhà ở cao tầng.
2013
Về việc công bố Tập suất vốn đầu tư
Số 634/QĐ–BXD,
xây dựng công trình và giá xây dựng
7 Quyết định Ngày 09 tháng 06 năm
tổng hợp bộ phận kết cấu công trình
2014
năm 2013.
20
Về việc công bố Tập suất vốn đầu tư
Số 1161/QĐ–BXD,
xây dựng công trình và giá xây dựng
tổng hợp bộ phận kết cấu công trình
2015
năm 2014.
Về việc công bố suất vốn đầu tư xây
Số 706/QĐ–BXD,
dựng công trình và giá xây dựng tổng
hợp bộ phận kết cấu công trình năm
2017
2016.
IV. Quyết định, Văn bản hướng dẫn của UBND các cấp
Số 51/2014/QĐ–UBND Ban hành quy định về giá các loại đất
ngày 31/12/2014 của trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
1 Quyết định
UBND Thành phố Hồ Chí áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015
Minh đến ngày 31 tháng 12 năm 2019.
Số: 3100/HDLCQ– Áp dụng bảng giá các loại đất ban hành
TNMT–STC–SXD–CT kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ–
2 Hướng dẫn
UBND ngày 31/12/2014 của UBND
Thành phố Hồ Chí Minh.
Số 66/2012/QĐ–UBND,
Ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn
ngày 28/12/2012 của
3 Quyết định đầu tư phần xây dựng công trình trên
UBND Thành phố Hồ Chí
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Minh
Về việc tính toán quy đổi suất vốn đầu
tư phần xây dựng tại thời điểm năm
Số 1963/SXD–KTXD,
2016 của Biểu giá chuẩn tại Quyết
4 Công văn ngày 02/02/2016 của Sở
định số 66/2012/QĐ–UBND, ngày
Xây Dựng Tp. HCM
28/12/2012 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh.
Số 19/2017/QĐ–UBND
Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất
ngày 29/03/2017 của
6 Quyết định năm 2017 trên địa bàn Thành phố Hồ
UBND Thành phố Hồ Chí
Chí Minh
Minh
Số 30/2017/QĐ–UBND Điều chỉnh bổ sung bảng giá đất ở ban
ngày 22/07/2017 của hành kèm theo Quyết định số
7 Quyết định
UBND Thành phố Hồ Chí 51/2014/QĐ–UBND ngày 31/12/2014
Minh của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
Tiểu kết chương 1

Chương 1 đã hệ thống hóa được những cơ sở lý luận và pháp lý về định
giá đất trong đó bao gồm các khái niệm, tính chất, đặc điểm cũng như vai trò của
đất đai, các yếu tố cấu thành giá trị đất đai và các hình thái biểu hiện của đất đai,
các khái niệm và quy định về định giá đất. Đồng thời, chương này cũng đề cặp
21
đến nội dung của một số phương pháp như phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
22
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CỤ THỂ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
CHI NHÁNH TP.HỒ CHÍ MINH.
2.1. Khái quát về đơn vị thực tâ ̣p
2.1.1. Khái quát về công ty thực tâ ̣p
– Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM GIÁ THẾ KỶ CHI
NHÁNH TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.
– Tên viết tắt: CENVALUE
– Biểu tượng:
– Chi nhánh tại TP. Hồ chí Minh: Số 326 Võ Văn Kiệt, phường Cô Giang,
Q.1, TP.HCM.
– Điện thoại: (08) 39 256 973
– Fax: (08) 39 256 955
– Website: http://thamdinhgiatheky.vn
– Email: thamdinhgiatheky@cengroup.vn
– Tầm nhìn: Trở thành tổ chức Thẩm định giá TỐT NHẤT.
– Sứ mệnh: CENVALUE luôn hướng đến việc trở thành 1 Công ty Thẩm
định văn minh, trong sạch với năng lực phát triển mạnh mẽ, là niềm tự hào của
Thẩm định giá Việt Namtrong công cuộc hội nhập toàn cầu.
– Mục tiêu: phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên
nghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập Thế giới.
2.1.1.1. Lĩnh vực hoạt động
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ cung cấp dịch vụ như:
– Dịch vụ thẩm định giá tài sản:
+ Thẩm định giá động sản: máy móc thiết bị ( dây chuyền công nghệ, dây
chuyển sản xuất, thiết bị văn phòng, y tế, giáo dục…); phương tiện vận tải (ôtô,
tàu…), xe chuyên dụng, xe và máy công trình.
+ Thẩm định giá bất động sản: Nhà phố, biệt thự, đất đai, công trình kiến
trúc xây dựng trên đất, nhà xưởng, trang trại, hạ tầng kỹ thuật.
– Nghiên cứu thị trường:
– Tư vấn, định giá bán hàng hóa – dịch vụ của doanh nghiệp chuẩn bị gia
nhập thị trường mới, một kênh phân phối mới.
– Xác định giá trị doanh nghiệp, thương hiệu doanh nghiệp.
– Thẩm định các dự án đầu tư.
22
2.1.1.2. Sơ đồ tổ chức
Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức. (Nguồn: CENVALUE)

2.1.1.3. Mức độ bao phủ thị trường
– Miền Bắc: Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh, Cao Bằng, Điện Biên, Hà
Giang, Hà Nam, Hải Dương, Hải Phòng, Hòa Bình, Hưng Yên, Lai Châu, Thái
Nguyên, Tuyên Quang, Vĩnh Phúc,…
– Miền Trung: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị,
Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Thuận.
– Miền Nam: TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Tây
Ninh, Long Giang, Tiền Giang, Đồng Nai, Biên Hòa.
2.1.1.4. Đối tượng sử dụng dịch vụ
– Các ngân hàng: Techcombank, Seabank, VPbank, BIDV, Agribank,
Vietinbank, Vietcombank, HSBC, ANZ, CBbank,...
– Các cơ quan nhà nước: Công an tỉnh, thư viện tỉnh, trung tâm văn hóa
thông tin,...
– Các doanh nghiệp, công ty và cá nhân,…
2.1.2. Khái quát về các dự án của công ty đã thực hiêṇ
– Trạm thu phí xa lộ Hà Nội;
– Sunrise City;
– The Harmona;
– Khách sạn Imperial Vũng Tàu;
– Đại học Việt Đức;
–…
2.1.3. Quy trình định thẩm định giá của đơn vị đang thực hiện
23
Hình 2.2. Quy trình thẩm định giá trị tài sản. (Nguồn: CENVALUE)
Quy trình thẩm định giá BĐS ở CENVALUE được xây dựng rất chặt chẽ.
 Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định của khách hàng.
 Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ TSTĐ.
– Xác định loại tài sản định giá: BĐS gồm đất trống (vườn, thổ cư, nông
nghiệp...), đất và CTXD trên đất (nhà phố, biệt thự...), đất có mục đích sử dụng
đặc biệt, đất sử dụng cho mục đích công cộng (trường học, bệnh viện...).
– Quy mô, diện tích: Đất thổ cư có diện tích nhỏ (dưới 200m2) và lớn
(trên 200m2). Đất nông nghiệp có diện tích nhỏ (dưới 1000m2) và lớn (trên
1000m2).
– Thu thập hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS thẩm định:
+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đất trống cần có GCNQSĐ, giấy tờ
khác thể hiện được QSDĐ. Đất và CTXD trên đất cần có GPXD, hồ sơ hoàn
công của công trình.
+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đất và công trình trên đất đã xây dựng
trên đất đã xây dựng xong cần có GCNQSĐ, GPXD, hồ sơ hoàn công của công
trình. Đất trống sẽ được xây dựng dự án cần có GCNQSĐ, quyết định của cơ
quan có thẩm quyền cho phép đầu tư và thực hiện dự án, các công văn của cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt về hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng…, sơ đồ mặt
bằng tổng thể dự án.
24
 Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá
– Thống nhất thời gian, địa điểm thẩm định với khách hàng.
– Xác định thời gian thực hiện thu thập thông tin đã xác định trước.
– Xác định thời gian, phân tích, xử lý thông tin và lập báo cáo.
– Xác định thời gian cấp chứng thư.
 Bước 4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản
– Xác định vị trí tài sản theo chỉ dẫn của chủ sở hữu. Tùy theo từng loại
tài sản để tiến hành thẩm định hiện trường.
+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đối với đất trống (có GCNQSĐ) phải
ghi nhận hiện trạng khu đất, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS
với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa. Đối với đất và CTXD trên đất (có
GCNQSĐ) cần ghi nhận hiện trạng khu đất, hiện trạng CTXD, thời gian xây
dựng, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính,
chụp ảnh và minh họa.
+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đối với khu đất đã xây dựng chung cư,
cao ốc văn phòng cần ghi nhận hiện trạng khu đất, hiện trạng CTXD, thời gian
xây dựng, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường
chính, chụp ảnh và minh họa. Đối với khu đất trống sẽ xây dựng dự án cần ghi
nhận hiện trạng khu đất, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với
trục đường chính, chụp ảnh và minh họa.
Những thông tin thu thập tại hiện trường sẽ được kiểm tra, đối chiếu với
các tài liệu liên quan, nếu nội dung không hoàn chỉnh, tài liệu văn bản không
đầy đủ, phải kịp thời thông báo, bổ sung cho đầy đủ nếu phát hiện dấu hiệu sửa
chữa, làm giả phải xác minh làm rõ.
– Thu thập thông tin thị trường.
+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đối với đất trống cần tìm kiếm các
TSSS đã hoặc đang giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương
đồng với TSTĐ. Đối với đất và CTXD trên đất cần tìm kiếm TSSS hoặc đang
giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ.
+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đối với lô đất trống đã xây dựng dự án
(chung cư, khách sạn) cần tìm kiếm TSSS hoặc đang giao dịch có quy mô, diện
tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ. Đối với khu đất trống sẽ thực
hiên dự án cần tiến hành áp dụng phương pháp thặng dư gồm: chi phí (đơn giá
san lấp mặt bằng, đơn giá xây dựng và các chi phí liên quan khác, lãi vay ngân
hàng và trái phiếu của chính phủ) và doanh thu (giá bán các loại BĐS, đơn giá
cho thuê TTTM, văn phòng, các công trình công cộng).
– Xác định tỷ suất chiết khấu.
– Sau đó tiến hành phương pháp so sánh để kiểm tra, phương pháp thặng
dư để tìm đơn giá tài sản có diện tích và đặc điểm tương đương.
25
 Bước 5: Lập bảng dự thảo kết quả thẩm định giá
– Phân tích tài liệu, hồ sơ sau khi tiến hành điều tra, thu thập thông tin
hiện trường và thông tin TSSS.
– Phân tích thông tin thu thập để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá
của TSTĐ.
– Chọn phương pháp thẩm định giá sau khi đã phân tích hồ sơ, tài liệu,
thông tin thu thập được.
Sau khi hoàn thành xong các nội dung cần thiết trong bản dự thảo báo cáo
kết quả sẽ được trình lên cho Phòng kiểm soát chất lượng hoặc Ban giám đốc.
Nếu bản dự thảo báo cáo kết quả đạt thì tiến hành phát hành chứng thư. Nếu
không đạt thì sẽ trả về cho Phòng thẩm định điều chỉnh và lập bảng dự thảo mới.
 Bước 6: Phát hành chứng thư.
2.2. Kết quả tham gia thực tế công tác thẩm định giá tại công ty thực tâ ̣p
2.2.1. Giới thiệu tài sản thẩm định giá – dự án nhà ở cao tầng kết hợp
thương mại – dịch vụ.
2.2.1.1. Vị trí địa lý, giới hạn TSTĐ
Với diện tích 7988,9 m2 sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở cao tầng
kết hợp thương mại – dịch vụ tại thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23 bộ địa chính
(theo tài liệu năm 2004) thuộc vị trí trung tâm khu đô thị Cát Lái diện tích
152,92 ha. Địa chỉ: phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM.
– Hướng Bắc và Tây : tiếp giáp đất phát triển dự án nhà ở cao tầng.
– Hướng Nam và Đông: tiếp giáp đất phát triển dự án nhà ở thấp tầng.
Hình 2.3. Bản đồ quy hoạch khu dân cư Cát Lái.(Nguồn: Internet)
26
Hình 2.4. Vị trí TSTĐG. (Tọa độ: 10.771131, 106.787590)

 Đánh giá thuận lợi và hạn chế của tài sản thẩm định
– Thuận lợi:
+ Khu đô thị Cát Lái được quy hoạch chi tiết 1/500 nên cơ sở hạ tầng
được đầu tư và chỉnh trang toàn diện về giao thông – kiến trúc – cảnh quan;
+ Vị trí tài sản thẩm định tiếp giáp với nhiều dự án đã và đang hình thành.
– Hạn chế:
+ Xung quanh TSTĐG còn thưa dân cư;
+ Nằm gần khu vực cảng Cát Lái, đường Vành đai 2 nên lưu lượng xe lưu
thông đông nên tình hình giao thông có sự phức tạp.
2.2.1.2. Hiện trạng pháp lý TSTĐ
Bảng 2.1. Thông tin pháp lý tài sản thẩm định giá(1)
Số, ngày ban Cơ quan, Chủ tài
Stt Tên văn bản
hành đơn vị cấp sản
Giấy chứng nhận Quyền sử Số BP 635462, Sở Tài Công ty cổ

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở số vào sổ cấp nguyên và phần Phú
1
và các tài sản khác gắn liền GCN: CT34754 Môi trường, Gia
với đất ngày 30/05/2014 Tp.HCM
Quyết định về việc điều Số 1212/QĐ– UBND quận

chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ UBND ngày 2, Tp.HCM
1/500 Khu dân cư Cát Lái, 10/03/2014
quận 2 do công ty cổ phần
2 Đầu tư và Dịch vụ thành phố
Hồ Chí Minh ( Invesco) làm
chủ đầu tư ( Quy hoạch sử
dụng đất – kiến trúc – giao
thông)
1()
Các văn bản pháp lý được đính kèm tại phần Phụ lục
27
2.2.1.3. Hiện trạng sử dụng TSTĐ
Tài sản thẩm định nằm trong khu quy hoạch hoàn chỉnh tại khu dân cư
Cát Lái, với quy mô diện tích 7988,9 m2 .Qua khảo sát hiện trạng, thu thập được
các thông tin như bảng 2.2 :
Bảng 2.2. Thông tin hiện trạng tài sản thẩm định giá
1. Vị trí
– Địa chỉ : Thửa đất toạ lạc tại thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23 bộ
địa chính (theo tài liệu năm 2004); địa chỉ tại phường
Cát Lái, quận 2, Tp. HCM.
– Đường tiếp giáp khu : Tiếp giáp 02 đường nội bộ trải đá rộng khoảng 16–
đất 20m và một đường dự kiến.
– Khả năng tiếp cận : Cách đường Nguyễn Thị Định khoảng 1,3km, cách
giao lộ Võ Chí Công – Nguyễn Thị Định khoảng
1,9km.
– Hướng : Đông Nam + Tây Nam (tiếp giáp đường trải đá); Tây
Bắc (tiếp giáp đường dự kiến); Đông Bắc (tiếp giáp
đất trống phát triển dự án).
– Cơ sở hạ tầng : Hoàn chỉnh
– Môi trường kinh : Thuận lợi xây dựng văn phòng, chung cư hoặc nhà
doanh phố liên kế.
– Giao thông : Thuận tiện
– Vị trí theo QĐ : Vị trí 1, Đường 70–CL (đoạn từ đường 43–CL đến

UBND đường 57–CL), phường Cát Lái, quận 2, Tp. HCM.
– Đơn giá theo QĐ : 4.500.000 VNĐ/m2

UBND
2. Hiện trạng khu đất
– Tổng diện tích : 7.988,9 m2
+ Đất ở : 7.988,9 m2
Trong đó
+ Phù hợp QH : 7.988,9 m2
– Mặt tiền : ≈ 82,00 m
– Chiều dài nhất : ≈ 99,53 m
28
– Hình dáng lô đất : Tương đối vuông vức
– Hình thức sử dụng : Sử dụng riêng
– Mục đích sử dụng : Đất ở tại đô thị (xây dựng chung cư)
– Thời hạn sử dụng : Lâu dài
– Nguồn gốc sử dụng : Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
(Quyết định số 4868/QĐ–UBND ngày 01/11/2006 của
Uỷ ban nhân dân thành phố)
– Hiện trạng sử dụng : Đất trống

hiện tại
3. Công trình xây dựng
– Nhận xét : Qua khảo sát thực tế, hiện trạng trên đất không có
CTXD.
Một số hình ảnh thu thập được về hiện trạng của TSTĐ:
Hình 2.5. Sơ đồ chi tiết TSTĐG.
29
Hình 2.6. Đường trước TSTĐ Hình 2.7. Bảng tên đường
Hình 2.8. Đường trước TSTĐ Hình 2.9. Hình ảnh TSTĐ
Hình 2.10. Hình ảnh TSTĐ Hình 2.11. Hình ảnh TSTĐ
30
2.2.2. Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá đất đối với dự án
nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ.
2.2.2.1. Thông tin các thông số đầu vào của dự án
a. Thông tin phân bổ quy hoạch
Tham khảo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất Số BP 635462, số vào sổ cấp GCN: CT34754 do Sở
Tài Nguyên và Môi Trường Tp. HCM cấp ngày 30/5/2014 và Quyết định Số
1212/QĐ–UBND về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư
Cát Lái diện tích 152,92ha, phường Cát Lái, quận 2 do Công ty Cổ phần Đầu tư
và Dịch vụ thành phố Hồ Chí Minh (Invesco) làm chủ đầu tư (Quy hoạch sử
dụng đất – kiến trúc – giao thông) do UBND quận 2, Tp. HCM cấp ngày
10/3/2014, cùng việc tham khảo các dự án đã hiện hữu tại khu vực, tác giả đề
xuất các thông số của dự án cụ thể tại bảng 3.3 như sau:
Bảng 2.3. Thông tin chỉ tiêu quy hoạch
STT CHỈ TIÊU XÂY DỰNG ĐVT THÔNG SỐ
1 Tổng diện tích đất theo GCN m2 7.988,90
2 Diện tích đất phù hợp quy hoạch m2 7.988,90
3 Mật độ xây dựng khối tháp % ≤ 40%
4 Số tầng cao tối đa Tầng 25
5 Hệ số sử dụng đất Lần ≤ 6,5
6 Diện tích sàn xây dựng nổi dự kiến m2 51.927,85
+ Diện tích sàn xây dựng khu TTTM m2 2.077,11
+ Diện tích sử dụng khu TTTM m2 1.350,12
+ Diện tích khu dịch vụ (club house, gym, …) m2 2.077,11
+ Diện tích sử dụng khu dịch vụ m2 1.557,84
+ Diên tích xây dựng tầng kỹ thuật m2 2.077,11
+ Diện tích sàn xây dựng khu căn hộ m2 45.696,51
+ Diện tích sử dụng khu căn hộ m2 36.557,21
7 Diện tích tầng hầm dự kiến (2 tầng) m2 4.154,22
+ Diện tích sử dụng tầng hầm m2 2.700,24
8 Tổng diện tích xây dựng (8) = (6) + (7) m2 56.082,07
b. Giả định về các thông số về chi phí
 Chi phí xây dựng
– Căn cứ Quyết định số 706/QĐ–BXD ngày 30 tháng 6 năm 2017 của Bộ
Xây Dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng
tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2016 làm cơ sở xác định.
Bảng 2.4. Suất vốn đầu tư xây dựng chung cư theo quyết định số 706/QĐ–
BXD.
Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 sàn
31
Suất vốn Trong đó bao gồm

đầu tư Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị
20 < số tầng ≤ 25 10.810 7.880 1.150
(Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí: xây dựng, thiết bị, quản lý dự án
đầu tư xây dựng, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác. Suất vốn
đầu tư tính toán đã bao gồm thuế giá trị gia tăng cho các chi phí nêu trên.)
→ Suất đầu tư xây dựng tầng nổi (không bao gồm thuế VAT) dự kiến đối
với chung cư 21–25 tầng
10.810.000
Suất vốn xây dựng tầng nổi = = 9.827.273 VND/m2
1,1
– Theo đó, Quyết định số 706/QĐ–BXD quy định về suất vốn xây dựng
tầng hầm tại bảng 2.5 như sau:
Bảng 2.5. Suất vốn đầu tư xây dựng tầng hầm theo quyết định số 706/QĐ–
BXD.
Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 sàn
Số tầng hầm của Tầng hầm sử dụng làm khu Tầng hầm sử dụng làm khu
công trình đỗ xe thương mại
1 tầng 13.010 13.840
2 tầng 13.670 14.530
3 tầng 14.630 15.550
4 tầng 15.590 16.570
5 tầng 16.550 17.590
(Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí: xây dựng, thiết bị, quản lý dự án
đầu tư xây dựng, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác. Suất vốn
đầu tư tính toán đã bao gồm thuế giá trị gia tăng cho các chi phí nêu trên.)
→ Suất đầu tư xây dựng 2 tầng hầm (không bao gồm thuế VAT) dự kiến:
13.670.000
Suất vốn xây dựng tầng hầm = = 12.737.955 VND/m2
1,1
– Tuy nhiên, Quyết định số 706/QĐ–BXD không quy định về các công
trình hạ tầng kỹ thuật (vỉa hè, cây xanh,..), tác giả căn cứ Quyết định số
66/2012/QĐ–UBND, ngày 28/12/2012 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về
việc ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Và đề xuất suất vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật
(không bao gồm VAT ) là 204.909 VND/m 2. Đồng thời, kết hợp công văn số
1963/SXD–KTXD, ngày 02/02/2016 của Sở Xây Dựng Tp. HCM về việc tính
toán quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng tại thời điểm năm 2016 của Biểu giá
chuẩn tại Quyết định số 66/2012/QĐ–UBND, ngày 28/12/2012 của UBND
Thành phố Hồ Chí Minh chỉ số xây dựng đối với hạ tầng kỹ thuật là 115,90%.
32
→ Đơn giá xây dựng hạ tầng kỹ thuật (chưa bao gồm VAT) là:
204.909 x 115,90% =279.214 VND/m2
Ngoài các chi phí xây dựng được tác giả đề xuất thì còn một số các chi
phí khác được thể hiện tại bảng 2.6:
Bảng 2.6. Bảng tổng hợp chi phí đầu tư xây dựng
STT Hạng mục Đơn giá
1 Chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng 279.214
2 Chi phí xây dựng tầng hầm 12.737.955
3 Chi phí xây dựng khu căn hộ 9.827.273
*** Dự kiến dự án sẽ hoàn thành xây dựng trong vòng 03 năm với tiến độ
40% trong năm đầu, 30% trong năm thứ hai và 30% trong năm thứ ba.
 Chi phí như chi phí bán hàng, chi phí marketing,…
Các chi phí như chi phí bán hàng, chi phí marketing,… ước tính chiếm tỷ
lệ khoảng 4% doanh thu.
 Lợi nhuận cho nhà đầu tư
Tham khảo Thông tư 145/2016/TT–BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài
Chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 có hiệu lực vào ngày
01/01/2017 để tham khảo phương án ước tính tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư. Theo
đó, tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi
nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán)
trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. Căn
cứ vào báo cáo tài chính đã kiểm toán vào quý IV/2017 của các công ty BĐS
trên thị trường, tác giả ước tính được tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư là 18% trên tổng
chi phí đầu tư ( có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn) chưa bao
gồm chi phí tài chính.
 Chi phí lãi vay
– Vốn vay: tác giả đề xuất tỷ lệ vốn vay của toàn dự án chiếm 50% tổng
chi phí đầu tư xây dựng. Tác giả giả định dự kiến vốn vay được giải ngân theo
tiến độ năm thứ nhất 40%, năm thứ hai và thứ ba mỗi năm 30%, nhằm mục đích
giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận (trong 03 năm đầu).
– Lãi suất vay: tác giả đối chiếu giữa cơ sở dữ liệu tại công ty Cổ phần
Thẩm định giá Thế Kỷ và tham khảo lãi suất cho vay trung và dài hạn dựa trên
lãi suất trung bình của 4 ngân hàng: Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại
thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương
Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) và
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank). Hiện nay
tại thời điểm tháng 4/2018 khoảng 10,5 %/năm.
33
c. Giả định về các thông số về doanh thu
 Thông tin thu thập về các dự án lân cận BĐS thẩm định
Tiến hành khảo sát thu thập các thông tin dự án đã phát triển lân cận tài
sản thẩm định giá thu thập được các thông tin tại các bảng 2.7, 2.8, 2.9.
– Dự án Citihome, quận 2:
Bảng 2.7. Một số thông tin về dự án Citihome, quận 2
Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Kiến Á
Được xây dựng trên diện tích đất 152 ha của khu dân cư
Vị trí dự án
Cát Lái
Dự án phân thành 4 Block nhà với 750 căn hộ, cao 21 – 24
tầng, trong đó:
Block A gồm 24 tầng (206 căn hộ) Số căn/sàn: 11
Qui mô dự án
Block B gồm 21 tầng (176 căn hộ) Số căn/sàn: 11
Block C gồm 22 tầng (192 căn hộ) Số căn/sàn: 12
Block D gồm 21 tầng (176 căn hộ) Số căn/sàn: 11
Tổng số căn hộ 750 căn hộ
Diện tích căn hộ
56m2 đến 85m2
(m2)
Tiện ích ngoại khu: Dự án Citi home quận 2 gần Bệnh
viện, trường mẫu giáo Sơn Ca, trường tiểu học Mỹ Thuỷ,
trường THCS Cát Lái, trường THPT Cát Lái, toà án, cơ
Tiện ích
quan hành chính, bưu điện, …
Tiện ích nội khu: Sân chơi trẻ em, hồ bơi, khu BBQ, café
ngoài trời, sân cầu lông, sân bóng rổ, …
Giá bán bình quân từ 22.700.000 VND/m2
Giá thuê sàn thương mại dịch vụ bình quân từ 210.000 – 230.000
VND/m2/tháng
– Dự án The CBD Premium Home, quận 2
Bảng 2.8. Một số thông tin về dự án The CBD Premium Home , quận 2
Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Xây Dựng Phước Thành
Toạ lạc tại khu đất bốn mặt tiền Đồng Văn Cống – Thích
Vị trí dự án Mật Thể – Đường Số 7 – Đường nội bộ liền kề với Khu đô
thị mới Thủ Thiêm
Dự án bao gồm 3 block cao 21 tầng với tổng cộng 620 căn
Qui mô dự án hộ. Trong đó bao gồm: 2 tầng hầm, 4 tầng thương mại và
17 tầng căn hộ
Diện tích căn hộ
60,01m2 đến 76,74m2
(m2)
Tiện ích Khu thương mại rộng 20,000m2, Rạp chiếu phim với hệ
thống âm thanh – hình ảnh – ghế ngồi công nghệ mới nhất,
34
Hồ bơi ngoài trời rộng hơn 600 m2 có khu vực dành riêng
cho trẻ em, công viên cây xanh và phòng gym hiện đại.
Giá bán căn hộ bình quân từ 27.000.000 VND/m2
Giá thuê sàn thương mại dịch vụ tầng trệt bình quân từ 270.000
VND/m2/tháng
– Dự án Grandora, quận 2
Bảng 2.9. Một số thông tin về dự án Grandora, quận 2
Chủ đầu tư Công ty cổ phần TV–TM–DV Địa ốc Hoàng Quân
Vị trí dự án Tọa lạc tại mặt tiền đường Đồng Văn Cống
Xây dựng trên tổng diện tích 4.985 m2, với mật độ xây
dựng chỉ 29,6%. Tổng diện tích sàn xây dựng là 19.081
Qui mô dự án
m2.Tổng số tầng là 12 tầng nổi (tầng hầm, tầng trệt – trung
tâm thương mại).
Xung quanh tiếp giáp khu đô thị mới Thủ Thiêm và nhiều
Tiện ích khu căn hộ cao tầng cao cấp khác, trung tâm thể thao Rạch
Chiếc, Siêu thị Metro An Phú, trường đại học Quốc tế.
Giá bán căn hộ bình quân từ 22.500.000 VND/m2
Giá bán sàn thương mại dịch vụ bình quân 28.000.000 VND/ m2
Hình 2.12. Vị trí các dự án đã và đang phát triển lân cận TSTĐG.
Nhận xét:
Dựa trên việc tham khảo các thông tin tài sản so sánh đối với mức giá
giao dịch căn hộ, văn phòng cho thuê, cho thuê thương mại trong khu vực, tác
giả tiến hành so sánh, phân tích với các yếu tố đặc thù của BĐS thẩm định. Tác
giả nhận thấy BĐS thẩm định có vị trí tương đồng với dự án Citihome (do cùng
thuộc dự án Khu dân cư Cát Lái diện tích 152,92ha, phường Cát Lái, quận 2) và
kém hơn so với dự án The CBD Premium home và Grandora. Do đó, tác giả đề
xuất các thông số như sau:
35
Bảng 2.10. Tổng hợp các thông số dự kiến doanh thu cho TSTĐG.
Các thông số Đơn giá Đơn vị tính
Đơn giá căn hộ sử dụng để ở 22.700.000 VND/m2
Đơn giá căn hộ tầng thương mại, dịch vụ 2.760.000 VND/m2/năm
Đơn giá cho thuê tầng hầm gửi xe 600.000 VND/m2/năm
Phí dịch vụ 1.037.400 VND/m2/năm
Tỷ lệ tăng giá bãi đậu xe 10,00% %/3năm
Doanh thu khác (ATM, bảng quảng cáo, hệ thống
5,00% %
DAS,...)
2.2.2.2. Phân tích, tính toán
a. Ước tính chi phí giả định
Căn cứ các thông tin được thu thập và tính toán tại bảng 2.6, tác giả tiến
hành ước tính các khoản chi phí.
Bảng 2.11. Tổng hợp khoản chi phí
Đơn vị tính: VND
STT Hạng mục Diện tích Đơn giá Thành tiền
564.563.793.30
1 Tổng chi phí xây dựng
8
1.1 Chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng 4.793,34 279.214 1.338.367.635
12.737.95
1.2 Chi phí xây dựng tầng hầm 4.154,22 52.916.267.420
5
51.927,8 510.309.158.25
1.3 Chi phí xây dựng tầng nổi 9.827.273
5 3
2 Chi phí dự phòng 44.035.975.878
Chi phí dự phòng do yếu tố phát
2.1 28.228.189.665
sinh
Chi phí dự phòng do yếu tố trượt
2.2 15.807.786.213
giá
608.599.769.18
3 Tổng chi phí đầu tư (1)+(2)
6
109.547.958.45
4 Lợi nhuận nhà đầu tư 18%
3
5 Chi phí bán hàng khu căn hộ 4% 36.439.481.228
Chi phí môi giới cho thuê tầng
6 341.501.824
thương mại
Với giả định phân kỳ đầu tư của chủ đầu tư giá trị chiết khấu hiện tại của
khoản mục chi phí đầu tư xây dựng và mức lợi nhuận của nhà đầu tư được xác
định tại bảng 2.12 và 2.13 như sau:
Bảng 2.12. Bảng ước tính tổng mức chi phí đầu tư xây dựng và giá trị chiết
khấu.
36
Phân Chi phí đầu tư Tổng chi phí Hiện giá chi phí
Năm Hệ số
kỳ xây dựng ( Không đầu tư ( Không đầu tư ( Không
DA CK
đầu tư bao gồm VAT) bao gồm VAT) bao gồm VAT)
(1) (2) (3) (4)=(3) (5) (6)=(4)x(5)
243.439.907.67
0 40% 243.439.907.674 4 1,0000 243.439.907.674
182.579.930.75
1 30% 182.579.930.756 6 0,9050 165.230.706.566
182.579.930.75
2 30% 182.579.930.756 6 0,8190 149.530.051.191
3 0 0 0,7412 0
608.599.769.18
Tổng 608.599.769.186 6 558.200.665.432
Bảng 2.13. Bảng ước tính lợi nhuận nhà đầu tư và giá trị chiết khấu.
Lợi nhuận nhà đầu tư Hiện giá lợi nhuận
Năm DA Hệ số CK
( 18% Tổng CPĐT) nhà đầu tư
(1) (2) (3)
0 43.819.183.381 1,0000 43.819.183.381
1 32.864.387.536 0,9050 29.741.527.182
2 32.864.387.536 0,8190 26.915.409.214
3 0 0,7412 0
Tổng 109.547.958.453 100.476.119.778
37
– Kết quả ước tính tỷ lê ̣ vốn vay ngân hàng

Giả định vốn đầu tư vay 50% và vốn chủ đầu tư tự có 50%, tiến độ giải ngân theo tiến độ năm thứ nhất 40%, năm thứ hai
và thứ ba mỗi năm 30%, nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận (trong 03 năm đầu). Mức nợ đầu kì và nợ cuối
kì của chủ đầu tư qua các năm cụ thể theo bảng 3.14. Trong đó cuối năm thứ 3 nợ vay cuối kỳ bằng 0.
Bảng 2.14. Kết quả ước tính vốn vay của chủ đầu tư dự án theo chi phí và giá trị chiết khấu
Nă
Doanh thu đối Hệ số
m Vay đầu kỳ Nợ đầu kỳ Lãi vay Trả lãi Trả vốn gốc Nợ cuối kỳ Số tiền trả nợ Hiện giá tiền
ứng trả nợ CK
DA trả nợ
121.719.953.83 121.719.953.83 12.780.595.15 134.500.548.99 1,000
0 7 7 3 0 0 0 0 0 0 0
225.790.514.36 10.927.408.85 261.402.304.36 10.927.408.85 225.790.514.36 236.717.923.22 0,905 214.224.364.90
1 91.289.965.378 8 6 3 6 8 0 4 0 8
457.454.032.63 100.875.411.74 0,819
2 91.289.965.378 91.289.965.378 9.585.446.365 6 9.585.446.365 91.289.965.378 0 3 0 82.615.353.283
0,741
3 0 0 0 0 0 0 0 2 0
Tổn 304.299.884.59 337.593.334.96 296.839.718.19
g 3 6 1
38
b. Ước tính doanh thu giả định

Doanh thu từ dự án chủ yếu từ bán căn hộ, cho thuê bãi đỗ xe, cho thuê trung tâm thương mại và phí dịch vụ. Cụ thể:
 Doanh thu từ bán căn hộ sau khi trừ khoản chi phí bán hàng.
Bảng 2.15. Kết quả ước tính doanh thu thu từ bán căn hộ thương mại và giá trị chiết khấu
Doanh thu từ bán căn hộ 0 1 2 3
261.402.304.36 457.454.032.63 192.130.693.70
TỔNG DOANH THU (1) 910.987.030.706 0
3 6 7
Diện tích sử dụng khu căn hộ ( m2) 36.557,21
Tỷ lệ bán 0% 30% 50% 20%
22.700.00
Đơn giá bán bình quân ( VND/m2) 23.835.000 25.026.750 26.278.088
0
261.402.304.36 457.454.032.63 192.130.693.70
Doanh thu từ bán căn hộ 0
3 6 7

TỔNG CHI PHÍ (2) 36.439.481.228 0 10.456.092.175 18.298.161.305 7.685.227.748
Chi phí bán hàng 0 10.456.092.175 18.298.161.305 7.685.227.748

TỔNG THU NHẬP ( Không bao gồm 250.946.212.18 439.155.871.33 184.445.465.95
874.547.549.478 0
VAT) (3) = (2)–(1) 9 0 9
Hệ số chiết khấu 1,0000 0,9050 0,8190 0,7412
227.100.644.51 359.661.654.20 136.703.977.16
0
Dòng tiền chiết khấu 723.466.275.889 5 9 5

HIỆN GIÁ DOANH THU KHU CĂN
723.466.275.889
HỘ ( Không bao gồm VAT)
39
 Doanh thu từ cho thuê bãi đỗ xe, tầng trung tâm thương mại sau khi trừ khoản chi phí bán hàng.
Bảng 2.16. Kết quả ước tính doanh thu thu từ cho thuê bãi đỗ xe, tầng trung tâm thương mại và giá trị chiết khấu
Năm DA 0 1 2 3 4
1.239.273.453.69 7.702.421.15 7.998.434.19
TỔNG DOANH THU (1) – – –
3 9 8
1.782.160.38 1.782.160.38
Doanh thu từ bãi đỗ xe 184.760.026.519 – – –
0 0
Diện tích sử dụng tầng hầm (m2) 2.700,24 2.700,24 2.700,24 2.700,24 2.700,24
Đơn giá thuê tầng hầm gửi xe
600.000 600.000 600.000 660.000 660.000
(VND/m2/năm)
4.098.021.89 4.302.922.98
Doanh thu cho thuê sàn thương mại 729.937.290.176 – – –
2 7
Diện tích có thể cho thuê (m2) 1.350,12 1.350,12 1.350,12 1.350,12 1.350,12
Đơn giá cho thuê bình quân (VND/m2/năm) 2.760.000 2.898.000 3.042.900 3.195.045 3.354.797
Công suất thuê trung bình (%) 95% 95% 95% 95% 95% 95%
1.540.321.70 1.617.337.79
Doanh thu phí dịch vụ 274.361.211.895 – – –
7 2
Diện tích có thể cho thuê (m2) 1.350,12 1.350,12 1.350,12 1.350,12 1.350,12
Đơn giá bình quân (VND/m2/năm) 1.037.400 1.089.270 1.143.734 1.200.920 1.260.966
Doanh thu khác (5%) 50.214.925.104 – – – 281.917.180 296.013.039
1.727.937.63 1.439.718.15
TỔNG CHI PHÍ (2) 223.410.723.489 – – –
3 6
1.386.435.80 1.439.718.15
Chi phí hoạt động 223.069.221.665 – – –
9 6
Chi phí bán hàng 341.501.824 341.501.824
THU NHẬP TRƯỚC THUẾ (3) = (1) – 1.015.862.730.20 5.974.483.52 6.558.716.04
0 0 0
(2) 4 6 3
Khấu hao hàng năm 5,00% 61.963.672.685 0 0 0 385.121.058 399.921.710
40
1.117.872.49 1.231.758.86
Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) 190.779.811.504 0 0 0
4 7
4.856.611.03 5.326.957.17
THU NHẬP SAU THUẾ 825.082.918.700 0 0 0
3 6
Hệ số chiết khấu 10,50% 1,0000 0,9050 0,8190 0,7412 0,6707
3.599.535.72 3.572.975.95
DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 65.625.656.436 0 0 0
3 4
HIỆN GIÁ BÃI ĐẬU XE VÀ TẦNG
65.625.656.436
THƯƠNG MẠI
Năm DA 5 6 7 8 9 10
TỔNG DOANH THU (1) 8.309.247.889 8.813.818.303 9.156.490.397 9.516.296.096 10.090.129.721 10.486.815.504
Doanh thu từ bãi đỗ xe 1.782.160.380 1.960.376.418 1.960.376.418 1.960.376.418 2.156.414.060 2.156.414.060
Diện tích sử dụng tầng hầm (m2) 2.700,24 2.700,24 2.700,24 2.700,24 2.700,24 2.700,24
Đơn giá thuê tầng hầm gửi xe (VND/m2/năm) 660.000 726.000 726.000 726.000 798.600 798.600
Doanh thu cho thuê sàn thương mại 4.518.069.136 4.743.972.593 4.981.171.223 5.230.229.784 5.491.741.273 5.766.328.337
Diện tích có thể cho thuê (m2) 1.350,12 1.350,12 1.350,12 1.350,12 1.350,12 1.350,12
Đơn giá cho thuê bình quân (VND/m2/năm) 3.522.537 3.698.664 3.883.597 4.077.777 4.281.666 4.495.749
Doanh thu phí dịch vụ 1.698.204.682 1.783.114.916 1.872.270.662 1.965.884.195 2.064.178.405 2.167.387.325
Đơn giá bình quân (VND/m2/năm) 1.324.014 1.390.215 1.459.726 1.532.712 1.609.348 1.689.815
Doanh thu khác (5%) 310.813.691 326.354.375 342.672.094 359.805.699 377.795.984 396.685.783
TỔNG CHI PHÍ (2) 1.495.664.620 1.586.487.294 1.648.168.271 1.712.933.297 1.816.223.350 1.887.626.791
Chi phí hoạt động 1.495.664.620 1.586.487.294 1.648.168.271 1.712.933.297 1.816.223.350 1.887.626.791
Chi phí bán hàng
THU NHẬP TRƯỚC THUẾ (3) = (1) – (2) 6.813.583.269 7.227.331.008 7.508.322.125 7.803.362.798 8.273.906.372 8.599.188.714
Khấu hao hàng năm 415.462.394 440.690.915 457.824.520 475.814.805 504.506.486 524.340.775
Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) 1.279.624.175 1.357.328.019 1.410.099.521 1.465.509.599 1.553.879.977 1.614.969.588
THU NHẬP SAU THUẾ 5.533.959.094 5.870.002.989 6.098.222.604 6.337.853.200 6.720.026.394 6.984.219.126
41
Hệ số chiết khấu 0,6070 0,5493 0,4971 0,4499 0,4071 0,3684

DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 3.359.112.542 3.224.516.877 3.031.568.091 2.851.306.811 2.735.964.618 2.573.327.591
Năm DA 11 12 13 14 15 16
TỔNG DOANH THU (1) 10.903.335.577 11.556.323.059 12.015.536.438 12.497.710.487 13.241.198.784 13.772.795.673
798.600 878.460 878.460 878.460 966.306 966.306
(VND/m2/năm)
Doanh thu khác (5%) 416.520.072 437.346.076 459.213.380 482.174.049 506.282.751 531.596.889
TỔNG CHI PHÍ (2) 1.962.600.404 2.080.138.151 2.162.796.559 2.249.587.888 2.383.415.781 2.479.103.221
Chi phí hoạt động 1.962.600.404 2.080.138.151 2.162.796.559 2.249.587.888 2.383.415.781 2.479.103.221
Chi phí bán hàng
Khấu hao hàng năm 545.166.779 577.816.153 600.776.822 624.885.524 662.059.939 688.639.784
THU NHẬP SAU THUẾ 7.261.621.494 7.696.511.157 8.002.347.268 8.323.475.184 8.818.638.390 9.172.681.918
42
Hệ số chiết khấu 0,3334 0,3018 0,2731 0,2471 0,2236 0,2024

Năm DA 17 18 19 20 21 22
TỔNG DOANH THU (1) 14.330.972.406 15.177.984.077 15.793.373.925 16.439.533.266 17.405.019.285 18.117.409.958
966.306 1.062.937 1.062.937 1.062.937 1.169.230 1.169.230
(VND/m2/năm)
Doanh thu khác (5%) 558.176.733 586.085.570 615.389.848 646.159.341 678.467.308 712.390.673
TỔNG CHI PHÍ (2) 2.579.575.033 2.732.037.134 2.842.807.307 2.959.115.988 3.132.903.471 3.261.133.792
Chi phí hoạt động 2.579.575.033 2.732.037.134 2.842.807.307 2.959.115.988 3.132.903.471 3.261.133.792
Chi phí bán hàng
Khấu hao hàng năm 716.548.620 758.899.204 789.668.696 821.976.663 870.250.964 905.870.498
THU NHẬP SAU THUẾ 9.544.427.622 10.108.537.395 10.518.387.034 10.948.729.155 11.591.742.844 12.066.195.032
43
Hệ số chiết khấu 0,1832 0,1658 0,1500 0,1358 0,1229 0,1112

Năm DA 23 24 25 26 27 28
TỔNG DOANH THU (1) 18.865.420.164 19.966.551.464 20.791.232.717 21.657.148.032 22.913.651.754 23.868.323.389
1.169.230 1.286.153 1.286.153 1.286.153 1.414.769 1.414.769
(VND/m2/năm)
Doanh thu khác (5%) 748.010.207 785.410.717 824.681.253 865.915.315 909.211.081 954.671.635
TỔNG CHI PHÍ (2) 3.395.775.630 3.593.979.263 3.742.421.889 3.898.286.646 4.124.457.316 4.296.298.210
Chi phí hoạt động 3.395.775.630 3.593.979.263 3.742.421.889 3.898.286.646 4.124.457.316 4.296.298.210
Chi phí bán hàng
Khấu hao hàng năm 943.271.008 998.327.573 1.039.561.636 1.082.857.402 1.145.682.588 1.193.416.169
THU NHẬP SAU THUẾ 12.564.369.829 13.297.723.275 13.846.960.989 14.423.660.589 15.260.492.068 15.896.303.377
44
Hệ số chiết khấu 0,1006 0,0911 0,0824 0,0746 0,0675 0,0611

DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 1.264.178.258 1.210.828.455 1.141.031.196 1.075.613.553 1.029.880.964 970.850.499
Năm DA 29 30 31 32 33 34
TỔNG DOANH THU (1) 24.870.728.606 26.305.275.989 27.410.427.741 28.570.837.080 30.209.490.982 31.488.842.279
1.414.769 1.556.245 1.556.245 1.556.245 1.711.870 1.711.870
(VND/m2/năm)
Doanh thu khác (5%) 1.002.405.217 1.052.525.478 1.105.151.752 1.160.409.339 1.218.429.806 1.279.351.297
TỔNG CHI PHÍ (2) 4.476.731.149 4.734.949.678 4.933.876.993 5.142.750.674 5.437.708.377 5.667.991.610
Chi phí hoạt động 4.476.731.149 4.734.949.678 4.933.876.993 5.142.750.674 5.437.708.377 5.667.991.610
Chi phí bán hàng
Khấu hao hàng năm 1.243.536.430 1.315.263.799 1.370.521.387 1.428.541.854 1.510.474.549 1.574.442.114
THU NHẬP SAU THUẾ 16.563.905.252 17.519.313.809 18.255.344.875 19.028.177.495 20.119.520.994 20.971.568.958
45
Hệ số chiết khấu 0,0553 0,0500 0,0453 0,0410 0,0371 0,0335

DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 915.496.472 876.291.807 826.341.232 779.478.781 745.868.837 703.579.975
Năm DA 35 36 37 38 39 40
TỔNG DOANH THU (1) 32.832.161.140 34.704.892.450 36.185.901.494 37.740.960.991 39.882.244.619 41.596.697.714
1.711.870 1.883.057 1.883.057 1.883.057 2.071.363 2.071.363
(VND/m2/năm)
Doanh thu khác (5%) 1.343.318.862 1.410.484.805 1.481.009.045 1.555.059.497 1.632.812.472 1.714.453.096
TỔNG CHI PHÍ (2) 5.909.789.005 6.246.880.641 6.513.462.269 6.793.372.978 7.178.804.031 7.487.405.589
Chi phí hoạt động 5.909.789.005 6.246.880.641 6.513.462.269 6.793.372.978 7.178.804.031 7.487.405.589
Chi phí bán hàng
THU NHẬP TRƯỚC THUẾ (3) = (1) –
26.922.372.135 28.458.011.809 29.672.439.225 30.947.588.013 32.703.440.587 34.109.292.126
(2)
Khấu hao hàng năm 1.641.608.057 1.735.244.622 1.809.295.075 1.887.048.050 1.994.112.231 2.079.834.886
THU NHẬP SAU THUẾ 21.866.219.319 23.113.458.371 24.099.810.395 25.135.480.020 26.561.574.916 27.703.400.678
46
Hệ số chiết khấu 0,0304 0,0275 0,0249 0,0225 0,0204 0,0184

Năm DA 41 42 43 44 45 46
TỔNG DOANH THU (1) 43.396.873.464 45.846.376.273 47.831.070.038 49.914.998.491 52.718.373.464 55.015.904.584
2.071.363 2.278.499 2.278.499 2.278.499 2.506.349 2.506.349
(VND/m2/năm)
Doanh thu khác (5%) 1.800.175.750 1.890.184.538 1.984.693.765 2.083.928.453 2.188.124.876 2.297.531.119
TỔNG CHI PHÍ (2) 7.811.437.224 8.252.347.729 8.609.592.607 8.984.699.728 9.489.307.224 9.902.862.825
Chi phí hoạt động 7.811.437.224 8.252.347.729 8.609.592.607 8.984.699.728 9.489.307.224 9.902.862.825
Chi phí bán hàng
Khấu hao hàng năm 2.169.843.673 2.292.318.814 2.391.553.502 2.495.749.925 2.635.918.673 2.750.795.229
THU NHẬP SAU THUẾ 28.902.317.727 30.533.686.598 31.855.492.645 33.243.388.995 35.110.436.727 36.640.592.453
47
Hệ số chiết khấu 0,0167 0,0151 0,0137 0,0124 0,0112 0,0101

Năm DA 47 48 49
TỔNG DOANH THU (1) 57.428.312.259 60.638.115.426 63.297.794.888
Doanh thu từ bãi đỗ xe 6.767.751.077 7.444.526.185 7.444.526.185
Diện tích sử dụng tầng hầm (m2) 2.700,24 2.700,24 2.700,24
Đơn giá thuê tầng hầm gửi xe (VND/m2/năm) 2.506.349 2.756.984 2.756.984
Doanh thu cho thuê sàn thương mại 35.067.389.181 36.820.758.640 38.661.796.573
Diện tích có thể cho thuê (m2) 1.350,12 1.350,12 1.350,12
Đơn giá cho thuê bình quân (VND/m2/năm) 27.340.480 28.707.504 30.142.879
Công suất thuê trung bình (%) 95% 95% 95%
Doanh thu phí dịch vụ 13.180.764.325 13.839.802.541 14.531.792.668
Diện tích có thể cho thuê (m2) 1.350,12 1.350,12 1.350,12
Đơn giá bình quân (VND/m2/năm) 10.276.454 10.790.277 11.329.791
Doanh thu khác (5%) 2.412.407.675 2.533.028.059 2.659.679.462
TỔNG CHI PHÍ (2) 10.337.096.207 10.914.860.777 11.393.603.080
Chi phí hoạt động 10.337.096.207 10.914.860.777 11.393.603.080
Chi phí bán hàng
THU NHẬP TRƯỚC THUẾ (3) = (1) – (2) 47.091.216.052 49.723.254.649 51.904.191.808
Khấu hao hàng năm 2.871.415.613 3.031.905.771 3.164.889.744
Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) 8.843.960.088 9.338.269.776 9.747.860.413
THU NHẬP SAU THUẾ 38.247.255.964 40.384.984.874 42.156.331.395
Hệ số chiết khấu 0,0092 0,0083 0,0075
48
DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 350.407.357 334.834.793 316.308.736
49
c. Kết quả ước tính giá trị đất thửa đất

Áp dụng cách tính theo thông tư 36 Bộ TNMT, cụ thể là Phụ lục 04 Ban
hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT–BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014
của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tác giả ước tính giá trị của thửa
đất cần thẩm định như tại bảng 3.17 như sau:
Bảng 2.17. Bảng ước tính giá trị khu đất cần thẩm định theo phương pháp
thặng dư
(Đơn vị tính: VND)
TỔNG DOANH THU (1) 1.372.492.149.634
Vốn CSH 304.299.884.593
Vốn vay 279.100.332.716
Doanh thu bán căn hộ 723.466.275.889
Doanh thu cho thuê bãi đỗ xe và tầng 65.625.656.436
thương mại

TỔNG CHI PHÍ (2) 955.516.503.401
Chi phí đầu tư xây dựng 558.200.665.432
Chi phí trả nợ NH 296.839.718.191
Lợi nhuận nhà đầu tư 100.476.119.778

GIÁ ĐẤT (3)=((2) – (1))/(1+18%) 353.369.191.723
Diện tích 7988,9
Đơn giá 44.232.522
Làm tròn 44.233.000
– Theo giả định, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh
doanh, chi phí vốn bằng 18% tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đất của
dự án.
Vđ (giá trị khu đất) = Tổng doanh thu phát triển – Tổng chi phí phát triển
Vđ = Tổng doanh thu phát triển – (Tổng các loại chi phí + 18% x Vđ)
= 1.372.492.149.634 – (955.516.503.401 + 18%xVđ)
1.372.492.149.634 – 955.516.503.401
Vđ = = 353.369.191.723 (VND)
1+18%
→ Đơn giá đất = 353.369.191.723 ÷ 7988,9 = 44.232.522 (VND/m2)

Kết quả thẩm định giá: Giá đất sau điều chỉnh là: 44.233.000 VND/m2
49
2.3. Đánh giá công tác thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định
giá Thế Kỷ.
2.3.1. Tích cực
Nhìn chung, công tác thẩm định giá tại công ty Cổ phần thẩm định giá
Thế Kỷ đã đặt được những thành tích như hiện nay phải nói đến:
– Quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty rất chặt chẽ, bao gồm những
nội dung cơ bản nhất của quy trình thẩm định giá được quy định theo tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05) trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam. Cụ thể, quy trình thẩm định giá của công ty được thực hiện
theo 7 bước từ sự cụ thể hóa của 6 bước thẩm định giá được quy định tại tiêu
chuẩn số 05 (TĐGVN 05). Trong mỗi bước của quy trình đều quy định những
công việc cụ thể mà TĐV phải làm, tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV trong quá
trình thẩm định giá.
– Trong quá trình thẩm định giá, các thẩm định viên đã nắm bắt và cập
nhật thường xuyên, đầy đủ các văn bản pháp quy có liên quan đến thẩm định giá
tài sản nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng, tạo cơ sở cho việc áp dụng
quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS ở công ty được thực hiện đúng
theo quy định và hợp lý, kết quả thẩm định giá vì thế thường có cơ sở khoa học
chặt chẽ, đáng tin cậy.
– Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá sử dụng trong các lần thẩm
định giá của công ty là phù hợp, các phương pháp thẩm định giá đưa ra kết quả
thẩm định dựa trên cơ sở phân tích, tính toán các dữ liệu một cách chặt chẽ và có
độ tin cậy cao. Đạt được mục tiêu và nguyên tắc thẩm định giá, và đã tận dụng
được ưu điểm và nhược điểm của từng phương pháp.
Trên đây là một số kết quả đạt được đáng ghi nhận trong việc áp dụng quy
trình và phương pháp thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
Trong thời gian tới, công ty cần tiếp tục phát huy những ưu điểm này để có thể
đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của khách hàng.
2.3.2. Hạn chế
– Việc lựa chọn các phương pháp thẩm định giá BĐS tại công ty tuy phù
hợp với đặc điểm của BĐS, mục đích và nguyên tắc thẩm định giá nhưng quy
trình thực hiện các phương pháp này còn nhiều hạn chế. Một BĐS có thể có
nhiều cách, có thể áp dụng nhiều phương pháp khác nhau để thẩm định giá song
mức giá trị của BĐS ở tại các phương pháp này lại có thể có độ chênh lệch rất
lớn.
– Trong quá trình thu thập và xử lý thông tin hầu hết thông qua Internet
mà thông tin trên đó rất lớn, cần rất nhiều thời gian để tìm kiếm và xác thực
thông tin. Hơn nữa, việc tìm kiếm những thông tin này trên Internet lại gặp khó
khăn nếu có người, doanh nghiệp, tổ chức tự động phát giá thấp hoặc cao hơn so
với giá thị trường với số lượng nhiều có thể làm sai lệch giá trị so sánh của BĐS.
50
Hay ở những nơi ít có giao dịch việc tìm kiếm thông tin rất khó khăn và không
chính xác cao.
– Mặc dù đã các TĐV đã thu thập, xử lí, đánh giá thông tin về tài sản
nhưng chưa có chưa có hoàn thiện một bản phân tích tài liệu nào rõ ràng cả.
Thẩm định viên cần phân tích thị trường, tài sản mục tiêu, phân tích lựa chọn tài
sản so sánh, … nhằm chặt chẽ hơn trong việc định giá.
– TĐV có kĩ năng định giá rất tốt tuy nhiên nói riêng về BĐS thì kiến
thức về BĐS, kiến trúc, xây dựng, xã hội, … còn hạn chế.
Những hạn chế mà Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ gặp phải
trong việc vận dụng quy trình thẩm định giá cũng là hạn chế của không ít các tổ
chức, doanh nghiệp thẩm định giá khác. Vì vậy cần tìm hiểu đâu là nguyên nhân
của những hạn chế đó.
2.3.3. Nguyên nhân
Nguyên nhân của những hạn chế mà Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế
Kỷ mắc phải trong quá trình thẩm định giá BĐS có thể được xem xét trên hai
góc độ cơ bản: nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan.
 Nguyên nhân khách quan: là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng
kiểm soát của công ty. Những nguyên nhân chủ yếu phải kể đến là:
– Hệ thống các văn bản liên quan đến công tác thẩm định giá vẫn còn
nhiều bất cập. Hệ thống các văn bản liên quan đến công tác thẩm định giá nói
chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là không ít nhưng không toàn diện và
thiếu đồng bộ. Nội dung của các văn bản quy phạm pháp luật có những điều
khoản chồng chéo nhau khiến cho TĐV trở nên lúng túng, đôi khi không biết áp
dụng theo văn bản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là chính. Mặt khác, các
văn bản này còn liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên sâu như: kiến trúc, xây
dựng, quy hoạch... trong khi đó các Nghị định, Thông tư hướng dẫn lại chưa
thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng.
– Còn có những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về
BĐS mục tiêu cũng như các thông tin có liên quan khác trên thị trường. Đối với
BĐS mục tiêu, thẩm định viên phải có một kiến thức tổng hợp về xây dựng, kiến
trúc,kinh tế, pháp luật... mới có thể nắm bắt được những yếu tố quan trọng cần
điều tra, khảo sát trong quá trình thẩm định giá để phân tích, đánh giá một cách
toàn diện các yếu tố kinh tế – xã hội – pháp lý có ảnh hưởng đến BĐS. Đây là
vấn đề hết sức khó khăn đối với các TĐV, bởi hầu hết các TĐV ở nước ta ít
được trang bị tổng hợp những kiến thức trên một cách bài bản. Do đó trong quá
trình thẩm định giá, các TĐV phải tự tìm hiểu hoặc tham khảo ý kiến của những
người có chuyên môn trong lĩnh vực này, kết quả thẩm định giá ít nhiều cũng bị
ảnh hưởng.
– Thị trường BĐS ở Việt Nam còn kém tính minh bạch, gây khó khăn cho
các TĐV trong quá trình thu thập thông tin. Hiện chưa có cơ quan Nhà nước nào
có thể cung cấp các thông tin đáng tin cậy về giá và khối lượng BĐS giao dịch.
51
Do đó, việc thu thập các chứng cứ thị trường để so sánh rất hạn chế, đôi khi phải
chấp nhận vì không còn chứng cứ nào khác thay thế.
– Ở Việt Nam, đến nay vẫn chưa có thư viện điện tử lưu giữ thông tin về
các giao dịch BĐS trên thị trường, do đó thiếu dữ liệu cho công tác thẩm định
giá. Thư viện điện tử là cơ sở dữ liệu quan trọng cho các TĐV trong quá trình
thẩm định giá, nhất là với những thương vụ đòi hỏi phải sử dụng dữ liệu trong
quá khứ. Nếu không có các dữ liệu này, TĐV sẽ phải tự tìm hiểu các chứng cứ
khác, tốn rất nhiều thời gian, thậm chí không thu được kết quả cần thiết.
– Nhu cầu thẩm định giá ngày càng nhiều, số lượng công ty thẩm định giá
ngày càng tăng lên, song số trường đào tạo nhân sự về lĩnh vực này một cách bài
bản thì không nhiều, thậm chí là rất ít. Do đó, đội ngũ nhân lực chuyên nghiệp
hiện nay trong lĩnh vực định giá đặc biệt là định giá BĐS còn thiếu cả về số
lượng và chất lượng.
 Nguyên nhân chủ quan:
– Đội ngũ nhân viên hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS còn ít,
không phải ai cũng có đầy đủ kinh nghiệm nghề nghiệp mà với lĩnh vực BĐS thì
cần rất nhiều kinh nghiệm cả về nghiệp vụ định giá cả về kiến thức xây dựng,
kiến trúc, văn hóa, xã hội. Là một công ty hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh
vực thẩm định giá, song đội ngũ TĐV của CENVALUE lại chưa nhiều khiến đôi
khi các TĐV phải làm nhiều hợp đồng cùng một lúc, mà thời gian để thực hiện
một hợp đồng thẩm định giá là có hạn, do đó kết quả thẩm định giá cũng mắc
phải một số hạn chế nhất định không thể tránh khỏi. Đây cũng là tình trạng
chung của nhiều công ty thẩm định giá ở Việt Nam chứ không riêng gì
CENVALUE.
– Công tác đào tạo chưa được quan tâm. Hiện nay tại nhiều công ty, tập
đoàn lớn về BĐS có mở những khóa đào tạo nghiệp vụ về BĐS song tại
CENVALUE chưa tổ chức được những khóa đào tạo như vậy dẫn tới khi tuyển
dụng thêm chuyên viên thì một là chuyên viên đã có kinh nghiệm (khá ít so với
lực lượng sinh viên trẻ mới ra trường chưa có kinh nghiệm) hai là phải học việc,
thực tập một thời gian dài.
Khái quát về đơn vị thực tập – công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ,
giới thiệu quy trình nghiệp vụ của công ty. Đánh giá những thành tích và hạn
chế trong quá trình thẩm định giá BĐS tại công ty cổ phần Thẩm định giá Thế
Kỷ .
Ứng dụng phương pháp được thực hiện để xác định giá trị khu đất sử
dụng vào mục đích xây dựng nhà ở cao tầng, với mức đơn giá được xác định là
44.233.000 VND/m2. Từ đó, tìm hiểu những nguyên nhân còn tồn tại trong công
tác thẩm định giá trị tài sản tại công ty.
52
CHƯƠNG 3. THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ SỐ 23,
PHƯỜNG CÁT LÁI, QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHO MỤC
ĐÍCH VAY VỐN
3.1. Giải pháp chung
Thông qua những đánh giá, phân tích để chỉ rõ những hạn chế và nguyên
nhân còn tồn tại trong công tác thẩm định giá đất thương mại – dịch vụ tại khu
dân cư Cát Lái, phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM sử dụng vào mục đích vay
vốn ngân hàng có thể thực hiện các giải pháp sau:
– Về khách quan của kết quả thẩm định: sử dụng thêm phương pháp so
sánh để xác định lại giá trị của TSTĐ, so sánh các kết quả với nhau và để lựa
chọn ra kết quả phù hợp nhất.
– Về thông tin: Thông tin chính xác đóng vai trò quan trọng trong thị
trường bất động sản nói chung và nghiệp vụ định giá nói riêng. Để có được kết
quả chính xác, đòi hỏi phải tiến hành thu thập thông tin về bất động sản. Vì vậy,
trong quá trình thẩm định, bên cạnh việc thu thập thông tin về TSTĐ, các TSSS,
thông tin đầu vào, thông tin đầu ra thì cần phải thu thập thêm các thông tin về thị
trường và xu hướng tương lai
– Về hạn chế của phương pháp thặng dư: Hạn chế của phương pháp xuất
phát từ đặc thù của phương pháp chiết khấu dòng tiền bởi nhân viên định giá
phải tiến hành dự báo các luồng tiền trong tương lai. Để xác định chính xác, phù
hợp vơi giá trị tài sản, các dự báo phải tương đối chính xác trong giai đoạn trị
trường bất động sản hiện nay có nhiều biến động. Ngoài ra, phương pháp này
cần có quyết định và bản đồ quy hoạch chi tiết về sử dụng đất trong tương lai,
cần đánh giá một cách khách quan, trung thực đối với các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trị của TSTĐ để có lựa chọn phù hợp.
3.2. Giải pháp cụ thể
3.2.1. Thông tin thu thập từ thị trường
Căn cứ giá thực tế trên thị trường cùng khu vực và đặc điểm của tài sản là
bất động sản tiến hành khảo sát, thu thập thông tin của các bất động sản có đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, …
53
Bảng 3.1. Thông tin tài sản thu thập và giá đất ở tại khu vực.
ST
Nội dung Tài sản thẩm định Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3
T
Thửa số 205, Tờ bản đồ 23
bộ địa chính (theo tài liệu Đường 70 – CL Phường Đường 31 – CL,
Mặt tiền đường Võ
1 Địa điểm năm 2004) Phường Cát Cát Lái, quận 2, Tp. Hồ Phường Cát Lái, quận
Chí Công
Lái, quận 2, Tp.Hồ Chí Chí Minh 2, Tp.HCM
Minh
2 Pháp lý Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh
Đất ở tại đô thị ( Xây dựng Đất ở tại đô thị ( Xây dựng Đất ở tại đô thị ( Xây Đất ở tại đô thị ( Xây
3 Mục đích sử dụng
chung cư) chung cư) dựng chung cư) dựng chung cư)
4 Diện tích đất (m2) 7988,90 6652,00 8312,10 6873,00
Diện tích sàn xây
5 0 0 0 0
dựng (m2)
Chiều rộng mặt
6 ~ 82 ~ 76,2 ~ 134 ~ 70
tiền (m)
Chiều dài lô đất
7 ~ 99,53 ~ 87,3 ~ 61 98
(m)
Đường trước lô
8 Đường rộng 24 m Đường rộng 24 m Đường rộng 22 m Đường rộng 30 m
đất (m)
9 Hướng Không xác định Không xác định Không xác định Không xác định
Tương đối vuông
10 Hình dáng lô đất Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức
vức
Tiếp giáp 02 đường nội bộ Tiếp giáp 02 đường nội bộ Cách đường vòng
Tiếp giáp 02 đường
trải đá rộng khoảng 16 – trải đá rộng khoảng 16 – xoay Nguyễn Thị
11 Vị trí lô đất nội bộ trải đá rộng
24 m và một đường dự 24 m và một đường dự Định, Võ Chí Công
khoảng 22 m
kiến kiến khoảng 700m.
Cấu trúc bất động
12 Đất trống Đất trống Đất trống Đất trống
sản
54
ST
Nội dung Tài sản thẩm định Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3
T
13 Cơ sở hạ tầng Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh
14 Giao thông Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi
Môi trường kinh Xây dựng chung cư, văn Xây dựng chung cư, văn Xây dựng chung cư, Xây dựng chung cư,
15
doanh phòng phòng văn phòng văn phòng
16 Phong thủy Tốt Tốt Tốt Tốt
Tình trạng giao Đã giải ngân tháng Đang rao bán tháng Đang rao bán tháng
17
dịch 01/2018 04/2018 04/2018
18 Giá rao bán 385.729.000.000 389.291.000.000
19 Giá thương lượng 278.271.194.000 347.156.100.000 350.361.900.000
20 Giá trị QSDĐ (đ) 278.271.194.000 347.156.100.000 350.361.900.000
Đơn giá QSDĐ
21 41.832.711 41.765.150 50.976.560
(đ/m2)
Chứng thư Thẩm định giá
http://2dhreal.com/ra Anh Hữu
22 Nguồn thông tin N181193, phát hành ngày
ovat/Du–An–53.html 0934006803
17/01/2018
Trong đó:
Gia thuongluong=Gia rao ban x 90 %
55
56
Hình 3.1. Vị ví TSTĐ và các TSSS

3.2.2. Kết quả thực hiện thẩm định giá
Trên cơ sở phân tích những yếu tố có ảnh hưởng và theo dõi sự biến động
của thị trường bất động sản tại khu vực tài sản thẩm định giá. Giá trị của TSTĐ
bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ yếu là diện tích, độ rộng đường, lợi thế mặt
tiền,.. Tuy nhiên cũng cần chú ý tới cá yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS.
Bảng 3.2. Ước tính yếu tố tác động đến giá trị TSTĐ
Tài sản Tài sản so sánh
Stt Yếu tố so sánh
TĐG 01 02 03
Đơn giá QSDĐ 41.765.15 50.976.56
A 41.832.711
(VND/m²) 0 0
Điều chỉnh theo các
B
yếu tố so sánh
Đường 70
Đường 70 – Đường 31
– CL
CL Phường – CL,
Phường Mặt tiền
Cát Lái, Phường
Cát Lái, đường Võ
quận 2, Tp. Cát Lái,
Vị trí quận 2, Tp. Chí Công.
Hồ Chí quận 2,
Hồ Chí Đường
Minh. Tp.HCM.
1 Minh. rộng 30 m
Đường rộng Đường
Đường
24 m rộng 22 m
rộng 24 m
Tỷ lệ 100% 95% 115%
Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% 5,26% –13,04%
–
Mức điều chỉnh 0 2.196.847
6.647.343
2 Quy mô diện tích 7988,90 6652,00 8312,10 6873,00
Tỷ lệ 110% 93% 110%
63
Tài sản Tài sản so sánh
Stt Yếu tố so sánh
TĐG 01 02 03
Tỷ lệ điều chỉnh –9,09% 7,53% –9,09%
Lợi thế mặt tiền ~ 82 ~ 76,2 ~ 134 ~ 70
Tỷ lệ 93% 115% 95%
3 Tỷ lệ điều chỉnh 7,53% –13,04% 5,26%
–
Mức điều chỉnh 3.150.003 2.681.367
5.446.176
Chiều dài ~ 99,53 ~ 87,3 ~ 61 98,0m
Tỷ lệ 100% 100% 100%
4
Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00%
Mức điều chỉnh 0 0 0
Tương đối Tương đối Tương đối Tương đối
Hình dáng
vuông vức vuông vức vuông vức vuông vức
5 Tỷ lệ 100% 100% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00%
Giao thông Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi
Tỷ lệ 100,0% 100,0% 100,0%
6
Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00%
Xây dựng Xây dựng Xây dựng Xây dựng
Môi trường kinh
chung cư, chung cư, chung cư, chung cư,
doanh
văn phòng văn phòng văn phòng văn phòng
7
Tỷ lệ 100% 100% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00%
Phong thủy Tốt Tốt Tốt Tốt
Tỷ lệ 100% 100% 100%
8
Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00%
Mức giá chỉ dẫn 41.660.73 42.376.81
C 41.180.121
(VND/m2) 7 5
Nhận định mức giá
D trung bình đất ODT 41.739.224
(VND/m2)
Mức độ chênh lệch với
H giá trị trung bình của –1,34% –0,19% 1,53%
các mức giá chỉ dẫn
Số lần điều chỉnh 2 3 3
Tổng giá trị điều chỉnh –
–652.590 –104.413
E thuần (VND) 8.599.746
Tổng giá trị điều chỉnh 10.787.93 13.962.48
6.952.597
gộp (VND) 8 0
Nhận xét và phân tích các tài sản so sánh và tài sản thẩm định:
64
Qua phân tích và thực hiện điều chỉnh, đề xuất sử dụng bình quân đơn giá
đất sau điều chỉnh của 3 tài sản so sánh để làm đơn giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm
định. Đơn giá đất ở chỉ dẫn được xác định là: 41.739.224 VND/m2.
Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất (m2) x Đơn giá đất (VND/m2)
= 7988,90 x 41.739.224
= 333.450.486.614
Theo phương pháp tiếp cận thông tin từ thị trường, giá trị của tài sản thẩm
định là 333.450.486.614 VND, đơn giá đất sau điều chỉnh là 41.739.000
VND/m2.
3.2.3. Một số thông tin khác về giá đất tại khu vực khảo sát
Nhằm kiểm tra tiếp lại mức độ chính xác của giá trị được thẩm định, tác
giả tiến hành điều tra thêm thông tin về những giao dịch tại khu vực lân cận tài
sản thẩm định để làm cơ sở tham khảo.
Bảng 3.3. Thông tin giá đất ở tại khu vực khảo sát.
ST
Nội dung Tài sản 1 Tài sản 2 Tài sản 3
T
BĐS so sánh tọa BĐS so sánh tọa BĐS so sánh tọa
lạc tại dự án lạc tại dự án lạc tại căn góc dự
Citibella 2, MT Citibella 2, MT án Citibella 1, MT
1 Địa điểm đường 35–CL, đường 35–CL, đường 35–CL,
Phường Cát Lái, Phường Cát Lái, Phường Cát Lái,
quận 2, Tp. Hồ quận 2, Tp. Hồ quận 2, Tp. Hồ
Chí Minh Chí Minh Chí Minh
2 Pháp lý Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh
Mục đích sử
3 ODT ODT ODT
dụng
Diện tích đất
4 85,00 85,00 92,00
(m2)
Diện tích sàn
5 175,00 175,00 177,00
xây dựng (m2)
Chiều rộng mặt
6 5,00 5,00 6,20
tiền (m)
Chiều dài lô đất
7 17,00 17,00 15,68
(m)
Đường trước lô Đường trải nhựa Đường trải nhựa Đường trải nhựa
8
đất (m) rộng 24m rộng 24m rộng 24m
Tương đối vuông Tương đối vương Tương đối vuông
9 Hình dáng lô đất
vức vức vức
10 Vị trí lô đất Cách đường Cách đường Cách đường
Nguyễn Thị Định Nguyễn Thị Định Nguyễn Thị Định
65
ST
Nội dung Tài sản 1 Tài sản 2 Tài sản 3
T
khoảng 1,3km, khoảng 1,3km, khoảng 1,2km,
cách giao lộ Võ cách giao lộ Võ cách giao lộ Võ
Chí Công – Chí Công – Chí Công –
Nguyễn Thị Định Nguyễn Thị Định Nguyễn Thị Định
khoảng 1,9km. khoảng 1,9km. khoảng 1,8km.
Cấu trúc bất
11 Biệt thự 3 tầng Biệt thự 3 tầng Biệt thự 3 tầng
động sản
12 Cơ sở hạ tầng Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh
13 Giao thông Thuận tiện Thuận tiện Thuận tiện
Thích hợp để ở Thích hợp để ở Thích hợp để ở
Môi trường kinh
14 hoặc cho thuê, hoặc cho thuê, hoặc cho thuê,
doanh
kinh doanh tốt kinh doanh tốt kinh doanh tốt
Không có bất lợi Không có bất lợi
Không có bất lợi
15 Phong thủy về mặt phong về mặt phong
về mặt phong thủy
thủy thủy
Tình trạng giao Đang rao bán Đang rao bán Đang rao bán
16
dịch 04/2018 04/2018 04/2018
Giá rao bán 5.820.000.000 5.850.000.000 6.100.000.000
Giá thương
17 5.529.000.000 5.557.500.000 5.795.000.000
lượng
CLCL 100,0% 100,0% 95,0%
Đơn giá xây
9.400.000 9.400.000 9.400.000
dựng
Giá trị công
18 1.645.000.000 1.645.000.000 1.580.610.000
trình
Giá trị QSDĐ
18 3.884.000.000 3.912.500.000 4.214.390.000
(VND)
Đơn giá QSDĐ
19 45.694.118 46.029.412 45.808.587
(VND/m2)
Chị Duyên Anh Hùng Anh Trung
20 Nguồn thông tin
0909613929 0915979186 0933338596
Qua khảo sát thu thập được thông tin giá đất ở tại khu vực, đơn giá đất
được xác định
45.694.118 + 46.029.412 + 45.808.587

Đơn giá đất ở = = 45.844.039
3
→ Trung bình giá đất ở được khảo sát tại khu vực khảo sát là 45.844.000
VND/m2 (làm tròn)
Theo đó, quyết định 59/2014/ QĐ–UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014
của Ủy ban nhân dân Thành phố mức đơn giá đất mặt tiền đường 70 – CL là
4.500.000 VND/m2
66
3.3 Tổng hợp kết quả
Từ những kết quả từ hai phương pháp trên, giá trị của tài sản thẩm định
được tổng hợp tại bảng sau:
Bảng 3.4. Kết quả thẩm định giá đất.
Kết quả theo
Phương pháp Phương pháp so quyết định số
thặng dư sánh 59/2014/QĐ–
UBND
Giá trị khu đất (VND) 353.369.191.723 333.450.486.614 35.950.050.000
Diện tích (m2) 7988,9 7988,9 7988,9
Đơn giá đất (VND/m2) 44.232.522 41.739.224 4.500.000
Đơn giá làm tròn
44.233.000 41.739.000 4.500.000
(VND/m2)
Từ bảng 3.20, đơn giá đất được xác định từ phương pháp thặng dư, cao
hơn đơn giá từ phương pháp so sánh và đơn giá trong bảng giá đất của TP.HCM.
Qua quá trình khảo sát thông tin từ thị trường và ý kiến của nhiều chuyên
gia, cũng như các báo cao thống kê nhận thấy giá đất khu vực khảo sát được
"thổi" lên cao do sự đồng bộ về quy hoạch, hạ tầng,... Trong khi đó, việc xác
định giá trị đất căn cứ vào thông tin đầu vào và đầu ra. Kết quả khi tiến hành
nghiên cứu ngưỡng thị trường thấp hơn giá được xác định từ phương pháp thặng
dư nhưng nhận thấy lại có sự hợp lý hơn.
Ngoài ra, trong giai đoạn Quý II/2018, thị trường bất động sản tồn tại rủi
ro cao β = 0,7 ( tháng 05/2018) ( Hệ số β : dùng đo lường mức độ rủi ro của thị
trường). Để giảm bớt mức độ rủi ro cho ngân hàng xét thấy giá đất được xác
định theo phương pháp so sánh sẽ phù hợp với giá đoạn hiện nay.
Theo đó, tại quyết định số 59/2014/QĐ–UBND đối với giá đất thương
mại dịch vụ sẽ thấp hơn giá đất ở liền kề tại khu vực nên tác giả đề xuất đơn giá
được xác định theo phương pháp so sánh.
Đơn giá đề xuất cho trường hợp này được đề xuất là 41.739.224 VND/m2
, tương ứng với mức đơn giá làm tròn 41.739.000 VND/m2.
Giá trị của tài sản thẩm định là: 333.450.486.614 VND/m2, tương ứng với
mức giá làm tròn là 333.450.000.000 VND/m2
Với kết quả thẩm định giá trị của tài sản này sẽ giúp ngân hàng làm căn
cứ tham khảo để tiến hành giải ngân cho doanh nghiệp thực hiện vay vốn. Vì
mức giá này giúp ngân hàng có thể giả bớt những rủi ro.
67
3.4. Một số kiến nghị góp phần hoàn chỉnh hệ thống thẩm định giá.
3.4.1. Đối với Nhà nước
– Ban hành bổ sung các định chế chuẩn quy định cho các doanh nghiệp
thẩm định giá và các thẩm định viên Việt Nam như: quy định hệ thống biểu giá
đất sao cho giá thị trường không được chênh lệch quá nhiều so với giá ủy ban
như hiện nay; quy định chế độ kiểm tra, kiểm soát chất lượng thẩm định giá của
doanh nghiệp; quy định hệ thống đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ cho thẩm định
viên thẩm định giá trong doanh nghiệp,...
– Có chính sách khuyến khích thành lập các doanh nghiệp thẩm định giá
Việt Nam thuộc mọi thành phần kinh tế, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh,
công bằng thông qua các chính sách về thuế, quy định về biểu phí dịch vụ tư vấn
thẩm định giá, quy định về quảng cáo,…
– Nhà nước cần thiết đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cho dịch vụ thẩm
định giá bằng việc thiết lập hệ thống ngân hàng dữ liệu – thông tin bất động sản
Việt Nam, viện nghiên cứu và hợp tác quốc tế về thẩm định giá.
– Chính phủ, Bộ giáo dục và đào tạo cần tạo điều kiện cho các trường đại
học, cao đẳng trong nước đã được Nhà nước giao nhiệm vụ đào tạo thẩm định
giá ngâng cao hơn nữa chất lượng đào tạo, thông qua đầu tư cơ sở vật chất của
trường, thông qua đầu tư cho lực lượng giảng viên được đào tạo chính quy về
thẩm định giá ở các nước có công nghệ thẩm định giá phát triển.
3.4.2.Đối với doanh nghiệp
– Tự giác chấp hành tốt các quy định của Nhà nước trong quản lý hoạt
động thẩm định giá và phối hợp cùng các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện
chiến lược phát triển và ứng dụng khoa học thẩm định giá.
– Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp, tương trợ, hợp tác để cùng phát
triển.
– Tăng cường quan hệ hợp tác với các cơ quan, tổ chức về thẩm định giá
trong và ngoài nước nhằm nâng cao hiệu quả hội nhập – phát triển hằng cách
cách trao đổi thông tin, kinh nghiệm, phong cách làm việc.
– Đầu tư cho đào tạo nâng cao nghiệp cho nhân viên thẩm định và trang bị
cơ sở dữ liệu thông tin.
– Tích cực tham gia cùng các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc
nghiên cứu, xây dựng cơ chế, chính sách, văn bản pháp quy có liên quan đến
thẩm định giá
– Doanh nghiệp và thẩm định viên luôn cần hoàn thiện năng lực quản lý,
năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp để nâng cao chất lượng dich vụ.
3.4.3. Đối với công tác đào tạo
– Coi trọng nâng cao nhận thức cũng như kỹ năng về thẩm định giá và
nên tổ chức các buổi hội thảo chuyên ngành giữa doanh nghiệp thẩm định giá,
68
hiệp hội nghề nghiệp chuyên ngành thẩm định giá nhằm cung cấp kiến thức thực
tiễn cũng như giải đáp thắc mắc của người học về chuyên ngành thẩm định giá.
– Các trường cao đẳng đào tạo về thẩm định giá cần chú trọng việc bồi
dưỡng kiến thức cho sinh viên, tăng cường tiếp cận thực tế để hoàn thiện các kỹ
năng.
– Giáo viên, sinh viên chủ động tìm kiếm những kiến thức mới góp phần
hoàn thiện nhưng kỹ năng.

Đưa ra giải pháp để kiểm định lại kết quả, sử dụng phương pháp so sánh
trực tiếp để đánh giá lại kết quả, sau khi tiến hành điều tra thu thập và tính toán
mức đơn giá là 41.739.224 VND/m2. Sau khi tiến hàng so sánh và phân tích hai
kết quả của hai phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh, tác giả đã lựa
chọn kết quả tính toán được từ phương pháp so sánh tương ứng với mức đơn giá
làm tròn 41.739.000 VND/m2 . Với mức giá này giúp cho ngân hàng thực hiện
các quyết định tài chính cho doanh nghiệp để thực hiện kinh doanh tạo của cải
cho xã hội phát triển .
Ngoài giải pháp cho công tác thẩm định giá đất thương mại – dịch vụ tại
khu đô thị Cát Lái, tác giả đề xuất các kiến ghị góp phần hoàn thiện hơn về công
tác thẩm định giá.
69
KẾT LUẬN
1. Hệ thống hóa cơ sở pháp lý và lý luận về đất đai, vai trò, đặc điểm đất
đai đối với con người và thẩm định giá, các phương pháp định giá đất đai hiện
nay dưới góc nhìn của lý thuyết vị thế – chất lượng và phương pháp định giá đất
từ đó làm sáng tỏ bản chất giá đất và căn cứ sử dụng các phương pháp định giá
đất.
2. Dự án nhà ở cao tầng nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ tại
thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23 bộ địa chính (theo tài liệu năm 2004) thuộc vị
trí trung tâm khu đô thị Cát Lái. Địa chỉ: phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM. Dự
án nhằm cụ thể hóa quy hoạch chung, phê duyệt góp phần khai thác quỹ đất hiệu
quả, tạo nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và bộ mặt của đô thị Cát
Lái trong tương lai.
3. Trên cơ sở các tài liệu điều tra và thu thập, tiến hành thẩm định giá đất
bằng phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh. Kết quả thu được:
+ Phương pháp thu nhập: mức đơn giá đề xuất là 44.233.000 VND/m2.
+Phương pháp so sánh: mức đơn giá đề xuất là 41.739.000 VND/m2.
Với mục đích ban đầu là thẩm định giá đất làm cơ sở cho ngân hàng ra
quyết định vay vốn, nên đơn giá đất được lựa chọn là 41.739.000 VND/m2 nhằm
tạo được sự cân về lợi ích của chủ đầu tư và ngân hàng. Để từ đó đưa ra những
quyết định phù hợp trong kinh doanh.
4. Đề xuất một số kiến nghị góp phần phát triển công tác thẩm định giá ở
Việt Nam, đối với doanh nghiệp, thẩm định viên cũng như trong công tác giảng
dạy thẩm định giá tại các cơ sở đào tạo để hoàn thiện hơn.
5. Thực tập tại công ty Thẩm định giá Thế Kỷ đã giúp tôi hiểu rõ hơn về
công việc của các thẩm định viên về giá, về cơ cấu tổ chức hoạt động của các
doanh nghiệp thẩm định giá. Tôi đã có cơ hội áp dụng những kiến thức đã học
vào công việc thẩm định giá trong thực tế, trực tiếp thực hiện điều tra , khảo sát
thị trường và thu thập, phân tích các loại thông tin cần thiết cho việc thẩm định
giá. Đặc biệt, tôi có thể hiểu biết thêm về các dịch vụ thẩm định giá như: thẩm
định giá động sản – bất động sản, tư vấn tài chính, thẩm định giá trị doanh
nghiệp,...
5. Qua đó, càng khẳng định được vai trò của thẩm định giá trong việc
đánh giá và định giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định. Điều này có ý hết sức quan trọng đối với các tổ chức, cá
nhân khi ban hành các quyết định có liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua
bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố thế chấp và kinh doanh tài sản,...
63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. TS. Trần Thanh Hùng, Giáo trình Định giá đất, Khoa quản lý đất đai
Trường Đại học Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM.
2. TS. Hồ thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, khoa Đất và Môi
trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội.
3. Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa (2016), Giáo trình Thẩm định
giá trị Bất động sản , Nhà xuất bản lao động xã hội
4. Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
5. Thông tư số 36/2014/TT – BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
6. Thông tư số 145/2016/TT – BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính ban
hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11.
7. Thông tư số 45/2013/TT–BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính hướng
dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
8. Thông tư số 13/LB–TT BTC–XD–VGCP ngày 18/8/1994 hướng dẫn
phương pháp xác định giá trị còn lại.
9. Công văn số 1326/BXD–QLN ngày 08/08/2011 hướng dẫn kiểm kê, đánh
giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc.
10.Quyết định số 1161/QĐ–BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc
công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ
phận kết cấu công trình năm 2014.
11.Quyết định số 01/2016/HD–GĐ hướng dẫn thẩm định giá tài sản là BĐS
của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
12.Các trang Web điện tử và các nguồn tài liệu khác
V.v…
64
PHỤ LỤC
Phụ lục 01 – Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản khác gắn liền với đất
Phụ lục 02 – Quyết định về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu
dân cư Cát Lái, quận 2 do công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ thành phố Hồ Chí
Minh ( Invesco) làm chủ đầu tư ( Quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc – giao
thông)
65

LV NguyenTrungToan

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

LV NguyenTrungToan

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.

Nguyễn Trung Toán

THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Tp. Hồ Chí Minh, năm 2018

THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Trung Toán

Tp. Hồ Chí Minh, năm 2018

Từ viết tắt Nội dung

DANH MỤC HÌNH

CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN

Hình 1.1. Tính chất và đặc điểm của đất đai

Hình 1.3. Mối quan hệ giữa giá trị đất đai

Hình 1.4. Tính ngưỡng của giá cả đất đai

Hình 1.5. Tính phi tuyến của giá cả đất đai

– Quy trình thực hiện:

Giá trị của thửa đất Giá đất trong Hệ số điều

Tiểu kết chương 1

Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức. (Nguồn: CENVALUE)

Hình 2.4. Vị trí TSTĐG. (Tọa độ: 10.771131, 106.787590)

Giấy chứng nhận Quyền sử Số BP 635462, Sở Tài Công ty cổ

Quyết định về việc điều Số 1212/QĐ– UBND quận

– Cơ sở hạ tầng : Hoàn chỉnh

– Giao thông : Thuận tiện

– Vị trí theo QĐ : Vị trí 1, Đường 70–CL (đoạn từ đường 43–CL đến

– Đơn giá theo QĐ : 4.500.000 VNĐ/m2

2. Hiện trạng khu đất

– Tổng diện tích : 7.988,9 m2

+ Phù hợp QH : 7.988,9 m2

– Mặt tiền : ≈ 82,00 m

– Chiều dài nhất : ≈ 99,53 m

– Hình dáng lô đất : Tương đối vuông vức

– Hình thức sử dụng : Sử dụng riêng

– Thời hạn sử dụng : Lâu dài

– Hiện trạng sử dụng : Đất trống

3. Công trình xây dựng

Hình 2.5. Sơ đồ chi tiết TSTĐG.

Suất vốn Trong đó bao gồm

20 < số tầng ≤ 25 10.810 7.880 1.150

– Kết quả ước tính tỷ lê ̣ vốn vay ngân hàng

b. Ước tính doanh thu giả định

Hệ số chiết khấu 0,6070 0,5493 0,4971 0,4499 0,4071 0,3684

Hệ số chiết khấu 0,3334 0,3018 0,2731 0,2471 0,2236 0,2024

Hệ số chiết khấu 0,1832 0,1658 0,1500 0,1358 0,1229 0,1112

Hệ số chiết khấu 0,1006 0,0911 0,0824 0,0746 0,0675 0,0611

Hệ số chiết khấu 0,0553 0,0500 0,0453 0,0410 0,0371 0,0335

Hệ số chiết khấu 0,0304 0,0275 0,0249 0,0225 0,0204 0,0184

Hệ số chiết khấu 0,0167 0,0151 0,0137 0,0124 0,0112 0,0101

DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 350.407.357 334.834.793 316.308.736

c. Kết quả ước tính giá trị đất thửa đất

= 1.372.492.149.634 – (955.516.503.401 + 18%xVđ)

→ Đơn giá đất = 353.369.191.723 ÷ 7988,9 = 44.232.522 (VND/m2)

Hình 3.1. Vị ví TSTĐ và các TSSS

45.694.118 + 46.029.412 + 45.808.587

Tiểu kết chương 3

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

You might also like