1.
Các quy định về đất thương mại dịch vụ (đối với khu CT07-CC1
của dự án Ciputra)
STT Nội dung Đối với CT07-CC1
Là đất công cộng sử dụng
vào mục đích thương mại
dịch vụ
1 Khái niệm
Mục đích sử Quy hoạch 5 tầng, trong
dụng đó xây dựng 1 tầng hầm
để đỗ xe và các hạng mục
2 phụ trợ, phục vụ mục đích
kinh doanh thương mại,
không phải để ở.
Hình thức Được nhà nước cho thuê
sử dụng đất đất có thu tiền thuê đất
hàng năm hoặc thu tiền
thuê đất một lần cho cả
3 thời gian thuê
4 Thời hạn sử Không quá 50 năm
dụng đất
Quy định pháp luật
Đất sử dụng vào mục đích
công cộng gồm đất giao
thông; thủy lợi; đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam
thắng cảnh; đất sinh hoạt
cộng đồng, khu vui chơi, giải
trí công cộng; đất công trình
năng lượng; đất công trình
bưu chính, viễn thông; đất
chợ; đất bãi thải, xử lý chất
thải và đất công trình công
cộng khác (điểm e khoản 2
Điều 10 Luật Đất đai 2013)
Đất thương mại, dịch vụ bao
gồm đất xây dựng cơ sở kinh
doanh thương mại, dịch vụ và
các công trình khác phục vụ
cho kinh doanh, thương mại,
dịch vụ. (khoản 1 Điều 153
Luật Đất đai 2013)
Nhà nước cho thuê đất thu
tiền thuê đất hàng năm hoặc
thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê trong trường
hợp: Tổ chức kinh tế sử dụng
đất để xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh
doanh (điểm đ khoản 1 Điều
56 Luật Đất đai 2013)
Đối với đất được Nhà nước
giao cho tổ chức, hộ gia đình,
 cá nhân hoặc cho thuê để sử
dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ thì thời hạn sử
dụng được xem xét, quyết
định trên cơ sở dự án đầu tư
hoặc đơn xin giao đất, thuê
đất nhưng không quá 50 năm
(khoản 3 Điều 126 Luật Đất
đai năm 2013)

Nộp thuế sử Phải nộp thuế sử dụng Đất công cộng sử dụng vào
dụng đất đất do thuộc trường hợp mục đích kinh doanh là đối
phi nông đất công cộng sử dụng tượng chịu thuế phi nông
5 nghiệp vào mục đích kinh doanh nghiệp (Khoản 3 Điều 2,
Khoản 1 Điều 3 Luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp
2010)

Quyền của - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được cấp
người sử Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển
dụng đất nhượng, thuê, thuê lại, nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường
6
hợp được sở hữu nhà ở được nhận thừa kế, được tặng
cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở
sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê lại
đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài khác

2. Các quy định về Condotel

2.1. Định nghĩa:
 * Condotel là từ được viết tắt của “condominium và hotel”, có ý nghĩa là “căn hộ
khách sạn hay là căn hộ du lịch”. Các căn hộ trong Condotel có thể được cá
nhân, tổ chức mua lại của Chủ đầu tư để sử dụng vào mục đích nghỉ dưỡng
hoặc cho thuê lại. Condotel vừa có các đặc điểm của một khách sạn, vừa có
chức năng của một khu căn hộ, Cụ thể:
- Condotel là một căn hộ được tích hợp những dịch vụ, tiện ích của khách sạn
- Condotel không phải nhà ở
- Condotel có thể được ban quản lý khách sạn cho thuê trong thời gian người
mua không sử dụng
- Tiền thuê sẽ được chia theo thỏa thuận giữa khách sạn và người mua căn hộ.
- Khách sạn sẽ thay người mua Condotel quản lý, bảo trì và vận hành căn hộ.
Thay vào đó, người mua sẽ phải trả các chi phí cho việc quản lý và bảo trì căn
hộ.
Căn cứ pháp lý:
- Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017
hướng dẫn Luật du lịch quy định: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ
cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian
lưu trú”.
- Theo Khoản 1 Điều 24 của Nghị định 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, được sửa
đổi bổ sung theo Khoản 3 Điều 5 của Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày
09/10/2018 quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối
với căn hộ du lịch là phải có: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng
tắm, phòng vệ sinh; và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay
bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới”.
 Condotel (căn hộ du lịch) được hiểu là một loại bất động sản theo quy định
của Bộ luật dân sự.

2.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua căn hộ Condotel
* Người mua căn hộ Condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ
nếu công trình Condotel đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Căn cứ pháp lý:
 Theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023: Đối với công trình xây dựng
có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch
trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật
về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử
dụng đất thương mại, dịch vụ.
Điều kiện Condotel được cấp Giấy chứng nhận:
Theo quy định tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020, căn hộ
Condotel chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi thỏa mãn các điều kiện:
- Condotel là căn hộ du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc
nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống, không phải nhà ở;
- Condotel phải được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ;
- Các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được
chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. (quy định chi
tiết tại Phụ lục 1)
 Sau khi đã thỏa mãn 3 điều kiện trên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy
định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. (quy định chi tiết tại Phụ
lục 2)

2.3. Chuyển nhượng/cho thuê căn hộ Condotel

Chủ đầu tư có quyền sử dụng đất cũng đồng thời có quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất (căn hộ Condotel) nên có quyền tự do định đoạt quyền sử dụng
đất lẫn tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, Chủ đầu tư được Nhà nước giao hoặc
cho thuê và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nên Quyền sử dụng
đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Căn cứ pháp lý:
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: Người sử dụng đất được
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có
tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d)
Trong thời hạn sử dụng đất
 Chủ đầu tư có Giấy chứng nhận và vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất có
quyền chuyển nhượng/cho thuê căn hộ Condotel
 2.4. Quy định về cư trú đối với căn hộ Condotel bao gồm: cư trú/lưu
trú/thường trú/ tạm trú
- Cư trú: nơi cư trú của công dân bao gồm nơi thường trú và nơi tạm trú.
Trường hợp không xác định được nơi thường trú, nơi tạm trú thì nơi cư trú của
công dân là nơi ở hiện tại.
- Thường trú: là nơi công dân có chỗ ở hợp pháp đã sinh sống ổn định, lâu dài.
- Tạm trú: là nơi công dân sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi đơn vị
hành chính cấp xã nơi đã đăng ký thường trú để lao động, học tập hoặc vì mục
đích khác từ 30 ngày trở lên
- Lưu trú: là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc
nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày
 Condotel là căn hộ khách sạn có mục đích nghỉ dưỡng, không phải nhà ở nên
người sở hữu/khách thuê/khách du lịch Condotel không thỏa mãn các điều kiện
về “chỗ ở hợp pháp” (Điều 20 bộ Luật Cư trú năm 2020), do đó không được
đăng ký cư trú, thường trú, tạm trú, mà chỉ được đăng ký lưu trú.

2.5. Condotel có được phép dùng để đặt trụ sở công ty/chi nhánh/văn phòng đại
diện không?
 Condotel được phép dùng để đặt trụ sở công ty/chi nhánh/văn phòng đại diện vì
những lý do sau:
1. Sử dụng đúng mục đích, quy định về phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường
Theo quy định tại Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014: “Sử dụng căn hộ chung
cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh
trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật
liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc
các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân
trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.”
Và quy định tại Công văn số 2544/BXD-QLN của Bộ Xây dựng: “một số căn hộ
nhà chung cư được chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm
văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh là trái với mục đích sử dụng, không đảm
bảo an toàn”
Theo quy định trên, căn hộ chung cư bị cấm sử dụng làm trụ sở công ty vì trái mục
đích sử dụng là để ở và gây mất an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường.
 Tuy nhiên Condotel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ và có mục đích sử
dụng để kinh doanh. Ngoài ra, Condotel bản chất là căn hộ khách sạn nên cơ sở phòng
cháy chữa cháy hiện đại, đảm bảo vệ sinh môi trường.
2. Đảm bảo quy định quản lý hành chính về dân cư
Theo Điều 2 Luật Cư trú 2020 quy định:
“Thường trú: là nơi công dân có chỗ ở hợp pháp đã sinh sống ổn định, lâu dài.
Tạm trú: là nơi công dân sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi đơn vị hành
chính cấp xã nơi đã đăng ký thường trú để lao động, học tập hoặc vì mục đích khác
từ 30 ngày trở lên
Lưu trú: là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm
trú trong thời gian ít hơn 30 ngày”
Việc đặt trụ sở công ty tại Condotel không yêu cầu phải khai báo thường trú, tạm trú
giống chung cư do nhân viên/khách hàng đến công ty chỉ trong khoảng thời gian nhất
định trong ngày,

PHỤ LỤC 1
Điều 40: Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư,
chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công
nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu
tư;
b) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây
dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;
c) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định
cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết
kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp
luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của
pháp luật về xây dựng;
d) Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp
đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết
hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án,
quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành
án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong
thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
đ) Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển
nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định
xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
e) Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;
g) Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
h) Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các
hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình
xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác
trong dự án bất động sản.
2. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải
đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật này và cam kết
tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được
chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định
tại khoản 3 Điều 39 của Luật này.
3. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự
án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án
chuyển nhượng.

PHỤ LỤC 2
Điều 32. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà
ở
Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền
sở hữu theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các
loại giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được
cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây
dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến
an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt;
b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua
các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy
định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
d) Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải
quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có
một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này mà trên
giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng
cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có chữ
ký của các bên có liên quan và được Ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên xác
nhận; trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận
tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về thời điểm
mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó.
Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình có một trong
những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, và d Khoản này mà hiện trạng
công trình không phù hợp với giấy tờ đó thì phần công trình không phù hợp với
giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm e
Khoản này;
e) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định
tại các Điểm a, b, c và d Khoản này thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận công trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và
công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.
Trường hợp công trình hoàn thành xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì
phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về công trình xây dựng
không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về
quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; trường
hợp công trình thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì
phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn
tại công trình đó.
2. Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo
quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định
đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy
phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với
người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng
công trình;
b) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua
bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của
pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;
c) Trường hợp không có một trong những giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm
b Khoản này thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công
trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp
với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Trường hợp công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại
các Điểm a, b và c Khoản này thì phần diện tích công trình không phù hợp với
giấy tờ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận
diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình
và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử
dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy
định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, phải có văn bản chấp thuận của người
sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng
thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai.