Phương pháp thu nhập

Trong lĩnh vực bất động sản, thu nhập kinh doanh thuần được xác định lμ phần
tổng thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê nhμ hμng năm trừ đi thời gian không
có ng ời thuê, chi phí kinh doanh, dự phòng thay thế, thuế nhμ đất, vμ bảo hiểm
trách nhiệm vμ tμi sản. Dưới đây lμ một bảng kê thu nhập thuần của một khu
căn hộ 8 phòng vμ mỗi căn hộ cho thuê với giá 725$/tháng:
Bảng kê thu nhập (năm)
1. Tổng tiền thuê tiềm năng/năm ($725 x 8 x12) $69.600
2. Thu nhập từ các khu vực nhμ kho vμ bãi đỗ xe 6.750
3. Thiệt hại từ thu phí vμ không có người ở (7%) -5.345
4. Tổng thu nhập hiệu quả trừ chi phí vận hμnh vμ cố định $71.005
5. Phí thu rác 1.440
6. Các dịch vụ tiện ích 600
7. Phí đăng ký, cấp phép kinh doanh 275
8. Quảng cáo vμ khuyến mãi 1.200
9. Phí quản lý (6%) 4.260
10 Sửa chữa vμ bảo dưỡng 4.000
11. Chăm sóc vườn 650
12. Phí linh tinh 3.000
13. Thuế tμi sản 4.270
14. Bảo hiểm tμi sản vμ trách nhiệm 1.690
15. Đăng ký thay thế 2.500
Tổng chi phí kinh doanh vμ chi phí cố định $23.885
16. Thu nhập kinh doanh thuần (NOI) $47.120
 Danh mục dưới đây giải thích từng đầu mục của bảng kê thu nhập thuần

1. Tổng tiền thuê nhμ tiềm năng/năm. Đây lμ số tiền thuê cao nhất có thể
thu được, về lý thuyết bạn có thể đưa vμo các mức giá cho thuê theo thị trường
hiện thời với công suất thuê 100%.
2. Thu nhập từ cho thuê bãi đỗ xe vμ nhμ kho. Khu nhμ nμy có bãi đỗ xe
chứa được 16 chiếc. Do thiếu bãi đỗ xe nằm trên các trục đường trong khuvực
nên chủ nhμ cho thuê lại các điểm đỗ xe riêng biệt. Hơn nữa các chủ nhμ đã xây
dựng kho trong tầng hầm của toμ nhμ để cho thuê lại.
3. Thiệt hại từ thu phí vμ không có người ở. Tỉ lệ khu trống trên thị trường
nằm trong khoảng 5-10%. Hiện tại tất các phần trong toμ nhμ đều đã được cho
thuê nhưng ngay cả những khu căn hộ được quản lý tốt nhất cũng phải trải qua
thời kỳ bị bỏ trống khi các hộ gia đình chuyển đổi nơi ở. Thêm một vấn đề thực
tế nữa, bạn cũng cần tính toán một số thiệt hại đối với những ng ời thuê nhμ
chuyển đi vμ còn nợ với tổng số tiền lớn hơn cả tiền đặt cọc bảo lãnh.
4. Tổng thu nhập hiệu quả. Khái niệm nμy thể hiện tổng số tiền thực tế
mμ một chủ nhμ có thể nhận được từ việc thu lại phí thuê vμ từ tỉ lệ bỏ trống
nhưng tính trước các khoản chi phí cố định vμ vận hμnh.
5. Thu phí vệ sinh. Tự giải trình
6. Các khoản tiện ích. Đối với loại tμi sản nμy người thuê nhμ trả tất cả
cho các tiện ích họ được hưởng nhưng chủ cho thuê lại trả cho việc thắp sáng
các phòng khách, tầng hầm vμ bãi đỗ xe.
7. Phí đăng ký vμ cấp phép kinh doanh. Chủ các khu căn hộ đôi khi phải
trả phí đăng ký kinh doanh vμ các loại phí khác. Trong trường hợp nμy chủ các
khu căn hộ phải trả cho phí duy trì bãi đỗ xe.
8. Quảng cáo vμ khuyến mãi. Các khu căn hộ nμy nhìn chung được quảng
cáo theo kiểu rỉ tai hoặc thông qua một biển quảng cáo, cho thuê.. Tuy nhiên
phần dự trù một khoản 150$/năm để quảng cáo vμ thu hút khách vẫn được phân
bổ vμo chi phí vận hμnh.
9. Phí quản lý. Chủ các khu căn hộ nμy trực tiếp quản lý tμi sản của mình.
Tuy nhiên, anh ta cũng phải tự trả cho chính mình một số tiền bằng với số tiền
mμ lẽ ra anh ta phải trả cho công ty quản lý tμi sản nμo đó. Lợi nhuận từ lao
động cần được tính riêng so với lợi nhuận từ đầu tư .
10. Sửa chữa vμ bảo dưỡng. Chủ nhμ vμ chồng bμ ta phải lau dọn vμ tiến
hμnh
một số sửa chữa nhỏ xung quanh khu căn hộ. Phần lao động nμy cũng xứng
đáng được hưởng lương từ việc thu phí thuê nhμ.
11. Chăm sóc vườn. Chủ nhμ trả một số tiền nhất định cho một trong số
những
Người thuê nhμ để cắt cỏ, chăm sóc cây vμ xúc tuyết trên đường đi.
12. Chi phí linh tinh. Phần chi phí nμy bù cho phí pháp lý, cung ứng,
chuyển tuyết ra khỏi các bãi đỗ xe, đánh dấu mốc lô giới, đánh giá chất lượng đô
thị đối với tμi sản vμ từ các khoản khác không tính trong báo cáo thu nhập.
13. Thuế tμi sản. Bao gồm các loại thuế đánh giá tμi sản hμng năm của
thμnh phố, của bang vμ của chính phủ.
14. Bảo hiểm tμi sản vμ trách nhiệm. Phần bảo hiểm nμy để thanh toán
cho những thiệt hại do cháy, thiên tai, bão hoặc sụt đất. Cũng đồng thời để trả
hoặc đền bù cho các chi phí kiện tụng do sơ ý của chủ nhμ (như người thuê nhμ
bị trượt ngã..)
15. Đăng ký thay thế. Cho các mục bị mất giá như hỏng mái, các khu đỗ
xe, thiết bị điện vμ thay thế thảm đã cũ. Khi đó các vật dụng nμy cần được thay
thế. Đối với báo cáo thu nhập, những thay thế mang tính định kỳ nμy cần được
tính cân bằng với các khoản chi phí hμng năm.
16. Thu nhập kinh doanh thuần (NOI). Sau khi đã ghi thμnh từng khoản
vμ tính tổng số chi phí kinh doanh, lấy tổng thu nhập thực tế trừ đi số nμy.
 Kết quả cuối cùng sẽ bằng với thu nhập kinh doanh thuần.
Khi bạn tính toán NOI, hãy chắc chắn lμ mình đã gộp tất cả chi phí cho
năm tiếp theo. Đừng bao giờ công nhận bảng kê thu nhập của người bán lμ
chính xác. Người bán bất động sản thường bỏ sót vμ ước tính các chi phí rất
thấp. Luôn hỏi người bán về kế hoạch E của họ, một kế hoạch luôn gắn với tμi
sản chủ thể của họ vμ được báo cáo với Cục quản lý doanh thu nội địa. Sự thật
có lẽ sẽ nằm ở đâu đó giữa bảng kê thu nhập riêng do chủ tμi sản chuẩn bị vì các
mục đích kinh doanh (nơi thu nhập có thể đ ợc báo cáo v ợt trong lúc chi phí lại
bị hạ thấp) vμ doanh thu để tính thuế (nơi thu nhập được báo cáo thấp vμ chi phí
được đẩy lên). Ngay cả khi nếu người bán tμi sản hoμn toμn trung thực trong
việc báo cáo chi phí vμ thu nhập cuả cả năm trước đó, bạn vẫn cần phải tính
toán vμ quyết định mức độ những những con số nμy có thể lên cao hoặc thấp
trong những năm tiếp theo. Bạn đang mua cho tương lai của mình chứ không
phải quá khứ.
Có phải những đánh giá về thuế tμi sản đang có khuynh hướng tăng lên?
Có phải tỉ lệ nhμ bị bỏ không (hoặc việc nhượng quyền thuê) đang tăng
lên? Các công ty cung cấp dịch vụ tiện ích đã lên kế hoạch tăng tỉ lệ phí? Có
phải người bán không tính chi phí bảo dưỡng đối với tμi sản? Có phải người bán
tự quản lý hoặc tự duy tu tμi sản của mình vμ bỏ qua các mục tính chi phí? Khi
buộc phải tính NOI, đừng tin bất kỳ điều gì lμ đúng, bạn hãy tự kiểm tra độ
chính xác của tất cả các con số.
Ước tính tỉ lệ chuyển vốn (R)
Sau khi đã tính được NOI, bạn phải quyết định tỉ lệ vốn hoá (R) nhằm
chuyển đổi nguồn thu nhập dự kiến thu từ tμi sản thμnh giá trị vốn (tổng số tiền
tính lμm một lần).
Nói cách khác, khi bạn mua một bất động sản cho thuê, thực ra bạn đang
trả tiền cho quyền được nhận tiền thuê nhμ trong vòng 20, 30 thậm chí 40 năm
sau (hoặc trong suốt thời gian bạn sở hữu tμi sản). Do đó vấn đề đặt ra ở đây lμ,
các khoản tiền thuê cho nhμ trong tương lai đó hiện nay trị giá bao nhiêu đô la
(có nghĩa giá trị tμi sản theo giá thị trường)? Nếu bạn tin tỉ lệ vốn hóa lên giá lμ
10%, khi đó giá (vốn) theo thị tr ờng của khu căn hộ 8 phòng trong ví dụ nμy
bằng 471.210$:
47.121 $ (NOI) : 0,10 (R) = $471.210 (V)
Nhưng tỉ lệ 10% vốn hóa đó lấy trên cơ sở nμo? Bạn ước tính tỉ lệ nμy từ
những tỉ lệ vốn mμ các nhμ đầu tư khác sử dụng để mua bất động sản tương tự.
Giả sử một đại lý bất động sản cho bạn con số NOI vμ dữ liệu giá bán đối với 4
bất động sản tương tự nhau mới được bán:
Dữ liệu thị trường
Tμi sản Giá bán NOI R
Căn hộ Hampton (8 phòng) $452.900 $43.211 9,54%
Căn hộ Woodruff (6 phòng) 360.000 35.900 9.97
Adam Manor (12 phòng) 660.000 63.200 10,44
Căn hộ New Port (9 phòng) 549.000 53.700 9,78
Tμi sản chủ thể (8 phòng)
(Ước tính) 471.210 47.121 10,0
Căn cứ vμo những dữ liệu nói trên, bạn có thể ước tính tỉ lệ vốn hóa theo
thị trường cho các bất động sản nói trên (với điều kiện các mức giá bán đáp ứng
được các tiêu chí của giao dịch theo thị trường). Bạn có thể thấy, khi mua các
bất động sản nhỏ tương tự nh tμi sản chủ thể, các nhμ đầu tư đã liên tục sử dụng
tỉ lệ vốn hoá trong khoảng 9,54 (0,0954) vμ 10,44 (0,1044)%. Do đó dường như
tỷ
lệ vốn hóa 10% (0,10) đối với tμi sản chủ thể lμ mức thị trường qui định.