*BÀI TẬP CHƯƠNG 1:

Bài 1: Tài sản thẩm định giá là một thiết bị y tế dự kiến mua trong điều kiện thương mại
bình thường tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản so sánh là một thiết bị y tế tương tự, tuy
nhiên được mua với điều kiện thanh toán là trả tiền 40% sau khi ký hợp đồng và 60% còn
lại được trả góp hàng tháng trong vòng 1 năm, lãi suất ưu đãi 6%/năm. Giá bán của tài sản
so sánh là 120.000.000 đồng. Lãi suất cho vay thương mại phổ biến trên thị trường là
12%/năm.
Bài 2: Thẩm định viên cần xác định giá trị thị trường của một chung cư 100m2, điều kiện
thanh toán phổ biến tại thời điểm thẩm định giá là trả ngay 100% giá trị căn hộ do công
trình đã hoàn thành và đang đưa vào sử dụng. Tài sản so sánh là một chung cư tương tự
với diện tích 100 m2 và được giao dịch với giá 20 triệu đồng/m2 có điều kiện thanh toán
là trả tiền 2 lần, 50% lúc ký hợp đồng và 50% sau 1 năm. Lãi suất cho vay mua nhà phổ
biến tại thời điểm thẩm định giá là 8%/năm.
Bài 3:Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng
được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có
tranh chấp, sử dụng ổn định, có diện tích là 300m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy
đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND
địa phương là 2.000.000đ/m2. Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất tính theo quy định là 100% theo giá
đất quy định của UBND đối với diện tích vượt hạn mức, hạn mức đất quy định tại địa
phương là 150m2. Hãy định giá lô đất?
Bài 4: Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy tờ chứng nhận quyền
sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang
sử dụng là đất ở. Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự
là 2.000.000đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000đ/m2. Khi xin
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo Nhà
nước quy định là 100% theo giá đất quy định của UBND đối với toàn bộ diện tích đất. Hãy
định giá lô đất?
Bài 5: Cần định giá một dây chuyền sản xuất nhập khẩu. Căn cứ thông tin kỹ thuật của dây
chuyền trên thẩm định viên thu thập thông tin về tài sản so sánh có thông tin như sau:
- Dây chuyền này được nhập khẩu với giá FOB tại cửa khẩu xuất ghi trên hợp đồng
ngoại thương là 100.000 USD.
- Chi phí vận chuyển từ Pháp đến cảng Sài Gòn là 5. 000 USD.
- Chi phí bảo hiểm quốc tế cho dây chuyền này là 5.000 USD.
- Thuế suất thuế nhập khẩu máy móc thiết bị là 15%. Thuế suất VAT là 10%. DN
hạch toán VAT theo phương pháp khấu trừ.
Máy mới so với máy cũ cùng công suất thiết kế sản xuất nhưng được chế tạo nhằm tiết
kiệm nhiên liệu hơn, ước tính giá trị máy cũ bằng 90% nguyên giá máy mới. Ước tính giá
trị dây chuyền trên?
Bài 6: Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất
năm 201X, công suất bơm: 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, mới hoàn toàn 100%,
mục đích thẩm định giá là đưa ra bán cả lô hàng trên thị trường.
Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩm định giá như
sau:
- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 201X công suất bơm 10m3/giờ,
độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.000.000 đ/cái
- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 201x công suất 10m3/giờ, độ
cao cột nước đẩy 12m, chất lượng mới 100%, giá bán 11.900.000 đ/cái.
- Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 201X công suất 10m3/giờ, độ cao
cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 16.740.000 đ/cái. Trường hợp mua từ 10
chiếc trở lên được trả chậm 50% sau 01 năm.
- Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 15m bằng 110% giá máy bơm cùng công suất có
độ cao cột nước 12m;
- Lãi suất cho vay phổ biến là 8%/năm.
Bài 7:Một BĐS cần định giá có các đặc điểm như sau: Diện tích đất 200m2 ở khu đô thị có
đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê
tông cốt thép, diện tích xây dựng 120m2, tình trạng hao mòn ước tính là 40%. Đơn giá xây
dựng nhà mới có kết cầu tương tự 1.500.000đ/m2. Giá đất đang được giao dịch ở cùng vị
trí là 30.000.000đ/m2
Yêu cầu : Định giá BĐS trên.
Bài 8: Một dây chuyền sản xuất có thời gian sử dụng kỹ thuật (tuổi thọ vật lý) là 15 năm,
thời gian sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế (tuổi thọ kinh tế) là 10 năm là thời gian sử dụng
thực tế của dây chuyền đó, thời gian đã khai thác sử dụng hiệu quả (tuổi hiệu quả) là 6 năm
cần định giá để bán đấu giá tài sản ( đơn vị tính triệu đồng). Biết rằng:
- Hiện nay trên thị trường không tồn tại dây chuyền sản xuất này, sau khi tính toán
lại các chi phí để tạo ra dây chuyền sản xuất tương tự ước tính hết 5.000 triệu đồng.
 - Tuy nhiên các nhà kỹ thuật ước tính năng suất chế tạo sản phẩm của dây chuyền sản
xuất này chỉ bằng 4/5 so với dây chuyền sản xuất bằng công nghệ tiên tiến hơn . Do
đó các chuyên gia định giá đánh giá mức mất nguyên giá của dây chuyền này tương
đương 1/5 giá trị dây chuyền sản xuất mới.
Bài 9: Hãy định giá một xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản, hiện đang sử dụng
để chở hàng cho phân xưởng sản xuất của nhà máy dệt, được sản xuất năm 200X trọng tải
4 tấn, đã qua sử dụng 3 năm. Biết các thông tin về ôtô này như sau:
- Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá CIF là 1.000 triệu đồng, thuế suất thuế tiêu thụ
đặc biệt là 15%, thuế nhập khẩu 20% và VAT là 10%, chi phí chạy thử là 10 triệu
đồng.
- Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm.
- Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng,
chi tiết ước tính khoảng 20 triệu đồng.
- VAT được tính theo phương pháp khấu trừ.
Bài 10: Cần định giá một xe ô tô vận tải đang sử dụng, sản xuất năm 200X trọng tải 7 tấn,
nguyên giá 800 trđ, đã qua sử dụng 6 năm, tổng số cây số xe đã chạy là 1.000.000 km.
Tổng số km cho một đời xe của loại xe cùng loại được xác định là 2.000.000 km. Để đảm
bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng, chi tiết và c ụm chi
tiết có giá thị trường như sau:
– Lốp ô tô 3 bộ 1200-200 10.000.000 đ
– Hộp số trục các đăng 12.000.000 đ
– Má phanh ô tô 6.000.000 đ
– Ắc quy 2.000.000 đ
Bài 11: Hãy định giá một xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản, hiện đang sử dụng
để chở hàng cho phân xưởng sản xuất của nhà máy dệt, được sản xuất năm 200X trọng tải
4 tấn, đã qua sử dụng 6 năm. Biết các thông tin về ôtô này như sau:
- Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá 770 triệu đồng, (trong đó bao gồm thuế GTGT là
10%), chi phí chạy thử là 10 triệu đồng.
- Thời gian sử dụng đem lại hiệu kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm.
- Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng, chi
tiết ước tính khoảng 26 triệu đồng.
- Nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ.
Bài 11: Một đồn điền 100ha trồng cây cao su sẽ đạt đến kỳ trưởng thành cho thu nhập trong
20 năm tiếp theo mỗi năm thu nhập ước tính là 1.000USD/ha. Chi phí chăm sóc bình quân
hàng năm ước tính là 100USD/ha. Chi phí quản lý khoảng 5.000 USD/năm. Biết rằng, lãi
suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 18%. Sau kỳ thu hoạch mủ cao su giá trị thanh lý gỗ là
50.000USD vào thời điểm cuối của dự án.
Yêu cầu: Ước tính giá trị của đồn điền cao su bằng phương pháp thích hợp?
Bài 12: Mức tiền cho thuê tài sản là 10.000USD/năm, trong thời hạn 20 năm. Ngoài ra
trong hợp đồng còn thoả thuận cứ định kỳ sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống với chi phí
sửa chữa ước tính là 3.000 USD/lần sửa chữa
• Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê tài sản trên, với giả thiết rằng:
bình thường thì người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn
đầu tư của mình là 13%/năm?
Bài 13: Cần thẩm định giá trị thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X. Hiện chủ sở
hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000đồng/năm, chi phí tu bổ, sửa
chữa hàng năm 10.000.000 đồng, thuế 90.000.000 đồng, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị
trường cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị
trường là 12% năm
Bài 14: Xác định giá trị cuối kỳ dự báo của một hợp đồng cho thuê tài sản biết rằng:
Thời hạn cho thuê: 5 năm;Thu nhập hàng năm là 100.000.000 đồng;
Sau thời hạn cho thuê, các năm tiếp theo thu nhập cho thuê tăng đều 10%/năm;Tỷ suất vốn
hóa là 15% /năm.
Bài 15: Cần thẩm định giá chứng khoán X có mức trả cổ tức của năm sau là 400.000 đồng,
của năm tiếp theo là 500.000 đồng. Sau khi nhận cổ tức của năm tiếp theo đó, chứng khoán
có thể bán lại với giá 100.000.000 đồng. Tỷ suất chiết khấu là 15%.
Bài 16: Một công ty sản xuất đang xem xét một lời đề nghị mua và lắp đặt dây chuyền
đóng gói sản phẩm. Giá mua dây chuyền là 350.000 USD, chi phí vận chuyển, lắp đặt và
các chi phí khác kèm theo là 30.000 USD. Tuổi thọ của dây chuyền là 5 năm. Hoạt động
của dây chuyền làm tăng doanh thu thuần hàng năm của công ty là 144.000 USD nhưng
đồng thời cũng làm chi phí tăng 90.000 USD (bao gồm cả khấu hao của dây chuyền). Biết
rằng lãi suất thị trường là 10%, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%, công ty thực
hiện trích khấu hao theo phương pháp đường thẳng.
Hãy tư vấn cho công ty xem có nên mua và lắp đặt dây chuyền đó hay không. Tại
sao?
Bài 17: Lập luận và đưa ra các kết luận về: cơ sở giá trị, nguyên tắc định giá vận dụng,
cách tiếp cận giá trị và phương pháp định giá phù hợp có thể áp dụng trong trường hợp:
- Định giá bất động sản là mảnh đất trống thuộc loại đất ở trong đô thị với mục đích tham
khảo để bán?
- Định giá bất động sản là nhà và đất ở trong đô thị với mục đích chuyển giao trên thị
trường?
- Định giá một phương tiện vận tải cho mục đích sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản
vay của Ngân hàng?
- Doanh nghiệp đầu tư định giá để quyết định mua một tòa trung tâm thương mại và văn
phòng cho thuê để đầu tư?