BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Bài 1
Lô đất cần thẩm định giá là đất ở chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng
được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh
chấp, có diện tích là 100m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí
tương tự là 30 triệu đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 20 triệu đ/m 2. Hạn
mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m2.
Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng
phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định. Lệ phí trước bạ 0,5%. Phí thẩm
định cấp quyền sử dụng đất 3 triệu đồng. Lệ phí địa chính 50 nghìn đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lô đất trên.

Bài 2
Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m 2 không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử
dụng là đất ở.
Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 75 triệu đ/m2.
Giá đất theo quy đinh của UBND địa phương là 50 triệu đ/m 2, hạn mức đất ở trong khu
vực này là 150m2.
Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được miễn nộp tiền sử
dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nước quy
định đối với diện tích vượt hạn mức. Lệ phí trước bạ 0,5%. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất
3 triệu đồng. Lệ phí địa chính 50 nghìn đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lô đất trên.
Bài 3
Có hai lô đất A và B với các dữ liệu sau:
- Diện tích hai lô đất đều bằng 300m 2. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5m, chiều sâu
60m. Lô đất B có chiều rộng mặt tiền 15m, chiều sâu là 20m.
- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lô đất có diện
tích 100m2 (5m x 20m) là 50 triệu đồng/m2, không mặt đường là 38 triệu đồng/m2.

60m

5m 20m

15m

1
Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy ước tính giá trị lô đất A và B?
Bài 4
Tại một con đường có những thông tin như sau
- Biệt thự X được xây dựng trên diện tích đất 500m2, hợp pháp về các quyền đối với bất
động sản.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống hệt biệt thự X về nhiều mặt, vừa được bán
với số tiền là 8000 triệu đồng.
- Biệt thự B tương tự biệt thự X nhưng có thêm phần diện tích sân vườn trị giá 800 triệu
đồng, hợp pháp về quyền với bất động sản, vừa được bán với điều kiện: trả tiền làm 5 đợt, mỗi
đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu khi bàn giao 3.500 triệu đồng, đợt 2 là 2.050
triệu đồng, đợt 3 là 1.080 triệu đồng, đợt 4 là 988 triệu đồng, đợt cuối là 500 triệu đồng.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự như biệt thự X, nhưng nội thất kém hơn (được
đánh giá) là 200 triệu đồng, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp,
vừa được bán với giá 4.600 triệu đồng.
- Theo quy định hiện hành:
(i) Khung giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 10 triệu đồng/m2.
(ii) Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2.
(iii) Tiền thu về sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50%
giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất
vượt hạn mức.
Yêu cầu: Căn cứ vào những dữ liệu trên, hãy sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để ước tính
giá trị ngôi biệt thự X?
Biết rằng: các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi như tương đồng. Tỷ lệ
chiết khấu là 12%/năm.

Bài 5
Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 60m2, diện tích
xây dựng là 150m2.
Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000
đ/m2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là
2.500.000đ/m2 xây dựng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị bất động sản nói trên.
Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 50 năm, tuổi thọ kinh tế còn lại là 15 năm.

Bài 6
1, Có các thông tin về bất động sản A như sau:
- Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng
120 m2.
- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%.
2, Các thông tin có liên quan:
- Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m2, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng
đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 2.250 triệu đồng. Theo
quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải
nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích.
- Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 12 triệu đồng/ m2.

2
 - Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 18%, tường 28%, sàn
16%, mái 24%.
- Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 2,5 triệu đồng/m2.
- Chi phí khắc phục trình trạng lạc hậu về bếp là 13 triệu đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị của bất động sản A?

Bài 7
Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau;
- Diện tích 1 ha (10.000m2). giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu
tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới 100m2 vào khoảng
10 triệu đồng/ m2.
- Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là
60% diện tích mảnh đất.
- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán. Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ
thuật vào mảnh đất tính bình quân khoảng 2 triệu/m2. Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp
300 triệu đồng, lãi dự kiến khoảng 2.000 triệu đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp thặng dư, hãy cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với
giá bao nhiêu?

Bài 8
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích trên đất là 10.000m 2, nhà
xưởng chất lượng còn lại ước tính là 15%. Hãy tính giá thị trường của bất động sản này.
Được biết:
-Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự nhà xưởng đang có trên lô đất là 2 triệu
đồng/m2.
- Khu vực này không được tiếp tục sản xuất mà phải chuyển thành khu dân cư.
- Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các nhà liền kề để bán có diện tích
đất là 120m2/căn, diện tích xây dựng là 200m2/căn.
- Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định là 60%.
- Giá đất ở theo quy định hiện hành của Nhà nước là 20 triệu đồng/m2
- Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân là 1,5 triệu đồng/m2.
- Chi phí xây dựng nhà mới 4,5 triệu đồng/m2.
- Chi phí quy hoạch 100 triệu đồng
- Chi phí về bán (bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị bán và phân phối nhà liền kề): 500 triệu
đồng
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 200 triệu đồng
- Giá bán 1 căn nhà dự kiến là 5000 triệu đồng/căn
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư phát triển dự kiến 10%/doanh thu.
- Toàn bộ chi phí đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 0,5%/tháng, thời hạn vay là 1 năm.
Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải
nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định.

Bài 9
Cty cổ phần ABC đã phát hành 100.000 cổ phiếu. Giá bán trên thị trường là 120.000 đ/cp. Lợi
nhuận sau thuế dành để trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông trong 5 năm gần đây như sau:
N–4 N–3 N–2 N–1 N
520 530 540 550 560

3
Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần sẽ tăng 2%/năm, tỷ suất lợi nhuận trung
bình của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 10%/năm. Trên quan điểm của nhà đầu tư
thiểu số. Hãy ước tính giá trị thực của cty cổ phần ABC và cho nhận xét về mức giá của cp của
cty ABC trên thị trường biết rằng mỗi cổ phiếu tương ứng một cổ phần.
Ông D và bà E đang xem xét việc đầu tư vào cty ABC. Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông
D là 8% và của bà E là 12%. Hãy cho biết quan điểm của 2 người khi giá cp của cty hạ xuống ở
mức 60.000 đ/cp
Bài 10
Công ty cổ phần ABC đang lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá cổ phiếu trên thị trường hiện
hành là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả cổ tức cho các cổ đông năm N là 1.080 triệu
đồng.
Theo kế hoạch phát triển của công ty, trong những năm tới mức trả lợi tức cổ phần cho
các cổ đông sẽ tăng với tỷ lệ 2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị
trường được xác định là 10%/ năm.
Yêu cầu:
1, Trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số, hãy ước tính giá trị thực của cổ phiếu ABC và
cho nhân xét về mức giá cổ phiếu đang giao dịch trên thị trường?
2, Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào công ty ABC. Tỷ suất sinh lời
đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12 %. Hãy cho biết quyết định của hai
người khi giá cổ phiếu ABC hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp và mức 60.000 đ/cp?

Bài 11.
Doanh nghiệp A mua phần mềm quản lý doanh nghiệp được thiết kế riêng cho doanh nghiệp A
bởi công ty tin học IVS vào tháng 06/N. Tháng 06/N+2, doanh nghiệp A sử dụng phần mềm
quản lý doanh nghiệp thuê IVS phát triển và đang hoạt động rất thành công tại doanh nghiệp A
để làm tài sản góp vốn thành lập doanh nghiệp C có loại hình kinh doanh tương tự như của
doanh nghiệp A. Công ty thẩm định giá X được thuê để tính giá trị phần mềm quản lý doanh
nghiệp này.
Do phần mềm này tương đối đặc thù so với các phần mềm quản lý doanh nghiệp khác
được giao dịch trên thị trường nên công ty thẩm định giá X quyết định sử dụng phương pháp chi
phí.
Việc tiến hành định giá trị phần mềm quản lý doanh nghiệp A được tiến hành theo
phương pháp chi phí với giá thành của năm N+2 như sau:
* Xác định chi phí xây dựng và duy trì phần mềm quản lý doanh nghiệp A:
- Chi phí bản quyền về công cụ thiết kế phần mềm: 300.000.000 đồng.
- Chi phí tùy chỉnh phần mềm (chi phí nhân công, thuê tư vấn, ... để phát triển phần mềm và
kiểm tra hoàn thiện phần mềm quản lý doanh nghiệp A): 600.000.000 đồng.
- Chi phí triển khai (đào tạo cho khách hàng, ...): 250.000.000 đồng.
- Chi phí khác (chi phí quản lý, chi phí bảo hành, chi phí dự phòng,...): 140.000.000 đồng.
- Lợi nhuận kỳ vọng của đơn vị phát triển phần mềm: 18%.
Giả định:
+ Không có hao mòn, lỗi thời về chức năng do dữ liệu và tài liệu quản lý luôn được cập nhật
thường xuyên, đáp ứng tốt các chức năng về quản lý doanh nghiệp A vào thời điểm hiện tại.

4
+ Không có hao mòn, lỗi thời về công nghệ do các giải pháp phần mềm đang được sử dụng vẫn
là loại mới nhất và đang được sử dụng phổ biến.
+ Hao mòn, lỗi thời về kinh tế là không đáng kể.
Bài 12
Công ty thẩm định giá A định giá quyền sở hữu trí tuệ một loại bao bì có kiểu dáng độc
đáo, được ưa chuộng và đã được đăng ký quyền sở hữu trí tuệ của Công ty sản xuất giấy ăn Vina
Paper.
Trên cơ sở phân tích các thông tin thu thập được, Công ty thẩm định giá A đưa ra các
nhận định như sau:
- Dự kiến tuổi đời kinh tế của bao bì là 06 năm, tính từ năm N;
- Việc sử dụng bao bì mới làm lợi nhuận của công ty Vina Paper tăng thêm 25% so với
khi không sử dụng bao bì mới.
- Tỷ suất chiết khấu là 12% được tính trên cơ sở cộng Tỷ suất lợi nhuận bình quân của
ngành, sản xuất giấy ăn là 11%/năm và phụ phí rủi ro đối với việc tạo lợi nhuận từ quyền sở hữu
trí tuệ về kiểu dáng bao bì mới là 1%.
Lợi nhuận sau thuế trong trường hợp không sử dụng bao bì mới năm N của công ty Vina
Paper là 300 trđ; các năm tiếp theo lợi nhuận dự kiến tăng trưởng bình quân 150 triệu động
Yêu cầu: Bằng phương pháp lợi nhuận vượt trội, hãy định giá quyền sở hữu trí tuệ nêu
trên.

Bài 13
Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau:
Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N.
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền
A. Tài sản ngắn hạn. 850 A. Nợ phải trả. 1200
1. Tiền 130 1. Vay ngắn hạn. 500
2. Chứng khoán ngắn hạn. 120 2. Các khoản phải trả khác 150
3. Các khoản phải thu. 220
4. Hàng tồn kho. 300 3. Vay dài hạn. 550
5. Tài sản ngắn hạn khác 80
B. TSCĐ và đầu tư dài hạn. 2700 B. Nguồn vốn chủ sở hữu. 2350
1. Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình. 1580 1. Nguồn vốn kinh doanh. 1500
2. TSCĐ thuê tài chính. 200 2. Các quỹ DN 454
3. Đầu tư chứng khoán vào công ty B: (2.200 3. Lãi chưa phân phối. 396
cổ phiếu). 440
4. Góp vốn liên doanh. 300
5. TSCĐ cho thuê. 180
Tổng tài sản 3550 Tổng nguồn vốn 3550
Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau:
1- Một số khoản phải thu khó đòi trị giá 120 triệu đồng. Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn
sàng mua lại khoản nợ này với giá 50% giá trị tín dụng.
2- Hàng tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của SXKD có giá trị giảm theo sổ sách
kế toán là 30 triệu đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 150 triệu đồng.

5
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn
thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 25
triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là
205.000 đồng/ cổ phiếu.
6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 70 triệu đồng.
7- Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một
lượng tiền đều nhau là 15 triệu đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp X?
Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 10%/năm

Bài 14
Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau:
Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N.
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền
A. Tài sản ngắn hạn. 950 A. Nợ phải trả. 1300
1. Vốn bằng tiền 260 1. Vay ngắn hạn. 600
2. Các khoản phải thu. 210 2. Các khoản phải trả khác 150
3. Hàng tồn kho. 400
4. Tài sản ngắn hạn khác 80 3. Vay dài hạn. 550
B. TSCĐ và đầu tư dài hạn. 2800
1. Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình. 1250 B. Nguồn vốn chủ sở hữu. 2450
2. TSCĐ thuê tài chính. 200 1. Nguồn vốn kinh doanh. 1500
3. Đầu tư chứng khoán vào công ty B: 2. Các quỹ DN 554
(70000 cổ phiếu). 1050 3. Lãi chưa phân phối. 396
4. Góp vốn liên doanh. 300

Tổng tài sản 3750 Tổng nguồn vốn 3750

Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau:
1- Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 70 triệu đồng.
2- Hàng tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của SXKD có giá trị giảm theo sổ sách
kế toán là 80 triệu đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 50 triệu đồng.
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn
thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 25
triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 35.000
đồng/ cổ phiếu.
6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 70 triệu đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp X?
Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 15%/năm.

Bài 15
Doanh nghiệp X là DNNN đang tiến hành cổ phần hóa có tài liệu như sau:
Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N.
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền
A. Tài sản ngắn hạn. 500 A. Nợ phải trả. 600
1. Tiền 30 1. Vay ngắn hạn. 160

6
2. Chứng khoán ngắn hạn. 120 2. Các khoản phải trả khác 40
3. Các khoản phải thu. 100
4. Hàng tồn kho. 250 3. Vay dài hạn. 400

B. TSCĐ và đầu tư dài hạn. 1500 B. Nguồn vốn chủ sở hữu. 1400
1. Giá trị còn lại của TSCĐ hữu hình. 500 1. Nguồn vốn kinh doanh. 1250
2. TSCĐ thuê tài chính. 200
3. Đầu tư chứng khoán vào công ty B: (2.200 2. Lãi chưa phân phối. 150
cổ phiếu). 220
4. Góp vốn liên doanh. 400
5. TSCĐ cho thuê. 180
Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn 2000
Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau:
1- Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 triệu đồng. Số còn lại được xếp vào
dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sang mua lại khoản này với số tiền bằng 30%
giá trị của khoản tín dụng.
2- Hàng tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của SXKD theo kết quả đánh giá lại có
giá trị giảm là 30 triệu đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng là 150 triệu đồng.
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn
thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 25
triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là
105.000 đồng/ cổ phiếu.
6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng.
7- Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một
lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp giá trị tài sản thuần hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp X?
Biết rằng: Tỷ lệ chiết khấu 10%/năm

Bài 16
Hãy xác định giá trị của doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu như sau:
1, Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N:
- Giá trị TSLĐ thuần là: 3.500 triệu đồng
- Nguyên giá TSCĐ là: 12.000 triệu đồng
2, Trích báo cáo kết quả kinh doanh của năm N:
- Lợi nhuận trước thuế: 1.100 triệu đồng
- Thuế suất thuế TNDN là 20%
3, Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng. Lợi nhuận sau thuế TNDN tăng bình
quân 2%/năm.
4, Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm nữa.
5, Ước tính, sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị thanh lý TSCĐ có thể thu hồi được
bằng 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thuần thu hồi toàn bộ một lần khi dự án kết thúc.
6, Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trường là 10%/ năm.

Bài 17
Có tài liều về doanh nghiệp Y như sau:
1. Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 2 năm gần nhất
Đơn vị tính: Triệu đồng
CHỈ TIÊU Năm N-1 Năm N
1. Doanh thu thuần 61420 62170

7
2. Giá vốn hàng bán 57960 58650
3. Lợi nhuận gộp bán hàng và cung cấp DV 3460 3520
4. Doanh thu tài chính 1500 1200
5. Chi phí tài chính (lãi vay) 1200 1200
6. Chi phí bán hàng, chi phí quản lý DN 3120 3150
7. Lợi nhuận thuần của hoạt động kinh doanh 640 370
8. Lợi nhuận hoạt động khác 60 30
9. Tổng lợi nhuận trước thuế 700 400
10. Thuế thu nhập doanh nghiệp 196 112
11. Lợi nhuận sau thuế 504 288

2. Các thông tin bổ sung

- Các khoản thu nhập từ hoạt động khác mang tính bất thường ngoài khả năng dự đoán của
doanh nghiệp.
- Theo đánh gia của các chuyên gia kinh tế, trọng số sinh lời của các năm N, N-1 so với
tương lai lần lượt là 2 và 1.
- Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trường là 12 %/năm.
Yêu cầu: Từ những dữ liệu trên, hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp Y theo phương pháp hiện
tại hóa lợi nhuận thuần.

Bài 18
ABC là công ty cổ phần có uy tín cao, cổ phiếu ABC được niêm yết trên thị trường chúng
khoán tập trung.
Trích báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/N như sau:
Đơn vị tính: 1 Triệu đồng

CHỈ TIÊU Năm N

1. Doanh thu thuần 12.474
2. Giá vốn hàng bán 9.208
3. Lợi nhuận gộp bán hàng và cung cấp DV 3.266
4. Doanh thu tài chính 120
5. Chi phí tài chính (lãi vay) 256
6. Chi phí bán hàng, chi phí quản lý DN 1.399
7. Lợi nhuận thuần của hoạt động kinh doanh 1.731
8. Lợi nhuận hoạt động khác 50
9. Tổng lợi nhuận trước thuế 1.781
10. Thuế thu nhập doanh nghiệp 445,25
11. Lợi nhuận sau thuế 1.335,75
12. Lợi tức cổ phần 600
13. Lợi nhuận để lại 735,75
14. Lợi tức 1 cổ phần 0,006

Giả định thị trường chứng khoán hoạt động ổn định, Nhà nước có thể kiểm soát được các yếu tố
đầu cơ; chi phí cơ hội trung bình của vốn trên thị trường là 12%/ năm. Công ty ABC chỉ phát
hành cổ phiếu thường không có cổ phiếu ưu đãi.
Hãy ước tính giá trị của công ty cổ phần ABC trong 2 trường hợp:
1, công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi.
2, công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 2%/ năm.

8
Bài 19 Alpha là công ty TNHH một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu đang trong quá
trình chuyển đổi thành công ty cổ phần, có tài liệu sau:
a. Trích số liệu trên bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N Đơnvị: 1.000.000 đồng
Tài sản 1/1/N 31/12/N Nguồn vốn 1/1/N 31/12/N
A. Tài sản ngắn hạn 680 750 A. Nợ phải trả 920 930
1.Vốn bằng tiền 70 60 1. Nợ ngắn hạn 230 220
2. Đầu tư ngắn hạn 20 30 2.Nợ dài hạn 690 710
3. Phải thu ngắn hạn 160 180 B. Vốn chủ sở hữu 810 850
4. Hàng tồn kho 420 460 1. Vốn đầu tư của chủ 650 650
5. Tài sản ngắn hạn khác 10 20 sở hữu
B. Tài sản dài hạn 1.050 1.030 2. Các quỹ 120 130
1. Giá trị còn lại của TSCĐ 900 860 3. Lợi nhuận sau thuế 40 70
2. Đầu tư tài chính dài hạn 80 90 chưa phân phối
3. Chi phí XDCB dở dang 70 80 4. Nguồn kinh phí và - -
4. ký quỹ, ký cược dài hạn - - quỹ khác
Tổng cộng 1730 1780 Tổng cộng 1730 1780
b. Nguyên giá và khấu hao lũy kế của từng nhóm TSCĐ tính đến ngày 31/12/N:
Nhóm TSCĐ Nguyên giá Khấu hao lũy kế
1. Nhà cửa, vật kiến trúc 1000 570
2. Máy móc, thiết bị 680 450
3. Phương tiện vận tải 250 180
4. Dụng cụ quản lý 150 50
5.TSCĐ khác 60 30
Tổng cộng 2.140 1.280
c. Theo tài liệu hướng dẫn kiểm kê và đánh giá lại TSCĐ ngày 31/12/N:
- Hệ số đánh giá lại các TSCĐ theo giá trị còn lại: Nhà cửa, vật kiến trúc là 0,70; Máy
móc, thiết bị là 0,7; Phương tiện vận tải là 0,6; Dụng cụ quản lý là 0,8; TSCĐ khác là 0,7.
- Hệ số giá trị còn lại đối với hàng tồn kho là 0,75
- Các tài sản khác và các khoản nợ không thay đổi.
d. Thống kê vốn chủ sở hữu và lợi nhuận sau thuế trong các năm gần đây (triệu đồng)
Năm N–3 N–2 N–1 N
Chỉ tiêu
1. Lợi nhuận sau thuế 100 105 118 122
2. Vốn chủ sở hữu bình quân 690 760 800 830
e. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp hiện hành là
12%.
Yêu cầu: Ước tính giá trị của Công ty Alpha theo phương pháp GW?

Bài 22: HBC là công ty TNHH một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu đang trong quá trình
chuyển đổi thành công ty cổ phần, có tài liệu sau:
9
a. Trích số liệu trên bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N Đơnvị: 1.000.000 đồng
Tài sản 1/1/N 31/12/N Nguồn vốn 1/1/N 31/12/N
A. Tài sản ngắn hạn 680 750 A. Nợ phải trả 920 930
1.Vốn bằng tiền 70 60 1. Nợ ngắn hạn 230 220
2. Đầu tư ngắn hạn 20 30 2.Nợ dài hạn 690 710
3. Phải thu ngắn hạn 160 180 B. Vốn chủ sở hữu 810 850
4. Hàng tồn kho 420 460 1. Vốn đầu tư của chủ 650 650
5. Tài sản ngắn hạn khác 10 20 sở hữu
B. Tài sản dài hạn 1.050 1.030 2. Các quỹ 120 130
1. Giá trị còn lại của TSCĐ 900 860 3. Lợi nhuận sau thuế 40 70
2. Đầu tư tài chính dài hạn 80 90 chưa phân phối
3. Chi phí XDCB dở dang 70 80 4. Nguồn kinh phí và - -
4. ký quỹ, ký cược dài hạn - - quỹ khác
Tổng cộng 1730 1780 Tổng cộng 1730 1780
b. Nguyên giá và khấu hao lũy kế của từng nhóm TSCĐ tính đến ngày 31/12/N:
Nhóm TSCĐ Nguyên giá Khấu hao lũy kế
1. Nhà cửa, vật kiến trúc 950 500
2. Máy móc, thiết bị 680 450
3. Phương tiện vận tải 250 180
4. Dụng cụ quản lý 130 50
5.TSCĐ khác 60 30
Tổng cộng 2.070 1.210
c. Theo tài liệu hướng dẫn kiểm kê và đánh giá lại TSCĐ ngày 31/12/N:
- Hệ số đánh giá lại theo giá trị còn lại của các TSCĐ: Nhà cửa, vật kiến trúc là 0,7;
Máy móc, thiết bị là 0,8; Phương tiện vận tải là 0,6; Dụng cụ quản lý là 0,6; TSCĐ khác là 0,7.
- Hệ số giá trị còn lại đối với hàng tồn kho là 0,85
- Các tài sản khác và các khoản nợ không thay đổi.
d. Thống kê vốn kinh doanh và lợi nhuận sau thuế trong các năm gần đây (triệu đồng)
Năm N–3 N–2 N–1 N
Chỉ tiêu
1. Lợi nhuận sau thuế trước lãi vay 90 110 115 127
2. Vốn kinh doanh bình quân 1.620 1.690 1.730 1.755
e. Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trước lãi vay trên vốn kinh doanh bình quân của các doanh nghiệp
hiện hành là 11%.
Yêu cầu: Ước tính giá trị của Công ty HBC theo phương pháp GW?

Bài 21: Các thông tin của 3 doanh nghiệp X, Y, Z hoạt động kinh doanh cùng ngành với doanh
nghiệp A như sau:
Đơn vị tính: 1.000 đồng
Chỉ tiêu X Y Z

10
1. Doanh thu 26.500.000 13.200.000 10.500.000
2. Lợi nhuận thuần 2.300.000 1.200.000 800.000
3. Khấu hao + Lợi nhuận thuần 3.700.000 2.300.00 1.100.000
4. Số lượng cổ phần lưu hành 1.500.000 1.200.000 500.000
5. Giá cổ phần trên thị trường 12 5 7

Trong những năm gần đây, doanh nghiệp A đạt được mức doanh thu bình quân là 30 tỷ
đồng, lợi nhuận thuần đạt 2 tỷ đồng và khấu hao TSCĐ hàng năm là 1,5 tỷ đồng.
Sử dụng phương pháp tỷ P/E, hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp A trên cơ sở tham
khảo tình hình của 3 doanh nghiệp X, Y, Z nêu trên.

Bài 22: Các thông tin của 3 doanh nghiệp A,B,C hoạt động kinh doanh cùng ngành với doanh
nghiệp A như sau:
Đơn vị tính: 1.000 đồng
Chỉ tiêu A B C
1. Doanh thu 25.500.000 13.800.000 12.500.000
2. Lợi nhuận thuần 2.350.000 1.350.000 890.000
3. Khấu hao + Lợi nhuận thuần 3.500.000 2.600.00 1.150.000
4. Số lượng cổ phần lưu hành 1.500.000 1.100.000 500.000
5. Giá cổ phần trên thị trường 12 5 7

Trong những năm gần đây, doanh nghiệp D đạt được mức doanh thu bình quân là 25,5 tỷ
đồng, lợi nhuận thuần đạt 1,8 tỷ đồng và khấu hao TSCĐ hàng năm là 1,5 tỷ đồng.
Sử dụng phương pháp tỷ P/E, hãy ước tính giá trị của doanh nghiệp D trên cơ sở tham
khảo tình hình của 3 doanh nghiệp A, B, C nêu trên.

11