Chương 3 : ĐẤT VÀ SỬ DỤNG

ĐẤT ĐÔ THỊ
(i) Trình bày một số khái niệm cơ bản về đất đô thị và phân loại sử dụng đất đô
thị.
(ii) Thị trường đất đô thị với các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.
(iii) Phân tích sử dụng đất trong đô thị một trung tâm qua các hàm định giá đất.
Sau đó chương này sẽ phân tích về một số chính sách của chính quyền
nhằm kiểm soát sử dụng đất đô thị
3.1. Đất đô thị và phân loại sử dụng đất
3.1.1. Khái niệm
• Theo phương diện luật pháp: Đất đô thị là đất được các cấp có thẩm
quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị
• Theo phương diện đo lường chất lượng: Đất đô thị là đất có mạng lưới
hạ tầng cơ sở về đường xá, cấp thoát nước, điện chiếu sáng
• 3.1.2. Phân loại sử dụng đất
• Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân thành các loại sau
đây:
❖Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm; đất
trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng;
Đất nuôi trồng thuỷ sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác;
❖Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ
quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình
sự nghiệp; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục
đích công cộng; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,
nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên
dùng; Đất phi nông nghiệp khác;
❖Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
• Địa giới hành chính: Nội thành, nội thị, thị trấn,
• Theo qui hoạch gồm:
❖Đất dân dụng: Đất ở, đất phục vụ công cộng,
trồng cây xanh, giao thông và phục vụ công trình hạ
tầng khác
❖Đất ngoài khu dân dụng: Đất nông nghiệp, kho
bãi, chuyên dùng, an ninh quốc phòng, chuyên
ngành, chưa sử dụng
3.1.2. Các quan hệ kinh tế trong sử dung đất
• Thuê đất
• Giao đất
• Thu hồi đất
• Đền bù thu hồi đất
• Đăng ký và cấp giấy quyền sử dụng đất
• Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử
dụng đất
• Chuyển quyền sử dụng đất
• Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
• Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất
3.2. Thị trường đất đô thị
3.2.1. Cung - cầu về đất đô thị
• Cung về đất đô thị: Trên góc độ toàn bộ nền kinh tế quốc dân, tổng
cung về đất có thể coi là ổn định vì diện tích đất đai có hạn.
• Cầu về đất đô thị
• Cầu về đất phụ thuộc về yếu tố giá. Khi giá tăng thì cầu
giảm và ngược lại khi giá thuê đất giảm thì cầu về đất tăng
3.2.2.Giá đất và những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
• Giá đất : Giá đất là những chi phí để có được quyền sử dụng đất
trong dài hạn.
• Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
- Nhu cầu thị trường
- Vị trí lô đất
- Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất
- Chức năng của lô đất và những lô đất xung quanh theo quy hoạch của
thành phố
- Nguồn thông tin mà hai bên mua bán có được: biết thông tin về bên
mua bên bán tức là biết về cung cầu trên thị trường v.v
- Tính chất hợp pháp - Quyền sử dụng : trong khuôn khổ pháp lý, một lô
đất có giá cao khi nó được giao quyền sử dụng lâu dài biểu thị tính ổn
định của quy hoạch.
 3.2.3. Các phương pháp xác định giá đất
• Phương pháp so sánh trực tiếp:
• Phương pháp thu nhập
- Điều kiện để áp dụng phương pháp này đó là: Phương pháp thu nhập chỉ
áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập
mang lại từ đất.
- PV: Giá trị hiện tại
- R: Thu nhập ròng n
R
- t: thời gian
- i: lãi suất
PV = ( )
t =0 1 + i
t

• Phương pháp chiết trừ

3.3. Sử dụng đất trong đô thị một trung tâm
3.3.1.Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp
Ví dụ : công ty dệt may M chuyên sản xuất các loại quần áo và có các
giả định sau:
• Để sản xuất, công ty cần đất, lao động, vật liệu thô (vải, sợi); mỗi năm
sản xuất Q tấn hàng bán với giá P (đ/tấn); tổng thu nhập PxQ. Diện tích
đất thuê là S (m2), giá thuê là R (đ/m2 )
• Chi phí sản xuất không phải đất đai (gồm lao động, vốn, nguyên vật
liệu) là C; Giá của các sản phẩm đầu ra và yếu tố đầu vào (không phải đất
đai) là cố định, và được xác định bởi thị trường quốc gia (giống nhau trên
các đô thị trong cả nước).
• Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: các công ty sản xuất tự do, tại điểm
cân bằng mỗi công ty đều tạo ra lợi nhuận kinh tế bằng 0
• Vận chuyển sản phẩm bằng ô tô, từ công ty đến trung tâm bán buôn
thành phố khoảng cách k (km) với đơn giá z (đ/tấn/km); chi phí
vận chuyển là Q*k*z
• Vật liệu thô vận chuyển về công ty bằng ô tô với chi phí không đáng
kể do người cung cấp chịu.
• Các yếu tố thay thế: nếu giá thuê đất cao công ty có thể sử dụng các
yếu tố khác (ví dụ lao động, vốn) để thay thế ví dụ tăng ca làm việc,
hiện đại hoá & tự động hoá sản xuất.
Lợi nhuận của công ty tại một địa điểm cách trung tâm thành phố k
(km) là
LN = P  Q − C − Q  z  k − R  S
Vì thị trường cạnh tranh hoàn hảo, lợi nhuận kinh tế bằng 0 nên các Công ty
( doanh nghiệp) sẵn sàng trả tiền thuê đất gần bằng khoản chênh lệch giữa
tổng doanh thu trừ đi chi phí vận tải và chi phí đầu vào không phải đất đai.
PQ − C − Q z  k − R S = 0
R S = PQ − C − Q z  k
PQ −C −Q z k
R=
S
 Tiền
thuê
đất
Hàm định giá thuê đất của
hãng công nghiệp

Khoảng cách đến trung tâm thành phố

Hình 3.1 :Hàm định giá thuê đất của doanh nghiệp công nghiệp
• Hàm định giá thuê đất chỉ rõ chi phí vận chuyển tăng dần và giá thuê
đất giảm dần khi các công ty đặt xa trung tâm thành phố. Các công ty
phải trả bao nhiêu cho 1 m2 với các vị trí khác nhau trong thành phố.
Hàm định giá thuê đất cho doanh nghiệp công nghiệp có độ dốc âm,
dạng lồi vì doanh nghiệp có khả năng thay thế các yếu tố đất đai.
3.3.2.Hàm định giá thuê đất văn phòng
• Các công sở có các đặc trưng:
- Họ phải thu thập, xử lý và phân phối các thông tin một cách trung
thực, kịp thời và đầy đủ. Nếu không trung thực sẽ không có hiệu quả,
không kịp thời sẽ bị ế, không đầy đủ sẽ giảm giá trị.
- Cần thiết phải quan hệ trực tiếp với khách hàng để có thể đánh giá
thái độ của họ, thẩm tra lại thông tin và cho các quyết định tư vấn đúng
đắn.
- Sản phẩm của các hãng là những cuộc tư vấn; giả sử mỗi hãng trong
một năm thực hiện được A cuộc tư vấn. Tổng chi phí thường xuyên
(không phải đất ) là C ( gồm chi phí vốn, lao động).
• Các nhà tư vấn phải đi từ công sở của mình đến trung tâm thành phố
để tư vấn cho khách hàng. Chi phí đi lại của hãng bằng chi phí cơ hội
của thời gian đi lại giữa văn phòng đến khách hàng ở trung tâm thành
phố của các nhà tư vấn. Giả sử 1 nhà tư vấn mất t phút để đi 1 km, và
tiền lương của ông ta cho 1 phút là W (đồng). Nếu công sở cách trung
tâm thành phố k (km) thì chi phí đi lại của 1 nhà tư vấn là:

t W  k
 Nếu mỗi năm có A cuộc tư vấn thì chi phí đi lại của hãng là:
TC = A  t W  k
• Nếu giá thuê đất là R và hãng thuê S m2 thì lợi nhuận sẽ là:
LN = Pa  A − C − R  S − t W  A  k
Do thị trường cạnh tranh hoàn hảo nên lợi nhuận kinh tế bằng 0 tại
điểm cân bằng. Vì vậy hãng sẵn sàng trả cho chủ đất khoản tiền thuê
gần bằng chênh lệch giữa tổng doanh thu và chi phí không phải đất,
việc xác định hàm thuê đất của các công sở cũng tương tự như hàm
thuê đất của các doanh nghiệp công nghiệp.
Pa  A − C − A  k  t  W
R=
S
 Tiền
thuê
đất
Hàm định giá thuê đất của công ty văn phòng

Khoảng cách đến trung tâm thành phố

Hình 3.2 :Hàm định giá thuê đất của công ty văn phòng
• Hàm định giá thuê đất chỉ ra rằng các công sở phải trả giá thuê đất
khác nhau cho các địa điểm khác nhau trong thành phố và càng ra xa
trung tâm thì chi phí đi lại càng tăng và giá thuê càng giảm.
 Hàm định giá thuê đất cho các cửa hàng thương mại bán lẻ
Lợi ích kinh tế theo quy mô lớn
Lợi ích kinh tế theo quy mô trung bình
 3.3.4.Hàm định giá thuê đất dân cư
a) Hàm giá nhà
Giá nhà được xác định là giá của mỗi m2 nhà thuê/tháng. Nếu 1 hộ gia
đình thuê 50 m2 nhà với tiền thuê là 5 triệu đồng/tháng thì giá nhà là
100 ngàn đồng/m2/tháng. Hàm giá nhà cho biết 1 hộ gia đình sẵn sàng
trả bao nhiêu cho các chỗ ở khác nhau trong thành phố. Có 2 loại hàm
giá nhà, dạng tuyến tính và dạng phi tuyến tính
• Trường hợp 1: hàm gía nhà tuyến tính (không có hàng hóa tiêu dùng
thay thế)
Giá thuê
nhà/m2
/tháng(ngàn
đồng)

60

Hàm giá nhà

36

12

6 12 15

Khoảng cách đến trung tâm thành phố (km)

Hình 3.3: Hàm giá nhà không có hàng hóa thay thế
Giá thuê
nhà/m2/
tháng(ng 60 Hàm giá nhà không có hàng
àn đồng) hóa thay thế

Hàm giá nhà có hàng

hóa thay thế
24
12

9 12 15
Khoảng cách từ trung tâm thành phố (km)

Hình 3.4: Hàm giá nhà có hàng hóa thay thế

Khi giá nhà tăng lên thì hộ gia đình thay thế bằng các hàng hóa khác.
Hình 3.4 cho thấy tác động của hàng hóa thay thế khác lên giá nhà
 P(u ) t
=−
u H (u )
• Khi các hộ gia đình hướng về trung tâm thành phố thì tiêu dùng nhà
giảm xuống và tăng độ dốc của hàm giá nhà.
• Độ dốc giá nhà được xác định như là phần trăm thay đổi trên giá nhà
trên 1km.Chia cả 2 vế cho P ta có:
P(u ) P t
=−
u H (u ) * P(u )
Hàm định giá thuê đất dân cư
cho biết các doanh nghiệp phát triển nhà sẵn sàng trả giá đất bao nhiêu
cho vị trí đất tại các địa điểm khác nhau trong thành phố. Có 2 dạng hàm
định giá thuê đất:
• Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ các yếu tố đầu vào để xây nhà là cố định
• Hàm định giá thuê đất với khả năng thay thế các yếu tố đầu vào.
• Trường hợp 1: Ta coi nhà ở cũng như các hàng hoá khác, các yếu tố đầu
vào của sản xuất xây dựng không đổi, hàng năm ngành xây dựng xây
được Q m2 nhà ở với giá Pk đ/m2, tổng thu nhập là QxP
• Pk là giá thuê 1 m2 nhà và là một hàm số phụ thuộc vào khoảng cách
đến trung tâm thành phố. Lợi nhuận ngành xây dựng bằng tổng thu
nhập trừ đi các khoản chi phí:
LN = Q  P(k ) − C − R  S
• Trong đó C là những chi phí không phải đất, R là giá thuê đất tính cho
1m2, S là diện tích đất thuê, R x S là tổng chi phí thuê đất; Thị trường
nhà cũng là thị trường cạnh tranh hoàn hảo nên ở điểm cân bằng lợi
nhuận kinh tế cũng bằng 0 (do nhà sản xuất sẵn sàng trả cho chủ đất
khoản tiền thuê bằng khoản chênh lệch giữa tổng chi phí và tổng
doanh thu); Hàm thuê đất có dạng sau
Q  P( k ) − C
R=
S

• Tổng doanh thu=

P( k )  Q
• Hình 3.5.
• Hàm định giá thuê đất dân cư với tỷ lệ yếu tố đầu vào cố định Chi phí đầu vào
không phải đất

Hàm định giá thuê đất

u
*
Khoảng cách đến trung tâm
• Trường hợp 2: Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây dựng
có thể xây dựng các ngôi nhà cao hơn trong các trung tâm, với những
kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ hơn do đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất
cao hơn ở khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lợi nhuận kinh tế bằng
0. Đồng thời giá đất xa trung tâm sẽ giảm nhanh chóng, làm cho hàm
định giá thuê đất có độ dốc lớn hơn và cong hơn theo kiểu hàm định
giá thuê của các doanh nghiệp.
Hình 3.6: Hàm định giá thuê đất dân cư với tỷ lệ yếu tố đầu vào thay đổi

Thuê đất (
m2) Hàm thuê không có
nhân tố thay đổi

Hàm thuê có nhân

tố thay đổi

6 9

Khoảng cách đến trung tâm

 3.3.5.Kết hợp các hàm định giá thuê đất
Hình 3.7 cho thấy hàm định giá thuê đất của doanh nghiệp công nghiệp Rm
và công ty văn phòng Ro và hàm định giá thuê đất dân cư Rh. Do đất đai
được phân bổ cho người đặt giá thuê cao nhất như vậy công ty văn phòng
đặt giá cao hơn so với doanh nghiệp sản xuất là Uo km tính từ trung tâm
thành phố tạo ra khu vực văn phòng với bán kính km.
 Hàm định giá đất văn phòng

Tiền thuê đất trên mỗi mẫu

Hàm định giá đất công nghiệp
Hình 3.7: Mối quan hệ giữa các
Hàm định giá đất dân
hàm định giá đất cư

Khoảng cách đến trung tâm

Khu văn phòng

Khu sản xuất

3.3.6.Cân bằng tổng thể sử dụng đất
• Khu kinh doanh (CBD): Central Business District đặt giá cao hơn so với hộ
gia đình do đó bán kính của CBD là Ub km. Vùng vành đai kế tiếp (SRD –
suburban residential district) do dân cư đặt giá cao hơn so với nông dân
nhưng lại thấp hơn các doanh nghiệp kinh doanh nên bán kính của vành
đai này là: Uh - Ub. Vùng đất ngoài bán kính Uh thì nông dân đặt giá cao
hơn nên bán kính của thành phố chỉ là Uh.
CBD =   (U b )
2

• Tổng cầu lao động= Diện tích khu CBD * số việc làm trung
binh/km2 ( Hay mật độ việc làm trung binh).
• Tổng cung lao động= Diện tích khu SRD * Mật độ hộ gia
đình trung bình ( Số hộ gia đình/ Km2)
Nền kinh tế đô thị đạt được cân bằng tổng thể khi 4 điều kiện sau được thỏa
mãn:
• Cân bằng về vị trí cho các hãng ( văn phòng và sản xuất): các hãng đạt được
lợi nhuận bằng 0 tại mọi vị trí nên không khuyến khích các hãng thay đổi vị
trí. Điều kiện này được đảm bảo bởi hàm định giá đất kinh doanh Rb
• Cân bằng về vị trí cho các hộ gia đình: các hộ gia đình đạt được mức lợi ích
(thỏa dụng) như nhau tại mọi điểm trong thành phố thì không khuyến khích
họ thay đổi vị trí, Rh
• Đấu giá cạnh tranh. Đất được phân bổ cho ai trả giá cao nhất. Điều kiện này
được đảm bảo bởi chủ đất luôn muốn mức lợi nhuận cao nhất từ tài sản
của mình.
• Cân bằng trên thị trường lao động. Tổng nhu cầu về lao động ( của các công
ty văn phòng và doanh nghiệp xuất ở CBD) bằng tổng cung lao động của
khu SRD.
 Bảng 3.1: Tác động cân bằng tổng thể của việc tăng giá bán hàng xuất khẩu

Cân bằng ban đầu Cân bằng bộ phận Cân bằng tổng thể

Bán kính của CBD, Ub (km) 2 2,5 2,2

Diện tích của CBD, km2 12,56 19,63 15,2
Bán kính của SRD, Uh-Ub (km) 4 3,5 4,3
Diện tích của SRD (km2) 100,48 74,58 117,47
Bán kính của thành phố Uh (km) 6 6 6,5
Diện tích thành phố (km2) 113,04 113,04 132,67
Tiền lương (ngàn đồng/giờ) 10 10 13
Mật độ việc làm trung bình (việc làm/km2) 20.000 22000 21000
Tổng cầu lao động(công nhân) 251200 431750 319150
Mật độ hộ trung bình (hộ GĐ/km2) 2500 2500 2717
Tổng cung lao động ( công nhân) 251200 186438 319150
 3.4. Phân vùng và kiểm soát sử dụng đất đô thị
• a) Ranh giới dịch vụ đô thị
• Nếu một thành phố không cung cấp các dịch vụ đô thị (ví dụ như hệ thống
cấp thoát nước, đường sá, trường học, công viên) ngoài ranh giới dịch vụ đô
thị, nó sẽ làm giảm tăng trưởng của khu vực ngoài ranh giới
• Hình 3.9 . Tác động cân bằng cục bộ của ranh giới dịch vụ đô thị
Hàm định giá
đất kinh doanh

Hàm định giá

Thuê đất đất dân cư Đường gián đoạn
dịch vụ đô thị
Hàm định giá đất
nông nghiệp

2 6 8
Khoảng cách đến trung tâm thành phố (km)
Tổng cung lao động tăng do 2 nguyên nhân sau:
• Tăng mật độ dân cư. Tăng giá nhà và giá đất làm giảm diện tích các lô đất: các hộ gia
đình sống trong các căn hộ nhỏ hơn, các doanh nghiệp xây dựng sẽ xây các căn nhà
chiếm diện tích đất ít hơn. Do đó số hộ gia đình (nhân công) trên mỗi km2 sẽ tăng lên.
• Tăng quy mô khu dân cư. Hàm định giá đất dân cư dịch chuyển lên phía trên cho
phép các hộ gia đình trả giá cao hơn cho khu đất kinh doanh gần ranh giới CBD và
khu dân cư. Vì vậy quy mô khu đất dân cư được mở rộng hướng về phía trung tâm
thành phố.
Tăng lương cũng gây ra các tác động lên thị trường đất kinh doanh. Chi phí sản xuất
tăng lên ( do tăng lương), làm giảm sự hấp dẫn của thành phố về địa điểm sản xuất.
Do đó cầu về đất tại khu kinh doanh CBD giảm xuống, dẫn đến sự dịch chuyển xuống phía
dưới của hàm định giá đất kinh doanh. Khối lượng cầu lao động giảm xuống do 2 nguyên
nhân:
• Giảm mật độ việc làm. Việc tăng giá lao động một cách tương đối so với các yếu tố khác
làm giảm mật độ việc làm thành phố ( số lượng việc làm trên 1 km2)
• Giảm quy mô khu kinh doanh. Khu kinh doanh CBD bị co lại do bị giảm đất cho khu dân
cư.
Tiền lương thành phố tiếp tục tăng lên cho đến khi điểm cân bằng tổng thể được thiết lập
lại ( tổng cung lao động bằng tổng cầu lao động).
Hình 3.10 cho thấy điểm cân bằng mới trong phân bố sử dụng đất.
Hình 3.10: Tác động cân bằng tổng thể của
ranh giới dịch vụ đô thị

Hàm định giá đất kinh

doanh khi tăng lương

Hàm định giá đất dân

Thuê cư khi tăng lương
đất
Hàm định giá đất
nông nghiệp

1,5 6
Khoảng cách đến trung tâm thành phố (km)
Ai có lợi và ai bị thiệt do ranh giới dịch vụ đô thị?
b)Cấp giấy phép xây dựng
Chính quyền thành phố có thể kiểm soát tăng trưởng dân số bằng cách hạn chế số lượng
giấy phép xây dựng. Bằng cách hạn chế số lượng các căn hộ được xây dựng trong mỗi
năm thì thành phố có thể kiểm soát tỷ lệ tăng trưởng dân số.
Hình 3.11: Tác động của chính sách cấp giấy
phép xây dựng
E Đường cung với
Giá nhà 60 giấy phép
G
( triệu 700 H
đồng) Đường cung
F ban đầu
500

400 C
Đường cầu

60 100
Số lượng nhà mới mỗi năm
3.4.2. Phân vùng sử dụng đất

• a)Phân vùng ngoại ứng

• Ví dụ như 1 nhà máy sản xuất thuốc lá thường tạo ra các ô nhiễm
không khí do đó cách đơn giản để giải quyết ô nhiễm là chuyển nhà
máy này vào khu công nghiệp cách xa khu dân cư
Cách này giống như 1 chính sách về môi trường vì là cách đơn giản nhất
làm giảm ô nhiễm bằng cách tách người tạo ra ô nhiễm với các nạn
nhân tiềm năng. Tuy nhiên chính sách này không làm giảm đi tổng
lượng ô nhiễm mà chỉ di chuyển ô nhiễm từ chỗ này sang chỗ khác.
Chính sách này không khuyến khích các doanh nghiệp giảm ô nhiễm.
Phân vùng hoàn thiện ( Performance zoning). Nếu một hoạt động kinh
doanh được chỉ rõ là công nghiệp nặng thì mọi hãng liên quan đến hoạt
động này phải đặt vị trí tại khu công nghiệp nặng, không cần biết hãng
thải ra lượng khói, bụi, tiếng ồn như thế nào cả. Để thay thế cho cách
phân vùng cổ điển này thì chúng ta dùng cách phân vùng hoàn thiện, với
cách này thì chính quyền thiết lập các tiêu chuẩn hoàn thiện cho mỗi khu
vực. Với mục đích sử dụng đất cho công nghiệp, thì các tiêu chuẩn hoàn
thiện được tạo ra cao hơn các giới hạn cho mức tiếng ồn, khói thải, bụi,
khí gas mà các hãng tạo ra.
Phân vùng hoàn thiện chính là cách thỏa hiệp giữa phân vùng cổ điển và
phí xả thải: mặc dù phân vùng hoàn thiện không buộc các hãng phải trả
phí xả thải nhưng nó cũng khuyến khích các hãng loại bỏ ô nhiễm vì nó
tạo ra nhiều cơ hội lựa chọn vị trí sản xuất cho các doanh nghiệp hơn đối
với các hãng sạch sẽ (ít gây ô nhiễm)
b)Phân vùng tài chính
Cách phân vùng tài chính sẽ loại trừ các hộ gia đình, cơ sở sản xuất kinh
doanh mà có thể tạo ra gánh nặng tài chính cho chính quyền đô thị. Ví dụ
chính quyền dùng nguồn thu từ thuế bất động sản để tài trợ cho các dịch vụ
đô thị do đó nếu 1 hộ gia đình tiêu dùng các dịch vụ đô thị trị giá 3 triệu
đồng/năm nhưng lại chỉ trả thuế bất động sản 2 triệu đồng/năm thì gia đình
này đã tạo ra gánh nặng tài chính cho chính quyền.
• Gánh nặng tài chính đối với chính quyền đô thị xảy ra có thể do 3 nguyên
nhân sau:
• Các hộ gia đình sống trong khu vực nhà ở mật độ cao
• Các hộ gia đình sống ở vùng ven thành phố
• Phát triển khu công nghiệp và thương mại mới
c)Phân vùng kiến trúc
Sắp xếp các hoạt động sao cho đạt được hiệu quả của việc sử dụng cơ sở
hạ tầng của thành phố ( đường sá, cấp thoát nước…).
Nơi nào có cơ sở hạ tầng được cung cấp hiệu quả sẽ định hướng cho
phát triển dân cư và việc làm.
Ngoài ra phân vùng kiến trúc còn bảo vệ các khu không gian mở.
3.5. Đô thị đa trung tâm và quá trình ngoại ô hóa
3.5.1. Đô thị đa trung tâm
Khu vực kinh doanh trung tâm đã trở thành một khu vực đa dạng trong
đô thị bao gồm các khu bán lẻ, trung tâm thương mại , vui chơi giải trí ,
nơi đặt trụ sở các cơ quan chính phủ, tổ chức tài chính , trung tâm y tế
và văn hóa
3.5.2. Ngoại ô hóa và tác động đến hoạt động sản xuất kinh doanh,
dân số đô thị