CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

1034 Trường Sa, P.12, Q.3, Tp.HCM
-----o0o-----
Tel (028) 626468 07 – Fax: 626468 04

TP.HCM, Ngày 22 tháng 02 năm 2023

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số /06.21/CN/SGN1/EXIMA ngày 22/02/2023)
I. THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ:
ĐƠN VỊ : CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM (Công ty EXIMA)
- Địa chỉ : Số 1034 Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP.Hồ Chí Minh.
- Điện thoại : 028.62646807 Fax : 028.62646804
- Website : www.exima.vn Email : exima@exima.vn
II. CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản
- Khách hàng : ÔNG TRẦN VĂN THÔNG
- Địa chỉ : 37 Nguyễn Trung Trực, Phường Bến Thành, Quận 1, TP.HCM
- CMND số : 022051439.
- Giấy đề nghị thẩm định giá của Ông Trần Văn Thông ngày 01/02/2023; kèm theo hồ sơ
pháp lý của tài sản là GCN quyền sử dụng đất;
- Số hợp đồng : 1150/06.21/CN/SGN1 ngày 01/02/2023 giữa Ông Trần Văn Thông và
Công ty Cổ Phần Thẩm Định Giá E Xim (Công Ty EXIMA).
2. Tài sản thẩm định giá:
- Loại tài sản : Bất động sản.
- Tên tài sản : Nhà ở cấp III.
- Số lượng : 01 tài sản.
3. Vị trí/Địa điểm thẩm định giá:
- Vị trí : Thửa đất số 03, tờ bản đồ số 08.
- Địa điểm : số 37-37A Nguyễn Trung Trực, Phường Bến Thành, Quận 1, TP.HCM.
4. Thời điểm thẩm định giá: Ngày 01/02/2023.
5. Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị tài sản của ông Trần Văn Thông để tư vấn
cho Ông Trần Văn Thông làm cơ sở xem xét, quyết định thế chấp tại Ngân Hàng theo
quy định của pháp luật hiện hành.

EXIMA.2023 Trang 1/11

 6. Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình Thẩm định giá và mức độ kiểm
tra, thẩm định các nguồn thông tin đó:
Các nguồn thông Cá nhân/ tổ chức cung cấp Mức độ kiểm tra, thẩm định
tin thu thập
- Từ người hướng Ông Nguyễn Phúc Đạt – người hướng Tài sản thẩm định giá: Tổ thẩm
dẫn khảo sát hiện dẫn khảo sát hiện trạng. định giá có mặt tại hiện trường
trạng tài sản thẩm để khảo sát và thu thập thông tin
định giá từ chủ tài sản cung cấp theo
đúng kế hoạch thẩm định giá.
(Kèm theo BBHT)
Từ các trang Tổ thẩm định xem xét tin đăng
website, báo điện trên các trang báo điện tử, liên hệ
tử, người cung cấp trực tiếp các số điện thoại được
dịch vụ đính kèm.
Tiến hành kiểm tra, đối chiếu giá
chào bán và giá giao dịch tại khu
vực thẩm định thông qua các môi
giới bất động sản.
Tiến hành khảo sát thực tế các
tài sản rao bán tại gần khu vực
thẩm định và khu vực lân cận,
đánh giá thị trường và chụp hình
đối chiếu.
Bằng chứng kèm theo là các hình
ảnh đối chiếu và phiếu khảo sát
và TTTT được lưu lại trong hồ
sơ TĐG (file giấy và điện tử).
Việc tiếp cận hiện trạng, pháp lý
tài sản còn hạn chế vì phải thông
qua môi giới.
7. Căn cứ pháp lý thẩm định giá
- Căn cứ Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2012 của Quốc Hội nước
Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.
- Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013 của Chính Phủ nước
Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
giá về thẩm định giá.
- Căn cứ Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ tài chính
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02.
- Căn cứ Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08 năm 2015 của Bộ tài chính
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 09.

EXIMA.2023 Trang 2/11

 - Căn cứ Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ tài chính
Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 11.
- Các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá (Chi tiết mô tả tại phụ lục 01
kèm theo báo cáo kết quả thẩm định giá).
III. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CỦA NHÓM (LOẠI) TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
GIÁ:

1. Thông tin về tổng quan thị trường:

- Bức tranh thị trường bất động sản năm 2020 bao phủ bởi một gam màu xám sau giai
đoạn bùng nổ 2018 - 2019 và chịu tác động của dịch COVID-19. Song, thị trường về
cuối năm đang có tín hiệu ấm dần ở một số phân khúc, thậm chí sốt nóng tại nhiều khu
vực. Tác động của dịch COVID-19 khiến doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó
khăn. Nguồn cung khan hiếm dẫn đến giá nhà không thể không tăng. Theo thống kê của
CBRE, mức giá sơ cấp căn hộ trung bình tại Hà Nội và TP HCM đã tăng lần lượt 2%
và 9%/năm trong giai đoạn 2017 - quý III/2020. Đối với phân khúc nhà riêng, nhà phố,
giá nhà tại 3 quận phía Đông vẫn tăng 7% so với cùng kỳ, trong khi tại trung tâm giảm
3% vì dịch bệnh.

(Nguồn: Thị trường bất động sản 2020 (vietnambiz.vn)

2. Thông tin tổng quan về thị trường giao dịch của nhóm (loại) TSTĐG:
- Ngày 04/11/2021, Bộ Xây dựng đã có Thông cáo 106/TC-BXD về việc công bố thông tin
về nhà ở và thị trường bất động sản Quý III/2021. Theo đó, thị trường nhà ở TP.HCM được
công bố một số thông tin như sau:
 Đối với các dự án nhà ở thương mại: Trên toàn miền Nam có 18 dự án được cấp phép;
297 dự án đang triển khai xây dựng và 10 dự án đã hoàn thành.
 Đối với nhà ở, đất ở: Tình hình giãn cách xã hội trên phạm vi toàn thành phố tiếp tục
diễn ra đã tác động tiêu cực đến quá trình giao dịch bất động sản trên địa bàn. Các giao
dịch bất động sản thứ cấp hầu như không có. Một số giao dịch mới chỉ dừng lại ở việc
chuyển tiền đặt cọc rồi chờ đến khi hết giãn cách thì sẽ hoàn tất các thủ tục mua bán.
Về giá rao bán trên thị trường thứ cấp trong tháng 9/2021: Giá rao bán nhà ở, đất nền
cơ bản vẫn ổn định, hầu hết giữ mức mặt bằng giá được thiết lập trong Quý II/2021,
không có hiện tượng tăng mạnh hoặc giảm giá sâu.
 Đối với nhà ở riêng lẻ: Giá rao bán nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại TP.HCM cơ
bản giữ mức giá xác lập trong Quý II/2021, hoặc một số dự án có tăng nhưng không
nhiều, khoảng 1-2%. Tại TP. Hồ Chí Minh hầu như không có dự án mở bán và giao
dịch. Nhìn chung, do dịch bệnh COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp, thị trường nhà ở
riêng lẻ cũng chịu nhiều ảnh hưởng.
 Đối với đất nền: Nhìn chung, thị trường đất nền có dấu hiệu giảm giá cục bộ ở một
số dự án và khu vực tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh. Mức giảm khoảng 5

EXIMA.2023 Trang 3/11

 - 7% so với tháng 5 (giai đoạn trước khi dịch bùng phát mạnh). Cụ thể, giá rao bán
trung bình đất nền tại một số khu vực như sau: khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi quận 2 có
giá khoảng 114 triệu đồng/m2, dự án An Phú – An Khánh tại quận 2 có giá khoảng
211 triệu đồng/m2, dự án Huy Hoàng tại quận 2 có giá khoảng 212 triệu đồng/m 2,
dự án The Everich III tại quận 7 có giá khoảng 110 triệu đồng/m2, khu dân cư Sở
Văn hóa thông tin tại quận 9 có giá khoảng 72 triệu đồng/m2.
- Hội môi giới bất động sản Việt Nam vừa có báo cáo về thị trường bất động sản cả nước
quý II và 6 tháng đầu năm 2021:
 Quý II/2021 ghi nhận 4.028 sản phẩm bất động sản chào bán. Trong đó, phân khúc căn
hộ chung cư chiếm tỷ trọng lớn, với 3.844 sản phẩm. Tuy vậy, tổng sản phẩm giao dịch
trên thị trường rất thấp, chỉ đạt 963 sản phẩm (856 căn hộ chung cư và 110 nhà thấp
tầng)
 So với tổng nguồn cung trong quý II/2021, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm bất động sản chỉ đạt
23,9%. Lượng hàng tồn kho rất lớn, nguyên nhân do từ đầu năm 2020 đến nay, lượng
giao dịch trên thị trường giảm mạnh.
 Giá bán ở phân khúc căn hộ chung cư tăng 2% so với quý I/2020. Căn hộ trung cấp có
giá chào bán khoảng 46 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp có giá
bán trung bình vào khoảng 63 triệu đồng/m2.
 Trong những năm qua, cùng với việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đã góp phần tăng nhanh diện tích đất ở, từng bước giải quyết nhu cầu nhà ở cho các
tầng lớp nhân dân, nhất là công nhân, sinh viên, người có thu nhập thấp.
 Đất phục vụ sản xuất kinh doanh ngày càng tăng (từ năm 2016 đến nay, TP đã giải
quyết thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hơn 140 dự án
với tổng diện tích đất gần 1.000 ha)
- TP.HCM có mức độ quan tâm đối với các loại bất động sản tăng nhẹ, 4% với bất động
sản bán nhà riêng, 12% với nhà mặt phố, trong khi lượng tin đăng tăng trưởng khá đồng
đều ở mức 13-14%. Một số quận của TP.HCM có mức độ quan tâm tăng trưởng cao
hơn như quận 7 (tăng 14%), Tân Bình (tăng 10%), Tân Phú (tăng 8%), Gò Vấp (tăng
5%)
3. Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.

Thực trạng Triển vọng

Nguồn cung: Do quỹ đất trống tại khu vực này - Triển vọng về nguồn cung của nhóm
còn không còn nhiều, chủ yếu là là nhà ở, khách (loại) tài sản
sạn, trung tâm thương mại đa phần các tài sản
Nhiều nhà đầu tư trong nước đầu tư xây
được chào bán là của các chủ cũ, các nhà đầu tư
dựng nhiều dự án mới với đa dạng hơn, phù
muốn bán lại với giá bán cao.
hợp với nhu cầu của khách hàng, bên cạnh
Nguồn cầu: Nhu cầu mua bán BĐS ngày càng đó việc tái khởi động những dự án cũ thành
tăng, kèm theo nguồn cầu cực lớn từ các nhà những dự án lớn, những khu đô thị hiện đại

EXIMA.2023 Trang 4/11

đầu tư kinh doanh bất động sản, nguồn cầu từ của thành phố nhằm mục tiêu phát triển kinh
các cá nhân muốn mua nhà để ở, các nhà đầu tư tế và kéo giãn dân ra khu vực ngoại thành
kinh doanh BĐS.
- Triển vọng về nguồn cầu của nhóm (loại)
tài sản.

Nằm ở khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, vị

trí thuận lợi cho việc di chuyển đến các quận
huyện lân cận; ngoài ra còn có các dự lán lớn
lân cận đang được tiến hành hứa hẹn sẽ thúc
đẩy thị trường bất động sản ở đây phát triển
mạnh mẽ

4. Phân tích về các tài sản thay thế.

Thay thế

Tài sản thẩm định giá là nhà ở riêng lẻ. Nhà ở có thể được thay thế bởi căn hộ, chung cư, biệt
thự, đất nền dự án… đang được rao bán nhiều và đa dạng, nhiều tiện ích, với nhiều mức giá phù
hợp thị trường cho khách hàng lựa chọn

5. Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị
tài sản thẩm định giá.

Các yếu tố Nội dung thông tin

Kinh tế Khu vực chủ yếu để ở và kinh doanh.

- Hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, tọa lạc mặt tiền đường Nguyễn Trung Trực,
đường nhựa rộng khoảng 15m, thuận tiện lưu thông các loại phương tiện cá
nhân như xe 2 bánh, ô tô. Kết nối đường Lê Duẩn, Hai Bà Trưng đi về
hướng các Quận trung tâm thuộc TP.HCM.
- Hệ thống cấp, thoát nước công cộng hoàn thiện, sử dụng nước máy; thoát
nước bằng hệ thống cống thoát nước công cộng, không ngập lụt.
Xã hội - Hệ thống điện lưới điện quốc gia phục vụ cho sinh hoạt ổn định.
- Hệ thống các dịch vụ bưu chính viễn thông, thông tin liên lạc, Internet,
ADSL, truyền hình cáp… đầy đủ và ổn định.
- Thông tin quy hoạch tại thời điểm TĐG là Khu dân cư ổn định, khu vực
Trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn,….
- Môi trường dân cư đông đúc, gần chợ và các trung tâm thương mại lớn
của TP HCM.

Khác - Cảnh quan : Khu dân cư, gần các trung tâm thương mại.

EXIMA.2023 Trang 5/11

 - Độ ô nhiễm không khí: Ít chịu ảnh hưởng tiếng ồn và ô nhiễm không khí

IV. THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

1. KẾT QUẢ KHẢO SÁT THỰC ĐỊA

- Thời gian thực hiện khảo sát: Ngày 01/02/2023

- Người tiến hành khảo sát:
+ TL Thẩm định viên: Nguyễn Lê Hoàng Thuận
+ Thẩm định viên: Nguyễn Lộc Phước
- Đối chiếu hồ sơ, tài liệu thông tin mà khách hàng cung cấp, qua khảo sát thực tế không
có chêch lệch:
+ Về pháp lý: Khách hàng cung cấp bản photocopy không có công chứng.
+ Về đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩm định giá: Vị trí, quy mô diện tích đất và
CTXD phù hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
+ Về đặc điểm KT – KT của tài sản so sánh: Vị trí, quy mô diện tích đất và CTXD do chủ
tài sản so sánh cung cấp, tổ thẩm định không tiếp cận được pháp lý nên không thể kiểm
tra đối chiếu.
+ Trên đất có CTXD là nhà hàng đang hoạt động, tuy nhiên khách hàng không yêu cầu
thẩm định giá tài sản.
+ Về thị trường: khu vực TĐG có nhiều tài sản rao bán, thông tin rao bán chủ yếu thu
thập thông qua người dân địa phương, môi giới tự do, báo điện tử.
+ Các yếu tố khác: Thông tin thị trường và các tài sản so sánh trong cùng khu vực, các
yếu tố về môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế - xã hội, các yếu tố khác liên quan
đến BĐS thẩm định giá tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá: Xem mục IV tại Báo
cáo kết quả thẩm định giá; phục lục 03 kèm theo báo cáo
2. ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ:

Khách hàng yêu cầu thẩm định giá đã cung cấp các tài liệu, hồ sơ, chứng từ liên quan đến
tài sản thẩm định giá (bản photocopy).

Chi tiết mô tả tại phụ lục 01 kèm theo báo cáo kết quả thẩm định giá.

Tại hiện trường, Tổ thẩm định giá và thẩm định viên có yêu cầu khách hàng cho xem bản
gốc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất nhưng khách hàng cho biết đã thế chấp trong ngân hàng. Việc này sẽ được ghị nhận
trong phần hạn chế và cảnh báo của Báo cáo kết quả thẩm định giá

3. ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN VỀ MẶT KINH TẾ - KỸ THUẬT

 Quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 03, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại số 37-37A
Nguyễn Trung Trực, Phường Bến Thành, Quận 1, TP.HCM.

Stt Hạng mục Mô tả chi tiết

Vị trí địa lý A/ Vị trí địa lý
01
và hành chính - Hướng chính: hướng Đông Bắc, nhìn ra mặt tiền đường Nguyễn Trung

EXIMA.2023 Trang 6/11

 của BĐS Trực rộng khoảng 20m.
- Hướng còn lại tiếp giáp với các hộ lân cận.
B/ Vị trí hành chính: thông tin ghi nhận theo GCN do khách hàng cung
cấp bản photocopy
- Vị trí: Thửa đất số 03, tờ bản đồ số 8.
- Địa điểm: số 37-37A Nguyễn Trung Trực, Phường Bến Thành, Quận
1, TP.HCM.
C/ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan:
Bất động sản thẩm định cách Dinh Độc Lập khoảng 350m, cách Tòa Án
Nhân Dân TP.HCM khoảng 180m, cách Bảo Tàng TP HCM khoảng
270m, cách UBND TP HCM khoảng 600m, cách Công viên Tao Đàn
khoảng 650m.
Nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Trung Trực, cách đường Nguyễn Du
khoảng 46m, cách Đường Lý Tự Trọng khoảng 110m giao thông thuận
tiện đi lại giữa các quận thuộc trung tâm TP HCM
Dịch vụ bưu chính, viễn thông: Mạng lưới internet, truyền hình cáp,
chuyển phát nhanh đến tận nơi như mạng Vietel, mạng VNPT…FPT,
truyền hình cáp SCTV…

- Diện tích thửa đất : 1054,7 m2

- Hình dáng : vuông vức
Hình dáng, - Mục đích sử dụng : Đất ở đô thị
quy mô diện - Thời hạn sử dụng. : Lâu dài
02
tích, quy - Hiện trạng khu đất : Có công trình xây dựng trên đất.
hoạch
- Hiện trạng khu vực : Khu dân cư ổn định, nhà hàng, khách
sạn,…
- Địa hình : Bằng phẳng.
- Hiện trạng khu vực : Khu vực thích hợp kinh doanh đa ngành
03 Quy hoạch
nghề, kết hợp để ở.
 Công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ:

EXIMA.2023 Trang 7/11

 STT HẠNG MỤC ĐẶC ĐIỂM VÀ TÌNH TRẠNG
- Tên công trình : Nhà ở riêng lẻ
- Số tầng : Trệt
- Cấp hạng công trình: Cấp III
- Năm xây dựng : 2005
- Năm đưa vào sử dụng: 2006
01
- Diện tích xây dựng: 455,36 m2
- Diện tích sử dụng : 455,36 m2
+ Tường gạch
Kết cấu chung + Khung cột gạch, mái fibro xi măng
+ Mái BTCT + ngói
+ Hệ thống chiếu sáng đầy đủ.
02 Các tiện ích + Đồng hồ điện.
+ Đồng hồ cấp nước.
- Công trình xây dựng hiện đang sử dụng, hao mòn theo thời gian,
03 Tình trạng
không có dấu hiệu nghiêng, lún.
V. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

 Khách hàng đề nghị thẩm định giá nhà ở cấp III tọa lạc tại số 37-37A Nguyễn Trung Trực,
Phường Bến Thành, Quận 1, TP.HCM (kèm theo GCN mô tả chi tiết tại PL1), hiện trạng
đang dùng để cho thuê và được đề nghị thẩm định giá phục vụ cho mục đích vay vốn ngân
hàng. Thị trường của tài sản cần thẩm định giá thuộc Quận 03 còn khá ít đất trống, chủ yếu
là đất có công trình xây dựng, thị trường có thông tin giao dịch phổ biến, tài sản rao bán
khá nhiều tại khu vực thẩm định gần với thời điểm thẩm định, tài sản TĐG đã được cấp
Giấy phép xây dựng thương mại, văn phòng, khách sạn, nhưng tại thời điểm thẩm định giá
hạng mục công trình chưa được xây dựng. Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên
quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt với những mục tiêu
và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định. Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường của
một tài sản là động lực để nhà đầu tư tham gia vào thị trường.. Từ các cơ sở trên tổ thẩm
định giá và thẩm định viên lựa chọn Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá cho tài sản
(TĐGVN02 – Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm
2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
VI. GIẢ THIẾT VÀ GIẢ THIẾT ĐẶC BIỆT:
 Giả thiết :
- Tổ thẩm định khảo sát, thu thập được thông tin của 07 tài sản so sánh đang chào bán, và 03
tài sản đã được giao dịch thành công trên thị trường, tiến hành trao đổi và thương lượng
với người chào bán, có thể xem mức giá sau khi thương lượng là giá giao dịch thành công
trên thị trường. Tuy nhiên, tổ thẩm định không tiếp cận được chủ tài sản, không thấy được
pháp lý tài sản so sánh cũng như công trình xây dựng. Đây cũng là hạn chế và ảnh hưởng
nhất định đến giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá.
 Giả thiết đặc biệt: Không có

EXIMA.2023 Trang 8/11

 VII. CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
- Tài sản TDG là quyền sử dụng ODT, khách hàng cung cấp đầy đủ thông tin về các chứng
từ hợp pháp liên quan đến tài sản TDG, qua thực tế kiểm tra tổ thẩm định nhận thấy các
thông tin trên là phù hợp và tin cậy. Trên thị trường tại khu vực và thời điểm thẩm định có
nhiều thông tin về tài sản là đất có công trình xây dựng là nhà ở trên đất.
- Tổ thẩm định không tìm thấy thông tin tài sản so sánh là nhà ở có cùng đặc điểm về kinh tế
- kĩ thuật với TSTĐ. Do đó tổ thẩm định không sử dụng phương pháp so sánh để ước tính
giá trị tài sản.
- Tổ thẩm định thu thập được những giao dịch trên thị trường tài sản so sánh là đất ODT và
nhà ở tổ thẩm định sử dụng phương pháp chiết trừ phần CTXD của TSSS (TĐGVN 11) để
ước tính đơn giá quyền sử dụng đất và sử dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị nhà
(TĐGVN 09).
- Tổ thẩm định giá lựa chọn cách tiếp cận từ chi phí (TĐGVN 09), Phương pháp chi phí thay
thế (TĐGVN 09) ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08
năm 2015 của Bộ tài chính Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 09.
2. Nguyên tắc thẩm định giá
2.1. Tổ thẩm định giá vận dụng các nguyên tắc
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất, đóng góp, thay thế, cung cầu, phù hợp.
2.2. Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của TS TĐG
- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng: Tài sản thẩm định đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Về kỹ thuật : Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Tài sản
thẩm định là nhà ở cấp III tọa lạc tại số 37-37A Nguyễn Trung Trực, Phường Bến Thành,
Quận 1, TP.HCM, có diện tích lớn CTXD là nhà ở đã được hình thành, khu đất có diện tích
lớn, khu đất đã có công văn spps 155/TC-QC ngày 11/04/2018 v/v chấp thuận độ cao tĩnh
không xây dựng công trình và CV số 3131/SQHKT-QHKTT ngày 11/09/2013 v/v cấp chứng
chỉ quy hoạch tại địa điểm số 37 Nguyễn Trung Trực, P. Bến Thành, Q.1, TP HCM chức năng
phức hợp (khách sạn, thương mại, văn phòng).
- Về tài chính: Khu vực gần nhiều trường học, chợ, Trung tâm thương mại, giao thông thuận
tiện giữa trung tâm thành phố.
- Về thời gian: Thời hạn sử dụng lâu dài
- Do đó tổ thẩm định nhận thấy tài sản thẩm định được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là
dùng để xây dựng khách sạn, trung tâm thương mại hoặc tòa nhà văn phòng.
3. Xác định giá trị tài sản
Ước tính giá trị nhà ở cấp III tọa lạc tại số 37-37A Nguyễn Trung Trực, Phường Bến Thành,
Quận 1, TP.HCM.
(Chi tiết tính toán mô tả tại phụ lục 03 kèm theo báo cáo kết quả thẩm định giá)
4. Kết quả thẩm định giá:

EXIMA.2023 Trang 9/11

 Công ty Exima ước tính giá trị nhà ở cấp III tọa lạc tại số 37-37A Nguyễn Trung Trực,
Phường Bến Thành, Quận 1, TP.HCM vào thời điểm ngày 01/02/2023 là:
Giá trị thị
Loại Diện tích Đơn giá
Tên tài sản trường
đất/CLCL (m2) (đ/m2)
(đ)
Số 37 - 37A Nguyễn Trung Trực, Phường Bến Thành, Quận 1, TP
2.322.159.436.416
HCM
1 Quyền sử dụng đất nằm ODT 1054,7 2.200.000.000 2.320.340.000.000
ngoài lộ giới
2 Nhà ở cấp II 70% 455,36 5.708.000 1.819.436.416
TỔNG CỘNG
(Bằng chữ: Hai nghìn, ba trăm hai mươi hai tỷ, một trăm năm mươi chín 2.322.159.436.416
triệu, bốn trăm ba mươi sáu nghìn, bốn trăm mười sáu đồng)
VIII. THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
Căn cứ Tiêu chuẩn thẩm định giá 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày
06/3/2015 của Bộ Tài chính: Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá là 6 (sáu) tháng
kể từ ngày 22/02/2023.
IX. NHỮNG ĐIỀU KHOẢN LOẠI TRỪ VÀ HẠN CHẾ:
1. NHỮNG ĐIỀU KHOẢN LOẠI TRỪ:
2. NHỮNG ĐIỀU KHOẢN HẠN CHẾ & CẢNH BÁO:
a, Pháp lý tài sản

Hồ sơ pháp lý, tài liệu, thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá đều do chủ sở hữu tài
sản và người yêu cầu TĐG cung cấp bằng bản photocopy.

Kết quả thẩm định được tính toán trên cơ sở các số liệu, hồ sơ do khách hàng cung cấp. Khách
hàng cam đoan và chịu trách nhiệm và tính hợp pháp các chứng từ, tài liệu, hồ sơ pháp lý liên
quan đến tài sản thẩm định giá bằng bản photocopy (không công chứng), cũng như thông tin về
tài sản thẩm định giá đã cung cấp.

Công trình xây dựng còn hạn chế về hồ sơ, tài liệu liên quan, thể hiện đặc điểm chi tiết cấu
trúc của công trình xây dựng như: Bảng vẽ thiết kế, thi công công trình xây dựng, biên
bảng hoàn công… Tổ thẩm định không được tiếp cận bên trong tài sản, tổ thẩm định mô tả
và ước tính giá trị tài sản dựa vào quan sát bên ngoài và GCN QSDD, Quyền sở hữu nhà ở
và TS gắn liền với đất. Thẩm định viên thẩm định chủ yếu dựa vào kết quả khảo sát hiện
trạng thực tế bên ngoài do đó có những hạn chế nhất định

b, Các hạn chế thông tin khác

- Kết quả thẩm định được tính toán trên cơ sở các số liệu, hồ sơ do khách hàng cung cấp.
Khách hàng cam đoan và chịu trách nhiệm và tính hợp pháp các chứng từ, tài liệu, hồ sơ pháp
lý liên quan đến tài sản thẩm định giá bằng bản photocopy, cũng như thông tin về tài sản thẩm
định giá đã cung cấp.

EXIMA.2023 Trang 10/11