Slide 100:

Companies may sell assets and then lease them back in order to realise cash
If transfer is a sale (according to IFRS 15)
 The seller retains a proportion of the carrying amount (CA) of the transferred asset, being an
amount equal to the right of use retained. The remainder of the CA of the transferred asset is
derecognized and gives rises to a gain or loss on disposal

 The buyer accounts for the purchase of the asset by applying relevant Standards (e.g IAS 16
for PPE) and applies IFRS 16 lessor guidance in respect of the leaseback
(Dịch)
Các công ty có thể bán tài sản sau đó thuê lại chúng để thu tiền mặt
Nếu là một giao dịch bán tài sản (theo quy định của IFRS 15):
 Người bán giữ lại một phần của giá trị ghi sổ của tài sản đã chuyển, bằng quyền sử dụng mà
người bán giữ lại. Phần còn lại của giá trị ghi sổ của tài sản đã chuyển sẽ được hủy bỏ khỏi
báo cáo tài chính và tạo ra một khoản lãi hoặc lỗ từ việc bán.

 Người mua sẽ kế toán cho việc mua tài sản bằng cách áp dụng các Tiêu chuẩn liên quan (ví dụ
như IAS 16 cho Tài sản cố định) và áp dụng hướng dẫn về người cho thuê theo IFRS 16 đối
với việc thuê lại tài sản.

VD:
Một công ty sản xuất ô tô cần tăng cường vốn để mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, họ đã đầu tư nhiều
vào tài sản cố định như nhà xưởng và máy móc. Thay vì vay thêm tiền từ ngân hàng và chịu lãi suất
cao, công ty quyết định áp dụng Sale and Leaseback.

Công ty bán tài sản cố định (xưởng sx) cho một bên thứ ba, sau đó thuê lại tài sản này trong một
khoảng thời gian cụ thể (10 năm). Nhờ đó, công ty sẽ có một lượng tiền lớn ngay lập tức từ việc bán
tài sản cố định, đồng thời không mất quyền sử dụng tài sản này vì họ vẫn đang thuê lại từ bên thứ ba.

Từ đó, công ty có thể sử dụng khoản tiền này để đầu tư vào việc mở rộng sản xuất, tăng cường năng
lực cạnh tranh và tăng doanh số bán hàng. Hơn nữa, họ không phải trả lãi suất cho khoản vay từ
ngân hàng mà thay vào đó chỉ phải trả tiền thuê hàng tháng cho bên thứ ba.
Slide 101:
Example 3:
Seller lessee holds an asset with a carrying amount of US $1 million and enters into a sale and
leaseback arrangement, leasing it back for 10 years The agreement constitutes a sale per IFRS 15.
The amount paid by the buyer lessor (equal to the fair value of the asset) is US $1.8 million and the
present value of the lease payments is US $450.000.
Present value of lease payment = US $450.000 compared to the US $1.8 million fair value of the
asset US $450.000/US $1.8 million = 25%. This means effectively that 25% of the asset has been
retained for use, and 75% of the asset has been disposed
Right of use (asset of US $250 000 (25% x US $1 million = US $250.000)

(Dịch)
Người bán đang nắm giữ một tài sản có giá trị ghi sổ (nguyên giá) là 1 triệu đô la và ký kết một thỏa
thuận bán và cho thuê lại, thuê lại tài sản này trong vòng 10 năm. Thỏa thuận này được coi là một
cuộc bán hàng theo quy định của IFRS 15. Số tiền đã trả bởi người mua cho thuê (bằng giá trị hợp lý
của tài sản) là 1.8 triệu đô la và giá trị hiện tại của các khoản thanh toán thuê là 450.000 đô la.
Số tiền hiện tại của các khoản thanh toán thuê = 450.000 đô la so với giá trị hợp lý của tài sản là 1.8
triệu đô la 450.000 đô la / 1.8 triệu đô la = 25%. Điều này có nghĩa là hiệu quả 25% của tài sản đã
được giữ lại để sử dụng, và 75% của tài sản đã được xem xét là đã được bán đi.
Quyền sử dụng (asset) trị giá 250.000 đô la (25% x 1 triệu đô la)

TT:
Carrying amount (Giá trị ghi sổ): 1.000.000 đô la
The fair value (The amount paid: Giá bán theo hợp đồng): 1.800.000 đô la
The present value of lease payment (Giá trị hiện tại của khoản tiền thuê): 450.000 đô la
A sale and leaseback: 10 years

- Số tiền hiện tại của các khoản thanh toán thuê: Đây là tổng số tiền mà người bán đã trả cho
việc thuê mua (lease) tài sản cho đến thời điểm hiện tại. (450.000 USD)
- Giá trị hợp lý của tài sản: Đây là giá trị ước tính của tài sản mà người mua đang thuê mua
(lease) nếu người mua quyết định mua nó hoàn toàn (được gọi là giá trị còn lại hoặc giá trị sử
dụng cuối cùng). (1,8 tr USD)
 - Tỷ lệ giữ lại tài sản: Đây là phần trăm của giá trị tài sản mà người bán đã giữ lại để sử dụng.
(450.000 đô la / 1.8 triệu đô la = 0.25, tức là 25%.). x 1 tr đô la => Quyền sử dụng (asset) trị
giá 250.000 đô la
- Ý nghĩa: Tỷ lệ này cho biết phần trăm của giá trị tài sản mà người bán đã thanh toán và giữ lại
để sử dụng. Trong trường hợp này, người bán đã thanh toán 25% của giá trị tài sản (450.000
đô la) và giữ lại để sử dụng, trong khi 75% còn lại của giá trị tài sản (1.35 triệu đô la) có thể
được xem xét là đã được "bán đi"

Slide 102:
The entries would be as follows:
Dr. ROU asset 250.000
Dr. Cash 1.800.000
Cr. PPE 1.000.000
Cr. Lease liability 450.000
Cr. Gain on disposal 600.000

(Dịch)
Nợ Giá trị quyền sử dụng tài sản 250.000
Nợ Tiền mặt 1.800.000
Có Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị 1.000.000
Có Nợ thuê 450.000
Có Lãi từ thanh lý tài sản 600.000

Right of use asset – Giá trị quyền sử dụng tài sản của người bán tăng lên: Để tính đc ta dựa vào phần
trăm của giá trị tài sản mà người bán đã giữ lại để sử dụng. (450.000 đô la / 1.8 triệu đô la = 0.25,
tức là 25%.). x 1 tr đô la
Gain on disposal – Lãi từ thanh lý tài sản tăng (xem xét tỷ lệ của giá trị hiện tại của tài sản so với giá
trị công bằng và sau đó nhân với lợi nhuận tổng cộng từ việc bán tòa nhà)
Lease liability – Nợ thuê tài sản tăng

Slide 103:
Companies may sell assets and then lease them back in order to realise cash
If transfer is a sale:
If transfer proceeds are not equal to the fair value of the transferred asset, or lease payment are not at
market rate:
 Below market terms are treated as a prepayment of lease payments
 Above market terms are treated as additional financing provided by the lessor/buyer to the
lessee/seller

(Dịch)
Các công ty có thể bán tài sản sau đó thuê lại chúng để thu tiền mặt
Nếu là một giao dịch bán tài sản:
Trường hợp số tiền chuyển nhượng không bằng giá trị hợp lý của tài sản chuyển nhượng hoặc tiền
thuê không theo giá thị trường:
 Bất kỳ khoản dưới giá trị thị trường cần được hạch toán là trả trước cho các khoản thanh toán
tiền thuê
 Bất kỳ khoản trên giá trị thị trường cần được hạch toán là phần tài trợ bổ sung mà người mua
bên cho thuê cấp cho người bán bên thuê
VD: A đang cho B thuê một chiếc máy tính có giá trị thị trường là 20trđ. Tuy nhiên, A quyết định
bán máy tính này cho B với giá bán là 18trđ. Sự chênh lệch giữa giá trị thị trường và giá trị hợp lý là
2trđ, được coi là một khoản thanh toán trước, nghĩa là người thuê phải trả thêm tiền cho bạn sau này
để hoàn trả khoản thanh toán trước đó.

VD2: Và ngược lại nếu chiếc máy tính có giá trị thị trường là 18trđ. A quyết định bán máy tính này
cho B với giá bán là 20trđ thì khoản chênh lệch 2trđ là đc xem như là nguồn tài trợ bổ sung mà A sẽ
cung cấp cho người mua là B

Slide 105:
Example 4:
An entity (Seller lessee) sells a building to another entity (Buyer lessor) for cash of $2.000.000
Immediately before the transaction, the building is carried at a cost of $1.000.000. At the same time,
Seller lessee enters into a contract with Buyer lessor for the right to use the building for 18 years,
with annual payments of $120.000 payable at the end of each year The terms and conditions of the
transaction are such that the transfer of the building by Seller lessee satisfies the requirements for
determining when a performance obligation is satisfied in IFRS 15 Revenue from Contracts with
Customers Accordingly, Seller lessee and Buyer lessor account for the transaction as a sale and
leaseback This example ignores any initial direct costs

(Dịch)
Một đơn vị (Người bán) bán một tòa nhà cho một đơn vị khác (Người mua) với giá tiền mặt là
2.000.000 đô la. Ngay trước giao dịch, tòa nhà được ghi trên sổ sách với giá 1.000.000 đô la. Cùng
lúc, Người bán ký hợp đồng với Người mua để được quyền sử dụng tòa nhà trong 18 năm, với các
khoản thanh toán hàng năm là 120.000 đô la được thanh toán vào cuối mỗi năm. Các điều khoản của
giao dịch được thiết lập để đáp ứng các yêu cầu để xác định khi nghĩa vụ thực hiện đã được thỏa
mãn theo IFRS 15 "Doanh thu từ Hợp đồng với Khách hàng". Do đó, Người bán và Người mua hạch
toán cho giao dịch này như một cuộc bán và thuê lại. Ví dụ này không xem xét bất kỳ chi phí ban
đầu nào.
(initial direct costs) chi phí ban đầu bao gồm: khoản tiền đặt cọc hoặc phí giao dịch ban đầu, chi phí
tham khảo hoặc phí tư vấn để xác định xem tài sản nào nên được thuê mua, chi phí liên quan đến
chuẩn bị và xử lý các tài liệu hợp đồng thuê mua.

TT:
Carrying amount (Giá trị ghi sổ): 1.000.000 đô la
The amount paid: 2.000.000 đô la
The present value: 120.000 đô la
A sale and leaseback: 18 years
200.000 đô la là tài trợ bổ sung từ người mua (khoản chênh lệch giữa giá trị thị trường hay giá bán
theo hợp đồng và giá trị hợp lý): thực chất là bên mua ts (Buyer lessor) cho bên thuê lại ts (Seller
lessee) vay tiền

Slide 106:
Example 4:
The fair value of the building at the date of sale is $1.800.000. Because the consideration for the sale
of the building is not at fair value, Seller lessee and Buyer lessor make adjustments to measure the
sale proceeds at fair value. The amount of the excess sale price of $200.000 ($2.000.000 –
$1.800.000) is recognised as additional financing provided by Buyer lessor to Seller-lessee
- The interest rate implicit in the lease is 4.5 per cent per annum, which is readily determinable
by Seller lessee. The present value of the annual payments 18 payments of $120.000
discounted at 4.5 per cent per annum) amounts to $1.459.200 of which $200.000 relates to the
 additional financing and $1.259.200 relates to the lease corresponding to 18 annual payments
of $16.447 and $103.553 respectively
- Buyer-lessor classifies the lease of the building as an operating lease
TT:
Carrying amount (Giá trị ghi sổ): 1.000.000 đô la
The fair value: 1.800.000 đô la
Grị bán theo hợp đồng: 2.000.000 đô la
The present value: 120.000 đô la
A sale and leaseback: 18 years
The interest rate implicit: 4,5%

(Dịch)
Giá trị hợp lý của tòa nhà vào ngày bán là 1.800.000 đô la. Vì giá trị thanh toán cho việc bán tòa nhà
không phải là giá trị hợp lý, người bán và người mua thực hiện điều chỉnh để đo lường tiền bán được
tại giá trị hợp lý. Số tiền vượt quá giá bán là 200.000 đô la (2.000.000 đô la - 1.800.000 đô la) được
ghi nhận là nguồn tài trợ bổ sung do người mua cung cấp cho người bán.
 Lãi suất tiềm năng trong hợp đồng thuê là 4.5% mỗi năm, mà dễ dàng xác định bởi người bán.
Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán hàng năm (18 khoản thanh toán là 120.000 đô la mỗi
năm, được chiết khấu với lãi suất 4.5% mỗi năm) là 1.459.200 đô la, trong đó 200.000 đô la
liên quan đến tài trợ bổ sung và 1.259.200 đô la liên quan đến việc cho thuê tương ứng với 18
khoản thanh toán hàng năm là 16.447 đô la và 103.553 đô la tương ứng.
 Người mua phân loại hợp đồng thuê của tòa nhà này như một hợp đồng thuê vận hành.

Slide 107:
Summarize:
 Mô tả Cách tính Số tiền
Giá bán theo hợp đồng 2.000
Giá trị hợp lý của tòa 1.800
nhà
Nguồn tài trợ bổ sung 2,000,000 – 1,800,000 200
(đc tính dựa trên sự
chênh lệch của giá bán
theo hợp đồng và giá trị
hợp lý của tòa nhà)
Giá trị ghi sổ 1.000
Khoản thanh toán hàng 18 năm, 4.5% 120
năm của hợp đồng thuê
(18 khoản thanh toán là
120.000 đô la mỗi năm,
được chiết khấu với lãi
suất 4.5% mỗi năm)
−n
Giá trị hiện tại của 1−(1+ r) 1,459.2
PV = CF x
khoản thanh toán thuê r
−18
(Giá trị hiện giá của PV = 120.000 x
1−(1+ 4 , 5 %)
dòng tiền đều cuối kỳ) 4 ,5 %
Giá trị hiện tại của 1,459,200 – 200,000 1,259.2
khoản thanh toán thuê
liên quan đến hợp đồng
thuê

tổng Giá trị hiện tại của hợp đồng thuê là 1.459.200 đô la, trong đó 1.259.200 đô la được liên quan
đến việc thuê và 200.000 đô la là tài trợ bổ sung từ người mua (khoản chênh lệch giữa giá trị thị
trường hay giá bán theo hợp đồng và giá trị hợp lý): thực chất là bên mua ts (Buyer lessor) cho bên
thuê lại ts (Seller lessee) vay tiền

Slide 108:
Seller lessee:
Người bán thuê:
Mô tả Cách tính Số tiền
Tỷ lệ phần tòa nhà được 1,259,200 / 1,800,000 69,95%
giữ lại để sử dụng
(Giá trị hiện tại của
khoản thanh toán thuê
liên quan đến hợp đồng
thuê / Giá trị hợp lý của
tòa nhà)
Giá trị quyền sử dụng tài 69,95% * 1,000,000 699,555
sản
(Tỷ lệ tính ở trên x giá
trị ghi sổ)
Lãi từ việc bán tòa nhà 1,800,000 – 1,000,000 800,000
Thuộc về tài sản quyền (800,000 * 1,259,200) / 1,800,000 559,645
sử dụng (uyền sử dụng
tòa nhà được giữ lại bởi
người bán)
Lãi từ thanh lý tài sản (800,000 * 541,000 (1.800.000 – 1.259.200)) / 1,800,000 240,355

Slide 109:
The entries would be as follows:
Dr. ROU asset 690.555
Dr. Cash 2.000.000
Cr. PPE 1.000.000
Cr. Lease liability 1.259.200
Cr. Borrowing (additional finance) 200.000
Cr. Gain on disposal 240.355

(Dịch)
Nợ Giá trị quyền sử dụng tài sản 690.555
Nợ Tiền mặt 2.000.000
Có Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị 1.000.000
Có Nợ thuê 1.259.200
Có Nguồn tài trợ bổ sung 200.000
Có Lãi từ thanh lý tài sản 240.355
Slide 110:
Companies may sell assets and then lease them back in order to realise cash
If transfer is not a sale:
 The seller continues to recognize the asset Proceeds received are recognized as a finance
liability (IFRS 9)
 The buyer does not recognize a lease asset, but does recognize a financial asset (IFRS 9)

(Dịch)
Các công ty có thể bán tài sản và sau đó thuê lại chúng để thu tiền mặt.
Nếu không là một giao dịch bán tài sản:
 Người bán tiếp tục ghi nhận tài sản đó. Số tiền thu được từ việc bán được ghi nhận như một
khoản nợ tài chính (theo IFRS 9).
 Người mua không ghi nhận tài sản thuê, nhưng ghi nhận một tài sản tài chính (theo IFRS 9).

Slide 111:
Example 5:
Cape Co sells a property to Bamboo Co.on 1 June year x for $5 million The property has a CA of
$4.3 million on that date. Cape Co then leases the property back over a 20 year term at $550.000 per
annum. The transfer does not qualify as a sale
 Cape Co recognizes the property as its asset and continues to depreciate it
 A financial liability of $5 million
 Lease payments are treated as loan repayments including capital and interest
 Bamboo Co recognizes $5 million as a financial asset and subsequently lease payments as
receipts of capital and interest

(Dịch)
Cape Co (Công ty Cape) bán một tài sản bất động sản cho Bamboo Co (Công ty Bamboo) vào
01/06/X với giá 5 triệu đô la. Tài sản này có giá trị ghi sổ là 4.3 triệu đô la vào ngày đó. Sau đó,
Cape Co thuê lại tài sản này trong vòng 20 năm với mức thuê là 550.000 đô la mỗi năm. Tuy nhiên,
giao dịch này không đủ điều kiện để được coi là một giao dịch bán tài sản.
 Cape Co ghi nhận tài sản này trong sổ sách của mình và khấu hao (depreciate) của nó theo quy
định.
 Số tiền thu được từ việc bán được ghi nhận như một khoản nợ tài chính (financial liability) trị
giá 5 triệu đô la.
  Các khoản thanh toán thuê lại được xem xét như các khoản trả nợ vay, bao gồm cả gốc và lãi
suất.
 Bamboo Co ghi nhận 5 triệu đô la như một tài sản tài chính và sau đó ghi nhận các khoản
thanh toán thuê lại như các khoản thu về vốn và lãi suất.

Vai trò:
 Kĩ thuật này được áp dụng với những tài sản có giá trị sử dụng trong dài hạn và được ghi nhận
trên báo cáo tài chính với giá gốc (historical cost).
 Kĩ thuật này là nhằm tạo ra dòng tiền trong hiện tại và sẽ trả dần dòng tiền này trong tương lai.
 Kĩ thuật này được sử dụng khi:
 doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính, cần cân đối dòng tiền
 muốn tiếp tục đầu tư mở rộng sản xuất nhưng không huy động được vốn trực tiếp từ ngân
hàng
Thủ thuật này gồm 2 bước:

🎉 Bước 1: Outright Sale – Bán hoàn toàn tài sản

Sau khi bán tài sản, doanh nghiệp sẽ ghi nhận doanh thu từ thương vụ này ở 2 dạng: a) doanh thu
hoạt động nếu như đó là một phần hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp b) doanh thu bất thường
trong trường hợp còn lại.

🎉 Bước 2: Lease Back – Thuê lại tài sản này.

Doanh nghiệp sẽ thuê lại tài sản đã bán. Có 2 dạng thuê tài sản: bán tái thuê tài chính và bán tái thuê
hoạt động.
(Theo các quy định hiện tại ở VAS 06, các hướng dẫn chi tiết ở thông tư 105/2003/TT-BTC, thông
tư 200/2014/TT-BTC)
 Thuê tài sản được phân loại là thuê tài chính nếu nội dung hợp đồng thuê tài sản thể hiện việc
chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền quyền sở hữu tài sản.
 Thuê tài sản được phân loại là thuê hoạt động nếu nội dung của hợp đồng thuê tài sản không
có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản.