KỸ NĂNG THẨM

. ĐỊNH

Tran Thi Lan Huong 1

 NỘI DUNG

• Thẩm định phương án kinh doanh

Phần 1

• Thẩm định dự án đầu tư

Phần 2

Tran Thi Lan Huong 2

• PHẦN 1:

THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

Tran Thi Lan Huong 3

MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

Khách hàng có khả

năng trả nợ từ PAKD
Cán bộ
tín dụng
Nhu cầu tín dụng của
KH để thực hiện
PAKD

Tran Thi Lan Huong 4

 THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

Kế hoạch
Đầu kinh Đầu ra
vào doanh

Tran Thi Lan Huong 5

 THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

1. Đánh giá đầu vào và đầu ra trên cơ sở thông tin thực

Nguyên tắc khi tế, xác thực; có thể xác định cụ thể; phải đi đến kết
thẩm định phương luận cụ thể về cung cầu thị trường đối với sản phẩm
án kinh doanh: kinh doanh.
2. So sánh (năm trước, doanh nghiệp khác).
3. Mỗi ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh khác nhau thì
yêu cầu khi thẩm định PAKD sẽ khác nhau (DN sản
xuất, DN kinh doanh thương mại, Thi công xây lắp,
DN hỗn hợp).

Tran Thi Lan Huong 6

 THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

- Năng lực của các Nhà cung cấp đầu vào: khả năng sản
Thẩm định
đầu vào:
xuất/cung ứng
- Mối quan hệ giữa nhà cung cấp và DN vay vốn: mới thiết
lập/truyền thống/nhóm khách hàng liên quan.
- Đánh giá nhà cung cấp thông qua các kênh thông tin khác:
CIC, tình hình tài chính, tín nhiệm trên thị trường …
- Thẩm định hợp đồng cung cấp đầu vào cụ thể/nguyên
tắc ...

Tran Thi Lan Huong 7

 THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

Thẩm định -Tổng quan về nhu cầu thị trường đối với sản phẩm.
đầu ra: -Tình hình sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ hiện tại.
-Đánh giá các hợp đồng kinh tế đầu ra đã ký.
-Đánh giá phương thức phân phối/tiêu thụ sản phẩm …

Tran Thi Lan Huong 8

THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

Tốc độ tăng trưởng các năm

trước, bối cảnh chung kinh tế

Hợp đồng
Năng lực Kế hoạch kinh kinh tế đầu
sản xuất
doanh vào, đầu ra

Thực tế kết quả kinh doanh

năm trước

Tran Thi Lan Huong 9

 THẨM ĐỊNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

 Kết luận kế hoạch kinh doanh có khả thi? Cần hỗ trợ/biện pháp gì để đạt kế
hoạch?
 Trường hợp đánh giá KHKD của DN chưa khả thi thì cần điều chỉnh như
thế nào?

Tran Thi Lan Huong 10

 CÁCH XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG

 Tính toán HMTD:

Chi phí SX cần thiết trong năm KH
HMTD = – VTC – Huy động khác
Vòng quay vốn lưu động
Trong đó:
Chi phí SX cần thiết = DTT/SL năm KH - KHCB - Thuế TN - LN định mức.
Vốn HĐ khác = vốn vay TCTD khác + vốn ứng trước + vốn huy động khác.
Doanh thu thuần
Vòng quay vốn lưu động =
TSLĐ bình quân
VTC = vốn lưu động ròng năm trước

Tran Thi Lan Huong 11

 Một số lưu ý khi tính toán nhu cầu vốn lưu động

1. Việc lựa chọn chỉ tiêu doanh thu thuần/sản lượng để tính VLĐ phải căn cứ
vào đặc điểm hoạt động SXKD.
2. Khi xác định doanh thu/sản lượng cần phải bóc tách rõ doanh thu nội bộ trong
nhóm khách hàng liên quan
3. Vòng quay vốn lưu động: ngoài căn cứ BCTC thì xác định vòng quay VLĐ
cần căn cứ vào thực tế dòng tiền của Doanh nghiệp, khả năng tồn kho tối đa
của sản phẩm (việc giảm giá do tồn kho lâu). Chỉ tiêu này cần phải gắn với
thực tế thời gian vay vốn.
4. VTC cũng có cơ sở xác định rõ ràng. Căn cứ vào kế hoạch đầu tư của Doanh
nghiệp, BCTC năm trước, kế hoạch tăng vốn.

Tran Thi Lan Huong 12

 Một số lưu ý khi tính toán nhu cầu vốn lưu động

5. Căn cứ xác định phần huy động khác: thực trạng quan hệ tín dụng của Khách hàng
tại các TCTD, các cam kết của các TCTD khác đối với DN, kế hoạch tăng vốn, tình
hình tạm ứng của các đối tác trong năm trước.
6. Lưu ý: phần vốn huy động khác nếu không bao gồm cả phần chậm trả do có bảo
lãnh, L/C thì HMTD tính toán được đã bao hàm cả phần bảo lãnh.
7. Việc tính toán nhu cầu vốn lưu động gắn với việc giải ngân sau này đối với Khách
hàng: (i) HMTD mà BIDV cấp đối với Khách hàng, (ii) thời gian vay vốn của từng
lần giải ngân, (iii) tỷ lệ vốn tự có, vốn khác tham gia phương án kinh doanh.

Tran Thi Lan Huong 13

 Xác định HMBL

Cách thức xác định HMTD: Hạn mức bảo lãnh = A + B - C

• A: số dư các loại bảo lãnh còn hiệu lực đến thời điểm xác định hạn mức.
• B: dự kiến giá trị các loại bảo lãnh sẽ phát sinh trong năm kế hoạch.
• C: là dự kiến số dư bảo lãnh còn hiệu lực đến thời điểm xác định hạn mức (A) sẽ đáo
hạn trong năm kế hoạch.

Tran Thi Lan Huong 14

 Xác định HMBL
B = B1 + B2 + B3 + B4 + B5
• B1: Giá trị bảo lãnh dự thầu sẽ phát sinh trong năm kế hoạch.
B1 = Giá trị các công trình sẽ tham gia đấu thầu x a%
• B2: Giá trị bảo lãnh thực hiện hợp đồng sẽ phát sinh trong năm KH.
B2 = Giá trị các công trình dự kiến trúng thầu trong năm KH x b %
• B3: Giá trị bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước sẽ phát sinh trong năm KH.
B3 = Giá trị các công trình dự kiến trúng thầu trong năm KH x c%
• B4: Giá trị BL bảo đảm chất lượng SP sẽ phát sinh trong năm KH.
B4 = Giá trị các công trình dự kiến hoàn thành trong năm KH x d%
• B5: Giá trị bảo lãnh khác sẽ phát sinh trong năm kế hoạch.

Tran Thi Lan Huong 15

 Xác định HMBL
 Giá trị B: phụ thuộc vào dự kiến các công tình sẽ thực hiện trong
năm kế hoạch.
 Cơ sở xác định B: hợp đồng kinh tế đã ký, kế hoạch tham gia dự
thầu, kế hoạch doanh thu sản lượng.
 Lưu ý:
 Cần so sánh tương quan giữa kế hoạch và năng lực thi công, đặc biệt quan
tâm đến nguồn vốn thanh toán.
 Xác định rõ: rủi ro từ bảo lãnh như đối với cho vay. Vì vậy, việc tính toán
nhu cầu bảo lãnh cần phải gắn với thực tế hồ sơ và kết quả đánh giá kế hoạch
kinh doanh của DN.

Tran Thi Lan Huong 16

• PHẦN 2
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Tran Thi Lan Huong 17

 Ý NGHĨA THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Thẩm định dự án đầu tư là việc

tổ chức xem xét một cách khách
quan, có cơ sở khoa học các nội
dung cơ bản về chủ đầu tư và dự
án.
Tập trung, phân tích đánh giá về :
(1) Năng lực của Chủ đầu tư; (2)
Tính khả thi, hiệu quả tài chính và
khả năng trả nợ của dự án

Tran Thi Lan Huong 18

 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH

Chuẩn xác (thông tin, số

Khách quan
liệu, nguồn cung cấp)

Toàn diện (ngân hàng, chủ Kịp thời (thời gian, tiến độ
đầu tư, nhà nước) dự án)

Tran Thi Lan Huong 19

 NỘI DUNG THẨM ĐỊNH

I II
• Thẩm định khách • Thẩm định dự án đầu
hàng vay vôn tư

Tran Thi Lan Huong 20

 I. THẨM ĐỊNH VỀ KHÁCH HÀNG VAY VỐN
1. Lịch sử hoạt động của khách hàng

2. Tư cách và năng lực pháp lý

3. Mô hình tổ chức và quản trị điều hành

Đánh giá 4. Tình hình SXKD của khách hàng

5. Năng lực tài chính

6. Hoạt động triển vọng của KH

7.Tình hình quan hệ với các TCTD

8. Nhóm khách hàng liên quan

Tran Thi Lan Huong 21
 1. Lịch sử hoạt động của Khách hàng

• Lịch sử công ty.

• Loại hình kinh doanh
• Những thay đổi về vốn góp.
• Những thay đổi trong cơ chế quản lý, công nghệ hoặc thiết bị.
• Những thay đổi về sản phẩm.
• Lịch sử về các quá trình liên kết, hợp tác, giải thể.
• Yếu tố chính trị, xã hội, điều kiện địa lý tác động đến DN

Tran Thi Lan Huong 22

 2. Đánh giá tư cách và năng lực pháp lý

• Pháp lý pháp nhân

• Sự phù hợp của ngành nghề
• Pháp lý thẩm quyền

Tran Thi Lan Huong 23

 Năng lực pháp lý

Lưu ý:
• Năng lực người đại diện
• Phạm vi, thẩm quyền người đại diện
• Phạm vi, hiệu lực ủy quyền và ủy quyền lại
• Điều lệ hoạt động của DN
• Tính hợp pháp của các văn bản công chứng, chứng thực

08/31/2022 Trần Thị Lan Hương 24

 3. Mô hình tổ chức và Quản trị điều hành

• Quy mô hoạt;
• Số lượng lao động, trình độ lao động, cơ
cấu lao động trực tiếp và gián tiếp;
• Tuổi trung bình, thời gian công tác trung
bình, mức thu nhập trung bình
• Chính sách tăng lương, thưởng;
• Doanh thu, lợi nhuận trên đầu người,
hiệu quả của giá trị gia tăng;
• Tình hình đầu tư vào công tác nghiên
cứu và phát triển
• Danh sách BLĐ, tuổi, sức khoẻ, thời gian
giữ chức vụ
• Trình độ chuyên môn.
• Kinh nghiệm, cách thức quản lý, đạo đức
của người lãnh đạo cao nhất và BĐH
• Khả năng nắm bắt thị trường, thích ứng
hội nhập
• Đoàn kết trong Ban LĐ và trong đơn vị.
• Ai là người ra quyết định thực sự của đơn
vị.

Tran Thi Lan Huong 25

 4. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
• Đánh giá năng lực sản xuất (nhân lực, cơ sở vật chất)
• Khả năng cung cấp NVL và các yếu tố đầu vào
• Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối
• Sản lượng và doanh thu
• Tình hình xuất khẩu (nếu có)

08/31/2022 Trần Thị Lan Hương 26

 Triển vọng của khách hàng

• Thị trường (mức độ đa dạng hóa, biến động thị trường)

• Sản phẩm, dịch vụ (danh mục sản phẩm, phát triển sản phẩm)
• Kênh phân phối (có hệ thống phân phối hay qua đại lý, hay phụ thuộc vào các nhà
buôn độc lập)

08/31/2022 Trần Thị Lan Hương 27

 5. Đánh giá năng lực tài chính

Đánh giá sự tự chủ về

mặt tài chính

+ Đánh giá khả năng

góp vốn

Tran Thi Lan Huong 28

 Tỷ lệ đòn bảy (qui định theo từng thời kỳ)

1. KH mới có Tỷ lệ đòn bẩy ≤ 50%.

Riêng KH mới là DNNVV theo quy định của pháp luật hoặc DN có doanh thu
trên 1.500 tỷ đồng: Tỷ lệ đòn bẩy ≤ 80%.

Tran Thi Lan Huong 29

 Tỷ lệ đòn bảy ( qui định theo từng thời kỳ)
2. Đối với KH đang quan hệ tín dụng tại BIDV:
•2.1. Tuỳ thuộc vào quy mô doanh thu, Tỷ lệ đòn bẩy của KH đáp ứng quy định sau:
a. Tỷ lệ đòn bẩy ≤ 80% áp dụng với KH là DNNVV theo quy định của pháp luật hoặc
doanh nghiệp có doanh thu trên 1.500 tỷ đồng.
b. Tỷ lệ đòn bẩy ≤ 50% áp dụng đối với các KH còn lại.
•2.2. Đối với KH đang quan hệ tín dụng tại BIDV được phân loại nợ nhóm 1 mà tỷ lệ
đòn bẩy vượt mức quy định tại khoản này, BIDV xem xét cấp tín dụng với điều kiện
KH phải có TSBĐ của KH, bên thứ 3 và/hoặc bảo đảm bằng bảo lãnh bổ sung thay thế
theo tỷ lệ là 1% tỷ lệ đòn bẩy vượt mức quy định thì được thay thế tương ứng bằng 1%
giá trị TSĐB sau quy đổi tính trên tổng dư nợ cấp tín dụng (không bao gồm số dư chiết
khấu) sau khi áp dụng hệ số chuyển đổi đối với số dư bảo lãnh, cam kết thanh toán.
Tran Thi Lan Huong 30
6. Phân tích SWOT

Tập trung phân tích ngắn gọn

SWOT trên các mặt: Thị
trường, Sản phẩm dịch vụ,
Kênh phân phối… Từ đó đưa ra
đánh giá ngắn gọn về triển
vọng phát triển của khách hàng
trong ngắn hạn, dài hạn.

Tran Thi Lan Huong 31

 Phân tích PESTEL
Chính Kinh Xã Công Môi trường Chính sách/
trị tế hội nghệ Luật pháp

Hợp tác Lãi suất Khuynh hướng Phát minh Môi trường Chính sách
quốc tế tiêu dùng mới xanh tài chính,
tiền tệ
Thu nhập Lối sống Qui phạm
pháp luật
Lạm phát Thói quen
Thất nghiệp Thay đổi dân
số
Kiểm soát

08/31/2022 Trần Thị Lan Hương 32

7. Tình hình quan hệ với các tổ chức tín dụng

Tran Thi Lan Huong 33

8. Đánh giá nhóm KH liên quan

 Mối liên quan giữa các đơn vị (về mặt góp

vốn; Người quản lý;…).
 Mối liên quan về hoạt động SXKD giữa các
KH thuộc nhóm KH có liên quan
 Tình hình quan hệ tín dụng của nhóm KHLQ
ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng của Chi
nhánh/BIDV. Tiêu chí xác định Nhóm KHLQ
được quy định tại Quy định 2347/QyĐ-
BIDV.

Tran Thi Lan Huong 34

 NỘI DUNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.Sự cần thiết phải đầu tư

2.Thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm

3.Khả năng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào

4.Đánh giá về phương diện kỹ thuật, môi trường

5.Đánh giá Tổng mức đầu tư & Phương án vốn

6.Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án

7.Đánh giá hình thức bảo đảm nợ vay

8.CSKH và các chỉ đạo có liên quan

35
1. Sự cần thiết phải đầu tư

Loại hình đầu tư

Đầu tư mới; Đầu tư mở rộng; Điều chỉnh nội dung, quy mô
đầu tư; Đầu tư thay đổi công nghệ/nâng cao năng lực, chất
lượng sản phẩm ...

Loại hình dự án
- Đầu tư trong nước
- Đầu tư ra nước ngoài
Sự phù hợp với quy hoạch chung phát triển ngành
Việc đầu tư dự án phải phù hợp với quy hoạch phát triển
chung của ngành

Tran Thi Lan Huong 36

 1. Sự cần thiết phải đầu tư
Mục tiêu đầu tư
Có phù hợp với chiến lược đầu tư của DN và cân đối cung - cầu,
năng lực, kinh nghiệm kinh doanh của chủ đầu tư?
Quy mô
Có phù hợp? nếu ở mức khiêm tốn quá so với năng lực tài chính,
yêu cầu thị trường thì liệu việc đầu tư có trở nên lãng phí? Ở mức
quá tham vọng thì cần đánh giá khả năng đứng vững của dự án trên
thị trường? có phù hợp với khả năng mở rộng thị phần, yêu cầu thị
trường, khả năng chiếm lĩnh/thâm nhập vào thị trường trong thời
gian nhất định?
Thời điểm đầu tư
Thời điểm đầu tư có phù hợp? Tiến độ đầu tư có ảnh hưởng đến lợi
thế cạnh tranh của sản phẩm?
Tran Thi Lan Huong 37
 Pháp lý dự án

• Hồ sơ pháp lý do Doanh nghiệp phê duyệt: đảm bảo việc đầu tự dự

án đã được cấp có thẩm quyền của DN phê duyệt và hoàn thiện các
thủ tục pháp lý theo quy định nội bộ của DN đúng thẩm quyền (cần
lưu ý thẩm quyền theo điều lệ, phân cấp của DN)

• Hồ sơ pháp lý do các cơ quan quản lý Nhà nước phê duyệt: đảm

bảo dự án được đầu tư theo đúng quy định hiện hành của nhà nước
trong quản lý đầu tư xây dựng, các quy định liên quan của pháp luật
chuyên ngành (BĐS, Năng lượng, ….).

Tran Thi Lan Huong 38

 2.THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM
TỔNG • Đánh giá nhu cầu hiện tại, dự đoán nhu cầu tương lai khi đánh giá cần tập trung
QUAN vào những nội dung: Quan hệ cung cầu, đặc tính nhu cầu sản phẩm, sản phẩm dịch
vụ có khả năng thay thế…

CUNG SẢN • Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai. Dự đoán ảnh hưởng của chính
PHẨM sách của Chính phủ đến sản phẩm của dự án (Chính sách thu hút đầu tư, chính sách
thuế, định hướng phát triển kinh tế..).

THỊ • Chất lượng sản phẩm (ưu – nhược điểm vượt trội); Sự phù hợp với thị hiếu người
tiêu dùng; Giá cả, khả năng cạnh tranh, khả năng tiêu thụ; Các sản phẩm thay thế
TRƯỜNG trong trương lai; Đặc biệt chú ý đến các dự án liên quan đến công nghệ, chủ yếu để
MỤC TIÊU xuất khẩu.

PHƯƠNG • Phương thức tiêu thụ sản phẩm của dự án, hệ thống, mạng lưới phân phối đã có
THỨC TIÊU hoặc mới thiết lập; Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay; Kinh nghiệm, uy
THỤ tín, thương hiệu của đơn vị phân phối sản phẩm; 39
 DỰ KIẾN KHẢ NĂNG TIÊU THỤ
1. Sản lượng sản xuất,
sản lượng tiêu thụ hàng
năm, sự thay đổi cơ 4. Khả năng bao tiêu
cấu sản phẩm nếu dự sản phẩm hoặc cam
án có nhiều loại sản kết tiêu thụ sản
phẩm phẩm của một hoặc
một số bạn hàng
(nếu có)
2. Diễn biến giá
bán sản phẩm,
dịch vụ đầu ra
hàng năm Giả định doanh thu thì cần phải đưa ra
được các dự kiến về khả năng tiêu thụ
3. Tác động của cơ chế
sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt
chính sách trong và động theo.
ngoài nước ảnh hưởng
đến giá bán, cơ cấu sản 40
 3. KHẢ NĂNG CUNG CẤP NVL ĐẦU VÀO
• Nguồn cung cấp NVL đầu vào do Chủ đầu tư tự cung cấp hay phải cung cấp
bởi các nhà cung ứng trong và ngoài nước; Khoảng cách, địa bàn vận chuyển
NVL
• Có một hay nhiều nhà cung cấp NVL, đã có quan hệ từ trước hay mới thiết
lập, khả năng cung ứng, mức độ tín nhiệm
• Biến động về giá mua, nhập khẩu NVL đầu vào, những biến động của thị
trường quốc tế, tỷ giá ngoại tệ trong trường hợp phải nhập khẩu;

• Hệ thống hạ tầng cơ sở: điện, nước, đường giao thông, thông tin liên lạc,...
cần phải đầu tư thêm; Chi phí, tiến độ để thực hiện đầu tư hệ thống này

Tran Thi Lan Huong 41

4. ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG DIỆN KỸ THUẬT

• Đánh giá về địa điểm

• Đánh giá quy mô giải pháp xây dựng
• Đánh giá về thiết bị, công nghệ dự án
• Đền bù, tái định cư, môi trường, PCCC, địa chất,
địa mạo, khí tượng thuỷ văn,…
• Đánh giá về tổ chức, quản lý dự án

Tran Thi Lan Huong 42

 ĐÁNH GIÁ ĐỊA ĐIỂM CỦA DỰ ÁN

• .  Địa điểm dự án có nằm trong quy hoạch; Đã được cấp phép đầu tư và
cấp phép xây dựng ?
 Địa điểm đầu tư có thuận lợi/khó khăn gì về các mặt: hệ thống giao
thông, có gần các nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào của dự án,
điện, nước, thông tin liên lạc, nguồn cung cấp vật liệu, vật tư xây
dựng công trình ?
 Điều kiện địa hình, địa chất, khí tượng thuỷ văn tại địa điểm xây
dựng công trình có ổn định ? Có những ảnh hưởng gì đến việc triển
khai xây dựng công trình?
 Trình độ dân trí, mật độ dân cư, điều kiện cơ sở hạ tầng vui chơi giải
trí sinh hoạt xung quanh dự án phục vụ cho người dân có ảnh hưởng
như thế nào đến lựa chọn của khách hàng mua hoặc thuê sản phẩm
của dự án ?
Tran Thi Lan Huong 43
 ĐÁNH GIÁ QUI MÔ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG

 Sự phù hợp về quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc để đầu tư dự án? Khả
năng tạo ra được sản phẩm tốt thu hút khách hàng? khả năng tận dụng
được các cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có?
 Trong Tổng mức đầu tư của dự án có hạng mục nào cần đầu tư nhưng
chưa được dự tính, các hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa cần thiết
phải đầu tư?
 Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù
hợp với thực tế?
 Quy mô giải pháp xây dựng có thuận tiện cho việc đấu nối giao thông,
điện, cấp thoát nước?

Tran Thi Lan Huong 44

 ĐÁNH GIÁ VỀ THIẾT BỊ CÔNG NGHỆ
- Quy trình công nghệ có tiên tiến, hiện đại, ở mức độ nào so với
thế giới?
- Công nghệ có phù hợp với trình độ hiện tại của VN, lý do lựa
chọn công nghệ này?
- Phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý, có đảm bảo cho
CĐT nắm bắt và vận hành được công nghệ?
- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại,
danh mục máy móc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền?
- Trình độ tiên tiến của thiết bị, khi cần thiết phải thay đổi sản
phẩm thì thiết bị này có đáp ứng được ?
- Tính hợp lý của giá cả thiết bị và phương thức thanh toán?

45
 ĐỀN BÙ, TÁI ĐỊNH CƯ, MÔI TRƯỜNG, PCCC
Đề bù, tái định cư: Phương án đề bù tái định cư dự án đã được phê duyệt?
Có những khó khăn vướng mắc? Diện tích/khối lượng đến bù có phù hợp?
Đơn giá đền bù có phù hợp với quy định?
Đánh giá tác động môi trường: Những tác động của dự án đến môi trường:
thủy điện, xi măng, khai thác, chế biến khoáng sản, nông sản,....; Dự án đã có
phê duyệt báo cáo đánh giá TĐMT/đã cấp giấy xác nhận đăng ký cam kết
bảo vệ môi trường? Khả năng thực hiện thực hiện theo những khuyến nghị
của cơ quan chức năng để hạn chế ảnh hưởng môi trường và rủi ro của dự án;

PCCC: dự án đã cấp giấy chứng nhận thẩm duyệt PCCC (trong giai đoạn
thiết kế ban đầu)/Giấy chứng nhận đủ điều kiện PCCC (giai đoạn hoàn thành
công trình)? Chủ đầu tư đã làm theo những khuyến nghị điều chỉnh của cơ
quan có chức năng? 46
ĐÁNH GIÁ VỀ TỔ CHỨC QUẢN LÝ

Đánh giá kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của Chủ
đầu tư dự án. Trong trường hợp Chủ đầu tư chưa có kinh
nghiệm trong việc quản lý, điều hành dự án thì Chủ đầu tư
cần đưa ra phương án ?

Xem xét năng lực, uy tín các nhà thầu: tư vấn, thi công, cung
cấp thiết bị- công nghệ ...

Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động
dự án cần, đòi hỏi về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch
đào tạo và khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho dự án;
đơn vị thực hiện thi công dự án; phương thức thực hiện
(EPC, đấu thầu từng gói, CĐT tự thực hiện ...)
47
 5.ĐÁNH GIÁ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
Giai đoạn lập dự án đầu tư ban đầu

Chủ đầu tư thường lập TMĐT dựa trên

suất vốn đầu tư tham khảo từ suất vốn đầu
tư của các Bộ ngành hoặc từ các dự án
tương tự đã thực hiện

Giai đoạn khi có bản vẽ kỹ thuật

Trong giai đoạn này khi đã có thiết kế kỹ

thuật, thiết kế bản vẽ thi công TVĐT sẽ
được bóc tách trên khối lượng công việc
cụ thể và đơn giá từng hạng mục, khối
lượng NVL… và được lập thành tổng dự
toán công trình
48
 ĐÁNH GIÁ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

Nhóm các chi phí được lập

căn cứ trên khối lượng, số Nhóm các chi phí được xác định
lượng công việc cụ thể theo tỷ lệ phần trăm so với các
- Chi phí xây dựng;
chi phí khác gồm:
- Chi phí thiết bị; - Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
tái định cư - Chi phí dự phòng

Được quy định tại Nghị định số: 68/2019/NĐ-CP ngày 14/8/2019 NGHỊ ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG có hiệu lực thi hành từ ngày 01/10/2019 (thay thế NĐ 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 )
 ĐÁNH GIÁ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
Chi phí xây dựng

Thông tthường so sánh trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng giữa TMĐT lập và suất
vốn đầu tư tham khảo từ các dự án khác tương tự hoặc từ suất vốn đầu tư do các Bộ
ngành liên quan.

Chi phí thiết bị

Nếu dự án có nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền công nghệ, số lượng,
chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây chuyền thiết bị: có thể so sánh
thông qua những báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị thu thập từ những nhà cung cấp
hoặc những dự án khác.
Nếu dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ thuật của dây
chuyền công nghệ, thiết bị: so sánh thông qua suất vốn đầu tư các dự án tương tự.
50
 ĐÁNH GIÁ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

Chi phí bồi thường hỗ trợ và tái định cư

Xác định theo khối lượng bồi thường tái định cư của dự án và các quy định hiện hành
của nhà nước về giá trị bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình,
được cấp có thẩm quyền phê duyệt  cần căn cứ vào các quyết định phê duyệt
phương án bồi thường để kiểm tra.
Chi phí quản lý, tư vấn, chi phí khác

Tổng các chi phí này cũng có thể ước tính khoảng từ 10% đến 15% của Tổng chi phí
xây dựng và thiết bị.
(Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14/08/2019 và Thông tư hướng dẫn số
09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019).
51
 Chi phí dự phòng

- Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh: thường khoảng 10% của
tổng các chi phí: Xây dựng, thiết bị, Bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý dự án, tư
vấn, chi phí khác.
- Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá: chi phí này sẽ được tính toán trên cơ sở giả
định thời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị
trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công
trình và khu vực xây dựng, công thức xác định được quy định theo Thông tư số
09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019.

52
 Lưu ý khi đánh giá Tổng vốn đầu tư

So sánh suất vốn đầu tư đối với những dự án có tính chất tương đồng
về vị trí, quy mô và thời điểm đầu tư.
Trong trường hợp không có thông tin những dự án tương đồng:
- Đối với những dự án đầu tư có thời điểm đầu tư khác nhau  tính
thêm chi phí trượt giá (lấy theo chỉ số giá xây dựng được các Tỉnh,
Thành phố công bố hàng năm).
- Đối với những dự án có vị trí khác nhau  có thể nhân thêm hệ số
chênh lệch giá giữa các vùng (qua việc thống kê giá nguyên liệu và
thiết bị giữa các vùng đó với nhau đề tìm ra sự chênh lệch).
Tính đầy đủ của các chi phí, HMCT trong cơ cấu TMĐT của dự án; Cơ
sở pháp lý, nguyên nhân tăng/giảm; các VB pháp lý có liên quan: Giấy
CNĐT; DAĐT; QĐ phê duyệt dự án; Ý kiến thẩm định/thẩm
tra/TGYK của các Sở, ban ngành; Giải trình của CĐT tại thời điểm
hiện tại; Tính hợp lý, hợp lệ của các HMCT điều chỉnh/bổ sung… Tùy
thuộc từng mục đích vay vốn để xác định TMĐT phù hợp.
53
 SUẤT VỐN ĐẦU TƯ

Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí cần thiết để xây dựng,
mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây
dựng và các khoản chi phí khác. Suất vốn đầu tư tính toán đã
bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Suất vốn đầu tư chưa bao gồm các chi phí sau:
+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
+ Lãi vay trong thời gian thực hiện dự án;
+ Vốn lưu động chạy thử;
+ Chi phí dự phòng của dự án;
+ Chi phí khác: đánh giá tác động môi trường; đăng kiểm chất
lượng quốc tế; gia cố đặc biệt về nền móng công trình…
54
 LƯU Ý KHI XÁC ĐỊNH LÃI VAY TGXD
Lưu ý khi xác định lãi vay trong thời gian xây dựng
Cần phân biệt giữa thời gian ân hạn và thời gian xây dựng.
- Thời gian xây dựng: là thời gian kể từ khi bắt đầu xây dựng đến khi dự án hoàn
thành đưa vào hoạt động. Lãi vay phát sinh trong khoảng thời gian này sẽ được hạch
toán vào Nguyên giá TSCĐ để trích khấu hao.
- Thời gian ân hạn: là thời gian ân hạn nợ gốc, trong khoảng thời gian này KH chưa
phải trả nợ gốc cho Ngân hàng. Thời gian này được xác định phụ thuộc vào khả năng
KH vay vốn có nguồn thu trong giai đoạn xây dựng dự án hay không.
 PHƯƠNG ÁN NGUỒN VỐN
Phương án nguồn vốn
Nhận xét về tính hợp lý, đảm bảo theo quy định của phương án nguồn
vốn tham gia; Để có phương án đề xuất phù hợp.
Chú ý việc đáp ứng tỷ lệ Vốn chủ sở hữu tham gia đối với các ngành
nghề có quy định riêng của Nhà nước và của BIDV.

Khả năng tham của từng loại nguồn vốn

Đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn. Thông thường các
dự án có hai loại nguồn vốn là chủ sở hữu và vốn vay. Tuy nhiên đối với
những dự án như KCN, xây dựng nhà để bán hiện tại chủ đầu tư còn có thể
huy động được nguồn vốn từ người mua nhà ứng trước.

56
 KHẢ NĂNG THAM GIA NGUỒN VỐN
VỐN CHỦ SỞ HỮU

Xác định được khả năng tham gia vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư

VỐN TỪ DỰ ÁN ĐỂ TÁI ĐẦU TƯ

Nguồn vốn này thường có đối với những dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, dự án
KCN, nguồn vốn này được xác định trên cơ sở các giả định về doanh thu và chi phí hoạt
động trong kỳ. Nguồn vốn tái đầu tư này là dòng tiền thu được sau khi đã trừ đi chi phí
hoạt động trong kỳ phần còn lại chủ đầu tư có thể dùng làm tái đầu tư lại dự án.

VỐN VAY
Sẽ phụ thuộc vào kết quả thẩm định của ngân hàng. Đối với những dự án hợp vốn,
cần phải đánh giá thông tin khả năng tài trợ của các ngân hàng khác (giá trị vốn tài
trợ, các điều kiện tài trợ, lãi suất, thời gian cho vay…). 57
 6.ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ VỀ MẶT TÀI CHÍNH

Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm
Để làm căn cứ đưa ra những giả định công suất hoạt động, diện
tích tiêu thụ/thuê, dự kiến doanh thu hàng năm.

Đánh giá khả năng cung cấp NVL đầu vào

Để căn cứ xác định chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm
Đánh giá Tổng mức đầu tư
Để căn cứ đưa ra các giả định tính toán độ nhạy của dự án

Đánh giá tính khả thi của phương án vốn

Để làm căn cứ đưa vào tính toán phương án vốn hàng năm và tính
toán chi phí vốn (lãi vay, tỷ suất chiết khấu…)

58
 DÒNG TIỀN DỰ ÁN
QUAN ĐIỂM DÒNG TIỀN

Trên cơ sở ngân lưu dòng

cán bộ thẩm định sẽ tính
Quan điểm Tổng Đầu tư Quan điểm chủ sở hữu
toán được các chỉ tiêu
(hoặc Ngân hàng) – TIP (hoặc Vốn cổ đông) –
hiệu quả của dự án như
NPV, IRR EPV

59
 QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ
• Các ngân hàng cho vay sẽ xác định được tính khả thi về mặt tài
QUAN ĐIỂM chính của dự án, nhu cầu cần vay vốn cũng như khả năng trả nợ
gốc và lãi vay của dự án để đảm bảo sự an toàn của vốn cho vay.

• NH quan tâm đến dòng ngân lưu của tổng đầu tư vì NH được ưu
MỤC ĐÍCH tiên nhận trước dòng thu của dự án mà không có nghĩa vụ phải
“chia sẻ” với chủ sở hữu. 

• Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm nhà cho vay
SUẤT CHIẾT là chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), vì tổng dòng ngân lưu
KHẤU bao gồm hai nguồn vốn: nợ vay và vốn chủ sở hữu

60
 DÒNG TIỀN TỔNG ĐẦU TƯ - TIP

Doanh thu Chi đầu tư

VAT được hoàn WACC Chi hoạt động

Thanh lý TS Thuế phải nộp

NPV - TIP, IRR - TIP

61
 QUAN ĐIỂM CHỦ SỞ HỮU
• Chủ sở hữu hay cổ đông xem xét giá trị thu nhập ròng còn lại của dự án so
QUAN với những gì họ có được trong trường hợp không thực hiện dự án. Chủ sở
ĐIỂM hữu khi tính toán dòng ngân lưu phải cộng vốn vay NH vào dòng ngân lưu
vào và trừ khoản trả lãi vay và nợ gốc ở dòng ngân lưu ra.

• Chủ đầu tư (chủ sở hữu) quan tâm đến dòng ngân lưu ròng còn lại cho
MỤC
mình sau khi đã thanh toán nợ vay.
ĐÍCH

SUẤT • Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm chủ sở hữu là chi phí
CHIẾT sử dụng vốn (suất sinh lời đòi hỏi) của chủ sở hữu, vì chỉ tính trên dòng
KHẤU ngân lưu của chủ sở hữu

62
 DÒNG TIỀN CHỦ SỞ HỮU - EPV

Doanh thu Chi đầu tư

Chi phí vốn
VAT được hoàn Chi hoạt động
VCSH
Thanh lý TS Thuế phải nộp

Vốn vay Trả nợ vay

NPV - EPV, IRR - EPV

63
 CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN
CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN VAY
- Xác định bằng lãi suất cho vay dài hạn do BIDV công bố từng thời kỳ
- Trong trường hợp dự án có nhiều khoản vay với lãi suất khác nhau thì chi phí sử dụng vốn
vay được xác định bằng bình quân trọng số các khoản vay.

CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN CHỦ SỞ HỮU

- Mỗi một lĩnh vực kinh doanh có thể sẽ có mức sinh lời khác nhau. Chi phí này thông thường
hiện đang được xác định tối thiểu bằng lãi suất tiền gửi cá nhân 12 tháng trả lãi sau.

CHI PHÍ VỐN BÌNH QUÂN WACC

- Trước thuế (WACC = E% x re + D% x rd)

- Sau thuế (WACC = E% x re + D% x (1-t) x rd).
- Hiện tại trong tính toán chủ yếu thường áp dụng WACC trước thuế
64
 LƯU Ý LỰA CHỌN SUẤT CHIẾT KHẤU
Lưu ý khi lựa chọn tỷ suất chiết khấu
Chi phí vốn có thể được tính theo giá thực (có tính đến yếu tố lạm phát) hay theo
giá danh nghĩa (không tính đến lạm phát) => việc sử dụng giá thực hay giá danh
nghĩa trong tính toán chi phí vốn phải nhất quán với tính dòng tiền ngân lưu, chi
phí vốn thực sử dụng cùng với ngân lưu thực, chi phí vốn danh nghĩa được sử dụng
cũng với ngân lưu danh nghĩa..

65
MỘT SỐ LƯU Ý KHI TÍNH NGÂN LƯU

GIÁ TRỊ
CHI PHÍ TÀI SẢN VÒNG ĐỜI
SỬ DỤNG ĐẤT THANH LÝ DỰ ÁN

66
 MỘT SỐ LƯU Ý KHI TÍNH NGÂN LƯU

VÒNG ĐỜI
DỰ ÁN

- Để ước lượng giá trị của dòng ngân lưu tương lai, căn cứ vào tuổi thọ công nghệ, tuổi thọ thiết
bị chính được chọn đầu tư, hoặc căn cứ vào vòng đời của sản phẩm để xác định tuổi thọ dự án.
Vì vậy, năm thanh lý của dự án chưa hẳn là năm kết thúc hoạt động của nó và giá trị tài sản đầu
tư chưa khấu hao hết sẽ được tính vào dự án như một khoản ngân lưu vào ở năm thanh lý dự án

67
 MỘT SỐ LƯU Ý KHI TÍNH NGÂN LƯU

GIÁ TRỊ
TÀI SẢN
THANH LÝ

- Thường được xác định bằng phần giá trị MMTB chưa khấu hao hết hoặc dựa vào giá thị trường
(giá trị thực tế của tài sản ở thời điểm thanh lý. Để đơn giản, người ta thường quy ước với nhau là
giá trị thanh lý tài sản sẽ được xác định dựa trên giá trị sổ sách của nó.

68
 MỘT SỐ LƯU Ý KHI TÍNH NGÂN LƯU

CHI PHÍ SỬ
DỤNG ĐẤT

Riêng đối với quyền sử dụng đất lâu dài có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất lâu dài hợp pháp không thuộc đối tượng trích khấu
hao, do đó khi kết thúc dự án, sẽ ghi nhận giá trị của đất như một ngân lưu vào ở
năm thanh lý dự án, sử dụng giá trị ở giai đoạn đầu tư ban đầu.

69
 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY

• Ý Nghĩa: Phân tích độ nhạy giúp nhà phân tích xác định được miền hiệu
quả của dự án, ngưỡng chấp nhận của một dự án
Phương pháp thực hiện: Lựa chọn những chỉ tiêu dự báo thường chứa
đựng nhiều rủi ro như: khối lượng tiêu thụ, giá bán, công suất hoạt động,
tổng vốn đầu tư … nhằm xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu kết quả (NPV,
IRR) khi các biến rủi ro thay đổi. Sử dụng hàm Data Table trong Excel
• Khả năng thực hiện: Phân tích độ nhạy có thể sử dụng ở từng cấp độ
khác nhau: độ nhạy một chiều, hai chiều.
• Nhược điểm: khi tiến hành phân tích độ nhạy (một hoặc hai chiều) của
các kết quả dự án khi cho giá trị của các biến số được chọn thay đổi đã bỏ
qua mối quan hệ của biến số này với các biến số không được chọn.

70
7.ĐÁNH GIÁ BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO
Quyền sử dụng đất: Nếu khách hàng đã trả tiền thuê đất cho cả
thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm mà tiền
thuê đất đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Tài sản gắn liền với đất: Là các công trình dự án gắn liền với đất,
giá trị khối lượng công trình đã thực hiện hoặc tài sản hình thành
trong tương lai trên đất.

Tài của bên thứ 3: Là các tài sản của các cổ đông, các lãnh đạo
công ty hoặc các Công ty khác…..

71
 8.CSKH VÀ CÁC CHỈ ĐẠO LIÊN QUAN

Việc ra quyết định cho vay đối với dự án ngoài việc căn cứ vào nội dung đánh giá
về doanh nghiệp, dự án, còn phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro từng thời kỳ của BIDV.

Chính sách khách hàng

Để thực hiện quản lý, hận chế rủi ro, BIDV có ban hành chính sách cấp tín dụng đối với
khách hàng để làm cơ sở cho các đơn vị thực hiện tham khảo và tuân thủ khi làm việc
với khách hàng, thẩm định dự án.
Quy định, chỉ đạo riêng đối từng lĩnh vực, đối tượng
Tuỳ từng thời kỳ HĐQT/Tổng Giám đốc có những quy định riêng đối với một số lĩnh
vực, đối tượng khách hàng về một số điều kiện nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động cấp tín
dụng

72
Tran Thi Lan Huong 73