LUẬT ĐẤT ĐAI

QUYỀN CỦA NGƯỜI SDĐ

NỘI DUNG

• Quyền chung
• Quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử
đụng đất
• Quyền được bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất
1. QUYỀN CHUNG CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
• Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
• Điều kiện: Có quyền
• 4 cách thức: Điều 99
• Trường hợp khác (điều 100 )
• Bằng khoán điền thổ: Điều 100.1(e)  cần
nghiên cứu mô hình này  khoa học
• “Ổn định”  cùng 1 mục đích sử dung đất
 Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất
đai  Điều 21 NĐ 43/2014
ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 3
Các trường hợp cụ thể

• Điều 100: có giấy tờ hợp lệ

• Điều 101: không có giấy (Điều 101.2)
• Điều 102: cho tổ chức

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 4

1. Quyền chung của người sử
dụng đất – Điều 166
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước
phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc
cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm
quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 5

 2. Quyền thực hiện các
giao dịch về QSD đất
• Giao dịch về quyền sử dụng đất là việc người
sử dụng đất tiến hành dịch chuyển quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo nội
dung và hình thức nhất định phù hợp với quy
định của pháp luật đất đai nhằm thực hiện
quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng
đất.
• Có 2 loại giao dịch về quyền sử dụng đất:
• Làm thay đổi chủ thể (chuyển quyền)
• Không làm thay đổi chủ thể

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 6

Điều kiện
1- Điều kiện chung – 4 điều kiện (điều 188)
• Có sổ đỏ
• Không có tranh chấp
• Không bị kê biên
• Còn thời hạn sử dụng
2- Điều kiện về hợp đồng và công chứng, chứng thực – Điều 167.3
• Bắt buộc công chứng: HĐ chuyển nhượng(trừ trường hợp tự nguyện) / tặng cho / thế
chấp / góp vốn
• Theo yêu cầu:
• HĐ cho thuê, cho thuê lại
• HĐ chuyển đổi quyền sử dung đất nống nghiệp
• HĐ chuyển nhượng – mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh
doanh bất động sản
• Thừa kế: Văn bản về thừa kế được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của
pháp luật về dân sự
• Thời điểm có hiệu lực: Điều 188.3
3- Hạn mức nhận chuyển quyền: =< 10 lần hạn mức đất giao – Điều 130

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 7

1/ Chuyển đổi – điều 179

• Là việc người sử dụng đất thỏa thuận

chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
nhau trên cơ sở quy định của pháp luật
• Chủ thể có quyền - hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất nông nghiệp dưới hình thức giao
• Điều kiện ràng buộc - đất nông nghiệp

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 8

2/ Chuyển nhượng
• Là việc người sử dụng đất (bên chuyển
nhượng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất
của mình cho chủ thể khác (bên nhận chuyển
nhượng) để nhận lấy một khoản tiền tương ứng
với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng
theo thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp
luật
• Chủ thể có quyền
• Hộ gia đình, cá nhân – điều 179

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 9

 HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN – ĐIỀU 179
• Đất sử dụng dưới hình thức giao (được
giao/không phải được giao nhưng được sử dụng
dưới hình thức giao - được công nhận)
• Đất nhận chuyển quyền (không góp vốn)
• Thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần

• Thuê trả tiền thuê đất hàng năm???

 TỔ CHỨC KINH TẾ – ĐIỀU 174
• Đất giao có thu tiền
• Đất thuê trả tiền thuê 1 lần
• Đất nhận chuyển nhượng góp vốn
NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• Đất giao có thu tiền – Điều 183.1
• Đất thuê trả tièn thuê đất một lần – Điều 183.3
2/ Chuyển nhượng
• Chủ thể nhận chuyển nhượng đất lúa - Điều
191
• Nhận chuyển nhượng dự án – Điều 194
• Dự án nhà ở
• Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng
• Nhận chuyển nhượng (góp vốn, thuê) đất nông
nghiệp để sử dụng phi nông nghiệp – Điều 193

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 13

 3/ Thừa kế
• Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật
• Chủ thể có quyền – cá nhân / thành viên hộ gia đình
• Điều kiện chuyển quyền
• Đất sử dụng dưới hình thức giao
• Đất nhận chuyển quyền (không góp vốn)
• Thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần
• Chủ thể nhận thừa kế
• Việt kiều???

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 14

 4/ Tặng cho
• Là việc người sử dụng đất (bên tặng
cho) chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất của mình cho người khác (bên
nhận tặng cho) mà không yêu cầu đền
bù, còn bên được tặng cho đồng ý
nhận theo thỏa thuận phù hợp với quy
định của pháp luật.
• Chủ thể có quyền

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 15

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN – ĐIỀU 179

• Đất được tặng cho: Giống chuyển nhượng

• Nhận tặng cho:
• Nhà nước
• Cộng đồng dân cư
• Nhà tình nghĩa
• Hộ gia đình, cá nhân khác
• Việt kiều được sở hữu nhà
5/ Góp vốn
• Là việc người sử dụng đất dùng quyền
sử dụng đất của mình để liên kết với tài
sản của người khác nhằm hợp tác sản
xuất kinh doanh theo thỏa thuận phù hợp
với quy định của pháp luật
• Chủ thể có quyền

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 17

6/ Cho thuê /
Cho thuê lại
• Là việc người sử dụng đất (bên cho thuê
/ cho thuê lại) chuyển giao đất của mình
cho chủ thể khác (bên thuê / bên thuê
lại) sử dụng trong một khoảng thời gian
để nhận lấy một khoản tiền thuê cho suốt
thời gian thuê và bên thuê / bên thuê lại
sẽ chuyển lại đất cho bên cho thuê / cho
thuê lại khi hết thời hạn thuê.
• Chủ thể có quyền:

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 18

7/ Thế chấp
• Phân biệt thế chấp và bảo lãnh
• Chủ thể có quyền:

• Hộ gia đình, cá nhân:

• Đất: Giống chuyển nhượng
• Nhận: Tổ chức tín dung / Tổ chức kinh tế / Cá nhân

• Tổ chức KT, Việt kiều, DNNN:

• Đất: Giống chuyển nhượng
• Nhận: Tổ chức tín dụng

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 19

• Điều 175.1(c)
3. Quyền được bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất
• Trường hợp được bồi thường – điều 75
• Gắn với chủ thể
• Gắn với từng hình thức sử dụng đất
• Không phải thuê trả tiền hàng năm
• Phải có giấy chứng nhận (hoặc đủ đk
cấp giấy mà chưa được cấp)

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 21

3. Quyền được bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất
• Nguyên tắc bồi thường – điều 74
• Đủ điều kiện bồi thường – điều 75
• Không thuộc trường hợp không bồi thường
– khoản 1 Điều 76, Điều 82
• Ưu tiên bồi thường bằng đất: cùng mục
đích
• Giá đất do Uỷ ban cấp tỉnh quyết định tại
thời điểm thu hồi (giá cụ thể)

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 22

3. Quyền được bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất
• Nội dung bồi thường:
• Bồi thường về đất
• Bồi thương chi phí đầu tư
• Bồi thường về tài sản
• Hỗ trợ

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 23

Khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân – điều 77
• Trong hạn mức
• Vượt hạn mức: Bồi thường chi phí

• Trực tiếp sản xuất trước 1/7/2004: được bồi thường -

trong hạn mức
• Dù không đủ điều kiện cấp giấy
Đất ở của hộ gia đình, cá nhân – Điều 79

• Không còn nhà ở, đất ở (trong xã)

• Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở
• Không có nhu cầu: Tiền
• Còn nhà ở, đất ở:
• Còn đất: Bồi thường bằng đất, nhà
• Hết: Tiền
• Bán, cho thuê, thuê mua, giao đất:
• Không đủ đk bồi thường về đất ở (dời qua xã khác?)
• Không còn chỗ ở (ở trên đất nông nghiệp?)
Bồi thường về tài sản

• Nhà, công trình / cây trồng, vật nuôi

• Không bồi thường:
• Thu hồi do vi phạm, do chấm dứt (ngoại lệ)
• Tạo lập trái phép
• Không còn sử dụng
Bồi thường chi phí đầu tư

• Giao không thu tiền

• Giao có tiền mà được miễn
• Thuê hàng năm
• Thuê 1 lần được miễn
• ...
Các khoản hỗ trợ

• Hỗ trợ đời sống, sản xuất

• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm
• Hỗ trợ tái định cư
Lập và thực hiện dự án tái định cư –
Điều 85
• UBND cấp tỉnh/huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện
• Xây dựng cơ sở hạn tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy
chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán
của từng vùng, miền
• Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây
dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
Bồi thường trong trường hợp đặc biệt

• Dự án sử dụng vốn vay, tài trợ:

• Theo khung chính sách bồi thường đã
cam kết
• Thu hồi đất ô nhiễm, sụt lún,…:
• Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 30

Chi tiền bồi thường

• Trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết

định
• Phải bù nếu trả chậm
• Gửi vào tài khoản tạm giữ

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 31