8/5/2012

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN

8/5/2012
I
BẢO ĐẢM

II THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN

3
III THẦM ĐỊNH ĐỘNG SẢN

1 2
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

1. MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ TĐ TSĐB 2. CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO
 Tài sản đảm bảo (TSĐB) là một trong những  TS cầm cố, thế chấp: Tất cả các loại TS theo
điều kiện quan trọng của các TCTD khi xem xét quy định của Bộ luật dân sự, bao gồm vật,
cấp tín dụng cho KH. Vì vậy, việc thẩm định tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản đều
(định giá) TSĐB ảnh hưởng rất lớn đến quyết có thể chấp nhận cầm cố, thế chấp vay vốn
định cấp tín dụng cho KH của các TCTD. tại các NHTM.
 TSBĐ là tài sản của KH, TS hình thành từ vốn
 Pháp luật không phân biệt TSĐB nào thuộc
vay và TS của bên thứ ba dùng để bảo đảm thực
đối tượng thế chấp, TS nào cầm cố mà dựa
hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHTM.
vào việc bên nào là bên nắm giữ TSĐB.

Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

1
 8/5/2012

2. CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO 3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH TSBĐ
 Theo đó, đối với TSĐB mà Bên bảo đảm vẫn  Xác định các căn cứ pháp lý của TSBĐ.
nắm giữ tài sản thì được coi là thế chấp còn  Xác định tính chất an toàn của TSBĐ, TS
nếu NHTM nắm giữ tài sản thì được coi là
không bị tranh chấp, TS không bị phong tỏa
cầm cố.
đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho NH.
 Các TS là vàng, bạc, kim khí quý, đá quý,
 Định giá TSBĐ
ngoại tệ tiền mặt, giấy tờ có giá phải áp dụng
biện pháp cầm cố. => Cơ sở quyết định cấp tín dụng

 Các TS khác đều áp dụng dưới hình thức thế

chấp
6
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

CÂU HỎI ÔN TẬP

II.THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
 Thế nào là TS thế chấp, Tài sản cầm cố theo
quy định pháp luật Việt Nam ? 1 Quy định chung
 Thế nào là tài sản hình thành trong tương lai
2 Quy trình thẩm định
?
3
Trách nhiệm và quyền hạn của các thành
 Tài sản hình thành từ vốn vay ? viên tham gia
 Phân biệt giữa bất động sản với động sản 4 Nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản

7 8
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

2
 8/5/2012

I – QUY ĐỊNH CHUNG VỀ BĐS 2. – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH

1 Phạm vi áp dụng : được áp dụng trong hoạt động cấp TD tại 1 5

Tiếp nhận hồ sơ Thẩm định tính năng kỹ
hệ thống NHTM
Thuật
Đối tượng áp dụng : là các công trình kiến trúc xây dựng
gắn liền trên đất và quyền sử dụng đất, đã có giấy tờ hợp lệ Thẩm định tính pháp lý
2 2 6 Định giá TS
hoặc TS hình thành trong tương lai.

Giá trị BĐS : là giá trị được biểu hiện bằng tiền, vàng, dùng
3 để bảo đảm cho khoản vay, bảo lãnh và các yêu cầu nghiệp 3 Khảo sát thực tế 7
3 Lập báo cáo thẩm định
vụ khác tại NHTM và thu thập TS BĐ
thông tin
Phương pháp thẩm định : phải khoa học, khách quan, phản
4 ảnh đúng giá trị của tài sản so với giá thị trường tại thời 4 Thẩm định địa điểm 8 Lưu hồ sơ
điểm thẩm định giá
9 10

2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH

1.Tiếp nhận hồ sơ: 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
- Phân tích các yếu tố cung, cầu
- Tiếp nhận hồ sơ : vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày - Phân tích chức năng, các đặc tính về quyền của BĐS
giờ nhận hồ sơ, ngày trả hồ sơ. được mua bán và đặc điểm của thị trường;
- Phân tích các tài liệu yêu cầu: thị trường BĐS và BĐS
so sánh;
-Kiểm tra hồ sơ
- Kiểm chứng các nguồn tài liệu đáng tin cậy, số liệu
2. Thẩm định tính chất pháp lý của TSBĐ
sử dụng phải đúng đắn, chính xác
- Kiểm tra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
hợp pháp.

11 12

3
 8/5/2012

2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

3. Thẩm định địa điểm:
- Chụp ảnh những chi tiết cần thiết, quay phim (nếu có) :
- Chuẩn bị các tài liệu liên quan đến BĐS và các Nội dung hình ảnh phải thể hiện được :
dụng cụ cần thiết: thước đo, máy ảnh, máy quay + Quang cảnh vị trí tổng thể của TS;
phim,… + Chi tiết mặt tiền chính của TS;
- Kiểm tra sự chính xác của bản vẽ với thực địa : + Các chi tiết khác như : phòng khách, nhà bếp,
CBTĐ đến hiện trường kiểm tra hiện trạng, kích toilet, cầu thang, . . .
thước, vị trí của BĐS, điều tra các thông tin cần
thiết.
- Vẽ sơ đồ vị trí bất động sản.
- Kiểm tra kết cấu và chất lượng công trình :
+ Được xây dựng năm nào ?
+ Loại bất động sản ? Kết cấu BĐS?
+ Những biểu hiện đặc trưng của BĐS. 13 14

2– QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH + Địa điểm (vị

+ Các thông tin thu thập phải diễn ra gần 4. Thẩm định tính năng kỹ thuật + Khoảng cá
tâm thương m
với thời điểm điều tra. 5) Định giá + Mặt tiền đườ
- Các thành viên tham gia thẩm định giá kiểm tra, rà cấu đường;
+ Thông tin về các giao dịch mua bán có liên soát, hoàn chỉnh lại hồ sơ trên cơ sở các thông tin khảo + Kích thước
sát thực tế: tích;
quan đến TS thẩm định. + Mục đích s
+ Kiểm tra các giấy tờ có liên quan đến BĐS với quy hoạch
+ Các BĐS đã bán, đang tổ chức trên sàn + Các tài liệu, thông tin liên quan đến BĐS cần so tiết trong vùng
sánh; + Cơ sở hạ tần
giao dịch BĐS. + Phân tích hồ sơ tài liệu có liên quan : Các tài liệu
+ Tình trạng p
đầy đủ và hợ
tổng hợp về quy hoạch, xã hội, kinh tế, môi trường của tờ theo quy đị
cấp thẩm quyền. Việc phân tích các thông tin chi tiết đối + Những hạn
với một số BĐS là dựa trên cơ sở mục đích sử dụng hữu, sử dụng
chính cho từng BĐS, cần tập trung phân tích các yếu tố
15 16
chi phối chủ yếu đến mục đích sử dụng chính :

4
 8/5/2012

2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

 Định giá
 Trung tâm định giá TSBĐ 6. Lập biên bản thẩm định giá : Dựa + Mụ
+ Ngày thẩm địn
 Đơn vị khác vào kết quả thẩm tra, so sánh lựa chọn + Mô tả tình trạn
thông tin thu thập, điều chỉnh, cán bộ sản;
+ Mô tả chi tiết
thẩm định giá ước tính giá trị BĐS lập tình trạng chun
+ Tóm tắt hợp
bằng văn bản theo nội dung : trường;
+ Ghi rõ trong b
- Chuyển hồ sơ đến Tổ trưởng Tổ của thông tin (l
hạn chế liên qu
thẩm định giá kiểm tra đánh giá kết + Các bước điề
quả thẩm định. động sản thẩm
+ Ước lượng gi
17 18 + Những điều k
tính.

2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
7. Lập báo cáo hẩm định: 8. Lưu hồ sơ :
-Tổ trưởng Tổ thẩm định giá sau khi kiểm tra hồ sơ
và kết quả thẩm định giá, trình Giám đốc Trung tâm Bộ hồ sơ thẩm định giá lưu tại Trung tâm
dịch vụ địa ốc thông qua; đối với Chi nhánh việc hoặc tại Tổ thẩm định giá (đối với Chi nhánh)
kiểm tra và thông qua kết quả thẩm định giá do Tổ gồm :
trưởng Tổ thẩm định giá thực hiện. + Biên bản thẩm định giá;
- Lập phiếu báo kết quả thẩm định giá để chuyển + Phiếu báo cáo thẩm định giá;
giao theo yêu cầu, ký so và ghi rõ ngày giờ giao,
+ Sơ đồ vị trí;
nhận phiếu báo thẩm định. Phiếu báo kết quả thẩm
định giá do Giám đốc Trung tâm/Tổ trưởng Tổ thẩm + Các hình ảnh liên quan (nếu có).
định giá (đối với chi nhánh) ký tên.
19 20

5

3– TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA
CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA
1. Cán bộ trực tiếp thẩm định giá
-Chủ động liên hệ với NVTD (hoặc KH) để kết hợp đi khảo sát
thực tế, hoặc đề nghị cung cấp hồ sơ pháp lý BĐS.
-Liên hệ với các ngành chức năng để thu thập thêm thông tin
về quy hoạch.
-Công tác thẩm định giá phải độc lập và không chịu sự chi
phối với công tác tín dụng.
- Chịu trách nhiệm về tính chính xác các thông tin thu thập,
số liệu và kết quả thẩm định giá.
21
 - Thường xuyên cập nhật thông tin, đề xuất chủ
trương, phương hướng liên quan đến công tác
thẩm định giá cho phù hợp theo quy định hiện
hành.
 - Kiểm tra, giám sát NV thực hiện theo đúng quy
chế thẩm định giá và chịu trách nhiệm kiểm tra
về hồ sơ, thông tin, số liệu và kết quả thẩm định
giá.
23
8/5/2012
3 – TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA
CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA
2) Tổ trưởng Tổ thẩm định giá :
-Kiểm tra hồ sơ BĐS, trong trường hợp chưa đủ,
thì lưu ý NVTĐ đề nghị KH/NVTD cung cấp;
- Nếu hồ sơ BĐS không hợp lệ theo quy định hiện
hành thì từ chối thẩm định giá.
- Phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng NV,
đôn đốc công việc trong quá trình tác nghiệp, kịp
thời điều chỉnh, giải quyết các phát sinh để bảo
đảm tiến độ về thời gian giải quyết hồ sơ.
22
3– TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA
CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA
3. Giám đốc Trung tâm dịch vụ địa ốc (nếu có)
và GĐ các Chi nhánh:
- Quản lý nhân sự và nghiệp vụ của Tổ thẩm định giá;
- Kịp thời điều chỉnh nhân sự để đáp ứng yêu cầu về
công việc;
- Trên cơ sở hồ sơ và kết quả thẩm định giá bất động
sản (đối với Trung Tâm dịch vụ địa ốc của NH) Giám đốc
Trung Tâm xem xét để thông qua/yêu cầu kiểm tra/yêu
cầu làm lại (nếu xét thấy chưa phù hợp).
24
6
 8/5/2012

4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ
Việc thẩm định giá phải dựa trên các cơ sở sau:
1. Tình trạng pháp lý và đặc điểm thực tế của tài sản
2. Tham khảo bảng giá đất do UBND tỉnh, Thành phố
ban hành trong từng thời kỳ (VD:ở TPHCM,sử dụng
QĐ 89 /2008/QĐ-UBND,ngày 20/12/2008)
3. Các quy định của Nhà nước có liên quan đến
thẩm định giá như:
25
+ Luật đất đai số 13/2003-QH11 do Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam
thông qua ngày 26/11/2003.
+ Nghị định số 101/2005 ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính Phủ về
thẩm định giá.
+ Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành
Luật đất đai.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
+ Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành 03
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
+ Công văn số 734/HD-LS ngày 31/01/2005 của Sở Tài nguyên Môi trường,
Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Cục Thuế TPHCM về việc hướng dẫn áp dụng
bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định của UBND TPHCM
theo từng thời kỳ.
+ Quyết định số 118/2004/QĐ-UB ngày 28/4/2004 của Ủy ban Nhân dân Tp.
HCM về việc xác định trị giá nhà để tính thuế.
( Back )
26
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

 4. Giá thẩm định là giá thị trường, phi thị  Phương pháp so sánh;
trường tại thời điểm định giá, có tính đến các  Phương pháp chi phí;
yếu tố lợi thế, hạn chế các yếu tố rủi ro thị  Phương pháp thu nhập;
trường và rủi ro quy hoạch.
 Phương pháp thặng dư;
 Phương pháp lợi nhuận
 5. Hướng dẫn Thẩm định giá bất động sản
của từng hệ thống NH.

27
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

7
 8/5/2012

4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

1) Phương pháp so sánh: 2) Phương pháp chi phí:

 PPSS là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân  PPCP là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí
tích mức giá của các TS tương tự với TScần định giá tạo ra một TS tương tự tài sản cần định giá để ước
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
tính giá trị thị trường của TS cần định giá.
trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm
 PPCP chủ yếu được áp dụng trong định giá các TS
định giá để ước tính giá trị thị trường của TS cần định
chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến
giá.
trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; TS không đủ
 PP này được áp dụng trong định giá các TS có giao
dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. điều kiện để áp dụng PPSS.

4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

3) Phương pháp thu nhập:

 PPTN (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là

 Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong
phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi
định giá TS đầu tư (bất động sản, động sản, doanh
các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận
nghiệp, tài chính, quyền khai thác mỏ quặng…) mà
được từ việc khai thác TS cần định giá thành giá trị
TS đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và
vốn hiện tại của TS (quá trình chuyển đổi này còn
đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính

giá trị thị trường của TS cần định giá. Cụ thể là TS nào?
32

8
 8/5/2012

4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

4) Phương pháp thặng dư: 5) Phương pháp lợi nhuận:

 PPTD là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của
 PPLN là phương pháp định giá dựa trên khả
TS cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ
năng sinh lợi của việc sử dụng TS để ước tính giá
sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát
trị thị trường của TS cần định giá.
triển giả định của TS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh
để tạo ra sự phát triển đó.
 PPLN chủ yếu được áp dụng trong định giá các
TS mà việc so sánh với những tài sản tương tự
 PPTD thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá
bất động sản có tiềm năng phát triển.
gặp khó khăn do giá trị của TS chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời của TS như khách
sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…

IV. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :

2.1. Cách xác định giá trị QSD đất: CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

* Giá trị bất động sản được xác định theo công thức sau:
Giá trị QSD đất được xác định theo công thức sau:

Giá trị BĐS = Giá trị QSD đất + Giá trị xây dựng
Giá trị QSD đất = Giá đất tham chiếu x hệ số điều chỉnh (Kđc)

35 36
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

9

4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
2.1.1 – Cách xác định giá đất tham chiếu:
Giá đất tham chiếu được xác định trên những cơ sở sau:
- Khung giá đất NN ban hành trong từng thời kỳ, giá
các loại đất tham khảo và nguồn dữ liệu của phòng
Thẩm định giá.
- Đối với các khu vực đã có dữ liệu định giá và
nguồn dữ liệu được công nhận thì có thể sử dụng
nguồn dữ liệu này để kết luận đơn giá áp dụng cho
TS thẩm định. Tuy nhiên cũng cần thiết phải khảo
sát lại tình hình thị trường nơi BĐS tọa lạc để kiểm
tra các yếu tố biến động của thị trường.
37
- Quy định về tài sản so sánh (thông tin tham khảo):
TS so sánh phải cùng khu vực và có tính chất tương đồng
với TS thẩm định (về đặc điểm vị trí, hình dáng, kích
thước…).
- Trường hợp sử dụng các TS khác để tham khảo thì cần phân
tích, đánh giá các yếu tố lợi thế, bất lợi của TS so sánh để
đưa ra đơn giá chuẩn có thể giao dịch cho các BĐS tại khu
vực có BĐS thẩm định và BĐS so sánh
- Sau đó phân tích các yếu tố lợi thế, bất lợi và đưa ra đơn giá
đề nghị cho tài sản thẩm định.
39
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
8/5/2012
4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
- Đối với các khu vực chưa từng thẩm định hoặc đã thẩm
định nhưng không thể sử dụng nguồn dữ liệu đã có để phân
tích, đánh giá, kết luận đơn giá có thể áp dụng cho tài sản
thẩm định thì cần thiết phải khảo sát thực tế và thu thập ít
nhất 03 thông tin để làm cơ sở cho việc đánh giá giá trị cho
tài sản thẩm định.
--
38
4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
+ Các thông tin tham khảo từ báo chí, trung tâm địa ốc, trung
tâm bán đấu giá, từ các kết quả định giá trước còn phù hợp
ngoại trừ bảng giá đã xây dựng-gọi là giá tham chiếu...
+ Thông tin không vượt quá 6 tháng. Ngoài ra các thông tin này
phải đảm bảo giá trị của các BĐS tham khảo phù hợp với giá
thị trường. Các thông tin này phải đảm bảo các yếu tố: Tin cậy
– chính xác- toàn diện và khoa học.
+ Trong một số trường hợp cần thiết, NV định giá phải vẽ sơ đồ
mô tả vị trí các BĐS liên quan, nhất là các trường hợp đối với
đất tọa lạc ngoài địa bàn Tp. HCM, các trường hợp mà tài sản
so sánh lấy từ nguồn thông tin lưu trữ hoặc bảng giá, trường
hợp TS thẩm định và so sánh không cùng nằm trên một con
đường hoặc cùng một con hẻm.
40
10
 8/5/2012

4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :

2.1.2 – Cách xác định hệ số đất điều chỉnh (Kđc):

Trong phần xác định giá đất cần lưu ý:

1 – Xác định giá thị trường đối với khu vực Kđc = (100% + Σ Các hệ số điều chỉnh) x Hệ số hẻm (nếu
có)
có BĐS thẩm định tọa lạc.

2 – Phân tích những đặc điểm riêng của

BĐS thẩm định để đưa ra đơn giá đất phù
hợp.
41 42

BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH St

t
Tiêu chí Diễn giải Ghi chú
Stt Tiêu chí Diễn giải Ghi chú
2 đường chính, lớn (hông, sau) Lưu ý đến tính sinh lời của Đầy đủ hoặc thiếu một trong
01 đường chính, 1-2 đường các con đường này khi điều các yếu tố sau:
phụ, chỉnh tỷ lệ. Đường nhựa
Vị trí tiếp
1
giáp
1 chính, 1-2 hẻm Cần mô tả rõ đặc 5 Cơ sở hạ tầng Cấp thoát nước
1 chính điểm của các con đường, Hệ thống chiếu sáng
hẻm đang xem xét lợi thế Hệ thống thông tin liên lạc
cho BĐS thẩm định
Vuông vắn, nở hậu, phù hợp
2
Hình với mục đích sử dụng Gần TT Thương mại, trường Cần lý giải thật cụ
dáng Không vuông văn, tóp hậu, học, bệnh viện, khu vui chơi thể lợi thế của
xấu giải trí …(trong vòng bán tiêu
Diện tích chuẩn tùy thuộc vào Lưu ý quy định Nhà nước và 6 Lợi thế khác kính 100-300m hoặc tùy chí này khi áp
đặc điểm từng khu vực (tính tập quán được chấp nhận thuộc khu vực) dụng.
3 Quy mô
phổ hổ biến) và mục đích sử trong thực tế
dụng
Chuẩn : tỷ lệ chiều ngang so Lưu ý đặc điểm khu vực và Đối diện chùa, nhà thờ, sát
Kích ngay ngã ba, khu vực lộn
4 với chiều dài : 1-3 tập quán mua bán trên thị 7 Bất lợi khác
thước
trường xộn, ô nhiễm môi trường
43 44

11
 8/5/2012

4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau:
CHÚ Ý
Giá đất hẻm =Giá đất MT tham chiếu x Hệ số vị trí hẻm x Hệ số cấp hẻm
1. Biên độ giao động cho phép khi áp dụng các hệ số trong
hướng dẫn nói trên là 10% trong diều kiện là phải mô tả, * Hệ số vị trí hẻm:
đánh giá rõ ràng và trong mọi trường hợp phải được sự
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Vị trí 5
đồng ý của lãnh đạo Phòng, Ban Giám Đốc.
Giá đất so với vị trí 60% 50% 40% 30% 20%
2. Đối với phần diện tích đất thuộc quy hoạch được công đất mặt tiền
nhận tính bằng 30% đơn giá thị trường tại thời điểm định
giá.
* Bảng xác định vị trí hẻm:

3. Kđc được xác định theo phương pháp cộng dồn các hệ số Rộng < 2m Rộng 2-3m Rộng 3-5m Rộng > 5m
Cách đường chính > 80m Vị trí 5 Vị trí 4 Vị trí 3 Vị trí 2
điều chỉnh trên + 100%
Cách đường chính ≤ 80m Vị trí 4 Vị trí 3 Vị trí 2 Vị trí 1
4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau: Giá đất của hẻm đường đất: 80% giá đất của hẻm đường nhựa, xi măng46
45

4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau:
* Hệ số cấp hẻm:
Hẻm cấp 1 là hẻm của đường chính, hẻm cấp 2 là hẻm của hẻm cấp 1….
Giá đất hẻm cấp thấp hơn : ≤ 80% giá đất của hẻm cấp cao hơn liền kề
Lưu ý:
Bảng hệ số vị trí hẻm nêu trên không áp dụng cho
đường nội bộ, đường đã đặt tên hoặc các hẻm có đặc điểm,
vị trí đặc biệt (có giá trị sinh lợi cao…).
Ngoài ra, khi mô tả, diễn giải đặc điểm vị trí BĐS
tại hẻm cần xác định hệ số vị trí hẻm và hệ số cấp hẻm cho
phù hợp, mọi trường hợp khảo sát không kỹ lưỡng hoặc mô
tả không đúng với thực tế phải hoàn toàn chịu trách nhiệm.
47
IV. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS :
2.2. Cách xác định giá trị xây dựng:
Giá trị xây dựng được xác định theo công thức sau:
GT xây dựng = DT sử dụng x ĐG xây dựng x Tỷ lệ GT còn
lại
A
` Diện tích sử dụng
– Diện tích sử dụng căn cứ vào diện tích được
công nhận trên chủ quyền, giấy phép xây dựng, biên
bản hoàn công, tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện
trạng và các giấy tờ có liên quan khác.
48

12
 8/5/2012

CHÚ Ý
+ Đối với các công trình xây dựng là nhà xưởng mà
chủ đầu tư đã thực hiện việc san lấp, cải tạo mặt
bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng như:
Hệ thống đường nội bộ, sân bãi, cảng, cống,
tường bao, trạm điện….thì cần phải khảo sát, mô
tả, xác định khối lượng cụ thể để đánh giá lại giá trị
BĐS một cách tương đối đầy đủ.
Trong trường hợp không thể xác định được
khối lượng công việc cụ thể thì Nhân viên Thẩm
định phụ trách hồ sơ có sự đánh giá ước lượng, đề
xuất giá trị cộng thêm bình quân và trình Lãnh đạo
quyết định.

49 50
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

CHÚ Ý
+ Đối với phần diện tích xây dựng không phù hợp
quy hoạch không công nhận thì không được tính.
 +Đối với phần diện tích xây dựng chưa có giấy tờ
thể hiện, NVTĐ khi thực hiện thẩm định cần khảo
sát thật kỹ các yếu tố về diện tích, quy hoạch đô thị,
nắm các quy định về xây dựng để đưa ra những
nhận định phù hợp cho các trường hợp này làm cơ
sở cho việc tính toán hoặc không tính toán vào giá
trị xây dựng (để tham khảo).
51 52
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

13
 8/5/2012

C Cách xác định tỷ lệ GIÁ TRỊ còn lại

`
CHÚ Ý:
Stt Số năm đã sử Tỷ lệ còn lại Ghi chú
dụng
1 Từ 1 năm đến 4 năm 95% Trong thực tế thẩm định GIÁ THỜI GIAN PHÁT HÀNH THÔNG BÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ
2 Từ 5 năm đến 7 năm 90% TRỊ còn lại của bất động sản - Thời gian tối đa để ra kết quả định giá là 48h đối với tài
có thể khác với bảng tính bên
3 Từ 8 năm đến 10 năm 85% cạnh do bảo quản không tốt,
sản nằm trong địa bàn TPHCM kể từ khi NVTĐ ký nhận
4 Từ 11 năm đến 13 năm 80% có sửa chữa gia cố lại…) đầy đủ hồ sơ.
nhưng phải diễn giải trong - Trường hợp khác thời gian tối đa để ra kết quả định giá
5 Từ 14 năm đến 16 năm 70%
từng trường hợp cụ thể.
6 Từ 17 năm đến 18 năm 60% Thời gian của năm được tính là 72 tiếng kể từ khi NVTĐ ký nhận hồ sơ.
7 Từ 19 năm trở lên 50% tròn 12 tháng - Thời gian trên không tính ngày nghỉ và ngày lễ.
- Trong quá trình thẩm định thực tế, nếu có vấn đề trở
ngại phát sinh làm ảnh hưởng đến kết quả định giá, thời
Lưu ý:
-Bảng xác định tỷ lệ chất lượng còn lại nêu trên chỉ áp dụng cho các công trình
gian phát hành thông báo kết quả định giá … NVTĐ phải
xây dựng từ cấp 1,2 trở lên. kịp thời báo cáo với cấp lãnh đạo Phòng hoặc người
-Đối với các công trình XD là nhà cấp 3, 4, nhà xưởng…. cần căn cứ vào niên hạn được ủy quyền.
sử dụng và mức độ bảo quản đã xác định tỷ lệ chất lượng còn lại cho hợp lý.
53 54

THẨM ĐỊNH ĐỘNG SẢN 1 – QUY ĐỊNH CHUNG

1 Quy định chung a Phạm vi áp dụng : trong toàn hệ thống NHTM

Thẩm định máy móc, thiết bị, phương tiện

2
b Đối tượng áp dụng : Ngoại trừ trái phiếu, cổ
vận tải
phiếu, phần vốn góp thì tất cả các động sản
3 Thẩm định hàng hóa khác đều thuộc phạm vi điều chỉnh của qui định
này. Đối với một số động sản nếu NH có qui
Thẩm định sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá; số dư định riêng thì áp dụng qui định riêng đó. Tuy vậy,
4
tài khoản, vàng, ngoại tệ mặt qui định về thẩm định động sản chủ yếu đề cập
đến việc thẩm định máy móc, thiết bị, phương
5
3 Thẩm định động sản khác tiện vận tải.
55 56

14
 8/5/2012

1 – QUY ĐỊNH CHUNG 1 – QUY ĐỊNH CHUNG

c
3
- Áp dụng qui định về thẩm định ĐS:
+ Các nguyên tắc khi thẩm định ĐS; 3f Hội đồng tín dụng/ Ban tín dụng quyết định
+ Thẩm định về chủ sở hữu ĐS; việc định giá TSBĐ theo thẩm quyền của
+ Đề xuất, kiến nghị trong quá trình thẩm từng cấp và hạn mức phán quyết được giao
định ĐS;
d Việc định giá ĐS phải đảm bảo xác định được g
Việc định giá TSBĐ để xác định mức cho vay
giá trị bằng tiền VND và khả năng chuyển trên cơ sở đảm bảo an toàn, có phòng ngừa
nhượng của ĐS tại thời điểm định giá; rủi ro khi xử lý tài sản
Người thẩm định phải thuyết minh được
e
các căn cứ để đưa ra kết quả thẩm định
57 58

DÂY CHUYỀN MÁY IN BÁO

2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT

CBTĐ phải xác định các nội dung sau:

- Loại máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải;
- Nơi sản xuất, hãng sản xuất, năm sản xuất;
- Thời gian đã sử dụng;
- Mục đích sử dụng của máy móc, thiết bị,
phương tiện vận tải;
- Tình trạng hoạt động của máy móc, thiết bị,
phương tiện vận tải;
- Đặc điểm kỹ thuật cơ bản của máy móc, thiết
bị, phương tiện vận tải
- Nguyên giá của động sản
59
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

15
 8/5/2012

DÂY CHUYỀN MÁY IN BÁO HÌNH ẢNH

Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

CÁCH
Phương
THỨC THỰC HIỆN
Tài sản Hồ sơ tài sản pháp định Xác định giá
Kiểm tra thực
tế tài sản
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
giá
- Là tổng chi phí thực tế mà bên thế chấp đã XÁC ĐỊNH % CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA MMTB
thanh tóan cho bên bán (Lọai trừ Chi phí
chuyên gia, Chi phí đào tạo, Chi phí lắp đặt
- Kiểm tra Máy móc, thiết bị là sự hợp thành của nhiều hệ
lọai, mã số,
- Hợp đồng, hóa chạy thử, thuế GTGT) nhân với thời gian sử
ký hiệu thiết thống, bộ phận. Mỗi một hệ thống, bộ phận riêng
đơn, biên bản dụng còn lại và chia cho tổng thời gian sử dụng
nghiệm thu. hữu. ích.
bị có đúng
với hợp đồng
biệt này, tùy theo tầm quan trọng, giá trị nhiều hay ít,
- Nếu là hàng - Trường hợp máy móc thiết bị đã hết thời gian
Máy
nhập khẩu thì hồ không? mức độ phức tạp,…sẽ chiếm một tỷ trọng nhất định
Tập hợp chi phí

móc, khấu hao nhưng vẫn họat động bình thường và

- Chụp
thiết bị,
sơ bao gồm tờ
khai hải quan,
quan sát bằng trực giác còn mới thì định giá
hình: lưu hồ
trong toàn khối máy, hệ thống, thiết bị;
dây bằng 10% -> 15% nguyên giá (15% nếu nguyên
chuyền
bộ chứng từ
giá nhỏ hơn 1 tỷ đồng); là 5% nếu thiết bị đã cũ
sơ ít nhất 2 + Một máy hoặc thiết bị mới hoàn chỉnh là 100%;
nhập hàng và tấm gồm 1
sản
xuất
Giấy kiểm định kỹ, lạc hậu.
tấm hình + Công thức xác định chất lượng còn lại:
chất lượng còn - Về tỷ giá áp dụng đối với thiết bị nhập
chụp tòan bộ
lại của tài sản; ≥ khẩu: - Định giá lần đầu tỷ giá = Min(tỷ giá
80% nếu tài sản thiết bị và 1
trên tờ khai hải quan, tỷ giá thực tế của NHTM
đã qua sử dụng. tấm chụp rõ
tại ngày lập tờ trình).
ký hiệu, mã
- Định giá lại: tỷ giá bằng min (tỷ giá trên tờ
số thiết bị.
trình định giá lần trước, tỷ giá thực tế của
NHTM tại ngày lập tờ trình định giá lại) 64
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung

16
 8/5/2012

2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT

XÁC ĐỊNH % CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA MMTB
Trong đó:
Ai là tỷ trọng của một bộ phận hay hệ thống nào đó hợp ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
thành máy hoặc thiết bị. - Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải thông dụng
K1i là hệ số chất lượng và công năng còn lại của một bộ là MMTB, PTVT được sử dụng phổ biến trong xã
phận hay hệ thống. Có thể xác định K1i dựa vào: hội và CBTĐ có thể có được thông tin về giá mua
- Quan sát bên ngoài: có biến dạng, nứt vỡ, hư hỏng, rỉ
bán, các thông tin khác của MMTB, PTVT này trên
sét…
- Nghe tiếng kêu phát ra từ hệ thống động lực và truyền
thị trường
động, tiếng kêu khi gõ vào các phần kết cấu nghi vấn. - Phương pháp định giá: phương pháp so sánh và
- Tham khảo các tài liệu kỹ thuật liên quan, ý kiến của các phương pháp chi phí khấu hao
chuyên gia
K2i là hệ số ảnh hưởng do thế hệ máy, nhiều máy mặc dù
có thể sử dụng tốt, nhưng lạc hậu về công nghệ. 65 66

2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT

ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh
CBTĐ phải xác định các nguồn thông tin về giá thị CLCL (%) TSTĐ
trường của MMTB, PTVT và ghi rõ vào tờ trình thẩm Giá trị TS Giá trị TS Hệ số X
= X
thẩm định so sánh điều chỉnh
định động sản: CLCL (%) TSSS
Trong đó:
- Thông tin về giá mua bán trong nước hoặc nước - Giá trị TS so sánh: là giá trị mua bán trên thị trường mà
ngoài của MMTB, PTVT cùng loại hoặc tương tự người thẩm định có được.
mới 100% hoặc đã qua sử dụng; - Hệ số điều chỉnh (HSĐC): là hệ số dùng để điều chỉnh
- Thông tin về giá công bố của các nhà sản xuất ; TS so sánh về cùng điều kiện tương đồng với TS thẩm
- Thông tin về giá tính thuế của Nhà nước định. Khi áp dụng HSĐC, người thẩm định phải thuyết
- Các nguồn thông tin khác minh được lý do áp dụng HSĐC đó.
67 68

17
 8/5/2012

2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT

ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí khấu hao
Chất lượng còn lại (CLCL) MMTB, PTVT: do người Giá trị còn lại = Nguyên giá – khấu hao
thẩm định tài sản đánh giá căn cứ vào hao mòn, năng Trong đó:
suất, quá trình khai thác, thời gian sử dụng, sự lỗi thời + NG: xác định theo hướng dẫn về nguyên giá nêu
công nghệ và các yếu tố khác của MMTB, PTVT đó. trên;
+ Khấu hao: xác định theo phương pháp đường thẳng
Phương pháp chi phí khấu hao Nguyên giá
Người thẩm định xác định giá trị của MMTB, PTVT Khấu hao = x Hệ số điều chỉnh
bằng cách xác định giá trị còn lại của MTB, PTVT đó Thời gian KH
trên cơ sở nguyên giá và khấu hao
69 70

2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT

ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
KẾT LUẬN GIÁ TRỊ
Phương pháp chi phí khấu hao
+ Đối với những PTVT đường bộ: giá trị thẩm định tối
- Thời gian khấu hao đối với động sản được khách
đa không vượt quá 80% giá trị tính theo phương pháp
hàng mua mới 100%: được xác định theo qui định của
so sánh.
Hội đồng thẩm định tài sản (HĐTĐTS) đối với từng loại
+ Đối với MMTB, PTVT không phải đường bộ: giá trị
động sản cụ thể.
thẩm định là giá trị tính theo phương pháp so sánh,
- Thời gian khấu hao đối với động sản khi mua đã qua
nhưng tối đa không vượt quá 80% giá trị tính theo chi
sử dụng:
phí khấu hao
Thời gian CLCL(%) của Thời gian KH của + Đây là tỷ lệ tối đa, tùy trường hợp cụ thể, người thẩm
khấu hao = động sản tại thời x tài sản đó theo qui định áp dụng tỷ lệ phù hợp. Các trường hợp vượt quá
điểm mua định của HĐTĐTS tỷ lệ tối đa do Trưởng phòng thẩm định tài sản quyết
71 định. 72

18

2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN
KẾT LUẬN GIÁ TRỊ
+ Lưu ý đối với MMTB, PTVT không phải đường bộ:
TH1: giá trị thẩm định bằng giá trị thẩm định theo
phương pháp so sánh, nếu giá trị thẩm định theo
phương pháp so sánh < 80% giá trị còn lại theo khấu
hao.
TH2: giá trị thẩm định = 80% giá trị còn lại theo khấu
hao, nếu giá trị thẩm định theo phương pháp so sánh >
80% giá trị còn lại theo khấu hao.
73
2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT KHÔNG PHỔ BIẾN
KẾT LUẬN GIÁ TRỊ
- Giá trị của MMTB, PTVT không phổ biến tối đa không
được vượt quá 70% giá trị được tính bằng phương
pháp khấu hao của MMTB, PTVT đó. Trường hợp
vượt quá thì do Trưởng phòng thẩm định tài sản quyết
định.
- Đối với một số MMTḄ chuyện dùng có tính đồng bộ
cao (được thiết kế, sử dụng cho mục đích riêng biệt và
được lắp đặt hoàn chỉnh gắn liền với bất động sản) thì
giá trị thẩm định tối đa không vượt quá 50% giá trị
được tính bằng phương pháp khấu hao.
75
8/5/2012
2– THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT KHÔNG PHỔ BIẾN
- MMTB, PTVT không phổ biến là MMTB, PTVT không
thuộc trường hợp phổ biến.
- Người thẩm định ghi rõ trong tờ trình thẩm định động
sản về việc không có thông tin để định giá theo
phương pháp so sánh và tiến hành định giá theo
phương pháp chi phí như tại mục Phương pháp chi
phí khấu hao (nêu trên);
- Người thẩm định tham khảo ý kiến của cộng tác viên,
chuyên gia (nếu có) và ghi rõ ý kiến của họ trong tờ
trình thẩm định động sản để làm cơ sở định giá;
74
3 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
CÁC TRƯỜNG HỢP TỪ CHỐI THẨM ĐỊNH
CBTĐ phải từ chối thẩm định trong các TH sau:
- Không xác định được TS của khách hàng thực tế.
- Tài sản là công cụ, dụng cụ, thiết bị văn phòng.
- Tài sản là máy móc, thiết bị thí nghiệm.
- MMTB, PTVT không phải là đường bộ có chất lượng
còn lại (theo PP so sánh) hoặc giá trị còn lại (theo PP
chi phí khấu hao) dưới 30%.
- PTVT đường bộ có chất lượng còn lại (theo phương
pháp so sánh) dưới 30%.
- MMTB, PTVT mà khách hàng chưa hoàn tất thủ tục
thanh toán đối với bên bán.
76
19

3 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT
CÁC TRƯỜNG HỢP TỪ CHỐI THẨM ĐỊNH
CBTĐ phải từ chối thẩm định trong các trường hợp
sau:
- Các TS có khả năng chuyển nhượng thấp vào thời
điểm thẩm định.
-Các trường hợp khác theo quyết định của HĐTĐTS
77
3 – THẨM ĐỊNH HÀNG HÓA
ĐỊNH GIÁ HÀNG HÓA
+ Việc thu thập thông tin được thực hiện từ các
nguồn sau:
- Giá mua bán trên thị trường;
- Giá do các nhà sản xuất công bố (không bao
gồm các khoản chiết khấu cho người mua);
- Giá mua bán theo hợp đồng, hóa đơn, tờ khai
hải quan và các chứng từ khác của hàng hóa đó;
- Các nguồn thông tin khác
79
8/5/2012
3 – THẨM ĐỊNH HÀNG HÓA
CÁC NỘI DUNG PHẢI XÁC ĐỊNH KHI TĐ HH
- Loại hàng hóa;
- Nơi sản xuất;
- Hãng sản xuất, mục đích sử dụng;
-Các yếu tố có liên quan khác;
ĐỊNH GIÁ HÀNG HÓA
- Giá trị hàng hóa được xác định theo giá thị trường;
- Phương pháp định giá: phương pháp so sánh.
+ Trên cơ sở thông tin giá mua bán thực tế trên thị
trườnng và các yếu tố khác theo qui định về các nội
dung phải xác định khi thẩm định hàng hóa của
hàng hóa tương tự, người thẩm định phân tích, so
sánh và xác định giá của hàng hóa đang thẩm định.78
4 – THẨM ĐỊNH SỔ TIẾT KIỂM, GIẤY TỜ CÓ
GIÁ, SỐ DƯ TK, VÀNG, NGOẠT TỆ MẶT
NỘI DUNG CẦN PHẢI XÁC ĐỊNH
(1) Đối với sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá
- Loại sổ tiết kiểm, giấy tờ có giá;
- Mệnh giá;
- Kỳ hạn;
- Tổ chức phát hành;
- Các yếu tố có liên quan khác;
(2) Đối với số dư tài khoản, vàng, ngoại tệ mặt
- Số dư tài khoản, trị giá, nơi mở;
- Số lượng vàng, loại vàng, trị giá;
- Các yếu tố có liên quan khác.
80
20

5 – THẨM ĐỊNH SỔ TIẾT KIỂM, GIẤY TỜ CÓ
GIÁ, SỐ DƯ TK, VÀNG, NGOẠT TỆ MẶT
ĐỊNH GIÁ
- Giá trị của sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá, số dư TK, vàng, ngoại
tệ mặt là số dư của sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá, số dư TK tiền
gửi, số chỉ vàng hiện vật, số ngoại tệ. TH sổ tiết kiệm, chứng từ
có giá đã được trả tiền lãi trước thời điểm cầm cố thì GT TS
đảm bảo cầm cố phải trừ đi số tiền lãi đã được trả trước;
- Giá trị vàng, ngoại tệ mặt được tính theo giá trị thấp nhất:
+ TH nhân với tỷ giá để xác định GṬ sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá,
số dư TK, vàng, ngoại tệ mặt thì nhân theo giá mua;
+ Trường hợp chia với tỷ giá để xác định giá trị sổ tiết kiệm,
giấy tờ có giá; số dư TK, vàng, ngoại tệ mặt thì chia theo giá
bán;
+ Tỷ giá mua/ bán ngoại tệ, vàng áp dụng theo tỷ giá do NH
công bố tại thời điểm thẩm định giá. 81
83
8/5/2012
5 – THẨM ĐỊNH ĐỘNG SẢN KHÁC
Việc thẩm định được thực hiện theo nguyên tắc sau:
- Người thẩm định xác định các nội dung liên quan
đến động sản đó;
- Giá trị động sản khác được xác định theo giá thị
trường;
Thực tế việc thẩm định tài sản thường phát sinh
những ngoại lệ. Các qui định hiện hành đã đặt ra cơ
chế xử lý các trường hợp này một cách nhanh chóng.
Theo đó, đối với trường hợp khác với qui định hiện
hành chưa có qui định thì sẽ do Hội đồng thẩm định tài
sản bảo đảm quyết định.
82
21