1 2
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU Câu 4: Các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ chung cư cao cấp
1. Lý do lựa chọn đề tài
Xu hướng gia tăng dân số tại các đô thị lớn ngày càng nhiều. Nhu cầu về nhà ở bình dân luôn khan hiếm
cho đại đa số cư dân. Ngày càng có nhiều khách hàng khá giả trong xã hội có nhu cầu nâng cấp chất lượng
chỗ ở. Nhiều doanh nhân từ nước ngoài sang Việt Nam làm việc và sinh sống có nhu cầu chọn nơi ở có nhiều
tiện ích, môi trường cảnh quan đẹp, dịch vụ đa dạng và an ninh trật tự xã hội tốt như Chung cư cao cấp ngày
càng cao. Chung cư cao cấp có nhiều chức năng sử dụng đa dạng khác nhau; kết hợp giữa mục đích để
ở,giải trí, kinh doanh và văn phòng làm việc với mật độ sử dụng cao… nên loại hình nhà ởcao tầng cho đa
gia đình này đáp ứng đượcthị hiếu và nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống cho các khách hàng giầu có.
- Thị trường phát triển tự do thiếu sự kiểm soát của nhà nước;
- Chưa có các tiêu chí để phân loại chung cư cao cấp;
- Giá bán và phí dịch vụ quá cao không tương xứng với chất lượng;
- Chủ đầu tư thiếu nhiều các thông tin về thị trường;
-Giá bánvà các loại phíquản lý và dịch vụ cao quá bất hợp lý;
-Chất lượng quản lý chung cư và cung cấp dịch vụ yếu kém;
-Báo chí đăng tải nhiều hình ảnh bất lợi cho dự án và chủ đầu tư;
-Chính sách của nhà nước không nhất quán, hay thay đổi;
-Không định vị được phân khúc khách hàng mục tiêu;
-Chất lượng xây dựng kém; các thiết bị điện-cơ-pccc gắn liền với công trình mau hỏng; cơ sở hạ tầng kỹ
thuật nhanh quá tải..;
- Chủ đầu tư chậm tiến độ, không giao sổ hồng, sổ đỏ cho khách hàng, lấn chiếm không gian sinh hoạt
chung của cư dân…
-Chủ đầu tư tự xếp hạng vềchung cư của họ. Thị trường bị nhiễu loạnvề quảng cáo, marketing, PR…nên
rất khó xác định được dự án nào có chất lượng gần đúng với phân khúc chung cư cao cấp? rất nhiều dự án
cố ý quảng cáo sai sự thật nhằm lừa dối khách hàng…
Chính vì vậy, chủ đề "Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán Chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên
địa bàn Hà Nội" được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ.
2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giá bán căn hộ CCCC và các nhân tố ảnh hưởng về giá
bán căn hộ CCCC.
+Xác định và lựa chọn các nhân tố cơ bản nhất có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Trên cơ sở
đó, xây dựng mô hình và các giả thuyết nghiên cứu phản ánh các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán căn
hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội.
+ Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố (các biến độc lập) trong
mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc).
+ Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
+ Làm rõ mức độ khác biệt về mức độ tác động của các nhân tố theo đặc điểm riêng về phân khúc
khách hàng.
+ Đề xuất các giải pháp hàm ý quản lý cho các chủ đầu tư kinh doanh BĐS nhằm xác định giá bán
chung cư cao cấp một cách khoa học, phù hợp với thực tế và đạt được mục tiêu kinh doanh hiệu quả.
Câu hỏi nghiên cứu
Câu 1: Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ Chung cư cao cấp?
Câu 2: Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố chủ yếu nào? Tầm
quan trọng của các nhân tố đó thế nào?
Câu 3: Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Bất động
sản Hà Nội như thế nào?
như thế nào?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a- Đối tượng nghiên cứu
Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán Chung cư cao cấp.
b- Phạm vi nghiên cứu
+ Phạm vi về nội dung:
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp. Trên thực tế, mục đích của chủ đầu tư
là xác định mức giá bán hợp lý. Tuy nhiên, luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem
giá bán CCCC là sự cảm nhận (của các đối tượngkhảo sát) về giá bán CCCC khi được hỏi và phỏng vấn.
Tác giả chỉ tập trung nghiên cứu nhóm nhân tố gắn liền với căn hộ bao gồm: 1/ Đặc điểm của căn
hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC); 2/ vị thế của tòa nhà và vị trí của căn hộ
CCCC;3/ Môi trường xung quanh; 4/ Chất lượng dịch vụ (quản lý tòa nhà) và 5/Thương hiệu của chủ đầu
tư.
+Phạm vi nghiên cứu:
Phân khúc Chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
+ Phạm vi về thời gian:
Số liệu thứ cấp từ năm 2010 đến 2018, số liệu sơ cấp sẽ thu thập trong năm 2019 và giải pháp đến
2025.
4. Quy trình nghiên cứu
Quy trình nghiên cứu của luận án gồm 2 bước, nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức. Tác giả sử
dụng cả phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng.
5. Đóng góp mới của đề tài
Kết quả nghiên cứukhoa họcluận án hơn 5 năm qua là tài liệu hữu ích có thể dùng để tham khảo cho
nhiều chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc CCCC nói riêng như :
5.1.Các Chủ đầu tư nhận diện được đa số các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản; đến giá trị
tài sản; giá trị sử dụng; giá bất động sản nói chung và giá CCCC nói riêng;
5.2.Khách hàng biết được những khiếm khuyết thường gặp từ chủ đầu tư và các yếu tố khách quan ảnh
hưởng đến khoảng giá cận biên khi mua và chất lượng căn hộ CCCC; từ đó có cơ sở để đàm phán với
CĐT về:1/ giá bán; 2/ chất lượng sản phẩm và 3/ pháp lý;
5.3. Tổng hợp các hệ luỵ tiêu cực gây tổn thất cho Chủ đầu tư- Khách hàng và cơ quan quản lý Nhà nước
do các lỗi thường từ phía chủ đầu tư ( chủ quan) và từ các yếu tố khách quan khác; Từ đó hạn chế các yếu
tố tiêu cực và gia tăng các giá trị phái sinh cho sản phẩm CCCC;
5.4. Các cơ quan nhà nước có thể tham khảo để điều chỉnh các văn bản pháp luật kịp thời điều tiết và hoá
giải hiệu quả các khuyết tật cục bộ về thị trường BĐS nói chung và phân khúc CCCC nói riêng;
6. Kết cấu luận án
Luận án được kết cấu gồm 5 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Phần mở đầu
Chương 2: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán chung cư cao
cấp
Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp
Chương 5: Giải pháp và kiến nghị.
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ
LÝ THUYẾTVỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ BÁN CCCC
2.1. Tổng quan nghiên cứu về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
2.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài
 3 4
Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoàichủ yếu tập trung các khía cạnh: (i) giá cả và và 2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề n. cứu giải quyết trong luận án
định giá; (ii) hành vi mua nhà của người tiêu dùng; (iii) giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài Mô hình lý thuyết được xây dựng dựa trên tổng quan nghiên cứu như sau:
sản, (iv) các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và nhà ở.
Giá cả và và định giá
Andreas, (2008) đưa ra năm yếu tố trở ngại khi thực hiện chiến lược định giá dựa vào giá trị. Nigel
và cộng sự (2010) cho thấy yêu cầu về người quản lý cần có cái nhìn chiến lược hơn về giá và kiểm tra
khả năng tăng giá, đặc biệt trong hoàn cảnh hậu khủng hoảng. Stephan &Andreas (2013) tìm ra mối quan
hệ tích cực giữa định giá dựa vào giá trị (không phải là định giá dựa vào cạnh tranh) và kết quả hoạt động
doanh nghiệp. Định tính
Các nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic như Griliches (1971), Thibodeau và Malpezzi
(1980)...Theo Malpezzi (2003), trong quá trình phát triển, thị trường nhà ở là một trong ứng dụng rộng rãi
của mô hình định giá Hedonic; vì nhà ở là hàng hóa không đồng nhất; đồng thời nhu cầu của người tiêu Cơ sở lý Định lượng
Thang đo nháp
thụ cũng không đồng nhất như: một căn hộ gồm nhiều yếu tố riêng biệt về diện tích, chất lượng, vật liệu thuyết Sơbộ
hoàn thiện…Phương pháp Hedonic được sử dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm
riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung của cả căn hộ. Cronb Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach
Hành vi mua nhà của người tiêu dùng ach alpha + Tương quan biến tổng)
Các nghiên cứu của Richards (1996), Gibler & Nelson (1998), Daly và cộng sự (2003), Tan (2011), Alpha
Iman và cộng sự (2012), Rong (2013)đề cập đến hành vi của khách hàng đãtác động đến cảm xúc, nhận
thức và hành liên quan đến giá trị tài sản.(Các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, người EFA Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng
mua và người sử dụng) số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố)
Giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Định
Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở chủ yếu của
Thang đo chính thức và lượng
việc định giá bất động sản (Ozdileksa và cộng sự, 2002). Theo Roulac (2007), về mặt lý thuyết, giá trị tài
điều chỉnh mô hình chính
sản được xác định bởi công năng sử dụng.Theo đó, mọi người đang trả tiền cho quyền sử dụng tài sản...
thức
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản đã được nhiều tác giả nghiên cứu, như: Olayinka và cộng
sự (1997): Biến cấu trúc, đặc điểm xung quanh dự án, đặc điểm cộng đồng, đặc điểm vị trí, đặc điểm môi Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích
trường, đặc điểm thời gian; Adair và cộng sự (1996): yếu tố bên ngoài và nội bộ, sau đó được nhóm thành CFA hợp của mô hình, trọng số CFA, tính
bốn nhóm chính gồm biến tài sản, biến khoảng cách, biến môi trường và các biến số tài chính; Roulac đơn hướng,
(2007): thương hiệu, vẻ đẹp và tiện ích; Lorenz và cộng sự ( 2011): Giá trị môi trường, giá trị xã hội, giá
trị văn hóa, giá trị hình ảnh.
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và nhà ở SEM + Phân tích phương trình cấu trúc và phân
ANOVA tích phương sai
Bên cạnh các nghiên cứu về từng nhân tố đơn lẻ ảnh hưởng đến giá bất động sản và nhà ở
(Greenberg & Crossney (2005), Ziet và cộng sự (2008), Hinkelman và Swidler (2008)...) thì có nhiều
nghiên cứu đề cập đến nhóm các nhân tố, tiêu biểu như: Ozdilek và cộng sự (2002) với 3 nhóm chính: các
biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh và các biến số vị trí; Boris và cộng sự (2005) đã đề Phân tích sâu Giải thích sâu các thông tin về mô Định
xuất mô hình nghiên cứu cơ bản theo mô hình định giá Hedonic (HPM): nhân tố xã hội, nhân tố vật lý, sau kiểm định hình và các giả thuyết nghiên cứu tính
môi trường xung quanh, đặc điểm bất động sản; Muhamad và cộng sự (2016) đã đánh giá các đặc tính về lượng sau kiểm định
xây dựng, vị trí, khu phố có ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Malaysia...
Từ kết quả nghiên cứu trên, giá bán căn hộ phụ thuộc vào 3 nhóm nhân tố cơ bản. Nhóm thứ nhất,
H1. Mô hình lý thuyết dựa trên tổng quan nghiên cứu.
bao gồm: 1/các thuộc tính bên trong và bên ngoài của căn nhà;2/ Nhóm thứ hai là chất lượng dịch vụ đi
kèm; 3/ Nhóm thứ ba gắn với biến số nhân khẩu học. Từ tổng quan nghiên cứu, hệ thống thang đo các nhân tố trong mô hình lý thuyết cũng được xây dựng với
các biến độc lập là 43 thuộc tính thành phần và 6 thuộc tính thành phần của nhân tố đặc điểm nhân khẩu
2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài
(nhân tố này được đề xuất bổ sung từ mô hình lý thuyết); biến phụ thuộc gồm 3 thuộc tính thành phần.
Các nghiên cứu trước đây (Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009), Phạm Văn Bình (2013), Nguyễn
Nhữngvấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án: Luận án đề cập và giải quyết vấn đề còn bỏ ngỏ
Quang Thu và cộng sự (2013), Lục Mạnh Hiển (2014), Lê Văn Bính (2017), Nguyễn Tuấn Anh (2018))
(khoảng trống) từ các công trình nghiên cứu trước. Luận án kế thừa và phát triển lý luận về sự hình thành
trình bày và phân tích ảnh hưởng của các nhân tố đến giá cả BĐS như: Diện tích khuôn viên; Khoảng
giá BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCCtrên thị trường BĐS Hà Nội; hướng nghiên cứu của
cách đến trung tâm thành phố; Số tầng xây dựng và vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm; ) chất lượng
đề tài này sẽ góp phần bổ sung những nghiên cứu trước còn bỏ ngỏ.
xây dựng căn hộ và dịch vụ, quản lý căn hộ, ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ khách hàng,chính sách tài
chính, các biến số vật lý, biến số vị trí, biến số môi trường xung quanh, nhân tố tài chính, nhân tố phi tài 2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
chính... Song các nghiên cứu này còn hạn chế nhất định về phạm vi nghiên cứu, mẫu nghiên cứu; nghiên 2.2.1. Định nghĩa về bất động sản, chung cư cao cấp& CCCC
cứu lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm để trình bày, phân tích và tổng hợp một cách đầy đủ các nhân tố Dựa trên các quy định, văn bản pháp luật, tác giả cho rằng:
ảnh hưởng đến giá cả BĐS.
Các công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS được tổng hợp tại bảng 2.5.
 5 6
* Bất động sản là một loại tài sản, bao gồm đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất đai; kể Dân số tại các đô thị lớn Triệu (người) 26,45 36
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai hoặc các tài
sản khác do pháp luật quy định. Tỷ lệ % đô thị hóa % tổng DS 28,72 39
2.2.2. Định nghĩa về Chung cư cao cấp và căn hộ chung cư cao cấp Bình quân đầu người/hộ Người/hộ 3,8 3,4
a- Chung cư cao cấp là toànhà cao tầng để ở và dịch vụ hỗn hợp; có suất đầu tư từ trên 20 triệu DT sàn T Mại bình quân m2/người 19,0 28
đồng/m2; có chất lượng sống cao tương đương với khách sạn từ 4 sao trở lên.
Tổng số căn hộ các p.khúc Triệu(căn) 6,70 10,30
b- Căn hộ chung cư cao cấp là căn hộ khép kín thuộc sở hữu riêng của khách hàng khá giả, có
quyền đồng sở hữu các đa tiện ích thuộc căn hộ chung cư cao cấp. Tổng diện tích m2 sàn thương mại Triệu m2 467,8 908
2.2.2.Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả
Smith (1776) và sau đó là Ricacdo (1871) cho rằng: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng Cung thị trường: Các sản phẩm bất động sản (BĐS) tại Hà Nội được phân chia theo nhiều phân
hoá. Người bán định nghĩa giá cả của một hàng hóa và dịch vụ là khoản thu nhập người bán nhận được khúc khác nhau: BĐS để ở (nhà chung cư, đất nền, biệt thự, nhà ở riêng lẻ); BĐS thương mại (văn phòng
qua các giao dịch.Giá cả và giá trị hàng hoá có mối quan hệ chặt chẽ với nhau; giá cả có mối quan hệ cho thuê, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ); BĐS chuyên biệt (BĐS công nghiệp). Căn hộ chung
khăng khít với giá trị sử dụng hay giá trị của hàng hoá; giá cả và các quan hệ kinh tế - xã hội. cư cao cấpbị tồn đọng lớn nhất trên thị trường BĐS.Nguồn cung tại các quận khá đa dạngnhưng chủ yếu
2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản vẫn tập trung tại phân khúc trung cấp- cao cấp. Giá bất động sản trên địa bàn Hà Nội có xu hướng tăng
Giá trị là cốt lõi của hàng hoá. Khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở chủ yếu của việc cao và biên độ giao động lớn; giá bất động cũng thay đổi theo chu kỳ và chịu tác động lớn bởi chính sách
định giá bất động sản (Ozdilek và cộng sự, 2002). Về cơ bản, giá trị thị trường được tính bằng mức giá của nhà nước và môi trường khách quan.
giao dịch có khả năng xảy ra nhất trên thị trường. 3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở đa gia đình tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả
Quá trình phát triển xã hội từ nhà ở tập thể đến chung cư cao cấp tại thành phố Hà Nội trải qua các
Các nhân tố bên trong (Các mục tiêu marketing, Marketing – mix; Chi phí sản xuất và các nhân tố giai đoạn: Giai đoạn từ năm 1954-1986 là giai đoạn xây dựng nhà tập thể làm bằng kết cấu gỗ và nhà lắp
bên trong khác); Các nhân tố bên ngoài (Đặc điểm của thị trường và cầu, bản chất và cơ cấu cạnh tranh và ghép đơn giản. Sau đó, Chung cư thương mại đầu tiên được xây dựng tại Hà Nội năm 1987 là Tòa nhà
các nhân tố bên ngoài khác). CT4B cao 09 tầng thuộc khu đô thị Bắc Linh Đàm. Tiếp theo đó là hàng loạt chung cư thương mại, chung
- Thông qua giá trị bất động sản: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bao gồm: (Đặc điểm vật lý, Tính chất cư tái định cư, chung cư giá rẻ và loại hình chung cư mi ni ra đời. Xu hướng tất yếu xây dựng mô hình
pháp lý, Vị trí của BĐS…). nhà chung cư cao tầng trong các đô thị lớn như địa bàn Hà Nội và tp HCM.
Ngoài ra, các nhân tố thuộc về chủ đầu tư cũng có ảnh hưởng đến giá cả BĐS. Đặc biệt, Smith
3.1.3.Đặc tính một số CCCCđiển hình trên địa bàn Hà Nội
(2010) nhấn mạnh 9 nhân tố ảnh hưởng đến sự cảm nhận về giá.
2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu a- Giá bán cao nhất so với các phân khúc chung cư thương mại;
Trong số các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu, tiêu biểu là: Lý thuyết hành vi có kế hoạch; b- Đầy đủ các tiện ích nội khu và dịch vụ công ích ở xungquanh;
Lý thuyết hiệu ứng tài sản và Lý thuyết vị thế chất lượng. Các lý thuyết này có liên quan đến các nhân tố c- Chất lượng cảnh quan nhân tạo và môi trường sống đẳng cấp;
ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cũng như có liên quan đến một số thuộc tính thành phần của các d- Chất lượng dịch vụ và đơn vị quản lý toà nhà có uy tín;
nhân tố... Ngoài ra, một số lý thuyết về marketing, truyền thông cũng được tham chiếu sử dụng.
đ- Vị thế và vị trí căn hộ làm gia tăng giá trị sống và giá cả;
CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Bối cảnh nghiên cứu e- Khách hàng thuộc phân khúc có nhiều tiền khá giả;
3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2018 3.2. Phương pháp nghiên cứuvà mô hình nghiên cứu
Cầu thị trường được thể hiện tại bảng 3.1 và bảng 3.2 như sau 3.2.1. Phương pháp nghiên cứu định tính
Bảng 3.1: Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị Phương pháp nghiên cứu định tính bao gồm: Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu; phương pháp
Bảng 3.2: Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị chọn mẫu và kỹ thuật áp dụng có chủ đích với đối tượng tham gia phỏng vấn và thảo luận nhóm.Các câu
hỏi mở về các nhân tố quan hệ cung cầu liên quan đến giá bán căn hộ CCCC; Đưa ra các câu hỏi mở liên
Số căn nhà ở cho các Số đơn vị nhà cần Ước tính tổng nhu Tương đương diện quan đến các biến quan sát của các yếu tố theo ý kiến của các đối tượng phỏng vấn, nhận định về thang
Giai đoạn ( tích sàn
hộ gia đình mới thay thế (2% năm) cầu đơn vị nhà ở đo nháp 1 của luận án...).
năm)
(triệu căn) (triệu căn) (triệu căn) (triệu m2) 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng
2009-2014 1,37 0,68 2,05 317,7 Mẫu nghiên cứu: lấy mẫu nghiên cứu sơ bộ lấy theo quy tắc nhân 5 (Hoàng Trong & Chu Nguyễn
Mộng Ngọc, 2009). Các phiếu điều tra được gửi tới các tổ chức, các cá nhân (được ẩn danh người trả lời)
2014-2019 1,52 0,68 2,2 341 để điều tra. Đó là các nhà đầu tư, chủ sở hữu, sàn phân phối, người thuê nhà, người sử dụng, các nhà quản
Chỉ tiêu phấn đấu Đơn vị tính 2010 2015 lý, ban quản trị tòa nhà và các đơn vị khai thác quản lý tòa nhà… trên địa bàn Hà Nội. Họ cũng có những
cảm nhận và đánh giá khác nhau về giá bán CCCC.
Phân tích dữ liệu phần mềm SPSS 22.0 và AMOS với các công cụ: Thống kê mô tả; Kiểm định sự
tin cậy các khái niệm nghiên cứu; phân tích nhân tố khám phá; Phân tích khẳng định nhân tố; Phân tích
tương quan; Phân tích hồi quy và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.
3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính
Đề xuất mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu:
 7 8
CL: Chất lượng dịch vụ &quản lý chung cư
Đặc điểm vật lý NK: Đặc điểm nhân khẩu
DT: Đặc điểm của chủ đầu tư
β 1: Hằng số
Vị thế &Vị trí căn hộ Các nhân β2, β3, β4, β5, β6, β7 là hệ số hồi quy.
tố ảnh ε là sai số ngẫu nhiên.
hưởng đến
Môi trường xung quanh giá bán
căn hộ
CCCC
Chất lượng dịch vụ quản lý
chung cư

Phân khúc khách hàng

Biến phụ thuộc (biến mục tiêu): sự cảm nhận về giá bán căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội;
Biến độc lập (biến nhân tố): Nhóm nhân tố bên trong thuộc về giá trị bất động sản (đặc điểm vật lý, vị trí
và vị thế, môi trường xung quanh...); Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư; Đặc điểm nhân khẩu.
Biến điều tiết (nhân tố gắn với chủ đầu tư): Đặc điểm của chủ đầu tư (vị thế và uy tín trên thị trường, năng
lực đầu tư và kinh doanh...)
Các giả thuyết nghiên cứu:
H1: Đặc điểm vật lý của căn hộ chung cư cao cấp có ảnh hưởng đến giá bán CCCC (giá bán tính theo
diện tích m2).
H2: Vị trí căn hộ và vị thế của tòa nhà có ảnh hưởng đến giá bán CCCC
H3 : Môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến giá bán CCCC;
H4: Chất lượng dịch vụ &quản lý có ảnh hưởng đến giá bán CCCC;
H6: Đặc điểm của chủ đầu tư (Vị thế và uy tín; tài chính, kỹ thuật, quản lý; marketing) có ảnh hưởng đến
giá bán căn hộ CCCC
H7 : Các yếu tố về giá bán CCCCcó mối quan hệ tương tác với nhau.
Phát triển thang đo: Các thang đo của các biến độc lập và biến phụ thuộc được phát triển (thang đo
lần 2): 1/Đặc điểm vật lý của căn hộ gồm 10 thuộc tính thành phần; 2/Môi trường xung quanh gồm 10
thuộc tính thành phần; 3/Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư gồm 10 thuộc tính thành phần; 4/ Chất
lượng dịch vụ quản lý chung cư gồm 10 thuộc tính thành phần; 5/Đặc điểm phân khúc khách hàng gồm 6
thuộc tính thành phần;6/Đặc điểm của chủ đầu tư gồm 4 thuộc tính thành phần và Giá bán căn hộ CCCC
gồm 3 thuộc tính thành phần.
3.2.3.4. Xử lý dữ liệu
Dữ liệu được làm sạch, xử lý dựa trên phần mềm SPSS. Sau khi tiến hành thống kê để mô tả dữ liệu
thu thập, thực hiện kiểm định giá trị của biến bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA; đánh
giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha; Kiểm định mô hình hồi quy đa biến và
Phân tích nhân tố khẳng định CFA.
- Luận án nghiên cứu sự tác động của các biến độc lập và biến kiểm soát tới giá bán căn hộ
CCCC. Do đó, tác giả sẽ phân tích 2 mô hình hồi quy tuyến tính:
Mô hình 1 bao gồm 05 biến độc lập và biến phụ thuộc.
Mô hình 2 bao gồm 05 biến độc lập, 01 biến kiểm soát và biến phụ thuộc.
Phương trình hồi quy bội cho nghiên cứu như sau:
GBCHCC (1) = β1 + β1*VT + β2*VL + β3*NK + β4*MT + β5*CL
GBCHCC (2) = β1 + β2*VT + β3*VL + β4*NK + β5*MT + β6*CL + β7*DTTrong đó:
GBCHCC: Giá bán căn hộ CCCC
VT: Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư
VL: Đặc điểm vật lý của căn hộ
MT: Môi trường xung quanh
 9 10
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN Sử dụng phương pháp xoay nguyên góc (Varimax) các nhân tố. Kết quả các lần xoay nhân tố được
HỘ CCCC thể hiện ở [bảng4.13]: Kết quả nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCCtheo mức độ
giảm dần.
4.1. Kết quả nhiên cứu định lượng sơ bộ Kết quả từ bảng 4.13 cho thấy, hệ số nhân tố tải ≥ 0,5, chứng tỏ tất cả các biến thành phần của các
Từ thang đo đã được điều chỉnh qua nghiên cứu định tính, tác giả thực hiện điều tra thử trên mẫu nhân tố đều có xu hướng hội tụ (Hair & cộng sự, 2010).
130 đối tượng để đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach Alpha. Trong số 130 phiếu 4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo
điều tra thu về, có 115 phiếu có thể sử dụng. Kết quả đánh giá sơ bộ (bảng 4.1) thang đo cụ thể như sau: Các biến độc lập:
Các thuộc tính (biến quan sát): VL10, VT5, MT1, MT2, MT9, CL3, CL6, NK1 và NK4 có hệ Bảng 4.14 cho thấy, các biến quan sát đều có hệ số tương quan lớn hơn 0,3 và có hệ số Cronbach’s
Alpha lớn hơn 0,6. Do đó, tất cả các biến đều có độ tin cậy và có ý nghĩa (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn
số tương quan biến tổng nhỏ hơn (<) 0.3 nên bị loại. Các thuộc tính còn lại có hệ số Cronbach
Mộng Ngọc, 2008). Ví dụ: Nhân tố “Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư” gồm 5 biến quan sát, có hệ số
Alpha > 0, 6, đồng thời, các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng >0.3 nên đủ điều kiện
Cronbach Alpha = 0,835, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng> 0.3. Như
để thực hiện các bước tiếp theo.Như vậy, sau khi thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ và đánh giá vậy, nhân tố này đảm bảo độ tin cậy.
độ tin cậy của thang đo từ dữ liệu thu được, một số thang đo đã có sự thay đổi về số lượng thuộc tính Biến phụ thuộc“Giá bán căn hộ CCCC”:
(biến quan sát) so với thang đo đã xây dựng từ nghiên cứu định tính. Các thang đo với số lượng biến
Biến phụ thuộc “Giá bán căn hộ CCCC” gồm 3 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,901,
quan sát còn lại được mã hóa lại để đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức (bảng 4.3). đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng> 0,3. Như vậy, thang đo này đảm
4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức bảo độ tin cậy và có ý nghĩa (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008), cụ thể như sau:
4.2.1. Thống kê mô tả mẫu
Bảng 4.4: Đặc tính của mẫu nghiên cứu Scale Cronbach's
Scale Mean Corrected
- Giới tính( nam,nữ); Variance if Alpha if
GBCHCC if Item Item-Total
- Độ tuổi ( từ 18t-25t; 26-30t; 31-36t; và trên 36 tuổi. Item Item
Deleted Correlation
Deleted Deleted
- Thu nhập trung bình: ( dưới 5tr/ tháng; từ 5-10tr; từ 11tr-20tr; và trên 20tr/tháng;
- Trình độ học vấn: Tốt nghiệp phổ thông trung học; Tốt nghiệp cao đẳng/trung học chuyên nghiệp; GBCHCC1 7.2650 1.003 .835 .878
Tốt nghiệp đại học; Tốt nghiệp sau đại học; và khác GBCHCC2 7.7626 .653 .832 .861
- Số năm tham gia quản lý dự án:dưới 2 năm; trên 3 năm, trên 5 năm, trên 10 năm
4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập GBCHCC3 7.4171 .769 .835 .833
Kết quả thống kê mô tả các biến độc lập được trình bày tại các bảng 4.5 đến 4.10. Kết quả cho thấy, các
thuộc tính thành phần của các nhân tố được đánh giá khá cao; từ 3,44trở lên. Ví dụ, đối với nhân tố “Đặc
điểm nhân khẩu”: Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà (thu nhập) được đánh 4.2.5. Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát
giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4,279 điểm; tiếp theo đến Số thành viên gia đình với Phân tích EFA thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp (GBCHCC) và
4,275 điểm; Tuổi với 4,02 điểm; Trình độ học vấn với 3,93 điểm. thang đo giá bán căn hộ chung cư cao cấp của DN cho kết quả có 29 biến quan sát thỏa mãn yêu cầu được
4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá phân thành 5 nhóm nhân tố, bao gồm: 1/ Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL) gồm 9 biến quan sát; 2/
Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT) gồm 6 biến quan sát; 3/ Môi trường xung quanh (MT) gồm
Bảng 4.11: Kết quả kiểm định KMO, Bartlett’s TestKMO and Bartlett's Test
6 biến quan sát; 4/ Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư (CL) gồm 5 biến quan sát; 5/ Đặc điểm nhân
khẩu (NK) gồm 4 biến quan sát; 6/ Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) gồm 4 biến quan sát; 7/ Gía bán căn hộ
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. ,897 chung cư cao cấp (GBCHCC) gồm 3 biến quan sát (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được tham
Bartlett's Test of Approx. Chi-Square 5.601,009 gia khảo sát).
Sphericity Df 406 Bảng 4.15. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội
Sig. 0,000 Model Summary
a. Dependent Variable: GBCHCC
Hệ số KMO = 0,897, thỏa mãn điều kiện: 0,5< KMO < 1, phân tích nhân tố khám phá là thích hợp Phương pháp Enter được sử dụng để phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung
cho dữ liệu thực tế. cư cao cấp, với 5 nhân tố của thang đo được đưa vào phân tích. Hệ số xác định R2 hiệu chỉnh (Adjusted R
Kiểm định tương quan của các biến quan sát trong thước đo đại diện square) được dùng để đánh giá độ phù hợp của mô hình. Kết quả hồi quy cho thấy R2 đã hiệu chỉnh bằng
0.890 (mô hình giải thích được 89 % sự thay đổi của biến GBCHCC). Để kiểm định độ phù hợp của mô
Kiểm định Barlett có Sig.=0,000 <= 0,05, nghĩa là nhân tố đại diện và các biến quan sát có tương
hình hồi quy tuyến tính đa bội ta dùng giá trị F ở bảng phân tích ANOVA và mô hình phù hợp dữ liệu ở
quan tuyến tính với nhau, chứng tỏ các biến trong tổng thể có mối liên quan với nhau.
độ tin cậy 95% (mức ý nghĩa của thống kê F trong ANOVA nhỏ hơn 0.05- qua bảng ANOVA).
Kiểm định mức độ giải thích của các biến quan sát đối với nhân tố
Có năm nhân tố: 1/ Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL), 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của
Bảng4.12: Cột Cumulative cho biết trị số phương sai trích là 58,346%, điều này có nghĩa là các biến chung cư (VT), 3/ Môi trường xung quanh (MT), 4/ Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư (CL), 5 Đặc
quan sát giải thích được 58,346% sự thay đổi của các nhân tố. Chứng tỏ dữ liệu nghiên cứu phân tích điểm nhân khẩu (NK) đều có ảnh hưởng thuận chiều đến hoạt động GBCHCC (ở đây là sự cảm nhận về
khám phá nhân tố là phù hợp.Bảng4.12, dòng 5, cho thấy có 5 nhân tố có giá trị Eigenvalues lớn hơn 1. giá đối với người được tham gia khảo sát) và có ý nghĩa thống kê.
Kết quả của mô hình EFA Phương trình hồi quy đối với các biến đã được chuẩn hoá được lấy từ bảng có ý nghĩa các hệ số
hồi quy riêng phần trong mô hình - Coefficientsa có dạng như sau:
GBCHCC = 0.843 + 0.156VT + 0.198MT + 0.175VL + 0.113NK + 0.174CL
 11
Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
Căn cứ vào kết quả trên, các giả thuyết: H1, H2, H3, H4, H5, H6 đều được chấp nhận.
4.2.6. Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT)
Bảng 4.16. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ các nhân tố ảnh hưởng đến GBCHCC
a. Dependent Variable: GBCHCC
b. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK
c. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK, DT
- Khi thêm biến kiểm soát vào nghiên cứu, với 6 nhân tố của thang đo được phân tích. Hệ số xác định
R2 hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phù hợp của mô hình đã tăng lên 0.01. Kết
quả hồi quy cho thấy R2 đã hiệu chỉnh bằng 0.910 (mô hình giải thích được 91% sự thay đổi của biến
GBCHCC). Để kiểm định độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa bội ta dùng giá trị F ở bảng phân
tích ANOVA và mô hình phù hợp dữ liệu ở độ tin cậy 95% (mức ý nghĩa của thống kê F trong ANOVA
nhỏ hơn 0.05 - qua bảng ANOVA).
Có sáu nhân tố: Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT);
Môi trường xung quanh (MT); Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu (NK);
Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) đều có ảnh hưởng thuận chiều đến hoạt động GBCHCC và có ý nghĩa
thống kê (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được tham gia khảo sát).
Phương trình hồi quy đối với các biến đã được chuẩn hoá được lấy từ bảng. Ý nghĩa các hệ số hồi quy
riêng phần trong mô hình - Coefficientsa có dạng như sau:
GBCHCC = 0.299 + 0.265VT + 0.161VL + 0.190MT + 0.153NK + 0.008CL + 0.165DT
Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
Kết quả phân tích cho thấy: 1/ Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); 2/ Vị trí của căn hộ và vị
thế của chung cư (VT); 3/ Môi trường xung quanh (MT); 4/ Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư (CL); 5/
Đặc điểm nhân khẩu (NK); 6/ Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) tác động cùng chiều đến giá bán căn hộ
chung cư cao cấp (GBCHCC) và có ý nghĩa thống kê (P ≤ 0,05) đã chứng tỏ rằng:
- Đặc điểm vật lý của căn hộ có mối quan hệ dương với giá bán căn hộ chung cư cao cấp.
- Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư có mối quan hệ dương với các yếu tốgiá bán căn hộ chung cư
cao cấp.
- Môi trường xung quanhcó mối quan hệ dương với giá bán CCCC;
- Chất lượng dịch vụ &quản lý chung cư có mối quan hệ dương với giá bán CCCC.
- Đặc điểm của chủ đầu tưcó mối quan hệ dương với giá bán CCCC;
- Đặc điểm nhân khẩu có mối quan hệ dương với yếu tố giá bán CCCC;
* Các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mối quan hệ tương tác với nhau.Nghĩa là, các giả
thuyết: H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7 đều được chấp nhận.
Kết quả phân tích phương sai (ANOVA):
Vị thế và uy tín với giá bán căn hộ cao cấp, hình ảnh và thương hiệu với giá bán CCCC, năng lực
và kinh nghiệm với giá bán căn hộ cao cấp và Chiến lược truyền thông và Marketing với giá bán căn hộ
cao cấp đều cho thấy không có sự khác biệt trong kết quả đánh giá của các đối tượng trả lời phỏng vấn
đối với nhân tố vị thế và uy tín với giá bán căn hộ cao cấp (do các nhân tố có sig > 0.05).
CHƯƠNG 5: THỰC TRẠNG và GIẢI PHÁP
5.1. Thực trạng
5.1.1. Giá bán và chất lượng sản phẩm
Thực trạng:Giá bán căn hộ CCCC của CĐT không tương xứng với chất lượng căn hộ và dịch vụ tòa nhà
theo cơ chế thị trường;không phản ảnh đúng tiêu chuẩn toà nhà chung cư gắn mác dự án là CCCC.
Giải pháp:Để hạn chế điều này, cần phải: (i) Phương án phê duyệt về tổng mức đầu tư và phương án tài
chính được các ban ngành thẩm tra/ thẩm định làm cơ sở để sở xây dựng cấp GPXD sẽ được dán công
khai tại dự án và tại trụ sở UBND nơi có dự án; (ii) Mức giá bán của CĐT lần đầu tiên sẽ tuân thủ theo
bảng giá + hệ số như phương án tài chính đã công khai.; (iii) Tránh khách hàng không nắm được về giá
và các bên môi giới thổi giá hoặc CĐT nâng giá vô lý.
12
5.1.2. Giá bán và tâm lý khách hàng
Thực trạng:Xây dựng giá bán căn hộ CCCC cao quá mức thu nhập và sự hài lòng của khách hàng;
Giải pháp:CĐT cần nắm được diễn biến tâm lý của khách hàng mục tiêu. Nắm được sở thích, ý muốn và
các nhu cầu của khách hàng. Cung cấp sản phẩm BĐS đẹp- tiện ích và giá thành rẻ để góp phần mang lại
lợi ích cho khách hàng.
5.1.3. Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường
Thực trạng:Nhu cầu hưởng thụ chất lượng cuộc sống về nơi ở ngày càng cao. Giá bán căn hộ CCCC quá
caokhông tương xứng với chất lượng kỳ vọng của khách hàng.Nguồn cung dư thừa do nhiều lỗi khiếm
khuyết từ phía chủ đầu tư và từ khách quan…
Giải pháp: CĐT Cầnbiết các đối thủ cạnh tranh với số lượng sản phẩm tương đồng trong tương lai; khảo
sát sức mua trên thị trường; sản phẩm thoả mãn khách hàng; giảm lợi nhuận kỳ vọng; gia tăng nhiều giá
trị phái sinh cho khách hàng và các đối tác có liên quan…
5.1.4.Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng
Thực trạng: Chủ đầu tư khôngmạnh dạn chi trả để mua các thông tin khả sát xã hội học; chủ quan ước
đoán và kỳ vọng lợi nhuận quá cao nên giá bánvà thời điểm mở bán không phù hợp với thị trường.
Giải pháp: Phải có các thông số/dữ liệu khá chính xác qua kết quả nghiên cứu thị trường một cách bài
bản, nghiêm túc; CĐT cần thiết phải thuê đơn vị chuyên nghiệp về nghiên cứu thị trường và xã hội học để
lập báo cáo nghiên cứu dự án tiền khả thi PS (Pre- feasibility Study) một cách trung thực-khách quan.
5.1.5. Hoàn thiện sản phẩm
Thực trạng:Chủ đầu tư thường chủ quan áp đặt thị hiếu thẩm mỹ của mình qua căn hộ hoàn thiện. Do đó
đẩy chi phí đầu tư và giá bán cũng bị đẩy lên cao; khách hàng có ý thích và gu thẩm mỹ về nơi ở của họ
khác nhau ( mầu sắc, vật liệu, thiết bị..); khách hàng thường phải phá bỏ một phần hoặc toàn bộ để hoàn
thiện lại theo ý chủ nhà nên lãng phí tiền của công sức của cả hai phía…
Giải pháp: Nên hoàn thiện cơ bản về các công năng sử dụng; (trát tường, sơn lót tường, xây bệ bếp, cầu
thang, làm trần thạch cao, lắp đặt điện và nước tới căn hộ...); tuỳ điều kiện kinh tế và ý muốn của khách
để họ tự chọn chủng loại vật liệu hoàn thiện; mầu sắc và mức giá đầu tư ( gỗ, đá, gạch, kính, thiết bị hay
giấy dán tường…);
5.1.6. Vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC
Thực trạng: Nhiều toà nhàquay hướng chính tây nên rất nóng; nhìn ra nghĩa trang, bãi rác…cuối hướng
gió bị ô nhiễm bởi lò thiêu xác, cơ sở sản xuất nước mắm, hoá chất, khói từ nhà máy công
nghiệp…đường vào chật hẹp, hay ngập lụt và bị kẹt xe tắc đường…
Giải pháp bao gồm: CĐT nên mua concept chodự án đạt đẳng cấp quốc tế nhằm tăng giá trị dự án; tăng
chất lượng không gian sống; căn hộ nào cũng có ban công, logia và cửa nhìn ra cảnh quan đẹp; các phòng
đều có ánh sáng và thông gió tự nhiên tốt;bố trí các công năng sử dụng khoa học;giao thông nội bộ thuận
tiện; thoát hiểm nhanh…
5.1.7. Cảnh quan môi trường
Thực trạng: Nhiều chung cư cao cấp nhưng ít cây xanh, cây có đường kính thân nhỏ, tán lá nhỏ, ít thảm
xanh, ít diện tích không gian sân vườn, không có mặt nước và ít chú trọng cảnh quan nhân tạo; thiếu khu
vực vui chơi thể thao, sinh hoạt cộng đồng…
Giải pháp:Trồng nhiềucây xanh và thiết kế cảnh quan đẹp;tạo không gian sống đẳng cấp cao, môi trường
xã hội tích cực. CĐT cần tìmđơn vị có uy tín để thiết kế cảnh quan mỹ thuật, tăng giá trị tinh thần, tăng
giá trị thương mại và tăng mức độ hài lòng hãnh diện về nơi ở của khách hàng…
5.1.8. Chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà
Thực trạng: Nhiều toà chung cư để bẩn và mất mỹ quan; Thái độ của lễ tân, bảo vệ thô lỗ, thờ ơ, vô cảm,
lạnh nhạt, cáu gắt, vô lễ, xoi mói và vô trách nhiệm…; Ban quản lý toà nhà bị chà chộn những thành phần
lưu manh; không có chuyên môn quản lý tài chính. Quỹ bảo trì bảo hành 2% bị tham ô…xung đột giữa
cư dân với ban quản trị; xung đột giữa ban quản trị với chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước…gây
mất trật tự an ninh…
Giải pháp: Nhà nước sớm có quy định về các tiêu chí nhân sự trong Ban quản trị toà nhà; Thành phần
quản lý quỹ gồm:1/ đại diện của chủ đầu tư; 2/ đại diện chính quyền; 3/đại diện cư dân; 4/quỹ bảo hiểm
và 5/ đơn vị quản lý toà nhà chuyên nghiệp. Đại diện cư dân (chỉ đề xuất, đặt hàng) các yêu cầu cần chỉnh
 13
trang, cải tạo, sửa chữa, mua sắm( không có quyền chi tiền); Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về kỹ thuật toà
nhà; Lập đơn giá dự toán và đấu giá; đơn vị quản lý và cung cấp dịch vụ thực hiện theo hợp đồng kinh tế
với quỹ bảo hiểm ( sau khi được lựa chọn). Quỹ bảo hiểm giữ tiền quỹ 2% để sinh lời và có trách nhiệm
giải ngân. Đại diện chính quyền giám sát chung. Mỗi quý phải công khai các danh mục thu -chi và tổng
số tiền quỹ còn dư.
5.1.9. Uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư
Thực trạng: Một số chủ đầu tưvìnhiều lý dochủ quan đã bị khách hàng tẩy chay không mua căn hộ; khách
hàng đã mua căn hộ trả lại; bị cư dân căng băng rôn biểu ngữ đòi sổ hồng, sổ đỏ; đòi lại quỹ bảo trì, phản
đối các hành vi xâm chiếm các tiện ích chung; thiếu tài chính, chậm tiến độ; vi phạm các quy định về xây
dựng bị cưỡng chế….bị mất hình ảnh uy tín trên các phương tiện truyền thông…
Giải pháp: Chủ đầu tư cần có tài chính; thực hiện nghiêm túc tất cả các cam đã ký với khách hàng.
Không xâm lấn các diện tích chung, các khu không gian sinh hoạt cộng đồng, không tăng phí cao quá;
bàn giao nhà và sổ hồng, sổ đỏ đúng tiến độ; cơ sở hạ tầng và các công trình công ích phục vụ cư dân;
nhân viên phục vụ chuyên nghiệp…
5.1.10. Hoàn thiện chính sách quản lý BĐS của Nhà nước
Thực trạng: Chậm ban hành các văn bản để điều tiết thị trường; chất lượng các văn bản chồng chéo mâu
thuẫn với các văn bản pháp quy khác; không theo kịp các diễn biến nóng của thị trường(khủng khoảng,
lạm phát, sốt ảo, thổi giá, bong bóng bất động sản…)
Giải pháp:Các cơ quan nhà nước nên hợp tác chặt chẽ với các tổ chức nhà nghề để có thông tin từ cấp cơ
sở về tầm vĩ mô và vi mô; ban hành các văn bản pháp luật nhanh chóng để quản lý thị trường BĐS bình
ổn, phát triển ổn định bền vững…
14
CHƯƠNG 6. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
A. KẾT LUẬN
A1. Luận án lấp được khoảng trống về các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản nói chung
và các nhân tố ảnh hưởng tới giá bán căn hộ chung cư cao cấp;
A2. Chỉ ra các lỗi thường gặp từ phía chủ đầu tư và môi trường khách quan đã để lại hệ luỵ xấu cho chủ
đầu tư và thiệt hại cho khách hàng.A3. Thống kê các lỗi thường gặp để các chủ thể có liên quan đến thị
trường BĐS và phân khúc CCCC tránh lặp lại các bài học đã thất bại.
A4.Chỉ ra các nhân tố tiêu cực ảnh hưởng tới quá trình thực hiện dự án từ phía các cơ quan quản lý nhà
nước tại địa phương; rủi ro cho chủ đầu tư và khách hàng do thay đổi lãnh đạo;thị trường bất động sản nói
chung và phân khúc CCCC nói riêngbị tác động tiêu cựcdo cơ chế chính sách thay đổi nhanh chóng của
nhà nước.
A5. Đề xuất nhiều giải pháp khắc phục các nhân tố tiêu cực và các giải pháp tích cực làm gia tăng giá trị
sử dụng, tăng thêm giá trị thương mại và mức giá bán CCCC hợp lý trên thị trường;
B. KIẾN NGHỊ
B1. Chủ đầu tư cần có tài chính mạnh; có hệ thống nhân sự cốt lõi hội tụ các tố chất và phẩm chất cần
thiết để phát triển dự án; quản lý đầu tư, xây dựng; truyền thông, bán hàng và phục vụ khách hàng hậu
mãi; bàn giao nhà và sổ đỏ,sổ hồng đúng tiến độ; giá bán và phí dịch vụ phù hợp tương xứng với chất
lượng kỳ vọng của khách hàng…
B2. Khách hàng nên ký hợp đồng với sàn, chuyên viên môi giới có uy tín thuộc tổ chức nhà nghề như Hội
Môi Giới, CLB Bất Động Sản Hà Nội …để bên thứ ba này họ thay mặt khách hàng tìm những sản phẩm
căn hộ hội tụ đa số các yếu tố cần thiết mà khách hàng mong muốn; hỗ trợ khách hàng đàm phán về giá
cả và các điều kiện hậu mãi; hoàn tất các thủ tục pháp lý mua bán cho khách hàng như: công chứnghợp
đồng, vay ngân hàng, uỷ quyền…
B3. Các chuyên viên tư vấn, môi giới, sàn phân phối, các đơn vị truyền thông, quảng cáo, marketing về
lĩnh vực bất động sản cần có kiến thức chuyên ngành và kinh nghiệm thực tế; qua đó mới tham mưu cho
chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu căn hộ, giá bán, hoa hồng và hậu mãi nhằm kích cầu, thu hút khách hàng
mục tiêu quan tâm…
B4. Các tổ chức nhà nghề như: Hiệp Hội Bất Động Sản Việt Nam, Câu Lạc Bộ Bất Động Sản Hà
Nội…cần phối hợp với các ban ngành tổ chức thường xuyên các hội thảo, hội nghị chuyên đề về thị
trường bất động sản; mạnh dạn phản biện các chính sách của nhà nước; phối hợp với Khoa Bất Động Sản
và Tài Nguyên của trường ĐHKTQD tổ chức đào tạo học thuật chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định giá,
quản lý sàn, môi giới, marketing, bán hàng…cho tất cả các môi giới BĐS.
B5. Nhà nước cần tuyển chọn những cán bộ và chuyên viên có lý tưởng phụng sự và cống hiến; có trình
độ chuyên môn; kinh nghiệm và chịu trách nhiệm cá nhân; cótư cách đạo đức và lập trường để đại diện
cho nhà nước khi kiểm tra, phê duyệt dự án, quản lý nhà nước bằng văn bản chính sách…chỉ dẫn cho
doanh nghiệp và khách hàngtiết kiệm thời gian và tránh sai sót dẫn tới công trình bị mất an toàn chịu lực
và vi phạm pháp luật;
B6. Các cơ quan quản lý nhà nước cần phối hợp chặt chẽ với các tổ chức nhà nghề để ban hành các văn
bản pháp lý nhằm điều tiết nhanh chóng các hiện tượng câu kết với nhau để thổi giá, dìm giá…Khi thị
trường BĐS bị đóng băng, tăng trưởng nóng có nguy cơ vỡ bong bóng, khi nền kinh tế vĩ mô bị khủng
khoảng hay lạm phát…