KHÁI NIỆM

LUẬT ĐẤT ĐAI

LUẬT ĐẤT ĐAI
Nội dung

• Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

• Pháp luật đất đai
Nội dung

• Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

1. Khái niệm chế độ sở hữu về đất đai và chế độ sở hữu tòan dân đối
với đất đai
2. Các yếu tố cấu thành quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai
3. Sở hữu nhà nước đối với đất đai ở nước ta trong bối cảnh hiện nay
4. Nhiệm vụ của Luật đất đai
• Pháp luật đất đai
Nội dung

• Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

• Pháp luật đất đai
5. Định nghĩa
6. Đối tượng và phương pháp điều chỉnh
7. Các nguyên tắc cơ bản của luật đất đai
8. Nguồn của Luật đất đai
1. Khái niệm chế độ SHTD đối với ĐĐ

• Khái niệm sở hữu đất đai

• Tổng quan về sở hữu đất đai trên thế giới
• Lịch sử quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam
• Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân và hình thức sở hữu nhà
nước đối với đất đai ở Việt Nam
Khái niệm SHĐĐ

• Sở hữu / bản chất kinh tế ; pháp lý

• Chế độ SH / Phân loại / Nhận diện
• Hình thức sở hữu

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 6

HÌNH THỨC SỞ HỮU
• Trên cơ sở chế độ sở hữu
• Pháp luật lại tiếp tục quy định những hình thức
sở hữu cụ thể:
• Hình thức sở hữu nhà nước
• Hình thức sở hữu tập thể
• Hình thức sở hữu chung… (đối với đất đai)
•…

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 7

HÌNH THỨC SỞ HỮU
• Việc thừa nhận những hình thức sở hữu là tùy
thuộc vào điều kiện, hoàn cảnh thực tế của
từng quốc gia / từng thời kì
• Mục đích quan trọng nhất là phát triển LLSX

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 8

HÌNH THỨC SỞ HỮU
• Trong mỗi chế độ sở hữu đất đai, có thể:
• Có nhiều hình thức sở hữu
• Hầu hết
• Có một hình thức sở hữu
• Một số

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 9

Ở Việt Nam?

• Từ 1975 đến 1980:

• Ở nước ta còn tồn tại nhiều hình thức sở
hữu đối với đất đai.
• SHNN: 71,5%
• SHTT: 23%
• SHTN: Còn lại

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 10

Hiến pháp 1980

• Toàn bộ đất đai thuộc SHTD

• Cách thức xác lập:
• Không phải là tước đoạt và cũng không phải là
mua quyền sở hữu một cách sòng phẳng
• Người dân vẫn sử dụng đất đó, quyền và nghĩa
vụ không thay đổi
• Đất đó tuy không còn sở hữu của họ nhưng
thuộc SHTD trong đó có họ

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 11

Hiến pháp 1980

• Trên thực tế, hiện nay vẫn còn nhiều người

thuộc trường hợp này vẫn mặc nhiên coi đất
đai là sở hữu của mình, vẫn đòi lại đất mà NN
đã trao cho người khác sử dụng

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 12

 SHTD: TẠI SAO?
• Quan hệ mang tính nền tảng
• Yếu tố truyền thống - lịch sử
• Nguồn gốc của đất đai
• Nhu cầu thiết yếu của xã hội trong sử dụng
đất đai
• Tương quan với chế độ sở hữu tài sản gắn
liền với đất

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 13

SH ĐẤT ĐAI THEO HP
• CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT
ĐAI
• Nhà nước đại diện – tham gia với hai tư
cách
• HÌNH THỨC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
ĐẤT ĐAI
• Hình thức sở hữu duy nhất
• Trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân
• Không tồn tại quan hệ mua bán

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 14

 2. SHNN ĐVĐĐ: CẤU THÀNH

• Chủ thể
• Khách thể
• Nội dung quyền sở hữu

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 15

 2. SHNN ĐVĐĐ: CẤU THÀNH
• Chủ thể:
• Chủ thể của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.
• Tư cách đại diện chủ sở hữu của nhà nước.
• Các cơ quan đại diện chủ sở hữu trong các quan hệ cụ
thể.
• Khách thể:
• Toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc.
• Nội dung quyền sở hữu
• Quyền chiếm hữu và phương thức thực hiện.
• Quyền sử dụng và phương thức thực hiện.
• Quyền định đoạt và phương thức thực hiện

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 16

3. SHNN ĐVĐĐ ở nước ta
trong bối cảnh hiện nay
• KTTT / nhiều thành phần / trình độ phát triển của
LLSX hiện tại  tất yếu phải đa dạng hóa các hình
thức sở hữu
• Vấn đề cơ bản và quyết định là tăng trưởng phát
triển kinh tế chứ không phải là vấn đề sở hữu…
• Vấn đề cốt tử không phải là ai nắm tư liệu sản xuất
mà vấn đề ở chỗ ai là người đẩy sự phát triển, tăng
trưởng kinh tế
• Cái quyết định đến bản chất của chế độ sở hữu
chính là cấu trúc quyền năng và chủ thể tham gia
quan hệ sở hữu

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 17

Quá trình Tư nhân hóa

• Quan hệ sở hữu đất đai thực hiện thông qua

giao dịch về quyền tài sản - đối tượng giao dịch
không chỉ là quyền sở hữu, mà còn bao gồm
các quyền phái sinh từ quyền sở hữu
• Ghi nhận hàng hóa đất đai
• Phát triển khung pháp lý về thị trường QSD đất

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 18

4. Nhiệm vụ của Luật đất đai
• Thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai
• Thực hiện chức năng quản lý nhà nước nói
chung
• Bảo hộ quyền của người sử dụng đất

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 19

II. Pháp luật đất đai

5. Định nghĩa
6. Đối tượng và phương pháp điều chỉnh
7. Các nguyên tắc cơ bản của luật đất đai
8. Nguồn của Luật đất đai

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 20

5. Định nghĩa Luật đất đai
• Luật đất đai là một lĩnh vực pháp luật trong hệ
thống pháp luật Việt Nam, tổng hợp toàn bộ
các quy phạm pháp luật, điều chỉnh các quan
hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình sở
hữu, quản lý và sử dụng đất đai nhằm khai
thác đất đai một cách có hiệu quả, phù hợp
giữa lợi ích của nhà nước và người sử dụng

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 21

6. Đối tượng điều chỉnh và
Phương pháp điều chỉnh
• Khái niệm đối tượng điều chỉnh
• Gồm 2 nhóm:
• Quan hệ sở hữu, quản lý đất đai
• Quan hệ sử dụng đất
• 2 phương pháp điều chỉnh:
• Phương pháp mệnh lệnh
• Phương pháp thỏa thuận – bình đẳng

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 22

 7. Các nguyên tắc cơ bản của
Luật đất đai
• Đất đai thuộc sở hữu tòan dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu
• Cơ sở xác lập
• Yêu cầu
• Bảo vệ chế độ toàn dân đối với đất đai
• Tổ chức thực hiện có hiệu quả quyền sở hữu
toàn dân đối với đất đai
• Thể hiện

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 23

 7. Các nguyên tắc cơ bản
của Luật đất đai
• Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật
• Cơ sở xác lập:
• Xuất phát từ vấn đề thống nhất quản lý
nhà nước nói chung
• Xuất phát từ vai trò của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trong quản lý đất đai

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 24

 Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật
• Yêu cầu:
• Trên phạm vi cả nước, áp dụng một chế độ quản lý
thống nhất – không gian, thời gian
• Những quy định về quản lý đất đai của địa phương,
các ngành không đươc trái với các quy định chung
• Chính phủ là cơ quan thống nhất quản lý nhà nước
về đất đai trên phạm vi toàn quốc
• Công cụ để thống nhất quản lý nhà nước đối với đất
đai là pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 25

7. Các nguyên tắc cơ bản của
Luật đất đai
• Ưu tiên, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp
• Cơ sở xác lập
• Xuất phát từ tầm quan trọng của đất nông nghiệp
• Do xu hướng chuyển đất nông nghiệp sang sử
dụng vào mục đích khác
• Yêu cầu:
• Bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông nghiệp
• Phát triển quỹ đất nông nghiệp
• Ưu đãi cho người sử dụng đất nông nghiệp

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 26

 7. Các nguyên tắc cơ bản của
Luật đất đai
• Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm
• Cơ sở xác lập:
• Do tính hạn chế của vốn đất
• Do hậu quả của việc sử dụng đất đai lãng phí, bất
hợp lý
• Yêu cầu:
• Sử dụng đất đai phải phù hợp với yêu cầu phát
triển KT-XH và công năng của đấtl
• Hạn chế việc sử dụng đất đai lãng phí

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 27

 Các nguyên tắc cơ bản của
Luật đất đai
• Cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất
• Cơ sở xác lập:
• Đất đai sẽ hạn chế hoặc không bị hao mòn nếu như trong
quá trình sử dụng chúng ta luôn bồi bổ đất
• Có thể tăng hệ số sử dụng đất nếu có những giải pháp
thích hợp
• Yêu cầu – Điều 9:
• Có cơ chế khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, cải
tạo làm tăng khả năng sinh lợi của đất
• Phải có những biện pháp xử lý nghiêm khắc đối với hành
vi huỷ hoại đất
8. Nguồn của Luật đất đai
• Khái niệm
• Vấn đề lựa chọn văn bản sử dụng trong giải quyết tình
huống cụ thể
• Sử dụng văn bản hết hiệu lực để giải quyết tranh chấp
đất đai qua từng giai đoạn lịch sử
• Cấu trúc nguồn của Luật đất đai
• Là văn bản pháp luật đất đai còn hiệu lực thi hành.
• Văn bản liên quan
• Văn bản thi hành Luật đất đai ở các địa phương.
• Văn bản hết hiệu lực

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 29

QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT
ĐAI
LUẬT ĐẤT ĐAI
NỘI DUNG

1 - Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai

1.1 - Khái niệm
1.2 - Phân loại
2 – Thành phần quan hệ pháp luật đất
đai
2.1 - Chủ thể
2.2 - Khách thể
2.3 - Nội dung

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 31

1. Khái niệm QHPL đất đai

•1.1 - Khái niệm

•1.2 - Phân loại
•Giữa cơ quan nhà nước với nhau
•Giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất và
các chủ thể khác của QHPL đất đai
•Giữa những người sử dụng đất
•Giữa người sử dụng đất và các chủ thể khác của
QHPL đất đai với nhau

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 32

2. Thành phần QHPL đất đai

•2.1 - Chủ thể - 4 loại chủ thể

•Chủ thể sở hữu
•Chủ thể quản lý
•Chủ thể sử dụng dất
•Các chủ thể khác tham gia pháp luật
đất đai

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 33

 CHỦ THỂ QUẢN LÝ
•Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chung (Chính phủ, UBND
các cấp)
•Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền riêng
•Cơ quan quản lý chuyên ngành về đất đai
•Bộ TN - MT
•Sở TN – MT
•Phòng TN – MT
•Cán bộ địa chính cấp xã
•VP đăng ký đất đai (trực thuộc sở TN – MT)
•Trung tâm phát triển quỹ đất (quản lý quỹ đất của địa phương)
•Cơ quan quản lý các chuyên ngành có liên quan
•Bộ Xây dung
•Bộ Tài chính
•Các tổ chức hỗ trợ hoạt động quản lý nhà nước về đất đai
•Tổ chức cung ứng dịch vụ về định giá đất
•Tổ chức khảo sát và đo đạc

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 34

CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT
•Khái niệm
• Là tổ chức, cá nhân nào có quyền sử dung đất
•Các loại chủ thể sử dụng đất
•Điều kiện
• Có quyền sử dụng đất
• NN Giao đất
• NN Cho thuê đất
• Nhận chuyển quyền từ những chủ thể khác
• Được công nhận
• ...

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 35

 PHÂN LOẠI CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy
định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn,
làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục,
tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật
đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở
khác của tôn giáo;
 PHÂN LOẠI CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan
lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ
Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ
chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước
ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua
cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
 CÁC CHỦ THỂ KHÁC THAM GIA PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI
- Ngân hàng nhận thế chấp QSDĐ
2.2 - Khách thể
•Khái niệm
• Thửa đất
•Phân loại đất
• Điều 10. Phân loại đất

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 39

2.3 - Nội dung
•Quyền và nghĩa vụ của nhà nước
• Quyền sở hữu
• Quyền quản lý với tư cách là chủ thể của
quyền lực công
• Nghĩa vụ bảo vệ và tổ chức thực hiện có
hiệu quả quyền SHTD đối với đất đai
• Nghĩa vụ bảo vệ và đáp ứng thực hiện
quyền của người sử dụng đất

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 40

2.3 - Nội dung
•Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
• Quyền
• Nghĩa vụ phải thực hiện với nhà nước và các
nghĩa vụ khác
•Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khác

Trương Trọng Hiểu ĐHQG TP.HCM 41

 LUẬT ĐẤT ĐAI

QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ

LIỆU VÀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
NỘI DUNG

1.Quản lý địa giới hành chính

2.Hoạt động khảo sát, đo đạc
3.Quản lý hồ sơ địa chính
4.Đăng ký quyền sử dụng đất
5.Thống kê, kiểm kê đất đai
6.Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu
đất đai
7.Hoạt động đánh giá đất và quản lý tài
chính về đất
ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 43
1. Quản lý ĐGHC – Đ.29

• Là ranh giới giữa các đơn vị hành chính

• Xác định địa giới hành chính
• Mục đích của việc xác định địa giới hành
chính
• Thẩm quyền xác định: QH / UBTVQH
• Trách nhiệm xác định
• UBND các cấp / xã quản lý mốc
1. Quản lý ĐGHC – Đ.29

• Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính
• Khái niệm hồ sơ ĐGHC: dạng giấy + số
• Nội dung: Điều 29
• Lưu trữ: 4 nơi
• Bản đồ địa giới hành chính / Bản đồ
hành chính
• Điều 30

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 45

2. Hoạt động khảo sát, đo đạc

• Là hoạt động mang tính kỹ thuật, nghiệp

vụ về đất đai nhằm xác định các thong tin
tự nhiên về đất đai (số lượng, chất lượng
đất)

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 46

 3. Quản lý hồ sơ địa chính

• Là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ

sách… chứa đựng các thông tin tự nhiên,
kinh tế xã hội, pháp lý của đất đai

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 47

Bản đồ địa chính

• Được thực hiện chi tiết đến từng thửa đất /

từng xã
• UBND cấp tinh: Lập / chỉnh lý / quản lý
3. Quản lý hồ sơ địa chính

• Nội dung – Điều 96:

• Thông tin về điều kiện tự nhiên / xã hội /pháp
lý
• Thông tin chi tiết về từng thửa đất:
• Người được giao quản lý đất / người sử dụng
đất / chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất / các
quyền / và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất
4. Đăng ký đất đai / nhà, tài
sản
• Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ
sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất
• Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất:
Điều 95:
• Đăng ký lần đầu
• Đăng ký biến động

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 50

5. Thống kê, kiểm kê đất
đai
• Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp,
đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử
dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình
biến động đất đai giữa hai lần thống kê
• Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều
tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và
trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời
điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai
giữa hai lần kiểm kê

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 51

6. Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu
đất đai
•Chương IX (điều 120 – 124)

•Khai thác
•Xây dựng và quản lý: Bộ và tỉnh
•Dịch vụ công

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 52

7. Hoạtđộng đánh giá đất và
quản lý tài chính về đất
• Đánh giá đất / Phân hạng đất nông
nghiệp
• Giá đất và quản lý nhà nước về giá đất
• Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ
đất đai

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 53

Đánh giá đất
•Xác định mức độ và khả năng sinh
lợi của đất
Phân hạng đất nông nghiệp
Điều 32-33
• Là việc xác định mức độ khả năng sinh
lợi của từng thửa đất, qua đó gắn chúng
với những thứ hạng nhất định
• Hạng đất có thể thay đổi do tác động của
tự nhiên / hoặc của con người

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 55

Giá đất và
Quản lý nhà nước về giá đất
•Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
là giá đất) là số tiền cụ thể tính trên
một đơn vị diện tích đất nhất định
•Phân loại
• Giá thị trường
• Giá do nhà nước quy định

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 56

Giá do nhà nước quy định
Điều 112-
• Là giá do nhà nước ấn định trong các
văn bản pháp luật
• Nguyên tắc xác định
• Phương pháp xác định
• Các loại giá đất của nhà nước
• Khung giá
• Bảng giá
• Giá cụ thể

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 57

Giá đất do nhà nước quy định

• Các trường hợp áp dụng bảng giá – Điều

114.2
• Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể –
Điều 114.4

• Tư vấn về giá đất: Điều 115-116

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 58

Nguồn thu cho ngân sách từ
đất đai
•Khoản thu từ nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất
•Các khoản thu khác

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 59

 LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐIỀU PHỐI ĐẤT ĐAI

NỘI DUNG

•Khái niệm
•Nội dung
• Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• Giao đất và cho thuê đất
• Chuyển mục đích sử dụng đất
• Thu hồi đất
• Cấp giấy chứng nhận QSD đất

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 61

Khái niệm
• Là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền nhằm chuyển giao đất (phân phối) đến
người sử dụng đất (theo nhu cầu của đời sống
xã hội) và điều chỉnh việc sử dụng đất theo một
trình tự, thủ tục nhất định
• Hậu quả pháp lý:
• Có quyền sử dụng đất
• Ý nghĩa
• Thực hiện quyền sở hữu đất đai
• Thực hiện chức năng quản lý nhà nước

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 62

 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất
• Chương IV (Điều 35 – 51)
• Quy hoạch sử dụng đất là việc khoanh định mục đích sử
dụng đất của từng khu vực dựa trên những tính toán khoa
học về số lượng, vị trí và nhu cầu xã hội
• Bản đồ quy hoạch
 Căn cứ quan trọng: chiến lược phát triển kinh tế – xã
hội
• Kế hoạch sử dụng đất là các biện pháp, thời gian cụ thể để
sử dụng đất theo quy hoạch
Là nội dung chi tiết hoá của quy hoạch sử dung đất
Là công cụ thực hiện quy hoạch sử dụng đất
Là phương án triển khai quy hoạch sử dung đất
Căn cứ quan trọnng: quy hoạch sử dung đất

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 63

1. Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất
• Nguyên tắc, căn cứ lập – Điều 35
• Nội dung
• Lấy ý kiến
• Thẩm định – Điều 44
• Thẩm quyền phê duyệt – Điều 45
• Kỳ quy hoạch, kế hoạch - Điều 37
• Công bố - Điều 48
• Thực hiện / điều chỉnh - Điều 49, 46
• Thực hiện được
• Thực hiện khó  Điều chỉnh
• Không thể thực hiện (quy hoạch treo)  Huỷ
ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 64
 2. Giao đất, cho thuê đất
Chương V
• Là hoạt động quản lý đất đai của của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền nhằm thực hiện quyền định
đoạt của nhà nước chuyển giao một phần đất cho
người sử dụng đất để khai thác các thuộc tính có
ích của đất theo nhu cầu, đúng ý chí của nhà
nước
• Hậu quả pháp lý:
• Có quyền sử dung đất  Trở thành chủ thể sử dung
đất

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 65

 Giao đất, cho thuê đất
• Căn cứ giao đất, cho thuê đất - Điều 52
• Đối tượng được giao đất, cho thuê đất - Là phạm vi
chủ thể được nhà nước giao đất, cho thuê đất
• Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất -
Điều 54
• Đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất – Điều 55
• Đối tượng được cho thuê đất – Điều 56 (thuê đất trả tiền
hàng năm/ thuê đất trả tiền 1 lần)

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 66

Giao đất, cho thuê đất

• Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất – điều 59

• Thời hạn sử dụng đất giao, thuê:
• Là khoảng thời gian cụ thể mà người sử dụng đất
được quyền sử dụng đất
oTrường hợp sử dụng ổn định, lâu dài
oTrường hợp sử dụng có thời hạn
oTrường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
oTrường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất
oVấn đề gia hạn thời hạn sử dụng đất

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 67

Giao đất, cho thuê đất

• Hạn mức giao đất nông nghiệp

oKhái niệm
oNội dung
oQuy định về xử lý đất vượt hạn mức  thuê
• Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 68

3. Chuyển mục đích sử dụng
đất Chương V
• Là việc người sử dụng đất thay đổi mục
đích sử dụng đất theo nhu cầu, phù hợp
với quy định của pháp luật
• Căn cứ (cùng giao, cho thuê)
• Các trường hợp chuyển mục đích:
oThẩm quyền

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 69

 4. Thu hồi đất
• Khái niệm – điều 3 Luật đất đai.
• Các trường hợp bị thu hồi
• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh - Điều 61
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng – Điều 62
• Các lý do khác – Điều 64-65
• Căn cứ thu hồi đất – Điều 63
• Thẩm quyền thu hồi đất – Điều 66
• Thủ tục thu hồi đất – Điều 69 - 70

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 70

Vấn đề trưng dụng đất có thời
hạn
• Điều 72 Luật
oKhái niệm
oCác trường hợp trưng dụng
oHình thức
oThời hạn
oThẩm quyền trưng dụng
oCưỡng chế thực hiện
oHậu quả pháp lý của việc trưng dụng

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 71

5. Cấp Giấy CNQSD đất

• Là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng

đất hợp pháp của người sử dụng đất
• Lịch sử phát triển và các hình thức tồn tại của
Giấy chứng nhận QSD đất

• Cải tiến: Cấp theo thửa đất – Điều 98

• Trường hợp đặc biệt
5. Cấp giấy CN QSD đất

• Mẫu giấy chứng nhận – TT 23 - 2014

• 190mm x 265mm
• nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh
sen
• Trang 1: Chữ màu đỏ
• Thẩm quyền – Điều 105
• Đính chính, thu hồi – Điều 106

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 73

 Tài sản được chứng nhận – Điều 104

• nhà ở,
• công trình xây dựng khác,
• rừng sản xuất là rừng trồng và
• cây lâu năm

• có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 74

 LUẬT ĐẤT ĐAI

QUYỀN CỦA NGƯỜI SDĐ

NỘI DUNG

• Quyền chung
• Quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử
đụng đất
• Quyền được bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất
1. QUYỀN CHUNG CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
• Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
• Điều kiện: Có quyền
• 4 cách thức: Điều 99
• Trường hợp khác (điều 100 )
• Bằng khoán điền thổ: Điều 100.1(e)  cần
nghiên cứu mô hình này  khoa học
• “Ổn định”  cùng 1 mục đích sử dung đất
 Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất
đai  Điều 21 NĐ 43/2014
ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 77
Các trường hợp cụ thể

• Điều 100: có giấy tờ hợp lệ

• Điều 101: không có giấy (Điều 101.2)
• Điều 102: cho tổ chức

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 78

1. Quyền chung của người sử
dụng đất – Điều 166
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước
phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc
cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm
quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 79

 2. Quyền thực hiện các
giao dịch về QSD đất
• Giao dịch về quyền sử dụng đất là việc người
sử dụng đất tiến hành dịch chuyển quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo nội
dung và hình thức nhất định phù hợp với quy
định của pháp luật đất đai nhằm thực hiện
quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng
đất.
• Có 2 loại giao dịch về quyền sử dụng đất:
• Làm thay đổi chủ thể (chuyển quyền)
• Không làm thay đổi chủ thể

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 80

Điều kiện
1- Điều kiện chung – 4 điều kiện (điều 188)
• Có sổ đỏ
• Không có tranh chấp
• Không bị kê biên
• Còn thời hạn sử dụng
2- Điều kiện về hợp đồng và công chứng, chứng thực – Điều 167.3
• Bắt buộc công chứng: HĐ chuyển nhượng(trừ trường hợp tự nguyện) / tặng cho / thế
chấp / góp vốn
• Theo yêu cầu:
• HĐ cho thuê, cho thuê lại
• HĐ chuyển đổi quyền sử dung đất nống nghiệp
• HĐ chuyển nhượng – mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh
doanh bất động sản
• Thừa kế: Văn bản về thừa kế được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của
pháp luật về dân sự
• Thời điểm có hiệu lực: Điều 188.3
3- Hạn mức nhận chuyển quyền: =< 10 lần hạn mức đất giao – Điều 130

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 81

1/ Chuyển đổi – điều 179

• Là việc người sử dụng đất thỏa thuận

chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho
nhau trên cơ sở quy định của pháp luật
• Chủ thể có quyền - hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất nông nghiệp dưới hình thức giao
• Điều kiện ràng buộc - đất nông nghiệp

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 82

2/ Chuyển nhượng
• Là việc người sử dụng đất (bên chuyển
nhượng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất
của mình cho chủ thể khác (bên nhận chuyển
nhượng) để nhận lấy một khoản tiền tương ứng
với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng
theo thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp
luật
• Chủ thể có quyền
• Hộ gia đình, cá nhân – điều 179

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 83

 HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN – ĐIỀU 179
• Đất sử dụng dưới hình thức giao (được
giao/không phải được giao nhưng được sử dụng
dưới hình thức giao - được công nhận)
• Đất nhận chuyển quyền (không góp vốn)
• Thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần

• Thuê trả tiền thuê đất hàng năm???

 TỔ CHỨC KINH TẾ – ĐIỀU 174
• Đất giao có thu tiền
• Đất thuê trả tiền thuê 1 lần
• Đất nhận chuyển nhượng góp vốn

• Đất thuê trả tiền hàng năm

NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• Đất giao có thu tiền – Điều 183.1
• Đất thuê trả tièn thuê đất một lần – Điều 183.3
2/ Chuyển nhượng
• Chủ thể nhận chuyển nhượng đất lúa - Điều
191
• Nhận chuyển nhượng dự án – Điều 194
• Dự án nhà ở
• Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng
• Nhận chuyển nhượng (góp vốn, thuê) đất nông
nghiệp để sử dụng phi nông nghiệp – Điều 193

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 87

 3/ Thừa kế
• Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật
• Chủ thể có quyền – cá nhân / thành viên hộ gia đình
• Điều kiện chuyển quyền
• Đất sử dụng dưới hình thức giao
• Đất nhận chuyển quyền (không góp vốn)
• Thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần
• Chủ thể nhận thừa kế
• Việt kiều???

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 88

 4/ Tặng cho
• Là việc người sử dụng đất (bên tặng
cho) chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất của mình cho người khác (bên
nhận tặng cho) mà không yêu cầu đền
bù, còn bên được tặng cho đồng ý
nhận theo thỏa thuận phù hợp với quy
định của pháp luật.
• Chủ thể có quyền

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 89

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN – ĐIỀU 179

• Đất được tặng cho: Giống chuyển

nhượng
• Nhận tặng cho:
• Nhà nước
• Cộng đồng dân cư
• Nhà tình nghĩa
• Hộ gia đình, cá nhân khác
• Việt kiều được sở hữu nhà
TỔ CHỨC KINH TẾ

• Đất được tặng cho: Giống chuyển

nhượng
• Nhận:
• Nhà nước
• Cộng đồng dân cư
• Nhà tình nghĩa
DOANH NGHIỆP NƯỚC NGOÀI

• Không được dù là thuê hay giao

• Đất nhận chuyển nhượng hoặc thuê trả

tiền thuê 1 lần trong các khu thì được???

• (thuê trả hàng ăm thì không được)

5/ Góp vốn
• Là việc người sử dụng đất dùng quyền
sử dụng đất của mình để liên kết với tài
sản của người khác nhằm hợp tác sản
xuất kinh doanh theo thỏa thuận phù hợp
với quy định của pháp luật
• Chủ thể có quyền – chủ thể có quyền
chuyển nhượng

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 93

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

•Đất được góp vốn: Giống chuyển

nhượng
•Nhận góp vốn:
•Tổ chức
•Hộ gia đình cá nhân
•Việt kiều
6/ Cho thuê /
Cho thuê lại
• Là việc người sử dụng đất (bên cho thuê
/ cho thuê lại) chuyển giao đất của mình
cho chủ thể khác (bên thuê / bên thuê
lại) sử dụng trong một khoảng thời gian
để nhận lấy một khoản tiền thuê cho suốt
thời gian thuê và bên thuê / bên thuê lại
sẽ chuyển lại đất cho bên cho thuê / cho
thuê lại khi hết thời hạn thuê.
• Chủ thể có quyền:

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 95

7/ Thế chấp
• Phân biệt thế chấp và bảo lãnh
• Chủ thể có quyền:

• Hộ gia đình, cá nhân:

• Đất: Giống chuyển nhượng
• Nhận: Tổ chức tín dung / Tổ chức kinh tế / Cá nhân

• Tổ chức KT, Việt kiều, DNNN:

• Đất: Giống chuyển nhượng
• Nhận: Tổ chức tín dụng

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 96

LƯU Ý

• Điều 175.1(c): Quyền giao dịch khi sử dụng đất

thuê trả tiền thuê hàng năm
• Điều 174.3: Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài
chính thuê trả 1 lần – tiền không từ ngân sách (phải
được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền)
• Điều 174.4: Tổ chức được giao đát, thuê đất 1 lần
trong dựa án kinh doanh nhà ở – miễn/giảm tiền..
• Điều 174.4: Tổ chức thực hiện dựa án khác – miễn/
giảm tiền
3. Quyền được bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất
• Trường hợp được bồi thường – điều 75
• Gắn với chủ thể
• Gắn với từng hình thức sử dụng đất
• Không phải thuê trả tiền hàng năm
• Phải có giấy chứng nhận (hoặc đủ đk
cấp giấy mà chưa được cấp)

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 98

3. Quyền được bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất
• Nguyên tắc bồi thường – điều 74
• Đủ điều kiện bồi thường – điều 75
• Không thuộc trường hợp không bồi thường
– khoản 1 Điều 76, Điều 82
• Ưu tiên bồi thường bằng đất: cùng mục
đích
• Giá đất do Uỷ ban cấp tỉnh quyết định tại
thời điểm thu hồi (giá cụ thể)

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 99

3. Quyền được bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất
• Nội dung bồi thường:
• Bồi thường về đất
• Bồi thương chi phí đầu tư
• Bồi thường về tài sản
• Hỗ trợ

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 100

Khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân – điều 77
• Trong hạn mức
• Vượt hạn mức: Bồi thường chi phí

• Trực tiếp sản xuất trước 1/7/2004: được bồi thường -

trong hạn mức
• Dù không đủ điều kiện cấp giấy
Đất ở của hộ gia đình, cá nhân – Điều 79

• Không còn nhà ở, đất ở (trong xã)

• Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở
• Không có nhu cầu: Tiền
• Còn nhà ở, đất ở:
• Còn đất: Bồi thường bằng đất, nhà
• Hết: Tiền
• Bán, cho thuê, thuê mua, giao đất:
• Không đủ đk bồi thường về đất ở (dời qua xã khác?)
• Không còn chỗ ở (ở trên đất nông nghiệp?)
Bồi thường về tài sản

• Nhà, công trình / cây trồng, vật nuôi

• Không bồi thường:
• Thu hồi do vi phạm, do chấm dứt (ngoại lệ)
• Tạo lập trái phép
• Không còn sử dụng
Bồi thường chi phí đầu tư

• Giao không thu tiền

• Giao có tiền mà được miễn
• Thuê hàng năm
• Thuê 1 lần được miễn
• ...
Các khoản hỗ trợ

• Hỗ trợ đời sống, sản xuất

• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm
• Hỗ trợ tái định cư
Lập và thực hiện dự án tái định cư –
Điều 85
• UBND cấp tỉnh/huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện
• Xây dựng cơ sở hạn tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy
chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán
của từng vùng, miền
• Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây
dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
Bồi thường trong trường hợp đặc biệt

• Dự án sử dụng vốn vay, tài trợ:

• Theo khung chính sách bồi thường đã
cam kết
• Thu hồi đất ô nhiễm, sụt lún,…:
• Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 107

Chi tiền bồi thường

• Trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết

định
• Phải bù nếu trả chậm
• Gửi vào tài khoản tạm giữ

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 108

NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT
LUẬT ĐẤT ĐAI
NỘI DUNG

• Nghĩa vụ chung
• Nghĩa vụ tài chính

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 110

Nghĩa vụ chung – điều 170
•Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy
định
•Kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi giao dịch
•Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
•Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất
•Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn
hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan
•Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật
trong lòng đất
•Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời
hạn

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 111

 Nghĩa vụ tài chính
• Là những khoản tiền hoặc đóng góp vật chất mà
người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước để
được sử dụng đất hoặc phải nộp cho nhà nước
trong quá trình khai thác, sử dụng đất đai
• Tiền sử dụng đất
• Tiền thuê đất
• Thuế sử dụng đất
• Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
• Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất
đai
• Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại
trong quản lý và sử dụng đất đai
• Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 112
 a). Tiền sử dụng đất
• Là khoản tiền mà người sử dụng đất dưới hình
thức giao phải trả cho nhà nước để nhà nước
cho phép sử dụng đất vào mục đích nhất định
• Trường hợp áp dụng
• Giao đất có thu tiền
• Chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất
giao có thu tiền (có thể là nộp phần chênh
lệch)
• Cấp giấy chứng nhận QSD đất
• Chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê sang
giao có thu tiền.
• Mua nhà đang thuê thuộc sở hữu nhà nước
ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 113
a). Tiền sử dụng đất
• Căn cứ tính - diện tích / giá đất – Điều
114
• Miễn, giảm tiền sử dụng đất – Điều 110
• Không thu tiền sử dụng đất
• Ghi nợ tiền sử dụng đất

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 114

b) Tiền thuê đất
• Là khoản tiền mà chủ thể sử dụng đất dưới hình
thức thuê phải trả cho nhà nước để được sử dụng
một diện tích đất trong một khoảng thời gian nhất
định
• Trường hợp áp dụng:
• Căn cứ tính
• Bảng giá thuê: UBND tỉnh quyết định (giá đất cụ
thể)
• Chế độ miễn, giảm

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 115

 TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG
• Thuê đất, gồm đất trên bề mặt và phần
ngầm
• Thuê đất để xây dựng công trình trong
lòng đất có mục đích kinh doanh (không
phải là phần ngầm)
• Công nhận quyền sử dụng đất cho các
đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường
hợp phải nộp tiền thuê đất
Căn cứ tính tiền cho thuê đất

• Diện tích đất cho thuê

• Thời hạn cho thuê đất
• Đơn giá thuê đất
• Hình thức: Thuê đất hàng năm hoặc /
thuê đất thu tiền thuê đất một lần

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 117

 Đơn giá đất thuê hàng năm
• Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ % x Giá
đất tính thu tiền thuê đất
• Tỷ lệ: 1%/năm
• Ngoại lệ

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 118

Ngoại lệ
• Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch
vụ, đầu mối giao thông khu dân cư tập trung có
khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế:
• Không quá 3 %/năm
• Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải
đảo, khó khăn, đất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; dự án thuộc lĩnh
vự khuyến khích đầu tư:
• Không thấp hơn 0,5%/năm
• UBND tỉnh quyết định
c). Thuế sử dụng đất
• Là khoản tiền điều tiết lợi ích từ việc sử
dụng đất của người sử dụng đất dưới
hình thức giao
• Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
2010

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 120

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010

• Đất ở
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 121

d). Thuế chuyển quyền sử
dụng đất
• Là loại thuế đánh vào thu nhập mà người
sử dụng đất có được từ việc chuyển
quyền sử dụng đất
• Trường hợp áp dụng
• Căn cứ tính
• Một số trường hợp đặc biệt

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 122

 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản

• Từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản

gắn liền với đất – kể cả hình thành trong tương lai
• Từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà
ở
• Từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước
• Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển
nhượng bất động sản
• Từ nhận thừa kết bất động sản
• Từ được tặng cho bất động sản

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 123

Giá tính thuế
• = Giá chuyển nhượng – (giá mua + chi phí)

• Giá chuyển nhượng: theo hợp đồng - tại thời

điểm chuyển nhượng
• Giá mua: giá theo hợp đồng - tại thời điểm mua

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 124

Thuế suất
• 25%

• Trường hợp không xác định được giá mua và chi

phí liên quan:
• Thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển
nhượng bất động sản
• Thuế suất: 2%

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 125

 THUẾ SUẤT: LUỸ TIẾN

BẬC THUẾ DIỆN TÍCH ĐẤT TÍNH THUẾ (M2) THUẾ SUẤT (%)
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần 0,07
hạn mức
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15
THUẾ SUẤT

•Đất ở nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung

cư: 0,03%
•Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp:
0,03%
•Đất sử dụng sai quy định: 0,15%
•Đất lấn, chiếm: 0,2%
•Việc nộp thuế không phải là căn cứ để
công nhận quyền sử dụng đất
GIÁ TÍNH THUẾ
• Giá đất * diện tích
• Đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung
cư:
• Diện tích đất tính thuế được xác định bằng
hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của
từng hộ
• Hệ số phân bổ = diện tích đất xây dựng nhà
nhiều tầng, nhiều hộ, nhà chung cư / tổng diện
tích nhà của các hộ
• Trường hợp có tầng hầm thì 50% diện tích
tầng hầm của các hộ sử dụng được cộng
vào diện tích nhà của các hộ
MIỄN THUẾ
• Chuyển nhượng bất động sản giữa:
• Vợ với chồng
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu –
cha vợ, mẹ vợ với con rể
• Ông nội, bà nội với cháu nội – ông
ngoại, bà ngoại với cháu ngoại
• Anh, chị, em ruột với nhau
MIỄN THUẾ

• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất

ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân
trong trường hợp có một nhà ở, đất ở duy
nhất
• Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa
những người thân
• Chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất
e). Lệ phí trước bạ
• Là khoản tiền mà các chủ thể phải nộp
cho nhà nước khi đăng kí quyền sở hữu
tài sản hay quyền sử dụng đất.
• Đối tượng nộp
• Nhà
• Đất

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 131

e). Lệ phí trước bạ
• Căn cứ tính
• Giá tính lệ phí * tỷ lệ %

• Giá tính lệ phí: UBND tỉnh ban hành

• Tỷ lệ: 0,5%

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 132

MIỄN
• Nghèo / dân tộc tiểu số / vùng khó khăn
• Cơ sở thực hiện xã hội hoá về giáo dục – đào
tạo, dạy nghề; y tế; văn hoá; thể dục thể thao;
môi trường
• Cơ sở ngoài công lập phục vụ cho giáo dục –
đào tạo; y tế; văn hoá; thể dục thể thao; khoa
học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số,
gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em
• Của doanh nghiệp khoa học và công nghệ
KHÔNG THU
• Sử dụng vào mục đích công cộng
• Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cúu
khoa học
• Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê, không phân biệt đất
trong hay ngoài khi; đầu tư xây dựng nhà để
kinh doanh
• Nếu chuyển nhượng thì tổ chức, cá nhân
nhậ chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước
bạn; nếu cho thuê hoặc tự sử dụng thì tổ
chức, cá nhân được Nhà nước giao đất phải
nộp lệ phí trước bạ
KHÔNG THU
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
• Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa:
Vợ với chồng; cha đẻ mẹ đẻ với con đẻ; cha
nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; ông nội, bà nội với
cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
anh, chị, em ruột với nhau
• Nhà ở của hội gia đình, cá nhân tạo lập thông
qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ
• Nhà, đất bồi thường (kể cả nhà, đất mua bằng
tiền được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi nhà, đất
 f). Lệ phí địa chính
• Là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các
công việc về địa chính
• Các trường hợp:
• Khi được cấp giấy chứng nhận mới
• Cấp đổi, cấp lại, bổ sung thông tin
• Chứng nhận biến động
• Trích lục hồ sơ, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính
• Văn bản:
• UBND cấp tỉnh

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 136

TRANH TRA, XỬ LÝ VI
PHẠM, GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
LUẬT ĐẤT ĐAI
NỘI DUNG

• Thanh tra đất đai

• Xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất
đai
• Giải quyết tranh chấp đất đai
• Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện hành chính
về đất đai.
• Giải quyết tố cáo về đất đai

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 138

 1. Thanh tra đất đai

• Là việc xem xét, đánh giá, xử lý của cơ quan

nhà nước có thẩm quyền đối với việc thực hiện
chính sách, pháp luật đất đai của các chủ thể
• Hoạt động thanh tra là cơ chế bảo đảm việc
chấp hành pháp luật đất đai thông qua việc phát
hiện, ngăn chặn và xử lý hành vi vi phạm pháp
luật đất đai
• Nội dung: điều 201
• Chủ thể
• Quyền và nghĩa vụ của các bên

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 139

2. Xử lý các hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai
• Hành vi vi phạm đất đai là hình vi được thực hiện một cách
vô ý hoặc cố ý làm trái các quy định của pháp luật đất đai.
• Hình thức xử lý
• Tùy thuộc chủ thể
• Tùy thuộc mức độ vi phạm
• Xử lý kỷ luật
• Đối tượng áp dụng - Hình thức - Thẩm quyền
• Xử phạt VPHC
• Đối tượng áp dụng - Hình thức - Thẩm quyền
• Xử lý hình sự
• Đối tượng áp dụng - Các tội danh

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 140

3. Giải quyết tranh chấp đất đai
• Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai.
• Các dạng tranh chấp về đất đai phổ biến: tranh
chấp đòi lại nhà đất mà nhà nước đã thực hiện
trong các thời kỳ; tranh chấp về thừa kế, tranh
chap về hợp đồng; ...

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 141

Trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết:
• Hòa giải tranh chấp đất đai – điều 202
• Tự hoà giải: Khuyến khích
• Hoà giải tại UBND xã (hoà giải bắt buộc): Xã
đóng vai trò là bên thứ 3 hoà giải
• Thẩm quyền của TAND:
• Điều 203:
• Thẩm quyền của UBND: cấp huyện và cấp tỉnh
• Điều 203: Được lựa chọn
• Tranh chấp thừa kế, hợp đồng  TA giải
quyết

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 142

 TẠI UBND
• UBND huyện – UBND tỉnh / án hành chính
Quyết định giải quyết tranh chấp  Đơn khiếu
nại/đơn yêu cầu GQTC lần tiếp theo  Quyết
định giải quyết tranh chấp
• UBND tỉnh – Bộ TNMT / án hành chính
Quyết định giải quyết tranh chấp  Đơn khiếu
nại/đơn yêu cầu GQTC lần tiếp theo  Quyết
định giải quyết tranh chấp
4. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện
hành chính về đất đai – điều 204
• Khái niệm
• Khiếu nại
• Khiếu kiện
• Thẩm quyền và trình tự, thủ tục giải quyết

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 144

5. Giải quyết tố cáo về đất đai

• Khái niệm
• Theo Luật KN-TC

ThS. Truong Trong Hieu Luat dat dai 145