NHÓM 3 - DỰ ÁN XÂY DỰNG BIỆT THỰ BIỂN CÔ TÔ - CĐT SUN GROUP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
TIỂU LUẬN MÔN: QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH DỰ ÁN XÂY DỰNG SUN PREMIER

VILLAGE CÔ TÔ RESORT – NHÀ ĐẦU TƯ SUN GROUP
GVHD: Phạm Hải Chiến

Nhóm 3: Đoàn Thị Kim Tuyến
Võ Khánh Quỳnh
Trần Nguyễn Hà My
Lê Ngọc Phương Thanh
TP Hồ Chí Minh, Ngày 22 tháng 04 năm 2022
1
ĐÁNH GIÁ TIẾN ĐỘ LÀM VIỆC NHÓM – NHÓM 3
Họ và Tên Phân công Mức độ

hoàn thành
Đoàn Thị Kim Tuyến Phân tích WBS, OBS, Skateholders, Ma 100%
trận trách nhiệm
Võ Khánh Quỳnh Tổng hợp word 100%
Mạng AON, CPM
Sơ đồ tổ chức dự án
Lê Ngọc Phương Thanh Kế hoạch dự án 100%
Chương 1, 2
Tổng hợp word
Trần Nguyễn Hà My Tổ chức dự án 100%
Chương 1, 2
Tổng hợp word
2
MỤC LỤC
PHÂN TÍCH DỰ ÁN XÂY DỰNG SUN PREMIER VILLAGE CÔ TÔ RESORT –
NHÀ ĐẦU TƯ SUN GROUP.....................................................................................1
1.1. Tổng quan đề tài..................................................................................................6
1.1.1. Lý do chọn đề tài............................................................................................6
1.1.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................6
1.1.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu......................................................................6
1.2. Khái quát huyện đảo Cô Tô................................................................................6
1.2.1. Vị trí địa lý......................................................................................................6
1.2.2. Khí hậu...........................................................................................................7
1.2.3. Điểm du lịch và đặc sản..................................................................................7
1.3. Khái quát dự án xây dựng biệt thự trên đảo Cô Tô của Tập đoàn Sun Group
8
1.3.1. Tổng quan dự án biệt thự Cô Tô Sun Group...................................................8
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG SUN

PREMIER VILLAGE CO TO RESORT.....................................................................10
2.1. Khái niệm..............................................................................................................10
2.1.1. Dự án................................................................................................................ 10
2.1.2. Quản trị dự án...................................................................................................11
2.1.3. WBS.................................................................................................................13
2.1.4. Rủi ro đầu tư.....................................................................................................15
2.1.5. Quản trị các bên liên quan................................................................................15
Stakeholder trong phạm vi Quản lý dự án PMP®...........................................................16
Xác định Stakeholders...................................................................................................17
3
 Quyền lực CAO CEO công ty thầu xây dựng , Mối quan tâm CAO: Quản lý chặt
chẽ.18
2.2. Dự án xây dựng biệt thự Cô Tô Sun Group.......................................................18
2.2.1. Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến đầu tư dự án xây dựng biệt thự biển Cô
Tô............................................................................................................................... 18
2.2.2. Các nhân tố chủ quan.......................................................................................19
CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG DỰ ÁN XÂY DỰNG BIỆT THỰ ĐẢO
CÔ TÔ – CHỦ ĐẦU TƯ SUN GROUP........................................................................22
3.1. Sơ đồ quản lý dự án..............................................................................................22
3.2. Thiết lập WBS của dự án Biệt thự biển Cô Tô...................................................27
3.2.1. WBS kết hợp OBS...........................................................................................28
3.2.2. Ma trận trách nhiệm.........................................................................................29
3.3. Kế hoạch dự án.....................................................................................................31
3.3.1. Chuẩn bị...........................................................................................................31
3.3.2. Giai đoạn triển khai phần móng và các công trình ngầm..................................32
3.3.3. Thi công thô phần thân và mái.........................................................................33
3.3.4. Hoàn thiện công trình xây dựng biệt thự biển Cô Tô.......................................34
3.3.5. Vệ sinh, nghiệm thu sơ bộ - Nghiệm thu chính thức và bàn giao công trình....35
3.4. Tiến độ dự án........................................................................................................35
3.4.1. Thiết lập ưu tiên dự án......................................................................................35
3.4.2. Tiến độ mạng CPM (Critical Path Method)......................................................35
3.4.3. Sơ đồ Critical path :..........................................................................................36
3.4.4. Phân bố nhân công...........................................................................................36
3.5. Phân tích rủi ro của dự án...................................................................................37
3.5.1. Rủi ro dự án......................................................................................................37
4
3.5.2. Rủi ro về điều kiện tự nhiên.............................................................................38
3.5.3. Rủi ro về nhân lực............................................................................................38
3.5.4. Rủi ro về kỹ thuật.............................................................................................38
3.5.5. Rủi ro về tài chính............................................................................................38
3.5.6. Rủi ro công tác giám sát...................................................................................39
3.5.7. Thiết lập RBS...................................................................................................39
3.6. Phân tích các bên liên quan.................................................................................40
3.6.1. Khách hàng:.....................................................................................................40
3.6.2. Các bên liên quan.............................................................................................40
3.6.3. Vai trò..............................................................................................................41
3.6.4. Trách nhiệm.....................................................................................................41
3.6.5. Ma trận.............................................................................................................42
3.7. Phân tích các yêu cầu của PM.............................................................................43
3.8. Phân tích các vấn đề outsourcing........................................................................45
3.9. Áp dụng phần mềm MS Project để mô tả dự án................................................46
TỔNG KẾT CHƯƠNG...............................................................................................47
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN..............................................................................................51
4.1. Cơ hội của dự án...................................................................................................51
4.2. Thách thức của dự án...........................................................................................52
4.3. Kiến nghị giải pháp...............................................................................................52
5
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1. Tổng quan đề tài
1.1.1. Lý do chọn đề tài
Trong những năm gần đây, Việt Nam trở thành đất nước lý tưởng để du lịch và thu
hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài do sự hội nhập, tham gia các Hiệp định kinh tế với các
khu vực. Bất động sản cũng đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam ta.
Trong các hình thức đầu tư của doanh nghiệp thì đầu tư phát triển là hình thức đầu tư đem
lại gia trị gia tăng cho nền kinh tế và là động lực để các doanh nghiệp tiến hành đầu tư
mạnh mẽ nhất.
Ngoài ra, đảo Cô Tô đang được định hướng phát triển du lịch sinh thái hướng đến
những khách hàng ưa thích sự tĩnh lặng, các hoạt động du lịch mạo hiểm gắn liền với
thiên nhiên, khu vực phía đông của đảo sẽ làm khu dịch vụ sinh thái. Đây cũng là lý do
nhóm chọn đề tài “Phân tích dự án xây dựng Sun Premier Village Cô Tô Resort – Chủ
đầu tư Tập đoàn Sun Group” nhằm nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư phát triển và
phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư xây dựng.
1.1.2. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện tiểu luận phân tích đề tài “Phân tích dự án xây dựng Sun Premier
Village Cô Tô Resort – Chủ đầu tư Tập đoàn Sun Group”, nhóm đã dùng các phương
pháp như khảo sát, định tính và tham khảo từ nhiều nguồn sách báo khác nhau.
1.1.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nhóm nghiên cứu: Dự án xây dựng Sun Premier Village Cô Tô Resort –
Chủ đầu tư Tập đoàn Sun Group
Phạm vị không gian: Đảo Cô Tô – tỉnh Quảng Ninh
Phạm vi thời gian: Quá trình thực hiện dự án xây dựng Sun Premier Village Cô Tô
Resort
6
1.2. Khái quát huyện đảo Cô Tô
1.2.1. Vị trí địa lý
Cô Tô là một huyện đặc biệt của tỉnh Quảng Ninh: bao gồm những hòn đảo chơi
vơi ngoài tuyến khơi xa bờ nhất, huyện trẻ nhất (mới thành lập), diện tích nhỏ nhất, dân
số ít nhất, nhưng lại giữ vị trí tiền đồn hết sức quan trọng trước vùng biển đông bắc của
Tổ quốc, có tiềm năng kinh tế đa dạng, từng chịu những biến động quyết liệt nơi đầu sóng
ngọn gió và hiện đang phát triển nhanh về kinh tế, xã hội. Toàn huỵên gồm 30 hòn đảo
lớn nhỏ. Trong đó 29 hòn đảo quây quần thành quần đảo Cô Tô mà trung tâm là đảo Cô
Tô Lớn và đảo Thanh Lân. Hòn đảo lớn còn lại là đảo Chằn (còn gọi là đảo Trần hoặc
Chàng Tây) đứng riêng về phía đông bắc. Cô Tô giáp vùng biển Vĩnh Thực, TP Móng Cái
và vùng biển Cái Chiên, huỵên Quảng Hà; phía tây giáp vùng biển Vân Hải (Minh Châu -
Quan Lạn) huyện Vân Đồn; phía nam giáp vùng biển Bạch Long Vĩ thuộc thành phố Hải
Phòng; phía đông giáp hải phận quốc tế và xa hơn là vùng biển đảo Hải Nam, Trung
Quốc.
Cô Tô có diện tích đất tự nhiên là 4.179ha, vùng biển cũng là vùng ngư trường
thuộc huyện rộng trên 300km2. Cô Tô có địa hình đồi núi. Đỉnh Cáp Cháu trên đảo Thanh
Lân cao 210m, đỉnh Đài khí tượng trên đảo Cô Tô Lớn cao 160m. Phần giữa các đảo đều
cao, vây quanh là những đồi núi thấp và những cánh đồng hẹp, ven đảo có những bãi cát,
bãi đá và vịnh nhỏ. Đất đai chủ yếu là đất phelarit trên sa thạch. Đất rừng rộng 2.200ha.
Đất có khả năng nông nghiệp (771ha) chiếm 20% diện tích đất tự nhiên, trong đó một nửa
có khả năng cấy lúa, trồng màu, già nửa có khả năng chăn thả đại gia súc và trồng cây ăn
quả.
Huyện đảo Cô Tô hiện có 1.500 hộ dân, với gần 6.000 nhân khẩu
1.2.2. Khí hậu
Cô Tô có khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ không khí bình quân 22,5 oC (cao nhất
36,2oC vào tháng 6- năm 1976, thấp nhất 4,4oC vào tháng 1-1972).
7
1.2.3. Điểm du lịch và đặc sản
Ấn tượng đầu tiên về Cô Tô là ngọn hải đăng được xây dựng cuối thế kỷ XIX, hiện
đang hoạt động bằng pin năng lượng mặt trời. Cô Tô sở hữu hàng loạt bãi biển đẹp như
bãi Tàu Đắm, Hồng Vàn, Vàn Chải, Bắc Vàn, Vòm Si, Vụng Ông Viên và bãi nằm giữa
đảo Cô Tô lớn và đảo Cô Tô con. Trong khi bãi Bắc Vàn có nhiều sao biển thì bãi Cầu
Mỵ lại là nơi ngắm sóng và những vách đá kỳ thú. Tuy nhiên, đẹp nhất phải kể đến bãi
Hồng Vàn với cát biển trắng mịn trải dài cả cây số, biển sạch và phẳng lì, mặt nước hầu
như không có sóng và trong như một tấm gương khổng lồ. Con đường Tình yêu dẫn lối từ
trung tâm huyện ra bãi Tàu Đắm. Vị trí đẹp nhất để chiêm ngưỡng hoàng hôn biển là đài
ngắm sóng. Đường mòn dẫn lên đài toàn hoa mua và hoa sim tím ngắt. Ngoài ra, bạn có
thể thuê thuyền khám phá đảo Cô Tô con và đảo Thanh Lân, chiêm ngưỡng rừng nguyên
sinh, bãi biển tuyệt đẹp hoặc tham quan xưởng sứa, câu cá cùng ngư dân...
Cô Tô không chỉ nổi tiếng bởi cảnh sắc nguyên sơ hữu tình mà còn hấp dẫn du
khách bởi nhiều đặc sản quý hiếm. Một trong số đó phải kể đến món bào ngư - ốc cửu
khổng xứ đảo. Bào ngư thuộc loại hải sản quý, là một trong tám món ăn tuyệt phẩm gọi là
“bát trân” thường xuất hiện trong các bữa ăn vương giả. Bào ngư thường được chế biến
thành nhiều món như: nấu soup, hầm, xào, nấu cháo hoặc kết hợp với các nguyên liệu
khác như: bào ngư hầm nấm đông cô, bào ngư bông cải sốt dầu hào, bào ngư hầm nấm và
thịt nạc heo, bào ngư hầm cháo bồ câu… Đảo Cô Tô có nhiều loại thủy hải sản có giá trị
kinh tế cao như: cầu gai, cá hồng, cá song, cá mú, cá chim, ghẹ, tu hài, bề bề, tôm nõn, cá
thu một nắng, cá ruội... đặc biệt mực một nắng Cô Tô. Ngoài ra phải kể đến món ốc móng
tay xào rau răm, sốt me, xào rau muống; nộm sứa... Cô Tô còn được đánh giá là hòn đảo
thiên đường đẹp nhất của khu vực phía Bắc Việt Nam, Cô Tô với bãi biển xanh màu ngọc
bích, bờ cát trắng mịn trải dài làm đắm say mọi du khách.
Trích: https://thuviendientu.baoquangninh.com.vn/gioi-thieu-ve-huyen-co-to-
2352895.html
8
1.3. Khái quát dự án xây dựng biệt thự trên đảo Cô Tô của Tập đoàn Sun Group
1.3.1. Tổng quan dự án biệt thự Cô Tô Sun Group
Biệt thự biển Cô Tô Quảng Ninh Sun Group – Sun Premier Village Cô Tô Resort
tọa lạc tại đảo Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh.
Tại Cô Tô, chủ đầu tư Sun Group sẽ cho ra mắt 350 căn biệt thự biển Cô Tô nghỉ
dưỡng, cùng quần thể tiện ích đẳng cấp 5 sao, và chương trình hợp tác cho thuê với tỷ lệ
chia sẻ vượt trội chắc chắn sẽ là một lựa chọn lý tưởng cho khách hàng đầu tư.
1.3.1.1. Tổng quan dự án biệt thự Cô Tô Sun Group
♦ Chủ đầu tư: Tập đoàn Sun Group
♦ Tên dự án: Sun Premier Village Cô Tô Resort
♦ Vị trí: đảo Cô Tô con, Thanh Lân – Quảng Ninh
♦ Tổng diện tích: 52 ha
♦ Tổng số căn biệt thự: 350 căn
♦ Mật độ xây dựng: 22%
♦ Sổ đỏ: Vĩnh viễn
1.3.1.2. Vị trí biệt thự Sun Group Cô Tô
Dự án Sun Group Cô Tô sẽ được phân thành 6 phân vùng chính: Nam Đồng sẽ
phát triển cộng đồng sân Golf, bãi biển Vàn Chảy nâng cấp thành thị trấn biển, xã Hải
Tiến phát triển sân Golf và dịch vụ biển, hồ Ông Tiên định hướng du lịch, khu vực sân
bay và hậu cần hỗ trợ cho tổng thể cả đảo.
9
Cô Tô con là đảo tách biệt có ưu thế về cảnh quan thiên nhiên nên sẽ phát triển
thành khu đẳng cấp, đáp ứng đầy đủ các dịch vụ chăm sóc sức khỏe cho du khách...
1.3.1.3. Thiết kế biệt thự biển Cô Tô
Các căn biệt thự Sun Group Cô Tô được thiết kế gồm 2 tầng với khoảng sân trong
và hồ bơi riêng, thiết kế theo tiêu chuẩn 5 sao sở hữu tầm nhìn view biển trực diện, mang
đến sự sang trọng, đẳng cấp nhưng vẫn hòa hợp cùng thiên nhiên.
Hình 1. Phòng khách biệt thự biển Cô Tô Sun Group
Phòng ngủ Sun Premier Village Coto Resort đều được thiết kế theo nguyên tắc
giao hoà cùng thiên nhiên, để đêm về du khách vẫn có thể cảm nhận được trọn vẹn hương
10
vị, cảnh sắc và thanh âm của đại dương. Các nhà thiết kế cũng tính toán đo lường cửa
kính của khu phòng ngủ kỹ lưỡng để phòng có thể thu vào quang cảnh biển trọn vẹn.
1.3.1.4. Tiện ích dự án biệt thự Sun Group Cô Tô Quảng Ninh
Dự án mang đến môi trường sống trong lành và cung cấp dịch vụ, tiện ích về chăm
sóc sức khỏe phù hợp cho nhiều đối tượng từ người lớn tuổi, trung niên và trẻ em.
Thương hiệu Sun Premier Village đã dần khẳng định được sức hút lớn đối với những nhà
đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng trong và ngoài nước.
Trích: https://sungroupland.vn/biet-thu-bien-co-to-quang-ninh-cdt-sun-group-
c69a711.html
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ DỰ ÁN XÂY

DỰNG SUN PREMIER VILLAGE CO TO RESORT
2.1. Khái niệm
2.1.1. Dự án
Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong
một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài
chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của
đối tượng mà dự án hướng đến. Thực chất, Dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động
và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu nhất định
trong một thời gian nhất định.
2.1.2. Quản trị dự án
Quản trị dự án chúng ta có thể hiểu đây là một sự áp dụng một cách phù hợp các
kiến thức, kĩ năng, công cụ và kĩ thuật vào trong quá trình đề xuất dự án, lập kế hoạch dự
án, thực hiện dự án, theo dõi giám sát dự án và kết thúc dự án để đạt được các yêu cầu của
dự án. Hay cũng có thể hiểu theo cách khác thì quản trị dự án là tổng hợp những hoạt
động quản trị liên quan đến việc lập, triển khai dự án nhằm đáp ứng một mục tiêu chuyên
biệt, và qua đó góp phần thực hiện mục tiêu chung của doanh nghiệp. Quản trị dự án là
11
hoạt động đặc thù mang tính khách quan, trong đó phản ánh toàn bộ các chức năng quản
trị như việc hoạch định, tổ chức, lãnh đạo, kiểm soát.
Quản trị dự án thường bao gồm các nội dung sau:
+ Xác định các yêu cầu (của công ty hoặc của khách hàng)
+ Xác định và đáp ứng các nhu cầu, các mối quan tâm, và mong đợi của các chủ thể dự án
trong quá trình lập kế hoạch và thực hiện dự án
+ Cân đối hài hoà giữa các yêu cầu, ràng buộc khác nhau của dự án bao gồm có phạm vi
dự án, chất lượng, tiến độ, kinh phí và nguồn lực, các loại rủi ro
Như vậy với mỗi dự án cụ thể sẽ có những yêu cầu và ràng buộc nhất định đòi hỏi
nhà quản lí dự án cần phải xác định thứ tự ưu tiên giữa các yêu cầu và giữa các ràng buộc
có mối quan hệ với nhau, tức là một ràng buộc thay đổi có thể kéo theo một hoặc nhiều
ràng buộc khác thay đổi theo. Ví dụ thời hạn hoàn thành dự án được yêu cầu rút ngắn lại
thường kéo theo kinh phí thực hiện dự án phải tăng lên bởi vì cần phải bổ xung thêm
nguồn lực để thực hiện cùng khối lượng công việc trong khoảng thời gian ngắn hơn.
Nếu không thể bổ sung thêm kinh phí cho dự án thì hoặc là phải chấp nhận thu hẹp
phạm vi dự án bằng cách cắt giảm một số hạng mục công việc hoặc chấp nhận giảm chất
lượng đầu ra (sử dụng nguyên vật liệu có chất lượng thấp hơn hoặc thay đổi phương án thi
công đòi hỏi chi phí ít hơn và chất lượng thấp hơn). Các chủ thể dự án cũng có các ý kiến
khác nhau về nhân tố nào là quan trọng nhất cho nên cũng tạo ra sự thách thức lớn cho dự
án. Thay đổi các yêu cầu đối với dự án cũng có thể làm gia tăngmức độ rủi ro đối với dự
án. Như vậy đội dự án phải có khả năng đánh giá được tình hình và có thể hài hoà được
các yêu cầu khác nhau để thực hiện và chuyển giao dự án một cách thành công.
Vai trò của quản trị dự án:
Các hoạt động quản trị đóng vai trò quan trọng trong sự thành công của hoạt động
quản trị doanh nghiệp nói chung và hoạt động quản trị dự án nói riêng. Ví dụ: Bạn hãy
12
hình dung một đội bóng đá. Nếu đội bóng đó có huấn luyện viên thì sẽ thế nào? Nếu đội
bóng Qua đó ta thấy quản trị dự án đóng vai trò quyết định đối với sự thành bại của dự án.
Quản trị dự án đảm bảo thực hiện các mục tiêu của dự án
Mỗi dự án phải đảm bảo một hoặc một vài mục tiêu nhất định. Khi các mục tiêu
của dự án được hoàn thành, chúng góp phần thực hiện mục tiêu mà doanh nghiệp đề ra.
Các nhà quản trị nói chung và các nhà quản trị dự án nói riêng có thể đặt ra mục tiêu tổng
thể của dự án hoặc đặt ra mục tiêu theo từng công đoạn của dự án. Nhà quản trị dự án với
những kỹ năng, năng lực và kiến thức của mình có trách nhiệm đảm bảo dự án đạt được
những mục tiêu đã đề ra. Quản trị dự án điều phối, phân bổ các nguồn lực của dự án
Quản trị dự án sẽ thực hiện công việc này. Mọi hoạt động của dự án đều đã được
lên kế hoạch từ trước với những định mức sử dụng nguồn lực khác nhau. Nhà quản trị dự
án sẽ điều phối, phân bổ… các nguồn lực của dự án cho phù hợp với yêu cầu của từng
công việc, từng giai đoạn cụ thể, đảm bảo các nguồn lực được sử dụng đúng việc, đúng
mục đích và hợp lý về số lượng. Khi đó, nguồn lực không bị lãng phí và dự án vẫn thu
được hiệu quả như mong muốn. Quản trị dự án thống nhất các hoạt động của dự án.
2.1.3. WBS
Sơ đồ tổ chức dự án là sự thể hiện trực quan của các thành viên trong nhóm và vai
trò của họ trong một dự án nhất định. Nó minh họa hệ thống phân cấp và mối quan hệ báo
cáo giữa các thành viên trong nhóm. Chúng giúp phân bổ nguồn lực, làm rõ trách nhiệm
và đặt ra những kỳ vọng liên quan đến nỗ lực cần thiết từ mỗi cá nhân.
Thông thường các cán bộ, kỹ sư trong ban quản lý dự án sẽ chỉ tập trung vào
chuyên môn và công việc do mình phụ trách nhưng sẽ tốt hơn cho họ khi biết thêm
về sự tổ chức hoạt động của ban quản lý dự án mình đang làm việc. Điều này sẽ
giúp họ có cái nhìn tổng quát, biết vị trí công việc của mình ở đâu và làm cho sự tác
nghiệp với các bộ phận khác trong ban được hiệu quả hơn.
Ban quản lý dự án được thành lập là đơn vị, bộ phận trực thuộc và chịu sự chỉ đạo,
điều hành trực tiếp của chủ đầu tư (hình thức chủ đầu tư phổ biến là công ty), cụ thể là
ban giám đốc công ty và các phòng ban chức năng theo sơ đồ như sau:
13
WBS là viết tắt của Work Breakdown Structure, tạm dịch là Cấu trúc phân chia
công việc. Như đúng tên gọi, WBS là phương pháp giúp phân rã và cấu trúc các đối tượng
công việc trong toàn bộ phạm vi dự án.
Đơn vị công việc nhỏ nhất được gọi là các gói công việc (Work package) và được
dùng để lập lịch trình cho dự án. Trong PMBOK (sách về Hướng dẫn các cốt lõi trong
quản lý dự án) còn hướng dẫn chia tách tiếp các gói công việc này thành các hoạt động
(activities) để từ đó ước lượng nguồn lực và thời gian cần thiết. Từ đó đảm bảo khả năng
dự án thành công là cao nhất. Thông qua WBS, các nội dung công việc của dự án được
minh bạch hóa từ đó có thể giảm được việc phát sinh sai lệch về phạm vi công việc với
người phụ trách công việc đó.
Quá trình lập kế hoạch dự án ở mỗi tổ chức rất khác nhau, nhưng đều cần phải
có chín nội dung chủ yếu sau:
- Nội dung 1: Tổng quan chung về dự án
- Nội dung 2: Các mục tiêu của dự án
- Nội dung 3: Khía cạnh kỹ thuật và quản trị của dự án
- Nội dung 4: Vấn đề hợp đồng của dự án
- Nội dung 5: Tiến độ dự án
- Nội dung 6: Nguồn lực dự án
Có 2 vấn đề cơ bản đƣợc đề cập đến trong phần này. Thứ nhất là ngân sách,
những yêu cầu về vốn và các chỉ tiêu cần phải được thể hiện rất chi tiết trong bản ngân
sách dự án. Thứ hai là cần phải nêu rõ các thủ tục kiểm soát và điều hành chi phí. Các thủ
tục này phải bao quát được những yêu cầu về nguồn lực đặc biệt của dự án.
- Nội dung 7: Nhân sự dự án
Phần này liệt kê những yêu cầu nhân sự cần thiết đối với dự án. Cần phải nêu rõ
các kỹ năng đặc biệt, loại hình đào tạo cần thiết, vấn đề tuyển dụng, các hạn chế về pháp
lý hay chính sách đối với lực lượng lao động và bất cứ yêu cầu đặc biệt nào.
- Nội dung 8: Phương pháp kiểm tra và đánh giá dự án
Mỗi dự án sẽ được đánh giá theo những tiêu chuẩn và phương pháp khác nhau,
được xác định ngay từ ban đầu. Phần này mô tả tóm tắt những thủ tục cần phải tuân thủ
trong việc điều hành, thu thập, lưu trữ và đánh giá quá trình dự án.
14
- Nội dung 9: Các vấn đề rủi ro tiềm ẩn
Vấn đề rủi ro và kế hoạch đối phó với rủi ro cần được xem xét từ đầu để
khi rủi ro xảy ra có các phản ứng kịp thời nhằm làm giảm các hậu quả gây bất lợi đến mục
tiêu dự án.
Trình tự lập WBS
Cấu trúc phân tích công việc WBS
Phân tích công việc: phân tích dự án thành các công việc hoặc gói công việc nhỏ
theo một số tiêu chí cụ thể. Quá trình phân chia được thực hiện cho đến khi công việc ở
cấp bậc cuối đủ mức độ chi tiết, có thể kiểm tra và giám sát được. Mặt khác, công việc ở
bậc cuối cùng là công việc liên quan đến hoạt động sản xuất sản phẩm cuối cùng của dự
án.
Lập danh mục và mã hóa các công việc: để đơn giản và dễ nhìn, người ta mã hóa
các công việc/gói công việc, căn cứ vào cấp bậc và thứ tự của công việc.
Xác định thời gian, nguồn lực cho mỗi công việc: đối với mỗi công việc/gói công
việc đã được phân chia, cần xác định các dữ liệu liên quan (người chịu trách) nhiệm thi
hành, khối lượng công việc, thời gian thực hiện, ngân sách và chi phí, máy móc thiết bị,
nguyên vật liệu, nhà cung ứng…).
Xác lập ma trận trách nhiệm: Thông tin quan trọng nhất là về người hoặc bộ phận
chịu trách nhiệm thi hành công việc đã phân chia ở trên. Ma trận trách nhiệm xác định ai
chịu trách nhiệm về cái gì, đây chính là cơ sở để phối hợp các công việc của dự án.
Yếu tố thành công của WBS
2.1.4. Rủi ro đầu tư
Rủi ro đầu tư là tổng hợp những yếu tố ngẫu nhiên có thể đo lường bằng xác suất,
là những bất trắc gây nên các mất mát thiệt hại. Rủi ro trong quản lý dự án là một đại
cương có thể đo lường. Trên cơ sở tần suất hiện lặp một hiện tƣợng trong quá khứ, có thể
giả định nó lại xuất hiện tương tự trong tương lai. Trong quản lý dự án, một hiện tượng
được xem là rủi ro nếu có thể xác định được xác suất xuất hiện của nó. Cần phân biệt hai
phạm trù: rủi ro và bất trắc. Bất trắc phản ánh tình huống, trong đó không thể biết được
xác suất xuất hiện của sự kiện. Như vậy, khái niệm bất trắc chứa đựng yếu tố chưa biết
15
nhiều hơn khái niệm rủi ro. Rủi ro và bất trắc có thể xem như hai đầu của đoạn thẳng. Rủi
ro nằm ở phía đầu có khả năng đo lường được nhiều hơn và nhiều số liệu thống kê hơn để
đánh giá. Bất trắc nằm ở đầu còn lại: “sẽ không có số liệu” để đo lường.
Nguyên nhân của rủi ro có rất nhiều. Nhận rõ các nguyên nhân rủi ro, tìm ra các
biện pháp ứng phó kịp thời sẽ có tác dụng làm giảm mức độ rủi ro. Trong quản lý dự án
công tác lập kế hoạch, tổ chức thực hiện, chỉ đạo và giám sát dự án phải đảm bảo nhận
biết chính xác những nguyên nhân rủi ro tiềm tàng, giữ một mức độ an toàn nhất định sẽ
làm giảm rủi ro đầu tư. Quản trị rủi ro dự án là quá trình nhận dạng, phân tích nhân tố rủi
ro, đo lường mức độ rủi ro, trên cơ sở đó lựa chọn, triển khai các biện pháp và quản lý các
hoạt động nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro, trong suốt vòng đời dự án.
2.1.5. Quản trị các bên liên quan
Stakeholder (tạm dịch là "các bên liên quan") là thuật ngữ dùng để chỉ các cá nhân,
nhóm, tổ chức có mối quan hệ liên quan mật thiết với doanh nghiệp, đặc biệt trong các dự
án. Đây là đối tượng có sự quan tâm, có thể chia sẻ về nguồn lực, có thể tác động và/hoặc
đồng thời chịu các tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới hoạt động doanh nghiệp về chiến
lược, kế hoạch, hoạt động kinh doanh, danh mục, chương trình, dự án... hoặc nhận thấy
bản thân bị ảnh hưởng bởi các quyết định, hoạt động hoặc kết quả của dự án, chương trình
hoặc danh mục. Stakeholders cũng bao gồm nhóm đối tượng các bên liên quan quan trọng
có khả năng ảnh hưởng hoặc quyết định đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Stakeholder trong phạm vi Quản lý dự án PMP®
Trong phạm vi kỳ thi PMP®, các bên liên quan (stakeholders) là cá nhân, nhóm
hoặc tổ chức có thể ảnh hưởng, bị ảnh hưởng hoặc nhận thấy bản thân bị ảnh hưởng bởi
quyết định, hoạt động hoặc kết quả của dự án, chương trình hoặc danh mục.
Các bên liên quan trong dự án có thể bao gồm:
 Sponsors (Các nhà tài trợ) có thể là các cá nhân hoặc nhóm cung cấp hỗ trợ
tài chính, nguồn lực và sự hỗ trợ cho dự án. Nhà tài trợ chính thức ủy quyền cho dự án
bằng cách ký vào bản điều lệ dự án.
16
 Khách hàng và người sử dụng (Customers and users) sẽ phê duyệt các giao
phẩm của dự án.
 Người bán (Sellers) sẽ cung cấp các thành phần, sản phẩm hoặc dịch vụ cho
dự án theo hợp đồng.
 Các đối tác kinh doanh (Business partners) sẽ có mối quan hệ và vai trò
kinh doanh đặc biệt với dự án chẳng hạn như thực hiện cài đặt, đào tạo hoặc hỗ trợ.
 Các nhóm tổ chức (Organizational groups) là các bên liên quan nội bộ bị
ảnh hưởng bởi các hoạt động của nhóm dự án như pháp lý, tài chính, vận hành, bán
hàng và dịch vụ khách hàng.
 Các nhà quản lý chức năng/giám đốc phòng ban (Functional
managers) quản lý các bộ phận tổ chức như nhân sự, tài chính, mua sắm, hoặc kế toán
và những người hỗ trợ các hoạt động của dự án.
 Các bên liên quan khác (Other stakeholders) đóng góp hoặc quan tâm đến
các giao phẩm dự án như các cơ quan quản lý chính phủ, nhà tư vấn và các tổ chức tài
chính.
Xác định Stakeholders
Stakeholder có thể bị ảnh hưởng bởi dự án hoặc họ sẽ ảnh hưởng tới các dự án theo
cách tích cực hoặc tiêu cực. Điều này bao gồm cả khách hàng, người dùng, giám đốc dự
án và đội nhóm thực hiện dự án, nhà tài trợ, người quản lý hoặc vận hành trong tổ chức,
các bộ phận hoặc nhóm khác trong tổ chức (như phân tích kinh doanh, tiếp thị, mua sắm,
chất lượng hoặc pháp lý) và người bên ngoài cung cấp dịch vụ cho dự án (nhà cung cấp,
thầu phụ, ...)...
Sự thành công dự án gắn liền với sự hài lòng của Stakeholders nên việc giữ cho
Stakeholders hài lòng là việc rất quan trọng với người giám đốc dự án (Project Manager)
trong mọi thể loại dự án.
17
Power/Interest Grid (lưới Quyền lực/Mối quan tâm) là một công cụ quan trọng để
phân loại các stakeholders, trong đó các bên liên quan sẽ được phân loại theo cấp thẩm
quyền của họ (quyền lực - power) và mức độ quan tâm của họ về kết quả của dự án (quan
tâm - interest). Từ đó chúng ta có chiến lược quản lý các bên liên quan phù hợp:
 Quyền lực CAO CEO công ty thầu xây dựng , Mối quan tâm CAO: Quản
lý chặt chẽ.
 Quyền lực CAO, Mối quan tâm THẤP: Giữ hài lòng : Huy Q. Doan
CEO CĐT BIM Gruop
 Quyền lực THẤP, Mối quan tâm CAO: Giữ thông tin : Giám đốc
công trình.
 Quyền lực THẤP, Mối quan tâm THẤP: Giám sát các bộ phận công
trình. Vai trò của Stakeholders
Vai trò của các bên liên quan trong một dự án được xác định bởi Giám đốc dự
án và chính các bên liên quan đó. Các bên liên quan nên tham gia vào việc lập kế hoạch
dự án và quản lý dự án bằng cách tham gia vào:
 Tạo ra điều lệ dự án và tuyên bố phạm vi dự án

 Xây dựng kế hoạch quản lý dự án
18
 Phê duyệt thay đổi dự án và có thể nằm trong ban kiểm soát thay đổi
(Change Control Board - CCB)
 Xác định các ràng buộc và giả định
 Xác định yêu cầu
 Quản lý rủi ro
2.2. Dự án xây dựng biệt thự Cô Tô Sun Group

Để thực hiện quản trị dự án xây dựng biệt thự biển Cô Tô, nhà đầu tư và ban quản
lý dự án đã đánh giá những nhân tố có thể ảnh hưởng đến dự án đầu tư như các nhân tố
khách quan và nhân tố chủ quan để đánh giá, thực hiện dự án.
2.2.1. Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến đầu tư dự án xây dựng biệt thự biển
Cô Tô
- Chính sách quản lý của Nhà nước:

Để đầu tư có hiệu quả và thuận lợi thì chủ đầu tư Sun Group đã tìm hiểu rõ về
chính sách quản lý của nhà nước hiện nay thông qua các quy hoạch, kế hoạch, hệ thống
pháp luật như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, kế hoạch quy hoạch phát
triển của Nhà nước tại đảo Cô Tô và tỉnh Quảng Ninh,….
Các bộ luật:
Luật Đấu thầu số 49/2013/QH13 ngày 26/11/2013 của Quốc hội
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính phủ về Quản lý chi phí
công trình xây dựng
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về Quản lý dự án
đầu tư xây dựng
- Nhân tố kinh tế:
Nhân tố kinh tế tại đảo Cô Tô nói riêng và Việt Nam nói chung đóng một vai trò
quan trọng trong việc xác định và thực hiện xây dựng dự án biệt thự biển Cô Tô bao gồm:
GDP, yếu tố lãi suất,…. Đảo Cô Tô có tiềm năng về kinh tế du lịch cao khi nhu cầu du
lịch “chậm” ngày càng phát triển.
19
- Nhân tố xã hội tự nhiên
Chủ đầu tư và các nhà thầu liên quan nhận thấy đảo Cô Tô là đảo thích hợp về vị
trí địa lý, điều kiện tự nhiên để thực hiện xây dựng dự án do tiềm năng phát triển du lịch
của đảo trong khoảng thời gian sắp tới. Những năm gần đây, huyện đảo Cô Tô đã trở
thành điểm đến hấp dẫn của rất nhiều du khách trong nước và quốc tế. Sự khác biệt của
Cô Tô so với những huyện đảo khác, đó là Cô Tô có một vị trí đặc biệt quan trọng về
quốc phòng, an ninh, có hệ sinh thái thực vật phong phú, cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp
và nhiều nét văn hóa riêng của con người vùng biển. Mặc dù đã được đô thị hoá khá
nhiều, nhưng một số tuyến phố tại đây vẫn giữ được những nét đặc trưng riêng, nổi bật là
những hàng phi lao và rừng thông xanh mát, những cánh rừng nguyên sinh với diện tích
tương đối lớn…
2.2.2. Các nhân tố chủ quan
- Quản trị dự án Biệt thự biển Cô Tô:
Tổ hợp biệt thự nghỉ dưỡng sân vườn là các công trình nhà vườn biệt lập có kiến
trúc giống nhau trong cùng một dự án xây dựng và các tổ hợp du lịch như : sân golf , khu
du lịch sinh thái . Mục đích xây dựng của loại hình biệt thự này là cho thuê hoặc sinh
sống. Đối với các công trình gần khu du lịch biển hoặc khu sinh thái, đơn vị quản lý
thường mở ra các dịch vụ lưu trú chuyên nghiệp. Tính ưu việt của biệt thự nghỉ dưỡng sân
vườn giúp cho loại hình này trở thành bất động sản hot, là mô hình kinh doanh sinh lời
cao của các doanh nghiệp du lịch. Sở hữu lô đất quy hoạch rộng lớn, chủ đầu tư công
trình đã mạnh tay đưa vào dự án tổ hợp công trình biệt thự nghỉ dưỡng sân vườn tiện nghi
sang trọng, cung cấp các dịch vụ đẳng cấp. Khu đô thị sinh thái bao gồm các biệt thự nghỉ
dưỡng, công viên xanh, các tiện ích đi kèm. Có thể nói lợi thế về không gian xanh chính
là ưu điểm hàng đầu để chủ đầu tự tin vào sự thành công của dự án này.
Để quản lý dự án đầu tư xây dựng biệt thự biển Cô Tô, chủ đầu tư Sun Group đã
phải thực hiện các công việc như kiểm tra, giám sát tiến độ các công việc và lên kế hoạch
phù hợp với mốc thời gian đã duyệt; Đánh giá tình trạng quá trình thực hiện, đảm bảo dự
án đang được triển khai đúng kế hoạch; Trợ giúp trong công việc tạo, xem xét và đánh giá
20
các chỉ tiêu khi lựa chọn nhà thầu phù hợp; Theo dõi tiến độ và đánh giá tình trạng hoàn
thiện của dự án; Hỗ trợ xây dựng công trình tạm thời, các khoa bãi tập thể, hệ thống điện
nước, văn phòng ở công trường để phục vụ trong quá trình thi công; Kiểm tra kế hoạch
đào tạo và vận hành; Đảm bảo quá trình thi công an toàn,…
- Năng lực tài chính của chủ đầu tư

Khởi nghiệp từ Đà Nẵng năm 2007, Sun Group ngày càng lớn mạnh với nhiều dự
án nghỉ dưỡng ghi danh Việt Nam lên bản đồ du lịch cao cấp quốc tế. Ngoài ra, Sun
Group có nguồn vốn vững chắc với quỹ đất sạch lớn và có đến 137.000 tỷ đồng tổng mức
đầu tư. Điều này là một trong những yếu tố chủ quan để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
biệt thự biển Cô Tô để mở rộng quy mô cũng như thế lực của Sun Group.
- Chất lượng nguồn nhân lực
- Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình:
Vốn vay ngân hàng: ≈ 4.1%
Vốn tự có của chủ đầu tư: ≈ 11.3%
Vốn huy động của chủ đầu tư ≈ 84.6%
Thời gian thực hiện: trong 3 năm
- Quản lý rủi ro
Biệt thự Biển Cô Tô Quảng Ninh do chủ đầu tư Sun Group đảm nhiệm được khởi
công vào năm 2019, đây là thời điểm bắt đầu của dịch bệnh. Vậy nên trong quá trình thi
công thực hiện dự án đã diễn ra nhiều sự bất cập đến từ yếu tố khách quan là dịch bệnh
Covid-19 khiến cho dự án bị đình trệ và không thu hút được nhiều nguồn khách nước
ngoài. Để quản lý những rủi ro khách quan, chủ quan trong quá trình làm việc, công ty đã
lập ma trận RBS để phân tích và hạn chế những rủi ro mang lại.
21
CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG DỰ ÁN XÂY DỰNG
BIỆT THỰ ĐẢO CÔ TÔ – CHỦ ĐẦU TƯ SUN GROUP
3.1. Sơ đồ quản lý dự án
Gíam đốc dự
án
Phó giám đốc

dự án
Nhóm mua Nhóm tài Nhóm kỹ

Nhóm thiết kế Nhóm thi công Nhóm quản lý
hàng chính- kế toán thuật
22
Hình 2 Sơ đồ quản lý dự án
Ban quản lý dự án xây dựng biệt thự Đảo Cô Tô có chức năng giúp ban giám
đốc của chủ đầu tư quản lý, thực hiện dự án trong giai đoạn thi công xây dựng công
trình. Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật theo nhiệm
vụ được giao và quyền hạn được uỷ quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 64 của
Luật Xây dựng, cụ thể là:
 Thực hiện nhiệm vụ quản lý, giám sát thi công XDCT;

 Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và vệ sinh
môi trường của công trình xây dựng;
 Tổ chức nghiệm thu công việc xây dựng, hạng mục xây dựng và
nghiệm thu bàn giao công trình;
 Có trách nhiệm báo cáo thường xuyên, báo cáo định kỳ, báo cáo đột
xuất theo yêu cầu của công ty;
 Chịu sự kiểm tra và phối hợp với phòng ban chuyên môn thuộc công ty
trong quá trình thi công xây dựng công trình;
 Phối hợp với chính quyền địa phương tổ chức giữ gìn an ninh trật tự,
vệ sinh môi trường, an toàn xã hội trong khu vực dự án.
Cơ cấu tổ chức của Ban Quản lý dự án Biệt thự biển Cô Tô
Ban quản lý dự án được tổ chức, hoạt động theo các bộ phận chuyên môn
dưới sự quản lý và điều hành của Giám đốc Ban quản lý dự án. Bộ máy hoạt động
của Ban quản lý dự án xây dựng biệt thự biển Cô Tô bao gồm:
- Giám đốc Ban QLDA: Từ phòng ban điều hành có trách nhiệm quản lý, lãnh
đạo và điều hành mọi hoạt động của Ban theo chức năng nhiệm vụ được Ban
giám đốc công ty giao.
Phó Giám đốc Ban QLDA: Từ phòng ban kế hoạch. Phó giám đốc Ban
QLDA do Giám đốc công ty quyết định bổ nhiệm, Giám đốc Ban QLDA phân công
nhiệm vụ cho Phó giám đốc Ban QLDA để tham mưu, giúp việc cho Giám đốc ban
QLDA về quản lý, điều hành các hoạt động của dự án.
23
- Bộ phận xây dựng biệt thự biển Cô Tô: Được bổ nhiệm, quyết định bởi Giám
đốc ban Quản lý dự án và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
- Bộ phận cơ điện : Được bổ nhiệm, quyết định bởi Giám đốc ban Quản lý dự
án và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
- Bộ phận vật tư, vật liệu, thiết bị: Được bổ nhiệm, quyết định bởi Giám đốc
ban Quản lý dự án và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
- Bộ phận quản lý hồ sơ, khối lượng thanh quyết toán phần xây dựng và cơ
điện: Được bổ nhiệm, quyết định bởi Giám đốc ban Quản lý dự án và Phó
giám đốc ban Quản lý dự án.
- Bộ phận trắc đạc: Được bổ nhiệm, quyết định bởi Giám đốc ban Quản lý dự
án và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
- Bộ phận ATLĐ, VSMT và phòng chống cháy nổ: Được bổ nhiệm, quyết định
bởi Giám đốc ban Quản lý dự án và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
- Bộ phận hành chính – văn thư : Được bổ nhiệm, quyết định bởi Giám đốc
ban Quản lý dự án và Phó giám đốc ban Quản lý dự án.
Hình 3 Cơ cấu cán bộ Ban QLDA
24
Chức năng, nhiệm vụ của các bộ phận Ban QLDA xây dựng biệt thự biển
đảo Cô Tô
 Giám đốc Ban QLDA:
- Điều hành mọi hoạt động của Ban QLDA, giúp Ban giám đốc Công ty
quản lý, triển khai thực hiện dự án trong suốt quá trình xây dựng dự án qua các giai
đoạn từ khảo sát địa hình đảo Cô Tô, thiết lập các mạng quản lý dự án, xây dựng tổ
chức bộ máy thực hiện dự án. Ngoài ra, Giám đốc quản lý dự án biệt thự biển Cô
Tô phải đi đầu trong việc nắm bắt các sự thay đổi của bộ Luật, Nghị định về Bất
động sản, xây dựng nhằm đưa ra kế hoạch xác định phù hợp. Quan hệ, làm việc với
chính quyền địa phương, các cơ quan quản lý nhà nước để giải quyết các vấn đề có
liên quan trong quá trình triển khai thi công dự án bởi vì sự biến động của đại dịch
Covid-19 tác động lớn thay đổi kế hoạch làm việc của cơ quan quản lý huyện đảo
cũng như ban xây dựng kế hoạch dự án. Giám đốc dự án là bộ mặt của dự án, cần
phải ra mặt để chịu trách nhiệm cho dự án cũng như phải trả lời thư tín, điện hỏi từ
các cơ quan quản lý huyện đảo Cô Tô và từ hội đồng tập đoàn Sun Group.
- Lập kế hoạch, kiểm soát, đánh giá tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây
dựng biệt thự biển Cô Tô nhằm quản lý, điều phối thậm chí là kiểm soát về các mặt
của dự án kể cả tiến độ, chi phí, chất lượng, ATLĐ, VSMT và các điều khoản hợp
đồng với nhà thầu. Đối với dự án biệt thự biển Cô Tô, giám đốc dự án là người phải
thiết lập được mục tiêu, tiến độ thực hiện dự án, triển khai kế hoạch thi công xây
dựng công trình theo kịp tiến độ đề xuất và đảm bảo được những quy định xã hội,
điều khoản hợp đồng.
- Giám đốc quản lý dự án biệt thự biển Cô Tô cũng là người có trách
nhiệm phải quản lý, phân công, giao việc, giám sát, đôn đốc toàn bộ cán bộ nhân
viên trong Ban QLDA để thực hiện các nhiệm vụ của Ban quản lý do Ban giám đốc
công ty giao cho. Tổ chức việc kiểm tra, rà soát để báo cáo lãnh đạo phê duyệt hồ
sơ, nghiệm thu khối lượng thanh, quyết toán, hồ sơ chất lượng, hoàn công… của
công trình, hạng mục công trình trong quá trình thi công của các nhà thầu. Báo cáo
tuần, tháng, quý cho Tổng giám đốc Công ty về quá trình thực hiện dự án;
25
- Đề xuất nhân sự Ban quản lý dự án biệt thự đảo Cô Tô để trình Tổng
giám đốc Công ty bổ nhiệm; Đề xuất khen thưởng, kỷ luật các nhân sự thuộc Ban
QLDA một cách công tâm.
- Ủy quyền, phân công công việc cho Phó giám đốc Ban QLDA;
 Phó giám đốc Ban QLDA có chức năng và nhiệm vụ như sau:
- Phó giám đốc ban quản lý dự án xây dựng biệt thự Cô Tô là người thực
hiện các công việc theo sự phân công của Giám đốc Ban QLDA, đảm bảo đúng quy
định của công ty và pháp luật; chịu trách nhiệm về các quyết định của mình;
- Phó giám đốc Ban vì đến từ phòng kế hoạch nên phải có trách nhiệm
chỉ đạo, điều hành các bộ phận, các cán bộ của Ban QLDA chuẩn bị và tổ chức
triển khai thực hiện các nhiệm vụ được phân công. Phó giám đốc Ban có trách
nhiệm báo cáo kết quả thực hiện công việc của mình tại cuộc họp giao ban.
- Phó giám đốc Ban cũng cần có trách nhiệm san sẻ việc lập kế hoạch,
khảo sát, nghiệm thu cùng với Giám đốc ban Quản lý dự án xây dựng biệt thự biển
Cô Tô.
 Các Trưởng bộ phận có chức năng và nhiệm vụ như sau:
- Phải thực hiện toàn bộ công việc một cách chủ động, hiệu quả theo
chức năng nhiệm vụ được giao bởi Giám đốc và Phó giám đốc Ban QLDA và chịu
trách nhiệm về các công việc phụ trách;
- Có trách nhiệm báo cáo thường xuyên kết quả, những tồn tại vướng
mắc về công việc mình phụ trách lên Giám đốc và Phó giám đốc Ban QLDA;
- Trưởng bộ phận có trách nhiệm phân công nhiệm vụ cho các cán bộ,
nhân viên trong bộ phận của mình; đôn đốc, hướng dẫn, kiểm tra, giám sát cán bộ,
nhân viên do mình phụ trách nhằm thực hiện đạt các công việc được giao. Đồng
thời, Trưởng bộ phận có nhiệm vụ đánh giá, đề xuất khen thưởng, kỷ luật các cán
bộ thuộc bộ phận của mình lên Giám đốc, Phó giám đốc Ban QLDA;
- Trưởng bộ phận có trách nhiệm chủ động, tích cực hợp tác với các bộ
phận khác trong Ban QLDA để giải quyết các công việc chung của Ban;
26
- Trưởng bộ phận có trách nhiệm rà soát, kiểm tra các hồ sơ, văn bản
các công việc mình phụ trách trước khi trình cấp trên xem xét phê duyệt và phải lưu
trữ các hồ sơ, văn bản này.
 Các nhân viên có có chức năng và nhiệm vụ như sau:
- Có trách nhiệm thực hiện các công việc do Trưởng bộ phận phân công
và phải báo cáo thường xuyên các công việc mình phụ trách tới Trưởng bộ phận;
- Kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn các đơn vị tư vấn và nhà thầu thi công
hoàn thành công việc được giao.
- Chủ động, tích cực hợp tác với các nhân viên và các bộ phận khác để
hoàn thành công việc được giao. Trên đây mình đã trình bày về sơ đồ tổ chức nhân
sự của một ban quản lý dự án biệt thự biển Cô Tố -CĐT Sun Group.
3.2. Thiết lập WBS của dự án Biệt thự biển Cô Tô

Dự án Sun Premier Village Co To Resort được thiết lập theo cấu trúc phân rã công
việc từng đề mục như sau:
1.1. Thiết kế
1.1.1. Lên ý tưởng, bản vẽ sơ bộ
1.1.2. Cử nhân viên bộ phận thiết kế phù hợp cho dự án
1.1.3. Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ thô
1.1.4. Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ điện nước net
1.1.5. Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ thiết kế nội thất
1.1.6. Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ thiết kế khu giải trí
1.2. Mua hàng
1.2.1. Liên hệ, mua nội thất
1.2.2. Liên hệ, mua nguyên vật liệu
1.2.3. Liên hệ, lựa chọn trang trí
1.3. Xây dựng
1.3.1. Đấu thầu xây dựng
1.3.2. Thi công nền móng
1.3.3. Thi cồng tường vách
27
1.3.4. Thi công điện nước
1.3.5. Hoàn thiện
1.3.6. Nghiệm thu sơ bộ
1.4. Trang trí nội thất
1.5. Hoàn thành
1.5.1. Nghiệm thu, kiểm tra chất lượng và bàn giao
1.5.2. Thanh lý hợp đồng với các bên liên quan
1.5.3. Hoàn thiện và lưu trữ các hồ sơ liên quan
1.5.4. Báo cáo tổng kết
1.5.5. Đánh giá dự án
Bảng 1: Cấu trúc và mã hóa WBS
3.2.1. WBS kết hợp OBS
Dự án Sun
Premier Village
Co To Resort
Thiết kế - xây Nghiên cứu sản

Mua vật tư Kế hoạch Nhân sự dựng phẩm
Phòng ban thiết kế Thiết kế
Phụ trách thi công

Xây dựng
Tổ chức
Quản lý dự án
Trang trí nội thất

Mua hàng
Hoàn thành
Tài chính
Kế hoạch
3.2.2. Ma trận trách nhiệm
Bộ Bộ Bộ Bộ Bộ Bộ
phận phận phận phận phận phận
28
thiết thi mua quản lý tài kế
kế công hàng chính hoạch
Lên ý tưởng, bản vẽ sơ bộ x X X X
Cử nhân viên bộ phận thiết kế X X X X
phù hợp cho dự án
Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ X X x
thô
Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ x x X
điện nước net
Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ x x X
thiết kế nội thất
Nhận, duyệt, hoàn chỉnh bản vẽ x X x
thiết kế khu giải trí
Liên hệ, mua nội thất x x x
Liên hệ, mua nguyên vật liệu x x X
Liên hệ, lựa chọn trang trí x x X
Đấu thầu xây dựng x x X
Thi công nền móng X
Thi cồng tường vách X
Thi công điện nước X
Hoàn thiện x X X
Nghiệm thu sơ bộ X x
Nghiệm thu, kiểm tra chất lượng x X
và bàn giao
Thanh lý hợp đồng với các bên X
liên quan
Hoàn thiện và lưu trữ các hồ sơ X X
liên quan
Báo cáo tổng kết X
Đánh giá dự án X
Những người có trách nhiệm trong dự án .
Mức 1 Quản lý dự án: Kim
Mức 2 Quản lý nhân lực : Tiến
Mức 3 Điều phối viên ý kiến người lao động : Nam
29
Quản lý vật liệu : Trung
Giám sát công trình : Trường
Mức 4 Đại diện bộ phận làm với nhà đầu tư : Lan
Phối hợp xây dựng Đánh giá kết quả

Xác định ý tưởng
Chuẩn bị kế Quản lí Kiểm định Đánh

Quản lý
Người hoạch xây xây khi triển giá kết
tài chính
dựng dựng khai quả
Kim A A A
Tiến A I A R
Nam R R R
Trung R R
Trường R C R C
Lan C C
 R = Responsible/ Chịu trách nhiệm (Người thực hiện công việc)
30
 A = Accountable/ Người phê duyệt (Những người đảm bảo công việc được thực
hiện)
 C = Consulted/ Người tham mưu (Những người cung cấp đầu vào trước và trong
quá trình làm việc)
 I = Informed/ Người cần được báo cáo (Những người được thông báo về tiến bộ)
3.3. Kế hoạch dự án
Các tiến độ thực hiện theo các bước sau:
3.3.1. Chuẩn bị
Giai đoạn đầu tiên chính là giai đoạn chuẩn bị mọi thủ tục cho việc xây dựng. Cụ
thể như sau:
- Chủ đầu tư Sun Group cùng với quản lý dự án sẽ phải chuẩn bị một số thủ
tục pháp lý xây dựng trọn gói gồm: lập hồ sơ chuyển đổi vị trí đồng hồ điện, đồng hồ
nước, thủ tục xin phép khởi công xây dựng, thủ tục xin sử dụng lòng đường, lề đường và
trình lên cơ quan quản lý huyện đảo Cô Tô để được chấp thuận. Định vị công trình chính
xác theo căn cứ của bản vẽ cấp phép xây dựng được phê duyệt, bản vẽ kỹ thuật thi công
đã được duyệt, chủ quyền và một số giấy tờ khác có liên quan tới ranh giới thửa đất.
- Các nhân viên phòng điều hành của Sun Group có trách nhiệm thốc đúc
quản lý dự án liên hệ bồi thường, giám sát việc tháo dỡ nhà cũ dọn mặt bằng xây dựng
nhà mới. Các kiến trúc sư sẽ tư vấn các phương án tháo dỡ và giám sát quá trình tháo dỡ
cho chủ đầu tư.
- Trong đầu tư xây dựng bất động sản việc dọn dẹp mặt bằng chuẩn bị xây
dựng mới là một điều tất yếu. Trong công việc này, ban quản lý dự án biệt thự biển Cô Tô
có trách nhiệm thuê Outsource để hút dọn hệ thống hầm phân, bề ngầm cũ, tháo dỡ hệ
thống móng cũ, lắp dựng hàng rào công trình, cổng ngăn cách với khu vực lân cận để đảm
an ninh, an toàn trong quá trình thi công xây dựng.
31
- Để đảm bảo an toàn cho công trình cũng như các công trình lân cận thì việc
thăm dò quan sát nền đất dưới móng công trình là cần thiết để ban QLDA đưa ra được
bản thiết kế thi công mầm móng vững chắc.
- Kỹ sư giám sát của chủ đầu tư Sun Group sẽ giám sát suốt quá trình thi
công gia cố nền móng bằng biện pháp gia cố cọc dánh cho công trình thiết kế móng ở khu
vực địa bàn nền đất dưới móng công trình yếu, Ban quản lý dự án biệt thự đảo Cô Tô sẽ
ký xác nhận khối lượng gia cố móng thực tế và tổng hợp khối lượng để làm cơ sở thực
hiện thanh toán cho đơn vị gia cố.
3.3.2. Giai đoạn triển khai phần móng và các công trình ngầm
Giám đốc dự án xây dựng Sun Premier Village Co To Resort phải có trách nhiệm
trong quá trình thực hiện giai đoạn này bằng cách chỉ đạo bộ phận kỹ sư và bộ phận xây
dựng thi công:
- Thuê nhân lực và thiết bị bên ngoài để phục vụ công tác đào đất, gia cố
vách hố đào thi công toàn bộ phần đất hố móng, đà kiềng, đà giằng, hầm phân, bể ngầm,
hố ga, hố thang máy, đào đất tầng hầm nhầm thúc đẩy tiến trình thực hiện dự án và bàn
giao đúng thời điểm.
- Tiến hành thực hiện công tác cắt bê tông đầu cộc, phá bỏ bê tông đầu cọc
thừa, vệ sinh đầu cọc. Thực hiện đối với nhà thi công có móng cọc. Đổ bê tông lót đá 4×6,
mác 100 toàn bộ diện tích đáy móng, đáy đà giằng, đà kiềng, hầm phân, hố nước âm sàn,
hố gas, thang máy, đáy sàn tầng hầm, bê tông lót sàn trệt.
- Thi công hạng mục ngầm gồm: bể tự hoại, bể chứa nước ngầm, hố ga theo
đúng hồ sơ thiết kế kỹ thuật.
- Thi công cốt pha móng, đà giằng, đà kiềng với trường hợp móng băng, xây
gạch cháy tạo khuôn đài móng, đà giằng, đà kiềng trong trường hợp móng cọc.
- Thi công cốt thép móng, đà giằng, đà kiềng, sàn trệt (dành cho nhà có đổ bê
tông cốt thép sàn trệt) – Nghiệm thu thực tế với CĐT bằng biên bản về công tác cốt pha,
cốt thép, hệ thống đường ống âm dưới nền trệt trước khi tiến hành công tác đổ bê tông.
- Đổ bê tông móng, đà giằng, đà kiềng, sàn trệt (nhà có thiết kế đổ bê tông cốt
thép sàn trệt).
32
3.3.3. Thi công thô phần thân và mái
Xây nhà kiểu biệt thự phần thi công cốt thép cột, cốp pha cột, bê tông cột tầng trệt.
Trước khi đổ bê tông sẽ có phần nghiệm thu phần gia công, lắp dựng cốt pha, cốt thép
bằng biên bản nghiệm thu công việc tại hiện trường.
- Thi công xây tường trệt bằng vữa mác 75, trộn theo tỉ lệ cấp phối trên bao
bì, quy đổi thành tỉ lệ cấp phối thực tế = 1 bao xi măng trộn 10 thùng cát vàng. Sử dụng
máy trộn để trộn.
- Thi công cốp pha, cốt thép, bê tông sàn lầu 1, tưới nước bảo dưỡng bê tông,
tường xây. Trước mỗi phân đoạn đổ bê tông, chúng tôi sẽ tiền hành nghiệm thu với bạn
tại thực tế công trình theo bản vẽ kỹ thuật.
- Cung cấp nhân công và thiết bị bao che tất cả các mặt công trình tiếp giáp
với khu vực liền kề, tầm cao theo chiều cao thi công của công trình biệt thự, đảm bảo
trong suốt quá trình thi công biệt thự diễn ra an toàn cho trường hợp vật rơi từ trên cao rơi
xuống, hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất.
- Quá trình trên sẽ lặp lại ở các tầng cao cho đến khi hoàn chỉnh bê tông sàn
mái.
- Cung cấp nhân công, vật tư xây tường, chát trường theo đúng tiêu chuẩn của
các tường bao che, tường ngăn phòng, hộp gen, lan can, bằng gạch ống, gạch đinh theo hồ
sơ thiết kế được duyệt.
- Cung cấp nhân công và vật tư Thi công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông bản
thang theo thiết kế kiến trúc.
- Thi công lắp đặt hệ thống ống luồn, hộp đấu nối, dây điện âm tường, dây
điện âm trần, dây điện thoại, dây internet, cáp truyền hình âm tường (Không bao gồm
mạng Lan cho văn phòng, hệ thống chống sét, hệ thống ống đồng cho máy lạnh, hệ thống
điện 3 pha) cho toàn bộ các lầu theo đúng Hồ sơ thiết kế được duyệt. Cam kết các dây tín
hiệu âm tường, trần đều được sử dụng là loại tốt nhất trên thị trường được chủ đầu tư
duyệt mẫu, nhằm đảm bảo tuổi thọ sử dụng lâu dài, hạn chế tối đa chi phí bảo hành, bảo
trì cũng như sự bất tiện trong suốt quá trình sử dụng lâu dài.
33
- Thi công lắp đặt hệ thống cấp và thoát nước cho toàn bộ công trình theo hồ
sơ thiết kế được duyệt. (Chưa bao gồm hệ thống cấp nước nóng bằng ống PPR). Ống cấp
và thoát nước lạnh sử dụng là ống Bình Minh – Hậu Giang độ dày tiêu chuẩn cho nhà
phố, có trình mẫu về độ dày ống cho Khách hàng duyệt trước khi áp dụng. Đảm bảo trước
khi tiến hành xây bít hộp ghen đều có kiểm tra áp suất bằng bơm cao áp, đảm bảo cho tuổi
thọ mối nối ống chịu được áp lực trong suốt quá trình sử dụng mà không gây rò rỉ, thấm
nước.
- Thi công chống thấm toàn bộ sàn bê tông lộ thiên, sàn vệ sinh, hồ nước cho
toàn bộ công trình theo tiêu chuẩn chống thấm của SiKa ban hành và căn cứ theo Hồ sơ
thiết kế đã được duyệt. Đảm bảo trước khi tiến hành lát gạch sàn lên phần sàn lộ thiên,
sàn vệ sinh, sàn sê nô, tất cả đều được ngâm nước thử độ thấm, nếu quan sát mặt sàn đảm
bảo không thấm nước mới cho tiến hành các công tác hoàn thiện tiếp theo lên trên bề mặt
sàn.
- Cung cấp nhân công và vật tư Gia công lắp dựng mái Kính cường lực lấy
sáng cho mái lấy sáng ô cầu thang, giếng trời. Mái kính cường lực và hệ đỡ bằng thép hộp
chịu lực có khả năng chống trộm là một hạng mục được Kiến Trúc Homey bao gồm trong
giá trị HĐ thi công phần thô đảm bảo thông thoáng và ánh sáng cho toàn bộ căn nhà theo
hồ sơ thiết kế được duyệt.
3.3.4. Hoàn thiện công trình xây dựng biệt thự biển Cô Tô
Tiến hành cung cấp nhân công lát gạch nền các sàn nhà theo hồ sơ thiết kế được
duyệt. Cung cấp nhân công ốp gạch tường nhà vệ sinh, ốp đá tự nhiên trang trí mặt tiền,
tiểu cảnh, thông tầng theo hồ sơ được duyệt. Cung cấp nhân công bã matic tường, trần.
- Cung cấp nhân công Sơn nước tường, trần. Đảm bảo quy trình nhà sản xuất
về các nước sơn lót và sơn phủ. Thông thường sẽ thực hiện tuần tự 1 lớp sơn lót cho
tường trong và ngoài nhà và 2 lớp sơn phủ. Nếu Khách hàng có yêu cầu đặc biệt sẽ tiến
hành sơn theo yêu cầu Khách hàng.
- Cung cấp nhân công lắp đặt thiết bị điện chiếu sáng, trang trí, công tắc,
nguồn cấp toàn nhà đảm bảo vị trí lắp đặt theo đúng yêu cầu thiết kế được duyệt.
34
- Cung cấp nhân công lắp đặt thiết bị vệ sinh tất cả khu vệ sinh, thiết bị nhà
bếp, vòi nước các loại. Đảm bảo lắp đặt theo đúng hồ sơ thiết kế được duyệt.
3.3.5. Vệ sinh, nghiệm thu sơ bộ - Nghiệm thu chính thức và bàn giao công trình
Giai đoạn cuối cùng là nghiệm thu sơ bộ, nghiệm thu chính thức, công ty sẽ tiến
hành thuê đội vệ sinh công nghiệp chuyên nghiệp với đẩy đủ trang thiết bị máy móc để vệ
sinh từ sàn đến xuống hết sàn nền trệt, sân trước và sân sau nhà.
Chủ đầu tư Sun Group sẽ nghiệm thu lại và khảo sát toàn bộ công trình. Bàn giao
khi đã hài lòng với công trình được bàn giao bởi đơn vị thiết kế và thi công.
3.4. Tiến độ dự án
3.4.1. Thiết lập ưu tiên dự án
- Chất lượng: Chất lượng dự án biệt thự là quan trọng nhất, là điều kiện ràng
buộc.
- Chi phí: Vốn đầu tư được hoạch định là sẽ tăng thêm 5-10% do yếu tố lạm
phát tăng.
Thời gian Thi công Chi phí
Constrain x
Enhance x
Accept x
3.4.2. Tiến độ mạng CPM (Critical Path Method)
STT Công việc Công tác đứng Thời gian dự kiến

trước (tuần )
1 Thiết kế bản vẽ (A) - 3
2 Giải phóng mặt bằng (B) - 3
3 Xây móng (C) A ,B 12
4 Xây dựng (D) B ,C 30
35
5 Hoàn thiện trang trí nội D 12
thất (E)
6 Kiểm định + tháo gỡ (F) C 10
7 Bàn giao , thủ tục (G) F 8
3.4.3. Sơ đồ Critical path :
A C D E
Bắt đầu
B F G Kết thúc
Thời gian hoàn thành dự án : 78 tuần
Biểu đồ nhân lực
Thời gian
3.4.4. Phân bố nhân công
Cấu trúc phân chia nguồn lực (RBS) là một danh sách tiêu chuẩn có các
nguồn lực nhân sự liên quan theo chức năng và được sắp xếp theo một cấu trúc
phân cấp để tạo thuận lợi cho việc lập kế hoạch và kiểm soát công việc của dự án .
Thời điểm đầu giải phóng mặt bằng cần :100 công nhân
Thời điểm xây móng , xây dựng công trình ngầm : 200 công nhân
Giai đoạn xây mái và thân : 500 công nhân
36
Thời gian hoàn thiện cần : 200 công nhân
3.5. Phân tích rủi ro của dự án

Tính không chắc chắn trong việc thực hiện một dự án xây dựng xuất phát từ nhiều
nguyên nhân và thường liên quan đến nhiều bên tham gia trong dự án. Do mỗi bên tham
gia đều cố gắng giảm thiểu rủi ro về phần mình, sự mâu thuẫn giữa các bên tham gia có
thể làm hại đến dự án. Chỉ có chủ đầu tư có quyền lực để điều hòa các mâu thuẫn đó vì
chủ đầu tư nắm quyền quyết định phân công rủi ro thông qua các mối quan hệ hợp đồng
tương ứng với các bên tham gia khác. Nếu chủ đầu tư không nhận thức được trách nhiệm
này, thường sẽ dẫn đến kết quả không mong muốn. Trong những năm gần đây, khái niệm
về các hợp đồng “ chia sẻ rủi ro/phân công rủi ro” đã được chính quyền bang (của Mỹ)
chấp nhận. Do kiểu hợp đồng này thừa nhận các rủi ro của chủ đầu tư nên giá hợp đồng sẽ
thấp hơn so với các hợp đồng mà rủi ro được phó thác hết cho nhà thầu.
Các rủi ro liên quan đến các vấn đề về kỹ thuật thường xảy ra trong ngành thiết
kế/thi công, ở một mức độ kiểm soát nào đó là vượt quá phạm trù này. Tuy nhiên, do sự
phát triển nhanh chóng của các ngành công nghệ mới làm xuất hiện những vấn đề khó
khăn mới cho các nhà thiết kế và xây dựng, các rủi ro về mặt kỹ thuật cũng lớn hơn trong
nhiều trường hợp. Các giả định thiết kế nào đó có thể trước đây phục vụ tốt cho các
chuyên viên nay có thể trở nên lỗi thời khi áp dụng cho các loại công trình mới với độ
phức tạp hoặc/và quy mô lớn hơn. Các điều kiện công trường, cụ thể là các điều kiện dưới
bề mặt thường, vốn luôn biểu hiện một mức không chắc chắn nhất định, có thể tạo ra sự
bất ổn lớn hơn cho công trình trong quá trình vận hành với các tính chất không thể xác
định được. Vì có thể không lường trước được đầy đủ tất cả các quy trình thi công, có thể
phải chỉnh sửa thiết kế sau khi đã khởi công. Một ví dụ về công trình gặp phải các khó
khăn về tính không chắc chắn là nhà máy điện hạt nhân và nhiều chủ đầu tư, nhà thiết kế
và nhà thầu đã phải gánh chịu khi thực hiện các dự án như vậy.
3.5.1. Rủi ro dự án
37
Là một dự án xây dựng biệt thự ở đảo Cô-Tô Quảng Ninh nên tính chất có phần
phức tạp và khó khăn nhiều hơn so với dự án dây dựng biệt thự tại đất liền. Dự án xây
biệt thự ở Đảo Cô- Tô là một dự án lớn với vốn đầu tư lớn.
3.5.2. Rủi ro về điều kiện tự nhiên
Lúc bắt tay vào thi công chưa tìm ra phương án tối ưu nhất, vừa thi công vừa rút
kinh nghiệm ở từng địa hình trong điều kiện thời tiết khắc nghiệt, sóng biển lúc nào cũng
duy trì ở mức độ cấp 4 – 5.
Cô Tô là một quần đảo ven biển ở Quảng Ninh nên thường chịu những ảnh hương
về thời tiết bão lũ , gây chậm tiến độ thi công và phá hoại công trình chưa kiên cố. Gây
những khó khăn nhất định cho dự án.
3.5.3. Rủi ro về nhân lực
Để xây dựng những biệt thự trên đảo Cô Tô cần những tay nghề giỏi và giàu kinh
nhiệm trong xây dựng với điều kiện khó khắn và địa hình phức tạp. Và những tay nghề
này thường phải có lương cao và đãi ngộ tốt.
3.5.4. Rủi ro về kỹ thuật
Việc lựa chọn phương án sử dụng công nghệ mới lần đầu tiền áp dụng vào công
tác xây dựng Biệt thự là một sự lựa chọn đầy tính sáng tạo nhưng không kém phần táo
bạo của ban quản lí dự án.
Bởi lẽ việc lựa chọn kỹ thuật và công nghệ được tính toán ngay ở giai đoạn chuẩn
bị dự án và nó liên quan đến tổng mức đầu tư do đó ảnh hưởng đến thành công hay thất
bại của dự án.
3.5.5. Rủi ro về tài chính
Dự án xây dựng biệt thự trên huyện đảo Cô Tô được tỉnh Quảng Ninh quyết tâm
thực hiện nhằm phát triển nhanh, hiệu quả bền vững du lịch vùng biển đảo Cô Tô, tiến tới
xây dựng Cô Tô trở thành một vùng đảo có kinh tế năng động, một trọng điểm phát triển
38
trong chiến lược phát triển kinh tế biển đảo tỉnh Quảng Ninh nói riêng và Chiến lược biển
cả nước nói chung
Dự án xây dựng biệt thự ở Cô Tô được các nhà đầu tư và du khách quốc tế quan
tâm bởi đảo Cô Tô là một hòn đảo đẹp thích hợp phát triển du lịch , nghỉ dưỡng thu lại lợi
nhuận lớn.
Dự án xây biệt thự ở Cô Tô đòi hỏi nguồn vốn lớn. Để có đủ nguồn vốn phục vụ
thi công, ngoài một phần do ngân sách Chủ đầu tư, còn lại phần lớn vào các cổ đông của
Tập Đoàn. Tuy nhiên, đây là dự án đặc thù vì điêu kiện xây dựng khó khăn có thể nhu cầu
vốn đầu tư sẽ còn phát sinh, biến động. Vì vậy, để dự án được triển khai nhanh chóng và
kịp tiến độ, phải cần sự chuyên nghiệp của công ty nhà thầu.
3.5.6. Rủi ro công tác giám sát
Chủ đầu tư tập đoàn Sun Group cần chỉ đạo đội giám sát dự án. Gồm nhiều nhà
thầu thi công nên công tác giám sát cũng gặp một số khó khăn đáng kể như: cán bộ giám
sát làm việc thiếu trách nhiệm, không quản lý giám sát chặt chẽ trong quá trình thực hiện
dự án, không có mặt thường xuyên để giải quyết các vấn đề trên công trường… cũng dẫn
đến chất lượng công trình giảm, phải sửa chữa gây lãng phí và chậm tiến độ thực hiện dự
án.
3.5.7. Thiết lập RBS
Mô tả nguy cơ Khả năng xảy ra Mức tác động Hành động cần có
để giảm nhẹ rủi ro
Thiếu sự lãnh đạo Thấp Lớn Thay thế những
người lãnh đạo kém
hiệu quả
Chi phí vượt so với Trung Bình Lớn Trao đổi với chủ
dự kiến đầu tư để đề ra
phương pháp đối
phó
Thời gian trễ so với Trung Bình Trung Bình Trao đổi với các
dự kiến bên để thỏa thuận
về thời gian dự kiến
39
Phức tạp, quy mô

quá lớn
Cơ sở hạ tầng: chưa nhiều hệ thống
giao thông phục vụ cho dự án xây
dựng
3.6. Phân tích các bên liên quan

Địa hình tốt, tự nhiên tuy nhiên
Điều kiện tự cách mặt đất liền xa
3.6.1. Khách hàng: nhiên
Dự án xây dựng
Nhóm
biệt thự khách
biển Côhàng Đại diện khách hàng
Thời tiết: Hay diễn ra bão lũ
Khách Tôdu lịch Cá nhân, tổ chức có nhu cầu du lịch, cư trú tại resort
Nhà đầu tư BĐS Cá nhân, tổ chức có nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS nhằm thu
lợi nhuận
Nguồn lao động
Dân cư Nhân
Cá nhân, gialực
đình có nhu cầu mua biệthụt
thiếu thự Sun Premier Village
Co To Resort để ở
3.6.2. Các bên liên quan

Kinh phí ổn định, nợ vay
Tài chính
Skateholders nhiều
Mối quan tâm của Skateholders
Khách du lịch Cá nhân, tổ chức có nhu cầu du lịch, cư trú tại resort
Kỹ thuật Khoa học kỹ thuật còn hạn
Nhà đầu tư BĐS Cá nhân, tổ chức có nhu cầu đầu tư kinhchế
doanh BĐS nhằm thu
lợi nhuận
Dân cư Cá nhân, gia đình có nhu cầu mua biệt thự Sun Premier Village
Co To Resort để ở
Công ty lữ hàng Tổ chức có nhu cầu bán tour lữ hành, lưu trú tại biệt thự Sun
Premier Village Co To Resort nhằm sinh lời
Các kênh dịch vụ Tổ chức có nhu cầu bán tour lữ hành, lưu trú tại biệt thự Sun
phân phối Premier Village Co To Resort nhằm sinh lời
Ngân hàng Vốn tài trợ được sử dụng đúng mục đích
Thầu Thực hiện công trình xây dựng nhằm sinh lợi
Nhà cung cấp dịch vụ Đảm bảo cung cấp dịch vụ mạng theo hợp đồng
mạng
Nhà cung cấp điện Đảm bảo cung cấp dịch vụ điện theo hợp đồng
Nhà cung cấp nước Đảm bảo cung cấp dịch vụ nước theo hợp đồng
Ban Quản lý dự án Trách nhiêm của các thành viên về tiến độ dự án
Chính quyền địa Quản lý vệ sinh môi trường, dự án trên địa bàn địa phương
phương
3.6.3. Vai trò
Đây là đối tượng có sự quan tâm, có thể chia sẻ về nguồn lực, có thể tác động
và/hoặc đồng thời chịu các tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới hoạt động doanh nghiệp
về chiến lược, kế hoạch, hoạt động kinh doanh, danh mục, chương trình, dự án... hoặc
nhận thấy bản thân bị ảnh hưởng bởi các quyết định, hoạt động hoặc kết quả của dự án,
40
chương trình hoặc danh mục. Stakeholders cũng bao gồm nhóm đối tượng các bên liên
quan quan trọng có khả năng ảnh hưởng hoặc quyết định đến sự tồn tại và phát triển của
doanh nghiệp.
3.6.4. Trách nhiệm
- Giám đốc dự án: Định hướng cho nhóm quản lý dự án về tầm nhìn, mục
đích, mục tiêu của dự án. Đảm bảo sự thành công của dự án.
- Nhóm quản lý dự án: Quan sát tiến độ thi công của dự án, báo cáo tiến độ
dự án cho trưởng dự án, xử lý các rủi ro khi xảy ra, Quản trị sự thay đổi khi xảy ra, đảm
bảo các tài nguyên khi cần,…
- Nhà tài trợ dự án: Cung cấp kinh phí cho tiến độ của dự án, có quyền biết về
tiến độ thi công và chất lượng công trình.
- Nhà cung cấp dịch vụ: Đảm bảo cung cấp các dịch vụ đúng như hợp đồng
- Nghiệm thu dự án: Nghiệm thu kết quả
3.6.5. Ma trận
Skateholders Mã hóa Quyền lực Mối quan tâm

Khách du lịch A 8 5
Nhà đầu tư BĐS B 7 6
Dân cư C 7 6
Công ty lữ hàng D 6 6
Các kênh dịch vụ phân E 5 7
phối
Ngân hàng F 8 7
Thầu H 5 6
Nhà cung cấp dịch vụ G 4 6
mạng
Nhà cung cấp điện J 5 5
Nhà cung cấp nước K 5 6
Ban Quản lý dự án L 9 9
Chính quyền địa phương M 8 8
41
10
8
GIỮ HÀI LÒNG QUẢN LÝ CHẶT CHẼ
7
6
QUYỀN LỰC
3
GIÁM SÁT GIỮ THÔNG TIN
2
0
0 2 4 6 8 10 12 14
MỐI QUAN TÂM
Nhà thầu nhận xây dựng dự án sẽ giữ quan hệ quản lí chặt chẽ với chủ đầu tư SUN
Group để có thể thu được lợi nhuận và tạo uy tín cho công ty, còn chủ đầu tư Sun group
sẽ giữ hài lòng với công ty nhà thầu . Người quản lí cấp cao sẽ giám sát các nhà quản lí
các bộ phận và giám sát tiến độ dự án. Còn những người quản lí bộ phận sẽ giữ thông tin
với nhà giám sát cấp cao và các nhân viên.
Trong ma trận Skateholders, nhận thấy những bên liên quan cần giữ hợp tác hài lòng
chính là Khách du lịch, Nhà đầu tư, Dân cư, Công ty lữ hàng, Ngân hàng (A, B, C, F, D).
Ban quản lý dự án và chính quyền địa phương (L, M) là 2 bên quản lý chặt chẽ dự án biệt
thự biển Cô Tô về tiến độ, ô nhiễm, công trình, an toàn,… và là 2 bên nắm quyền cũng
như mối quan tâm về dự án cao nhất. Giám sát công trình chính là Các kênh dịch vụ phân
phối và Thầu (E, H), đây là 2 bên liên quan có mối quan tâm tương đối.
3.7. Phân tích các yêu cầu của PM
Người quản lý dự án – Project Manager (PM) là người được chỉ định bởi các tổ
chức, công ty để lãnh đạo một dự án, người phải chịu trách nhiệm hoàn thành các mục
tiêu đề ra từ khi bắt đầu đến khi thực hiện và kết thúc. Trách nhiệm quản lý dự án chính
bao gồm xác định và truyền đạt các mục tiêu dự án rõ ràng, hữu ích và có thể đạt được
các yêu cầu của dự án(lực lượng lao động, thông tin cần thiết, các thỏa thuận khác nhau
và vật liệu hoặc công nghệ) cần thiết để hoàn thành các mục tiêu của dự án.
42
Người quản lý dự án (PM) là người đứng giữa khách hàng và development team.
Họ là một đại diện của khách hàng, phải xác định và thực hiện các nhu cầu chính xác của
khách hàng, dựa trên kiến thức về tổ chức mà họ đang đại diện. Họ còn phải có chuyên
môn trong lĩnh vực đang làm việc để xử lý hiệu quả tất cả các khía cạnh của dự án. Khả
năng thích ứng với các quy trình nội bộ khác nhau của khách hàng và hình thành sự liên
kết của đôi bên, là điều cần thiết để nhận được sự hài lòng của khách hàng.
Tiếp đó, Họ phải truyền đạt cho team, thiết lập quy trình làm việc và giám sát chặt
chẽ để đảm bảo các vấn đề về chi phí, chất lượng và thời gian dự án .
Người quản lý dự án chịu trách nhiệm về toàn bộ dự án như lập kế hoạch, bắt đầu,
thực hiện, giám sát và kết thúc.
Trách nhiệm cụ thể của Quản lý dự án có thể khác nhau tùy thuộc vào ngành, quy
mô công ty, sự trưởng thành của công ty và văn hóa công ty. Tuy nhiên, có một số trách
nhiệm chung cho tất cả các Quản lý dự án, lưu ý:
– Xây dựng kế hoạch và thực hiện dự án: Từ đầu đến cuối của mọi dự án sẽ được
người quản lý dự án phác thảo qua một bản kế hoạch về cách dự án khởi đầu dự án thi
công, cách chúng sẽ được xây dựng và cách chúng sẽ hoàn thành. Trong kiến trúc, kế
hoạch bắt đầu bằng một ý tưởng, tiến tới các bản vẽ và chuyển sang phác thảo kế hoạch
chi tiết, với hàng ngàn mảnh nhỏ được ghép lại giữa mỗi bước. Kiến trúc sư chỉ là một
người cung cấp một mảnh của câu đố. Người quản lý dự án đặt tất cả lại với nhau.
– Quản lý các bên liên quan của dự án, quản lý nguồn lực: Họ phải nắm rõ công
việc từng thành viên trong team và đảm bảo rằng mọi người trong team đều biết và thực
hiện vai trò của mình. Họ cũng phải thường xuyên họp nhanh với chủ đầu tư, báo cáo tình
hình những việc đã hoàn thành, những việc đang gặp vấn đề, để đảm bảo mọi người đều
hiểu đúng tình hình dự án.
– Quản lý ngân sách, tiến độ và chất lượng dự án: Mỗi dự án thường có ngân
sách và khung thời gian. Quản lý dự án giữ cho mọi thứ hoạt động trơn tru, đúng thời gian
và ngân sách. Họ sẽ kiểm soát lộ trình và thúc đẩy tất cả các thành viên trong team làm
việc để hoàn thành đúng tiến độ.
43
– Quản lý rủi ro và xung đột dự án: Người quản lí dự án cần thương lượng và đưa
ra các cam kết với khách hàng về lợi ích của đôi bên.
Người quản lý dự án xây dựng biệt thự Cô-Tô đóng vai trò rất lớn trong dự án.
Người quản lí cấp cao sẽ chỉ đạo quản lí các người quản lí từng bộ phận nhỏ . Những
người quản lí các bộ phận sẽ phải nộp những thay đổi , số liệu đến người quản lí cấp cao
sau đó người quản lí cấp cao sẽ chỉ đạo để các người quản lí bộ phận để phổ biến đến
nhân viên . Ngoài ra người quản lí dự án cấp cao cần thường xuyên giám sát xem tiến độ
dự án có đạt đúng yêu cầu không , nếu có sai xót gì quản lí cấp cao sẽ phải nhận trách
nhiệm đầu tiên.
3.8. Phân tích các vấn đề outsourcing

Outsourcing đề cập đến việc các nhiệm vụ của công ty được giao cho một nhà thầu
bên ngoài. Đây có thể là các nhiệm vụ riêng lẻ, các lĩnh vực cụ thể hoặc toàn bộ quy trình
kinh doanh. Đối với dự án xây dựng biệt thự biển Cô Tô thì vấn đề thuê ngoài là vấn đề
cần phải cân nhắc kỹ lưỡng do quy mô thi công lớn, rủi ro cao trong quá trình thi công
cao.
Để thực hiện dự án Biệt thự biển Cô Tô, chủ đầu tư đánh giá những tiêu chí sau để
lựa chọn ra những nhà cung cấp dịch vụ, mua bán trên mối quan hệ hợp tác phát triển lâu
dài như sau:
 Sự uy tín của nhà cung cấp - Nhà cung cấp được lựa chọn thường là các đối
tác chiến lược lớn với nhiều năm kinh nghiệm trong nghề và có quan hệ hợp tác lâu dài
bền vững với tập đoàn Sun Group.
 Chất lượng của dịch vụ cung cấp - Nhà cung cấp vật tư xây dựng và nhân
công xây dựng là đối tác, thầu của chủ đầu tư Sun Group có nhiều năm kinh nghiệm và
hoạt động trong ngành xây dựng bất động sản. Vật tư cũng như nhân công trong dự án
xây dựng biệt thự biển Cô Tô đều được đánh giá chất lượng tốt nhằm đưa ra được sản
phẩm tốt phục vụ thị trường.
 Hiệu suất cung cấp dịch vụ - Trong yếu tố dịch bệnh, bão lũ và những rủi ro
tự nhiên cùng với rủi ro lạm phát, các nhà cung cấp cũng cần phải hoàn thành hiệu suất
dịch vụ như thỏa thuận.
44
 Giá cả dịch vụ và phương thức thanh toán - Giá cả nhà cung cấp báo giá
canh tranh. Các đối tác thường sử dụng phương thức thanh toán T/T hoặc Sun Group sẽ
tiến hành cọc 30% giá trị dịch vụ cung cấp và thanh toán sau đó theo thỏa thuận thành các
đợt, các quý.
 Dịch vụ khách hàng của nhà cung cấp – Để thực hiện thi công dự án Biệt
thự biển Cô Tô, các nhà cung cấp outsourcing phải tận tình, đích thân dự những buổi
nghiệm thu hoặc có những chế độ hậu mãi, khuyến mãi đầy cạnh tranh.
 Tính lâu dài và bền vững của nhà cung cấp –Các nhà cung cấp outsourcing
dự án Sun Premier Village Co To Resort đều là những đối tác chiến lược trong nhiều năm
của chủ đầu tư.
 Rủi ro tài chính của nhà cung cấp – Tài chính các công ty đối tác lành
mạnh.
Sau khi cân nhắc, Ban quản lý dự án đã đưa ra những công ty có chất lượng và uy
tín về nội thất ,và quảng cáo dự án đến những khách hàng tiềm năng :
- Công ty nội thất Minh Dương

- Nội thất Thịnh Phú
- Công Ty TNHH Công Nghiệp Gỗ Kaiser 1 (Việt Nam)
- Công ty quảng cáo TBWA Việt Nam
- Công ty quảng cáo BBDO Việt Nam
- Công ty quảng cáo GUDJOB
3.9. Áp dụng phần mềm MS Project để mô tả dự án
Công ty thầu sẽ áp dụng phần mền để quản trị dự án :
 Thực hiện việc lập kế hoạch chi tiết nhằm xác định công việc hằng ngày đi cùng
với thời gian hoàn thành tương ứng : thời gian hoàn thành 78 tuần
 Phân công nhiệm vụ chi tiết, theo thời gian đến từng thành viên dự án
 Phân bố nguồn lực một cách hợp lý, phân bố chi phí công tác dự án khoa học
 Có thể tích hợp, chia sẻ dữ liệu cho thành viên trong cùng dự án để thúc đẩy gia
tăng năng suất làm việc
45
 Cho phép điều chỉnh mục tiêu, thời gian, chi phí cho phù hợp theo từng giai đoạn
 Hỗ trợ xây dựng, lập các báo cáo một cách chuyên nghiệp để có thể trình bày với
các bên liên quan về kết quả, tiến độ của dự án
TỔNG KẾT CHƯƠNG
Tổng Công ty cần xây dựng các quy trình chặt chẽ trong công tác đánh giá kinh tế ,
quản trị dự án từ khâu đề xuất các dự án từ các đơn vị, công ty con đến quy trình phối hợp
xem xét giữa các bên liên quan , thông nhất việc sử dụng các phương pháp đánh giá, sử
dụng thông số đầu vào, chỉ tiêu xem xét… để các dự án khi lên đến Cấp có thẩm quyền
xem xét thì đã được thống nhất về mặt nội dung, hình thức, các thông số đầu vào và tiêu
chí đánh giá. Trong quá trình đánh giá, ở các khâu quyết định , cần có cấp có thẩm quyền
quyết điṇh thống nhất .
Bổ sung các tiêu chí, phương pháp đánh giá kinh tế. Như đã phân tích trong phần
hạn chế, do đặc thù của dự án đầu tư xây dựng, hiệu quả của dự án chịu tác động đồng
thời của nhiều yếu tố biến động như chất lượng, vị trí biệt thự, thị trường (lạm phát, trượt
giá, lãi suất, tỷ giá…). Do đó đánh giá độ nhạy hiệu quả dự án thông qua 1 hoặc 2 yếu tố
đồng thời chưa thực sự đánh giá được tổng thể hiệu quả dự án, cần bổ sung phân tích các
kịch bản biến động của nhiều hơn 2 yếu tố có thể xảy ra để có thể mang lại cái nhìn tổng
quan với những rủi ro/lợi nhuận mà dự án mang lại. Bên cạnh đó, để đánh giá một dự án,
không nên chỉ rập khuôn theo một quy trình nhất định: đánh giá sơ bộ, đánh giá tiền khả
thi và đánh giá khả thi. Cụ thể:
- Trong một số dự án mà tiềm năng kinh tế đã rõ ràng thì bước đánh giá tiền khả
thi có thể được thực hiện rút gọn, tiết kiệm được thời gian và chi phí. Trong hoạt động
đầu tư, thời cơ chính là một yếu tố quan trọng. Ví dụ như những dự án triển khai trong
vùng có nhiều tiềm năng dầu khí, khả năng thành công cao. Nếu như quá thận trọng, tiến
hành một cách rập khuôn trong công tác đánh giá, không có những bước rút gọn, không
có những quyết định nhanh và táo bạo thì có thể dẫn đến để tuột mất cơ hội đầu tư.
- Trong quá trình đánh giá dự án, cần phải đặt dự án trong một tổng thể, đánh giá
ảnh hưởng của nó đến toàn bộ hệ thống. Thực tế cho thấy có nhiều dự án, nếu xem xét
một cách đơn lẻ thì hiệu quả mà dự án mang lại là không cao. Tuy nhiên khi xem xét nó
46
kết hợp với các dự án khác thì nó lại mang lại những lợi ích đáng kể. Ngoài ra, hiện nay
Tổng công ty chưa có hệ thống tiêu chuẩn cho các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế xã hội. Các
đánh giá, phân tích kinh tế xã hội trong các dự án xây dựng biệt thự chỉ được đề cập đến
khi các dự án này diễn ra ở trong nước. Tuy nhiên các đánh giá này chỉ được đề cập một
cách sơ bộ, mang tính định tính, khi tiến hành nghiên cứu nội dung này các cán bộ lập dự
án đã chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh để đối chiếu với một số chỉ tiêu có sẵn về
kinh tế xã hội mà địa phương đưa ra ( như: tác động của dự án đến lao động, đến việc
làm; môi trường sinh thái; đóng góp của dự án vào ngân sách; ảnh hưởng đến sự phát
triển kinh tế xã hội của địa phương; tác động đến sự phân phối thu nhập của người
dân…). Do đó, trong thời gian tới Tổng công ty có thể xem xét bổ sung các chỉ tiêu đánh
giá hiệu quả kinh tế xã hội như: giá trị tăng thuần (NVA), giá trị hiện tại ròng kinh tế
(NPV(E)), tỷ số lợi ích- chi phí kinh tế (B/C(E)) và các chỉ tiêu kinh tế xã hội cần được
đánh giá theo đinh lượng như: tính toán mức đóng góp Ngân sách hàng năm của dự án,
tính số lao động được tạo việc làm từ dự án, mức thu nhập cho từng hộ gia đình, năng suất
lao động…Theo đó, Tổng Công ty cần lập một hệ thống tiêu chuẩn cho các chỉ tiêu hiệu
quả kinh tế xã hội, tạo ra một khuôn mẫu chung có tính khoa học và nên nghiên cứu theo
các chỉ số tổng hợp.
Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu : Cơ sở thông tin dữ liệu luôn đóng một vai trò
rất quan trọng trong công tác lập dự án. Bất kỳ một dự án đầu tư nào để được lập ra phải
sử dụng rất nhiều thông tin dữ liệu. Thông tin được thu thập càng nhiều thì dự án càng đạt
được chất lượng tốt, tránh được những sai lầm do nhận định chủ quan, thiếu cơ sở của
người lập dự án. Vì thế, để nâng cao chất lượng công tác phân tích hiệu quả dự án thì cần
thiết phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh và khoa học. Hiện Tổng công
ty cũng đang trong quá trình hoàn thiện cơ sở dữ liệu. Tuy nhiên hệ thống cơ sở dữ liệu
cần được chia thành các cơ sở dữ liệu bộ phận hợp lý cùng mặt bằng (như thông tin về
môi trường đầu tư, tài liệu về kỹ thuật, thăm dò địa chấn, điều kiện tài chính hợp đồng,
thương mại, luật…), phân chia theo thời gian, khu vực để bảo đảm mặt bằng trong việc so
sánh và phân tích. Ngoài ra, Tổng Công ty cần xem xét, bổ sung đặt mua những thông tin
phân tích, cập nhật các dự báo về chi phí, giá dầu… của các tổ chức phân tích dữ liệu có
uy tín trên thế giới như Wood Mackenzie, IHS, BMI…để phục vụ nâng cao hiệu quả công
47
tác phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính dự án. Đầu tư mua sắm các phầm mềm hỗ trợ
cho công tác đánh giá dự án và xây dựng mô hình kinh tế tiêu chuẩn Trong công tác đánh
giá dự án tai Tổng Công ty có rất nhiều phần mềm hỗ trợ, phục vụ như: Microsft Word,
Excel, Microsft Project, Palantir, PEEP…Mọi cán bộ lập dự án cần được trang bị đầy đủ
kỹ năng để có thể sử dụng tốt các phần mềm này, nhằm tiết kiệm được thời gian, chi phí,
giảm bớt được gánh nặng tính toán trong công tác đánh giá , trình bày các bảng biểu, đồ
thị, chỉ tiêu một cách rõ ràng, mạch lạc. Do vậy, Tổng công ty cần tổ chức các buổi học
bổ sung kiến thức và thuê các chuyên gia có kinh nghiệm lập dự án hướng dẫn các cán bộ
về cách thức sử dụng, ứng dụng các trang thiết bị, phần mềm này nhằm tin học hoá tất cả
các công việc trong công tác lập dự án. Ngoài ra, Tổng công ty cần đầu tư thêm các phần
mềm chuyên dụng, đa dạng để đánh giá được mọi khía cạnh của dự án một cách chính
xác và đầy đủ, rõ ràng. Hiện nay, do sự tiện ích, linh động và dễ sử dụng nên hiện Tổng
Công ty vẫn đang sử dụng phần mềm Excel để thiết lập mô hình tính toán kinh tế dự án.
Tuy nhiên để hạn chế tối đa sự sai sót trong tính toán thì cần phải xây dựng mô hình kinh
tế chuẩn theo từng loại hợp đồng, cần chuẩn hóa từ định dạng, thông số đầu vào, thuật
toán, kết quả đầu ra. Mô hình cần đảm bảo đầy đủ những điều khoản hợp đồng, hạn chế
tối đa việc phải thay đổi cấu trúc khi sử dụng ở các dự án khác nhau. Đẩy mạnh công tác
đào tạo nhân sự Đối với các công ty nói chung và Tổng công ty Thăm dò và Khai thác
Dầu khí nói riêng, nguồn nhân lực là yếu tố vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát
triển của Tổng công ty. Con người là nhân tố quan trọng nhất trong mọi hoạt động, là
nhân tố quyết định đến kết quả và hiệu quả công việc. Trong công tác đánh giá , quản trị
dự án, dự án là sản phẩm do con người tạo ra do đó muốn có sản phẩm tốt thì phải có một
đội ngũ cán bộ có năng lực thật sự, có trình độ chuyên môn cao. Vì vậy, đầu tư nguồn lực
cho hoạt động lập dự án là một giải pháp rất cần thiết để nâng cao công tác lập dự án tại
Tông công ty, cần phải xây dựng hệ thống chính sách quản lý và phát triển nguồn nhân
lực phù hợp với quy mô cũng như tốc độ phát triển của Tổng Công ty. Cần có các chính
sách đào tạo nâng cao số lượng và chất lượng nguồn nhân lực. Ví dụ như các chương
trình đào tạo ngắn hạn chuyên ngành sâu về phân tích hiệu quả dự án, đánh giá dự báo rủi
ro; Hàng năm cần phải tiến hành khảo sát và đánh giá toàn diện kiến thức và kỹ năng của
đội ngũ cán bộ để làm cơ sở xây dựng các khoá đào tạo chuyên ngành trung và dài hạn
48
đảm bảo đáp ứng được yêu cầu cấp bách của từng giai đoạn phát triển. Bên cạnh đó, cùng
với việc đào tạo về chuyên môn cho cán bộ thì Tổng công ty cần phải tại điều kiện để cán
bộ trong Tổng công ty nâng cao trình độ về tin học, ngoại ngữ, các phần mềm cần thiết
phục vụ cho công tác lập dự án. Mọi cán bộ công nhân viên trong Tổng công ty phải phấn
đầu sử dụng thành thạo các máy móc thiết bị hiện đại phục vụ cho chuyên môn của mình.
Cần chủ động trong việc đào tạo vào tuyển dụng nguồn nhận lực phục vụ cho các hoạt
động đầu tư nói chung và hoạt động phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế nói riêng của
PVEP, hợp tác toàn diện với các cơ sở đào tạo đại học, trên đại học ở trong nước và nước
ngoài để chủ động trong việc đào tạo tuyển dụng bổ sung nguồn cán bộ kinh tế, kĩ thuật
cho PVEP. Trong quá trình tuyển dụng, công ty phải đổi mới cách đánh giá cán bộ. Từ
xưa đến nay, khi tuyển dụng sinh viên mới ra trường, công ty thường căn cứ và coi trọng
kết quả học tập chứ chưa đánh giá nhiều đến khả năng thích nghi công việc của họ. Tuy
nhiên, ngày nay yêu cầu đòi hỏi người cán bộ không những có năng lực chuyên môn mà
còn phải nhanh chóng thích nghi với công việc, nắm bắt các thông tin thị trường và có khả
năng giải quyết các tình huống ngoài dự kiến. Do vậy, để đánh giá đúng, cán bộ tuyển
dụng phải có cái nhìn bao quát và đưa ra được những tình huống thử thách, thực tập thích
hợp cho từng đối tượng dự tuyển. Tổng Công ty cần có 1 chính sách đãi ngộ để thu hút
nhân tài. Trong cơ chế thị trường, rất nhiều các bộ chuyên môn giỏi hiện nay đều tìm đến
làm việc cho công ty nước ngoài hoặc những công ty tư nhân mà họ được trả lương cao
hơn. Các cán bộ trẻ cũng không muốn vào làm trong các cơ quan nhà nước có mức thu
nhập thấp . Để khắc phục tình trạng trên, Tổng công ty cần có những cải tiến cơ chế phân
phối thu nhập theo hướng dựa trên năng suất, chất lượng và hiệu quả công việc. Tổng
công ty cũng nên có những chính sách ưu đãi đặc biệt cho các chuyên gia giỏi để khuyến
khích họ phát huy hết năng lực, trí tuệ phục vụ Tổng công ty. Bên cạnh đó, cũng cần có
cơ chế xử phạt đối với các cán bộ làm việc thiếu tinh thần trách nhiệm, gây ảnh hưởng
đến tiến độ và chất lượng công việc, làm giảm uy tín của Tổng công ty. Định kì luân
chuyển cán bộ giữa các công ty trực thuộc, công ty điều hành chung và giữa các dự án để
đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả nguồn nhân lực. Một trong các nội dung mà Tổng công
ty phải quan tâm là phải xây dựng bản quy hoạch cán bộ dựa trên chiến lược trước mắt và
lâu dài. Do vậy, trên cơ sở mục tiêu phát triển quy mô từ năm nay đến năm 2025, công ty
49
cần tiến hành tính toán số lượng cán bộ cần thiết cho nghiệp vụ lập dự án, tuyển thêm các
cán bộ còn thiếu và có biện pháp nâng cao kỹ năng nghiệp vụ riêng cho từng nhóm cán
bộ.
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN

Các nhân tố môi trường xung quanh bao gồm cả các nhân tố bên trong và bên
ngoài doanh nghiệp có ảnh hưởng đến sự thành công của dự án. Các nhân tố này có thể
ảnh hưởng một cách tích cực hoặc tiêu cực đến sự thực hiện dự án.
4.1. Cơ hội của dự án
Với tiềm năng du lịch biển đảo độc đáo, Cô Tô đang phát triển mạnh mẽ du lịch
dịch vụ cũng như định hướng rõ ràng phát triển du lịch sinh thái biển đảo chất lượng cao
trong tương lai.
Không chỉ trong tỉnh Quảng Ninh, tới nay du lịch Cô Tô đã được du khách thập
phương và quốc tế biết tới.
Diện tích khai thác du lịch lớn, lên đến 47,6km 2, cảnh quan đặc trưng còn nguyên
sơ, vẻ đẹp riêng của bãi cát và những giá trị về mặt địa chất độc đáo.
Dự án Biệt thự biển Cô Tô thừa hưởng bí quyết kinh doanh từ những sáng lập viên
và lợi thế ban đầu về tính độc đáo của các sản phẩm/dịch vụ của tập đoàn Sun Group phù
hợp với thị hiếu của người tiêu dùng mà sản phẩm của công ty dần dần được thị trường
chấp nhận rộng rãi. Nhu cầu về sản phẩm biệt thự biển ngày càng tăng cao dẫn đến việc
tập đoàn cần phải xây thêm nhiều dự án mới để có thể đáp ứng nhu cầu thị trường, mở
thêm chi nhánh để mở rộng phạm vi hoạt động. Nhu cầu thị trường đối với sản phẩm tăng
cao sẽ thu hút các khách hàng mong muốn sử dụng sản phẩm từ đó có thể thu lợi nhuận
và nâng cao quy mô. Vì thế cơ hội của thành công của dự án là rất lớn có thể thu được lợi
nhuận cao và lâu dài và hứa hẹn sẽ phát triển trong tương lai có thể là nơi nghỉ dưỡng và
địa điểm du lịch của du khách trong nước và ngoài nước.
Tình hình Covid-19 cũng ổn định lại sau khoảng thời gian dài đóng cửa du lịch,
Việt Nam đã mở cửa đón lại lượng khách du lịch nước ngoài. Điều này sẽ mang đến
những nguồn lợi nhuận du lịch lớn.
50
Ngoài ra, Việt Nam vẫn luôn tích cực tham gia các hiệp định thương mại, khu vực
kinh tế để nâng tầm du lịch, bất động sản Việt. FDI đổ vào các ngành BĐS những năm
gần đây cũng rất cao, thu hút nhiều nhà đầu tư dự án Biệt thự biển Cô Tô hơn.
4.2. Thách thức của dự án
Khi số lượng nhà cung cấp tăng lên, người tiêu dùng có nhiều lựa chọn hơn và họ
đòi hỏi ngày càng khắt khe hơn về các tính năng hoạt động cũng như chất lượng sản phẩm
cho nên công ty phải thường xuyên có những cải tiến về mẫu mã, kiểu dáng, màu sắc và
các tính năng hoạt động trong các sản phẩm cung cấp ra thị trường nhằm duy trì khả năng
cạnh tranh. Những cải tiến này thường đòi hỏi đầu tư chiều sâu nhất định trong thiết kế
sản phẩm, và cải tiến trong quy trình công nghệ sản xuất.
Quá trình sản xuất ngày càng trở nên phức tạp, quy mô ngày càng mở rộng, hệ
thống quản lý cũ dựa trên việc thu thập, sử lý và lưu trữ số liệu ghi chép trên sổ sách. Dự
án là một nỗ lực phức tạp, không thường xuyên, mang tính chất đơn nhất được thực hiện
trong điều kiện ràng buộc nhất định về thời gian, ngân sách, nguồn lực và các tiêu chuẩn
chất lượng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng và các yêu cầu khách hàng rất phong phú .
Dự án phải đối mặt những rủi ro về điều kiện thời tiết khắc nghiệt có thể cần nhiều
vốn đầu tư hơn để thi công kịp tiến độ do tỉnh Quảng Ninh nằm trong khu vực chịu nhiều
sự ảnh hưởng của thiên tai.
Lạm phát tăng, giá xăng dầu cũng leo thang làm cho dự án gặp nhiều thách thức về
chi phí. Nhất là trong chi phí vận chuyển, chi phí thuê nhân công và chi phí
outsourcing….
Vì lợi thế và vị trí du lịch của đảo Cô Tô sẽ có nhiều dự án xây dựng biệt thự ven
biển của các tập đoàn bất động sản lớn như : Vingroup, FLC, ….. gây ra cạnh tranh cho
dự án và có thể giảm doanh thu cho công ty .
4.3. Kiến nghị giải pháp

Để có một dự án thành công thu được lợi nhuận lớn cho công ty thì tập đoàn SUN Group
cần có một sản phẩm độc đáo , khác biệt với thị trường và mang thương hiệu của chính
51
mình và quản trị tốt dự án . Trong công tác dự án cần phải có những giáp pháp để quản trị
dự án thành công để có thể kiếm soát tốt dự án và hạn chế rủi ro.
Những giải pháp để có thể quản trị dự án thành công :
- Hiểu rõ dự án
Ban quản lý dự án cần phải hiểu rõ các quy trình, kế hoạch từ trong ra ngoài và báo
cáo kịp thời lên cấp trên. Kể cả chủ đầu tư Sun Group hay các nhà thầu khác trong dự án
Sun Premier Village Cô Tô Resort đều phải hiểu rõ về bản chất về các rủi ro, quản lý, quá
trình giai đoạn thực hiện dự án.
Bắt đầu từ việc xác định và hiểu rõ mong đợi của khách hàng cũng như các bên
liên quan đến dự án. Việc phát triển một kế hoạch dự án sao cho tốt nhất cũng quan trọng
không kém, giúp bạn có những mục tiêu và tiến trình cụ thể để tuân theo.
Là một phần trong giai đoạn lập kế hoạch, cần xác định rõ vai trò và trách nhiệm
công việc đối với dự án.
Sau đó phân phối nguồn tài nguyên phù hợp (cả vật chất lẫn con người). Cuối
cùng, để làm rõ mọi thứ và có sự hiểu biết chính xác, xác định rõ mục tiêu và đầu ra của
dự án.
Giai đoạn lập kế hoạch chỉ mới hoàn thành được nửa chặng đường phải thiết lập
các tiêu chí thành công dưới dạng có thể đo lường được để đảm bảo dự án luôn đi đúng
hướng.
- Xác định các yêu cầu của dự án
Việc xác định được các mục tiêu, yêu cầu của dự án đòi hỏi tính chuyên môn cao,
cần cù trong công việc của ban quản lý dự án.
- Hiểu rõ nhóm dự án
Giám đốc dự án nên là người nhìn thấy được các kỹ năng và điểm mạnh của nhóm
dự án lựa chọn có tác động đáng kể đến sự thành công của một dự án. Sự hiểu biết chính
xác về từng cá nhân trong nhóm dự án giúp họ phân bổ đúng công việc cho đúng người.
Việc khai thác điểm mạnh của từng cộng sự mang lại lợi thế quan trọng duy nhất là đảm
bảo năng suất làm việc cao hơn.
- Tăng cường việc giao tiếp
52
Việc giao tiếp nhất quán và hiệu quả với các bên liên quan cũng như khách hàng là
điều cần thiết để vận hành một dự án suôn sẻ. Điều quan trọng là kết nối với họ thông qua
dự án. Việc thông báo những thay đổi mới cho nhân viên dưới cấp đảm bảo rằng sẽ không
có sự bất ngờ khó chịu nào.
Việc trao đổi trong dự án giúp cho thông tin dự án được nắm bắt tình hình rõ ràng,
tránh những điều cập rập như mất dữ liệu, nhân viên nghỉ phép,…
- Xác định rõ các cột mốc của dự án
Giám đốc dự án nên báo cáo về quy trình các giai đoạn dự án một cách thường
xuyên và định kì để xác định được những mục tiêu nhân sự, chi phí tiếp theo. Ngoài ra
xác định rõ các cán mốc dự án giúp dự án có kế hoạch thay đổi kịp thời nếu gặp rủi ro đề
quản trị được chi phí rủi ro đến mức tối thiểu.
- Quản lý những rủi ro tiềm tàng
Nói đến việc quản lý dự án thành công, không thể bỏ qua vai trò của việc xử lý rủi
ro. Mọi dự án đều có những rủi ro có thể nhận biết cũng như những rủi ro bất ngờ, không
thể kiểm soát được và đe doạ đến tiến độ của dự án.
Giám đốc dự án Sun Premier Village Cô Tô Resort nên là người có sẵn chuyên
môn và kinh nghiệm tốt nhất với các dự án tương tự, có thể thấy trước những rủi ro sắp
xảy ra và có những biện pháp chủ động để ngăn chặn chúng.
Cả nhóm dự án đến từ nhiều phòng ban sẽ có những góc nhìn khác nhau về dự án
và giúp cho dự án phòng chống được những rủi ro đáng kể ví dự như Kế toán muốn cắt
bớt một số nội thất vật tư nhưng kỹ sư thiết kế lại nhận ra tính rủi ro trong việc cắt xén
giảm chi phí.
- Nâng cao kỹ năng quản lý dự án
Quản lý dự án không chỉ là quản lý nhóm dự án và theo dõi tiến độ các giai đoạn
trong dự án, nó còn là việc tăng cường các kỹ năng của bạn để có thể thực hiện mọi nhiệm
vụ một cách hiệu quả và dễ dàng.
Chỉ những người có thể tập hợp các cá nhân với những tính cách khác nhau cùng
làm việc với nhau và đảm bảo mỗi người đều có thể đóng góp vào dự án theo cách riêng
của mình mới có thể thúc đẩy nhóm phát huy hết khả năng của mình.
- Đầu tư ứng dụng quản lý dự án
53
Xem xét khối lượng công việc và số lượng nhiệm vụ là yếu tố của một quy trình
xây dựng điển hình. Tuy nhiên, có thể sử dụng công nghệ hỗ trợ giúp bạn nâng cao chất
lượng và đảm bảo hiệu quả của đầu ra dự án.
Ứng dụng phần mềm quản lý dự án (zepth dot com) hoạt động như nền tảng một-
điểm-đến (one-stop) cho các thông tin liên quan đến dự án. Nếu một chương trình phần
mềm đủ hoàn hảo, khả năng của nó là vô tận.
Một chương trình phù hợp có thể lưu trữ tất cả dữ liệu và cho phép chia sẻ dữ liệu
để thu thập đánh giá từ khách hàng cũng như các bên liên quan một cách dễ dàng. Ngoài
ra, bạn có thể hợp lý hóa việc giao tiếp và cộng tác, cùng nhiều chức năng khác.
Trên thị trường có khá nhiều ứng dụng đa dạng, có thể lựa chọn ứng dụng với tính
năng phù hợp, nhưng hãy chú ý đến nhu cầu và ngân sách của dự án.
- Kiểm tra giao phẩm dự án
Bằng cách đó, kiểm soát chắc rằng liệu dự án có đang đi đúng hướng hay không.
Cần xem xét quyết định xem mình có gần đạt được kết quả như ý hay không. Việc kiểm
tra các giao phẩm dự án giúp bạn xác định xem chúng có đáp ứng hay vượt quá mong đợi
của khách hàng hay không. Ngược lại, nếu thấy lỗi sai, có thể thực hiện các biện pháp sửa
chữa ngay lập tức để đưa chúng về lại đúng hướng.
- Đánh giá dự án
Việc đánh giá toàn diện như vậy giúp chủ đầu tư Sun Group và nhà thầu sẽ có cái
nhìn khách quan về dự án, nghiệm thu và có chính sách giá bán phù hợp cho Biệt thự biển
Cô Tô.
54

NHÓM 3 - DỰ ÁN XÂY DỰNG BIỆT THỰ BIỂN CÔ TÔ - CĐT SUN GROUP

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

NHÓM 3 - DỰ ÁN XÂY DỰNG BIỆT THỰ BIỂN CÔ TÔ - CĐT SUN GROUP

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

TIỂU LUẬN MÔN: QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN XÂY DỰNG SUN PREMIER

GVHD: Phạm Hải Chiến

TP Hồ Chí Minh, Ngày 22 tháng 04 năm 2022

Họ và Tên Phân công Mức độ

1.1. Tổng quan đề tài..................................................................................................6

1.1.1. Lý do chọn đề tài............................................................................................6

1.1.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................6

1.1.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu......................................................................6

1.2. Khái quát huyện đảo Cô Tô................................................................................6

1.2.1. Vị trí địa lý......................................................................................................6

1.2.2. Khí hậu...........................................................................................................7

1.2.3. Điểm du lịch và đặc sản..................................................................................7

1.3.1. Tổng quan dự án biệt thự Cô Tô Sun Group...................................................8

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG SUN

2.1. Khái niệm..............................................................................................................10

2.1.2. Quản trị dự án...................................................................................................11

2.1.4. Rủi ro đầu tư.....................................................................................................15

2.1.5. Quản trị các bên liên quan................................................................................15

Stakeholder trong phạm vi Quản lý dự án PMP®...........................................................16

Xác định Stakeholders...................................................................................................17

2.2. Dự án xây dựng biệt thự Cô Tô Sun Group.......................................................18

2.2.2. Các nhân tố chủ quan.......................................................................................19

3.1. Sơ đồ quản lý dự án..............................................................................................22

3.2. Thiết lập WBS của dự án Biệt thự biển Cô Tô...................................................27

3.2.1. WBS kết hợp OBS...........................................................................................28

3.2.2. Ma trận trách nhiệm.........................................................................................29

3.3. Kế hoạch dự án.....................................................................................................31

3.3.1. Chuẩn bị...........................................................................................................31

3.3.3. Thi công thô phần thân và mái.........................................................................33

3.4. Tiến độ dự án........................................................................................................35

3.4.1. Thiết lập ưu tiên dự án......................................................................................35

3.4.2. Tiến độ mạng CPM (Critical Path Method)......................................................35

3.4.3. Sơ đồ Critical path :..........................................................................................36

3.4.4. Phân bố nhân công...........................................................................................36

3.5. Phân tích rủi ro của dự án...................................................................................37

3.5.1. Rủi ro dự án......................................................................................................37

3.5.3. Rủi ro về nhân lực............................................................................................38

3.5.4. Rủi ro về kỹ thuật.............................................................................................38

3.5.5. Rủi ro về tài chính............................................................................................38

3.5.6. Rủi ro công tác giám sát...................................................................................39

3.5.7. Thiết lập RBS...................................................................................................39

3.6. Phân tích các bên liên quan.................................................................................40

3.6.1. Khách hàng:.....................................................................................................40

3.6.2. Các bên liên quan.............................................................................................40

3.6.3. Vai trò..............................................................................................................41

3.6.4. Trách nhiệm.....................................................................................................41

3.7. Phân tích các yêu cầu của PM.............................................................................43

3.8. Phân tích các vấn đề outsourcing........................................................................45

3.9. Áp dụng phần mềm MS Project để mô tả dự án................................................46

TỔNG KẾT CHƯƠNG...............................................................................................47

CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN..............................................................................................51

4.1. Cơ hội của dự án...................................................................................................51

4.2. Thách thức của dự án...........................................................................................52

4.3. Kiến nghị giải pháp...............................................................................................52

1.1.1. Lý do chọn đề tài

1.1.2. Phương pháp nghiên cứu

1.1.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

1.2.1. Vị trí địa lý

1.2.2. Khí hậu

1.3.1. Tổng quan dự án biệt thự Cô Tô Sun Group

Hình 1. Phòng khách biệt thự biển Cô Tô Sun Group