TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA KINH TẾ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

BÀI TẬP LỚN

HỌC PHẦN QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
HỌC KỲ 2: NĂM HỌC 2023-2024
TÊN BÀI TẬP LỚN: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH TẠI CÔNG TY TRÁCH
NHIỆM HỮU HẠN ĐỨC DƯƠNG

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ CẨM TÚ

Mã sinh viên : 20111180856
Lớp : DH10QTKD3
Khoá : 10 (2020-2024)
Hệ : CHÍNH QUY

Hà Nội, tháng 4 /2024

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA KINH TẾ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

 MỤC LỤC
MỤC LỤC..................................................................................................................3

DANH MỤC BẢNG BIỂU........................................................................................5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................................1

1.1 Tổng quan về quản trị doanh nghiệp kinh doanh Bất Động Sản..........................1

1.2 Nội dung hoạt động quản trị doanh nghiệp kinh doanh Bất Động Sản................3

1.2.1. Quản trị nhân lực trong doanh nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản..................3

1.2.2. Quản trị vốn kinh doanh trong doanh nghiệp KD BĐS....................................5

1.2.3 Quản trị chi phí và rủi ro trong kinh doanh Bất Động Sản................................9

1.2.4 Quản trị Marketing trong doanh nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản..............10

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
...................................................................................................................................12

2.1 Khái quát về doanh nghiệp.................................................................................12

2.1.1 Giới thiệu về công ty TNHH ĐỨC DƯƠNG..................................................12

2.2.2 Quá trình hình thành và phát triển...................................................................13

2.2.3 Cơ cấu bộ máy tổ chức của doanh nghiệp.......................................................15

2.2 Loại hình kinh doanh của doanh nghiệp.............................................................17

2.2.1 Loại hình kinh doanh chính của doanh nghiệp hiện nay.................................17

2.2.2 Hình thức kinh doanh chính của doanh nghiệp hiện nay.................................17

3.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh trong 3 năm gần đây của doanh nghiêp........21

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VỀ QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP..............................................................22

3.1. Quản trị nhân lực trong doanh nghiệp KD BĐS................................................22

3.1.1 Nguồn Lực va Tuyển Dụng.............................................................................23

3.1.2 Kiểm tra đánh giá nhân sự..............................................................................24

3.1.3 Phân tích chế động lương, thưởng trong doanh nghiệp...................................27

3.2. Quản trị vốn kinh doanh trong doanh nghiệp KD BĐS.....................................30

3.2.1 Vốn...................................................................................................................30

3.2.2 Rủi ro trong DN KD BĐS................................................................................31

3.3. Quản trị marketing trong doanh nghiệp KD BĐS.............................................34

3.3.1 Chính sách marketing 4P.................................................................................38

3.3.2 Kênh phân phối................................................................................................38

3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.................40

3.4.1 Hướng đến sự hài lòng của khách hàng...........................................................40

3.4.2 Hướng đến mục tiêu phát triển con người.......................................................41

PHỤ LỤC..................................................................................................................42
 DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Bảng báo cáo hoạt động kinh doanh của Công ty Đức Dương.................19

Bảng 3.1 CƠ CẤU NGUỒN NHÂN LỰC CÔNG TY 2021 – 2023.......................21

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về quản trị doanh nghiệp kinh doanh Bất Động Sản
- Các khái niệm liên quan:
‘‘ Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:
Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định
của pháp luật. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản ’’.
- Kinh doanh bất động sản
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Kinh doanh bất động sản
là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn
bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Một số doanh nghiệp Kinh doanh Bất động sản: Tập đoàn Vingroup, Đất xanh
Group, Bim Group....
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản
và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất
động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản,
quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
- Các loại hình doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
+ Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản
+ Doanh nghiệp thương mại
+ Doanh nghiệp môi giới bất động sản
+ Doanh nghiệp khác

a) Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản

1
Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014: Kinh doanh bất động sản
là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn
bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản
và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất
động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản,
quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Đầu tư kinh doanh bất động sản là việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn
đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng thuê, thuê mua bất động sản để bán,
chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản,
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất
động sản mua nhằm mục đích lợi nhuận.
Đầu tư kinh doanh bất động sản có thể được thực hiện dưới hai hình thức là đầu tư
trực tiếp và đầu tư gián tiếp.
b) Doanh nghiệp thương mại
Doanh nghiệp thương mại là doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực mua
bán hàng hóa và thực hiện các hoạt động dịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách
hàng nhằm thu lợi nhuận.
c) Doanh nghiệp môi giới bất động sản
Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Môi giới bất
động sản là một ngành dịch vụ rất phổ biến hiện nay. Các cá nhân, tổ chức sẽ làm “
trung gian “ cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản.

2
1.2 Nội dung hoạt động quản trị doanh nghiệp kinh doanh Bất Động Sản
1.2.1. Quản trị nhân lực trong doanh nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản
a) Hoạch định nhân lực
Hoạch định nhân lực: Phân tích, dự báo, lập kế hoạch và thực hiện các biện pháp
cần thiết để đảm bảo có đủ số lượng và chất lượng nhân viên ở những vị trí cần thiết
vào những thời điểm nhất định.
b) Tổ chức tuyển dụng, sắp xếp ( bố trí ), đào tạo và phát triển nhân lực, đánh giá
nhân sự
1. Tuyển dụng nhân sự: Quy trình tuyển dụng gồm các bước:
- Bước 1: Xác định nhu cầu tuyển dụng nhân lực
Là việc xác định số lượng, chất lượng, cơ cấu nhân lực cần tuyển và thời gian cần
có những nhân lực đó tại doanh nghiệp.
- Bước 2: Tuyển mộ nhận lực
Là quá trình tìm kiếm và thu hút ứng viên nhằm có một lực lượng ứng viên phù hợp
với yêu cầu tuyển dụng nộp đơn ứng tuyển để doanh nghiệp lựa chọn.
- Bước 3: Tuyển chọn nhân lực
Là quá trình đánh giá năng lực của các ứng viên nhằm lựa chọn ứng viên phù hợp
với nhu cầu cần tuyển của doanh nghiệp.
Thu nhận và xử lý hồ sơ → Thi tuyển → Phỏng vấn → Quyết định tuyển
dụng
- Bước 4: Hội nhập ứng viên mới
Xây dựng chương trình hội nhập:
+ Đối tượng hội nhập, người chịu trách nhiệm hội nhập
+ Thời gian, địa điểm, nội dung, hình thức hội nhập
+ Phương pháp và ngân sách hội nhập
2. Sắp xếp nhân sự
Sắp xếp nhân sự trong tổ chức:
- Thuyên chuyển công tác

3
- Đề bạt
- Xuống/cách chức
- Tự tin thôi việc
- Sa thải
3. Đào tạo và phát triển nhân sự
- Xác định nhu cầu đào tạo và phát triển nhân lực
- Xây dựng kế hoạch đào tạo và phát triển nhân lực
- Triển khai thực hiện đào tạo và phát triển nhân lực
- Đánh giá kết quả đào tạo và phát triển nhân lực
4. Đánh giá nhân sự
Phương pháp đánh giá
- Phương pháp xếp hạng luân phiên
- Phương pháp so sánh cặp
- Phương pháp điểm
- Phương pháp quan sát hành vi
- Phương pháp đánh giá theo mục tiêu
c) Quản trị các chế độ cho người lao động
1. Chế độ làm việc
- Thời gian làm việc
- Thời gian nghỉ ngơi
- Các điều kiện làm việc
2. Chế độ đãi ngộ lao động
- Phải hợp pháp, tuân thủ quy định pháp luật
- Phải thỏa đáng
- Phải có tác dụng kích thích người lao động
- Phải công bằng

4
1.2.2. Quản trị vốn kinh doanh trong doanh nghiệp KD BĐS
1.2.2.1 Thành phần và cơ cấu vốn lưu động
Vốn lưu động là biểu hiện bằng tiền của tài sản lưu động và vốn lưu động. Vốn lưu
động được sử dụng hoàn toàn trong vòng chu chuyển của lưu thông hàng hóa hoặc
trong mỗi chu kỳ của hoạt động sản xuất, dịch vụ trong kinh doanh của doanh
nghiệp.
a) Thành phần của vốn lưu động
Thành phần của vốn lưu động ở doanh nghiệp Kinh doanh Bất động sản được xem
xét trên các mặt: về mặt hiện vật, về mặt quyền sở hữu vốn và về mặt kế hoạch hóa
vốn lưu động.
Về mặt hình thái hiện vật, vốn lưu động gồm có: vốn dự trữ hàng hóa, vốn bằng tiền
và tài sản có khác.
- Vốn dự trữ hàng hóa là khoản vốn lưu động đã được dùng để mua hàng hóa dự trữ
trong các dự án..., đang trong thời gian dự trữ để chờ bán ra.
- Vốn bằng tiền là các khoản vốn ở dạng tiền mặt tồn quỹ, tiền gửi ngân hàng, các
khoản tiền tạm ứng đi mua hàng, các khoản tiền phải thu ở khách hàng...
- Các tài sản có khác như các công cụ, dụng cụ nhỏ không xếp vào tài sản cố định,
vật tư nội bộ, văn phòng phẩm...
Xét về mặt quyền sở hữu vốn, vốn lưu động có hai loại: Vốn chủ sở hữu và vốn đi
vay.
- Vốn lưu động của chủ sở hữu là số vốn lưu động thuộc quyền sở hữu của chủ
doanh nghiệp. Tùy theo từng loại hình doanh nghiệp khác nhau mà vốn này được
hình thành khác nhau: từ ngân sách nhà nước, vốn góp; vốn cổ phần; vốn liên
doanh... Người ta thường gọi là nguồn tài trợ.
- Vốn đi vay là các khoản vốn phải đi vay từ các ngân hàng, các tổ chức tài chính -
tín dụng, các đơn vị nguồn hàng, các khách hàng... hoặc thông qua phát hàng trái
phiếu. Vốn vay nợ cùng có hai loại: ngắn hạn và dài hạn.
Xét về mặt kế hoạch hóa, vốn lưu động được chia thành hai loại vốn: vốn lưu động
định mức và vốn lưu động không định mức.

5
- Vốn lưu động định mức là số vốn tối thiểu cần thiết để hoàn thành kế hoạch lưu
chuyển hàng hóa và kế hoạch sản xuất, dịch vụ phụ thuộc. Vốn lưu động định mức
gồm có vốn dự trữ hàng hóa và vốn phi hàng hóa.
+ Vốn phi hàng hóa là số tiền định mức của vốn bằng tiền. Vốn phi hàng hóa gồm
có vốn bằng tiền và tài sản có khác.
- Vốn lưu động không định mức là số vốn lưu động có thể phát sinh trong quá trình
kinh doanh và trong sản xuất, dịch vụ phụ thuộc nhưng không đầy đủ căn cứ để có
thể tính toán được.
+ Vốn lưu động không định mức gồm có: vốn bằng tiền tạm ứng và giao cho nhân
viên đi mua hàng, tiền gửi vào ngân hàng; nợ phải đòi khách hàng, các khoản ứng
trước mua hàng...
b) Cơ cấu của vốn lưu động
Cơ cấu của vốn lưu động là tỷ lệ phần trăm (%) của các loại vốn lưu động chiếm
trong tổng số vốn.
- Do vốn lưu động thay đổi hình thái liên tục trong quá trình vận động của nó. Muốn
xác định cơ cấu của vốn lưu động người ta phải xác định chúng ở từng thời điểm.
- Cơ cấu của vốn lưu động cũng được xem xét trên các mặt: về hình thái hiện vật, về
quyền sở hữu vốn và về mặt kế hoạch hóa.
1.2.2.2 Nguồn của vốn lưu động
Nguồn vốn lưu động của doanh nghiệp gồm có: Vốn tự có và coi như tự có và vốn
đi vay.
a) Nguồn vốn tự có và coi như tự có gồm:
- Nguồn vốn chủ sở hữu
- Nguồn vốn tự bổ sung
- Nguồn vốn coi như tự có
+ Nguồn vốn coi như tự có: do phương pháp kế toán hiện hành có một số khoản
tiền tuy không phải của doanh nghiệp nhưng có thể sử dụng trong thời gian nhàn rỗi
để bổ sung cho vốn lưu động.

6
→ Người ta gọi những khoản này là khoản vốn coi như tự có, gồm có: tiền thuế,
tiền lương, bảo hiểm xã hội, phí trích trước, khoản ký cược của khách hàng... chưa
đến hạn phải chi, có thể sử dụng...
b) Nguồn vốn đi vay
* Với nguồn vốn đi vay, người ta thường chia ra thành vay ngắn hạn và vay dài hạn.
- Với vay ngắn hạn thì thời gian hoàn trả vốn trong vòng một năm. Lãi suất vay
ngắn hạn thường cao hơn vay dài hạn.
- Muốn vay được thì doanh nghiệp thương mại phải quan hệ với các ngân hàng
thương mại, các tổ chức tín dụng... và theo lãi suất thị trường.
1.2.2.3 Hoạch định vốn lưu động
Hoạch định vốn kinh doanh ( trong đó có vốn lưu động ) gồm có: hoạch định dài
hạn ( còn gọi là chiến lược vốn kinh doanh ) và hoạch định ngắn hạn ( còn gọi là lập
kế hoạch vốn lưu động ).
a) Chiến lược vốn lưu động
Chiến lược vốn lưu động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là định hướng
hoạt động có mục tiêu về nguồn tài trợ vốn lưu động và phát triển nguồn tài trợ cho
một thời kỳ dài và hệ thống các chính sách, biện pháp, điều kiện để thực hiện mục
tiêu đề ra.
b) Lập kế hoạch vốn lưu động định mức
Lập kế hoạch vốn lưu động định mức phải xác định được hai nhóm chỉ tiêu: chỉ tiêu
tuyệt đối là tổng số tiền vốn dự trữ hàng hóa cao nhất, thấp nhất và bình quân; chỉ
tiêu tương đối là số ngày của một vòng chu chuyển hoặc số vòng chu chuyển của
hàng hóa trong kỳ.
1.2.2.4 Vấn đề sử dụng, bảo tồn và huy động vốn kinh doanh trong doanh
nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản
a) Vấn đề sử dụng vốn
- Sử dụng vốn trong kinh doanh là một khâu có tầm quan trọng quyết định đến kết
quả và hiệu quả của kinh doanh.

7
- Việc sử dụng vốn kinh doanh là kết quả tổng hợp của tất cả các khâu, các bộ phận
trong doanh nghiệp; từ chiến lược vốn đến kế hoạch vốn; từ tổ chức thực hiện, đến
hạch toán, theo dõi, kiểm tra, phân tích; nghệ thuật kinh doanh... đều có ảnh hưởng
đến kết quả và hiệu quả của vốn kinh doanh của doanh nghiệp.
b) Vấn đề bảo toàn vốn kinh doanh
Bảo toàn vốn lưu động là bảo đảm số vốn lưu động thu hồi sau mỗi chu kỳ kinh
doanh đủ để doanh nghiệp tiếp tục sản xuất kinh doanh trong kỳ tiếp theo đồng thời
có thể bổ sung thêm cho nguồn vốn của doanh nghiệp hoặc đầu tư thêm các trang
thiết bị, máy móc... phục vụ sản xuất.
c) Vấn đề huy động vốn kinh doanh
Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là hoạt động của cá nhân, tổ chức kinh
doanh để tạo nguồn vốn cho hoạt động thực hiện dự án bất động sản của mình dưới
các hình thức khác nhau.
* Vốn cố định và nguồn vốn cố định của doanh nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản
Vốn cố định là số tiền đầu tư, ứng trước cho mua sắm, xây dựng hoặc lắp đặt tài sản
cố định hữu hình hoặc tài sản cố định vô hình được luân chuyển dần dần thành từng
phần trong nhiều chu kỳ trong quá trình sản xuất, kinh doanh và kết thúc một vòng
tuần hoàn kể từ khi tài sản cố định hết thời gian sử dụng.
1. Thành phần và cơ cấu của vốn cố định
a) Thành phần của vốn cố định
Vốn cố định là vốn dùng để xây dựng và để mua sắm trang bị các loại tài sản cố
định khác nhau ở doanh nghiệp.
- Vốn của toàn bộ các loại tài sản cố định khác nhau của doanh nghiệp chính là
thành phần của nó.
b) Cơ cấu của vốn cố định
- Cơ cấu vốn cố định là tỷ lệ phần trăm của từng nhóm vốn cố định chiếm trong
tổng số vốn cố định.
- Cơ cấu của vốn cố định được xem xét theo tỷ lệ của các nhóm tài sản cố định theo
công dụng, theo mục đích sử dụng và theo hình thái vật chất ( hoặc phi vật chất ).

8
2. Nguồn hình thành vốn cố định
- Nguồn vốn pháp định
- Nguồn vốn tự bổ sung
- Nguồn vốn cố định đi vay
- Các nguồn vốn cố định khác...
1.2.3 Quản trị chi phí và rủi ro trong kinh doanh Bất Động Sản
1.2.3.1. Quản trị chi phí
Quản trị chi phí là phân tích các thông tin cần thiết cho công việc quản trị của một
doanh nghiệp. Các thông tin này bao gồm các thông tin tài chính (chi phí và doanh
thu) lẫn các thông tin phi tài chính (năng suất, chất lượng và các yếu tố khác của
doanh nghiệp).
* Vai trò của quản trị chi phí:
- Quản trị chi phí giúp doanh nghiệp tập trung năng lực của mình vào các điểm
mạnh, tìm ra các cơ hội hoặc các vấn đề quan trọng trong sản xuất kinh doanh.
- Quản trị chi phí giúp doanh nghiệp có thể cải thiện chất lượng sản phẩm hay dịch
vụ của mình mà không làm thay đổi chi phí.
- Quản trị chi phí giúp người ta quyết định nhận diện được các nguồn lực có chi phí
thấp nhất, cao nhất trong việc sản xuất và cung ứng hàng hóa hoặc dịch vụ.
* Một số các giải pháp quản trị chi phí
- Ứng dụng công nghệ
- Thuê ngoài
- Tìm kiếm những đơn vị cung cấp các sản phẩm, dịch vụ cạnh tranh
- Xây dựng quy trình, thủ tục làm việc hiệu quả trong doanh nghiệp
1.2.3.2. Quản trị rủi ro
Quản trị rủi ro là quá trình xác định, đánh giá, xử lý các yếu tố nguy hại đã hoặc có
thể xảy ra với doanh nghiệp. Hay nó còn được hiểu với nghĩa kiểm soát rủi ro trong
tương lai, chủ động đưa ra phương án đề phòng thay vì bị động phản ứng khi tình
huống xảy ra.
Phân loại quản trị rủi ro:
9
* Căn cứ vào các yếu tố cấu thành có thể chia thành các loại rủi ro:
- Rủi ro liên quan đến dòng thu nhập
- Rủi ro liên quan đến giá trị tài sản
- Rủi ro liên quan đến các khoản chi phí
- Rủi ro liên quan đến quản trị rủi ro
* Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh rủi ro có thể chia thành rủi ro từ bên ngoài và rủi
ro bên trong:
- Rủi ro có nguồn gốc từ bên ngoài bao gồm: rủi ro thị trường; rủi ro lạm phát; rủi
ro pháp lý; rủi ro do thiên nhiên gây ra...
- Rủi ro bên trong có thể có nguyên nhân từ công nghệ ( máy móc thiết bị trục trặc
kỹ thuật; nguyên liệu hư hỏng bất thường ...). Hay nguyên nhân từ phía người lao
động; từ phía quản lý.
Nội dung cơ bản của quản trị rủi ro trong kinh doanh:
a) Nhận dạng, phân tích và đo lường rủi ro
b) Kiểm soát, phòng ngừa rủi ro
c) Tài trợ rủi ro

1.2.4 Quản trị Marketing trong doanh nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản
* Quản trị Marketing là gì?
- Quản trị Marketing là lập kế hoạch, phân tích, thực hiện và kiểm tra việc thi hành
các biện pháp nhằm mục đích thiết lập, duy trì và củng cố những cuộc trao đổi có
lợi với người mua đã lựa chọn để đạt được những mục tiêu như đã định của doanh
nghiệp.
* Nội dung của quản trị Marketing bao gồm:
- Hoàn thiện mục tiêu chiến lược kinh doanh.
- Tìm kiếm thời cơ hấp dẫn trên thị trường.
- Sử dụng hiệu quả các tham số của marketing hỗn hợp.
- Phát triển hoạt động dịch vụ thương mại.

10
- Hoàn thiện các hoạt động nghiệp vụ kinh doanh, tăng cường năng lực cạnh tranh
của doanh nghiệp trên thị trường.
1. Hoàn thiện mục tiêu chiến lược kinh doanh
* Các mục tiêu chiến lược kinh doanh xây dựng cần đảm bảo:
- Mục tiêu đề ra cần cụ thể, linh hoạt, định lượng được, có tính khả thi, nhất quán,
hợp lý và tiên tiến.
- Các ý đồ lãnh đạo phải được thông suốt trong toàn thể cán bộ công nhân viên, phải
là kim chỉ nam cho các hoạt động.
- Các mục tiêu chiến lược phải trở thành văn bản về nhiệm vụ, muc tiêu kinh doanh
công bố cho mọi người hiểu rõ và để họ hướng nỗ lực của mình vào.
- Cần thường xuyên theo dõi mục tiêu đề ra để điều chỉnh cho phù hợp với từng giai
đoạn cụ thể.
2. Tìm kiếm thời cơ hấp dẫn trên thị trường
Thời cơ hấp dẫn đối với doanh nghiệp là thời cơ được xác định phù hợp với điều
kiện, tiềm năng của doanh nghiệp, do đó doanh nghiệp có khả năng và có cơ hội để
thực hiện việc gì đó nhằm thu lợi nhuận.
Thông thường thời cơ hấp dẫn đối với doanh nghiệp có thể xuất hiện dưới dạng:
- Xâm nhập thị trường: là cố gắng tăng thêm lượng hàng hóa hiện có của doanh
nghiệp đang bán trên thị trường hiện tại.
- Mở rộng thị trường: là cố gắng tăng lượng hàng hóa bán ra trên các thị trường
mới.
- Phát triển sản phẩm: là đưa các sản phẩm mới, sản phẩm cải tiến, sản phẩm hoàn
thiện ra bán ở thị trường hiện tại của doanh nghiệp.
- Đa dạng hóa kinh doanh: là đưa các sản phẩm mới lạ ra các thị trường mới của
doanh nghiệp và hoạt động trong các lĩnh vực kinh doanh khác nhau.
3. Sử dụng hiệu quả các tham số của marketing hỗn hợp
Sử dụng hiệu quả các tham số của marketing hỗn hợp là việc vận dụng toàn diện, có
hệ thống marketing trong kinh doanh
- Sản phẩm

11
- Giá cả
- Phân phối sản phẩm
- Xúc tiến thương mại
4. Phát triển hoạt động dịch vụ thương mại
Thực chất của kinh doanh thương mại là tiến hành các hoạt động dịch vụ cho nhà
sản xuất và người tiêu dùng nhằm thỏa mãn nhu cầu của họ.
Điều sống còn đối với kinh doanh dịch vụ là nâng cao chất lượng, nâng cao mức độ
tin cậy, thái độ nhiệt tình của nhân viên, sự thông cảm đối với khách hàng và các
yếu tố hữu hình.
5. Hoàn thiện các hoạt động nghiệp vụ kinh doanh, tăng cường năng lực cạnh tranh
của doanh nghiệp trên thị trường
* Cần phải nâng cao khả năng cạnh tranh sản phẩm của doanh nghiệp thông qua:
- Tạo sự khác biệt với các sản phẩm lưu hành trên thị trường.
- Xây dựng chiến lược thương hiệu của hàng hóa dịch vụ kinh doanh theo nguyên
tắc chọn lọc và có tập trung trong marketing.
- Đồng thời phối hợp nỗ lực của tất cả các bộ phận tạo nên một định hướng
marketing đúng đắn của doanh nghiệp, nâng cao năng lực cạnh tranh trong quản trị
doanh nghiệp.

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN
2.1 Khái quát về doanh nghiệp
2.1.1 Giới thiệu về công ty TNHH ĐỨC DƯƠNG
Tên công ty : Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Đức Dương
Tên công ty viết tắt : Duc Duong com. LTD
Người đại diện : Ông Nguyễn Đức Tâm- Giám đốc công ty
Địa chỉ : Khu 2- Thị trấn Minh Tân-Kinh Môn – Hải Dương
Mã số thuế : 0800263544
Điện thoại : 03203821374

12
 Fax : 03203520193
Vốn điều lệ : 150 tỷ đồng
Vốn pháp định : 6 tỷ đông

2.2.2 Quá trình hình thành và phát triển

Công ty thành lập theo giấy phép kinh doanh số 0800263544 ngày 28 tháng 7 năm
2002, có giấy chứng nhận đăng kí thuế 0800263544, đăng kí ngày 28 tahngs 6 năm
2002.
Khi mới thành lập, công ty hoạt động với quy mộ nhỏ và hoạt động đầu tư diễn ra
chậm với một một dự án đầu tiên là dự án đô thị Minh Tân. Sau khi hoàn thành đầu
tư dự án này, công ty đã mạnh dạn tìm kiếm và xây dựng thêm nhiều dự án do công
ty đầu tư hoặc nhận thi công cho đối tác. Đến nay công ty đã bỏ vốn đầu tưu 2 dự án
là dự án khu dân cư, dịch vị, thương mại văn hóa thể thao Minh Tân và dự án trung
tâm thương mại, chợ dân sinh và dân cư phía nam Hải Hà- Quảng Ninh.
Qua 10 năm hoạt động, công ty đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, đồng thời đã
đóng góp nhiều cho sự phát triển kinh tế Hải Dương, được công nhận là cơ sơ Đoàn
vững mạnh, là công ty có nhiều đóng góp vào quỹ và làm từ thiện, đồng thời là hội
viên chính thức của Hội doanh nghiệp nhỏ và vừa tỉnh Hải Dương. Công ty Đức
Dương đã và đang luôn luôn giữ vững các danh hiệu thi đua của mình trên thị

13
trường bất động sản đồng thời cố gắng phát triển hơn nữa để đạt được nhiều thành
tích xứng đáng với tiềm năng và nỗ lực của công ty.

14
2.2.3 Cơ cấu bộ máy tổ chức của doanh nghiệp
2.2.3.1 Cơ cấu tổ chức

SƠ ĐỒ 2.1 CƠ CẤU TỔ CHỨC CÔNG TY TNHH ĐỨC DƯƠNG

2.2.3.2 Chức năng nhiệm vụ các phòng ban

Bộ máy lãnh đạo của công ty
- Giám đốc: Xây dựng chiến lược và kế hoạch phát triển doanh nghiệp cũng như
những kế hoạch dài hạn và ngắn hạn; Hàng năm tổ chức thực hiện kế hoạch, các
phương án kinh doanh; Tổ chức điều hành mọi hoạt động của công ty và chịu trách
nhiệm về kết quả kinh doanh của toàn công ty
- Phó giám đốc có chức năng cùng trợ lý giám đốc, giúp giám đốc điều hành hoạt
động của công ty theo sự phân công của Giám đốc.
Các phòng ban chức năng
- Phòng quản lý và kinh doanh nhà đất: Phòng kinh doanh và quản lý nhà đất có
chức năng lập các kế hoạch kinh doanh và triển khai thực hiện kế hoạch; thiết lập,
giao dịch trực tiếp với hệ thống khách hàng, hệ thống đối tác; thực hiện hoạt động

15
bán hàng tới các khách hàng nhằm mang lại doanh thu cho công ty; phối hợp với
các bộ phận liên quan như Kế toán, quản lý dự án,...nhằm mang đến các dịch vụ đầy
đủ nhất cho khách hàng; Dự báo thường xuyên về cung cầu, giá cả hàng hoá trên thị
trường BĐS trong phạm vi toàn quốc nhằm phục vụ cho hoạt động xây dựng, kinh
doanh của công ty.
- Phòng Kế hoạch đầu tư: Lập hồ sơ dự thầu, lập dự toán, bóc tách dự toán và thẩm
định dự toán; Lập dự án đầu tư, mở rộng sản xuất, kinh doanh ngắn hạn, dài hạn,
quản lý các dự án đầu tư đã và đang thực hiện đảm bảo có hiệu quả nhất, Lập các dự
án, phương án kinh doanh, liên kết, hợp tác với các đói tác trong và ngoài nước
thuộc kĩnh vực đầu tư sản xuất kinh doanh; Quan hệ đối ngoại, tìm kiếm, xây dựng
kế hoạch các dự án xây dựng công trình giao thông, xây dựng công nghiệp, xây
dựng khu đô thị, khu dân cư, khách sạn…; Giao cho các đơn vị đội thi công, triển
khai thực hiện hợp đồng thi công; Theo dõi kế hoạch thi công, chất lượng công
trình, quản lý nguồn nhân lức, quản lý máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và các
chi phí khác; Đệ trình giám đốc duyệt các dự án đầu tư của công ty.
- Phòng Tài chính - Kế Toán: Quản lý toàn bộ tài sản (vô hình và hữu hình của công
ty): hàng hóa, tiền tệ, vốn, các khoản thu chi, tiền lương cán bộ công nhân viên
trong công ty. Quản lý mọi hoạt động sản xuất kinh doanh và tài chính của công ty;
Định hướng xây dựng kế hoach về công tác tài chính ngắn hạn, dài hian, tìm các
biện pháp tạp nguồn vốn và thu hút nguồn vốn; Quản lý chặt chẽ các nguồn vốn đầu
tư của công ty, cân đối và sử dụng cá nguồn vốn hợp lý, có hiệu quả; Báo cáo định
kỳ quyết toán tài chính, báo cáo nhanh mọi hoạt dộng sản xuất kinh doanh để Giám
đốc kip thời điều chỉnh; Tham gia thẩm định các dự án đầu tư dài hạn, đầu tư bổ
xung mở rộng sản xuất kinh doanh; Kiểm tra chứng từ thanh quyết toán của công ty
đảm bảo đúng nguyên tắc quản lý tài chính của nhà nước trước khi trình Giám đốc
duyệt; Chủ động quan hệ với các cơ quan nghiệp vụ (tài chính, thuế, ngân hàng);
Trình duyệt lương hàng tháng của cán bộ công nhân viên đảm bảo chính xác và
đúng kỳ hạn; Lưu giữ hồ sơ, các chứng từ gốc liên quan đến các nghiệp vụ kinh tế
của công ty.
- Các ban quản lý dự án: Các ban quản lý dự án được thành lập theo từng dự án của
công ty. Ban quản lý dự án có nhiệm vụ lập kế hoạch, quản lý chất lượng các công
16
trình xây dựng, theo dõi đôn đốc thanh quyết toán, xác nhận khối lượng thi công
cho các đội thi công, hướng dẫn thi công xây lắp các dự án, công trình
. - Phòng tổ chức hành chính: Phòng tổ chức hành chính có chức năng tham mưu
cho Giám đốc và chịu trách nhiệm làm đầu mối, chủ trì tổ chức triển khai thực hiện
và quản lý công tác xây dựng, quy hoạch hoạt động và phát triển tổ chức và công
tác cán bộ của công ty theo quy định của pháp luật, của công ty; chịu trách nhiệm tổ
chức triển khai, quản lý tổng hợp và thống nhất công tác hành chính trong công ty.
2.2 Loại hình kinh doanh của doanh nghiệp
2.2.1 Loại hình kinh doanh chính của doanh nghiệp hiện nay
- Hình thức kinh doanh:
Đầu tư xây dựng, quy hoạch đô thị, xây dựng nhà cao tầng, các trung tâm văn hóa,
dịch vụ và đầu tư kinh doanh BĐS
- Ngành nghề kinh doanh:

 Kinh doanh BĐS;

 Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng đô thị
 Đầu tư xây dựng và kinh doanh chợ
 Bốc xúc hàng hóa, san lấp mặt bằng công trình
 Xây dựng công trình: dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi và cơ sở
hạ tầng; Lắp đặt điện nước cho công trình xây dựng, xây dựng đường dây và
trạm biến áp đến 35 KV; Khai thác, mua bán, chế biến khoáng sản (than, đất,
đá, quặng, phụ gia để sản xuất xi măng)
 Vận tải hàng hóa và hành khách bằng đường thủy và đường bộ.
2.2.2 Hình thức kinh doanh chính của doanh nghiệp hiện nay
Để thực hiện các thương vụ môi giới BĐS thành công, công ty đã xây dựng một quy
trình và thủ tục chung, song trong từng dạng BĐS khác nhau và tùy theo yêu cầu cụ
thể của chủ sở hữu, quy trình môi giới có những thay đổi phù hợp và quy trình, thủ
tục môi giới nhà như sau.
2.2.2.1. Quy trình, thủ tục môi giới BĐS là nhà ở
1. Thu thập thông tin về BĐS
Công ty thường tiến hành thu thập thông tin ở rất nhiều nội dung như với rất nhiều
góc độ như:

17
Nguồn cung về BĐS, đối tượng có nhu cầu về BĐS, các bên tham gia môi giới
BĐS, về giá cả BĐS, về hệ thống luật pháp liên quan đến việc kinh doanh BĐS, về
nên kinh tế xã hội v.v.v…
a, Đối với thông tin về nguồn cung BĐS: Nguồn cung BĐS là nơi cung cấp các
BĐS, và nguồn cung chủ yếu cung về bán, cho thuê và cho thuê lại BĐS. Nguồn
cung BĐS phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số
lượng BĐS mà chủ sở hữu huỷ hợp đồng thuê. Hàng hóa BĐS là nhà ở bao gồm
những nguồn cung từ phía nhà nước; các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS; các công ty
đầu tư, kinh doanh, phát triển nhà ở; ngân hàng; BĐS ở nước ngoài.
Để thực hiện các thương vụ môi giới nhà ở thành công, công ty phải thu thập các
thông tin liên quan đến BĐS trong vùng. Có rất nhiều nguồn thông tin tiềm năng về
BĐS có thể khai thác như:
- Sách báo, Internet - Đây là nguồn cung cấp thông tin chủ yếu cho công ty. Các
nhận viên môi giới trong công ty thường nghiên cứu các loại báo như: báo mua và
bán, tạp chí BĐS, thị trường BĐS, chứng khoán, thời báo kinh tế, thế giới BĐS, các
trang web liên quan đến BĐS như mục rao vặt, các mục thông tin kinh tế xã hội về
các thông báo của các công ty BĐS . . . Đây là nguồn cung cấp thông tin rất phong
phú. Ngoài ra, công ty cũng trực tiếp đăng báo, đăng trên các trang web tìm kiếm
các loại BĐS.
- Liên hệ với các cơ quan nhà nước có liên quan đến việc quản lý BĐS như Bộ xây
dựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ kế hoạch và đầu tư, các tổ chức, công ty xây
dựng BĐS, đặc biệt là các công ty xây dựng chuyên về các dự án nhà ở khu đô thị
nhằm nắm bắt những thông tin về các dự án, về quy hoạch, các công trình đang và
sẽ được xây dựng.
- Các nhân viên môi giới trong công ty thường đi khảo sát thực tế khu nhà, những
dự án mới đang được triển khai.
- Ngoài ra công ty mua hoặc thoả thuận trao đổi một số thông tin về bất động sản
với các nhà môi giới khác…
b) Đối với các thông tin về cầu bất động sản:
Công ty thường phân loại các đối tượng có nhu cầu về nhà ở theo tiêu chí như: nhu
cầu nhà ở các khu đô thị mới đang xây dựng, những chung cư đã được sử dụng hay
chung cư cũ, nhà riêng, nhà biệt thự.
Bên cạnh đó công ty cũng chú ý đến nhu cầu của người dùng theo tiêu chí là khách
hàng có nhu cầu mua, hay chỉ có nhu cầu thuê để ở trong những khoảng thời gian
nhất định. Thêm vào đó công ty cũng tìm hiểu thêm về thị hiếu của khách hàng xem
họ có xu hướng sẽ mua BĐS ở những khu nào để từ đó tìm hiểu thực tế vị trí mà
người mua mong muốn
. c) Các thông tin về giá, pháp lý, kinh tế, xã hội.

18
Các nhân viêt trong công ty liên tục cập nhật về giá cả bất động sản, mức lạm phát,
sự phát triển kinh tế xã hội, nghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng, các chính sách
nhà nước có ảnh hưởng trực tiêp đến đời sống kinh tế xã hội. Đồng thời công ty rất
chú trọng đến việc cập nhật và nghiên cứu các văn bản pháp luật điều chỉnh đến vấn
đề nhà ở, đây là cơ sở pháp lý để công ty thiết lập giao dịch với khách hàng một các
chặt chẽ nhất.
1.2 Thực hiện giao dịch với khách hàng
a) Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – ký hợp đồng
dịch vụ môi giới.
Công ty Dương Đức soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng với mức thoả thuận là
1% đối với bất động sản có giá trị dưới 1 tỷ đồng, 0,5% đối với bất đồng sản có giá
trị trên 1 tỷ đồng.
b) Chuẩn bị và hoàn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng:
Khi tiếp nhận thương vụ cần nhanh chóng chuẩn bị hồ sơ giấy tờ ngay sau khi ký
hợp đồng môi giới. Không nên nhận các giấy tờ bản gốc vì giấy tờ rất dễ mất do
nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, chính vi vậy cần photo copy và trả lại
bản gốc cho chủ sở hữu hay người được uỷ quyền trình tại nơi cần thiết, lúc thích
hợp. Khách hàng trong khi thực hiện thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các
thủ tục giấy tờ và chúng ta cần phải bám sát tiến trình này. Cần tiến hành kiểm tra,
theo dõi, và ở những giai đoạn cần thiết thì giúp đỡ khách hàng để công việc đạt
hiệu quả cao. Có như vậy chúng ta mới chắc chắn không xảy ra sơ xuất.
Đồng thời chúng ta phải nắm chắc chắn và chính xác được các thông tin cá nhân
của khách hàng, bao gồm:
+ Họ và tên
+ Địa chỉ thường trú
+ Số chứng minh thư
+ Sổ hộ khẩu đã photo
+ Địa chỉ liên lạc
+ Số điện thoại di động và điện thoại bàn
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực được photo.
+ Các hợp đồng mua bán đã trao tặng đã diễn ra trước đó đã được photo...
Ngoài những loại giấy tờ cơ bản trên cần thu thập them các loại giấy tờ khác liên
quan đến bất động sản như: hồ sơ xây dựng, bản chia tài sản, thừa kế của toà án…
c) Quá trình đàm phán:

19
 Quá trình đàm phán cần phải nhanh chóng và phải lập biên bản thoả thuận
nhằm thảo ra hợp đồng có các điều khoản mà hai bên đã đi đến thống nhất. Trong
biên bản thoả thuận cần chú ý các điểm sau:
- Miêu tả đối tượng được giao dịch
- Có như bên nào liên quan đến BĐS như:
+ Người bán BĐS
+ Người mua BĐS
+ Bên môi giới là đại diện công ty Hồng Bảo Ngọc.
- Địa điểm viết biên bản tại BĐS được giao dịch hay tại công ty
- Giá cả BĐS
- Lượng tiền đặt cọc
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm trong vòng bao lâu kể từ ngày lập biên
bản thoả thuận.
- Thời hạn ký hợp đồng công chứng sau thời điểm lập biên bản thoả thuận là bao
nhiêu ngày.
- Thời hạn giao BĐS ngay sau khi ký hợp đồng công chứng bao nhiêu ngày; -
Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Bên chi trả các khoản phí là bên nào. Tất cả các điều khoản thoả thuận và chũ ký
các bên trong biên bản thoải thuận là cơ sở thực hiện hợp đồng, đảm bảo không có
sự nghi ngờ hay nhầm lẫn. Tuy nhiên nó không buộc các bên phải thi hành trách
nhiệm đã thoả thuận.
d) Dẫn dắt thương vụ và giải quyết các vấn đề về thủ tục.
Công ty cố gắng đôn đốc khách hàng thực hiện đúng về thời hạn và các bước của
thương vụ. Việc thực hiện được chia thành ba giai đoạn.
- Ký kết hợp đồng khởi điểm: Việc ký kết hợp đồng được diễn ra tại nới có BĐS
hay tại công ty là do các bên thỏa thuận. Tài thời điểm này bên mua đặt cọc tiền cho
bên bán. Đồng thời các bên kiểm tra lại toàn bộ các điều khoản hợp đồng công
chứng lần cuối.
- Tại cơ quan công chứng, khi hai bên đã trình các giấy tờ và hoành thành các thủ
tục pháp lý để ký hợp đồng công chứng. Tại thời điểm này đã chính thức bàn giao
quyền sử dụng BĐS cho người mua về thủ tục pháp lý, song song là việc các bên
thanh toán và bàn giao nhà cho nhau theo những điều khoản đã thỏa thuận trong
hợp đồng.

20
3.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh trong 3 năm gần đây của doanh nghiêp
Bảng 2.1 Bảng báo cáo hoạt động kinh doanh của Công ty Đức Dương
qua các năm 2019-2023
ĐVT: Tỷ đồng
Khoản mục Năm kinh doanh
2019 2021 2022 2023
Doanh thu 45 60, 6 122,5 275,2
Chi phí 13,1 15 18,9 110,65
Lợi nhuận trước thuế 31,9 45,6 103,6 164,55
Thu nhập DN 7,9 11,4 25,9 41,1375
Lợi nhuận sau thuế 24 34,2 77,7 123,413
( Theo phòng kế toán)
Nhận xét:
Qua bảng kết quả hoạt động kinh doanh các năm gần đây của công ty, doanh thu
qua các năm đều tăng, cụ thể là năm 2023 tăng mạnh so với năm 2022, năm 2022 là
122,5 tỷ đồng, sang năm 2023 doanh thu đã lên tới 275,2 tỷ đồng làm cho lợi nhuận
của công ty cũng tăng mạnh lên từ 77,7 tỷ đồng tới 164,55 tỷ đồng. Từ đó làm tăng
phần thuế thu nhập doanh nghiệp doanh nghiệp cần đóng cho Nhà nước tăng lên,
tạo thêm ngân sách cho nhà nước phát triển kinh tế vùng còn khó khăn, chi cho xây
dựng các công trình công cộng, phát triển tổng thể cơ sở hạ tầng Việt Nam… Bên
cạnh dó lợi nhuận trước thuế tăng dần qua các năm cho thấy càng ngày Công ty
càng thực hiện được nhiều dự án thành công, kinh doanh dịch vụ, sản xuất kinh
doanh vật liệu ngày càng phát triển, ký được nhiều hợp đồng có giá trị và có khả
năng sinh lời cao từ đó làm cho lợi nhuận ngày càng cao.

21
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VỀ QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP
3.1. Quản trị nhân lực trong doanh nghiệp KD BĐS
Con người luôn là một nhân tố quan trong trong bất cứ một doanh nghiệp hay tập
thể nào. Chính vì vậy, có một bộ phận chuyên về vấn đề liên quan đến nhân sự
trong một công ty là điều rất cần thiết. Bộ phận hành chính nhân sự có nhiệm vụ
xây dựng kế hoạch tuyển dụng, đào tạo nhân viên, xây dưng văn hóa công ty, cũng
như đảm bảo một môi trường làm việc tuyệt vời cho nhân viên trong công ty.
Đội ngũ nhân sự bán hàng trẻ tuổi nhiệt huyết (từ 20 đến 30 tuổi). Nhân viên bán
hàng có trình độ chuyên môn cao do được công ty đào tạo rất kỹ và trải qua quá
trình kiểm tra kiến thức chuyên môn cực kỳ nghiêm ngặt. Mỗi nhân viên được đào
tạo một sản phẩm và bán một sản phẩm nhất định, chính vì thế sự tập trung của
nhân viên bán hàng được tăng cao, từ đó đem lại hiệu quả trong việc bán sản phẩm.
Có thể nói, tuyển dụng và đào tạo nhân sự giỏi chuyên môn, giàu kinh nghiệm là
nền tảng để xây dựng doanh nghiệp phát triển bền vững. Do đó, quá trình tuyển
dụng và đào tạo nguồn nhân lực luôn là một trong những vấn đề được quan tâm
hàng đầu trong suốt quá trình phát triển của doanh nghiệp. Hoạt động tuyển dụng
được xem là một trong những nhiệm vụ quan trọng của phòng tuyển dụng trong một
doanh nghiệp. Tuyển dụng nhân sự chất lượng cao quyết định đến sự phát triển
chung trong tương lai. Nguồn lực về nhân sự sẽ giúp cho tổ chức ổn định về chất
lượng, đem về nguồn doanh thu ổn định.

22
3.1.1 Nguồn Lực va Tuyển Dụng
Bảng 3.1 CƠ CẤU NGUỒN NHÂN LỰC CÔNG TY 2021 – 2023
(Đơn vị tính: người)

Chỉ tiêu Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023

Lao Tỷ lệ Lao Tỷ lệ Lao Tỷ lệ
độn động động
g
1. Trình độ học vấn
Đại học 50 77% 60 72% 78 73%
Cao đẳng 12 17% 16 19% 19 18%
Trung Cấp 0 0% 0 0% 0 0%
Tốt nghiệp THPT 4 6% 7 9% 10 9%
2 Giới tính
Nam 34 48% 48 58% 62 58%
Nữ 37 52% 35 42% 45 42%
Độ Tuổi
20-30 Tuổi 62 87% 71 86% 93 87%
30-50 Tuổi 9 13% 12 14% 13 14%

(Nguồn: Phòng Hành Chính Nhân Sự)

Nhận xét:
Nhân lực là yếu tố đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của các doanh nghiệp
hay tổ chức. Do đó việc khai thác tốt nguồn lực này để phục vụ phát triển doanh
nghiệp và xã hội là một vấn đề cần thiết trong việc quản lý các tổ chức và doanh
nghiệp. Việc quản lý nguồn lực đòi hỏi sự hiểu biết về con người ở nhiều khía

23
Quy trình tuyển dụng được coi là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả về
nguồn nhân lực của doanh nghiệp. Do đó, việc xây dựng một quy trình cụ thể và
đầy đủ các bước tuyển dụng sẽ giúp doanh nghiệp tránh được các sai lầm khi tuyển
dụng. Quy trình tuyển dụng và đào tạo nguồn nhân lực cần căn cứ theo tính chất, cơ
cấu, văn hóa, quy định riêng của từng công ty sao cho phù hợp với tiêu chí họ đề ra.
Xây dựng chương trình tuyển dụng cho từng đợt tuyển dụng và tổ chức thực hiện.
Tiếp nhận và xử lý tất cả các đề nghị tuyển dụng một cách có hiệu lực và hiệu quả.
Phát triển các kênh tuyển dụng và ứng dụng các phương pháp cần thiết để thu hút
ứng viên.
Tổ chức thực hiện hoạt động tuyển dụng: tìm kiếm, sàng lọc, phỏng vấn.
Duy trì và cập nhật các báo cáo tiến độ tuyển dụng, cơ sở dữ liệu ứng viên tiềm
năng và toàn bộ những trao đổi thông tin liên quan đến việc bố trí nhân sự.
3.1.2 Kiểm tra đánh giá nhân sự
Chất lượng công việc: Tuyển dụng nhân sự Đào tạo đồng thời phải đánh giá được
mức độ hiệu quả của nhân sự. Hãy đánh giá tổng thể xem một nhân sự nhất định đã
đạt được bao nhiêu phần trăm mục tiêu của công ty đặt ra.
Mục tiêu tương lai và thành tích hiện tại: Quá trình đánh giá nhân sự thường được
thực hiện bằng định tính và chủ quan. Do đó, tiêu chí để đánh giá hiệu suất của
nhân sự nên bao gồm cả yếu tố định lượng, đặc biệt là mục tiêu và thành tích đạt
được.
Năng suất thực hiện công việc: Đánh giá năng suất công việc để xác định sản lượng
mà nhân sự có thể thực hiện trong một mốc thời gian cụ thể.
Tính tự giác của nhân viên: Hãy xác định xem nhân sự mà bạn tuyển dụng có thể
chủ động hoàn thành công việc hay cần nhắc nhở, chỉ bảo thường xuyên.
Kỹ năng tương tác nhóm và lãnh đạo: Yếu tố đánh giá này để cân nhắc và định
hướng phát triển cho nhân sự trong thời gian đầu. Một nhân sự có khả năng lãnh

24
đạo sẽ có thể chịu trách nhiệm và biết cách định hướng cho đội nhóm của họ có
những đường đi nước bước đúng theo những kế hoạch vạch ra sẵn.
Khả năng xử lý vấn đề: Khả năng giải quyết vấn đề là một trong những kĩ năng
không thể thiếu ở một nhân sự. Nếu nhân sự chưa có kĩ năng này thì bộ phận tuyển
dụng cần phải đào tạo bài bản và cho thấy cách giải quyết vấn đề nào đạt được hiệu
quả cao nhất.
Kỹ năng giao tiếp: Khả năng giao tiếp của nhân viên với cấp trên, đồng nghiệp,
khách hàng, đối tác là một trong những tiêu chí quan trọng. Nhìn nhận dựa trên
phong thái, cách làm việc và tác phong của họ.
Sau mỗi khoá học, nhân sự nên được làm một bài kiểm tra năng lực xem họ đã tiếp
thu được những gì. Việc thiết lập bài đánh giá năng lực cũng giúp cho nhà nhà
tuyển dụng, quản lý hiểu được phương pháp truyền đạt của chương trình đào tạo đã
ổn chưa. Đây là cơ hội để giúp nhân sự của công ty định hướng những kiến thức cần
đào tạo và kịp thời bổ sung kỹ năng đào tạo chuyên sâu phù hợp với từng cá nhân,
bộ phận.
Đánh giá hiệu suất làm việc của nhân viên sau chương trình đào tạo vào thực tế
công việc sẽ giúp cho doanh nghiệp nhìn nhận ra đâu là nhân viên đã đạt yêu cầu và
đâu là nhân viên cần được trau dồi hơn nữa. Điều này cũng là bằng chứng để bộ
phận nhân sự đưa ra quyết định khen thưởng cho các cá nhân xuất sắc để tạo động
lực phấn đấu trong quá trình đào tạo, làm việc cũng như cân nhắc điều chỉnh
chương trình đào tạo nhân viên hiệu quả hơn.
Thực hiện các thủ tục đánh giá nhân viên sau thử việc và tổ chức ký kết hợp đồng
lao động.
Quản lý hồ sơ và lý lịch của cán bộ công nhân viên toàn công ty. Theo dõi và cập
nhật thường xuyên hồ sơ nhân sự ( chi tiết nhân sự, vị trí công tác, mức lương, kết
quả đánh giá công việc, các hồ sơ về việc nghỉ phép, đào tạo và khen thưởng ).
Phân tích, đánh giá về chất lượng và số lượng của đội ngũ cán bộ công nhân viên,
lập các báo cáo định kỳ về tình hình sử dụng nguồn nhân lực và đưa ra các đề xuất
cần thiết.

25
Thực hiện việc điều động, thuyên chuyển nhân sự và thống kê tình hình biến động
nhân lực.
Theo dõi việc thực thi hệ thống đánh giá kết quả làm việc của nhân sự.
Xây dựng, thực hiện và kiểm soát ngân sách nhân sự hàng năm.
Đề xuất và tổ chức thức hiện các sáng kiến đào tạo và phát triển nhân sự, nhằm đáp
ứng các yêu cầu về năng lực hiện tại cho hoạt đông sản xuất kinh doanh của Công
ty, cũng như các nhu cầu đào tạo để thích ứng với những thay đổi hoặc thách thức
trong tương lai.
Xác định các kỹ năng then chốt, kỹ năng chuyên môn đối với các chức danh công
việc và đề xuất nhu cầu đào tạo thích hợp cho từng nhóm chức danh công việc.
Hỗ trợ trong việc đánh giá kỹ năng của nhân sự và xác định nhu cầu đào tạo để
nâng cao kiến thức và kỹ năng cho nhân sự, giúp họ đáp ứng được các yêu cầu của
công việc.
Xây dựng các kế hoạch và các chương trình đào tạo theo định kỳ ( tháng, quý,
năm ).
Liên hệ với các tổ chức cung cấp dịch vụ đào tạo bên ngoài để thực hiện các
chương trình đào tạo nhằm đáp ứng các yêu cầu về năng lực cho hoạt động sản xuất
kinh doanh ( khi cần thiết ).
Tổ chức thực hiện các khóa đào tạo và đánh giá kết quả đào tạo đối với những nội
dung: đào tạo định hướng cho người lao động mới tuyển dụng; đào tạo kiến thức và
kỹ năng cho nhân sự tại nơi làm việc; đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho nhân viên
các phòng ban; đào tạo các kỹ năng cho đối tượng quản lý cấp trung; đào tạo định
kỳ về công tác an toàn, sức khỏe lao động, vệ sinh môi trường và phòng chống cháy
nổ, đào tạo nhận thức về hệ thống thông tin quản lý chất lượng; hướng dẫn thực
hiện các thủ tục, quy định của công ty.
Quản lý, trao đổi thông tin và chuyển giao những dự án đào tạo và phát triển nguồn
nhân lực quan trọng hoặc có tác động trên diện rộng tới các bộ phận khác trong toàn
công ty.
Phối hợp với các đơn vị theo dõi và đánh giá hiệu quả công việc sau đào tạo.

26
Trực tiếp hoặc phối hợp nghiên cứu, thiết kế và biên soạn các tài liệu đào tạo nội
bộ cho nhân sự trong công ty.

27
3.1.3 Phân tích chế động lương, thưởng trong doanh nghiệp
* Mục đích
Vấn đề trả lương, thưởng sao cho phù hợp với tình hình kinh doanh, ngân sách hoạt
động mà vẫn bảo đảm được lợi nhuận của doanh nghiệp luôn là một dấu chấm hỏi
được đưa ra và cần có câu trả lời, biện pháp thỏa đáng khi xây dựng quy chế lương
thưởng thích hợp cho mỗi cơ quan, doanh nghiệp. Tầm quan trọng của chế độ lương
thưởng rõ ràng và phù hợp trong cơ quan, doanh nghiệp qua một số nguyên nhân cụ
thể như:
Một cơ chế để trả lương, thưởng sao cho thật sự phù hợp để bảo đảm cho những
hoạt động kinh doanh trong doanh nghiệp được tiến hành theo đúng như kế hoạch,
vừa có thể tạo nên một sự hài lòng, niềm tin nơi người lao động làm việc trong đó.
Cơ chế lương thưởng nếu như thỏa đáng bảo đảm đối xử công bằng với toàn bộ mọi
người có tác dụng nâng cao về năng suất chất lượng lao động, hỗ trợ doanh nghiệp
thu hút, duy trì được các cán bộ hay nhân viên giỏi.Là một trong các yếu tố quan
trọng không thể thiếu trong việc xây dựng nên thương hiệu nhà tuyển dụng với các
giá trị thu hút, hấp dẫn người lao động hỗ trợ nhân sự tiềm năng trong quá trình
tuyển dụng của mỗi công ty, doanh nghiệp. Bên cạnh những yếu tố thể hiện về giá
trị của cơ quan, doanh nghiệp trong một môi trường cạnh tranh như ngày nay trong
ngành nghề kinh doanh, môi trường làm việc, uy tín về thương hiệu,.. tiền lương
thưởng hay phụ cấp cũng chính là một điều cần được quan tâm số 1 của công ty và
người lao động.
Xây dựng chế độ lương thưởng nhằm:
Thu hút và giữ chân nhân tài
Nâng cao năng suất lao động
Tạo động lực cho người lao động

Nguyên tắc:
Công bằng: Lương, thưởng phải được trả theo năng lực, hiệu quả công việc của
người lao động.

28
Tính cạnh tranh: Lương, thưởng phải đảm bảo cạnh tranh với các doanh nghiệp
khác trong cùng ngành nghề.
Khả năng chi trả: Lương, thưởng phải phù hợp với khả năng tài chính của doanh
nghiệp.
Đối tượng áp dụng:
Chế độ lương thưởng áp dụng cho tất cả người lao động của Công ty Môi trường số
1 Hà Nội, bao gồm:
Cán bộ, nhân viên
Lao động hợp đồng
Nội dung:
Lương cơ bản
Lương cơ bản được trả theo vị trí, chức danh, trình độ chuyên môn, kinh nghiệm
của người lao động.
Bảng lương cơ bản
Vị trí Chức danh Lương cơ bản (VNĐ)
Lãnh đạo Giám đốc 20.000.000
Nhân viên Kỹ sư môi trường 13.000.000
Nhân viên Bảo trì 10.000.000
Phụ cấp
Phụ cấp được trả cho người lao động để bù đắp những chi phí phát sinh trong quá
trình làm việc.
Phụ cấp trách nhiệm: 10% lương cơ bản
Phụ cấp thâm niên: 5% lương cơ bản/năm
Phụ cấp xăng xe: 450.000/tháng
Phụ cấp ăn trưa: 300.000/ngày
Thưởng

29
Thưởng được trả cho người lao động căn cứ vào kết quả sản xuất, kinh doanh của
doanh nghiệp hoặc kết quả công việc của người lao động.
Thưởng hàng tháng: 10% lương cơ bản
Thưởng quý: 15% lương cơ bản
Thưởng năm: 20% lương cơ bản
Đánh giá hiệu quả công việc
Hiệu quả công việc của người lao động được đánh giá theo các tiêu chí sau:
Chất lượng công việc
Tiến độ công việc
Trách nhiệm trong công việc
Cách tính lương, thưởng
Lương = Lương cơ bản + Phụ cấp
Thưởng = Lương cơ bản x Tỷ lệ thưởng

30
3.2. Quản trị vốn kinh doanh trong doanh nghiệp KD BĐS
3.2.1 Vốn
Bảng 3.2 TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY TỪ NĂM 2021-2023
( Đơn vị tính: triệu đồng)
Chỉ Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 2022/2011 2023/2022
tiêu Giá trị Tỷ Giá trị Tỷ Giá trị Tỷ Giá Tỷ lệ Giá trị Tỷ lệ
lệ lệ lệ trị % %
% % %
Vốn 69.03 80, 70.30 78, 83.300 83, 998 1,41 12.99 15,6
chủ 4 5 2 2 3 8
sở
hữu
Nợ 17.77 19, 19.59 21, 16.700 16, 2.87 14,6 -2.898 -
phài 2 5 8 8 7 6 8 14,7
trả 8
Tổng 85.75 100 89.90 100 100.00 100 4.14 4,6 10.10 10,1
nguồ 6 0 0 4 0
n vốn

( Phòng: Kế toán)
Nhận xét:
Nhận xét: Năm 2022, tổng nguồn vốn của công ty tăng 4.144 triệu đồng, tương ứng
với mức tăng là 4.6% so với năm 2021. Năm 2023, tổng nguồn vốn tăng 10.100
triệu đồng, tương ứng mức tăng 10,1% sơ với năm 2022.
-Công ty mở rộng thêm các dự án, tăng đầu tư
-Đầu tư thêm vào hoạt động marketing
-Đào tạo nhân viên chuyên nghiệp
-Mở rộng thị phần

31
3.2.2 Rủi ro trong DN KD BĐS
1.Những rủi ro doanh nghiệp Đức Dương gặp phải:
- Rủi ro chính trị: chính sách công nghiệp, cải cách quy định về nhà ở, cải cách quy
chế ruộng đất, quy hoạch thành phố, phát triển khu vực, quy trình phê duyệt, thời
hạn quy hoạch thành phố, quản lý đấu thầu, giấy phép phê duyệt,…
- Rủi ro kinh tế: lãi suất, giá đất, tính thanh khoản của thị trường, lạm phát, giá thuê
bất động sản, thị trường vốn, người thuê/người mua,…
- Rủi ro xã hội: sự sẵn có của lực lượng lao động, phân phối thu nhập, sự ảnh hưởng
của công chúng, tương thích văn hóa,…
- Rủi ro dự án: dữ liệu không đáng tin cậy hoặc bị thiếu, thiết kế không hoàn chỉnh
hoặc không phù hợp, bài toán dự toán chi phí, các vấn đề về hoạch định nguồn lực,
lực lượng nhân sự, tổ chức dự án,…
- Rủi ro pháp lý: Luật Cạnh tranh, Luật Lao động, chính sách thuế thương mại,chính
sách thuế địa phương, các sửa đổi, bổ sung,…
- Rủi ro môi trường: các tác động bất lợi đến môi trường, khí hậu thay đổi, xử lý
chất thải,…
Trong thực tế, khi phân tích rủi ro của dự án đầu tư, các phương pháp định lượng và
định tính được áp dụng. Cách tiếp cận định tính bắt đầu với việc xác định các rủi ro
của dự án ở giai đoạn chuẩn bị kế hoạch và dựa trên sự cần thiết của nghiên cứu sơ
bộ để thu thập thông tin trước khi phân tích các rủi ro thực tế. Mục tiêu chính của
phương pháp này là xác định các loại rủi ro dự án [1]. Phương pháp phân tích bao
gồm điều tra các nguyên nhân có thể xảy ra rủi ro và các tiêu chí khác nhau góp
phần vào xảy ra rủi ro.
2 Phân tích và đánh giá rủi ro
Phân tích rủi ro liên quan đến việc thiết lập xác suất mà một sự kiện rủi ro có thể
xảy ra và kết quả tiềm ẩn của mỗi sự kiện đó. Đánh giá nhằm so sánh mức độ của
từng rủi ro và xếp hạng chúng theo mức độ nổi bật và hậu quả. Bao gồm ước lượng
tổn thất, thiệt hại về doanh thu, chi phí phục hồi, thiệt hại về danh tiếng và hình
ảnh,...
32
Có 2 yếu tố dự đoán mức độ rủi ro:
Tần suất xảy ra rủi ro
Độ nghiêm trọng của rủi ro
Phân tích và đánh giá rủi ro giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn về tình hình rủi ro của
mình. Từ đó đưa ra quyết định thông minh, thiết lập các biện pháp phù hợp để bảo
vệ và tối ưu hóa hoạt động kinh doanh.
Xử lý rủi ro
Có 5 biện pháp xử lý rủi ro cụ thể như sau:
Né tránh rủi ro: Né tránh là một phương pháp để giảm thiểu rủi ro bằng cách không
tham gia vào các hoạt động có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tổ chức. Chẳng hạn như
không đầu tư hoặc bắt đầu một dòng sản phẩm mới. Biện pháp này rất an toàn
nhưng lại khiến doanh nghiệp vụt mất nhiều cơ hội kiếm được lợi nhuận. Chính vì
vậy, nó chỉ phù hợp khi rủi ro đó có thiệt hại lớn và khả năng xảy ra rủi ro cao.
Giảm thiểu rủi ro: Phương pháp quản trị rủi ro này là cố gắng giảm thiểu tổn thất
hơn là loại bỏ hoàn toàn. Trong khi vẫn chấp nhận rủi ro, cũng cần tập trung vào
việc ngăn chặn tổn thất và ngăn không cho nó lan rộng.
Chuyển giao rủi ro: Chuyển giao rủi ro theo hợp đồng cho bên thứ ba, chẳng hạn
như bảo hiểm để chi trả cho thiệt hại tài sản hoặc thương tật có thể xảy ra, chuyển
rủi ro liên quan đến tài sản từ chủ sở hữu sang công ty bảo hiểm.
Chia sẻ rủi ro: Khi rủi ro được chia sẻ, khả năng mất mát được chuyển từ cá nhân
sang nhóm. Một công ty là một ví dụ điển hình về chia sẻ rủi ro, một số nhà đầu tư
góp vốn và mỗi người chỉ chịu một phần rủi ro nếu doanh nghiệp đó thất bại.
Duy trì và chấp nhận rủi ro: Sau khi tất cả các biện pháp chia sẻ rủi ro, chuyển giao
rủi ro và giảm thiểu rủi ro đã được thực hiện, một số rủi ro sẽ vẫn còn do hầu như
không thể loại bỏ tất cả. Phương pháp này thích hợp cho những rủi ro nhỏ nhưng lợi
ích lớn.
Theo dõi, cải tiến
Cuối cùng, nhà quản trị rủi ro cần:

33
Giám sát, theo dõi các rủi ro có sự chuyển hướng không
Đánh giá tính hiệu quả của phương pháp xử lý các rủi ro có mức độ nghiêm trọng
cao và mức độ nghiêm trọng thấp có thể chấp nhận được không
Thường xuyên theo dõi, cập nhật tình hình để có những cải tiến sao cho phù hợp với
đánh giá cũng như kế hoạch quản trị
Xem xét đến các rủi ro mới, giành lấy thế chủ động nhằm hạn chế tối đa tổn thất
cho doanh nghiệp.
3.Giải pháp QTRR dự án đầu tư BĐS
Thông thường các chủ đầu tư phải đối mặt với những điều kiện không thuận lợi
trong khi họ hướng tới việc phát triển khu đất mà họ sở hữu. Điều này có thể liên
quan đến bất kỳ yếu tố rủi ro nào đã được xác định trước đó về các quyết định đầu
tư vào phát triển BĐS. Thực tế luôn tồn tại sự đánh đổi giữa mức độ nghiêm ngặt và
sự rõ ràng của rủi ro và lợi nhuận thu được. Do sự phát triển BĐS bị ảnh hưởng bởi
nhiều yếu tố, việc nắm bắt tất cả chúng trong phân tích rủi ro sẽ làm tăng mức độ
phức tạp và khiến các nhà ra quyết định khó hiểu toàn bộ quá trình. Ngoài ra, các
công ty phát triển BĐS hoạt động trong một thị trường có những bên tham gia khác
nhau, do đó, việc xác định rủi ro cũng như chiến lược đầu tư cũng phụ thuộc vào
những yếu tố khác nhau.
Mục tiêu chính của nghiên cứu là giới thiệu cách tiếp cận của các nhà đầu tư, đặc
biệt là các nhà phát triển BĐS, trong việc xác định và đánh giá các rủi ro cũng như
cơ hội đầu tư mới nổi vào các dự án BĐS. Qua đó, nghiên cứu đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả QTRR dự án đầu tư BĐS như sau:
- Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá và đo lường rủi ro kinh tế - kỹ thuật: Hoàn
thiện hệ thống chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, hệ thống định mức, đơn giá xây dựng theo
định mức thị trường. Suất vốn đầu tư phục vụ cho việc quyết định đầu tư dự án
được xác định ở mức bình quân tiên tiến, nhằm đảm bảo đầy đủ chi phí cho dự án,
có tác dụng khống chế chi phí và khắc phục tình trạng phải thường xuyên điều
chỉnh, thay đổi tổng mức đầu tư.

34
- Ngoài ra, các mô hình định lượng rủi ro cụ thể như DCF, phân tích độ nhạy, mô
phỏng Monte Carlo,… có thể củng cố sự cần thiết của việc sử dụng các công cụ
phức tạp để nắm bắt các cơ hội cũng như rủi ro tiềm ẩn trong quá trình phát triển dự
án. Ngày nay, cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin trong thời đại cách
mạng công nghiệp 4.0 đã tích hợp của công nghệ; mô hình định lượng tài chính trên
thế giới đã góp phần cung cấp và minh bạch nhiều thông tin rõ ràng, chính xác cho
các công cụ QTRR . Ngoài ra, sự kết hợp giữa phương pháp tiếp cận định tính và
định lượng đối với xác định và kiểm soát rủi ro trong dự án đầu tư có thể tạo ra kết
quả mạnh mẽ hơn.
- Tăng cường công tác giám sát và kiểm soát rủi ro: Cần tăng cường hơn nữa công
tác kiểm tra, kiểm soát và giám sát rủi ro. Trước hết, phải có các biện pháp giám sát
và kiểm soát rủi ro nội bộ kết hợp với các biện pháp kiểm tra, thanh tra từ bên
ngoài. Tiếp đến, cần hình thành, duy trì và nâng cao tính hiệu lực của hệ thống kiểm
soát rủi ro bằng chính quy trình đầu tư, quy trình quản lý vốn, quản lý đầu tư. Cần
thực hiện thường xuyên công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, đánh giá đầu tư nhằm
phát hiện, uốn nắn những sai phạm trong quá trình quản lý và thực hiện đầu tư dự
án để đảm bảo công tác đầu tư mang lại hiệu quả cao. Do vậy, công tác giám sát và
kiểm soát rủi ro đầu tư dự án phải được thực hiện ở tất cả các giai đoạn chuẩn bị
đầu tư, thực hiện đầu tư, dự án hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng, tiến hành
thanh tra, kiểm tra ở tất cả các lĩnh vực đầu tư xây dựng.
3.3. Quản trị marketing trong doanh nghiệp KD BĐS
Hình thức bán hàng chính hiện tại của công ty là đưa sản phẩm và dịch vụ trực tiếp
đến với khách hàng. Bộ phận marketing bán hàng của công ty có nhiệm vụ và vai
trò quan trọng trong hoạt động marketing của công ty, giúp quá trình bán hàng của
công ty được duy trì ổn định và phát triển.
*Chức năng:
+ Bộ phận Marketing của công ty sẽ thu thập và cập nhật thông tin thị trường đồng
thời xác định nhu cầu thị trường, tạo thị trường mới cho công ty, xây dựng và phát
triển hình ảnh thương hiệu.
+ Nghiên cứu, phát triển sản phẩm và mở rộng thị trường

35
+ Xây dựng và thực hiện các chiến lược marketing
+ Tham mưu cho Ban Giám đốc về chiến lược marketing, sản phẩm và khách hàng
+ Thiết lập mối quan hệ với truyền thông
+ Điều hành công việc của nhân viên thuộc quyền quản lý của bộ phận
*Nhiệm vụ:
+ Bộ phận Marketing sẽ kết hợp với phòng kinh doanh xây dựng kế hoạch bán
hàng, xây dựng và quản lý hệ thống chăm sóc khách hàng chuyên nghiệp, thiết kế
chương trình hậu mãi và bảo hành sản phẩm cho doanh nghiệp tích cực tham gia tài
trợ cho các hoạt động xã hội để quảng bá hình ảnh thương hiệu.
+ Xây dựng chiến lược tiếp thị cho kinh doanh đa kênh; quản lý và thực hiện chiến
lược tiếp thị: theo dõi và giám sát quá trình thực hiện, điều chỉnh, đánh giá và báo
cáo kết quả của chiến lược tiếp thị một cách kịp thời.
+ Tham mưu cho Ban Giám đốc các vấn đề liên quan đến phát triển thương hiệu,
phát triển kênh phân phối, xây dựng nhãn hiệu sản phẩm mới, xác định khách hàng
mục tiêu và hỗ trợ các bộ phận khác trong công ty thực hiện các kế hoạch
marketing.
+ Để đảm bảo hình ảnh của công ty được thể hiện một cách tốt nhất trước công
chúng, phòng marketing cần quan tâm xây dựng mối quan hệ tốt đẹp với giới truyền
thông và báo chí. Giới truyền thông là đối tác đắc lực giúp doanh nghiệp xây dựng
thương hiệu cũng như hỗ trợ doanh nghiệp xử lý các khủng hoảng bất ngờ.
+ Ngoài việc thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động marketing cho toàn
công ty, phòng marketing còn có nhiệm vụ điều hành công việc của nhân viên trong
bộ phận của mình.
Chính sách phân phối có vai trò quan trọng trong hoạt động tiêu thụ hàng hóa.
Nó là cầu nối trung gian giữa sản xuất và tiêu dùng, đảm bảo cho hoạt động lưu
thông nhanh chóng, tiêu thụ ổn định và phát triển kinh tế của công ty.
Công ty thực hiện chính sách phân phối không hạn chế đến các khu vực thị
trường trọng điểm và thị trường tiềm năng. Đồng thời do tính nhất thể hóa trong
hoạt động kinh doanh, công ty thực hiện cả hai phương thức bán buôn và bán lẻ
trong danh mục mặt hàng kinh doanh của mình.
36
Với mục tiêu ổn định và phát triển mạng lưới tiêu thụ thiết lập đồng bộ các cơ sở
kinh doanh bán buôn và bán lẻ, các cơ sở được lựa chọn kĩ về không gian để đảm
bảo khả năng tiếp cận thuận lợi của khách hàng. Bên cạnh đó, công ty còn sử dụng
các đại lý bán buôn và bán lẻ để tăng khả năng bao phủ thị phần và khai thác tối đa
dung lượng thị trường. Kết hợp với chính sách ổn định và mở rộng mạng lưới tiêu
thụ, công ty đã chú trọng đến đầu tư nâng cấp cơ sở vật chất, dịch vụ, giúp cho việc
bán hàng diễn ra thuận lợi đảm bảo lợi ích tối đa cho khách hàng và tạo ra sự khác
biệt so với đối thủ cạnh tranh, nâng cao bản sắc văn hóa kinh doanh của doanh
nghiệp.
+ Quản lý website công ty :
Xây dựng website công ty với hình thức bắt mắt và nội dung phong phú. Thường
xuyên cập nhật những nội dung mới cho website. Phối hợp lên kế hoạch quảng bá
website.
Hiện nay, công tác lựa chọn nhà phân phối tuy đảm bảo về số lượng nhưng vẫn có
sự bất cập trong việc lựa chọn hãy thiết lập mối quan hệ hợp tác giữa các nhà phân
phối. Nhìn chung công ty có số lượng các nhà trung gian chính khá nhiều. Bên cạnh
đó còn tồn tại những nguyên nhân trong việc tuyển chọn các thành viên trong kênh:
+ Quá trình tuyển chọn các thành viên trong kênh vẫn còn nhiều hạn chế, chưa được
đầu tư đúng ngay từ đầu như đầu tư băng rôn, áp phích, xe đẩy...
+ Một số trung gian chưa đủ điều kiện vẫn được công ty ký làm nhà phân phối.
+ Công ty nắm bắt thông tin chưa kịp thời
+ Mức độ bao phủ thị trường không đồng đều giữa các khu vực chủ yếu tập trung
gần khu vực thành phố.
Các hình thức xúc tiến mà công ty áp dụng
Hoạt động quan hệ cộng đồng: công ty khá tích cực tham gia các hoạt động cộng
đồng như đóng góp cho đồng bào lũ lụt, các hoạt động từ thiện vào đoàn thanh niên
tổ chức… Hình ảnh công ty trong mắt công chúng khá thân thiện, là một tổ chức vì
cộng động, có đóng góp tích cực cho xã hội trong nhiều khía cạnh khác nhau. Các
hoạt động từ thiện giải trí thể thao văn hóa của công ty cũng nhưng các hoạt động

37
khác của công ty đều được đăng lên trên mạng xã hội facebook và zalo để giới thiệu
hình ảnh của mình.
Các công trình đã thực hiện hoàn thành đều được đăng tải lên mạng xã hội của
công ty để quảng bá hình ảnh.
* Xây dựng và phát triển hình ảnh thương hiệu.
- Xây dựng và phát triển thương hiệu là hoạt động quan trọng của doanh nghiệp vì
nó giúp doanh nghiệp thành công và tạo vị thế cạnh tranh trên thị trường. Ngay từ
đầu, các doanh nghiệp cần quan tâm đến việc xây dựng hình ảnh thương hiệu nhất
quán và xuyên suốt, mọi hình ảnh và thông điệp cần được truyền tải rõ ràng, chính
xác và hấp dẫn để thu hút sự chú ý của khách hàng. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp
tạo dựng niềm tin với khách hàng và nâng cao giá trị thương hiệu.
* Nghiên cứu, phát triển sản phẩm và mở rộng thị trường.
- Để xác định được nhu cầu thị trường, thị trường mục tiêu và mở rộng thị trường,
doanh nghiệp cần thu thập đầy đủ các thông tin thị trường cần thiết. Việc xác định
phạm vi và phân khúc thị trường rất quan trọng vì thông qua đó, doanh nghiệp sẽ
xác định được hướng tiêu thụ sản phẩm, nhìn thấy cơ hội thị trường và tiến hành các
hoạt động phát triển sản phẩm mới sao cho hiệu quả, tiết kiệm chi phí nhất.
* Xây dựng và thực hiện các chiến lược marketing.
- Chiến lược marketing có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp. Có chiến lược tiếp thị tốt sẽ giúp doanh nghiệp định hướng đúng các hoạt
động của mình, để đạt được các mục tiêu đã đặt ra. Không có chiến lược marketing
tốt, doanh nghiệp sẽ khó đạt được thành công, thậm chí là gặp thất bại trong kinh
doanh.
* Tham mưu cho Ban Giám đốc về chiến lược marketing, sản phẩm và khách hàng.
- Phòng Marketing có nhiệm vụ tham mưu cho Ban Giám đốc về các vấn đề như
phát triển thương hiệu, phát triển kênh phân phối, xây dựng thương hiệu sản phẩm
mới, xác định khách hàng mục tiêu và hỗ trợ các bộ phận khác trong doanh nghiệp,
thực hiện kế hoạch marketing của công ty.
* Thiết lập mối quan hệ với truyền thông.

38
- Để đảm bảo rằng hình ảnh của công ty được trình bày trước công chúng một cách
tốt nhất có thể, bộ phận marketing cần quan tâm đến việc xây dựng mối quan hệ tốt
đẹp với giới báo chí và truyền thông. Các phương tiện truyền thông là đối tác đắc
lực giúp các công ty xây dựng thương hiệu và hỗ trợ họ ứng phó với các cuộc
khủng hoảng bất ngờ. Một khi bạn tham gia tiếp thị, điều đó có nghĩa là các mối
quan hệ truyền thông của bạn sẽ tiếp tục trong suốt sự nghiệp của bạn. Vì vậy, hoàn
toàn không có chuyện hiểu nhầm với giới truyền thông. Nếu xảy ra mâu thuẫn, hãy
nhớ giữ bình tĩnh và xử lý một cách chân thành nhất.
3.3.1 Chính sách marketing 4P
+ Sản phẩm
Các loại sản phẩm:
• Kinh doanh BĐS;
• Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng đô thị
• Đầu tư xây dựng và kinh doanh chợ
• Bốc xúc hàng hóa, san lấp mặt bằng công trình
• Xây dựng công trình: dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi và cơ sở
hạ tầng; Lắp đặt điện nước cho công trình xây dựng, xây dựng đường dây và trạm
biến áp
Dịch vụ:
Giao hàng tận nơi cho khách. Phí vận chuyển phụ thuộc vào giá trị đơn hàng và
quãng đường vận chuyển .
+ Giá cả
Mục tiêu định giá. Thâm nhập vào phân khúc bánh cao cấp, khẳng định sự khác biệt
về chất lượng thông qua giá cả.
Phương pháp định giá:

 Định giá theo thị trường

 Cơ sở định giá
 Giá sàn: Giá thành sản phẩm
 Giá trần: Dựa theo giá của đối thủ cạnh tranh

39
 Phân phối
Công ty không chỉ bán hàng trực tiếp mà kể cả qua kênh online cũng sẽ đào tạo
nhân viên trả lời lịch sự , rõ ràng và nhanh gọn để đảm bảo khách hàng có được
dịch vụ tốt và hiệu quả nhất.
3.3.2 Kênh phân phối
Sản phẩm của công ty là dịch vụ nhà ở , mang tính chất tiêu giá trị tiêu chuẩn
hóa ở mức trung bình. Với mục tiêu chiến lược là chiếm thị phần trong ngành bánh
ngọt nhằm thỏa mãn các khách hàng mục tiêu là các đối tượng có thu nhập khá , các
công ty tổ chức sự kiện ,...
Kênh phân phối trực tiếp :
Công ty có 1 công ty nằm trên địa bàn thành phố Hải Dương, trực tiếp trưng
bày , giới thiệu và bán các sản phẩm bánh do công ty trực tiếp sản xuất.
Trực tuyến thông qua các kênh website chính thức , số điện thoại , khách hàng
có thể trực tiếp trao đổi , yêu cầu đặt hàng và công ty có dịch vụ hỗ trợ giao hàng
tận nơi cho khách.
Công ty thực hiện chính sách phân phối không hạn chế đến các khu vực thị
trường trọng điểm và thị trường tiềm năng. Đồng thời do tính nhất thể hóa trong
hoạt động kinh doanh, công ty thực hiện cả hai phương thức bán buôn và bán lẻ
trong danh mục mặt hàng kinh doanh của mình. Về tổ chức cung ứng bán buôn, có
hai dạng cơ bản là cung ứng theo đơn đặt hàng và cung ứng có giới hạn (cung ứng
trực tiếp cho khách hàng).
Xúc tiến
Quảng bá thương hiệu - các dịch vụ của công ty:
Xây dựng, triển khai các kế hoạch nghiên cứu thị trường về mức độ nhận diện
thương hiệu sản phẩm – các dịch vụ nổi bật.
Phối hợp với các nhân viên trong bộ phận lên các kế hoạch marketing ngắn hạn và
dài hạn (các chương trình khuyến mãi, quà tặng, chương trình PR…) phù hợp với
chiến lược kinh doanh của công ty .
Thực hiện các công việc thiết kế thuộc nhiệm vụ của nhân viên marketing như: thiết
kế banner, tờ gấp, cataloge, hồ sơ năng lực công ty…
40
Viết bài, chụp ảnh cho các chương trình PR của cửa hàng.
Phối hợp với các phòng ban triển khai và giám sát quá trình khiển khai các hoạt
động.
Xây dựng, triển khai thực hiện các chiến dịch quảng cáo:
Nghiên cứu, nắm bắt các xu hướng thị trường để đưa ra các conceipt quảng
cáo phù hợp.
Đề xuất hợp tác trao đổi dịch vụ, quảng cáo chéo với các thương hiệu uy tín.
Đề xuất các kênh quảng cáo phù hợp với các kế hoạch PR của công ty.
Thực hiện triển khai các chương trình quảng cáo với các nhà cung cấp theo ngân
sách được duyệt.
Lên kế hoạch, triển khai thực hiện các chương trình marketing online:
Phối hợp với các nhân viên trong bộ phận lên kế hoạch marketing online phù hợp
với xu hướng của thị trường.
Phụ trách quản trị và khai thác hiệu quả của kênh truyền thông mạng xã hội:
Fanpage,các nhóm facebook, blog, zalo page,…
Cập nhật tin tức, giải đáp thắc mắc của khách hàng trên các kênh marketing online.
Thường xuyên cập nhật các thông tin phản hồi của khách hàng về chất lượng dịch
vụ của công ty và làm việc với các bộ phận liên quan để có những điều chỉnh phù
hợp.
Phối hợp lên kế hoạch và triển khai các hoạt động Digital marketing: Email,
SEO,SMS… cho các chương trình marketing.
Quản lý website công ty:
Xây dựng website công ty với hình thức bắt mắt và nội dung phong phú.
Thường xuyên cập nhật những nội dung mới cho website. Phối hợp lên kế hoạch
quảng bá website.
3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
3.4.1 Hướng đến sự hài lòng của khách hàng
. Giải pháp này sẽ kết hợp được điểm mạnh về lực lượng trẻ năng động, hạn chế
được điểm yếu về thiếu kinh nghiệm của lực lượng bán hàng , tận dụng được cơ hội

41
thì tìm ra các giải pháp cung cấp hữu hiệu cho khách hàng . Chi tiết nội dung của
giải pháp như sau: Dịch vụ được coi là hỗn hợp của 5 yếu tố sau :

 Sự Chắc Chắn ( Reliability)

 Sự Tin Tưởng ( Confidence )
 Sự Cụ Thể (Tangible)
 Sự Cảm Thông ( Empathy)
 Sự Nhanh Nhẹn ( Velocity).

Tính chất của thị trường bất động sản trong những năm qua là rất bất ổn về mặt
niềm tin của khách hàng. Nguyên nhân từ chính sách thay đổi và chưa hoàn thiện ;
là do một số Trung tâm không coi trọng khách hàng nên thực hiện đúng cam kết với
khách hàng vì giai đoạn này thị trường là của người bán chưa hiểu rõ nguyên tắc
khách hàng sẽ là người quyết định giá trị của doanh nghiệp . Do đó, khách hàng rất
e dè và không tin tưởng chủ đầu tư và các doanh nghiệp. Do đó, trong thời điểm
hiện tại thì nên chọn hướng phát triển chất lượng dịch vụ theo thứ tự ưu tiên sau :
1. sự tin tưởng
2. Sự nhanh nhẹn
3. sự cụ thể
4. sự tin tưởng; sự chắc chăn.
3.4.2 Hướng đến mục tiêu phát triển con người
Giải pháp này sẽ kết hợp được điểm mạnh là lãnh đạo tâm huyết, lực lượng trẻ; hạn
chế được điểm yếu về mối liên kết giữa các cấp; từ đó tạo cho việc tân dụng cơ hội
về phát triển thị trường từ các yếu tố giao thông; hạn chế những rủi ro từ môi trường
lao động. Nội dung của giải pháp như sau: nhân sự làm việc có 3 yếu tố chính để
phát triển là : kiến thức, kỹ năng, thái độ làm việc để đánh giá năng lực làm việc
Hướng đến yêu cầu của thị trường lao động. Giải pháp này thiên về tính linh hoạt,
nếu chon đúng hướng sẽ hạn chế hàng loạt các điểm yếu, tận dụng được cơ hội. Giải
pháp này cải tiến phương pháp quản lý theo sự thuận tiện

42
 PHỤ LỤC
Bảng 2.1 Bảng báo cáo hoạt động kinh doanh của Công ty Đức Dương
qua các năm 2019-2023
ĐVT: Tỷ đồng
Khoản mục Năm kinh doanh
2019 2021 2022 2023
Doanh thu 45 60, 6 122,5 275,2
Chi phí 13,1 15 18,9 110,65
Lợi nhuận trước thuế 31,9 45,6 103,6 164,55
Thu nhập DN 7,9 11,4 25,9 41,1375
Lợi nhuận sau thuế 24 34,2 77,7 123,413
( Theo phòng kế toán)

43
 Bảng 3.1 CƠ CẤU NGUỒN NHÂN LỰC CÔNG TY 2021 – 2023
(Đơn vị tính: người)

Chỉ tiêu Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023

Lao Tỷ lệ Lao Tỷ lệ Lao Tỷ lệ
độn động động
g
2. Trình độ học vấn
Đại học 50 77% 60 72% 78 73%
Cao đẳng 12 17% 16 19% 19 18%
Trung Cấp 0 0% 0 0% 0 0%
Tốt nghiệp THPT 4 6% 7 9% 10 9%
2 Giới tính
Nam 34 48% 48 58% 62 58%
Nữ 37 52% 35 42% 45 42%
Độ Tuổi
20-30 Tuổi 62 87% 71 86% 93 87%
30-50 Tuổi 9 13% 12 14% 13 14%

(Nguồn: Phòng Hành Chính Nhân Sự)

44
 Bảng 3.2 TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY TỪ NĂM 2021-2023
( Đơn vị tính: triệu đồng)
Chỉ Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 2022/2011 2023/2022
tiêu Giá trị Tỷ Giá trị Tỷ Giá trị Tỷ Giá Tỷ lệ Giá trị Tỷ lệ
lệ lệ lệ trị % %
% % %
Vốn 69.03 80, 70.30 78, 83.300 83, 998 1,41 12.99 15,6
chủ 4 5 2 2 3 8
sở
hữu
Nợ 17.77 19, 19.59 21, 16.700 16, 2.87 14,6 -2.898 -
phài 2 5 8 8 7 6 8 14,7
trả 8
Tổng 85.75 100 89.90 100 100.00 100 4.14 4,6 10.10 10,1
nguồ 6 0 0 4 0
n vốn

( Phòng: Kế toán)

45